范文一:土地使用权抵押的价值
土地使用权抵押的价值
我国的银行贷款大部分都是进行房地产抵押贷款,房地产抵押贷款已经成为了银行贷款的主要构成部分,而土地作为房地产的重要形式之一,土地的价值也有疯狂的速度上涨着,在实践过程中如何才能够对土地进行价值评估呢?以下是简单的探析。
一、我国目前的土地权利状况
弄清土地权利对正确进行土地的估价具有十分重要的意义。士地权利是一束权利,拥有其中全部权利或部分权利都是可能的。土地权利可以通过立法来加以确定。有的国家规定有完全所有权、终身所有权、租借权、抵押权、地役权、开发权、典权、地上权、永佃权、耕作权等各种权利。土地权利可以由一个自然人或法人占有,也可以由二人或二人以上共有。
江苏苏信房地产评估咨询有限公司解析我国目前的土地权利体系尚不够完善,但权利的限制和分离制度已经初步形成。土地使用权和土地所有权分离,土地抵押权、出租权和以买卖方式的转让,以及城市规划、房地产税、土地增值税等已经通过立法形式确定下来。土地权利的管理是政府管理机关依照有关法律规定进行的,主要是查清产权来源,确认产权归属,依法进行土地权利登记,发给产权证明从而达到保护合法权益,避免纠纷的目的。
二、土地使用权抵押及其条件
土地使用权抵押,是指土地使用权的受让人以土地使用权作为履行债务的担保。江苏苏信房地产评估咨询有限公司解析当其不能履行债务时,债权人可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受清偿的一种债的担保形式。根据我国法律规定,土地使用人在符合一定的条件的前提下,有权以土地使用权进行抵押。这些条件主要是:
1、抵押人是土地使用权人。亦即土地抵押合同的抵押人必须对抵押的土地享有使用权,不享有土地使用权的人,不能对土地使用权进行抵押。
2、抵押的土地使用权通常是有偿取得的。经划拨取得土地使用权的,如符合下列条件,并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的,其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押:
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
(2)领有国有土地使用证;
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
(4)依照法律规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金的。
3、土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
4、抵押人必须未丧失土地使用权。土地使用权若因使用期限届满或被国家依法收回而不复存在的,不得抵押。
5、土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物也应随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权也随之抵押。
6、土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同,并应当依照规定办理抵押登记。
三、土地使用权抵押价值评估
(一)估价依据
作为房地产抵押的抵押物,依照《房地产管理法》规定:“依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权;以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
土地抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
(二)价值标准
土地抵押价值评估实质是对房地产处分权的评估。抵押过程中,将房地产处分权移交给了银行,但由于房地产市场状况变化难测,因此明确给出评估对象在抵押期末甚至不确定的未来时点的处分价值是不现实的。从估价角度讲,应根据当前客观的市场现状,采用公开市场价值标准,参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行评估,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响,以供抵押权人确定抵押价格时抉择。
江苏苏信房地产评估咨询有限公司解析土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权(或抵押房地产时事实上将土地使用权随之抵押)作为债权担保时的价值。对不同性质的土地使用权进行估价时,采用不同的价值内涵和标准。经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整意义上的土地使用权,一般应体现其完全市场条件下应有的价值,所以估价应采用公开市场价格标准。经划拨取得的土地使用权是一种不完全的使用权形式,其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比,主要差别在于是否包含土地出让金。因此,划拨土地使用权的成本价内涵主要包括土地的取得费用和使用中间的持续投入费用(开发费),以及取决于是否承担的土地使用权出让金、土地使用费(场地使用费)等。经租赁取得的土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴
现之和,但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。
(三)估价方法
土地抵押价值评估的方法有市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法、成本逼近法及收益还原法等。其中市场比较法最直观、适用,是最常用、最容易掌握的方法,在相同或类似交易案例较多情况下,应首选市场比较法进行结算;在设有基准地价的区域范围选用基准地价修正法进行估算也简便可行。对不同性质的土地使用权进行估价时,由于不同的价值内涵和标准,我们需采用不同的估价方法。
1、经出让方式取得的土地使用权
可采用基准地价系数修正法,但需要有一个完整的修正体系;可采用市场比较法,但要注意有的比较实例需要交易情况修正。另外,其成交价格的内涵可能与评估对象的价格内涵不一致。如有的是熟地楼面价(或地面价),有的是出让金;可采用假设开发法,但其准确性依赖于对未来市场价格水平和供求的正确预测,忽视对市场状况的预测是错误的;可采用成本逼近法作为辅助方法,但一般不赞成使用。可采用收益还原法,但应注意使用期限内有无其它费用。
2、经划拨方式取得的土地使用权
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理:
(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金的款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。
(2)用成本逼近法估价的价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
3、经租赁方式取得的土地使用权
若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同,则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例,采用市场比较法评估,但要进行年期修正。另外还可采用收益还原法,以年租金为土地纯收益,按照租赁年限还原出地价,同时应注意使用期限内有无其它费用。
(四)出让且尚未开工建设的土地使用权抵押评估时应注意的问题
1、明确地价款是否交清。若分期或延期,需计算利息,并在抵押价值中扣除。此外若项目地块较大,可能要分割抵押,有几种做法:
(1)按面积分摊扣除未交地价款和利息;
(2)按已交地价款计算可抵押的土地面积用作抵押;
(3)全部未交的地价款和利息在拟抵押的分割地块价值中扣除;
(4)抵押价值按已交地价款战友应交地价款的比例乘以评估值计算。
2、明确拆迁安置及场地平整情况。若拆迁安置由开发商负责,应弄清拆迁安置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否安毕、商业用地是否有回迁等。另外还注意红线外市政基础设施条件和红线内市政条件及场地平整情况。例如:
(1)由城市中未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费;
(2)新区市政基础设施条件不好的用地抵押价值应扣除市政配套费用;
(3)有的项目地面标高过高或过低需开山炸石或回填,此项费用应予以注意等。即应明确标的物状况及价格定义,同一宗地在不同的标的物状况及价格定义下,其土地使用权价值是不同的。
3、注意是否是闲置土地,闲置时间是否超过两年。因为按法律规定,出让土地闲置两年以上,政府有权无偿收回。对于闲置时间较长的或贷款还款期限迟于规定的二年闲置期限时间的土地抵押,严格上应要求开发商办理土地延期手续较为安全。例如土地已闲置一年半,现办理抵押贷款,期限一年,如果半年后土地仍未开发,政府无偿收回土地,银行的抵押收益就会受损。
4、注意土地剩余年限。出让土地是有年限的,随着土地剩余使用年限的减少,土地价值也会减少。
进行土地使用权的抵押所需要注意点地方很多,当然不仅仅是这些部分,如果有抵押的需要,还是要对土地使用权抵押的知识有所了解,以保障自身利益不受损害,促进土地资源的利用与发展。
范文二:“土地使用权”入账价值不能随意评估
“土地使用权”入账价值不能随意评估
取得土地使用权后,其地上建筑物的成本是否应包括该土地使用权的价值?通过行政划拨方式取得的土地使用权如何进行会计处理?土地使用权评估增值能否入账?这3个问题,在实务操作中一直争论不断。
是否包括土地使用权的价值
无形资产准则规定:“房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造房屋建筑物成本”。这就明确了只有用于建造对外出售的房屋建筑物,才能将相关的土地使用权账面价值计入所建造房屋建筑物的成本。反之,企业用于开发建造自用的房屋建筑物,其建造成本和所对应的土地使用权价款不能合并计入固定资产。
分析其原因:一是土地使用权属于无形资产,房屋属于有形资产,两种不同类型的资产不能相加。二是权属不同,企业拥有房屋为所有权,土地为使用权,两种不同的权利不能混在一起。 中国淘税网(公共微信cntaotax)-淘尽税海精华,网遍财会政策
三是一般情况下,房屋的预计使用年限比规定的土地使用期限少10至20年或者更多。如果将土地使用权并入房屋建筑物而计提固定资产折旧,则无法预计该固定资产的使用年限,还会加速无形资产摊销,又需要调整应纳税所得额。四是房屋需要预计净残值,土地使用权没有净残值。
如果将土地使用权并入房屋则无法预计净残值。
