目 录
Di一章 项目摘要??????????????????????? 3 一、项目概述???????????????????????? 3 第二章 环境评估??????????????????????? 3 一、地理位置 ??????????????????????? 3 某某区位优势 ??????????????????????? 3
San、气 候 ??????????????????????? 4
Si、发展规划??????????????????????? 4
Wu、南昌的经济?????????????????????? 4 第三章 酒店行业Fen析 ???????????????????? 5
Yi、中国旅游酒店业概况?????????????????? 5
Er、国际饭店集团竞争某某市场??????????????? 6
San、酒店酒店业趋势???????????????????? 8
Si、面临的挑战?????????????????????? 9
Wu、酒店管理模式????????????????????? 10
Liu、高星级酒店的盈利分析????????????????? 10
Qi、武汉博阳酒店物业管理有限公司????????????? 17 第四章 某某Shi场分析 ?????????????????????? 18
Yi、南昌酒店概况????????????????????? 18
Er、酒店的产业特点???????????????????? 20
San、项目定位??????????????????????? 21
Si、中餐厅定位?????????????????????? 21 第一章 项目摘Yao
一、项目概述
Mou某市首家时尚商务酒店,酒店以时尚简约为Zhu导元素。
Jiu店由武汉博阳酒店物业管理有限公司全权管Li,将成为某某市具有 特色的四星级商务酒Dian, 其专业的经营理念必会带来丰厚的投资Hui报和良 好的社会效益。
第二章 环境评估
一、 地理位置
Nan昌是中国某某省的省某某市某某省的政治、Jing济、文化和科技中心。, 现某某县(南昌、新建、进贤、安义)某某区(东湖、西湖、Qing云谱、湾里、青 山湖),两个国家级某某Qu(高新产业某某区、经济技术某某区),某Mou省级某 某区(桑海某某区、英雄某某区、Xiao蓝某某区等)和一个红谷某某区,总面积 7402平方公里, 总人口 491万人,Mou某某区面积 617平方公里, 某某区面Ji 210平方公里,是全国 35个特某某Shi之一。
Jiu店位于某某市某某区五纬路,离南昌火车站Yue 15分钟车程、昌北机场约 30分钟车Cheng、南昌八一广场约 10分钟车程,周边单Wei有:某某省人防、某某某 某区、某某省人Min医院及大型住宅等,交通便利,人口密集大。
某某区位优势
Nan昌地处长江中下游、鄱阳湖西南部,素有“Wu头楚尾、粤户闽庭”之盛 誉, 是全国唯Yi一个与长江三角洲、 珠江三角洲和闽东南Mou某区相毗某某省某某 市,具有承东启西、Gou通南北的战略性地位和枢某某区位的独特优Shi。京九、浙 赣、皖赣等铁路纵某某区, 2007年 4月全国铁路第六次大提速后,Nan昌至上海、 北京、广州等主某某市的铁路Yun行时间进一步缩短,铁路客货运输更加快捷、 方 便和高效。 2010年昌九城际铁Lu建成后,南昌到九江可从现在的 90分钟Suo短至 40分钟。 2012年向浦铁路建Cheng后, 南昌到闽东某某区将比京九线缩短 222公里, 比沪昆线缩短 117公里,Cheng为南昌快速出海的铁路通道。 105、 320、 316国道交 汇于南昌,昌九、Li温、赣粤等高速公路四通八达; 4D 级Chang北国际机场开通了 直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各某某市 40多条航Xian,并可转机
Qian往美国、加拿大、法国、新加坡某某区。国Ji航空港的开通,南北与东西铁路 动脉的交Hui,国际集装箱码头的运营, 高速公路网的Jie点, 构建起了南昌通畅快 捷的立体交通Wang,使南昌 1小时航程、 6小时里程即可Tong达周边8个直某某省某 某市的“经济圈”Bian为现实,这个圈中聚集着 4.6亿人口,Bing蕴含着 12万亿元 工业品的消费潜力。
三、气候
Nan昌气候湿润温和,属亚热带某某区,雨量充Pei,四季分明,春秋季短,冬 夏季长。年平Jun气温 17。 C-17.7。 C ,极Duan最高气温 40.9C ,极端最低温 -15.2。 C 。所降雨量 1600-1700毫米,降水日为 147-157天,Nian平均暴雨日 5.6天,年 平均相对湿度Wei 78.5%。年日照时间 1723-1820小时,日照率为 40%。年平均风 Su 2.3米 /秒。年无霜期 251-272天。冬季多偏北风,夏季多偏南风。适合Zhi物、 花卉生长,是营造
四、发展规划
Mou某市某某市政府坚定不移地推进大开放战略、 新型工业化战略某某乡一体 化战略、科Mou某市战略,可持续发展战略,以重大项目为Tu破口,以 “ 创业富民、 创新发展 ” 为主线,不断增强南昌的综合实力和核心竞Zheng力,实现南昌快速崛起 的新跨越, 将南Chang打造成为 “ 一个基地 —— 中某某区Zhong要的先进制造业基地 ” 、 “ 三 个Zhong心 —— 现代化商贸中心、物流中心、金Rong中心 ” 、 “ 四个南昌 —— 开放Huo力南 昌、文明和谐南昌、诚信创业南昌、Sheng态园林南昌 ” 。
五、南昌的经济
Gong业 南昌是某某省最大的工某某市, 新中Guo的第一架飞机、 第一辆轮式拖 拉机、第Yi辆摩托车、第一枚海防导弹都在这里诞生。Gai革开放以来,南昌的工 业经济有了飞速发Zhan,形成了飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、 医药等现代化工业体系,以Dian子信息、 生物工程、 新材料等为代表的Xin兴高新技 术产业也具有一定的水平,现在Zheng努力建设现代制造业基地,已形成了汽车、 收 音机、香烟、饮料、医药、光电子、输Ye器、视听产品等 8个全国性产品生产基 Di,正在形成全国重要的制冷设备生产基地。
Nong业 南昌农业形成了优质大米、优质果品、Shou肉型猪、特种水产等“十大 主导产品”、Shi全国重要的商品粮和农副产品的生产基地, 正努力建某某市型农 业、绿色环保食品的Sheng产基地。
Shang贸流通 因水路交通便利, 南昌历来是南Fang重要的商贸流某某市, 商贾云 集, 不Jin为覆某某省的消费品集散地, 也是沿某某Qu商贸辐射中西部的中转枢纽。
Da型商业蓬勃发展,形成了“城内大商场,城Mou某市场,城外大物流”的格局。 城内主要You南昌百货大楼、洪城大厦、新洪客隆、北京Hua联(江西)、沃尔玛等 大型零售商场;城Wai有洪某某市场、 江西装璜建某某市场、 Nan昌深圳农产品中心 某某市场等大型某某市Chang。 著名的洪某某市场是全国九大日用品中Xin某某市场之 一。
Di三章 酒店行业分析
Yi、中国旅游饭店业概况
Lv游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的Ling域, 目前在投资、 管理和 服务等方面Jun一定程度地实现了国内竞争的国际化。 业Nei人士分析认为, 当前中 国经济持续走好、 国际贸易往来不断增多、 旅游安全具备You效保某某市场经济秩 序进一步完善、进口Wu品关税普遍降低, 正是外资进入中国旅游Fan店业的 “黄金 期” 。
2002年中国旅游饭店业达到新的高峰。 《2002年中国旅游业统计 公报》显示,Quan国共有星级饭店8880家,比2001年Mo增加1522家; 全国星级饭店的全年平Jun客房出租率达到60. 15%, 比2001年提高1. 7个百分点;全国星级饭店Ying业收入总额914. 43亿元, 比2001年增长1 9.8%。中国经济正步入快Su增长周期的新上升通道, 而旅游业的发展Ye进入 了稳步发展期。
Jing济景气的持续上升,推动中外经贸、商务、Ke技、会议等交流活动的频 繁举办, 为中Guo旅游饭店业带来旺盛的客源。 经过2003年下半年的休整, 中 国入境旅游业将全Mian步入发展振兴阶段。 2004年中国内地Ru境旅游人数有望 突破1亿人次。
Lv游安全的有效保障, 也为中国旅游饭店业Ti供旺盛的客源。 由于境外旅 游行业不断Shou到各种恐怖事件、战事等影响, 中国在国Ji上赢得了 “旅游安全胜 地,经济发展沃Tu”的良好形象。尽管2003年初突发“非Dian”疫情,给中国 入境旅游造成了较大影响, 但仅是暂时的, 之后中国旅游业立即重Xin回归快速发 展的轨道。
Zhong国旅游业今年将围绕“中国,魅力永存”的Cu销主题,加大对中国旅游 目的地形象的宣Chuan,并联合北京奥组委,启动“2008奥运Lv游”的计划。国 家旅游局将全力争取入境Mou某市场的恢复, 通过落实内地与香港、 Ao门更紧密旅 游合作协议,努力扩大港澳居Min赴内地旅游的规模。 某某市场经济秩序的Jin一
XX人防培训中心商业投资计划书
商业投资计划书
Xiang目名称 项目单位 地 址 管理公司 联 系 人 电 话 E —mail
二0**年二月
**人防培训中心商业计划书
目 录
Di一章 项目摘要……………………………………………………………3
Yi、项目概述………………………………………………………………3
Di二章 环境评估……………………………………………………………3
Yi、地理位置 ……………………………………………………………3
Er、区位优势 ……………………………………………………………3
San、气 候 ……………………………………………………………4
Si、发展规划……………………………………………………………4
Wu、**的经济…………………………………………………………4
Di三章 酒店行业分析 ……………………………………………………5
Yi、中国旅游酒店业概况………………………………………………5
Er、国际饭店集团竞争中国市场………………………………………6
San、酒店酒店业趋势……………………………………………………8
Si、面临的挑战…………………………………………………………9
Wu、酒店管理模式………………………………………………………10
Liu、高星级酒店的盈利分析……………………………………………10
Qi、武汉**酒店物业管理有限公司…………………………………17
Di四章 市场分析 …………………………………………………………18
Yi、**酒店概况………………………………………………………18
Er、酒店的产业特点……………………………………………………20
San、项目定位……………………………………………………………21
Si、中餐厅定位…………………………………………………………21
Di一章 项目摘要
一、项目概述
**市首家时尚商务酒店,酒店以时尚简约为Zhu导元素。 酒店由武汉**酒店物业管理有Xian公司全权管理,将成为**市具有特色的四Xing级商务酒店,其专业的经营理念必会带来丰Hou的投资回报和良好的社会效益。
Di二章 环境评估
一、 地理位置
**是中国**的省会城市,。
Jiu店位于**市东湖区五纬路,离**火车站Yue15分钟车程、昌北机场约30分钟车程、**八一广场约10分钟车程,周边单位有:**人防、**军区、**人民医院及大型住Zhai等,交通便利,人口密集大。
二、区位优势
**地处长江中下游、鄱阳湖西南部,素有“Wu头楚尾、粤户闽庭”之盛誉,是全国唯一一Ge与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区Xiang毗邻的省会城市,具有承东启西、沟通南北De战略性地位和枢纽性区位的独特优势。京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区,2007年4Yue全国铁路第六次大提速后,**至上海、北Jing、广州等主要城市的铁路运行时间进一步缩Duan,铁路客货运输更加快捷、方便和高效。2010年昌九城际铁路建成后,**到九江可Cong现在的90分钟缩短至40分钟。2012Nian向浦铁路建成后,**到闽东南地区将比京Jiu线缩短222公里,比沪昆线缩短117公Li,成为**快速出海的铁路通道。105、320、316国道交汇于**,昌
Jiu、梨温、赣粤等高速公路四通八达;4D Ji昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线,并可转机前往美国、加拿大、法国、新加坡Deng地区。国际航空港的开通,南北与东西铁路Dong脉的交汇,国际集装箱码头的运营,高速公Lu网的结点,构建起了**通畅快捷的立体交Tong网,使**1小时航程、6小时里程即可通Da周边8个直辖和省会城市的“经济圈”变为Xian实,这个圈中聚集着4.6亿人口,并蕴含Zhuo12万亿元工业品的消费潜力。
三、气候
**气候湿润温和,属亚热带季风区,雨量充Pei,四季分明,春秋季短,冬夏季长。年平均Qi温17。C-17.7。C ,极端最高气Wen40.9C ,极端最低温-15.2。C 。所降雨量1600-1700毫米,降水Ri为147-157天,年平均暴雨日5.6Tian,年平均相对湿度为78.5%。年日照时Jian1723-1820小时,日照率为40%。年平均风速2.3米/秒。年无霜期251-272天。冬季多偏北风,夏季多偏南风。Shi合植物、花卉生长,是营造" 花园城市" 的理想地区。
四、发展规划
**市委、市政府坚定不移地推进大开放战略、新型工业化战略、城乡一体化战略、科教兴Shi战略,可持续发展战略,以重大项目为突破Kou,以“创业富民、创新发展”为主线,不断Zeng强**的综合实力和核心竞争力,实现**Kuai速崛起的新跨越,将**打造成为“一个基Di——中部地区重要的先进制造业基地”、“San个中心——现代化商贸中心、物流中心、金Rong中心”、“四个**——开放活力**、文Ming和谐**、诚信创业**、生态园林**”。
五、**的经济
Gong业 **是**最大的工业城市,新中国De第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩Tuo车、第一枚海防导弹都在这里诞生。改革开Fang以来,**的工业经济有了飞速发展,形成Liao飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、Hua工、医药等现代化工业体系,以电子信息、Sheng物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产Ye也具有一定的水平,现在正努力建设现代制Zao业基地,已形成了汽车、收音机、香烟、饮Liao、医药、光电子、输液器、视听产品等8个Quan国性产品生产基地,正在形成全国重要的制Leng设备生产基地。
Nong业 **农业形成了优质大米、优质果品、瘦肉型猪、特种水产等“十大主导产品”、Shi全国重要的商品粮和农副产品的生产基地,Zheng努力建成都市型农业、绿色环保食品的生产Ji地。
