范文一:集体土地强制征收程序 农村集体土地上的房屋强制执行创新案
导读:就爱阅读网友为您分享以下“农村集体土地上的房屋强制执行创新案”资讯,希望对您有所帮助,感谢您对92to.com的支持!
农村集体土地上的房屋强制执行创新案
【引言】
根据目前法律的规定,集体土地之上建造的房屋所有权的流转受到法律限制,这就直接导致了执行中对此类财产的处置难,许多案件无法执结。但是,这些房屋本身具有一定的经济价值,特别是在经济发达地区,这些房屋还可能带来巨大的经济效益。在法律允许的框架内实现“物尽其用”,应最大限度地将这些房屋的经济价值转化为可供执行的财产。
【案情简介】
1
万某因合伙纠纷向法院起诉楼某返还投资款60万元。一审法院判决楼某返还万某投资款60万元及利息。楼某不服提起上诉,二审法院终审判决驳回上诉,维持原判。法定履行期限届满后,楼某未履行还款义务。后万某向法院申请强制执行。
在执行过程中,法院依法查封楼某所有的坐落于某村15幢二单元三间四层半的房屋一幢(其用地性质为集体土地)。后案外人被执行人楼某之子向法院提出执行异议,认为法院查封的房屋系其所有,请求解除查封。经公开听证,法院驳回异议人楼某之子的执行异议,本案继续执行。楼某之子不服,向上一级法院申请复议。上一级人民法院驳回复议申请,维持原民事裁定。后法院对被执行人楼某享有权益的某村15幢二单元三间四层半房屋实施强制管理,而后成功拍卖了该房屋三年的租赁权,用拍卖所得租金(扣除评估、拍卖等相关费用)偿还了被执行人楼某部分债务。
【法院意见】
1、适用强制管理措施,应当征求申请执行人和其他执行债权人的意见。 适用强制管理措施,应当征求申请执行人和其他执行债权人的意见。若申请执行人或其他执行债权人不同意采取强制管理措施或不愿垫付相关费用的,不采取该项措施。若部分执行申请人或执行债权人不同意或不愿垫付相
2
关费用的,则 1
该部分申请人或债权人不得从该项措施所得收益中受偿。
2、招租条件
招租成交价格不得低于评估价的80%,一次租赁期限一般不得超过三年,租金一般在房地产交付承租人时一次付清。多人意向承租的,以竞价方式确定承租人。
3、招租不成功的处理
对外招租一个月仍无人承租的,可以将强制管理的房地产使用权以不得低于评估价的80%价格抵偿债务,债权人拒绝接受的,终结强制管理程序。
【争议焦点】
1、集体土地之上建造的房屋所有权的流转受到法律限制,如何实现执行效益,
2、房屋租赁权能否拍卖,
【律师点评】
一、强制管理、拍卖租赁权系新思路
法院在本案中采取的实施强制管理、拍卖租赁权的方法,为执行中妥善处置集体土地上的房屋提供了一个新的思路。
强制管理是指执行法院选任管理人对已查封、扣押、冻结
3
的财产实施管理,以管理所得收益清偿债权。强制管理是和拍卖、变卖、以物抵债相并列的执行措施,其适用的情形主要有以下几种:(1)该不动产不得或者不宜拍卖、变卖的;
(2)该不动产经拍卖、变卖无法成交的;(3)采取拍卖、变卖措施对被执行人显失公平的;(4)因其他事由确需适用强制管理的。可见,强制管理的对象是不动产的收益,这和租赁权的权利内容是一致的,可以说,对不动产进行租赁是一种重要的强制管理手段,特别是对无法直接变现的不动产而言,更是一项行之有效的执行方法。
在实践中,强制管理的收益往往不高,而且强制管理人难以确定:如果由申 2
请执行人来管理,容易和被执行人发生矛盾;如果由其他人员来管理,选择标准不明容易导致腐败。这就导致了法院采取强制管理的案件不多,成效不大。因此,如果采取租赁的方法,并对租赁权进行拍卖的话,则能够很好地解决这些问题:一是拍卖程序有法律明文规定可依,可以保证执行过程的公开公正;二是拍卖的方式能够实现最大的经济价值,发挥强制管理的功能,从而实现多方共赢的效果。
二、房屋租赁权能否拍卖
根据《拍卖法》第六条、第七条规定,拍卖标的应当是委
4
托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利,法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。租赁权是基于租赁契约而产生的一种民法上的权利,其含义是指承租人依租赁合同取得的,对租赁物占有、使用和收益的权利,其性质并非是单纯的物权或债权,而是包含债权和用益物权两种性质的权利。债权存在于租赁契约成立至消灭的始终,承租人在对租赁物占有期间内享有用益物权。可见,集体土地的房屋租赁权作为一种财产权利,作为拍卖标的并不违反法律规定。而且从实践中看,许多临近城区的农村房屋价值增值较大,虽然房屋所有权流转存在困难,但是对此房屋进行出租可获得较好的收益,如果不加以利用,势必造成资源的浪费,影响案件的执行。