企业取得土地使用权后,用于开发建造自用的房屋建筑物投入使用时如何进行账务处理?无形资产准则应用指南规定:“自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。”这就是说,土地使用权的价值应计入无形资产科目核算,并按照规定的使用期限进行摊销;建筑物的成本应计入固定资产科目核算,并按照预计的使用年限计提折旧。摊销和计提折旧的费用,均应当计入当期损益。
行政划拨取得的土地使用权如何入账
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见,划拨土地使用权有两种基本形式:第一,经县级以上人民政府依法批准,
土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
第二,经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权是无偿的,也就是说无须缴纳任何费用,支付任何经济上的代价。
综上所述,取得划拨土地使用权的依据只能是县级以上人民政府依法批准的文件及取得的《划拨土地使用证》。一般情况下,划拨土地是公共事业用地或者国有企事业用地。《房地产管理法》规定,以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。划拨土地没有使用期限的限制,但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。政府根据公共利益需要,可以依法收回划拨土地使用权。既然划拨土地使用权是无偿取得的,那就既没有该划拨土地的价值金额,也没有该划拨土地的使用期限。因此,不符合无形资产的确认条件,不能作为无形资产核算。
如果土地使用者需缴纳补偿、安置等费用后才能取得国有土地使用权,其缴纳的补偿安置费用的会计处理也分两种情况:一是执行《国有建设单位会计制度》的单位,借记待摊投资,贷记银行存款。二是执行《企业会计准则》的单位,借记开发成本———土地开发成本(房开企业)、或借记在建工程(一般企业),贷记银行存款。所以,划拨土地使用权不能作为无形资产入账核算。但为了便于管理,可在备查簿上记录在案。
产权发生变动时按评估值入账
目前,一些单位为了在账面上做大资产总额,将土地使用权评估后再入账,这种做法是错误的。因为单位的账面资产只有在产权发生变动时,才能以评估价值入账。其评估目的是为了改变划拨土地原批准的用途,如改制为股份有限公司、企业兼并及作价出资(入股)等。在这种情况下,必须报经原批准机关批准和缴纳土地出让金并取得国有土地出让使用权证时,才能作为“无形资产”核算。
账务处理应借记无形资产———××土地使用权,贷记银行存款。除此以外,未经原批准机关批准且未缴纳土地出让金,土地使用权不能以资产评估价值入账。另外,以出让方式取得的土地使用权,在账面上已经记入无形资产科目。如果产权不发生变动,也不能以评估后的评估值入账。
范文三:“土地使用权”入账价值不能随意评估
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“土地使用权”入账价值不能随意评估
取得土地使用权后,其地上建筑物的成本是否应包括该土地使用权的价值,通过行政划拨方式取得的土地使用权如何进行会计处理,土地使用权评估增值能否入账,这3个问题,在实务操作中一直争论不断。
是否包括土地使用权的价值
无形资产准则规定:“房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造房屋建筑物成本”。这就明确了只有用于建造对外出售的房屋建筑物,才能将相关的土地使用权账面价值计入所建造房屋建筑物的成本。反之,企业用于开发建造自用的房屋建筑物,其建造成本和所对应的土地使用权价款不能合并计入固定资产。
分析其原因:一是土地使用权属于无形资产,房屋属于有形资产,两种不同类型的资产不能相加。二是权属不同,企业拥有房屋为所有权,土地为使用权,两种不同的权利不能混在一起。;;;;中国淘税网(公共微信cntaotax)-淘尽税海精华,网遍财会政策
三是一般情况下,房屋的预计使用年限比规定的土地使用期限少10至20年或者更多。如果将土地使用权并入房屋建筑物而计提固定资产折旧,则无法预计该固定资产的使用年限,还会加速无形资产摊销,又需要调整应纳税所得额。四是房屋需要预计净残值,土地使用权没有净残值。
如果将土地使用权并入房屋则无法预计净残值。
企业取得土地使用权后,用于开发建造自用的房屋建筑物投入使用时如何进行账务处理?无形资产准则应用指南规定:“自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。”这就是说,土地使用权的价值应计入无形资产科目核算,
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本文由梁老师精心编辑整理(营改增后知识点),学知识,来百度文库~ 并按照规定的使用期限进行摊销;建筑物的成本应计入固定资产科目核算,并按照预计的使用年限计提折旧。摊销和计提折旧的费用,均应当计入当期损益。
行政划拨取得的土地使用权如何入账
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见,划拨土地使用权有两种基本形式:第一,经县级以上人民政府依法批准,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
第二,经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权是无偿的,也就是说无须缴纳任何费用,支付任何经济上的代价。
综上所述,取得划拨土地使用权的依据只能是县级以上人民政府依法批准的文件及取得的《划拨土地使用证》。一般情况下,划拨土地是公共事业用地或者国有企事业用地。《房地产管理法》规定,以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。划拨土地没有使用期限的限制,但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。政府根据公共利益需要,可以依法收回划拨土地使用权。既然划拨土地使用权是无偿取得的,那就既没有该划拨土地的价值金额,也没有该划拨土地的使用期限。因此,不符合无形资产的确认条件,不能作为无形资产
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如果土地使用者需缴纳补偿、安置等费用后才能取得国有土地使用权,其缴纳的补偿安置费用的会计处理也分两种情况:一是执行《国有建设单位会计制度》的单位,借记待摊投资,贷记银行存款。二是执行《企业会计准则》的单位,借记开发成本———土地开发成本(房开企业)、或借记在建工程(一般企业),贷记银行存款。所以,划拨土地使用权不能作为无形资产入账核算。但为了便于管理,可在备查簿上记录在案。
产权发生变动时按评估值入账
目前,一些单位为了在账面上做大资产总额,将土地使用权评估后再入账,这种做法是错误的。因为单位的账面资产只有在产权发生变动时,才能以评估价值入账。其评估目的是为了改变划拨土地原批准的用途,如改制为股份有限公司、企业兼并及作价出资(入股)等。在这种情况下,必须报经原批准机关批准和缴纳土地出让金并取得国有土地出让使用权证时,才能作为“无形资产”核算。
账务处理应借记无形资产———××土地使用权,贷记银行存款。除此以外,未经原批准机关批准且未缴纳土地出让金,土地使用权不能以资产评估价值入账。另外,以出让方式取得的土地使用权,在账面上已经记入无形资产科目。如果产权不发生变动,也不能以评估后的评估值入账。
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范文四:关于土地使用权价值的说明
关于土地使用权价值的说明
一、
关于土地价值评估的几点思考
“坂雪岗”地王拍卖于9 .7亿一锤定音,这个价格的确让业内业外落了一地的眼镜,
在远超出业内普遍预期的成交价格让大家意外不已的同时,关于土地价值乃至地产项
目可行性研究的方式方法也再一次成为业内、尤其是房地产咨询顾问业界的讨论和争
议话题,如何对地块的价值进行准确预测和分析,地块以及项目的价值到底应该由什
么因素决定,目前的价值评估方式方法存在哪些不足,??等等问题再次浮出水面。
无疑,土地作为房地产的最核心的生产要素和最主要的成本构成,对项目的开发和销
售、以及项目的市场价值无疑是举足轻重,但土地的不可复制性和不可移动性的特 点,让土地与其他的生产资源有本质的区别,实时区域社会经济的发展、城市化进 程、房地产市场的整体表现等等因素都对土地的价值影响深远,而土地的价值最终也
并非体现在土地本身、而是体现在基于该土地的开发项目、即土地应用上,企业之间
的品牌效应、开发水平、经营能力、产品模式等各不相同、往往也导致了项目市场价
格的不同表现,并且在市场化程度越来越高、竞争越来越激烈的情况下,不同的企业
获取土地的目的和战略考虑也不尽相同??所有的这些特点和因素,的确为土地价值
的准确评估带来了很大的难度。
一、有形与无形
在现代营销观念上,我们普遍会将产品分为三个层次:核心产品、有形产品以及附加
产品,而相应的产品价值也包括了核心价值、有形价值和无形价值三个组成部分。在
开放的市场,尤其是高度社会化的房地产市场,在同质化产品之间核心产品的成本以
及核心产品的价值差异并不会太大,所以按照目前的价值评估方式——通过同质化
产
品的类比对核心产品进行评估,一般也不会出现太大的误差。而产品的真正存在差异
主要体现在有形价值和无形价值上,而有形的产品价值差异又主要体现在产品设计、
空间规划、社区环境等方面,无形价值的差异则主要体现在企业品牌、项目营销、社
区文化等方面,目前业内对于这两种价值的差异商没有一种具体量化的标准和方式。
所以,目前的地产价值研究其实都是集中在核心产品价值上面,而在有形价值方面, 主要是通过现有的、可比性较强的参考标准去类比和推测,而对产品的无形价值评估
就更是很少涉及,在完全竞争的市场形态下,一方面,产品的有形方面的差异化程度
对产品的市场价值表现有重大的影响,而另一方面,无形价值在产品总价值中的比重
也越来越大,在这些价值差异的影响下,现在的价值评估较大的误差自然就无可避免
了。
二、静态与动态
目前房地产可行性研究的方式侧重于在现有市场环境中寻找可比性参考、通过类比的
方式去评估区域的发展以及项目的销售价格,然后通过反推的方法确定土地价格,这
在很大程度上等于是用现在的标准去评估未来的市场,虽然这从操作上来说无疑是一
种比较可行的方法,但市场发展的不确定性也为价值的评估带来了巨大的挑战。由于
房地产项目的开发周期一般都比较长,使用年限更是长达数十年,并且项目开发销售
时间比土地获取的时间往往有一定的延迟,而市场时刻处于动态的变化当中,尤其是
中国的市场,还存在区域发展不平衡,整体变化规律不明显等诸多较为特殊的特点, 为市场变化趋势的预测增加了更多的变数,因此要合理的把握市场变化的趋势也就更
加困难。虽然在当前的实际研究当中,对区域的发展规划、产业构成、经济发展趋 势、城市化进程、政策法规等相关市场变量也往往进行充分的研究和分析,但在实际
的评估中,这些因素往往成了摆设,难以被具体的量化到价格表现上,又或者通过经
验判断或定性分析,形成诸如升值潜力、发展前景等抽象的概念,对土地的交易价格