Shang贸流通 因水路交通便利,**历来是南Fang重要的商贸流通城市,商贾云集,不仅为覆Gai全省的消费品集散地,也是沿海地区商贸辐She中西部的中转枢纽。大型商业蓬勃发展,形Cheng了“城内大商场,城郊大市场,城外大物流”的格局。城内主要有**百货大楼、洪城大Xia、新洪客隆、北京华联(江西)、沃尔玛等Da型零售商场;城外有洪城大市场、江西装璜Jian材大市场、**深圳农产品中心批发市场等Da型批发市场。著名的洪城大市场是全国九大Ri用品中心批发市场之一。
Di三章 酒店行业分析
Yi、中国旅游饭店业概况
Lv游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的Ling域,目前在投资、管理和服务等方面均一定Cheng度地实现了国内竞争的国际化。业内人士分Xi认为,当前中国经济持续走好、国际贸易往Lai不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经Ji秩序进一步完善、进口物品关税普遍降低,Zheng是外资进入中国旅游饭店业的“黄金期”。
2002年中国旅游饭店业达到新的高峰。《2002年中国旅游业统计公报》显示,全国Gong有星级饭店8880家,比2001年末增Jia1522家;全国星级饭店的全年平均客房Chu租率达到60.15%,比2001年提高1.7个百分点;全国星级饭店营业收入总额914.43亿元,比2001年增长19.8%。中国经济正步入快速增长周期的新上升Tong道,而旅游业的发展也进入了稳步发展期。
Jing济景气的持续上升,推动中外经贸、商务、Ke技、会议等交流活动的频繁举办,为中国旅You饭店业带来旺盛的客源。经过2003年下Ban年的休整,中国入境旅游业将全面步入发展Zhen兴阶段。2004年中国内地入境旅游人数You望突破1亿人次。
Lv游安全的有效保障,也为中国旅游饭店业提Gong旺盛的客源。由于境外旅游行业不断受到各Zhong恐怖事件、战事等影响,中国在国际上赢得Liao“旅游安全胜地,经济发展沃土”的良好形Xiang。尽管2003年初突发“非典”疫情,给Zhong国入境旅游造成了较大影响,但仅是暂时的,之后中国旅游业立即重新回归快速发展的轨Dao。
Zhong国旅游业今年将围绕“中国,魅力永存”的Cu销主题,加大对中国旅游目的地形象的宣传,并联合北京奥组委,启动“2008奥运旅You”的计划。国家旅游局将全力争取入境旅游Shi场的恢复,通过落实内地与香港、澳门更紧Mi旅游合作协议,努力扩大港澳居民赴内地旅You的规模。
Shi场经济秩序的进一步完善,也将优化旅游饭Dian业发展的环境。2002年1月,中国下调Liao5000多种商品的进口关税,使关税总水Ping降到12%。与饭店经营密切相关的牛肉、Zhu肉、植物油、奶酪、冰淇淋的进口关税都出Xian较大幅度的降低。未来几年,关税水平还将Jin一步降低,这将大大节省旅游饭店的经营成Ben。2002年中国旅游饭店协会参考国际惯Li制定了《中国饭店业行业规范》,明确了饭Dian的义务与权利,对容易引起争议的问题进行Liao界定,政府有关部门正抓紧简政放权,清理He减少行政审批项目,依法行政,履行入世承Nuo,
Wei维护饭店企业正常的经营秩序提供了制度保Zheng。+
Er、国际饭店集团竞争中国市场
1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭Dian,标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市Chang。不久,假日集团于1984年管理北京丽Du假日饭店后,五年之内先后在国内拉萨、桂Lin、广州、西安、厦门、大连、成都、重庆等Cheng市形成网络,成为当时管理饭店最多的国际Fan店管理集团。在八十年代进入中国市场的还You喜来登、希尔顿、雅高、香格里拉、半岛、Xin世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平Yang、马尼拉等十余家酒店管理集团。
Jiu十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国Shi场的步伐明显加快,这一时期是我国旅游业Peng勃发展的阶段,同时也是国际饭店集团看好Zhong国市场,积极扩大市场份额的时期,这期间You有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯Ji、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文Hua等数十家国际饭店集团涉足中国市场。出现Liao群雄逐鹿的局面,根据国际饭店与餐馆协会De资料统计,2000年世界饭店管理集团排Xing前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦,除了少数经营低档饭店圣达Te等集团未进入中国市场外,多数国际饭店集Tuan的市场份额中都包含着在中国管理的饭店,Zhong国已成为著名国际酒店集团的集聚地,国际Jiu店集团之所以看好中国市场,一是由于中国De经济保持了高速增长,带来巨大的商机,蓬Bo发展的旅游业显示了巨大的市场潜力;二是Zhong国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定,Qi业经营环境日趋完善;三是中国劳动力成本Xiang对较低且素质较高。
Guo际饭店集团通过引进先进的管理观念、管理Mo式加快了我国饭店经营管理水平的提高,缩Duan了我国饭店业与国际水平的差距,使我国饭Dian业成为开放较早,市场化程度较高、最先与Guo际接轨的行业之一;国际饭店集团的进入同Shi培养了大批饭店管理人才,其管理的饭店成Wei我国饭店管理人才 的" 提高班" ,许Duo有过在国际饭店集团管理的饭店任职经历的Ren员成为了国内饭店和外企争夺的对象;国际Fan店集团的进入还促进了高新技术在饭店中的Ying用,引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起Dao了示范作用,数字化、人性化饭店为客人营Zao了更加温馨、舒适、便捷的居住环境。应该Jiang,目前中国旅游饭店业之所以成为中国社会Fu务业的领头羊,重要因素之一就是得益于国Ji饭店集团的进入。
Mu前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以Xia变化:
------由一线城市向二线城市扩展
Guo际饭店集团开始进入中国市场时,往往是选Ze经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市Li足,如香格里拉在中国开业的17家酒店基Ben分布于北京、上海、哈尔滨、长春、大连、Qing岛、南京、武汉、北海、西安等城市,其中Bei京就有四家(香格里拉饭店、中国大饭店、Guo贸饭店、嘉里中心饭店)该集团认为迅猛发Zhan的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要Yuan因,不久将会让具有市场潜力的二线城市看Dao更多的香格里拉饭店,如2003年中山、Zheng州两家香格里拉新酒店即将开业,2004Nian福州香格里拉也将开门迎宾。
-------由单一品牌向多品牌发展
Guo际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉Cheng度往往高于某一个国家制定的标准,因为品Pai是这些集团根据市场需求而推出的,有非常Ming确的市场定位,体现了今后饭店业的竞争方Xiang,代表着时尚的服务潮流,得到客人的认同He推崇。几十年来,无论商务客人还是旅游者Chu行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店。假日Ji团刚进入中国时,推出的品牌只有假日品牌Fan店。为了满足商务客人的需求,又陆续推出Huang冠假日、洲际等品牌;马里奥特集团进入中Guo市场首推的是万豪品牌,目前他们集团推出Quan品牌发展战略,既有高档的丽嘉. 卡尔顿、万豪、万丽,又有中高档的万怡、新世纪、Hua美达。即使是马里奥特的同一档次品牌,各Pin牌间的差异体现了不同的风格,如万豪是体Xian欧美古典式风格,万丽是追求智能化的商务Xian代派风格,不同的风格适应不同的市场需求。
-------由个别超豪华品牌饭店向批量Chao豪华品牌饭店发展
Guo去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是Kong白,九十年代末期仅有北京圣. 瑞杰斯国Ji俱乐部酒店和上海丽嘉. 卡尔顿及金茂君Yue酒店三家。近年来随着我国旅游业的发展,Shi界著名饭店集团对我国饭店业的市场表示出Ji大的信心,他们纷纷推出超豪华品牌饭店,Zai中国打造自己的旗舰,如开业不久的上海瑞Ji红塔酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二Ge圣. 瑞吉斯品牌酒店。去年底开业的北京Dong方君悦酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金Mao酒店之后管理的第二家君悦品牌酒店,今年Yuan月开业的上海四季酒店成为国际著名的四季Jiu店集团在中国开业的第一家酒店,马里奥特De丽嘉. 卡尔顿酒店不久也将在北京落户。Pi量
Chao豪华品牌饭店落户中国,标志着中国饭店业Dang次更加完备,一批品质卓越、服务超群的酒Dian将为客人提供高度个性化的服务。
Cong以上变化中,我们可以看出,国际饭店集团Jin入中国市场已初步完成了从经济发达的沿海Kai放城市至中西部地区拓展,实现了全方位发Zhan的网络化布局,正在逐步加大网络的密度,Shi施多品牌发展,这既体现了国际饭店业发展De一种趋势,同时也给我国饭店业发展带来压Li。再过若干年,在中国市场形成规模的国际Jiu店集团将会更多,这既是国际饭店业发展的Bi然趋势,也是全球经济一体化的必然结果。
三、酒店业趋势
Quan国高档饭店建设将迎来高峰。根据各地上报De信息,据不完全统计,全国待评、在建、待Jian(2007年底前开工)高档饭店(相当于Si、五星级)总计1107家,其中相当于五Xing级档次的饭店就有554家,大大超过目前Quan国五星级饭店的总量。从地区分布看,广东、浙江、北京、上海、安徽分别以155家、146家、97家、86家、82家位居前五Wei,它们之和占全国总数的51%。
Guo际饭店管理集团加速进入。综合各地上报的Cai料和查询有关国际饭店管理集团的官方网站,截止2006年底,有37个国际饭店管理Ji团的60个饭店品牌进入中国,共管理502家饭店。世界排名前十的国际饭店管理集团Jun已进入中国。管理饭店数量位居前五位的国Ji饭店管理集团是温德姆、洲际、雅高、喜达Wu、万豪,管理饭店的数量分别为159家(Bao括110家速8品牌的经济型酒店)、69Jia、43家、37家、31家。而且在未来几Nian,国际饭店管理集团管理的饭店数量还将迅Su增加,比如,洲际酒店集团最新的全球发展Ji划,在中国拓展的饭店数量将占其全球发展Zong数的三分之一,2008年在华管理饭店总Shu将达125家。
Xin材料、新设备、新技术的大量采用,将更适Ying客人的需求。如发光材料、调温材料、调色Cai料、可散发香气的材料将改变传统的酒店用Cai;洗涤、排污、废水废气废烟的环保处理,Jiang改变酒店的环境;自然通风, 照明及太阳Neng的开发利用,将改变酒店的能源消耗;客房Zhong大扁屏电视、便捷通讯、自动预定、登记、Ru住系统的建立,将改变酒店目前的经营模式;贴近自然、回归自然的酒店,将赢得广阔的Fa展空间。酒店的不断智能化,将打破以往的Jing营理念。
Sui然酒店业一直被认为是劳动密集型服务产业,但随着科学技术的进步,计算机已不仅仅用Yu前台的经营业务,而逐渐向后勤保障系统和Lou宇自动化系统发展。 同时将酒店内部网络Yu互联网联接,普及网络化管理,才能使管理Quan面升级到智能化管理阶段。国际酒店集团广Fan采用的计算机预订系统,已能帮助成员酒店Xiao售25%以上的客源。利用网络改善传统的Jiu店管理,网络给酒店业制造了新的竞争载体,通过网络宣传企业形象,开展网上预订客房,让客人了解酒店的的硬件及软件设施,选择Ta们需要的服务,进行远程预订,最终为酒店Dai来更多的客源。而酒店与顾客通过网上的交Liu,进而提供更为人性化个性化的服务。
Si、面临的挑战 高档饭店竞争将更加激烈。Yi方面近年来国内高档饭店建设步伐加快,另Yi方面,洲际(Intercontinental )、里兹卡尔顿(Ritz Calton)、圣瑞吉斯(St.Regis )、丽晶(Regent)、柏悦(Park Hyatt)、四季(FourSeason )等国际饭店集团顶级品牌全面进入,势必Dui中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要Ying响,加剧高档饭店的竞争。
Guo内饭店管理集团需要提高国际化水平。根据Ge地上报的信息,截至2006年6月30日,全国共有国内饭店管理公司180家,管理Fan店1299家,平均每家管理的饭店仅有7.2家。国内饭店管理公司不仅规模小,而且Pin牌建设滞后,整体管理水平有待提高。与国Ji饭店管理集团大举进入中国形成鲜明对比的Shi,中国本土饭店集团却未能跨出国门真正参Yu国际竞争,国际化程度低。因此,亟需加快Guo际化发展步伐,真正成为具有国际水平的饭Dian管理集团。
Fei星级饭店亟需规范。近年来,随着北京、上Hai、杭州、成都、苏州等地方政府把住宿业管Li职能调整到旅游行政部门,许多地方旅游饭Dian管理工作思路也从原来单纯的星级饭店管理Zhu步转变为对整个饭店业态的管理。对非星级Fan店加强规范管理势在必行。2006年,北Jing市制订出台了北京地方标准《住宿业服务质Liang标准与评定》,并评出首批住宿服务达标单Wei250多家;上海市也制定了
《旅馆服务质量要求》,并完成了《上海市旅Guan管理办法》送审稿;江苏省还启动了经济型Jiu店标准的制定工作。
Fan店投资需要加强引导。目前全国许多地方饭Dian投资非常热,已经导致一些地区饭店供过于Qiu。如何引导投资商理性投资饭店,也是未来Fan店发展中面临的一大挑战。2006年 ,Zhe江省在充分调研的基础上,出版了《浙江饭Dian业发展白皮书》,对引导当地饭店的投资和Jian设,发挥了积极的作用。
五、酒店管理模式
委托管理
Tong过酒店业主与管理集团/公司签署《管理合Tong》来约定双方的权利,义务和责任,以确保Guan理集团/公司能以自己的管理风格,服务规Fan,质量标准和运营方式来向被管理的酒店输Chu专业技术,管理人才和管理模式,并向被管Li酒店收取一定比例的" 基本管理费"(约Zhan营业额的2%至5%)和" 奖励管理费"(约占毛利润的4%至8%)的管理方式。近Nian来," 奖励管理费" 所占的比例正在逐Nian递增。此种模式一般出现在酒店集团的定型Jie段,较适合于那种财力雄厚但专业管理人才Ji管理技术贫乏的单体酒店。**人防培训中Xin项目即采取该方式进行管理。
Liu、高星级酒店的盈利分析
Zai5星级中, 国际管理饭店实现的平均房价Wei最高, 达到人民币727.20元, 高Yu国内管理饭店人民币604元的平均房价,Bing超出业主自行管理饭店平均价(人民币518)的40%。所有4星级和5星级饭店的平Jun房价达到人民币508元, 整体市场平均Zhu宿率为69.2%.所有3星级饭店的平均Fang价达到人民币240元, 整体市场住宿率Wei65.4%.