3
百度搜索“就爱阅读”,专业资料,生活学习,尽在就爱阅读网92to.com,您的在线图书馆
5
范文二:土地征收程序
土地征收程序(全)
原创文章 作者:傅栋梁律师
土地征收程序
第一步:发布拟征地公告
由市、县国土资源局在被征收土地所在地的村、组范围内(如果系乡、镇农民集体所有的土地,还应在乡、镇)发布《拟征地公告》,以书面形式告知被征土地的农民集体经济组织和农户,征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步:确认征地调查结果
当地国土资源部门应委托相应资质的勘测单位对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。
第三步:组织征地听证
在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
注:以上被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。
第四步:拟订“一书(三)四方案”组卷上报审批
由县或市级国土资源局根据前述程序,按照《建设用地审批管理办法》对报批材料的要求拟订“一书四方案”即:“建设用地说明书,农用地转用方案,补充耕地方案,征收土地方案,供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
第五步:征收土地公告
征收土地的市、县人民政府应当在收到省级政府或国务院征地批复文件之日起10个工作日内在被征地所在地的乡(镇)村、组进行征收土地公告。征收土地公告的内容包括: 批准征地机关、批准文号、征地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等。
第六步:征地补偿登记
被征地的所有权人、使用权人应当在《征收土地公告》规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准
第七步:拟定征地补偿安置方案并公告
县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征收土地方案》在征用土地公告之日起45日内以被征地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。《征地补偿、安置方案公告》内容包括:被征用土地的位置、地类、面积;地上附着物和青苗的种类、数量;需要安置的农业人口的数量;土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;农业人员的具体安置途径;其他有关征地补偿、安置的具体措施。
第八步:征地补偿安置方案公告
县或市级国土资源局应当主动听取被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的,应当举行听证会。无需修改的,征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后予以公告,由国土资源部门组织实施。确需
修改征地补偿、安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改后公告。
第九步:落实征地补偿、安置资金(包括社保金)
市、县国土资源局按规定在拟征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付征地补偿、安置以及社保费等各项费用。
第十步:交出土地
任何单位或者个人违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县级以上政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行。
一、征地的含义
征地,是征收农民集体所有土地的简称。国家为公共利益的需要,可以按照法定程序强制征收农民集体所有土地,并根据补偿标准一次性给予被征地者一定的货币补偿。土地被征收后,其所有权属于国家,不再属于农民集体。
二、征地的程序
征地的程序分前后衔接的两大块,即征地的批准程序和征地的实施程序。