几乎没有任何实际的指导意义。
三、预期与引导
在对项目开发与营销模式的采用上,目前的研究和评估方式普遍将焦点放在“预期 性”的经营模式上,而在市场的“预期”分析的时候也普遍是根据现有供应市场的实
际情况、或者较为明显的发展趋势,从现有市场环境中、或者潜在的开发、营销模式
中寻找类比项目,最后在很大程度上是根据市场经验来假设预开发项目的市场价格。
而极少采用深度的需求研究、从而建立“引导性”的项目运营模式作为研究的标准, 当然“引导性”经营模式的研究分析一方面普遍存在缺乏可比性依据、又或者取证过
于困难等原因,另一方面,“引导性”中增加了的产品、营销、或者其他方面的创新
的内容,大大拓展了研究的范围和参考要素,这在实际执行上无疑是大大增加了评估
作业的复杂性以及作业难度,并且市场风险也相对较高,所以在实际研究中很少会被
采用。但现在,“引导性”的开发和营销在越来越多的被企业应用,式也成为很多企
业市场突围的重要策略,尤其是在区域竞争激烈以及城市边沿化的项目开发当中,这
种趋势更加明显。
三、利润与战略
在目前的比较主流评估模式中,企业的目标利润在很大程度上几乎成为不同发展商获
取土地价格的唯一差异所在,但这种通俗的、普遍形式的价值评估方式对实际情况并
不相同的企业决策而言,显然是有所局限的。毕竟不同的地产商之间因为企业实际情
况的差别,在发展战略上也不尽相同,基于战略长期性以及全局性的考虑,土地资源
乃至项目的开发在某些时候并不仅仅被开发商简单的视为是一个利润中心,更有可能
成为企业整体发展的一个战略工具,例如通过土地储备提升企业在资本市场上的价值
和融资能力、例如通过土地的控制建立竞争障碍、例如通过大幅土地的获取和开发营
造规模优势、甚至通过土地拍卖的眼球效应提升品牌价值等等,而这些战略的考虑在
很大程度上是难以用具体的金额去衡量的,但在很多时候这些战略手段对企业的发展
往往比实际的价格成本更加重要,所以在日后,土地资源的战略含义对企业获取土地
的价格的影响作用将越来越大。
由此可见,土地价格的影响因素是多方面的,不同的企业也有不同的情况,随着市场
的发展和变化,现有土地价值的评估方式方法的不足之处也日益突显,我们有理由相
信,在未来土地价值评估中,业内企业、尤其是评估机构必须要加强对产品有形和无
形价值差异、动态的市场、引导性开发模式以及企业战略等方面的分析研究,力求为
企业的土地经营决策提供更充分、更全面的参考依据~
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(二)基于实物期权的征地拆迁补偿估价应用建议
《物权法》规定了土地使用权为用益物权,明确了土地使用权的私有财产性质并对其保护,这使得在拆迁补偿估价中显化土地使用权价格有了法律依据。建议在补偿评估中要充分考虑被拆迁房屋的土地使用权价值,并将土地价值与房屋价值分开评估。
同时,根据《物权法》第一百四十九条的规定,征地拆迁补偿评估除了要讦估被拆迁房地产的市场价值,还应评估土地使用权的实物期权价值。因此,补偿价格中的土地价值应是土地使用实物期权价值与土地剩余使用年限价值之和,这一做法可以在很大程度上提高征地拆迁的补偿标准,减少拆迁矛盾。
(三)基于土地增值收益共享的征地拆迁补偿模式探索
长期以来,征地拆迁实践中往往只对被征收拆迁土地和房地现实价值实行一次性补偿,而忽视了其潜在的土地增值收益部分的补偿,这就致使征地拆迁补偿的公平性和合理性受到争议。
征地拆迁后土地增值收益的实现是建立在被拆迁人对其物权放弃的前提上,即使被拆迁人获得了被征收拆迁土地和房屋的现实价值补偿,被拆迁人对这种物权的放弃所牺牲的未来可能收益却没有得到应有的补偿。
因此,基于这一考虑,被拆迁人应以某种方式或利益分配来参与分享放弃这种权益所带来的土地增值收益。同时,由于《物权法》明确规定征收个人住宅应当保障被征收人的居住条件,因而土地增值收益共享模式的应用应以保障被征收人的基本居住条件为前提。
在征地拆迁实际运用中,土地增值收益共享模式可以有以下几种基本形式:
1.货币补贴形式
当被征收土地的增值收益在征地拆迁后可预期和较方便地计算,则可采用货币补贴的方式。 2.权益入股形式
权益入股形式是被拆迁人将其被征收房屋的部分权益以股本的形式,投入到土地的征收与在开发项目中去,直接参与开发利润的分配,同时承担一定的开发风险。
3.房屋权证形式
房屋权证是房屋期权的凭证。在征地拆迁补偿中,拆迁入可以通过给被拆迁人发放约定面积房屋权证的形式,补贴被拆迁人的预期收益损失,被拆迁人获得未来约定时间开发完成房地产的所有权。权证可以在一定条件、一定范围内自由流通。在房屋开发完成后,权证持有人可以凭证兑现约定面积和条件的房屋。 物权法已经施行,物权法的最大看点就是《物权法》第一百四十九条之规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理”。这一条被认为是充分考虑了中国老百姓的利益,让更多的人在购房置业时少了一份七十年大限到期后的忧虑。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记”;第四十一条:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记”。
显然,《物权法》更人性化,将住宅房若干年(一般为70年)可以自动续期。其他的房地产到期后仍按法律法规的相关规定,一是无偿收回,二是重新交缴土地出让金重新办领新证。
物权法的施行与出台,有许多亮点,但是对于一名普通估价师的笔者,一直在思考物权法出台后对评估影响最大的土地出让金,即根据以往的有关法律,70年住宅房到期后或无偿由土地所有者收回,或再向土地所有者交缴土地出让金(这个问题稍后会谈,这里的土地出让金主要是广义的土地出让金——即地价款),重新获得一定年期的土地使用权,而《物权法》更具人性化,规定住宅房产70年后自动续期。那么什么是土地出让金,当物权法施行后,住宅房产的估价会受到哪些影响,
一、什么是土地出让金
关于土地使用权出让金在我国有两种不同的理解。
从广义上讲,土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。一般而言,土地价格应包括土地资源(物质)价格和土地资本(资产)价格两部分。
土地所有权价格=地租年收入?地租利息
从狭义上讲,土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时收取的地租资本化的费用。即土地资源价格。
在我国的土地使用权出让的实践中,这两种意义上的土地出让金都在使用,由于其外延不同,往往会造成误解。如《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》指出:“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。”“土地使用权出让可以采取以下方式:协议、招标、拍卖。”“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。”“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算,作为专项基金管理,主要用于城市建设和土地开发。”在这里土地使用权出让金实际上指的是广义的。因为土地使用权的出让方式有协议、招标和拍卖3种形式,与这3种形式相适的土地(“生地”除外)价格就应包括土地资源价格和土地资产价格。而且支付了全部土地使用权出让金后就可以领取土地使用权证,这也说明土地出让金是土地价格的全部,而不是其中的一部分。另外从土地出让金的使用方向上看,它主要用于城市的建设和土地开发,是城市土地“再生产”资金的来源。
《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》在实施办法中就指出:出让土地使用权的基准地价“由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其他费用等因素构成。”
深圳经济特区土地使用权出让办法中涉及土地使用权出让问题时,指出:土地使用权出让是指“深圳市规划国土局将深圳经济特区范围内的国有土地,以指定的地块、年限、用途和其他条件,通过法定的出让方式,供土地使用者开发、利用、经营,由土地使用者向规划国土局支付地价款的行为。”地价款包括“土地使用权出让金、市政配套设施费用土地开发费。”
北京和深圳对土地使用权出让金都是从狭义上理解的。
而厦门市国有土地使用权有偿出让、转让办法则指出:“土地使用权有偿出让是指厦门市人民政府将指定用途、年限即附有其他条件的土地提供给法人或自然人使用或经营,土地使用人向政府交付土地出让金(即地价款)。”海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定:“国有土地使用权有偿出让是指政府将国有土地使用权在一定期限内出让,受让人按规定支付地价款、办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。”可见,厦门和海南对土地使用权出让金理解是与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂行条例》相一致的,即是从广义上把土地使用权出让金与地价款视为同一概念。
《重庆国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》指出:“基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格(含土地出让金)……; 土地出让金是指国有土地使用权出让时,土地使用者应向政府缴纳的款项”。重庆市国土房管局对此规定,土地出让金被模糊化了,这应该算是广义与狭义相结合的典型。
不同的地方可能对土地出让金有不同和理解,有的直接把一级市场的地价视为土地出让金,典型的正如招拍挂进入政府土地储备中心的经营性土地;有的则只是地价其中的一部分,主要是土地资源价格,不同的土地性质以及不同的地方,其计算方式与参照比例不同。因为狭义的土地出让金侧重于地租性质,故70年住宅土地使用权出让金的数学模型应该为:
70年住宅土地使用权出让金=(P/A,i,n)
(P=70年住宅土地使用权出让金;A=地租年收入;i=地租年利息;n=70年)。
显然,随着土地市场的越来越规范,土地储备与招拍挂各项制度日臻完善,在政府通过拆迁安置取得农民或者旧城改造的土地之后,土地收归国有,进入政府的土地储备中心,然后进行招拍挂,就是招标、拍卖、或者挂牌三种形式,基本上是谁出的钱多就卖给谁,这样土地的差价就全部进入政府的口袋了。这时土地出让金就算作“地价”了。
二、对住宅房产估价有何影响
我们当前具体操作房地产估价业务时所奉行的规范主要为《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,该规范是1999年根据我国的相关法律法规为背景,结合房地产估价的理论而编写的,《规范》近似于一部房地产估价行业的实用操作指南,所以规定得很细,尤其对涉及出让土地与或划拨土地使用权评估时的相关规定,所以出现了两种估价理论上的尴尬。
(一)规范所称的土地出让金是狭义的土地出让金
