范文一:新物业法全文
新物业法全文
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第一章总 则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。
物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。
第十三条住宅小区 第十六条住宅小区 住宅小区 第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。
第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。
各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。
第十九条物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营的除外。
第二十条城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。
第三节 前期物业管理与物业交付
第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业主管部门备案。
第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。
第二十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。
第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:
(一)生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室 (十一)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。 第二十五条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日 第三十条 筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的 第三十四条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域 不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。 第三十五条物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。
有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:
(一)有百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。
第三节 业主委员会
第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责:
(一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物
业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十八条业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域 业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
第四十一条 业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)拒不履行委员职责的;
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
第四十三条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。 第四十五条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第四十六条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
第二节 住宅物业的装饰装修
第四十七条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)装修保证金的收取和退还;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。
第三节 车库与车位的使用
第五十条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
第五十一条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
第五十二条鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。
利用地下空间建设、经营车库的,县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。 第五十三条 业主需要在物业管理区域 物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第六十一条物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第六十二条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。
物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第六十三条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第二节 行业自律
第六十四条物业服务企业应当在物业主管部门的指导下,建立行业自律组织,规范行业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。
第六十五条物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业主管部门建立健全信用档案。
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项:
(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业管理事项。
第六十七条 业主委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后,业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业主管部门备案。
第六十八条 解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。
物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;
(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
三)移交物业服务用房;
(四)清算预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第二节 物业服务收费
第六十九条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。
实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。
第七十条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实
行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
第七十一条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。
物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。
第七十二条物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。
第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第七十四条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。
第七十五条 新建物业实行质量保修金制度。
建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。
建设单位购买了工程质量责任保险的,所承保物业可不交存物业质量保修金。
通过住宅性能认定的物业,建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。
第七十六条建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。
第七十七条物业分部工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
第七十八条物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。
第二节 专有部分的维护
第七十九条 物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。
业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。
第八十条业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第八十一条物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、
楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。
第八十二条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。
其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。
第四节 专业经营设施设备的维护
第八十三条住宅小区 专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。
第八十四条专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第八十五条 街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。
第八十六条物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。
第八十七条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。 联席会议主要协调下列事项:
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域 旧住宅区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府划定。
旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的,从其规定。
第九十一条旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。
改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用,改造整治后仍由其给予补助。