(一)征地的批准程序(以大型建设项目为例)
1、建设项目依法经国务院或省政府批准。
2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。
3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。
4、经市、县政府同意后逐级上报。
5、征收土地等方案依法由国务院或者省政府批准。
(二)征地的实施程序
1、发布征地公告
(1)发布机关:市县政府。
(2)发布范围:被征收土地所在地的乡(镇)、村。
(3)公告内容:批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。
(4)发布后果:公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。
2、办理征地补偿登记
(1)登记机关:征地公告指定的政府地政部门。
(2)登记申请人:被征收土地的所有权人、使用权人。
(3)登记期限:征地公告规定的期限。
(4)登记所需材料:土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。
(5)不办理登记的后果:列入补偿范围。
3、拟订征地补偿安置方案
(1)拟订机关:市、县政府地政部门会同有关单位。
(2)拟订根据:土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。
(3)方案内容:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。
(4)方案公告:市、县政府地政部门在被征收土地所在地的乡(镇)、村公告方案,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。
(5)报批:由市、县政府地政部门报市、县政府批准。
4、确定征地补偿安置方案
确定和批准机关:市、县政府(并报省政府地政部门备案)。
5、实施征地补偿安置方案
(1)组织实施机关:县级以上政府地政部门。
(2)费用支付:在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人,未按规定支付费用的,被征地的单位和个人有权拒交土地。
6、土地交付
被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。
三、征地补偿费用项目
1、土地补偿费
用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征收造成经济损失而支付的一种经济补偿。
2、青苗补偿费
用地单位对被征收土地上的青苗因征地受到毁损,向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。
3、附着物补偿费
用地单位对被征收土地上的附着物,如房屋、其它设施,因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。
4、安置补助费。
用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。
四、征地补偿标准数额
1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。
2、土地被征收前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准):按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
五、补偿费用的管理、归属
(一)各项补偿费用由被征地单位收取后,按如下方式处理:
1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费,由被征地单位管理和使用。
2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。
3、安置补助费的归属、使用:
(1)由农村集体经济组织安置的,支付给农村集体经济组织,由其管理和使用。
(2)由其他单位安置的,支付给安置单位。
(3)不需要统一安置的,发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
