范文一:房地产行业资产负债率
资产负债率保持在50%比较合理,也就是资产与负债的比例为1:1。但是对于不同的行业还要区别看待,如房地产开发行业,前期投资非常大,正常的范围在60%-70%之间,如超过80%,负债比例已经过高了,企业的经营就已经面临很大的风险了,不仅可能导致短期的资金风险,而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题,可能最终导致企业资不抵债,最终破产。
我认为60%资产负债率对房地产企业来说是正常的水平,哪怕到70%,恐怕也是正常。中国指数研究院等机构9日发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示,截至去年年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%,较2010年提高0.24个百分点;内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%,较上年提高1.12个百分点。总体计算,已有15家企业的资产负债率超过80%。
范文二:房地产企业如何降低资产负债率
房地产企业如何降低资产负债率
负债经营是企业追求经济效益最大化的经营方式之一,适度的负债有利于企业扩大经营规模,提高盈利能力。但是,在经济变动中,如果企业的经营状况不好,就不能保证企业偿还债务的能力,而且过度的负债会导致企业的财务状况恶化。因此,企业要想保持一个良好的不断发展的状况,资产负债率的合理控制,就显得非常重要,特别是对于资金密集型的房地产企业来说,更需要倍加关注。
一、为什么要降低资产负债率
资产负债率是负债总额与资产总额的比率,它反映了总资产中有多大比例是通过借贷筹集的。
企业的资产负债率越低就说明了企业的偿债能力越强,越越容易继续融资,从而促进企业发展。因此,从企业融资角度来说,越低的资产负债率是越利于企业融资的。因此如何来降低企业的资产负债率,从而促进企业融资能力,增强企业营业能力就变得尤为重要。
二、房地产企业应该制定多少的资产负债率才算合理
首先,我们来看下2013年优秀房地产企业的资产负债率状况,毕竟过低的资产负债率并不利于企业经营;同时,过高的资产负债率,却会导致企业资不抵债,也是不值得借鉴的作法。那么多少的资产负债率才算合理呢,下面我们来研究中国优秀上市房地产企业的资产负债率数据。下面是房地产行业销售额排名前20
12家上市房地产企业2013年的资产负债率情况。 家房地产企业中的
图表1.资产负债率情况表
房地产公司 2013.12.31 2013.9.31 2013.6.31 2013.3.31 平均值
SOHO 51.00% 59.00% 61.00% 63.00% 58.50% 保利地产 78.00% 80.00% 79.00% 79.00% 79.00% 富力地产 76.00% 77.00% 73.00% 76.00% 75.50%
恒大 77.00% 79.00% 83.00% 82.00% 80.25%
华侨城 69.00% 70.00% 72.00% 70.00% 70.25%
金地 74.00% 72.00% 70.00% 70.00% 71.50% 金融街控股 68.00% 71.00% 69.00% 70.00% 69.50%
金隅 70.00% 71.00% 70.00% 70.00% 70.25% 绿城中国 74.00% 75.00% 74.00% 83.00% 76.50% 世茂房地产 70.00% 71.00% 69.00% 69.00% 69.75%
万科 78.00% 80.00% 80.00% 80.00% 79.50% 招商地产 71.00% 73.00% 73.00% 73.00% 72.50% 中国海外发展 63.00% 64.00% 62.00% 60.00% 62.25%
附注:以上数据均来源于上市公司企业年报
由上图可以看出在我国上市的优秀房地产企业的资产负债率的平均值是60%到80%的左右,因此我们认为60%到80%左右的资产负债率是合理的,是值得借鉴的,如果超过这个数字,就要谨慎融资,预防风险。如果低于这个数字,可以根