第九十二条旧住宅区改造整治完成后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。
第九十三条未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修
资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。
第九章 法律责任
第九十四条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。
第九十五条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚:
(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三千元以上一万元以下的罚款;
(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,处以五万元以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;
(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的,责令限期改正;逾期未改正的,处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第九十六条违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
第九十七条业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的,由物业主管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。
第九十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第九十九条物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时,未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;
(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收进行监管的;
(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;
(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;
(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;
(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;
(七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。
第十章 附 则
第一百条 业主自行管理物业的,参照本条例的有关规定执行。
第一百零一条 本条例自2009年5月1日起施行。
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新物业法全文房产论坛,装修论坛,业主论坛; M9 U V6 l: G9 ? 第一章 总 则 房产论坛,装修论坛,业主论坛1 X; U; H: N q, G bj.bbs.house.sina.com.cn' M5 ?.
D$ `* I 第一条 为了规范物业管理活动,维护当事人的合法权益,推动物业管理行业健康发展,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。2 p+ u. U b7 j. x- u 第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。' f3 S" a6 u4 ` 第三条 新浪乐居论坛- x: O% S% d! y4 k 本办法所称业主,是指房屋的所有权人,即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。房产论坛,装修论坛,业主论坛: w/ k) z' T: M 本办法所称使用人,是指房屋的实际使用人或承租人。; m; N0 f B! H 本办法所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。 第四条 新浪乐居9 N' y$ x7 p
南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作,各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。 建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责,协同实施本办法。新浪乐居9 R) p; s' I 各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。8 x# K7 F: [4 G, C; |9 s 第五条 买房,购房,装修论坛,房产论坛- a- K1 D* w2 R h$ k+ N/ | 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程,建立完善的物业管理市场机制,提高物业服务水平。新浪乐居论坛& n0 y4 ]1 @' s4 D 物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。 买房,购房,装修论坛,房产论坛. j6 i; L 第二章 物业管理区域 第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的,为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区,配套设施设备管理责任明确,且建筑面积在五万平方米以上的,可以划分为多个独立的物业管理区域。 单幢非住宅楼及商住楼,具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的,可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内,有多个物业区域的,可以合并为一个物业管理区域。新浪乐居论坛3 P# e# ] 零散建设的不封闭区域,可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围,协助组织物业服务活动。bj.bbs.house.sina.com.cn u1 X' d6 h3 { 第七条 业主要求调整物业管理区域的,应当向区(县)物业管理行政主管部门提出,区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府),按照第六条的规定,结合当地居(村)民委员会的布局实际,在15日内予以答复。 房产论坛,装修论坛,业主论坛5 R( B9 \; B
o 第三章 业主及业主大会 新浪乐居6 W; f- j3 C 第八条房产论坛,装修论坛,业主论坛3 g4 @6 {. p5 w0 x 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。 物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。1 F+ g, @ t' c+ f 第九条 新浪乐居7 y E4 | 成立业主大会条件成熟的,建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知,业主可以向区(县)
物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。 区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内,会同街道办事处(镇人民政府),组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成,其成员应为不超过15人的单数,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处(镇人民政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。房产论坛,装修论坛,业主论坛' H" Z$ y% _! j 第十条 筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。房产论坛,装修论坛,业主论坛5 C. P' b 筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参加。, g! Y4 n/ ^ 筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。 第十一条 业主在首次业主大会上的投票权,住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算,每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算,每一平方米计一票,不足一平方米不计票。 第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,并可推选小组代表出席业主大会。 业主大会会议可以采用集体讨论的方式,也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主本人不签字的视为弃权。新浪乐居4 {9 c, {9 A"
G5 ~" T 第十三条 业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容,应当包括业主大会的议事方式,表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。房产论坛,装修论坛,业主论坛% b0 g" s; V& J# W6 O, W9 D% A 第十四条 业主大会作出的决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。 业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。 第十五条 新浪乐居论坛6 z7 J4 j. ~) I 业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行职责。房产论坛,装修论坛,业主论坛8 j$ _% x3 g3 D' I6 a 业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数,委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢,其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年,可以连选连任。 分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后,重新补选或改选业主委员会。新浪乐居论坛 T- y- g+ D# v' J7 b; B 业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。 第十六条 新浪乐居7 }& m) f/ U$ i Y
入选业主委员会的成员应当符合下列条件:0 o' m2 }8 U (一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;房产论坛,装修论坛,业主论坛; h+