(二)集体所有的补偿费用的使用收益分配办法:
1、在当地金融机构设立专户存放。
2、使用情况公开,接受村民监督。
3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过,报乡政府备案。
六、征地补偿纠纷及解决方式
1、补偿标准争议
先由县级以上政府协调,协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。
2、补偿费用分配纠纷
其性质为民事纠纷,当事人为村委会或农村集体经济和村民,当事人可以通过民事诉讼解决。
3、征地信息公开纠纷
属于行政争议,当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。
集体土地征收程序
根据《土地管理法》和《建设用地审查报批管理办法》,征收土地一般应当按照以下工作程序办理:
一、申请用地程序
建设单位持经批准的设计任务或初步设计、年度基本建设计划以及地方政府规定需提交的相应材料、证明或图片,向土地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地,同时填写《建设用地申请表》,并附下列材料:
1、建设单位依法设立的有关证明;
2、项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件;
3、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;
4、初步设计或者其他有关材料;
5、建设项目总平面布置图;
6、占有耕地的,提出补充耕地该案;
7、建设项目位于地质灾害地区的,应提供地质灾害危险性评估报告;
8、提供地价评估报告。
二、受理申请并审查有关文件的程序
县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报表工作,对应受理的建设项目,在30日内拟定农用地转用方案、补充耕地该案和供地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后报一级土地管理部门审查。
三、审批用地程序
有批准权的人民政府土地行政管理部门,收到上报土地审批文件,按规定征求有关部门意见后,实行土地管理部门内部会审制度审批土地。
四、征地实施程序
经批准的建设用地,由被征用土地所在地的市县人民政府组织实施:
1、征地公告。公告的内容包括:批准征地的机关、文号、土地用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等。
2、支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。
3、安置农业人口。
4、征收用地单位的费税。
5、协调征地争议。
五、签发用地证书程序
1、有偿使用土地的,应签订土地使用权出让合同。
2、以划拔方式使用土地的,向用地单位签发《国有土地划拔决定书》和《建设用地批准书》。
3、用地单位持使用土地证书办理土地登记。
六、颁发土地使用证程序
用地单位向当地土地管理部门提出土地登记申请,经测绘部门测绘,核定用地面积、确
认土地权属界限,地籍管理部门注册登记后,由人民政府颁发土地使用证,作为使用土地的法律凭证。
范文三:土地征收的程序
1
房屋拆迁程序流程图
一、国有土地房屋拆迁许可程序 1.建设项目立项、建设单位办理规划、用地等批准文件,备足拆迁补偿安置资金。
2.发布《拆迁调查公告》、共同选择估价机构公告,拆迁人与被拆迁人共同选择估价机构,或抽签确定估价机构,估价机构进行调查、丈量、估价。
3.市规划、国土、房产等有关部门对拆迁房屋产权认定。
4.建设单位委托拆迁实施单位根据拆迁估价结果,拟定拆迁计划和拆迁方案。
5.建设单位提出拆迁许可申请,足额拨付拆迁补偿资金。
6.拆迁行政主管部门审批(视情组织拆迁许可听证)
7.核发《城市房屋拆迁许可证》,发布房屋拆迁公告。 8.估价机构出具估价报告,公示估价结果。
9.拆迁实施单位与被拆迁人协商签订补偿安置协议。 10.被拆迁人交出旧房钥匙,房屋拆除队伍将房屋予以拆除。 11.按规定妥善安置被拆迁人。
12.拆迁工程验收。
二、集体土地房屋拆迁备案程序
2
1.用地单位取得立项、规划、用地批准文件。
2.发布《拆迁调查公告》、共同选择估价机构公告,拆迁人与被拆迁人共同选择估价机构,