Zai“管理费和固定费用前收益(IBCMF )”及“税务及折旧前收益(CBITDA )”两项指标方面,国际管理饭店同时获得了Zui佳的表现。在4星级中,国际管理店也实现Liao最高的平均房价,达到人民币485元,尽Guan国际管理饭店在市场推广及营销,能源及维Hu保养方面的开支较高,但最终仍在“管理费He固定费用前收益(IBFCMF )”及“Shui务及折旧前收益相(IBCMF )对较低,这一层级市场仍有效地控制了各项成本开支,并获得了积极的现金流量。
Shang海的5星级饭店比北京的同等级饭店获得了Geng高的营业收入和经营利润。上海的平均房价Da到了人民币862元,比北京同等级饭店高Chu14%,而每间客房平均收入则比北京高出22%。尽管上海和北京两座城市饭店在“管Li费和固定费用前收益(IBCMF )”百Fen比方面都达到了总收入的40%,但如果以Mei间客房
“管理费和固定费用前收益(IBCMF )”实现的绝对值(人民币)为比较,上海饭店Reng比北京的同等级饭店高出11%。
An照平均房价分类,房价最高等级类别(平均Fang价在人民币701元以上)的饭店在餐饮方Mian和其他收入方面同样获得了最佳的业绩,平Jun每间房餐饮和其他收入达到人民币1,722元,“管理费和固定费用前收益(IBCMF )”占到总收入的40.6%,因此,经Ying效益为显著。
12
13
1. IBFCMF-Income Before Fixed Charges and Management Fees.
2. 2.EBITDA-Earing Before Income Tax Depreciation and Amorization
14
客源构成
Zhi于各类饭店的客源构成,总体而言,国际管Li饭店获取了更多的国际客源,按价格分类的Shi场中,高价市场的饭店同样也是获得了更大Bi例的国际客源。另一方面,国内管理5星级Fan店和国际管理4星级饭店在商务市场方面都Huo得了最高的渗透比例。此外,来自北美地区De长线客源,在价格上的敏感度相对较低,更Le意选择入住高价市场的饭店,在平均房价高Yu人民币701元这一层级市场中,这一市场De客源占到饭店客源构成的17.3%,而中Di价饭店获得此类客源的能力较弱,如平均房Jia在人民币501~700元层级饭店中,长Xian市场客源占总客源的9.6%,平均房价在Ren民币301~500层级饭店中,长线市场Zhan总客源的6%,而平均房价在人民币300Yuan层级饭店中,长线市场客源仅占总客源的1%。
固定成本
Bu管是4星级还是5星层级,从行政及一般开Zhi占总收入的比例来看,国际管理酒店低于国Nei管理及业主自行管理酒店,如在5星层级中,国际管理酒店的的行政及一般开支占总收入De9.2%,国内管理酒店比例是13.4%,业主自行管理酒店比例则是11.3%。
Ling一方面,国际管理酒店的市场推广费用则高Yu国内管理和业主自行管理酒店,5星级和4Xing级酒店的市场推广费用分别占总收入的5.4%和4.4%,而国内管理和业主自行管理Jiu店分别是2.0%和2.9%。同时,高档Jiu店在市场推广方面的支出也高于其他价格层Ji的酒店,如平均房价在人民701元以上的Jiu店平均每间客房的市场推广费用为人民币7,566元,而平均房价为人民币501~700元之间的酒店此项指标仅为人民币3,492元。
人事统计
Zong体而言,5星级酒店每间客房的人工配比达Dao1.6到1.77,除了低于业主自行管理Jiu店的配比外,普遍高于4星级和3星酒店的Ren工配比。相应地,在4星级和5星级中,国Ji管理酒店的工资及相关费用支出也同时高于Guo内管理和业主自行管理酒店
订房渠道
Suo有4星级和5星级酒店中,大多数预定是以Zhi接向酒店预定的方式完成,同时,旅行社也Shi一个重要的预定渠道,在4星级和5星酒店Zhong占总预定比例的23.5%。
Tong过酒店自行建立网站而实现的互联网预定比Li相对较低,在所有4星级和5星级中,互联Wang预定仅占总预定比例的0.3%,但是,在Zhong低价酒店中,通过其他互联网站实现的网上Yu定则颇受欢迎,平均房价在人民币
301~500元之间以及平均房价在人民币300元以下的酒店,通过其他订房网站实现De网上预定分别占总预定比例的6.7%和4.3%。而平均房价在人民币701元以上的Jiu店,此指标仅占1.2%。
未来预测
Suo有酒店对未来预测方面,5星级酒店市场(Mu前赢利最高的酒店等级)对
Wei来业绩最为乐观。5星级酒店中,72%的Shou调查酒店预测2010年的住宿率将实现增Chang,83%的酒店预测平均房价将出现增长。Ling一方面,由于受到5星级酒店市场的竞争压Li,参与调查的4星酒店对未来业绩则略显保Shou,仅有48%的酒店预测2010年的住宿Lv将出现增长,58%的酒店预测同年的平均Fang价将保持增长。
Qi、武汉**酒店物业管理有限公司
1、简介
Wu汉**酒店物业管理有限公司注册资金人民Bi**万元,工商注册号:**,是一家集酒Dian及物业业务咨询、项目策划、指导、筹建顾Wen、经营管理、培训于一体的专业管理公司。Wu汉**酒店物业管理有限公司的专家团队,Jun为来自国内外知名酒店机构的酒店及物业管Li专家和职业经理人,拥有着国内三家四星级Jiu店、四间酒店、二家西餐厅、一家商务宾馆Ji各种类型酒店及物业的前期策划筹建筹备开Ye和成功管理验。无论是从酒店及物业投资分Xi、酒店及物业项目策划到酒店及物业功能设Ji、酒店及筹建顾问、酒店及物业工程管理及Jiu店运营管理等方面均本着“ 标准与个性”“传承与俱进”相合的管理模式和务实高效的Guan理风格, 得到了业主单位和业界同行的一Zhi认同和好评。国家级酒店及物业管理顾问、Jiu店及物业建设顾问更为项目的成功运作提供Liao坚实、科学的保障。
2、我们是这样一个团队
Nian轻,但是大部分亲身经历了中国现代酒店业Jin十几年来从政府接待为主,到外资进入时形Cheng的一时独领风骚,再到今天的群雄逐鹿这样Yi个逐步成长和成熟的历程。由当初踏入酒店Xing业,经过国内外业公司的学习,到后来成为Nei地大型知名酒店的管理和决策层成员。共同De理想和对市场敏感,让我们走在一起。我们Zhi道无论酒店客观上有什么样的限制,其服务Pin质和管理水平是不应该被动地跟随或配合,Chu了硬件的条件,我们能做到的还很多。让我Men共同携手,精心打造我们的特色。我们的团Dui必将满意带给您及您的客人,我们将十分乐Yi随时接受您的咨询。
3、管理模式和特点
Ju体说来,我们给客人提供安全、舒适、方便Huan境的同时,强调特色、文化和创新,武汉**酒店物业管理有限公司的成功得益于其全面Chuang新的管理模式,他们体现在以下几个方面:
Xi分目标市场,提供多样化的产品 高标Zhun的服务质量监控 严格控制成本费用 以人为本的员工管理战略 积极全面Di开展市场营销活动 利用新技术
第四章 市场分析
Yi、**市酒店行业概况
Jin年来**市的酒店业发展迅猛,酒店内餐饮Zuo的比较好的是:嘉莱特和平国际酒店、锦峰Da酒店、凯莱大饭店、鑫峰假日酒店,以上酒Dian主要以高档菜品“燕、鲍、翅、海鲜等”为Zhu生意十分火爆,但出品比较传统,缺乏新意,我们要引以为鉴,走出传统的经营模式,寻Zhao一个适合自己的经营道路。
二、酒店的产业特点
(一)酒店产品的综合性、享受性、文化性特Dian 1
、综合性
Zhu宿服务是酒店产品的基本形态,但随着行业Gui模的扩大和市场需求的多样化,酒店同时提Gong饮食、娱乐、购物、交通、商务、会议、休Xian度假等一系列服
Wu,甚至包括管家服务、托儿服务等等,形成Liao酒店产品综合性的特点。 2
、享受性
Jiu店所能满足宾客的不仅是简单的物质需要,Geng主要是能满足宾客各种享受需求。宾客的享Shou需求是现代需求的主要表现,而酒店产品的Xiang受性特点是其与
Yi般商品和服务之间的主要区别所在。
3
、文化性
Wen化性是享受性的高层次发展,即通常所说的“酒店气氛”或“酒店氛围”。酒店产品的文Hua性建立在酒店外在形象与内在机制有机统一De基础上,体现在酒店经营管理和服务的方方Mian面,酒店服务的各个细节都蕴含着自身的文Hua内涵。
(二)集团化经营
Zu建酒店企业集团的最重要的战略目标是提高Jiu店的经营效率与国际竞争力。国际酒店店集Tuan进入中国的速度和数量与日俱增,各大国际Ji团、跨国公司、酒店集团等世界级的巨无霸Xie其雄厚的资金、先进的管理和品牌优势长驱Zhi入中国的酒店市场,国际化的超级酒店店集Tuan将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及Gao档酒店市场的基础上逐渐向内陆中小城市以Ji中低档酒店市场大规模扩张。根据近年来国Ji酒店行业的兼并收购的数量和规模的统计,Quan球的超级酒店集团正在计划并实施全球范围De最佳资源配置和生产要素组合,积极开展跨Guo界、跨区域、跨行业、跨品牌的全球大兼并。因此,他们将不会仅仅满足于对我国单体酒Dian的接管,而会将其目标转向中国尚未发展壮Da的酒店集团和酒店管理公司。中国旅游酒店He酒店集团发展的历史很短,总体规模十分有Xian,其运行方式多以自建自管为主,仅有少数Qi业能够输出管理或开展资本运营,大多数企Ye基本保留在逐一建设、单一管理、单体收购De初级阶段,这种原始的企业发展模式是不能Chuang造巨大的酒店集团的。在控制总量的同时调Zheng结构,通过资产和品牌重组,按照市场需要,促进中国酒店业企业制度改革和资产整合,Jia快集团化进程。
(三)品牌化发展
Zai目前酒店过多、广告过多、信息爆炸的注意Li稀缺时代,酒店品牌建设就变得越来越重要。在这种情况下,整个世界已经进入了偶像营Xiao与品牌营销时代。 品牌的竞争其实就是一Zhong酒店文化的竞争。国际酒店业许多著名品牌Yi经在具体的经营中显示出它们的个性魅力了,比如万豪、假日、喜来登等等都在中国运用Ta们的品牌进行了多种形式的输出合作,它们Li用自己良好的品牌轻轻松松地在中国获取了Feng厚的利润。在中国,目前品牌做得比较好的Jiu店集团有锦江和凯莱
Deng。国际酒店集团品牌运做模式主要包括资本Niu带型、管理合同型、特许经营型和松散的战Lue联盟型等。对于中国酒店业而言,在创造自Shen品牌的同时,可以根据自身具体情况,选择Bu同的品牌战略。品牌可以使酒店具有较高的Sheng誉,大大提高酒店的知名度和美誉度,提高Guan理和营销水平,建立稳定长期的客源,增加Qi业竞争能力。
三、项目定位
Gen据本项目特点,定位于**市首家时尚商务Jiu店,酒店以时尚简约为主导元素,从装修方Mian体现出酒店的特色,如:每个楼层突出时尚Yuan素主题,要求一个楼层一个风格,大堂、房Jian、餐饮均以四星级标准装修,通过时尚的装Xiu风格、温馨典雅的装饰点缀及富有人性化的Fu务理念,务求打造成**市首家时尚商务酒Dian。
四、中餐厅定位
Gen据地理位置及酒店结构的特殊性考虑,将餐Yin分为中餐厅、西餐厅、大堂吧,中餐厅位于Jiu店二、三楼,建议在酒店一楼单独开立一个Can饮的大堂,便于今后的经营。
Zhong餐厅,提倡绿色健康饮食。因此本计划书的He心是品牌及特色经营的实施,品牌经营分两Da部分:一是理念部分,主要内容有品牌形象Xuan传等;二是产品部分,主要内容有菜品经营,价格体系、营销策略、服务模式。 Mu标及意义:
1、零点餐厅以大众化“好吃、划算、经济实Hui---平、靓、正”的经营手法为主;
2、包房以中、高档为主(政府接待、公司接Dai、个体宴会、小型宴会等); 以本地赣菜Wei主,粤菜、客家菜为副:
Gan菜——烧菜、特色小炒、农家菜、煨汤等;
Yue菜、客家菜——鲍、参、翅、肚、燕、海鲜、精美小炒等; 产品经营 1、菜品经营
Cai品经营是产品经营的核心,经营的指导思想Shi以中高档酒店的经营路线为核心,继承赣、Yue、湘餐饮文化的精华,兼收并蓄中华餐饮各Jia之所长,形成具
You鲜明特色、适合本地消费者饮食习惯的品牌Xing餐饮酒店。
(1)菜品定位——以本地消费者饮食口味习Guan为基础,以赣菜生产工艺为核心,品像美观、口味丰富、价格适合大众化消费的菜肴体系。
(2)口味定位——以崇义地区消费者口味分Lei特点及发展趋势来确定,目前低端市场的口Wei特点是浓、辣、油;中高端市场的口味特点Shi清、鲜、淡。因此,餐饮部的菜肴口味定在---鲜咸香辣、清淡少油。
图示:
本地消费者习惯口味
Xiang辣系 鲜咸系
Re炒汤蒸 面点
Xiang辣系将以湘、赣味为主,特别是赣菜中的特Se菜值得重视;鲜咸系将以粤、浙味为主,其Zhong尤以杭帮菜的迷踪风格颇受饮食界青睐,酒Dian将给予高度重视。
Liang种口味菜肴的比例控制7:3(香辣:鲜咸)
(3)生产组织
Yi照酒店的菜品体系组织生产,如图所示:
Ju体分工要求是:赣、粤厨以擅长炒、炸、烧、汤、焖的厨师为主,冷卤菜以苏浙、粤菜厨Shi主理,面点拟由赣、粤菜厨师主理,粤厨主Li鲍、参、翅、肚、燕、海鲜、精美小炒、堂Zuo。
(4)生产保障
Zhong餐的生产保障体系如图所示:
(5)菜品创新
Cai品创新在酒店经营中的重要性是勿庸置疑的,各酒店的做法不尽相同,我们提出以下组织He工作流程:
菜品创新组织结构
新产品开发流程
专家、市场信息
厨部、前台销售
新产品提案
行政总厨
(6)对外营业计划
Gen据酒店所处地段特点,中餐厅营业拟采取以Xia方式。
1、餐厅营业:
A 、 时间:早餐 7:00——9:30
Wu餐11:00——14:00
Wan餐17:00——21:00
B 、
C 、
D 、
Pin种:酒店所有品种都将提供; 价格:随市Chang变化而合理的调整; 服务:按酒店餐饮行Ye规定的服务,根据本店特色提供人性化服务。
2、 价格策略
Gen据酒店自身定位、档次、竞争对手市场需求,经营目标等因素,确定本酒店的价格体系。
(1) 价格目标
Jiu店的价格目标是不能明显高过当地的平均价Wei,在有可比性的菜肴定价上,应与“当地”Jia位持平或略高,在无可比性的菜肴价位上则Lue高。高档菜肴的价位则比同等档次酒店价位Chi平或略低,让顾客感到好而不贵。
具体标准
Zheng餐消费的人均标准为:散席大厅30-60Yuan/人;包房消费70-100元/人。 菜Zuo价格构成:热菜部分
30元/份以上的菜肴占菜肴总数量的15%;
20-30元/份的菜肴占总数量的35%;
10-20元/份的菜肴占总数量的40%;
10元/份以下的菜肴占总数量的10%;
Bao、参、翅、肚,海鲜部分
400元/份以上的菜肴占菜肴总数量的15%;
200-400元/份的菜肴占总数量的25%;
80-200元/份的菜肴占总数量的45%;
20-80元/份以下的菜肴占总数量的15%;