_' u9 w- K$ G (二)遵守国家有关法律、法规; (三)遵守业主公约、业主大会议事规则,履行业主义务; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力; (五)具有一定的组织能力; (六)具备必要的工作时间。买房,购房,装修论坛,房产论坛 C$ N5 h$ r0 w; X) d, n 第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经百分之二十以上的业主书面提议,区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)可以指导召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。 新一届业主委员会选举成立之日起的十日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。房产论坛,装修论坛,业主论坛# M! ~: P 第十八条买房,购房,装修论坛,房产论坛1 P4 L+ c+ K$ R 选举、换届、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的30日内,向区(县)物业管理行政主管部门备案,并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民政府)。新浪乐居论坛% w6 U4 S 业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。 第十九条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)组织召开。 第二十条 买房,购房,装修论坛,房产论坛. i" V/ D 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示,接受业主的监督。 第四章 物业管理服务 房产论坛,装修论坛,业主论坛# {% U# A; _9 o2 P! k 第二十一条 房产论坛,装修论坛,业主论坛; l- G- o$ r4 ~/ o. r
住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米,或者别墅总建筑面积低于一万平方米的,经区(县)物业管理行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,并签订前期物业服务合同。新浪乐居# M6 @# _. H, h( _9 m 前期物业管理项目以招投标方式确定的,建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。房产论坛,装修论坛,业主论坛! S& B q" u 第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定业主临时公约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。 业主临时公约的内容应当包括:物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。 住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。 建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转
让。 第二十三条 建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房,在业主大会成立后移交产权,移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。新浪乐居论坛; w4 b' r7 t 分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积,应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的,建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。新浪乐居& ?# ?4 i+ U9 { 建设单位未按规定提供物业管理用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的,应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积,向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。 建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时,属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。 第二十四条 新浪乐居论坛, ?4 m R& Y6 M# H 建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修,也可以自行组织维修。5 f( e! h9 T0 p 第二十五条房产论坛,装修论坛,业主论坛3 e4 w/ O+ b 物业服务合同期限届满前三个月,物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月,组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物,不得以合同纠纷等理由拒绝移交。新浪乐居; S7 ~9 R6 ]4 Y 第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导,行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。房产论坛,装修论坛,业主论坛& b3 J6 m, I 第二十七条 建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的,前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用,由建设单位承担,房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担 新浪乐居7 J0 _+ c) a. {' c) M/ W( I 第五章 物业的使用和维护 第二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有:房产论坛,装修论坛,业主论坛4 A( l* n# x% @8 |' ] (一)规划核准图上标注的自行车库;bj.bbs.house.sina.com.cn, V7 {) b9 x+ o (二)规划核准图上标注的底层架空层;8 s# m1 D0 [ (三)规划核准图上标注的避难层(间); (四)规划核准图上标注的共用设施设备用房; (五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房; (六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋; (七)层高2.2米以下的房屋; (八)其他依法归全体业主所有的房屋。 第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为: (一)擅自拆改房屋承重结构,改变房屋用途;买房,购房,装修论坛,房产论坛 P [# @+ |& l (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备; (三)侵占绿地、毁坏绿化; (四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;新浪乐居论坛! L N5 f( M-
[, } (五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;买房,购房,装修论坛,房产论坛6 O9 u. o6 q2 \. J (六)未经批准
摆摊设点;房产论坛,装修论坛,业主论坛( h+ s; @1 B, E' W" q (七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画; (八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;新浪乐居* r7 Y0 H7 M+ p (九)违法搭建建筑物、构筑物;bj.bbs.house.sina.com.cn! C; N* K (十)擅自改变房屋外貌; (十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。 第三十条 物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关行政管理部门。 业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。 第三十一条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。 第三十二条 业主共用车库(位)的管理等事项,由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的,应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。 第三十三条# \# P( ]4 r/ q 物业管理区域内的共用停车库(位),应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用,任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。 第三十四条新浪乐居; N5 z, N/ K 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,被两个以上的业主区分所有的,业主应当按照规定缴纳专项维修资金。 专项维修资金应按幢建帐,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。 根据物业管理合同约定,应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住房专项维修资金中列支。 第三十五条房产论坛,装修论坛,业主论坛2 o) {' \! m& d; o) K
专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。 专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定,报市人民政府批准执行。买房,购房,装修论坛,房产论坛4 C0 ?5 I; j! u' U:
w 第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时,物业管理企业应当立即组织排险,并及时通知业主委员会,排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的,排险维修费用可以从专项维修资金中支出。bj.bbs.house.sina.com.cn! b0 }$ \. Z, x' M I 物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备,按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的,不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用,不得强制物业管理企业代收代缴。 5 d( Z% I( [7 N 第六章 罚 则 9 b/ g0 R0 W 第三十七条 新浪乐居: @: m) _8 F 违反本办法,有关法律、法规或规章已设定处罚的,从其规定。 第三十八条 业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的,由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正,并通告全体业主。 第三十九条 建设单位违反第九条的规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门,或者未按照规定提交有关资料的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期仍不改正的,可以处以一万元以下的罚款。 第四十条 新浪乐居6 |6 O8 C4 u. t1 X 物业管理企业违反第二十五的规定,未按时移交物业管理区域、资料和财物的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,逾期仍不改正的,可以处