或抽签确定估价机构,估价机构进行调查、丈量、估价。 3.市规划、国土、房产等有关部门对拆迁房屋产权认定。 4.建设单位委托拆迁实施单位根据拆迁估价结果,拟定拆迁计划和拆迁方案。 5.所在镇对方案进行初审。
6.市拆迁办备案,发放《拆迁补偿安置通知书》。
7.估价机构出具估价报告,公示估价结果。
8.拆迁实施单位与被拆迁人进行协商,签订补偿安置协议. 9.被拆迁人交出旧房钥匙,房屋拆除队伍将房屋予以拆除。 10.按规定妥善安置被拆迁人。
11.拆迁工程验收。
3
范文四:土地征收程序
土 地 征 收 程 序
一、规划部门确定项目用地规划红线
二、用地单位根据规划部门提供的用地规划红线范围~委托有资质的土地勘测定界中介机构进行勘测定界~并出具勘测定界技术报告书。
三、县国土局会同县人社局对征地拆迁补偿、安置途径、征地位置和面积等事项公开告知征地农村集体经济组织~在醒目位置张贴告知书。如农村集体经济组织书面提出听证申请~县国土局应当依法召开听证会。如在告知书约定的期限内未提出听证申请~被征地农村集体经济组织需出具附2/3以上村民代表签字的不需要进行听证证明。
四、县国土局进行征地调查~征地调查结果必须由大部分被征地农户签字确认。因外出务工等特殊原因未签字确认的农户~被征地农村集体经济组织应予以说明。 五、用地单位足额预存征地补偿和土地报批费用到财政征地补偿和土地报批准备金专户。
六、县国土局组卷上报征地报批材料~县土地收储中心负责组卷上报市本级征地报批材料。
七、征地经国务院或省政府批准后~县政府要及时在被征地的乡,镇、街,、村、组的醒目位置张贴《征收土地公告》、《补偿安置公告》,或《土地征收和补偿安置公告》,~公告征地批准情况和补偿安置情况。
八、县政府制订土地征收实施方案~报县征地评估备案领导小组办公室审核~经领导小组会议研究通过后~予以备案。
九、征地实施主体根据备案结果启动征地~并对被征地面积和补偿费进行分户、核实、造册登记~经县政府审核后~及时按照登记结果~从征地补偿准备金专户及时足额打卡发放给被征地农户。
十、征地实施主体办理征地补偿登记后~由农村集体经济组织负责及时交地给征地实施主体。
国土资源违法案件查处程序图
行行群执媒政政建众法体有明确的行为人, 处复议 举检披有违法事实, 分议听 报查露 依法应当追究法律,法律证
在主管和管辖范围 会 当
事初移人 履查交 行
土责调调领告行行案证 结 受立行地令查查审导知政决政告 理案为违停取报议集和处定处源 案知 法止证告体听罚罚
不申
请转予 强办立 制案执 案土行行 卫上部件地政局领导集体
星级门移犯诉决定主管领 导审批 遥交移送罪讼 感办送
土地登记办理流程
申请人领取有关材料与表格,准备 申请 必备报件材料
窗口收件 受理必备申请材料、出具收件单
1个工作日
审查是否符合登记条件,作出受理初审 或不予受理(暂缓登记)决定
5个工作日
现场勘察,约见约访当事人,召开不予地籍调查 对不予受确权会议,进行现场测量 受理理或暂缓
或暂登记的作7个工作日
缓登出书面 审核宗地权属状况,提出审核意见,权属审批 记 决定 报分管局长审批,主要领导备阅
7个工作日
填写土地登记卡,有关材料录入信注册登记 息中心,开具交费通知单 窗口通知
当事人 2个工作日
申请人交纳有关费用后在窗口领取颁发或更换土地证书或他项权利证明书 土地证书
范文五:土地征收程序
我国土地征收程序之探析
绪论
改革开放以来,随着我国经济体制的转变,生产力得到了充分的解放,尤其是进入新世纪以后,经济发展日新月异,城市规模不断扩张,原有的土地不能满足城市建设的需要,征收城市周边地区的土地成了缓解这一矛盾的有效途径。由于我国土地征收方面相关的法律法规建设远没有赶上经济发展的速度,且相关立法比较零散,尚未形成一个完整的体系,加之立法技术的落后,很多制定出来的法律法规本身就存在缺陷。这些都加剧了土地征收过程中双方的矛盾,尤其是近几年以来,由土地征收引起的公共事件时有发生,产生了恶劣的社会影响。
第一章 土地征收的概念及特征
征收是以社会公共利益为直接目的,政府依法定程序强制获得他人财产或者财产权力并必须支付补偿费用的行为。
一、 土地征收的概念
土地征收是指国家或政府为了公共利益的需要,运用国家强制力,按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权,并依法对被征收土地的原权利人给予补偿的活动。
二、 土地征收的特征