据具体情况合理融资,利用资源,持续发展。
三、地产巨头万科的资产负债率分析
万科作为内地房地产业的龙头企业,学习美国帕尔迪的跨域和专业化道路,开辟出了中国房地产的全国性品牌,其资产负债率处于合理的界限之内。相对于内地其他房地产企业的抗风险能力,万科仍然具有较强的优势。2008年8月王石曾说过“万科在国内没有竞争对手,今后很长一段时间内都是这样的”,这样的自信并不是没有根据。万科在“专业化”转型的十年里,强迫己在一个固定的、相对较低资产负债率水平下运作,通过提高对项目的管理能力和资金使用率实现13 年的连续增长。万科对资产负债率实施目标化管理,在08年以前,“60%”的资产负债率是万科的经济引擎。由于房地产企业对于资产负债率的目标管理压巨大,于是,万科设想借用沃尔玛在开设分店前的评估法,对自己的“开发储备土地投资”进行量化管理,根据实际的资产负债率和目标资产负债率的差值,算出当年还能拿出多少钱来买地。万科严格控制资产负债率的立意点就在于,有计划的成长要远远强过盲目膨胀,稳中求发展。对资产负债率有计划地变化和严格控制,在很大程度上表明了万科的财务运作能力,从而增强了万科在融资上的竞争优势。如今万科的资产负债率在77%左右,这与万科近几年来快速的扩张式战略发展是相匹配的,因此万科的资产负债率管理是值得一个优秀的房地产企业应该学习的。
四、如何降低资产负债率
一个良好的资产负债率控制不仅有利于企业良性经营发展,更有利于企业扩大规模和盈利。那么如何降低资产负债率,就显得非常重要。本文提出以下几点建议:
1.直接投资,增加注册资金。注册资金增加后,导致公司的资产类科目增加,比如存货、预付账款、其他应收款、固定资产的增加,在负债不变的情况下,总资产增加,所有者权益增加,从而将资产负债率降低。
2.债转股,把对债权人的债务转为股权将其他应付款中公司向股东借款部分列入资本公积,许多公司存在公司向股东借款的情况,公司向股东借款本来就不属于负债,在这种情况下,可以将公司向股东借款部分列入资本公积(这样的财务处理当然需要取得当地税务部门的认可)。
3.股份制 把社会资本转为企业的权益资本,促使企业债务资本和迁移资本趋于合理,从而调节股权结构,降低资产负债率。
4.股权置换 通过和尚有企业置换股权,相互持股,以便利的手段进入原料,减少流动资金的占用,从而减少负债。
5.提前结转收入,转预收账款到主营业务收入。负债减少,资产增加,从而提高企业资产负债率(这样处理需经过审计和税务部门的认可)。
总之,一种合理的资产负债率控制措施,是一个企业发展所必须具备的,是企业优化资源配置、改善经营条件、促进企业盈利的一个重要手段。
范文三:房地产企业的资产负债率研究
讨论一下关于房地产行业的资产负债率 一、 资金密集型行业
二、房地产行业的风险,资金量究竟会不会断裂,企业考虑、银行考虑、国家考虑 三、资产负债率是评价公司负债水平的综合指标。 第一,整个市场的基本情况
从今年A股市场的中报来看,全部上市公司的资产负债率为86.01%,与去年年底相比增加了0.36个百分点,金融业,A股市场目前资产负债率为63.2%,同比上升0.32个百分点。81个行业平均资产负债率最高的依次是银行业94.31%、化学纤维业93.17%、保险业87.14%、汽车服务业71.33%、房地产业69.73%。其中采掘业的平均负债率最低仅为13.52%,机场与铁路运输业的平均负债率分别为19.51%、20.62%(剔除一些因资产重组数据大幅偏离常值的股票)。
第二,房地产行业
统计的122家房地产开发板块的上市公司,它们的平均资产负债率在半年内从68.47%上升至69.73%。而财务费用占营业总收入比例也从去年年底的2.39%上升到了5.45%。 “招保万金”的平均资产负债率则从去年年底的72.37%上升至74.4%。
四家龙头公司中,招商地产的资产负债率相对较低为65.47%,而保利地产(600048.SH)的资产负债率则最高,达到81.01%。而万科A(000002.SZ)、金地集团600383.SH)的资产负债率