《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》6(4(4:“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理: 1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。2用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额”。
从该款我们可以清楚地看到,《规范》中所指的土地出让金是狭义的土地出让金,是土地具体的活劳动投入与土地所有者合理的利润期望之总计,是前述公式中的资产价格组成。
所以,作为一部指导全国房地产估价师执业的行业规范,不加区分地讲土地出让金,很容易让人迷糊的。根据土地价格的公式:“土地价格=资源价格(无取年期地租折现),资产价
格(土地投资成本,土地投资应得利润)”,土地资源价格也可以理解为国家因为公共需要,通过国家机器对集体土地进行征收所耗费的成本,包括土地补偿费、青苗补偿费、农村集体和个人地上和地下附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、不可预见费以及国家和本市规定应缴纳的其他费用,这里我们也可以理解为划拨地价款,而后者资产价格是划拨土地的基础上,再进行的城市规划、基础设施建设、场地外三通一平等实际投入,加上包括划拨土地成本与该土地所凝结的活劳动与物化劳动等总计所应获得的正常平均的利润回报即等于该土地的资产价格,这一部分还没有人讲就等于狭义的土地出让金,但就等式本身而言,土地的市场价格-土地的划拨土地价格(资源价格)=土地的资产价格(个人近似地认为是狭义的土地出让金)。
若上面的等式成立的话,显然土地的资源价格本来是最不好确定的,但因为在人们眼中就是国家征收集体所有的土地所耗费的成本(划拨价格),土地出让金的总额被视为等同于土地的资产价格即土地投资成本与土地投资应得利润之和。
我们可以看出,出让土价与划拨地价的的差额约等于土地使用权出让金等。 这里,我们有必弄清楚什么是土地使用权让出金,望文生义,所谓土地出让金即为按照现行法规规定:土地使用权出让的最高年限分别是:居住地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年(注:《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定。)
那么到期后根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条:土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。第四十一条:土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。
第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公众利益的需要,国家依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
以往的相关规定,或补交土地出让金,或由土地所有者无偿收回,物权法将于2007年10月1日起施行,物权法对于房地产估价理论的影响很大,根据物权法 。
(三)对住宅房地产进行估价理论的一点浅见
根据上面的分析,笔者认为,房地产估价中的市场比较法影响较小,但成本法与收益法有较大的影响。
主要是到期后自动续期背后是否隐含有其他限制条件,仅就字面意思,住宅房产到期后自动续期大致有两层意思,一是:因为房屋产权证是归个人业主所有,基于物权法“私有财产神圣不可侵犯”的经典理念,若到期后收回其承载房屋建筑物的土地,那么,何从谈保护,所以这是自动续期理论上的支持。二是,70年大限后自动续期是否符合所有的住宅房,我国实行有偿有限期的土地出让制度,那么70年后是自动续期出让地呢,还是划拨地,
若自动续期后还是出让土地使用权,在采用基准地价因素修正法进行估算土地时,对于土地的年期修正还有没有意义,是否对当前通行的基准地价的地价定义在具体某一宗土地评估时进行反修正,因为一般的基准地价在地价定义时都对年限有规定(如住宅70年、商业40年、工业40年等)。在采用收益法估算住宅房地产价格时,其收益年限采用总时间长度按一般的70年还妥不,是不是应该用永久年期,
若自动续期后的土地不再是出让土地使用权,而是划拨土地使用权,即可以自动续期,但得补交土地出让金,这种情况下,除了采用市场比较法进行估价外,其他如成本法、收益法等,都应该不同程度地存在着70年后没有计算的空白,对于基准地价因素修正法在住宅房地产中的应用,《房地产估价规范》5(6(4运用基准地价修正法评估宗地价格时,按当地对
基准地价的有关规定执行,而各地基准地价都会有一个具体的基准地价的应用条件,例如《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金细则》中对基准地价的应用是这样规定的:“本次基准地价的内涵为城镇国有土地法定最高出让年限,五通一平(通水、通电、通路、通气、通讯、平整场地),商业用地容积率为2,住宅用地容积率为3,工业用地容积率为1条件下的平均价格”。换一句话讲,对于国有土地最高出让年限以后的本基准地价没有涵盖,由此,我们是不是可以大胆推定,我们在具体某一宗房地产评估时,对于土地使用权价值部份,因物权法出台直接规定住宅房70年大限后可以自动续期,从而导致我们现有的估价模型存在计算漏洞,在进行收益法进行估价时,我们是不是可以多预算一点房屋建筑物的维修金,然后在法定最高年限到来时,再预增一笔土地出让金,这建筑物下面的土地使用权不是可以永远使用下去了吗,那么收益年限是不是也该是永续的呢,
四、结束语:
基于土地出让金概念客观上存在广义与狭义之分,使住宅房产在70年大限到来之时,让自动续期多了一些朦胧,期待着物权法在施行后,能配套出台一些细则,能明确一些具体的条款。自动续期对房地产估价的影响很大,在实际操作中,估价人员极容易漏评漏估其土地使用权70年后的权益价值。
笔者认为,对于70年大限的土地使用权应该在估价结论中根据物权法施行而有所表达,一方面,我们可以设定70年大限之后土地使用权自动续期,原出让土地使用权性质不变,那么现行的基准地价就存在理论上的瑕疵了,而且采用收益法估价中明显存在低估估价物的收益年限。
因物权法自动续期这一条款还不太细,可能在具体施行过程中仍会有大量的解释或实施细则出台,但主基调是定下来了,即住宅房地产中涉及的土地不再是由政府无偿收回了,而是留给住宅房业主一个自动续期持有的权利,我们从这一条款中无从判断是否到期会否交纳“狭义的土地出让金”,前文有论述,认为这里的狭义的土地出让金其实是一种资产价格(活劳动与物化劳动投入+投资利润)。会否交纳我还得看看土地出让究竟作什么用,国土资源部副部长贠小苏在“2006中国地交会”上谈到的:“土地出让金主要用于城市公益事业、基础设施建设,其中一部分还将为低收入困难户提供住房保障。”那么再过70年后,一个城市可能公益事业还得继续,基础设施建筑还得进行,低收入家庭住房问题也得投入,对一个城市从财务生存能力分析,狭义的土地出让金应当继续交纳,这样才具有可持续发展的条件,当然这只是笔者个人臆测,在物权法施行细则没有出台前,这些可能都会有的。
根据《房地产价规范》中对划拨土地与出让土地的相关表述,可以近似地理解为出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+(狭义的)土地出让金。从这个等式我们可以发现,自动续期后可能有两种情况,一是要交纳“狭义的土地出让金”,二是不再交纳狭义的土地出让金,就象现在农村承包土地使用权一样,到期后也是自动续期,只不过要签定一个承包协议就行了。不管是哪一种情况,我们现行的估价模型客观上至少漏算70年后划拨土地使用权价值。笔者认为:是否可以建立在现行的评估数学模型的基础上,加上一个70年后划拨土地使用价值的折现值。1988年10万元购买了土地20年的使用权,此土地为工业出让土地。现使用权已到期,请问续期价格如何确定,
答:你好~对你的问题答复如下:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条的规定,土地使用权出让合同约定的使用年期届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,并按照规定支付土地使用权出让金。经依法批准予以续期的,市、县国土资源管理部门应当组织对该地块的出让土地使用权市场价格进行评估,估价基准期日为拟出让时点,然后由市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等,集体决策、综合确
定应缴纳的土地使用权出让金额。
土地使用年期届满处理及住宅用地70年大限引争议
首页 > 新闻 > 财经新闻 2011-01-31 来源:中国工业信息网
住宅用地70年大限之惑
《上海市国有建设用地使用权出让合同》存在自相矛盾处
土地使用权的70年大限问题~因近日上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”规定再次引发热议。
在此前的媒体报道中~这些规定一度被称为“沪版新规”~并因其看似与《物权法》有关规定相矛盾而遭受广泛指责。
上海市规划和国土资源管理局对此做出了迅速反应。1月14日消息传出~之后的第二个工作日~上海规土局就在其官方网站上发布通知~对报道中颇具争议的“土地期满出让人无偿收回”内容作出正式回应。
回应说~“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第28条的内容~该宗土地出让期限届满~土地使用者申请续期未获批准的~该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。
因为《上海市国有建设用地使用权出让合同》第26条中~有体现《物权法》的“住宅建设用地使用权期限届满的~自动续期”相关规定~因此舆论认为规土局的解释应意在说明所谓“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”这样的字眼~其针对的对象不包括住宅用地。
然而实际情况似与舆论认识不同。在上海市规土局网站上~本刊记者查询到一份涉及亭林镇亭升路东侧地块的《国有建设用地使用权出让预申请须知》上~看到该地块土地用途为普通商品房~出让年限为70年~而土地期满后的处理方法则是“出让人无偿收回”。
这也就意味着~《上海市国有建设用地使用权出让合同》第26条与该合同的第27条、28条自相矛盾。
第26条强调住宅建设用地使用权的“自动续期”~而第27条、28条却在强调土地使用者“申请续期”。三条看上去属并列关系的条文~究竟应该参照哪一条来执行~并没有明确表述。
我们的房子“安全”吗
1月19日~上海市规土局办公室副主任杭燕对本刊记者表示~关于土地到期收回事宜“一切以公告为准”~不再接受任何媒体采访~同时称办公室主任余亮针对舆论质疑~也已做出了回应。