从以上土地征收的概念可以看出土地征收的特征有:
1、目的具有公益性。国家在征收土地时,必须以公共利益的需要作为行使行政征收权的唯一目的。这是土地征收程序开启的前提,也是衡量土地征收行为是否合理的唯一标准,其他任何理由都不能成为国家行使征地权的依据。
2、行为具有强制性。国家的征地行为是依据法律进行的一种行政行为,而非平等自愿的民事关系。国家征地行为是以国家的公权力为后盾而进行的,国家的土地征收权是行使最高的政治权利而非行使国家的所有权,因此是具有强制性的。土地被征者必须服从,不得加以阻挠,对不服从者,国家有权依法强制执行,以满足公共利益的需要。
3、土地权属具有转移性。土地被国家征收后,土地的权属关系随之发生了变化。土地征收和土地征用不一样,征收强调的
是所有权的改变,而征用原则上来说只是使用权主体的临时变更。在我国,土地征收就是指政府为了满足公共利益的需要,通过相关的程序使集体所有的土地转变为国家所有的形式。
4、征收行为具有补偿性。政府为了满足公共利益的需要而进行征地,以牺牲少数人的利益来满足大多数社会成员的利益。这种行为不可避免的破坏了原有的利益分布格局,因此需要对受损害的社会成员给予公平合理的补偿,这样才能体现出公平、正义的原则。
第二章 我国土地征收程序中存在的问题
我国的法律传统历来就是“重实体、轻程序”,对实体法的理论研究和制度创新非常重视,而相对忽略对程序法的研究。这种观念在某种程度上已经形成了思维定势,导致对程序法的价值认识不足,视程序法为实体法的附庸,对程序违法行为的处罚流于形式,严重损害了程序自身的价值和意义。受上述思想的影响,导致我国现行的土地征收程序存在着以下缺陷:
一、缺乏对公共利益的实质性审查,导致土地征收权的滥用。 公共利益的认定作为土地征收程序的启动性环节,对其的实质性审查却始终显得不够严格。参阅其他国家的土地征收程序皆有对公共利益的认定标准,有的采用列举的模式,有的采用概括的模式,并且始终坚持征收土地的出发点是为了满足公共利益的
需要而不能突破这个底线。公共利益的认定是牵一发而动全身的程序,若具备此环节,相应的也必然有听证程序,以使被征地农民集体行使他们在征地审批中的知情权、参与权及事前监督权,更重要的是能让被征地农户了解政府征地的依据,正因为我国公共利益认定程序的缺乏,这几个后续程序就更容易被审批者跳过。政府握着权力的筹码,他所主张的征地事由往往让农户以为是出于国家建设的需要,即使他们心存疑虑,也无从考证,这在实际操作中造成的后果就是只要以国家建设为名,就可以认定为“满足公共利益的需要”。 《土地管理法》规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。这里所说的国有土地既包括国家所有的土地,也包括国家征收的原属于农民集体所有的土地。该项法律规定为单位和个人使用土地提供了一个征地途径,当他们需要使用土地时,可以向政府提出申请,由政府出面帮他们征收。这很容易让农民误以为是为了满足国家建设的需要。这也就说明国家征收土地并不一定都是为了公共利益的用途,在利益的驱使下,公共利益不可避免的被滥用,很多商业项目都被贴上了公共利益的标签。现行的征地程序虽然规定要在建设用地申请中说明土地用途,但这并不是以公共利益为标准对征地目的进行实质性的审查,只是对土地的预期用途做一个简单的介绍,况且征地审批实质上是一种内部行政行为,申请机关和审批机关实际上都是政府机关,只要有权批准的行政机关大笔一挥,无须提前告知土地的原所有人和使用人,所以也就
没有太多的顾虑。
二、土地征收程序不够严格
在各国的土地征收中,大多数都制定了较为严格的征收程
序,由于各国的现实情况不尽一致,所以制定出来的土地征收程序也形式各异,但大体上都包括了以下四个阶段:
第一阶段,事业的认定,即确认用地申请人的拟用地事业是
否符合宪法和土地法规定的征收目的,防止用地人以公共利益为借口进行土地征收,侵害他人的土地所有权。西方发达国家一般都规定享有此种事业认定权的主体为中央行政官署,也有少部分
国家把该权限下放给一个专门委员会或者委托给地方行政机关。
第二阶段,征收范围的确定,就是以作为征收依据的事业来
确定侵害第三人财产至何种程度的决定。实践中,一般由需用地人拟定征地计划,然后由主管机关加以决定并予以公告。
第三阶段,损失补偿金的决定。大多数国家规定,征收范围
的决定与损失补偿金的决定要依据不同的程序进行。
第四阶段,征收的完成。一般来说,随着补偿金的支付,征