第三,房地产行业负债的组成
短期借款:利率5.56-7.60
应付:预提低价、应付(预提)工程款、应付(预提)销售佣金
预收账款:预收房款
预收账款是指发展商按照合同规定预收购房者的购房走金,以及委托单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。它是发展商筹集开发资金的一种重要的方式。
在房地产市场前景看好的情况下,一般投资置业人士及机构对预售楼宇都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金,就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说,预售可以筹集到必要的建设资金,
又可以将部分市场风险转移给买家,虽可能会丧失一些未来利益,但相对于总体利益终究是微不足道的。预收购房款主要有两种,一是分次收款,另一种是一次预收,显然后一种情况对发展商更为有利。然而,预售楼宇在不同的国家或地区都会有一定具体限制条件。在我国很多地方,当地政府对于发展商预售前的实际投资额均有一些规定,如国家规定发展商超过25%的总投资,并已确定施工进度和竣工交付日期,方可预售。因此,发展商不能以为不出一分钱,空手就能搞成房地产,并得到丰厚的回报。
房地产企业收入确认的具体条件应该包括以下四个方面:
1、工程已经竣工,并且验收合格,符合销售合同约定的交付条件;
2、已通知买方接收房屋,并且将结算账单提交买方取得买方认可;
3、与实测面积相对应的房款已经确定,发票开出,收到价款或者取得支付款的承诺函;
4、商品房屋的成本已经实际发生,并且可以可靠计量,公共配套设施成本支出可以合理预估。
其他应付款:押金、保证金、购房意向金
一年内到期的非流动负债 银行借款:利率5-6.71 信托借款:5.90-10.05
长期借款:5.32-11.00
第四:
要判定资产负债率是否合理,首先要明确判断者所处的角度。从债权人的角度看,他们最关心的是能否按期收回本金和利息,因此他们希望债务比例越低越好,企业偿债有保证,贷款的风险就不会太大。从股东的角度看,他们所关心的是借入资本的代价,当全部资本利润率高于借款利息率时,负债比例越大越好,反之亦然。从经营者的角度看,如果举债很大,超出债权人的心理承受能力,企业就无钱可借;如果不举债,则说明企业的经营保守或者信心不足,利用债权人的资本进行经营活动的能力不足。所以企业经营者要权衡利害得失,界定合理的资产负债率区间。本文所选的角度,是立足于房地产企业经营者。
万科2010年ROE:16 14
第五:合理值
房地产业是个资金密集型行业,因此财务杠杆通常比较高,一般房企的资产负债比例大致在60%-70%比较合理。不过如果之前房地产市场炒作比较过度的话,这个比例往往经不起泡沫破灭的冲击。
范文四:2003年不同行业的资产负债率统计
2003年按照行业分类资产负债率对比表
行业 资产负债资产负债资产负债资产负70—小于
平均值 最大值 最小值 债大于20% 20%
70%
电子行业 43.12 84.96 2.99 6 79 11
纺织服装 39.14 69.84 8.79 0 55 10
化工 40.44 79.02 9.3 4 96 11
建材建筑 47.83 77.05 10.6 3 44 2
交通运输 36.52 78.34 8.8 2 34 10
地产 52.69 78.15 32.46 5 30 0
能源电力 31.51 58.12 1.17 0 43 12
酿酒食品 35.22 65.63 9.85 0 29 8
农林牧渔 39.21 69.91 15.09 0 30 4
轻工制造 44.35 79.79 9.3 4 57 7
商贸旅游 45.68 77.38 11.31 3 81 5
冶金 42.11 80.66 6.2 2 44 3
医药 39.65 81.71 5.35 1 64 5
重工制造 43.15 78.89 12.96 4 92 7