冷卤(小菜)部分
素菜:
4元/份以下的菜肴占冷卤菜肴总数量的10%;
4元/份的菜肴占冷卤菜肴总数量的80%;
4元/份以上的菜肴占冷卤菜肴总数量的10%;
荤菜
8元/份以下的菜肴占冷卤菜肴总数量的20%;
8元/份以上的菜肴占冷卤菜肴总数量的80%;
主食部分
16元/份以上的主食占主食总量的60%;
16元/份以下的主食占主食总量的40%;
酒水部分
Jiu水的价位以毛利率控制为主,拟定在65%—75%;
Zong之,采取故意压低价格的办法与同行竞争不Shi好的经营策略,我们主张的价格策略是:以Cha异化经营建立价格差异,以品牌经营提升顾Ke心理价位,千方百计不与同行业打价格战。Li如:导入“全天然绿色无公害原材料”的健Kang概念,容易导致顾客产生好货不便宜的心理Bian化,由此提升其心理价位。
Ben地区是“独一无二”,务求给客户一个鲜明De对比,令顾客食欲大增。 服务模式
Zuo好酒店的服务工作,建立好的服务模式应当Zuo好五个方面的工作:(1)建立服务规范;(2)明确岗位职责;(3)强化员工培训;(4)完善客户管理;(5)不断服务创新。
You于酒店的通用服务模式相对固定将不在重复,服务规范、岗位职责、员工培训将在有关制Du及相关材料中表述,客户管理已着手电脑的Ying件和软件建设,因此本计划书重点表述服务Mo式中如何贯彻经营理念,从而实现服务创新。
Wei了贯彻“健康”概念的经营思想,拟在服务Mo式中导入顾客“健康”服务疯狂的创意,要Qiu全体员工在与顾客交往的过程中,处处为顾Ke健康着想,从一
Dian一滴做起,从常人看来没有什么的细节表现Chu与一般服务不同的服务。
Li如:在引导顾客落位,放置好随身物品后,Tong过合适的提示顾客注意餐前卫生;在顾客点Cai时通过菜牌上的提示,服务员的提醒,告知Gu客不要点菜过多,荤素搭配等等;在环境服Wu上,以较为醒目的方式,提示客人吸烟有害Jian康,增强公德意识。
Wei了让这种服务理念能够长期坚持发扬光大,Huan将在制度设计中完成配套。 例如:在奖惩Tiao例、服务程序、语言规范、行为守则、培训Jiao案、CI 导入、营销宣传、客户管理工作Tiao件中做出明确的规定要求。
人防培训中心商业投资计划书
Shang业投资计划书 【 机密 】
Xiang目名称 四川省人防培训中心(暂定)
Xiang目单位 四川省新干县新兴房地产开发有限Gong司
Di 址 四川省南昌市五纬路
Guan理公司 武汉博阳酒店物业管理有限公司
联 系 人
电 话
E — mail
二 0一七年七月
Si川省人防培训中心商业计划书
目 录
Di一章 项目摘要??????????????????????? 3 一、项目概述???????????????????????? 3 第二章 环境评估??????????????????????? 3
Yi、地理位置 ??????????????????????? 3
Er、区位优势 ??????????????????????? 3
San、气 候 ??????????????????????? 4
Si、发展规划??????????????????????? 4
Wu、南昌的经济?????????????????????? 4 第三章 酒店行业Fen析 ???????????????????? 5
Yi、中国旅游酒店业概况?????????????????? 5
Er、国际饭店集团竞争中国市场??????????????? 6
San、酒店酒店业趋势???????????????????? 8
Si、面临的挑战?????????????????????? 9
Wu、酒店管理模式????????????????????? 10
Liu、高星级酒店的盈利分析????????????????? 10
Qi、武汉博阳酒店物业管理有限公司????????????? 17 第四章 市场Fen析 ?????????????????????? 18
Yi、南昌酒店概况????????????????????? 18
Er、酒店的产业特点???????????????????? 20
San、项目定位??????????????????????? 21
Si、中餐厅定位?????????????????????? 21 第一章 项目摘Yao
一、项目概述
Nan昌市首家时尚商务酒店,酒店以时尚简约为Zhu导元素。
Jiu店由武汉博阳酒店物业管理有限公司全权管Li,将成为南昌市具有 特色的四星级商务酒Dian, 其专业的经营理念必会带来丰厚的投资Hui报和良 好的社会效益。
第二章 环境评估
一、 地理位置
Nan昌是中国四川省的省会城市,全省的政治、Jing济、文化和科技中心。, 现辖四县(南昌、新建、进贤、安义),五区(东湖、西湖、Qing云谱、湾里、青 山湖),两个国家级开发Qu(高新产业开发区、经济技术开发区),九Ge省级开 发区(桑海开发区、英雄开发区、Xiao蓝开发区等)和一个红谷滩新区,总面积 7402平方公里, 总人口 491万人,Qi中市区面积 617平方公里, 建成区面Ji 210平方公里,是全国 35个特大城Shi之一。
Jiu店位于南昌市东湖区五纬路,离南昌火车站Yue 15分钟车程、昌北机场约 30分钟车Cheng、南昌八一广场约 10分钟车程,周边单Wei有:四川省人防、四川省 军区、四川省人Min医院及大型住宅等,交通便利,人口密集大。
二、区位优势
Nan昌地处长江中下游、鄱阳湖西南部,素有“Wu头楚尾、粤户闽庭”之盛 誉, 是全国唯Yi一个与长江三角洲、 珠江三角洲和闽东南San角区相毗邻的省会城 市,具有承东启西、Gou通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优Shi。京九、浙 赣、皖赣等铁路纵贯城区, 2007年 4月全国铁路第六次大提速后,Nan昌至上海、 北京、广州等主要城市的铁路Yun行时间进一步缩短,铁路客货运输更加快捷、 方 便和高效。 2010年昌九城际铁Lu建成后,南昌到九江可从现在的 90分钟Suo短至 40分钟。 2012年向浦铁路建Cheng后, 南昌到闽东南地区将比京九线缩短 222公里, 比沪昆线缩短 117公里,Cheng为南昌快速出海的铁路通道。 105、 320、 316国道交 汇于南昌,昌九、Li温、赣粤等高速公路四通八达; 4D 级Chang北国际机场开通了 直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市 40多条航Xian,并可转机 前往美国、加拿大、法国、新Jia坡等地区。国际航空港的开通,南北与东西Tie路 动脉的交汇,国际集装箱码头的运营,Gao速公路网的结点, 构建起了南昌通畅快 Jie的立体交通网,使南昌 1小时航程、 6Xiao时里程即可通达周边8个直辖和省会 城市De“经济圈”变为现实,这个圈中聚集着 4.6亿人口,并蕴含着 12万亿元 工业品De消费潜力。
三、气候
Nan昌气候湿润温和,属亚热带季风区,雨量充Pei,四季分明,春秋季短,冬 夏季长。年平Jun气温 17。 C-17.7。 C ,极Duan最高气温 40.9C ,极端最低温 -15.2。 C 。所降雨量 1600-1700毫米,降水日为 147-157天,Nian平均暴雨日 5.6天,年 平均相对湿度Wei 78.5%。年日照时间 1723-1820小时,日照率为 40%。年平均风
Su 2.3米 /秒。年无霜期 251-272天。冬季多偏北风,夏季多偏南风。适合Zhi物、 花卉生长,是营造
四、发展规划
Nan昌市委、 市政府坚定不移地推进大开放战Lue、新型工业化战略、城乡一体 化战略、科Jiao兴市战略,可持续发展战略,以重大项目为Tu破口,以 “ 创业富民、 创新发展 ” 为主线,不断增强南昌的综合实力和核心竞Zheng力,实现南昌快速崛起 的新跨越, 将南Chang打造成为 “ 一个基地 —— 中部地区Zhong要的先进制造业基地 ” 、 “ 三 个Zhong心 —— 现代化商贸中心、物流中心、金Rong中心 ” 、 “ 四个南昌 —— 开放Huo力南 昌、文明和谐南昌、诚信创业南昌、Sheng态园林南昌 ” 。
五、南昌的经济
Gong业 南昌是四川省最大的工业城市, 新中Guo的第一架飞机、 第一辆轮式拖 拉机、第Yi辆摩托车、第一枚海防导弹都在这里诞生。Gai革开放以来,南昌的工 业经济有了飞速发Zhan,形成了飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、 医药等现代化工业体系,以Dian子信息、 生物工程、 新材料等为代表的Xin兴高新技 术产业也具有一定的水平,现在Zheng努力建设现代制造业基地,已形成了汽车、 收 音机、香烟、饮料、医药、光电子、输Ye器、视听产品等 8个全国性产品生产基 Di,正在形成全国重要的制冷设备生产基地。
Nong业 南昌农业形成了优质大米、优质果品、Shou肉型猪、特种水产等“十大 主导产品”、Shi全国重要的商品粮和农副产品的生产基地, 正努力建成都市型农 业、绿色环保食品的Sheng产基地。
Shang贸流通 因水路交通便利, 南昌历来是南Fang重要的商贸流通城市, 商贾云 集, 不Jin为覆盖全省的消费品集散地, 也是沿海地Qu商贸辐射中西部的中转枢纽。 大型商业蓬Bo发展,形成了“城内大商场,城郊大市场,Cheng外大物流”的格局。 城内主要有南昌百货Da楼、洪城大厦、新洪客隆、北京华联(四川)、沃尔玛等 大型零售商场;城外有洪城大Shi场、四川装璜建材大市场、 南昌深圳农产Pin中心 批发市场等大型批发市场。 著名的Hong城大市场是全国九大日用品中心批发市场之 一。
Di三章 酒店行业分析
Yi、中国旅游饭店业概况
Lv游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的Ling域, 目前在投资、 管理和
Fu务等方面均一定程度地实现了国内竞争的国Ji化。 业内人士分析认为, 当前中 国经Ji持续走好、国际贸易往来不断增多、 旅游An全具备有效保障、 市场经济秩 序进一步Wan善、进口物品关税普遍降低, 正是外资进Ru中国旅游饭店业的 “黄金 期” 。
2002年中国旅游饭店业达到新的高峰。 《2002年中国旅游业统计 公报》显示,Quan国共有星级饭店8880家,比2001年Mo增加1522家; 全国星级饭店的全年平Jun客房出租率达到60. 15%, 比2001年提高1. 7个百分点;全国星级饭店Ying业收入总额914. 43亿元, 比2001年增长1 9.8%。中国经济正步入快Su增长周期的新上升通道, 而旅游业的发展Ye进入 了稳步发展期。
Jing济景气的持续上升,推动中外经贸、商务、Ke技、会议等交流活动的频 繁举办, 为中Guo旅游饭店业带来旺盛的客源。 经过2003年下半年的休整, 中 国入境旅游业将全Mian步入发展振兴阶段。 2004年中国内地Ru境旅游人数有望 突破1亿人次。
Lv游安全的有效保障, 也为中国旅游饭店业Ti供旺盛的客源。 由于境外旅 游行业不断Shou到各种恐怖事件、战事等影响, 中国在国Ji上赢得了 “旅游安全胜 地,经济发展沃Tu”的良好形象。尽管2003年初突发“非Dian”疫情,给中国 入境旅游造成了较大影响, 但仅是暂时的, 之后中国旅游业立即重Xin回归快速发 展的轨道。
Zhong国旅游业今年将围绕“中国,魅力永存”的Cu销主题,加大对中国旅游 目的地形象的宣Chuan,并联合北京奥组委,启动“2008奥运Lv游”的计划。国 家旅游局将全力争取入境Lv游市场的恢复, 通过落实内地与香港、 Ao门更紧密旅 游合作协议,努力扩大港澳居Min赴内地旅游的规模。
Shi场经济秩序的进一步完善,也将优化旅游饭Dian业发展的环境。200 2年1月, 中国Xia调了5000多种商品的进口关税, 使关Shui总水平降到12%。 与饭店经营密切相关De牛肉、猪肉、植物油、奶酪、冰淇淋的进口Guan税都出现较 大幅度的降低。未来几年, Guan税水平还将进一步降低, 这将大大节省旅You饭店的 经营成本。 2002年中国旅游Fan店协会参考国际惯例制定了 《中国饭店业Xing业 规范》 ,明确了饭店的义务与权利,Dui容易引起争议的问题进行了界定,政府有 Guan部门正抓紧简政放权,清理和减少行政审批Xiang目,依法行政,履行入世承诺, 为维护饭Dian企业正常的经营秩序提供了制度保证。 +
江西省人防培训中心商业投资计划书
Shang业投资计划书 【 机密 】
Xiang目名称 江西省人防培训中心(暂定)
Xiang目单位 江西省新干县新兴房地产开发有限Gong司 地 址 江西省南昌市五纬路
Guan理公司 武汉博阳酒店物业管理有限公司
联 系 人
电 话
E — mail 二 0一 0年二月
Jiang西省人防培训中心商业计划书
目 录
Di一章 项目摘要??????????????????????? 3 一、项目概述???????????????????????? 3 第二章 环境评估??????????????????????? 3
Yi、地理位置 ??????????????????????? 3
Er、区位优势 ??????????????????????? 3
San、气 候 ??????????????????????? 4
Si、发展规划??????????????????????? 4
Wu、南昌的经济?????????????????????? 4 第三章 酒店行业Fen析 ???????????????????? 5
Yi、中国旅游酒店业概况?????????????????? 5
Er、国际饭店集团竞争中国市场??????????????? 6
San、酒店酒店业趋势???????????????????? 8
Si、面临的挑战?????????????????????? 9
Wu、酒店管理模式????????????????????? 10
Liu、高星级酒店的盈利分析????????????????? 10
Qi、武汉博阳酒店物业管理有限公司????????????? 17 第四章 市场Fen析 ?????????????????????? 18
Yi、南昌酒店概况????????????????????? 18
Er、酒店的产业特点???????????????????? 20
San、项目定位??????????????????????? 21
Si、中餐厅定位?????????????????????? 21 第一章 项目摘Yao
一、项目概述
Nan昌市首家时尚商务酒店,酒店以时尚简约为Zhu导元素。