收物相应的发生物权效力,土地权利当然的转归需用地人。但在物权转移的时间上各国仍有差异,有的在征收判决时即发生物权效力。有的在支付补偿金后还要有征收公告,经过公告之后才能发生物权效力。
我国的《土地管理法》及相关土地征收方面的条例中对土地
征收程序规定为:征收申请及批准,补偿方案的拟定及批准,拨
付发证。与以上所列外国的征收程序相比,我国的土地征收程序分别对应着土地征收范围的决定、损失补偿额的决定和征收的完成,而国外征收补偿中的第一个程序即事业的认定没有得到足够的重视,而是被吸收在征收申请及审批这一程序中了。由于这种程序的简化或缺失,使得在土地征收中缺乏对征地用意的严格限制和审查,土地审批部门主要考虑的不是公共利益,而是政府或者征地申请人的利益,以致于造成了违反公共利益征地的现象普遍存在。此外,在土地征收的实践中,不按既有的征地步骤和程序征地的现象也十分严重。主要表现:一是没有审批权或者超越审批权违法批地,有的地方甚至是领导人个人说了算。二是以公共利益之名征地,实际上却作为商业用地,有的地方政府为了获取高额的差价,甚至低价征地高价转卖给开发商,谋取不正当的利益。之所以出现上述情况,原因是多方面的,但土地征收程序的不健全以及现有的程序不能得到切实的执行和有效地监督是其至关重要的原因。
三、缺乏系统完善的土地征收补偿机制
首先,征收补偿的范围狭窄。我国的《土地管理法》第47条规定,征收补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗补偿费。这说明我国的土地征收补偿仅限于与被征收土地有关联的直接损失,而间接损失和其他的附带损失则不在补偿的范围之内,这大大小于其他国家的征收补偿范围。
其次,补偿费用相对偏低。我国《土地管理法》规定,征地
补偿费的计算采取“产值倍数法”,具体方法是,土地补偿费为该土地被征收前3年平均年产值的6—10倍:安置补偿费为该土地被征收前3年平均年产值的4—6倍;如果以此标准尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补偿费,但是其土地补偿费和安置补偿费的总和最高不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍,这种补偿标准明显偏低,因为即使按照最高的补偿标准30倍来计算,一亩地平均年产值1000元,补偿费也仅仅3万元,按照目前这种高企的物价,一亩地的补偿最多只能够维持一个家庭一到两年的支出,但对那些依靠土地生存的农民来说,失去的却是永久的生活保障。
再次,征收补偿方式单一。我国土地征收中多以货币补偿为主,很少有人能进入社会保障体系,由于农民受教育水平普遍不高,缺少就业能力和谋生手段,又没有理财方面的相关知识,一旦失去土地,得到的补偿费用很快就被花光,成为无业、无地、无保障的“三无”农民,他们的长远生计成为问题,同时也增加了社会的负担和不安定因素。
最后,征收补偿费的分配不合理。由于我国农村集体土地所有权主体的混乱,加上立法对土地征收费用的分配没有明确规定。以致在征地补偿费的分配中,谁都想从中获得一杯羹。我国现有征地补偿是将土地补偿费归于农村集体经济组织,地上附着物费和青苗补偿费归征地农民,农村集体所有的土地依法属于村
民集体所有,但所有权却由村民委员会行使,许多村委会往往利用这种身份的便利擅自处分村集体的土地,并借此机会进行贪污腐败。
第三章 完善我国土地征收程序的建议
一、严格界定公共利益的范围,确保土地征收行为的合法性 社会公共利益以外的目的,如商业目的,绝对不能动用国家征收权。因商业目的需要取得农村集体土地所有权的,应当通过市场交易来完成,杜绝政府通过征地向企业提供土地使用权的做法。在完善我国土地立法时,对于公共利益的界定应该采取概括式与列举式相结合的方法,概括式规定具有弹性大的特点,但过于灵活,尺度不好掌握。而列举式规定便于操作,有利于防止土地征收权的滥用,但又缺乏灵活性。若将二者相结合,便于对公共利益进行更准确的界定。用以上标准衡量的公共利益应该包括以下特点:首先,应具有共享性和非排他性,某种公共物品应该是由社会全体共同享有,而且一个人享用该物品并不妨碍另一个人对他的享用。其次,受益范围的不特定。一个物品到底应该由多大范围的群体享有才能划入公共利益的范畴难以界定,只能以不确定数目的利益人存在为标准。最后,不以盈利为目的。这个可以采取列举的方式进行限定。(1)国防事业:(2)国家投资的大型重