余亮在此前的回应仅仅是再次提起网站公告~解释说上海土地市场近期没有“出大政策”~无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后~土地使用者申请续期未获批准而言的。他的回应~并没有消除公众质疑。
人们仍然不明白本该“自动续期”的住宅土地是不是还要“申请续期”,如果不需要~为何在普通商品房的土地使用权出让预申请须知上会有“出让人无偿收回的字样”,
由于出让方与开发商签订的出让合同不公开~实际上到期土地究竟该如何处理还是个未解之谜。
“土地出让合同对房产消费者来说通常是见不到的~但如果合同内容与相关法律违背~这些内容就没有法律效力。”人大法学院副院长、物权法草案专家建议稿起草人之一王轶告诉《望东方周刊》。
《上海市国有建设用地使用权出让合同》确不是“沪版新规”~其依据是2008年4月29日~国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(简称08文本)。
在国土资源部土地利用司对上述示范文本所做的详解中可以看出~08文本的修订正是基于《物权法》等法律制度的变化~修订目的本质上是为了适应新法的要求。
而在考虑土地使用年期届满处理的约定问题时~国土部门承认该问题“比较复杂~既关系到社会公共利益~也关系到土地所有者和土地使用者的权益”。
2007年8月30日~第十届全国人大常委会第二十九次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》~并自公布之日起施行。
该法将期限届满的情形分为两大类:土地使用者申请续期和未申请续期。再将申请续期的分为准予续期和续期未被批准两大类。准予续期的重新签订出让合同~缴纳出让金。而未申请续期和续期未被批准的则要收回使用权~至于补偿与否~该法未提及。
这与2007年10月1日施行的《物权法》又有出入。《物权法》中明确规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期~并不要求土地使用者申请续期。
08文本正是基于这两部法律~其第25条到27条~既承认《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满的自动续期的规定~又采用了《城市房地产管理法》的分类处理方式。但显然~08文本里面“申请续期”的土地使用权不包括住宅建设用地。
上海市规土局在普通商品房的土地使用权出让预申请须知上出现“出让人无偿收回”的字样~显然不合法。
住宅房存在多久~地的期限就存在多久
在1988年的宪法修正案之前~宪法对于国有土地使用权的转让一直持否定态度。
在1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(即国务院55号令)中~还规定了“出让年限届满~出让人有权无偿收回土地使用权~地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得。”
“这样的规定是因为~在那之前并没有把市场经济的因素充分引入土地利用中去。”王轶介绍说。而且~虽然出让人无偿收回并取得地上建筑物的所有权~但也一定会采用别的方式对使用人进行安臵。“文献中~这样的例子很多。那个时候都是通过政策~通过一事一议的方式解决。比如一所大学的土地使用权被无偿收回~其地上建筑物及附着物所有权也会被无偿收回~但政府会通过财政投入的方式在另外的地方重新建起一所大学。”
住宅用地使用权出让最高年限为70年这一规定的最初来源也是国务院55号令。为什么是70年,即便是物权法草案起草人之一的王轶也并不非常清楚。
目前的一个传说是:70年期限是把土地作为一种资产~考虑其经营、回报情况~并结合国际经验而制定的。另一个说法是与人的寿命长度有关~因为一般中国人的预期寿命是70岁左右。
这一期限限制与房产所有权的永久性形成了一个可预期的冲突~到期土地怎么办,
1994年施行的《城市房地产管理法》取消了国务院55号令“地上建筑物及附着物
所有权也由出让方无偿取得”的规定~对于土地使用权年限届满的处理方式强调了“提前一年申请续期”的方法。
而《物权法》更进一步~“房地产住宅用地”的期限届满以后可以“自动续期”。且续期没有条件限制~在任何情况下都可以续。
“房子存在多久~地的期限就存在多久。”物权法草案起草人之一、全国人大法律委员会委员王利明在《物权法》通过时曾这样公开表示。住宅用地的70年大限似已不再重要。
何以保证“国不与民争利”
“七议其稿”的《物权法》虽然艰难地写上了“自动续期”~但到期后~土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题都没有规定细化。
70年大限的概念并没有被完全消除。
“中国全面推行住房改革是从1998年开始的~《物权法》起草时~认为今天就来回答五六十年以后的事情并不妥当~很多事情都难预测。何况~该不该收费等问题跟许多配套制度都是密切关联的~比如开征房产税。”王轶说~“但是~《物权法》贯彻的一个政策是?国不与民争利?。”
许多法学家认为~对于老百姓~有关住宅建设用地使用权期满后的细则规定越晚出台越好~因为如果现在就出台细则~立法者往往只能在当下的法律框架下制定。“不要忽视地方政府对立法的影响力。”王轶说。
刚刚通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》~就受到了来自地方政府的巨大压力。地方政府通过各种不同渠道发声。“比如给一些教授写信等~而且地方官员很多都
是人大代表~全国人大的座谈会~都会有地方政府参加。”
现在~地方仍然没有摆脱土地财政~在不减少地方政府事权的情况下~出台住宅建
设用地使用权期满后的细则规定~恐怕会导致事与愿违的状况。“五六十年之后~我们
相信地方政府不应该再依赖土地财政了。”王轶说。
国有划拨土地的价值构成及其估价 2004-3-18 0:0 宗跃光 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
摘 要:国有划拨土地,需要通过征地获得,因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能,需要通过一系列的土地熟化过程,因而具有开发成本,正是这些成本构成划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上,通过具体案例探讨划拨用地价值构成及其估价方法。
关键词:划拨土地,价值构成,估价
一、概述
国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号),为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,国有划拨用地是指国家机关用地,军事用地,城市基础设施用地,公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地,法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权,同时也是国家在一定年期内,继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上,伴随城市土地市场的进一步改革,国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》,提出国有企业使用的划拨土地使用权,应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,根据企业改革的不同形式和具体情况,可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式,划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现,明晰这些价值属性及其结构,对于提高土地集约化效益,合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言,划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%. 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让金的高低是由多种因素决定的,而使用划拨土地因没缴纳出让金,所以没有明确受那些因素的限定,这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此,需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上,结合具体案例进一步讨论。
二、划拨用地的价值构成及其基本估价方法
新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念,在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成,首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定,即各土地级别或均质区域内的,“五通一平”(或“七通一平”)土地开发程度下,平均容积率下,同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格,通过对不同类别和级别的基准地价的修正,得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中,如果没有特别说明,基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言,其价值构成基本由3大部分组成:土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现,所以划拨用地的价值主要由前两项构成,土地取得成本和土地开发成本,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得
期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数。 成本。其基本计算公式是:土地价格=适用的基准地价*
对于划拨用地的估价,我们同样可以套用其他常用基本估价方法,例如在用成本法计算出让土地价格时,划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时,用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益,划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时,可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格,通过对扣减出让金,得到委估对象评估价值的方法。其基本计算公式是:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格, 土地使用权出让金,或者:划拨土地使用权价格,出让土地使用权价格×(1,出让金比例)。
三、案例分析