Jiu店由武汉博阳酒店物业管理有限公司全权管Li,将成为南昌市具有 特色的四星级商务酒Dian, 其专业的经营理念必会带来丰厚的投资Hui报和良 好的社会效益。
第二章 环境评估
一、 地理位置
Nan昌是中国江西省的省会城市,全省的政治、Jing济、文化和科技中心。, 现辖四县(南昌、新建、进贤、安义),五区(东湖、西湖、Qing云谱、湾里、青 山湖),两个国家级开发Qu(高新产业开发区、经济技术开发区),九Ge省级开 发区(桑海开发区、英雄开发区、Xiao蓝开发区等)和一个红谷滩新区,总面积 7402平方公里, 总人口 491万人,Qi中市区面积 617平方公里, 建成区面Ji 210平方公里,是全国 35个特大城Shi之一。
Jiu店位于南昌市东湖区五纬路,离南昌火车站Yue 15分钟车程、昌北机场约 30分钟车Cheng、南昌八一广场约 10分钟车程,周边单Wei有:江西省人防、江西省 军区、江西省人Min医院及大型住宅等,交通便利,人口密集大。
二、区位优势
Nan昌地处长江中下游、鄱阳湖西南部,素有“Wu头楚尾、粤户闽庭”之盛 誉, 是全国唯Yi一个与长江三角洲、 珠江三角洲和闽东南San角区相毗邻的省会城 市,具有承东启西、Gou通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优Shi。京九、浙 赣、皖赣等铁路纵贯城区, 2007年 4月全国铁路第六次大提速后,Nan昌至上海、 北京、广州等主要城市的铁路Yun行时间进一步缩短,铁路客货运输更加快捷、 方 便和高效。 2010年昌九城际铁Lu建成后,南昌到九江可从现在的 90分钟Suo短至 40分钟。 2012年向浦铁路建Cheng后, 南昌到闽东南地区将比京九线缩短 222公里, 比沪昆线缩短 117公里,Cheng为南昌快速出海的铁路通道。 105、 320、 316国道交 汇于南昌,昌九、Li温、赣粤等高速公路四通八达; 4D 级Chang北国际机场开通了 直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市 40多条航Xian,并可转机 前往美国、加拿大、法国、新Jia坡等地区。国际航空港的开通,南北与东西Tie路 动脉的交汇,国际集装箱码头的运营, 高速公路网的结点, 构建起了南昌通畅快
Jie的立体交通网,使南昌 1小时航程、 6Xiao时里程即可通达周边8个直辖和省会 城市De“经济圈”变为现实,这个圈中聚集着 4.6亿人口,并蕴含着 12万亿元 工业品De消费潜力。
三、气候
Nan昌气候湿润温和,属亚热带季风区,雨量充Pei,四季分明,春秋季短,冬 夏季长。年平Jun气温 17。 C-17.7。 C ,极Duan最高气温 40.9C ,极端最低温 -15.2。 C 。所降雨量 1600-1700毫米,降水日为 147-157天,Nian平均暴雨日 5.6天,年 平均相对湿度Wei 78.5%。年日照时间 1723-1820小时,日照率为 40%。年平均风 Su 2.3米 /秒。年无霜期 251-272天。冬季多偏北风,夏季多偏南风。适合Zhi物、 花卉生长,是营造
四、发展规划
Nan昌市委、 市政府坚定不移地推进大开放战Lue、新型工业化战略、城乡一体 化战略、科Jiao兴市战略,可持续发展战略,以重大项目为Tu破口,以 “ 创业富民、 创新发展 ” 为主线,不断增强南昌的综合实力和核心竞Zheng力,实现南昌快速崛起 的新跨越, 将南Chang打造成为 “ 一个基地 —— 中部地区Zhong要的先进制造业基地 ” 、 “ 三 个Zhong心 —— 现代化商贸中心、物流中心、金Rong中心 ” 、 “ 四个南昌 —— 开放Huo力南 昌、文明和谐南昌、诚信创业南昌、Sheng态园林南昌 ” 。
五、南昌的经济
Gong业 南昌是江西省最大的工业城市, 新中Guo的第一架飞机、 第一辆轮式拖 拉机、第Yi辆摩托车、第一枚海防导弹都在这里诞生。Gai革开放以来,南昌的工 业经济有了飞速发Zhan,形成了飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、 医药等现代化工业体系,以Dian子信息、 生物工程、 新材料等为代表的Xin兴高新技 术产业也具有一定的水平,现在Zheng努力建设现代制造业基地,已形成了汽车、 收 音机、香烟、饮料、医药、光电子、输Ye器、视听产品等 8个全国性产品生产基 Di,正在形成全国重要的制冷设备生产基地。
Nong业 南昌农业形成了优质大米、优质果品、Shou肉型猪、特种水产等“十大 主导产品”、Shi全国重要的商品粮和农副产品的生产基地, 正努力建成都市型农 业、绿色环保食品的Sheng产基地。
Shang贸流通 因水路交通便利, 南昌历来是南Fang重要的商贸流通城市, 商贾云 集, 不Jin为覆盖全省的消费品集散地, 也是沿海地Qu商贸辐射中西部的中转枢纽。 大型商业蓬Bo发展,形成了“城内大商场,城郊大市场,Cheng外大物流”的格局。
Cheng内主要有南昌百货大楼、洪城大厦、新洪客Long、北京华联(江西)、沃尔玛等 大型零售Shang场;城外有洪城大市场、 江西装璜建材大Shi场、 南昌深圳农产品中心 批发市场等大Xing批发市场。 著名的洪城大市场是全国九大Ri用品中心批发市场之 一。
Di三章 酒店行业分析
Yi、中国旅游饭店业概况
Lv游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的Ling域, 目前在投资、 管理和 服务等方面Jun一定程度地实现了国内竞争的国际化。 业Nei人士分析认为, 当前中 国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、 旅游安全具备有Xiao保障、 市场经济秩 序进一步完善、进口Wu品关税普遍降低, 正是外资进入中国旅游Fan店业的 “黄金 期” 。
2002年中国旅游饭店业达到新的高峰。 《2002年中国旅游业统计 公报》显示,Quan国共有星级饭店8880家,比2001年Mo增加1522家; 全国星级饭店的全年平Jun客房出租率达到60. 15%, 比2001年提高1. 7个百分点;全国星级饭店Ying业收入总额914. 43亿元, 比2001年增长1 9.8%。中国经济正步入快Su增长周期的新上升通道, 而旅游业的发展Ye进入 了稳步发展期。
Jing济景气的持续上升,推动中外经贸、商务、Ke技、会议等交流活动的频 繁举办, 为中Guo旅游饭店业带来旺盛的客源。 经过2003年下半年的休整, 中 国入境旅游业将全Mian步入发展振兴阶段。 2004年中国内地Ru境旅游人数有望 突破1亿人次。
Lv游安全的有效保障, 也为中国旅游饭店业Ti供旺盛的客源。 由于境外旅 游行业不断Shou到各种恐怖事件、战事等影响, 中国在国Ji上赢得了 “旅游安全胜 地,经济发展沃Tu”的良好形象。尽管2003年初突发“非Dian”疫情,给中国 入境旅游造成了较大影响, 但仅是暂时的, 之后中国旅游业立即重Xin回归快速发 展的轨道。
Zhong国旅游业今年将围绕“中国,魅力永存”的Cu销主题,加大对中国旅游 目的地形象的宣Chuan,并联合北京奥组委,启动“2008奥运Lv游”的计划。国 家旅游局将全力争取入境Lv游市场的恢复, 通过落实内地与香港、 Ao门更紧密旅 游合作协议,努力扩大港澳居Min赴内地旅游的规模。
xx人防培训中心项目商业投资计划书
Bao密说明:该报告仅为江西省人防培训中心(Zan定)项目之用。
Zi料来源:武汉博阳酒店物业管理有限公司。
Qing在贵公司有限的范围内传阅。报告部分内容She及本公司商业秘密,请承担保密义务。
商业投资计划书
【机密】
Xiang目名称 ??江西省人防培训中心(暂定)
Xiang目单位 ???江西省新干县新兴房地产开Fa有限公司
Di??? 址 ???江西省南昌市五纬路
Guan理公司 ??武汉博阳酒店物业管理有限公Si
Lian 系 人 ?????????? 杨振华(先生)
Dian??? 话 ? ??????13970900771
E—mail ????? ???yanghua412@163.com
二0一0年二月
Jiang西省人防培训中心商业计划书
目 录
Di一章? ??项目摘要……………………………………………………………3
Yi、项目概述………………………………………………………………3
Di二章? ??环境评估……………………………………………………………3
Yi、地理位置 ……………………………………………………………3
Er、区位优势 ……………………………………………………………3
San、气??? 候……………………………………………………………4
Si、发展规划……………………………………………………………4
Wu、南昌的经济…………………………………………………………4
Di三章? ??酒店行业分析 ……………………………………………………5
Yi、中国旅游酒店业概况………………………………………………5
Er、国际饭店集团竞争中国市场………………………………………6
San、酒店酒店业趋势……………………………………………………8
Si、面临的挑战…………………………………………………………9
Wu、酒店管理模式………………………………………………………10
Liu、高星级酒店的盈利分析……………………………………………10
Qi、武汉博阳酒店物业管理有限公司…………………………………17
Di四章? ??市场分析 …………………………………………………………18
Yi、南昌酒店概况………………………………………………………18
Er、酒店的产业特点……………………………………………………20
San、项目定位……………………………………………………………21
Si、中餐厅定位…………………………………………………………21
第一章??项目摘要
一、项目概述
?? 南昌市首家时尚商务酒店,酒店以时尚Jian约为主导元素。
?? 酒店由武汉博阳酒店物业管理有限公司Quan权管理,将成为南昌市具有特色的四星级商Wu酒店,其专业的经营理念必会带来丰厚的投Zi回报和良好的社会效益。
第二章??环境评估
一、 地理位置
Nan昌是中国江西省的省会城市,全省的政治、Jing济、文化和科技中心。,现辖四县(南昌、Xin建、进贤、安义),五区(东湖、西湖、青Yun谱、湾里、青山湖),两个国家级开发区(Gao新产业开发区、经济技术开发区),九个省Ji开发区(桑海开发区、英雄开发区、小蓝开Fa区等)和一个红谷滩新区,总面积7402Ping方公里,总人口491万人,其中市区面积617平方公里,建成区面积210平方公里,是全国35个特大城市之一。
Jiu店位于南昌市东湖区五纬路,离南昌火车站Yue15分钟车程、昌北机场约30分钟车程、Nan昌八一广场约10分钟车程,周边单位有:Jiang西省人防、江西省军区、江西省人民医院及Da型住宅等,交通便利,人口密集大。
二、区位优势
Nan昌地处长江中下游、鄱阳湖西南部,素有“Wu头楚尾、粤户闽庭”之盛誉,是全国唯一一Ge与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区Xiang毗邻的省会城市,具有承东启西、沟通南北De战略性地位和枢纽性区位的独特优势。京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区,2007年4Yue全国铁路第六次大提速后,南昌至上海、北Jing、广州等主要城市的铁路运行时间进一步缩Duan,铁路客货运输更加快捷、方便和高效。2010年昌九城际铁路建成后,南昌到九江可Cong现在的90分钟缩短至40分钟。2012Nian向浦铁路建成后,南昌到闽东南地区将比京Jiu线缩短222公里,比沪昆线缩短117公Li,成为南昌快速出海的铁路通道。105、320、316国道交汇于南昌,昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达;4D级昌北国际Ji场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首Er等国内外各大城市40多条航线,并可转机Qian往美国、加拿大、法国、新加坡等地区。国Ji航空港的开通,南北与东西铁路动脉的交汇,国际集装箱码头的运营,高速公路网的结点,构建起了南昌通畅快捷的立体交通网,使南Chang1小时航程、6小时里程即可通达周边8个Zhi辖和省会城市的“经济圈”变为现实,这个Quan中聚集着4.6亿人口,并蕴含着12万亿Yuan工业品的消费潜力。
三、气候
Nan昌气候湿润温和,属亚热带季风区,雨量充Pei,四季分明,春秋季短,冬夏季长。年平均Qi温17。C-17.7。C,极端最高气温40.9C,极端最低温-15.2。C。所Jiang雨量1600-1700毫米,降水日为147-157天,年平均暴雨日5.6天,年Ping均相对湿度为78.5%。年日照时间1723-1820小时,日照率为40%。年平Jun风速2.3米/秒。年无霜期251-272天。冬季多偏北风,夏季多偏南风。适合植Wu、花卉生长,是营造"花园城市"的理想地Qu。
四、发展规划
Nan昌市委、市政府坚定不移地推进大开放战略、新型工业化战略、城乡一体化战略、科教兴Shi战略,可持续发展战略,以重大项目为突破Kou,以“创业富民、创新发展”为主线,不断Zeng强南昌的综合实力和核心竞争力,实现南昌Kuai速崛起的新跨越,将南昌打造成为“一个基Di——中部地区重要的先进制造业基地”、“San个中心——现代化商贸中心、物流中心、金Rong中心”、“四个南昌——开放活力南昌、文Ming和谐南昌、诚信创业南昌、生态园林南昌”。
五、南昌的经济
Gong业? 南昌是江西省最大的工业城市,新中Guo的第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆Mo托车、第一枚海防导弹都在这里诞生。改革Kai放以来,南昌的工业经济有了飞速发展,形Cheng了飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系,以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术Chan业也具有一定的水平,现在正努力建设现代Zhi造业基地,已形成了汽车、收音机、香烟、Yin料、医药、光电子、输液器、视听产品等8Ge全国性产品生产基地,正在形成全国重要的Zhi冷设备生产基地。