)能源、交通、供水、供电、供热、供气等市政建设项目:(4)点建设项目:(3
教育、文化、卫生、体育、环境保护等社
会公益事业等。
二、 完善土地征收的程序
1、严格土地征收的审批程序。首先应上收审批权,国家重点建设项目需要征收土地的由国务院审批,地方建设项目原则上需要省、自治区、直辖市人民政府审批,取消市、县级人民政府的审批权。其次,土地审批机构要设立由法律、经济方面的专家组成的审查委员会,对土地征收是否符合公共利益进行审查,只有经该委员会审查后,认定土地征收符合公共利益的目的时,才交由政府土地管理部门进一步审查,然后做出批准或者不批准的决定。
2、完善土地征收的监督程序。这主要从两方面入手:首先完善土地征收的公示程序。根据我国法律的规定,现行的土地征收公告是一种事后公告,这种公告所起的作用就是将土地被征收的事实通知相关当事人,这对土地征收所起的监督作用微乎其微。要对土地征收实行有效地监督,还必须实行事前公告制度,在有关单位提出土地征收的申请后,土地管理部门就应该将拟征地的范围、面积、征地用途以及征地申请人等有关事项予以公告,以充分接受社会的监督。只有在社会公众和被征地人对该项征地没有大的意见分歧时,才能进入征地审批程序。在征地申请被批准后,拟定征地补偿方案,报批之前也应将征地补偿方案公告,听取被征地人的意见。其次,完善土地征收的听证程序。我国相关法律规定,对征地补偿标准和安置方案有不同意见,权利人要
求举行听证会的,应当举行听证会。这就是说,举行听证会,要由权利人提出要求。而这种权利人一般是农村集体经济组织和村民,而这些人权利意识淡薄,法律知识匮乏,很少有人提出听证要求,因而就征地补偿标准和安置方案举行听证会的情况非常罕见。因此,为了更好地维护农民的利益,对征地补偿标准和安置方案有意见分歧时,应充分协商一致,经协商达不成一致意见时,政府主管部
门应主动依职权组织听证。除此以外,对于不属于法律明确列举的公共利益范围的土地征收,以及需要大面积征收耕地和林地的建设项目也应通过召开听证会的方式来决定。
3、健全土地征收的司法救济程序。当前土地征收中产生的大量纠纷,都是通过上访、围攻政府等方式寻求解决,给社会造成了不安定的因素,其原因就是缺乏相应的司法救济程序。法律应明确规定,被征地人对土地征收存有异议时,除可以采取申诉、行政复议等措施外,还可以向法院提起诉讼。具体来说,可以从三个方面提起司法救济程序:首先,可以对土地征收是否符合公益目的性提起诉讼。当政府向农民提出征地要求时,如果农民认为此项土地征收不符合公共利益目的,可以拒绝被征收,如果政府欲强制征收,则可以向法院起诉,请求根据法律规定予以裁决是否符合公益目的,如果裁决认定征收不符合公共利益目的,则政府无权实施征收。其次,对土地征收补偿方案是否合理提起诉讼。如果农民认为,土地征收补偿标准和补偿费的分配不合理时,应允许向法院提起诉讼,请求依据法律规定就补偿标准和补偿费
的分配作出裁决。最后,当土地被征收后,没有在合理期限内使用或没有为公益目的而使用,或在合理期限内未能支付全部或大部分土地补偿费,农民有权向法院提出撤销征地并收回土地的诉讼,法院应依法作出裁决。如果法院裁决撤销征地,由此给被征地农民造成的经济损失,应由需用土地人赔偿,需用土地人无力赔偿的,由国家赔偿。
三、健全和完善土地征收补偿机制
首先,逐步扩大土地征收补偿的范围。将残余地分割的损失、经营损失、租金损失等均列入补偿的范围。另外土地被征收后所带来的增值收益以及被征地农民的择业成本和从事新职业所带来的风险等损失也应给予补偿。
其次,改变征地补偿费统一按产值倍数法计算的做法。应由专门的土地评估机构,根据不同的地段以及土地增值潜力,按照市场价格评定地价,在此基础上由需用地人和被征地人协商确定最后的价格,这样才能真正维护集体土地所有权人的利益。
再次,实行征地补偿方式的多样化。从保障被征地人长远利益出发,除金钱补偿外,还可采取提供养老保险、替代地补偿和土地增值收益共享等方式给予补偿。在补偿方式上,被征地人应享有选择权。
最后,改革现行的土地补偿费分配办法。应将土地补偿费划分为土地使用权补偿费和土地所有权补偿费,土地所有权补偿费归集体经济组织所有,作为集体成员日后的保障基础,而土地使
用权补偿费与青苗和附着物补偿费则由原土地使用权人所享有,作为失地农民就业和收益的保障,这样做一方面扩大了农民所直接享有的补偿,另一方面也给失地农民以后的生活保障上了一个双重的保险。
转载请注明出处范文大全网 » 集体土地强制征收程序农村集体