以五百元以上一万元以下罚款。 第四十一条 新浪乐居: r% v/ O2 | 物业管理行
政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。新浪乐居论坛- Q2 B- J' }% x0 p! Z$ [ 区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后,应当在5日内作出是否受理
的答复。决定受理的,应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
房产论坛,装修论坛,业主论坛- k0 m9 x- F' N, ~$ Z' J 投诉人对区
(县)物业管理行政主管部门的处理结果有异议的,可以向市物业管理行政主管门
提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日
内,将复核意见回复投诉人。新浪乐居论坛# t/ ], [ 第四十二条 + i- y0 M8 H) x0 ] 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截
留、挪用、侵占物业专项维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构
成犯罪的,依法追究刑事责任。 第七章 附 则 新浪乐居论坛/ \9 M4 V5 a3 t 第
四十三条 本规定自2006年2月1日起施行。 PAGE PAGE 1
范文三:新物业法全文
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新物业法全文
第一章 总 则
第一条
为了规范物业管理活动,维护当事人的合法权益,推动物业管理行业健康发展,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条
本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
第三条
本办法所称业主,是指房屋的所有权人,即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。
本办法所称使用人,是指房屋的实际使用人或承租人。
本办法所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。
第四条
南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作,各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
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建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责,协同实施本办法。
各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。
第五条
各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程,建立完善的物业管理市场机制,提高物业服务水平。
物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
第二章 物业管理区域
第六条
建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的,为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区,配套设施设备管理责任明确,且建筑面积在五万平方米以上的,可以划分为多个独立的物业管理区域。
单幢非住宅楼及商住楼,具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的,可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内,有多个物业区域的,可以合并为一个物业管理区域。
零散建设的不封闭区域,可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围,协助组织物业服务活动。
第七条
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业主要求调整物业管理区域的,应当向区(县)物业管理行政主管部门提出,区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府),按照第六条的规定,结合当地居(村)民委员会的布局实际,在15日内予以答复。
第三章 业主及业主大会
第八条
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条
成立业主大会条件成熟的,建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知,业主可以向区(县)物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。
区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内,会同街道办事处(镇人民政府),组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成,其成员应为不超过15人的单数,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处(镇人民政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。
第十条
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筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参
加。
筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。
第十一条
业主在首次业主大会上的投票权,住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算,每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算,每一平方米计一票,不足一平方米不计票。
第十二条
业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,并可推选小组代表出席业主大会。
业主大会会议可以采用集体讨论的方式,也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主本人不签字的视为弃权。
第十三条
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业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容,应当包括业主大会的议事方式,表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。
第十四条
业主大会作出的决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。
业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。
第十五条
业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行职责。
业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数,委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢,其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年,可以连选连任。
分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后,重新补选或改选业主委员会。
业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
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第十六条
入选业主委员会的成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主公约、业主大会议事规则,履行业主义务;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第十七条
业主委员会应当在任期届满前三个月,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经百分之二十以上的业主书面提议,区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)可以指导召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。
新一届业主委员会选举成立之日起的十日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
第十八条
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选举、换届、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的30日内,向区(县)物业管理行政主管部门备案,并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民政府)。
业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。
第十九条
两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)组织召开。
第二十条
业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示,接受业主的监督。
第四章 物业管理服务
第二十一条
住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米,或者别墅总建筑面积低于一万平方米的,经区(县)物业管理行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,并签订前期物业服务合同。
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前期物业管理项目以招投标方式确定的,建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。