综合 45.42 76.34 11.21 6 112 6 注:平均资产负债率非加权平均值,所以总体水平偏低。
从表1可看到,在这15个行业中,不同行业的资本结构差别很大。平均资本结构在31.51%—52.69%间波动,最高与最低资本结构相差21个百分点。其中能源电力的平均资产负债率最低,为31.51%,地产平均负债率最高,为52.69%,其中有酿酒食品(35.22%)、交通运输(36.52%)、服装纺织(39.14%)、农林牧渔(39.21%)、医药(39.65%)等行业的平均负债率远远低于平均水平。
平均资产负债率的变化也反映了一些行业特征。作为资金密集型的地产、建筑建材类行业资产负债率普遍较高,其中地产是唯一平均资产负债率超过50%的行业,反映该行业较大一部分资金依赖于负债,这与地产行业自身的特征一致。综合类公司具有的规模大、信用高和破产风险低等特点使得公司容易获得贷款,另外综合类公司追求的高成长以及实行多元化战略所需要的大量的投资也迫使其大量负债,所以平均资产负债率也比较高。能源电力、公用事业、酿酒食品、农林牧渔和服装纺织类公司的资产负债率没有超过70%以上的,尤其是能源电力和公用事业行业的企业,最大资产负债率为58.12%,最小仅1.17%,平均资产负债率31.51%。反映这些行业依靠获利稳定来维持企业,由于企业缺乏成长性,企业不愿意过多负债,过多的负债导致的还本付息的压力可能会引发财务危机。电子通讯行业作为一个新兴、发展最为迅速以及竞争激烈的行业,其资产负债率变化范围大,资产负债最高为84.96,并且有6家资产负债超过70%,最低为2.99%,有11家资产负债低于20%,一方面电子通讯行业以其发展迅猛的速度使得人们对公司有良好的预期,因此敢于负债。
范文五:;全国钢铁行业资产负债率4连降
改革深化和经济减速,使沉珂已久的相关矛盾凸显。为此,部分舆论也趋于活跃:从美国底特律市政府的破产,预测中国部分城市政府即将破产;从温州、鄂尔多斯的地产颓势,推算中国楼市一定崩盘;从中钢、川威、西林、海鑫等的债务问题,认为中国钢铁业必将崩溃,甚至有称钢铁业崩溃是楼市崩盘的前兆等等,奇谈怪论不绝于耳。但在实际上,中国的经济状况远没有那么糟糕,中国钢铁业的情势也没有那么悲催。
最新数据显示,虽然钢材价格屡创历史新低,但在铁矿石、焦煤等,主要原材燃料价格下跌幅度远超钢材价格的情况下,我国钢铁行业的财务状况却出现了明显改善,盈利水平和主要指标都出现了趋势性的改良。特别是饱受抨击的资产负债率,也表现出四连降的态势。这些都充分显示出钢铁企业应对“新常态”,着力结构调整、积极对标挖潜所取得的阶段性成果。(见下图表)
8月份,列入中钢协财务统计的全国88户重点统计单位中有65户盈利,23户亏损,亏损面为26.1%,同比减亏5户,亏损面降低17.9%;报告期实现利润162亿元,同比增加80亿元;亏损企业亏损78亿元,同比减亏43亿元。
今年前8个月,同比向好的主要财务指标有:利润增长97.8%、亏损企业减亏35.2%、收入利润率提高0.33个百分点、资产负债率降低0.66个百分点、管理费用降低4.9%、长期借款降低0.9%、折旧提取数增加1.3%。同比指标反映不足的分别是:存货增长3.【排水沟盖板】www.dxgsb.com
3%、总存货中的产成品存货增长5.8%、财务费用增长25.5%、销售费用增长15.8%、应收账款增长15%、应付账款增长12%、短期借款增长3.2%。
数据比较可见,今年8月份财务数据的亮点主要是,资产负债率四连降,行业总体盈利水平趋势性提高和折旧提取数的实质性增长。雄辩说明,在“压力山大”的情势下,全国钢铁行业的经济效益仍然有了一定程度的改善。不过需要关注是,今年以来企业财务费用
和应收账款的大幅度增长,明显折射出钢铁企业自有资金的匮乏和融资难、成本高等问题。
综上预测:今年钢协会员单位的盈利水平,将比去年小幅提高,利润或在280亿元左右;国家发改委口径的行业利润,因盈利主力多系调坯轧材的民营企业,而对今年原燃料价格下降受惠不多,利润或将出现一定幅度的下滑。
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