根据划拨用地的价值构成,工业划拨熟地的土地价格主要由土地的平均取得和开发成本组成,工业划拨生地的土地价值主要由土地的平均取得成本构成。本案例的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电厂,分为主厂区和工厂专用水库两部分。其中主厂区500,000平方米,占用的是耕地,专用水库1,500,000平方米,占用耕地500,000平方米,非耕地1,000,000平方米。经过估价人员的现场调查和了解,发现主厂区土地开发程度可以设定为“五通一平”(通路、通上下水、通热和通电及土地平整)的I类工业划拨用地,其基本价值构成是土地的取得和开发成本。专用水库的情况比较复杂,首先当地的耕地和非耕地的征地成本不同,其次水库用地的熟化过程与一般工业用地的熟化过程有很大区别,水库水坝的建造成本一般都计入建筑物和构筑物的成本之中,因此划分为没有实现五通一平的II类工业划拨用地,其基本价值构成是土地的取得成本,可以分解为IIa(非耕地)和IIb(耕地)两种生地类型。本估价报告拟分别对这3种工业用地类型进行评估。
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本法、基准地价法等。本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估。
(一)、土地价值评估过程
1、I类工业划拨土地价格评估
(1)成本法
以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权,并达到现有土地开发程度,所需发生的成本和费用的现行标准为基础,运用成本法进行测算,基本公式为:
待估宗地土地价格 =土地取得费,土地开发费,税费+利息+利润
土地取得费:土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。根据《中华人民共和国土地管理法》办法中有关规定,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的30倍。具体倍数由各地人民政府与用地方根据实际情况商定。目前莲花市实施的是2000年《某省实施中华人民共和国土地管理法办法》,三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的25倍。
莲花市不同耕地亩产值参照表1计算:
表1 不同耕地产值表
类别 优质经济作物 粮食作物 劣质农田
级别 一类 二类 三类
产值(元/亩) 5000 1300 800
产值(元/平方米) 7.5 1.95 1.2
根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况,确定I类工业划拨地的征收标准为二类耕地的20倍,即39元/平方米。有关税规费包括:耕地占用费,土地管理费等等,按征地费的6.26%计,合计2.44元/平方米。
则土地取得费为41.44元,平方米。
土地开发费:本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。根据电力工程建设投资估算指标,结合本地区目前土地开发基本费用,土地“五通一平”的基本费用20元/平方米。
利息:根据待估宗地的规模,调查电厂的土地开发周期,确定土地开发周期为2年,投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31,计,土地取得费为一次性年初投入,土地开发费为2年中均匀投入。则
利息,2×(41.44×5.31,)+(41.44×(5.31,)2)+(20×5.31,)
,4.4+0.12+1.06
= 5.58元/平方米
利润:根据城镇土地估价规程的标准,当土地开发作为一种企业的行为时,企业用于土地的投资应当计算利润,综合考虑本地的投资回报率,确定年投资利润率为8,。则
利润,(41.44+20)×8%,4.92元/平方米
最终土地价格确定:依据成本法测算地价公式:
I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润
=41.44,20,5.58,4.92
=71.94 元/平方米 或 47960 元/亩(2)基准地价法
根据(莲花政字[2003]12号)公布的基准地价,委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区,理论上应该作地价区位条件的减值处理。
其基本计算公式为:
土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数
期日修正系数:估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期,所以修正系数为1;
年期修正系数:莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮,所以修正系数为1.03;
区位因素修正系数:由于委估对象位于工业3级地价区的外围地区,区位因素修正系数为0.80;
权属因素修正系数:由于基准地价是出让土地的价值,因此按照40%的出让金计算, 权属因素修正系数为0.60;
最终土地价格确定:
I类国有划拨土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正系数=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16(元/平方米)或 49440.00 元/亩
(3)加权平均法获得I类国有划拨土地价格
由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取I类国有划拨土地价格,考虑到两种方法对本类土地估价都比较客观,因此分别赋予权重0.5,
结果如下:
I类国有划拨土地价格=0.5*成本法结果+0.5*基准地价法结果=0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700元/亩
2、II类工业划拨土地价格评估
(1)成本法
评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权,由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程,其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中,因此本估价报告作为生地计算其价值。基本公式为:
待估宗地土地价格 =土地取得费,税费+利息+利润
土地取得费:土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。根据莲花电厂水库周边土地的实际情况,确定II级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的18倍,即35.1元/平方米。有关税规费包括:耕地占用费,土地管理费等等,合计2.19元/平方米。
对于非耕地征收标准为二类耕地的12倍,即23.4元/平方米。有关税规费包括:耕地占用费,土地管理费等等,合计1.46元/平方米。则:
耕地土地取得费为37.29元,平方米,
非耕地土地取得费为24.86元,平方米。
利息:根据待估宗地的规模,调查电厂专用水库的土地开发周期,确定土地开发周期为1年,投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31,计,土地取得费为一次性年初投入。则:
耕地土地取得费利息,37.29×5.31,= 1.98元,平方米
非耕地土地取得费利息,24.86×5.31,= 1.32元,平方米
利润:综合考虑本地的投资回报率,确定年投资利润率为8,。则:
耕地土地利润,37.29×8%,2.98元/平方米,非耕地土地利润,24.86×8%,1.99元/平方米。
最终土地价格确定:依据成本法测算地价公式:
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润
II类国有划拨耕地土地价格=37.29,1.98,2.98 =42.25 元/平方米 或 28166.67 元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=24.86,1.32,1.99 =28.17 元/平方米 或 18780 元/亩
(2)基准地价法
根据(莲花政字[2003]12号)公布的基准地价,委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区,理论上应该作地价区位条件的减值处理。
基准地价法的基本计算公式为:
土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数
期日修正系数:估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期,所以修正系数为1;
年期修正系数:莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮,所以修正系数为1.03;
区位因素修正系数:由于区位等因素的影响,因素修正系数为0.70;
权属因素修正系数:由于基准地价是出让土地的价值,因此按照40%的出让金计算, 权属因素修正系数为0.60;
土地熟化程度的修正:由于委估对象的价格定义是生地,土地熟化程度的修正系数为0.70;
土地利用类型的修正:由于委估对象存在耕地与非耕地的区别,因此对非耕地增加修正系数为0.65;
最终土地价格确定:II类国有划拨耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70
/亩 =45.42(元/平方米)或 30280 元
II类国有划拨非耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65
=29.52(元/平方米)或 19680 元/亩
(3)加权平均法获得II类国有划拨土地价格
由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取II类国有划拨土地价格,考虑到估价对象距离莲花市基准地价区较远,所以成本法赋予权重0.65, 基准地价法赋予权重0.35.结果如下:
II类国有划拨耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果
=0.65*42.25+0.35*45.42
= 43.36 元/平方米或 28906.33 元/亩
II类国有划拨非耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果
=0.65*28.17+0.35*29.52
= 28.64 元/平方米或 19093.33 元/亩
(二)、估价结果
本次对某省莲花发电厂委托评估的两宗分别位于莲花市区东部6公里处的主厂区以及12公里的水库区的土地进行评估,土地评估结果详见一览表2.