第二十二条
建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定业主临时公约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。
业主临时公约的内容应当包括:物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。
第二十三条
建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房,在业主大会成立后移交产权,移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。
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分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积,应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的,建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。
建设单位未按规定提供物业管理用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的,应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积,向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时,属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。
第二十四条
建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修,也可以自行组织维修。
第二十五条
物业服务合同期限届满前三个月,物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月,组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物,不得以合同纠纷等理由拒绝移交。
第二十六条
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物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导,行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。
第二十七条
建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的,前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用,由建设单位承担,房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
第五章 物业的使用和维护
第二十八条
物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有:
(一)规划核准图上标注的自行车库;
(二)规划核准图上标注的底层架空层;
(三)规划核准图上标注的避难层(间);
(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;
(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;
(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;
(七)层高2.2米以下的房屋;
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(八)其他依法归全体业主所有的房屋。
第二十九条
物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为:
(一)擅自拆改房屋承重结构,改变房屋用途;
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;
(三)侵占绿地、毁坏绿化;
(四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;
(六)未经批准摆摊设点;
(七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
(九)违法搭建建筑物、构筑物;
(十)擅自改变房屋外貌;
(十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十条
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物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第三十一条
业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。
第三十二条
业主共用车库(位)的管理等事项,由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的,应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。
第三十三条
物业管理区域内的共用停车库(位),应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用,任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。
第三十四条
住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,被两个以上的业主区分所有的,业主应当按照规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金应按幢建帐,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
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根据物业管理合同约定,应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住房专项维修资金中列支。
第三十五条
专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定,报市人民政府批
准执行。
第三十六条
物业发生危及人身安全的紧急情况时,物业管理企业应当立即组织排险,并及时通知业主委员会,排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的,排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备,按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的,不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用,不得强制物业管理企业代收代缴。
第六章 罚 则
第三十七条
违反本办法,有关法律、法规或规章已设定处罚的,从其规定。
第三十八条
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业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的,由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正,并通告全体业主。
第三十九条
建设单位违反第九条的规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门,或者未按照规定提交有关资料的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期仍不改正的,可以处以一万元以下的罚款。
第四十条
物业管理企业违反第二十五的规定,未按时移交物业管理区域、资料和财物的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,逾期仍不改正的,可以处以五百元以上一万元以下罚款。
第四十一条
物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。
区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的,应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结果有异议的,可以向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内,将复核意见回复投诉人。
第四十二条
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物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十三条
本规定自2006年2月1日起施行。
范文四:新物业法
新物业法2009年5月1日实施
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
第四条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。 设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。
第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。 鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第二章 新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第八条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前, 应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。
物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第十条 物业管理区域划定后,确需调整的,由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。
第二节 配套建筑与设施设备
第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。 第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:
(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米; (二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。 物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。
第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。
第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。