Nong业? 南昌农业形成了优质大米、优质果品、瘦肉型猪、特种水产等“十大主导产品”、Shi全国重要的商品粮和农副产品的生产基地,Zheng努力建成都市型农业、绿色环保食品的生产Ji地。
Shang贸流通 ?因水路交通便利,南昌历来是南Fang重要的商贸流通城市,商贾云集,不仅为覆Gai全省的消费品集散地,也是沿海地区商贸辐She中西部的中转枢纽。大型商业蓬勃发展,形Cheng了“城内大商场,城郊大市场,城外大物流”的格局。城内主要有南昌百货大楼、洪城大Xia、新洪客隆、北京华联(江西)、沃尔玛等Da型零售商场;城外有洪城大市场、江西装璜Jian材大市场、南昌深圳农产品中心批发市场等Da型批发市场。著名的洪城大市场是全国九大Ri用品中心批发市场之一。
Di三章??????酒店行业分析
Yi、中国旅游饭店业概况
Lv游饭店业是中国旅游产业对外开放最前沿的Ling域,目前在投资、管理和服务等方面均一定Cheng度地实现了国内竞争的国际化。业内人士分Xi认为,当前中国经济持续走好、国际贸易往Lai不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经Ji秩序进一步完善、进口物品关税普遍降低,Zheng是外资进入中国旅游饭店业的“黄金期”。
2002年中国旅游饭店业达到新的高峰。《2002年中国旅游业统计公报》显示,全国Gong有星级饭店8880家,比2001年末增Jia1522家;全国星级饭店的全年平均客房Chu租率达到60.15%,比2001年提高1.7个百分点;全国星级饭店营业收入总额914.43亿元,比2001年增长19.8%。中国经济正步入快速增长周期的新上升Tong道,而旅游业的发展也进入了稳步发展期。
Jing济景气的持续上升,推动中外经贸、商务、Ke技、会议等交流活动的频繁举办,为中国旅You饭店业带来旺盛的客源。经过2003年下Ban年的休整,中国入境旅游业将全面步入发展Zhen兴阶段。2004年中国内地入境旅游人数You望突破1亿人次。
Lv游安全的有效保障,也为中国旅游饭店业提Gong旺盛的客源。由于境外旅游行业不断受到各Zhong恐怖事件、战事等影响,中国在国际上赢得Liao“旅游安全胜地,经济发展沃土”的良好形Xiang。尽管2003年初突发“非典”疫情,给Zhong国入境旅游造成了较大影响,但仅是暂时的,之后中国旅游业立即重新回归快速发展的轨Dao。
Zhong国旅游业今年将围绕“中国,魅力永存”的Cu销主题,加大对中国旅游目的地形象的宣传,并联合北京奥组委,启动“2008奥运旅You”的计划。国家旅游局将全力争取入境旅游Shi场的恢复,通过落实内地与香港、澳门更紧Mi旅游合作协议,努力扩大港澳居民赴内地旅You的规模。
Shi场经济秩序的进一步完善,也将优化旅游饭Dian业发展的环境。2002年1月,中国下调Liao5000多种商品的进口关税,使关税总水Ping降到12%。与饭店经营密切相关的牛肉、Zhu肉、植物油、奶酪、冰淇淋的进口关税都出Xian较大幅度的降低。未来几年,关税水平还将Jin一步降低,这将大大节省旅游饭店的经营成Ben。2002年中国旅游饭店协会参考国际惯Li制定了《中国饭店业行业规范》,明确了饭Dian的义务与权利,对容易引起争议的问题进行Liao界定,政府有关部门正抓紧简政放权,清理He减少行政审批项目,依法行政,履行入世承Nuo,为维护饭店企业正常的经营秩序提供了制Du保证。+
Er、国际饭店集团竞争中国市场
1982年香港半岛集团正式管理北京建国饭Dian,标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市Chang。不久,假日集团于1984年管理北京丽Du假日饭店后,五年之内先后在国内拉萨、桂Lin、广州、西安、厦门、大连、成都、重庆等Cheng市形成网络,成为当时管理饭店最多的国际Fan店管理集团。在八十年代进入中国市场的还You喜来登、希尔顿、雅高、香格里拉、半岛、Xin世界、日航、华美达、凯悦、美丽华、太平Yang、马尼拉等十余家酒店管理集团。
Jiu十年代尝到了甜头的国际酒店集团登陆中国Shi场的步伐明显加快,这一时期是我国旅游业Peng勃发展的阶段,同时也是国际饭店集团看好Zhong国市场,积极扩大市场份额的时期,这期间You有马里奥特、最佳西方国际、天天、凯宾斯Ji、喜达屋、豪生、瑞迪森、海逸、罗顿、文Hua等数十家国际饭店集团涉足中国市场。出现Liao群雄逐鹿的局面,根据国际饭店与餐馆协会De资料统计,2000年世界饭店管理集团排Xing前10家为圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦,除了少数经营低档饭店圣达Te等集团未进入中国市场外,多数国际饭店集Tuan的市场份额中都包含着在中国管理的饭店,Zhong国已成为著名国际酒店集团的集聚地,国际Jiu店集团之所以看好中国市场,一是由于中国De经济保持了高速增长,带来巨大的商机,蓬Bo发展的旅游业显示了巨大的市场潜力;二是Zhong国政治稳定、社会安定、人民币汇率稳定,Qi业经营环境日趋完善;三是中国劳动力成本Xiang对较低且素质较高。
Guo际饭店集团通过引进先进的管理观念、管理Mo式加快了我国饭店经营管理水平的提高,缩Duan了我国饭店业与国际水平的差距,使我国饭Dian业成为开放较早,市场化程度较高、最先与Guo际接轨的行业之一;国际饭店集团的进入同Shi培养了大批饭店管理人才,其管理的饭店成Wei我国饭店管理人才的"提高班",许多有过Zai国际饭店集团管理的饭店任职经历的人员成Wei了国内饭店和外企争夺的对象;国际饭店集Tuan的进入还促进了高新技术在饭店中的应用,Yin导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起到了示Fan作用,数字化、人性化饭店为客人营造了更Jia温馨、舒适、便捷的居住环境。应该讲,目Qian中国旅游饭店业之所以成为中国社会服务业De领头羊,重要因素之一就是得益于国际饭店Ji团的进入。
Mu前国际饭店集团在竞争中国市场方面呈现以Xia变化:
------由一线城市向二线城市扩展
Guo际饭店集团开始进入中国市场时,往往是选Ze经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市Li足,如香格里拉在中国开业的17家酒店基Ben分布于北京、上海、哈尔滨、长春、大连、Qing岛、南京、武汉、北海、西安等城市,其中Bei京就有四家(香格里拉饭店、中国大饭店、Guo贸饭店、嘉里中心饭店)该集团认为迅猛发Zhan的国内旅游业是他们向二线城市扩张的主要Yuan因,不久将会让具有市场潜力的二线城市看Dao更多的香格里拉饭店,如2003年中山、Zheng州两家香格里拉新酒店即将开业,2004Nian福州香格里拉也将开门迎宾。
-------由单一品牌向多品牌发展
Guo际著名酒店集团的名称或品牌在市场的信誉Cheng度往往高于某一个国家制定的标准,因为品Pai是这些集团根据市场需求而推出的,有非常Ming确的市场定位,体现了今后饭店业的竞争方Xiang,代表着时尚的服务潮流,得到客人的认同He推崇。几十年来,无论商务客人还是旅游者Chu行都习惯于选择自己喜爱的品牌饭店。假日Ji团刚进入中国时,推出的品牌只有假日品牌Fan店。为了满足商务客人的需求,又陆续推出Huang冠假日、洲际等品牌;马里奥特集团进入中Guo市场首推的是万豪品牌,目前他们集团推出Quan品牌发展战略,既有高档的丽嘉.卡尔顿、Wan豪、万丽,又有中高档的万怡、新世纪、华Mei达。即使是马里奥特的同一档次品牌,各品Pai间的差异体现了不同的风格,如万豪是体现Ou美古典式风格,万丽是追求智能化的商务现Dai派风格,不同的风格适应不同的市场需求。
-------由个别超豪华品牌饭店向批量Chao豪华品牌饭店发展
Guo去相当长一段时间超豪华品牌饭店在中国是Kong白,九十年代末期仅有北京圣.瑞杰斯国际Ju乐部酒店和上海丽嘉.卡尔顿及金茂君悦酒Dian三家。近年来随着我国旅游业的发展,世界Zhu名饭店集团对我国饭店业的市场表示出极大De信心,他们纷纷推出超豪华品牌饭店,在中Guo打造自己的旗舰,如开业不久的上海瑞吉红Ta酒店成为喜达屋集团在中国开业的第二个圣.瑞吉斯品牌酒店。去年底开业的北京东方君Yue酒店是凯悦集团在中国继上海君悦金茂酒店Zhi后管理的第二家君悦品牌酒店,今年元月开Ye的上海四季酒店成为国际著名的四季酒店集Tuan在中国开业的第一家酒店,马里奥特的丽嘉.卡尔顿酒店不久也将在北京落户。批量超豪Hua品牌饭店落户中国,标志着中国饭店业档次Geng加完备,一批品质卓越、服务超群的酒店将Wei客人提供高度个性化的服务。
Cong以上变化中,我们可以看出,国际饭店集团Jin入中国市场已初步完成了从经济发达的沿海Kai放城市至中西部地区拓展,实现了全方位发Zhan的网络化布局,正在逐步加大网络的密度,Shi施多品牌发展,这既体现了国际饭店业发展De一种趋势,同时也给我国饭店业发展带来压Li。再过若干年,在中国市场形成规模的国际Jiu店集团将会更多,这既是国际饭店业发展的Bi然趋势,也是全球经济一体化的必然结果。
三、酒店业趋势
Quan国高档饭店建设将迎来高峰。根据各地上报De信息,据不完全统计,全国待评、在建、待Jian(2007年底前开工)高档饭店(相当于Si、五星级)总计1107家,其中相当于五Xing级档次的饭店就有554家,大大超过目前Quan国五星级饭店的总量。从地区分布看,广东、浙江、北京、上海、安徽分别以155家、146家、97家、86家、82家位居前五Wei,它们之和占全国总数的51%。
Guo际饭店管理集团加速进入。综合各地上报的Cai料和查询有关国际饭店管理集团的官方网站,截止2006年底,有37个国际饭店管理Ji团的60个饭店品牌进入中国,共管理502家饭店。世界排名前十的国际饭店管理集团Jun已进入中国。管理饭店数量位居前五位的国Ji饭店管理集团是温德姆、洲际、雅高、喜达Wu、万豪,管理饭店的数量分别为159家(Bao括110家速8品牌的经济型酒店)、69Jia、43家、37家、31家。而且在未来几Nian,国际饭店管理集团管理的饭店数量还将迅Su增加,比如,洲际酒店集团最新的全球发展Ji划,在中国拓展的饭店数量将占其全球发展Zong数的三分之一,2008年在华管理饭店总Shu将达125家。
Xin材料、新设备、新技术的大量采用,将更适Ying客人的需求。如发光材料、调温材料、调色Cai料、可散发香气的材料将改变传统的酒店用Cai;洗涤、排污、废水废气废烟的环保处理,Jiang改变酒店的环境;自然通风,照明及太阳能De开发利用,将改变酒店的能源消耗;客房中Da扁屏电视、便捷通讯、自动预定、登记、入Zhu系统的建立,将改变酒店目前的经营模式;Tie近自然、回归自然的酒店,将赢得广阔的发Zhan空间。酒店的不断智能化,将打破以往的经Ying理念。
Sui然酒店业一直被认为是劳动密集型服务产业,但随着科学技术的进步,计算机已不仅仅用Yu前台的经营业务,而逐渐向后勤保障系统和Lou宇自动化系统发展。同时将酒店内部网络与Hu联网联接,普及网络化管理,才能使管理全Mian升级到智能化管理阶段。国际酒店集团广泛Cai用的计算机预订系统,已能帮助成员酒店销Shou25%以上的客源。利用网络改善传统的酒Dian管理,网络给酒店业制造了新的竞争载体,Tong过网络宣传企业形象,开展网上预订客房,Rang客人了解酒店的的硬件及软件设施,选择他Men需要的服务,进行远程预订,最终为酒店带Lai更多的客源。而酒店与顾客通过网上的交流,进而提供更为人性化个性化的服务。
四、面临的挑战
Gao档饭店竞争将更加激烈。一方面近年来国内Gao档饭店建设步伐加快,另一方面,洲际(Intercontinental)、里兹卡Er顿(Ritz Calton)、圣瑞吉斯(St.Regis)、丽晶(Regent)、柏悦(Park Hyatt)、四季(FourSeason)等国际饭店集团顶级Pin牌全面进入,势必对中国饭店原有高端客源Shi场的分配产生重要影响,加剧高档饭店的竞Zheng。
Guo内饭店管理集团需要提高国际化水平。根据Ge地上报的信息,截至2006年6月30日,全国共有国内饭店管理公司180家,管理Fan店1299家,平均每家管理的饭店仅有7.2家。国内饭店管理公司不仅规模小,而且Pin牌建设滞后,整体管理水平有待提高。与国Ji饭店管理集团大举进入中国形成鲜明对比的Shi,中国本土饭店集团却未能跨出国门真正参Yu国际竞争,国际化程度低。因此,亟需加快Guo际化发展步伐,真正成为具有国际水平的饭Dian管理集团。
Fei星级饭店亟需规范。近年来,随着北京、上Hai、杭州、成都、苏州等地方政府把住宿业管Li职能调整到旅游行政部门,许多地方旅游饭Dian管理工作思路也从原来单纯的星级饭店管理Zhu步转变为对整个饭店业态的管理。对非星级Fan店加强规范管理势在必行。2006年,北Jing市制订出台了北京地方标准《住宿业服务质Liang标准与评定》,并评出首批住宿服务达标单Wei250多家;上海市也制定了《旅馆服务质Liang要求》,并完成了《上海市旅馆管理办法》Song审稿;江苏省还启动了经济型酒店标准的制Ding工作。
Fan店投资需要加强引导。目前全国许多地方饭Dian投资非常热,已经导致一些地区饭店供过于Qiu。如何引导投资商理性投资饭店,也是未来Fan店发展中面临的一大挑战。2006年 ,Zhe江省在充分调研的基础上,出版了《浙江饭Dian业发展白皮书》,对引导当地饭店的投资和Jian设,发挥了积极的作用。
五、酒店管理模式
?? 委托管理
Tong过酒店业主与管理集团/公司签署《管理合Tong》来约定双方的权利,义务和责任,以确保Guan理集团/公司能以自己的管理风格,服务规Fan,质量标准和运营方式来向被管理的酒店输Chu专业技术,管理人才和管理模式,并向被管Li酒店收取一定比例的"基本管理费"(约占Ying业额的2%至5%)和"奖励管理费"(约Zhan毛利润的4%至8%)的管理方式。近年来,"奖励管理费"所占的比例正在逐年递增。Ci种模式一般出现在酒店集团的定型阶段,较Shi合于那种财力雄厚但专业管理人才及管理技Shu贫乏的单体酒店。江西省人防培训中心项目Ji采取该方式进行管理。
Liu、高星级酒店的盈利分析
Zai5星级中,国际管理饭店实现的平均房价为Zui高,达到人民币727.20元,高于国内Guan理饭店人民币604元的平均房价,并超出Ye主自行管理饭店平均价(人民币518)的40%。所有4星级和5星级饭店的平均房价Da到人民币508元,整体市场平均住宿率为69.2%.所有3星级饭店的平均房价达到Ren民币240元,整体市场住宿率为65.4%.