土地总面积:2,000,000平方米
土地总价值:86,845,000元, 合8684.5万元
人民币大写:捌千陆百捌拾肆万伍千元整
四、结论
对于国有划拨土地,存在一种观点,认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的,所以不具有价值。实际上,划拨土地需要通过征地获得,因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能,需要通过一系列的土地熟化过程,因而具有开发成本,正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上,通过具体案例确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成,如果划拨用地是生地,则其基本价值构成是土地取得成本。
二、出让土地使用权的价格评估
1、估价委托方:土地使用权出让是以国家为主体来出让的,土地使用权出让价格评估的委托人应该是国家。
2、价值内涵:国有土地使用权的价格是一定年限的价格,士地使用者必须向国家交纳出让金。因此,出让土地的使用权价格评估应明确价格内涵。目前,各地的情况有所不同,土地使用权出让价格大致有三种类型:
(1)完全的熟地价格。指已经开发完成,可以提交使用的国有土地使用权价格,成本价基本包括:动拆迁费、基础设施配套费、出让金。
(2)出让金加上土地取得费。
(3)毛地价格。一般指具备了一定的市政基础设施,但还不完善,需要经过开发。
3、价值标准:经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整意义上的土地使用权,一般应体现其完全市场条件下应有的价值,所以估价应采用公开市场价格标准。
4、估价方法及有关事项:
应采用基准地价修正法进行,但需要有一个完整的修正体系(内销、外销);可采用市场比较法,但要注意有的比较实例需要交易情况修正。另外,其成交价格的内涵可能与评估对象的价格内涵不一致。如,有的是熟地楼面价(或地面价),有的是出让金;可采用假设开发法,但其准确性依赖于对未来市场价格水平和供求的正确预测,忽视对市场状况的预测是错误的;可采用成本法作为辅助方法,但一般不赞成使用。
5、注意事项:
采用哪种出让方式取得土地使用权。包括国家直接出让的方式(开发商尚未得到土地使用权)和补地价的方式(包括侨汇房、划拨土地上的别墅、划拨土地上的商品房)。
是无形资产还是有形资产--土地使用权价值评估中
的困惑及其解析
【字体:大 中 小】 【打印本稿】 【关闭】 在企业整体资产评估中,我们一般都涉及到了物权和债权。而在物权中,由于公司制企业一般在实质上是委托代理关系,因而企业往往行使的是法人财产权,即属于他物权;只有独资企业可以完全充分地处理其所有权,即具有自物权。由于自物权具有绝对性、排他性和永续性三个特点,所以即使其行使权利的形式可分为占有、使用、收益和处分四项权能,但其权利边界是十分清晰的,即不容易引起产权纠纷;而以委托代理关系建立起的现代公司制企业,包括原国有企业、新改制的股份制企业、新设立的高科技企业和民营企业,都需要通过所有者授权来行使其法人财产权。法人财产权属于他物权中的用益物权,即需要在他人授权的有限范围内行使着有限的权利,其中尤以用益物权的产权边界最容易引起歧义。
联系到资产评估客体的形态,一般分为有形资产和无形资产。两者各有自己的定义范围和评估基准。而处于这两者边界的用益物权,其形态本来就难以辨认,再加上产权界定不易,给评估工作带来很多麻烦,资产与评估值的归属也不易确定。如作为用益物权中的土地使用权,其性质、交易与价值评估方法就都值得分析。
一、土地(使用权)的法律特征
在国外,土地明确地确定为是不动产。由于所有的建筑(包括建筑物和构筑物)都必须建造在土地上,其具有与土地的不可分离性,所以具有建筑承载物的土地也确定为是不动产。但在不动产计量乃至不动产的评估计价中,土地往往需要单独列示。也就是说,土地相对于其所承载的建筑,可以视为独立的财产。在西方国家征用土地时,征用客体为所有权以及土地所有权附属的一切民事权利(张迎新王正立2003.9)。其征用客体包括:?土地所有权:?土地所有权以外的土地他项权利(不包括债权);?土地改造成果的所有权及其他权利。建筑是否在土地征用时附随土地征用,各个国家和各个地区存在着两种立法体例:一种是强制合并主义;一种是选择主义。所谓强制合并主义,意指土地及其附着的建筑必须合并征用。例如,在欧洲各国,多规定征用有建筑的土地,必然同时征用建筑、树木等附着物。因为它们是自然或人为地结合在一起的。选择主义如台湾《土地法》规定,在征收土地时,其改良物也一并征收,但该改良物所有人可以要求迁移者。
《国际会计准则16号—不动产、厂场设备》( 1998年修订、1999年7月1日起执行)第35条中有“不动产、厂场设备是指在企业经营中具有类似性能和用途的一组资产。以下是不动产、厂场设备的不同类别:1.土地;2.土地和建筑;3.……”。这里明确将“土地”与“土地和建筑”划分成两种类别的不动产。该准则第30条还明确地指出,“土地和建筑的公允价值通常是其市场价值。此价值由合格的专业评估人员通过评估确定”。在第45条里,该准则还指出,“土地和建筑是相互独立的资产,应分别对其核算,即使它们是一起购置的也应如此。”
台湾学者杨肇锋在其所著的《不动产理财》一书中指出:“不动产指位于地表、地下和地上的地产及地上附属物(包括建筑物、其他结构物、围墙和其他制成的改良物)和地上任何财产、权利、改良物等”。( P93, 101 )。书中还指出“不动产是经济的重要一环,最近研究估计,建筑物和土地约占全国总财富的2/3,另外的1/3包括设备和存货”。
而在我国,城镇土地所有权归国家所有,农村土地所有权归集体所有。土地所有权不能买卖,各企业、单位取得的土地仅仅是其使用权。土地使用权是指土地使用者对其所使用的土地,在法律许可的范围内,享有经营利用、处置和取得收益的权利。土地使用权仅是土地所有权权利集束中的权利之一,它可以与土地所有权相分离。法人和自然人可以依据法律,通过申请划拨或购买的方式取得土地使用权。土地使用权的划拨、出让和转让使土地使用权的所有者发生变更。在资产的归属上,目前,我们将其土地使用权归为无形资产,对土地使用权的价值评估和核算也以无形资产对待。明明是看得清、摸得着的,实实在在的土地(可以度量、可以定位,且不可位移!),却以“无形资产”对待;而它载荷的建筑却以有形的实物资产进行价值评估与计价人账,这样的尴尬境地在管理上也造成了很多不便。
二、土地使用权的概念
现代意义的价值评估,是从国外泊来的。20世纪90年代以来,我们为了解决国有资产的流动和流失问题,学习英美等西方国家财产价值的评估经验和评估方法,并借助市场,让国有资产流动和流通。其中,土地就是国有资产中一项重要的资产。土地是一种稀有资源,具有不可再生性,但其价值会随着需求性质的改变和需求的增加而不断增值。这就决定了国家需要对其统一调配和规划。土地,又是万物之本,以致于马克思当年在研究资本主义生产关系时就专门以11章的篇幅(<资本论》第六篇)来研究地租。马克思对土地所有者以地租形式与产业资本家、商业资本家、银行资本家参与剩余价值的分配,进行了详细的制析,认为超额剩余价值以地租形式进行了分配。马克思指出:“土地所有权的正当性,和一定生产方式下的一切其它所有权的形式一样,要由生产方式本身具有的历史必然性来说明,因而也要由那些由此产生的生产关系和交换关系所具有的厉史的暂时性来说明。……在一定的发展阶段,甚至从资本主义生产方式的观点来看,土地所有权也是多余而且有害的。”>资本论》第六篇)来研究地租。马克思对土地所有者以地租形式与产业资本家、商业资本家、银行资本家参与剩余价值的分配,进行了详细的制析,认为超额剩余价值以地租形式进行了分配。马克思指出:“土地所有权的正当性,和一定生产方式下的一切其它所有权的形式一样,要由生产方式本身具有的历史必然性来说明,因而也要由那些由此产生的生产关系和交换关系所具有的厉史的暂时性来说明。……在一定的发展阶段,甚至从资本主义生产方式的观点来看,土地所有权也是多余而且有害的。”>
然,土地所有权和使用权是否需要合为一体,涉及到更多、更深的法律问题,本文在此不再予以探究。
其实,国家土地所有权权益是否被侵蚀,要看土地的流动与流通后的结果。而不一定在于流动与流通的是所有权还是使用权。现在一些房地产开发商靠不正当关系将国家所有的土地“划拨”改出让,以低价变“出让”为“转让”,大肆侵吞国有资产;在农村低价“圈地”,使土地集体所有权的权益受到极大的损害。其案例比比皆是。
不论是属于自物权的土地所有权,还是属于他物权中的土地用益物权,都是一组权利束,包含着一系列权利。前者包括占有、使用、收益及处分等各项权能;后者包括在他人所有物上许多收益和使用方面的权能。永佃权、承包权、租赁权发达国家对土地权益的规定是非常严格和非常详细的,如规定地上权、地表权、地下开采权、地役权、永佃权、租赁权等等。在我国,虽然也明确规定土地使用权仅仅指地皮或地表层的使用权,不包括地下矿藏资源及埋藏地下的文物所有权。但这里仅用的是排除法,对于具体的多种土地权能还未予以确切的定义。而且,目前的土地使用权的存在这样的瑕疵,即因对不同类别的用地规定了不同的使用年限,也使得使用权的购买人对建设、开发用地无法确定长期目标。我国《无形资产会计准则》中定义可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等;不可辨认无形资产是指商誉。”在这里,土地使用权显然是作为“一种权利”而被列示为无形资产的。但我们可以发现,专利权、非专利技术、商标权、著作权可以是自物权一一所有权,而土地使用权、特许权等只能属于他物权一一用益物权。而在此会计准则第21条中,还专门写明了“企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转。结转时,将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”并在准则第23条中,规定“对于土地使用权,??一还应披露该土地使用权的取得方式和取得成本。”