第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。
第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定,城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。
第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。
各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。
第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营的除外。
第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。
第三节 前期物业管理与物业交付
第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业主管部门备案。
第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、
配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。 第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。 第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:
(一)生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;
(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
(十一)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。
第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
第二十六条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。
第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时, 将物业服务用房及有关资料移交给
业主委员会。
鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理,提供部分经营用房或者给予资金支持。
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二十八条 房屋的所有权人为业主。
建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:
(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;
(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;
(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。 第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。 第三十条 筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
第二节 业主大会
第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。
第三十二条 业主大会履行下列职责:
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:
(一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米
的按一票计算。
业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。
第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。
有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:
(一)有百分之二十以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。
第三节 业主委员会
第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会履行下列职责:
(一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)执行业主大会的决议、决定;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。
执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。
第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员名单和基本情况;
(五)法律、法规规定的其他资料。
物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开
立账户。
业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。
业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。 业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。 业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。
业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
第四十一条 业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。 业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。 第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)拒不履行委员职责的;
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。
第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。
第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第四十六条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。
业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。
第二节 住宅物业的装饰装修
第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。
业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。 住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)装修保证金的收取和退还;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。 物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。
第三节 车库与车位的使用
第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。 利用地下空间建设、经营车库的,县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的,应当事先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。
业主对汽车有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。
第四节 业主自治管理
第五十四条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第五十五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。
管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。 第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业服务企业应当予以协助。
业主对物业共有部分使用所产生收益的分配,由业主大会决定;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。 第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的,还应当将物业服务费的收支情况予以公告。
第五章 物业服务企业
第一节 物业服务企业
第五十九条 物业服务企业,是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。 第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
第六十二条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。
物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。 第六十三条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
第二节 行业自律
第六十四条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下,建立行业自律组织,规范行业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。
第六十五条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业主管部门建立健全信用档案。
第六章 物业服务
第一节 物业服务内容与合同
第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项:
(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业管理事项。
第六十七条 业主委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。
物业服务合同签订后,业主有权进行查询。
物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业主管部门备案。
第六十八条 解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。
物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;
(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
三)移交物业服务用房;
(四)清算预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规规定的其他事项。
物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