Zai“管理费和固定费用前收益(IBCMF)”及“税务及折旧前收益(CBITDA)”Liang项指标方面,国际管理饭店同时获得了最佳De表现。在4星级中,国际管理店也实现了最Gao的平均房价,达到人民币485元,尽管国Ji管理饭店在市场推广及营销,能源及维护保Yang方面的开支较高,但最终仍在“管理费和固Ding费用前收益(IBFCMF)”及“税务及Zhe旧前收益相(IBCMF)对较低,这一层Ji市场仍有效地控制了各项成本开支,并获得Liao积极的现金流量。
Shang海的5星级饭店比北京的同等级饭店获得了Geng高的营业收入和经营利润。上海的平均房价Da到了人民币862元,比北京同等级饭店高Chu14%,而每间客房平均收入则比北京高出22%。尽管上海和北京两座城市饭店在“管Li费和固定费用前收益(IBCMF)”百分Bi方面都达到了总收入的40%,但如果以每Jian客房“管理费和固定费用前收益(IBCMF)”实现的绝对值(人民币)为比较,上海Fan店仍比北京的同等级饭店高出11%。
An照平均房价分类,房价最高等级类别(平均Fang价在人民币701元以上)的饭店在餐饮方Mian和其他收入方面同样获得了最佳的业绩,平Jun每间房餐饮和其他收入达到人民币1,722元,“管理费和固定费用前收益(IBCMF)”占到总收入的40.6%,因此,经营Xiao益为显著。
Zhong国饭店业业务统计(1)
以平均房价分类
所有
国际管理
国内管理
业主自行管理
国际管理
国内管理
业主自行管理
所有
All
International
Domestic
Independent
International
Domestic
Independent
All
4+5星/Star
5星/Star
5星/Star
5星/Star
4星/Star
4星/Star
4星/Star
3星/Star
饭店业业务摘要
饭店数量
186
41
6
26
27
15
71
62
每日可供出租客房数
60,341
15,345
3,351
11,247
8,888
4,369
17,141
11,543
每日实际入住客房数
41,739
10,795
2,500
7,290
6,344
3,174
11,636
7,554
平均入住率
69.2%
70.4%
74.6%
64.8%
71.4%
72.7%
67.9%
65.4%
平均净房价
508
727
604
518
485
366
330
240
每间客房日平均收入
352
512
450
336
346
266
224
157
每间客房总收入
250,079
338,320
315,776
274,103
208,227
171,792
184,131
110,426
每间客房总支出
165,997
206,219
196,472
187,003
146,323
111,746
134,278
83,894
Mei间客房固定费用及管理费前收益
84,082
132,101
119,304
61,904
60,047
60,047
49,853
26,532
占总收入百分比
33.6%
39.0%
37.8%
29.7%
29.7%
35.0%
27.1%
24.0%
Mei间客房税务及折旧前收益
60,506
102,983
83,659
48,459
48,459
48,002
24,774
16,041
占总收入百分比
24.2%
30.4%
26.5%
23.5%
23.3%
27.9%
13.5%
14.5%
Zhong国饭店业业务统计(2)
以平均房价分类
.以城市分类
¥701以上
¥501~700
¥301~500
¥300以下
北京五星
上海五星
Above
Between
Between
Blow
Beijing
Shanghai
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300以下
5Star
5Star
饭店业业务摘要
Industry Summary
饭店数量
Number of Hotel
20
41
90
96
14
14
每日可供出租客房数
Number of available Rooms per Day
8,919
17,065
24,596
21,199
6,432
6,067
每日实际入住客房数
Number of Occupied Rooms per Day
6,713
12,490
16,217
13,781
4,576
4,619
平均入住率
Occupancy
75.3%
73.2%
65.9%
65.0%
71.1%
76.1%
平均净房价
Average Room Rate
930
587
389
224
756
862
每间客房日平均收入
Revenue Per Available Room
700
429
256
146
538
656
每间客房总收入
Total Revenue Per Available Room
473,031
284,479
192,974
117,720
384,212
419,711
每间客房总支出
Total Expenses Per Available Room
281,143
185,500
134,617
93,631
230,684
249,981
Mei间客房固定费用及管理费前收益
IBFCMF Per Available Room
1911,888
98,979
58,358
24,090
153,528
169,730
占总收入百分比
% of Total Revenue
40.6%
34.85%
30.2%
20.5%
40.0%
40.4%
Mei间客房税务及折旧前收益
EBITDA Per Available Room
153,524
79,289
35,083
10,502
104,995
139,015
占总收入百分比
% of Total Revenue
32.5%
27.9%
18.2%
8.9%
27.3%
33.1%
1.????? IBFCMF-Income Before Fixed Charges andManagement Fees.?? 2.EBITDA-Earing BeforeIncome Tax Depreciation and Amorization
客源构成
Zhi于各类饭店的客源构成,总体而言,国际管Li饭店获取了更多的国际客源,按价格分类的Shi场中,高价市场的饭店同样也是获得了更大Bi例的国际客源。另一方面,国内管理5星级Fan店和国际管理4星级饭店在商务市场方面都Huo得了最高的渗透比例。此外,来自北美地区De长线客源,在价格上的敏感度相对较低,更Le意选择入住高价市场的饭店,在平均房价高Yu人民币701元这一层级市场中,这一市场De客源占到饭店客源构成的17.3%,而中Di价饭店获得此类客源的能力较弱,如平均房Jia在人民币501~700元层级饭店中,长Xian市场客源占总客源的9.6%,平均房价在Ren民币301~500层级饭店中,长线市场Zhan总客源的6%,而平均房价在人民币300Yuan层级饭店中,长线市场客源仅占总客源的1%。
固定成本
Bu管是4星级还是5星层级,从行政及一般开Zhi占总收入的比例来看,国际管理酒店低于国Nei管理及业主自行管理酒店,如在5星层级中,国际管理酒店的的行政及一般开支占总收入De9.2%,国内管理酒店比例是13.4%,业主自行管理酒店比例则是11.3%。
Ling一方面,国际管理酒店的市场推广费用则高Yu国内管理和业主自行管理酒店,5星级和4Xing级酒店的市场推广费用分别占总收入的5.4%和4.4%,而国内管理和业主自行管理Jiu店分别是2.0%和2.9%。同时,高档Jiu店在市场推广方面的支出也高于其他价格层Ji的酒店,如平均房价在人民701元以上的Jiu店平均每间客房的市场推广费用为人民币7,566元,而平均房价为人民币501~700元之间的酒店此项指标仅为人民币3,492元。
酒店收入结构图
酒店经营成本结构图
人事统计
Zong体而言,5星级酒店每间客房的人工配比达Dao1.6到1.77,除了低于业主自行管理Jiu店的配比外,普遍高于4星级和3星酒店的Ren工配比。相应地,在4星级和5星级中,国Ji管理酒店的工资及相关费用支出也同时高于Guo内管理和业主自行管理酒店
订房渠道
Suo有4星级和5星级酒店中,大多数预定是以Zhi接向酒店预定的方式完成,同时,旅行社也Shi一个重要的预定渠道,在4星级和5星酒店Zhong占总预定比例的23.5%。
Tong过酒店自行建立网站而实现的互联网预定比Li相对较低,在所有4星级和5星级中,互联Wang预定仅占总预定比例的0.3%,但是,在Zhong低价酒店中,通过其他互联网站实现的网上Yu定则颇受欢迎,平均房价在人民币301~500元之间以及平均房价在人民币300元Yi下的酒店,通过其他订房网站实现的网上预Ding分别占总预定比例的6.7%和4.3%。Er平均房价在人民币701元以上的酒店,此Zhi标仅占1.2%。
未来预测
Suo有酒店对未来预测方面,5星级酒店市场(Mu前赢利最高的酒店等级)对未来业绩最为乐Guan。5星级酒店中,72%的受调查酒店预测2010年的住宿率将实现增长,83%的酒Dian预测平均房价将出现增长。另一方面,由于Shou到5星级酒店市场的竞争压力,参与调查的4星酒店对未来业绩则略显保守,仅有48%De酒店预测2010年的住宿率将出现增长,58%的酒店预测同年的平均房价将保持增长。
Qi、武汉博阳酒店物业管理有限公司
1、简介
Wu汉博阳酒店物业管理有限公司注册资金人民Bi200万元,工商注册号:420112000031349,是一家集酒店及物业业务Zi询、项目策划、指导、筹建顾问、经营管理、培训于一体的专业管理公司。武汉博阳酒店Wu业管理有限公司的专家团队,均为来自国内Wai知名酒店机构的酒店及物业管理专家和职业Jing理人,拥有着国内三家四星级酒店、四间酒Dian、二家西餐厅、一家商务宾馆及各种类型酒Dian及物业的前期策划筹建筹备开业和成功管理Yan。无论是从酒店及物业投资分析、酒店及物Ye项目策划到酒店及物业功能设计、酒店及筹Jian顾问、酒店及物业工程管理及酒店运营管理Deng方面均本着“ 标准与个性”“传承与俱进”相合的管理模式和务实高效的管理风格,得Dao了业主单位和业界同行的一致认同和好评。Guo家级酒店及物业管理顾问、酒店及物业建设Gu问更为项目的成功运作提供了坚实、科学的Bao障。
2、我们是这样一个团队
Nian轻,但是大部分亲身经历了中国现代酒店业Jin十几年来从政府接待为主,到外资进入时形Cheng的一时独领风骚,再到今天的群雄逐鹿这样Yi个逐步成长和成熟的历程。由当初踏入酒店Xing业,经过国内外业公司的学习,到后来成为Nei地大型知名酒店的管理和决策层成员。共同De理想和对市场敏感,让我们走在一起。我们Zhi道无论酒店客观上有什么样的限制,其服务Pin质和管理水平是不应该被动地跟随或配合,Chu了硬件的条件,我们能做到的还很多。让我Men共同携手,精心打造我们的特色。我们的团Dui必将满意带给您及您的客人,我们将十分乐Yi随时接受您的咨询。
3、管理模式和特点
Ju体说来,我们给客人提供安全、舒适、方便Huan境的同时,强调特色、文化和创新,武汉博Yang酒店物业管理有限公司的成功得益于其全面Chuang新的管理模式,他们体现在以下几个方面:
?? 细分目标市场,提供多样化的产品
?? 高标准的服务质量监控
?? 严格控制成本费用
?? 以人为本的员工管理战略
?? 积极全面地开展市场营销活动
?? 利用新技术
第四章? 市场分析
Yi、南昌市酒店行业概况
Jin峰大酒店是由中国烟草总公司江西省烟草行Ye投资、上海锦江国 际酒店管理有限公司全Quan管理的涉外商务旅游酒店。酒店于2007Nian10月18日被国家旅游局授予新标准五星Ji旅游酒店,同时被授予南昌市首家“金叶级Lv色旅游饭店”称号。 酒店位于南昌市重要De商业中心,地理位置优越,交通便捷。傍依Qian年古塔——“绳金塔”、邻近江南叁大名楼Zhi一——“滕王阁”和抚河公园等着名旅游景Dian。 酒店共拥有262间套;
Jia莱特和平国际酒店是南昌市第一家按照五星Ji标准建造,具有国际一流接待水准的商务酒Dian。酒店位于南昌黄金地段商业中心——八一Da道广场南路10号。承接八一广场鼎沸人气,四通八达,路路顺畅,距火车站仅800米Zhi遥,昌北国际机场仅30分钟车程,大型商Ye、外贸、银行等机构近在咫尺,尽享地利之Bian。酒店总建筑面积约4万平方米,高32层,设有12种房型共321套。独具特色的中Can厅、宴会厅、西餐厅等可一次性接待1200余人,9个格局各异的会议厅及512平方Mi的大宴会厅可承接各类大型宴会,国际研讨Hui、商务会议、酒会、展览,开幕仪式等活动;
Dong方豪景花园酒店是东方实业集团投资精心打Zao的一家五星级酒店.集餐饮,住宿.商务.Jian身.娱乐为一体.总面积42亩.建筑面积6.5万平方来.楼高26层.建筑外观时尚Zun贵.豪华典雅
Tai耐克大酒店是由法国泰耐克集团投资的,按Wu星级标准建设的南昌首家五星级国际酒店。Jiu店位于红谷滩行政中心区、紧临市政府大楼,正对秋水广场。酒店内部设置有186间客Fang,包括标间、豪华套房、商务套房和总统套Fang等。有宴会厅、特大多功能厅及大小会议室、健身中心、专业网球场、室内游泳池、桑拿、中西日风味餐厅等各类配套服务设施。世界Xian进的智能化系统、温控系统、电视上网系统Deng;
Nan昌凯莱大饭店于1998年4月22日正式Dui外营业,是凯莱集团投资管理的第十家酒店。作为凯莱集团的成员,南昌凯莱大饭店是一Jia五星级的豪华酒店。它位于赣江下游美丽的Nan昌市中心,滨邻赣江,毗邻古朴的、历史悠Jiu的滕王阁及着名的八一大桥。距红谷滩市政Fu只需10分钟,距新昌北机场只需20分钟Che程,12分钟即可达火车站,交通十分便利,是商务宾客和旅游人士的最佳之选
Nan昌鑫峰假日酒店是一家四星级酒店。经营面Ji20000平米,酒店以新东方主义现代设Ji手法,融合城市现代气息,装饰高贵典雅,Fu瞰水天一色,尽览南昌秀丽风光。集客房、Can饮、娱乐、洗浴、休闲、会议、商务于一体De高档酒店
Mi兰花园酒店是江西首家独具时尚质感的精品Shang务酒店,拥有各式客房81间。地处南昌闹Shi中心-苏圃路,紧邻民德路、八一公园、中Shan路、八一大道,距离机场35分钟车程,周Bian写字楼、餐饮、娱乐场所云集、近在咫尺的Yi疗单位为全省之最;距离火车站只需十分钟,交通极为便捷. 酒店致力于为来往宾朋提Gong高品质、不同寻常的旅居体验。专业服务团Dui精筹各色服务标准,满足不同人群个性化需Qiu;客房装饰不拘一格,居室理念独树一帜;...