我国土地使用权的取得,分为划拨、出让、转让等方式。不同方式下土地使用权取得的成本也是不相同的。按照无形资产的会计准则,“将相关的土地使用权予以结转。在结转时,将土地使用权账面价值一次计入房地产开发成本”,披露的房地产开发成本差异也必然较大。显然,会计准则的这种规定原理及理念,也必然会使重置成本价值标准在土地使用权评估时出现混乱,从而使人们对所评出的土地使用权的价值发生错觉。
三、土地使用权价值如何评估
在一项不动产进行出售、转让和交易时,往往需要土地使用权与建筑分别进行评估定价,然后将建筑的价值与土地使用权的价值合并,构成了完整的不动产价值。这样也便于出售、转让和交易。
其次,由于土地取得方式不同,导致取得成本的差异很大。因此,即便用成本逼近法,也要调整许多的数据,包括对时间、地点、环境等多种因素的调整。因此,笔者认为,评估土地使用权价值应尽量采用市场法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地区、不同方位、不同地段的环境及
供求影响价格差别都很大,所以采用市场法是最有说服力的。市场法应采取同类市场上土地使用权已售价格(至少三宗以上)作为参照,并调整其时间,地点、用途等要素,最后确定评估价值。这里需要强调的是,尽管自90年代以来我国房地产交易市场已很活跃,市场数据已经较多,且各类房地产数据几乎都有,但这些数据必须作出适当的调整。
在实在缺少可参照的已售宗地案例的情况下,土地使用权采用收益法为次优。不动产中,可以先确定年度租金,以折算出不动产价值,之后再减去建筑物与构筑物或其他土地改造成果的单独价值,就可以倒挤出土地使用权的价值。
再次,笔者主张对土地使用权在资产类别予以单独分类,进而在计价时可不受有形资产计算折旧或无形资产计算损耗的影响。_巨土地使用权随着周边环境和供需变化可能会不断增值,应即时调整其帐面价值。
最后,应该注意土地使用权价值评估中的交易陷阱。房地产交易虽然不是在任何情况下都必须进行土地价值评估,但土地评估价值往往是房地产交易的依据。而土地使用权的价值又受许多具体因素的影响。如地上建筑物所受限限制(诸如某些城市规划中的限高、因临近建筑采光受影响的限制等);房地产存在纠纷;房地产产权不清晰;存在土地共有使用权、租赁权、抵押权这些用益物权。试想,已经租赁出去的、租赁合同已经签订了几年的房地产和不存在租约的房产,价值能一样吗?又如一项已经抵押的房地产,其出售价值同样会受影响。尤其涉及到属于国有资产的土地使用权与建筑。土地可能本来是属于划拨的,不能转让,而在交易时,却按市场价定价,这就为买方设下了陷阱。所以,在评估价值时,一定要考虑土地使用权的具体权能状态。
笔者希望在新的物权法中,能明确地将作为土地的用益物权再做进一步的划分。如分为划拨土地使用权、出让土地使用权、土地作价出资或人股权、租赁权、一定程度的转让权和破产清算时处置土地的权利等。如果有了新的明确土地使用权确切定义的物权法作为依据,则根据土地使用权不同的权能状况进行价值评估,其评估结果将能更为准确和科学。
范文五:“土地使用权”如何入账
“土地使用权”如何入账
取得土地使用权后,其地上建筑物的成本是否应包括该土地使用权的价值?通过行政划拨方式取得的土地使用权如何进行会计处理?土地使用权评估增值能否入账?这3个问题,在实务操作中一直争论不断。
是否包括土地使用权的价值
无形资产准则规定:“房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造房屋建筑物成本”。这就明确了只有用于建造对外出售的房屋建筑物,才能将相关的土地使用权账面价值计入所建造房屋建筑物的成本。反之,企业用于开发建造自用的房屋建筑物,其建造成本和所对应的土地使用权价款不能合并计入固定资产。
分析其原因:一是土地使用权属于无形资产,房屋属于有形资产,两种不同类型的资产不能相加。二是权属不同,企业拥有房屋为所有权,土地为使用权,两种不同的权利不能混在一起。三是一般情况下,房屋的预计使用年限比规定的土地使用期限少10至20年或者更多。如果将土地使用权并入房屋建筑物而计提固定资产折旧,则无法预计该固定资产的使用年限,还会加速无形资产摊销,又需要调整应纳税所得额。四是房屋需要预计净残值,土地使用权没有净残值。如果将土地使用权并入房屋则无法预计净残值。
企业取得土地使用权后,用于开发建造自用的房屋建筑物投入使用时如何进行账务处理?无形资产准则应用指南规定“自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权不建筑物应当分别进行处理。”:
这就是说,土地使用权的价值应计入无形资产科目核算,并按照规定的使用期限进行摊销;建筑物的成本应计入固定资产科目核算,并按照预计的使用年限计提折旧。摊销和计提折旧的费用,均应当计入当期损益。
行政划拨取得的土地使用权如何入账
be consistent within the same disk. Alternate unified core requirements placed on the terminal strip terminals, online identity and ensure the copper core is not exposed. 6.4.6 enclosure within the same to the cable core provides binding into a circle, harness tie spacing is generally 100mm; branch offices shall be binding on both ends, each core
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见,划拨土地使用权有两种基本形式:第一,经县级以上人民政府依法批准,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。
第二,经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权是无偿的,也就是说无须缴纳仸何费用,支付仸何经济上的代价。
综上所述,取得划拨土地使用权的依据只能是县级以上人民政府依法批准的文件及取得的《划拨土地使用证》。一般情况下,划拨土地是公共事业用地或者国有企事业用地。《房地产管理法》规定,以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。划拨土地没有使用期限的限制,但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。政府根据公共利益需要,可以依法收回划拨土地使用权。既然划拨土地使用权是无偿取得的,那就既没有该划拨土地的价值金额,也没有该划拨土地的使用期限。因此,不符合无形资产的确认条件,不能作为无形资产核算。
如果土地使用者需缴纳补偿、安置等费用后才能取得国有土地使用权,其缴纳的补偿安置费用的会计处理也分两种情况:一是执行《国有建设单位会计制度》的单位,借记待摊投资,贷记银行存款。二是执行《企业会计准则》的单位,借记开发成本—— —土地开发成本,房开企业,、或借记在建工程,一般企业,,贷记银行存款。所以,划拨土地使用权不能作为无形资产入账核算。但为了便于管理,可在备查簿上记录在案。
产权发生变劢时按评估值入账
目前,一些单位为了在账面上做大资产总额,将土地使用权评估后再入账,这种做法是错误的。因为单位的账面资产只有在产权发生变劢时,才能以评估价值入账。其评估目的是为了改变划拨土地be consistent within the same disk. Alternate unified core requirements placed on the terminal strip terminals, online identity and ensure the copper core is not exposed. 6.4.6 enclosure within the same to the cable core provides binding into a circle, harness tie spacing is generally 100mm; branch offices shall be binding on both ends, each core
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原批准的用途,如改制为股仹有限公司、企业兼并及作价出资,入股,等。在这种情况下,必须报经原批准机关批准和缴纳土地出让金并取得国有土地出让使用权证时,才能作为“无形资产”核算。
账务处理应借记无形资产—— —××土地使用权,贷记银行存款。除此以外,未经原批准机关批准且未缴纳土地出让金,土地使用权不能以资产评估价值入账。另外,以出让方式取得的土地使用权,在账面上已经记入无形资产科目。如果产权不发生变劢,也不能以评估后的评估值入账。
来源:乐上财税网
3 be consistent within the same disk. Alternate unified core requirements placed on the terminal strip terminals, online identity乐上让改变发生~ and ensure the copper core is not exposed. 6.4.6 enclosure within the same to the cable core provides binding into a circle, harness tie spacing is generally 100mm; branch offices shall be binding on both ends, each core
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