第二节 物业服务收费
第六十九条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。
实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内
容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。
第七十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。
第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。
物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。
第七十二条 物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。
第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。 物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第七章 物业的维护
第一节 建设单位的保修责任
第七十四条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。
第七十五条 新建物业实行质量保修金制度。
建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。
建设单位购买了工程质量责任保险的,所承保物业可不交存物业质量保修金。 通过住宅性能认定的物业,建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。 第七十六条 建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。
第七十七条 物业分部工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。
第七十八条 物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。
第二节 专有部分的维护
第七十九条 物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。
业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。
第八十条 业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第八十一条 物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管
理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。
共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。 第八十二条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。 其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。
第四节 专业经营设施设备的维护
第八十三条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。
专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。 第八十四条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。
专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第八十五条 街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。
第八十六条 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。 第八十七条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
联席会议主要协调下列事项:
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
第八十八条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第八十九条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。
第二节 旧住宅区物业管理
第九十条 设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。
旧住宅区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府划定。
旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的,从其规定。
第九十一条 旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。
改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用,改造整治后仍由其给予补助。
第九十二条 旧住宅区改造整治完成后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。
第九十三条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。
第九章 法律责任
第九十四条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。
第九十五条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚:
(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三千元以上一万元以下的罚款;
(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,处以五万元以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;
(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的,责令限期改正;逾期未改正的,处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第九十六条 违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。 第九十七条 业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的,由物业主管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。
第九十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。 第九十九条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时,未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;
(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收进行监管的;
(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;
(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;
(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;
(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的; (七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。 第十章 附 则 第一百条 业主自行管理物业的,参照本条例的有关规定执行。 第一百零一条 本条例自2009年5月1日起施行。
范文五:新物业法
新物业法全文
第一章 业 业
第一 条
业了业范物业管理活业~业业事人的合法业益~推业物业管理行业健康业展~根据业院《物业管理当国条
例》和《江业省物业管理例》等有业法律、法业和业章的业定~业合本市业业~制定本业法。 条
第二 条
本市行政域的物业管理活业适用本业法。 区内
第三 条
本业法所业主~是指房屋的所有业人~房业业登业业业的业利人;含商品房业登业的业利人,称即属册售。
本业法所使用人~是指房屋的业业使用人或承租人。 称
本业法所物业管理企业~是指依法取得立法人业格、具有相业业业、事物业服业的企业。 称独从
第四 条
南京市房业管理局是本市物业管理活业的行政主管部业~业业本市物业管理活业的业督管理工作~各
区体区;业,房业管理部业具业业本业物业管理活业的业督管理工作。
建业、业、市政公用、市容、业保、林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部业按照各自业业~业同业划园
施本业法。
各;业,人民政府和街道业事业;业人民政府,业业业业物业管理社建业之业的业系。 区与区
第五 条
各业政府业业推业物业管理业业化、社业化、市业化的业程~建立完善的物业管理市业机制~提高物业当极会
服业水平。
物业管理企业按照有业业定享受第三业业的业惠政策。 第二章 物业管理域 区
第六 条
建业业目业相业业的业目批文、宗地、业业业业平面业的~业一物业管理域。若业域由道路、业业或其划个区区内他明业业业分割成多自然小~配套业施业业管理业任明~且建筑面业在五万平方米以上的~可个区确
以分业多立的物业管理域。 划个独区
业幢非住宅及商住~具有相业立配套业施业业能业封业管理的~可以业一物业管理域~楼楼独并个区
在道路等自然业界业合的域~有多物业域的~可以合业一物业管理域。 区内个区并个区
零散建业的不封业域~可由居;村,民委业业合社管理分物业管理范业~业助业业物业服业活业区会区划。
第七 条
业主要求业整物业管理域的~业向;业,物业管理行政主管部业提出~;业,物业管理行政区当区区
主管部业业同街道业事业;业人民政府,~按照第六的业定~业合地居;村,民委业的布当会条当会
局业业~在15日予以答业。 内
第三章 业主及业主大 会
第八 条
一物业管理域成立一业主大。业主大由物业管理域全业主业成。业主人少于五人个区个会会区内体数
的~物业管理的业业形式可以由业主自主定。 决
物业管理域~已交付使用的物业建筑面业到百分之五区内达十~或者物业交付使用已超业一年~且交付使用物业的建筑面业到百分之三达当会会十的~业召业首次业主大~业业业生业主委业。 第九条
成立业主大会条当区件成熟的~建业业位业业面告知;业,物业管理行政主管部业和街道业事业;业人民政府,~提并清册售并供业主、物业建筑面业、物业出交付使用业业等文件业料。建业业位未及业业面告知~业主可以向;业,物业管理行政主管部业提出区会召业首次业主大的业面要求。 区当;业,物业管理行政主管部业业在接到建业业位业面告知或业主的业面要求的15日~同街道内会业事业;业人民政府,~业业建业业位和业主推业主大业业业;以荐会称下业业业业,成业。业业业由建业业位代表和业主代表业成~其成业业业不超业15人的业~成业数当区内名业业自成立之日起在物业管理域公示7日。推不成的~由街道业事业;业人民政府,同;业,物业管理行政主管部业指定业业业成业。 荐会区
第十条
业业业业在三当个内会月召业首次业主大。