Nan昌国贸酒店是一家涉外商务酒店,位于坛子Kou立交桥,交通便捷。 南昌国贸酒店拥有各Lei客房,装修舒适豪华,格调高雅,设备齐全,为您提供一个温馨如家的感觉。酒店拥有多Ge风味各异的餐厅,轻松怡人的环境,精美的Cai肴,周到的服务,令您回味无穷。 南昌国Mao酒店国际会议中心富丽豪华,配备专业的会Zhan设施,先进的视听设备,适合举办各种规模De会展及宴会,满足不同层次的需要,助您踏Shang成功之路。
Nan昌富豪酒店是江西省新洪客隆工贸发展总公Si投资的一家超涉外旅游饭店。酒店介于四通Ba达的司马庙立交桥和坛子日立交桥之间,与Nan昌名塔绳金塔遥相呼应。 南昌富豪酒店设Yue菜、潮洲菜、川、沪菜、赣菜等多种风味餐Ting,拥有60个贵宾包厢,共1000多个餐Wei,以及西餐厅、酒廊、大堂吧、多功能宴会Ting、会议中心、30个KTV房等康乐设施。Tong时,酒店还拥有世界先进水平的通讯、电视、快捷上网的宽频网络和专为商务人员设计
Nan昌白金汇海航酒店位于南昌市红谷滩新区CBD中心区域(红谷中大道348号),由TONTSE建筑事务所(美国)进行总体规划、国内外着名酒店设计师进行室内设计,海航Guo际酒店管理有限公司全权管理。酒店建筑总Mian积约4万平方米,分A、B两座塔楼,A座Lou高24层,B座楼高16层。酒店毗邻古朴De滕王阁及着名的八一大桥,秋水广场和中国Zui大的音乐喷泉近在咫尺,俯瞰赣江、远眺“Nan昌之星”摩天轮,是集酒店客房、高端酒店;
Huang廷大酒店是一家按四星级标准装修的商务酒Dian,位于南昌市交通枢纽位置,毗邻火车站,Qi车站。距昌北机场叁十分钟车程,位置优越。客房精致温馨,设有宽频接口,可选择电话Jie口,干肤机,小酒吧等,部分商务放更配备Dian脑,以方便商务人士。皇廷大酒店拥有多功Neng会议室设施齐全,务求会议在轻松环境中进Xing,皇廷大酒店还设有豪华餐厅,桑拿室,美Rong美发,棋牌室,精品店,书店等服务设施。
Jin年来南昌市的酒店业发展迅猛,酒店内餐饮Zuo的比较好的是:嘉莱特和平国际酒店、锦峰Da酒店、凯莱大饭店、鑫峰假日酒店,以上酒Dian主要以高档菜品“燕、鲍、翅、海鲜等”为Zhu生意十分火爆,但出品比较传统,缺乏新意,我们要引以为鉴,走出传统的经营模式,寻Zhao一个适合自己的经营道路。
Er、酒店的产业特点
(一)酒店产品的综合性、享受性、文化性特Dian
1、综合性
Zhu宿服务是酒店产品的基本形态,但随着行业Gui模的扩大和市场需求的多样化,酒店同时提Gong饮食、娱乐、购物、交通、商务、会议、休Xian度假等一系列服务,甚至包括管家服务、托Er服务等等,形成了酒店产品综合性的特点。
2、享受性
Jiu店所能满足宾客的不仅是简单的物质需要,Geng主要是能满足宾客各种享受需求。宾客的享Shou需求是现代需求的主要表现,而酒店产品的Xiang受性特点是其与一般商品和服务之间的主要Qu别所在。
3、文化性
Wen化性是享受性的高层次发展,即通常所说的“酒店气氛”或“酒店氛围”。酒店产品的文Hua性建立在酒店外在形象与内在机制有机统一De基础上,体现在酒店经营管理和服务的方方Mian面,酒店服务的各个细节都蕴含着自身的文Hua内涵。
(二)集团化经营
Zu建酒店企业集团的最重要的战略目标是提高Jiu店的经营效率与国际竞争力。国际酒店店集Tuan进入中国的速度和数量与日俱增,各大国际Ji团、跨国公司、酒店集团等世界级的巨无霸Xie其雄厚的资金、先进的管理和品牌优势长驱Zhi入中国的酒店市场,国际化的超级酒店店集Tuan将在占领和巩固沿海发达的大中型城市以及Gao档酒店市场的基础上逐渐向内陆中小城市以Ji中低档酒店市场大规模扩张。根据近年来国Ji酒店行业的兼并收购的数量和规模的统计,Quan球的超级酒店集团正在计划并实施全球范围De最佳资源配置和生产要素组合,积极开展跨Guo界、跨区域、跨行业、跨品牌的全球大兼并。因此,他们将不会仅仅满足于对我国单体酒Dian的接管,而会将其目标转向中国尚未发展壮Da的酒店集团和酒店管理公司。中国旅游酒店He酒店集团发展的历史很短,总体规模十分有Xian,其运行方式多以自建自管为主,仅有少数Qi业能够输出管理或开展资本运营,大多数企Ye基本保留在逐一建设、单一管理、单体收购De初级阶段,这种原始的企业发展模式是不能Chuang造巨大的酒店集团的。在控制总量的同时调Zheng结构,通过资产和品牌重组,按照市场需要,促进中国酒店业企业制度改革和资产整合,Jia快集团化进程。
(三)品牌化发展
Zai目前酒店过多、广告过多、信息爆炸的注意Li稀缺时代,酒店品牌建设就变得越来越重要。在这种情况下,整个世界已经进入了偶像营Xiao与品牌营销时代。品牌的竞争其实就是一种Jiu店文化的竞争。国际酒店业许多著名品牌已Jing在具体的经营中显示出它们的个性魅力了,Bi如万豪、假日、喜来登等等都在中国运用它Men的品牌进行了多种形式的输出合作,它们利Yong自己良好的品牌轻轻松松地在中国获取了丰Hou的利润。在中国,目前品牌做得比较好的酒Dian集团有锦江和凯莱等。国际酒店集团品牌运Zuo模式主要包括资本纽带型、管理合同型、特Xu经营型和松散的战略联盟型等。对于中国酒Dian业而言,在创造自身品牌的同时,可以根据Zi身具体情况,选择不同的品牌战略。品牌可Yi使酒店具有较高的声誉,大大提高酒店的知Ming度和美誉度,提高管理和营销水平,建立稳Ding长期的客源,增加企业竞争能力。
三、项目定位
Gen据本项目特点,定位于南昌市首家时尚商务Jiu店,酒店以时尚简约为主导元素,从装修方Mian体现出酒店的特色,如:每个楼层突出时尚Yuan素主题,要求一个楼层一个风格,大堂、房Jian、餐饮均以四星级标准装修,通过时尚的装Xiu风格、温馨典雅的装饰点缀及富有人性化的Fu务理念,务求打造成南昌市首家时尚商务酒Dian。
You于时间较为仓促,故在此详细介绍餐饮经营Ding位。
四、中餐厅定位
Gen据地理位置及酒店结构的特殊性考虑,将餐Yin分为中餐厅、西餐厅、大堂吧,中餐厅位于Jiu店二、三楼,建议在酒店一楼单独开立一个Can饮的大堂,便于今后的经营。
Zhong餐厅,提倡绿色健康饮食。因此本计划书的He心是品牌及特色经营的实施,品牌经营分两Da部分:一是理念部分,主要内容有品牌形象Xuan传等;二是产品部分,主要内容有菜品经营,价格体系、营销策略、服务模式。
目标及意义:
1、零点餐厅以大众化“好吃、划算、经济实Hui---平、靓、正”的经营手法为主;
2、包房以中、高档为主(政府接待、公司接Dai、个体宴会、小型宴会等);
Yi本地赣菜为主,粤菜、客家菜为副:
Gan菜——烧菜、特色小炒、农家菜、煨汤等;
Yue菜、客家菜——鲍、参、翅、肚、燕、海鲜、精美小炒等;
产品经营
1、菜品经营
Cai品经营是产品经营的核心,经营的指导思想Shi以中高档酒店的经营路线为核心,继承赣、Yue、湘餐饮文化的精华,兼收并蓄中华餐饮各Jia之所长,形成具有鲜明特色、适合本地消费Zhe饮食习惯的品牌型餐饮酒店。
(1)菜品定位——以本地消费者饮食口味习Guan为基础,以赣菜生产工艺为核心,品像美观、口味丰富、价格适合大众化消费的菜肴体系。
(2)口味定位——以崇义地区消费者口味分Lei特点及发展趋势来确定,目前低端市场的口Wei特点是浓、辣、油;中高端市场的口味特点Shi清、鲜、淡。因此,餐饮部的菜肴口味定在---鲜咸香辣、清淡少油。
图示:
本地消费者习惯口味
Xiang辣系??????????????????????????????? 鲜咸系
Xiang辣??赣辣?? 川辣?西北辣????????? 粤闽????苏杭?? 客家??Jing鲁
Zhu营菜系???????? 兼选菜系????????????? 主营菜系??????兼选菜系
Re炒烧炸?????????????? ??????热炒汤蒸??腊烤冷卤?? 面点
菜肴体系
Xiang辣系将以湘、赣味为主,特别是赣菜中的特Se菜值得重视;鲜咸系将以粤、浙味为主,其Zhong尤以杭帮菜的迷踪风格颇受饮食界青睐,酒Dian将给予高度重视。
Liang种口味菜肴的比例控制7:3(香辣:鲜咸)
(3)生产组织
Yi照酒店的菜品体系组织生产,如图所示:
Ju体分工要求是:赣、粤厨以擅长炒、炸、烧、汤、焖的厨师为主,冷卤菜以苏浙、粤菜厨Shi主理,面点拟由赣、粤菜厨师主理,粤厨主Li鲍、参、翅、肚、燕、海鲜、精美小炒、堂Zuo。
(4)生产保障
Zhong餐的生产保障体系如图所示:
(5)菜品创新
Cai品创新在酒店经营中的重要性是勿庸置疑的,各酒店的做法不尽相同,我们提出以下组织He工作流程:
菜品创新组织结构
新产品开发流程
专家、市场信息
???????????????????????????????????????? 厨部、前台销售
Xin产品提案??????????????? 行政总厨
工艺、标准
材料、菜式
试制方案
???????????????????试 制??????????????????? 厨部、采供
总经理
餐饮部经理
Xin产品????????????????????? 评审人
Wei通过????????????????????通过生产
销售
(6)对外营业计划
Gen据酒店所处地段特点,中餐厅营业拟采取以Xia方式。
1、餐厅营业:
A、?????????时间:早餐 7:00——9:30
Wu餐11:00——14:00
Wan餐17:00——21:00
B、??????????品种:酒店所有品Zhong都将提供;
C、??????????价格:随市场变化Er合理的调整;
D、?????????服务:按酒店餐饮行Ye规定的服务,根据本店特色提供人性化服务。
2、???????????价格策略
Gen据酒店自身定位、档次、竞争对手市场需求,经营目标等因素,确定本酒店的价格体系。
(1)?? 价格目标
Jiu店的价格目标是不能明显高过当地的平均价Wei,在有可比性的菜肴定价上,应与“当地”Jia位持平或略高,在无可比性的菜肴价位上则Lue高。高档菜肴的价位则比同等档次酒店价位Chi平或略低,让顾客感到好而不贵。
具体标准
Zheng餐消费的人均标准为:散席大厅30-60Yuan/人;包房消费70-100元/人。
Cai肴价格构成:热菜部分
30元/份以上的菜肴占菜肴总数量的15%;
20-30元/份的菜肴占总数量的35%;
10-20元/份的菜肴占总数量的40%;
10元/份以下的菜肴占总数量的10%;
Bao、参、翅、肚,海鲜部分
400元/份以上的菜肴占菜肴总数量的15%;
200-400元/份的菜肴占总数量的25%;
80-200元/份的菜肴占总数量的45%;
20-80元/份以下的菜肴占总数量的15%;
冷卤(小菜)部分
素菜:
4元/份以下的菜肴占冷卤菜肴总数量的10%;
4元/份的菜肴占冷卤菜肴总数量的80%;
4元/份以上的菜肴占冷卤菜肴总数量的10%;
荤菜
8元/份以下的菜肴占冷卤菜肴总数量的20%;
8元/份以上的菜肴占冷卤菜肴总数量的80%;
主食部分
16元/份以上的主食占主食总量的60%;
16元/份以下的主食占主食总量的40%;
酒水部分
Jiu水的价位以毛利率控制为主,拟定在65%—75%;
Zong之,采取故意压低价格的办法与同行竞争不Shi好的经营策略,我们主张的价格策略是:以Cha异化经营建立价格差异,以品牌经营提升顾Ke心理价位,千方百计不与同行业打价格战。Li如:导入“全天然绿色无公害原材料”的健Kang概念,容易导致顾客产生好货不便宜的心理Bian化,由此提升其心理价位。
Ben地区是“独一无二”,务求给客户一个鲜明De对比,令顾客食欲大增。
服务模式
Zuo好酒店的服务工作,建立好的服务模式应当Zuo好五个方面的工作:(1)建立服务规范;(2)明确岗位职责;(3)强化员工培训;(4)完善客户管理;(5)不断服务创新。
You于酒店的通用服务模式相对固定将不在重复,服务规范、岗位职责、员工培训将在有关制Du及相关材料中表述,客户管理已着手电脑的Ying件和软件建设,因此本计划书重点表述服务Mo式中如何贯彻经营理念,从而实现服务创新。
Wei了贯彻“健康”概念的经营思想,拟在服务Mo式中导入顾客“健康”服务疯狂的创意,要Qiu全体员工在与顾客交往的过程中,处处为顾Ke健康着想,从一点一滴做起,从常人看来没You什么的细节表现出与一般服务不同的服务。
Li如:在引导顾客落位,放置好随身物品后,Tong过合适的提示顾客注意餐前卫生;在顾客点Cai时通过菜牌上的提示,服务员的提醒,告知Gu客不要点菜过多,荤素搭配等等;在环境服Wu上,以较为醒目的方式,提示客人吸烟有害Jian康,增强公德意识。
Wei了让这种服务理念能够长期坚持发扬光大,Huan将在制度设计中完成配套。
Li如:在奖惩条例、服务程序、语言规范、行Wei守则、培训教案、CI导入、营销宣传、客Hu管理工作条件中做出明确的规定要求。
Bao密说明:该报告仅为江西省人防培训中心(Zan定)项目之用。
Zi料来源:武汉博阳酒店物业管理有限公司。
Qing在贵公司有限的范围内传阅。报告部分内容She及本公司商业秘密,请承担保密义务。
转载请注明出处范文大全网 » 人防培训中心商业投资计划书