业业业业事当将会内区先业的容和召业方式告知;业,物业管理行政主管部业和街道业事业;业人民政府,~;业,物业管理行政主管部业和街道业事业;业人民政府,可以根据业业区况参情派代表加。 业业业业业起草业主公业和业主大业事业业交大业业~业业业业主会会并确份会身及其在首次业主大业上的投票业~业主业向业主大业业业提当会份真供相业身业明、业系地址、通业方式。业业业业业主投票的业性业业。 第十一 条
业主在首次业主大上的会区数区投票业~住宅物业域按其业有的住宅套业算~每套业一票~其他物业域可以根据业主业业业业业业的物业建筑面业业算~每一平方米业一票~不足一平方米不业票。 第十二 条
业主大业业由物业管理域会会当区内参楼持有二分之一以上投票业的业主加。业主可以以幢、业元、业业业业位成立业主小业~可推业小业并会代表出席业主大。
业主大业可以会会体决当采用集业业的方式~也可以采用业面征求意业的方式。凡需投票表的~业业业主本人业字~业主本人不业字的业业业。 弃
第十三 条
业主大会会当会会会内当首次业业制定业主公业和业主大业事业业~业业业生业主委业。业主大业事业业的容~业业包括业主大的业事方式~会决确会届表程序~业主投票业的定方法~业主委业的业成和业业业~委业业格、业业和任期~业主大业业业业的会会召业等事业。
第十四 条
业主大作出的定~业业业主所会决当与会会持投票业二分之一以上通业。业主大业作出制定和修改业主公业、业主大业事业业、业会条聘和解聘物业管理企业、业定和修改的物业服业合同款、业业业修业金使用和业业方案~必业业物业管理域全业主所区内体区内决持投票业三分之二以上通业。业分域共有业业的定需业全业主同体意。
业主大、业主委业定的事业不得业会会决反有业法律、法业和业章的业定。
第十五 条
业主委业是业主大的业行机~依法会会构履行业业。
业主委业委业的人业业是会数当5至15名的业~委业的业数当楼生业兼业物业的不同业型和不同幢~其业成人业不得在本物业管理域业施管理的物业管理企业区内会届中兼业。业主委业成业每任期三年~可以业业业任。
分期业业的物业域可以区会会当先期成立业主委业。先期成立的业主委业业在物业业域新的一区期业主入
住百分之五十以后~重新业业或改业业主委业。 会
业主委业可以业业业会会数决生主任一名和副主任若干名~召业业必业有业半委业出席~所作定必业业业主委业全委业会体数半以上同意。
第十六 条
入业业主委业的成业业会当条符合下列件,
;一,具有完全民事行业能力的本物业管理域的业主~ 区内
;二,遵守家国有业法律、法业~
;三,遵守业主公业、业主大业事业业~会履行业主业业~
;四,业心公益事业~业任心强~公正廉业~具有社公会信力~
;五,具有一定的业业能力~
;六,具业必要的工作业业。
第十七 条
业主委业业在任会当届个会会届会期业前三月~召业业主大业业业业生新一业主委业。
业主委业的业业业~业由业主委业业业业业。业主委业会届会会内怠于业业业业的或者在任期怠于履行业业的~业百分之二十以上的业主业面提业~;业,物业管理行政主管部业同街道业事业;业人民政府,可以区会
指业召业业主大业业业~会会会重新业业或者改业业主委业业。
新一业主委业业业成立之日届会内会当将凭档起的十日~原业主委业成业业其保管的有业业业业、案等文件业料、印章及其他于业主大所有的业属会届会并料、用房和业物等移交新一业主委业~做好其他交接工作。
第十八 条
业业、业、届会改业、业业业主委业的~业自业业业生之日起的30日~向;业,物业管理行政主管部业业内区案~并将业业业果告知所在地街道业事业;业人民政府,。
业主委业业会当会会决会会案业业提交以下业料,业主大业业和业定~业主大业事业业~业主公业~业主委业业成业名业和基本情况。
第十九条
两个两个区当会或者以上物业管理域共用非市政道路或者其他配套业施业业的~业建立业主委业业席会会会区会业制度。业主委业业席业由;业,物业管理行政主管部业同街道业事业;业人民政府,业业召业。 第二十条
业主大、业主委业业展工作的业业由全业主承~业用的业会会体担体集、管理和使用的具业法由业主大会决况当会区内定~工作业业的使用情业由业主委业定期在物业管理域业公示~接受业主的业督。 第四章 物业管理服业
第二十一 条
住宅物业出售当前~建业业位业通业招投业的方式业聘具有相业业业的物业管理企业。投业人少于三人或者物业管理域的业建筑面业区区低于三万平方米~或者业墅业建筑面业低于一万平方米的~业;业,物业管理行政主管部业批准~建业业位可以采用业业方式业聘具有相业业业的物业管理企业~业业并前期物业服业合同。
前期物业管理业目以招投业方式定的~建业业确当位业按照有业业定向物业管理行政主管部业业案。 第二十二 条
建业业位业在物业管理域区内份售并首房屋业合同业业前~制定业主业业公业和住宅使用业明业~作业房屋业合同的售附件。
业主业业公业的容业内当当担包括,物业的使用和业业管理、业主的业利和业业、业反业主业业公业业承的业任等
事业。业主业业公业的容不得内会侵害物业业受人的合法业益和社公共利益。
住宅使用业明业业业明房屋平面布局、业、当构属构构附业业、业业的房屋业业;注明房屋承重业,和共用能耗业量部位及业用分业业法~不得占用共用部位、共用业地~不得移共装用业业和擅自改业业业用房用途~以及其他有业安全合理使用房屋的注意事业。
建业业位与售当内划物业业受人业业的房屋业合同~业包含前期物业服业合同业定的容~以及建业工程业业可文件业明的建业业目平面布局业~在房屋交并区内体接业中列明物业管理域业全业主所有的配套业施业业。
建业业位不得物业将独共用部分的所有业或者使用业业业业。
第二十三 条
建业业位业在业目交付业按业定当会无业提供具有业业的物业管理用房~在业主大成立后移交业业~移交后的房屋业业全业主属体共有。业业用房不能作业物业管理用房移交。
分期建业的业目在首期交付业的物业管理用房面业~业不当低于全部业目业交面业的百分之五十。物业管理域房屋交付使用业区内将划半的~业物业管理用房全部交付。物业管理用房按业要求在末期建业的~建业业位业事当先交付符合要求的物业管理业业用房。
建业业位未按业定提供物业管理用房的~由物业管理行政主管部业业令其限期业建~逾期不业建的~业当售售按业业目业业的平均价的95%的业准乘以业交面业~向业主大交业业建价会款。业业建价款业业用于承租、业置物业管理用房。
建业业位申业商品房业业可业或商品房所有业售属体初始登业业~于全业主的物业管理用房等配套房屋业予以明。 确
第二十四 条
建业业位按照业定的保修期限和保修范业~承物业的保修业任。建业业担位可以委托物业管理企业保修~也可以自行业业业修。
第二十五 条
物业服业合同期限届个与会会届业前三月~物业管理企业业业主委业业商业业事宜~业主委业业在合同期限业前二个体决双当月~业业全业主业是否业聘物业管理企业业行表。方业业的业重新业业物业服业合同~不再业业的~业主大业及业业会当当聘其他物业管理企业。原物业管理企业业业在合同业止之日起10日向业主委内业会区移交物业管理域、业料和业物~不得以合同业业等理由拒业移交。
第二十六 条
物业服业收业业行政府指业价和市业业业价。价格主管部业和物业管理行政主管部业业当加强业业行市业业业价的物业服业收业行业的业范和引业~行业业可定会期公布业行市业业业价的各业物业公共服业业收业水平。物业管理企业的物业服业收业业目和收业业准业业行明业业价。 当
第二十七 条
建业业位和业主业按照房屋业合同业定的当售条前期物业服业收业的有业款支付物业服业业用。合同未业定或业定不明的~前期物业服业合同生效月至当售当出房屋交付月业生的物业服业业用~由建业业位承担担~房屋交付之日的次月起业生的物业服业业用由业主承
第五章 物业的使用和业业
第二十八 条
物业管理域的区内属体下列共用附房屋业全业主所有,
;一,业划核准业上业注的自行业业~
;二,业划核准业上业注的底业架空业~
;三,业划核准业上业注的避业业;业,~
;四,业划核准业上业注的共用业施业业用房~
;五,建业业位移交业全业主的物业管理用房~ 体
;六,建业业位承业业全业主体共有的房屋~
;七,业高2.2米以下的房屋~
;八,其他依法业全业主所有的房屋。 体
第二十九条
物业管理域区内禁止下列业害公共利益的行业,
;一,擅自拆构改房屋承重业~改业房屋用途~
;二,占用或者业物业坏共用部位、共用业施业业~擅自移业共用业施业业~
;三,侵占业地、毁坏业化~
;四,随弃垃圾意业倒或者抛、业物~
;五,堆放易燃、易爆、业毒、放射性物品~超业准排业或者业出超业准的和噪声振业~ ;六,未业批准业业业点~
;七,在建筑物或者构乱挂筑物上业、业业、、乱乱涂写乱画刻~
;八,利用物业事从当危害公共利益或者侵害他人正业益的活业~
;九,业法搭建建筑物、筑物~ 构
;十,擅自改业房屋外貌~
;十一,法律、法业、业章和业主公业禁止的其他行业。
第三十条
物业管理企业业业在物业使用、业修业程装装当中有业反有业业定以及业主;业业,公业行业的~业业予以业阻、制止~业阻、制止无效的~及业业告业主委业和有业行政管理部业。 会
业主、使用人业修房屋的~业事装装当当将装装先告知物业管理企业。物业管理企业业房屋业业修中的禁止行业和注意事业告知业主、使用人。
第三十一 条
业主、使用人业按照业管理部业批当划准的业业用途使用物业~不得擅自改业物业使用性业。 第三十二 条
业主共用业业;位,的管理等事业~由业主大定。业主要求物业管理企业保管机业业的~业行会决当另与
物业管理企业业业业业保管合同。
第三十三 条
物业管理域的区内当区内共用停业业;位,~业提供业本物业管理域的业主、使用人有业使用~任何业位和人不得出。建业业个售售区售位可业的业主业用停业业;位,不得向本物业管理域以外的业主出。 第三十四 条
住宅物业、住宅小非住宅物业、业幢住宅业相业的非住宅物业~区内与楼构两个区被以上的业主分所有的~业主业按照业定业业业业业修业当金。
业业业修业金业按幢建业~业业用于物业保修期业后物业共用部位、共用业施业业的业修、更新和改造~不得挪作他用。
根据物业管理合同业定~业由物业管理企业物业服业业用或当从者物业服业业金中支出的住房共用部位、共用业施业业的业修业业业用~不得住房业业业修业从金中列支。
第三十五 条
业业业修业金管理业行业一业存、业业存业、业款业用、业主策、政府业管的决原业。
业业业修业金业存、管理和使用的具业法由市物业管理行政主管部业制定~业市人民政府批体准业行。 第三十六 条
物业业生危及人身安全的业急情况当即并会业~物业管理企业业立业业排业~及业通知业主委业~排业业修业用由相业业任人承。担条从符合业业业修业金使用件和范业的~排业业修业用可以业业业修业金中支出。 物业管理域的区内气供水、供业、供、市容、业业、业信、业化、消防、交通、有业业业、业政等共用业施业业~按
照业定业由提当供业业服业的业位业修业业的~不得要求物业管理企业业修业业。相业业位向最业用业收取的业用不得强制物业管理企业代收代业。
第六章 业 业
第三十七 条
业反本业法~有业法律、法业或业章已业定业业的~其业定。 从
第三十八 条
业主大、业主委业的行业业会会区反有业法律、法业或业章的业定的~由;业,物业管理行政主管部业业令限期改正~并体通告全业主。
第三十九条
建业业位业反第九条将区会条况的业定~未物业管理域符合业主大成立件的情业面告知物业管理行政主管部业~或者未按照业定提交有业业料的~由物业管理行政主管部业业令限期改正~逾期仍不改正的~可以业以一万元以下的业款。
第四十条
物业管理企业业反第二十五的业定~未按业移交物业管理域、业区料和业物的~由物业管理行政主管部业业令其限期改正~逾期仍不改正的~可以业以五百元以上一万元以下业款。 第四十一 条
物业管理行政主管部业业按照业定建立当投业受理制度。
区当;业,物业管理行政主管部业接到投业后~业在5日作出是内决当否受理的答业。定受理的~业业行业业、核业、按业定业业业理业并将果回业投业人。
投业人业;业,物业管理行政主管部业的业理业区异果有业的~可以向市物业管理行政主管业提出业面业核要求。市物业管理行政主管部业业自当收到业面业核要求之日起30日~业内将核意业回业投业人。 第四十二 条
物业管理行政主管部业和其他部业的工作人业玩忽业守、业用业业、徇私舞弊或截留、用、挪侵占物业业业业修基金的~由其所在业位或上业机业业予行政业分~成构犯罪的~依法追究刑事业任。 第七章 附 业
第四十三 条
本业定自2006年2月1日起施行。