范文一:商业机密的定义
---從 ” 驚爆內幕 ” 看商業機密對企業的重要性 !!
第五組 組員 : 864606 陳淑君
864625 謝慧玲
864642 蔡沛穎
864643 吳玉婷
壹、商業機密的定義 :
它屬於任何形式與種類之金融、商業、科學、技術、經濟、或工程 方面之資訊;其中包括專利權、計畫書、出版物、程式設計、配方、設 計圖、模型、製造方法與技術、處理程序與製造過程、電腦程式、密碼 等 。 不論該資訊是有形或無形 、 或其儲存及收集之方式為何 (電子 、 圖案、 照片或文字 ) 均可被視作為商業機密。
看完了以上對商業機密所下的定義,我們可以察覺到它幾乎己經包括了 一切有形與無形的智慧財產。雖然對商業機密給了一個非常廣泛的定 義,但是仍有兩個重要的前提需要注意 : 首先必須證明的是資訊所有人 已經採取了適當的防護措施 (reasonable measures) 來保障資訊之安 全。至於到厎何者才算是適當之防護措施則見仁見智沒有一定之標準。 第二個必須被證明的是此一資訊並不為大眾所知因而具有經濟上之實 際或潛在之價值。若某項資訊之市場價值 (market value) 無法被估算出 來,這項資訊將不能被稱作商業機密。
貳、商業機密對企業的影響 :
企業所研發出之技術對企業而言均為其所專有之智慧財產,其乃異 於其他企業且得以在市場上獲得優勢之利器,所以不可使之流失。
參、個案分析
*企業商業間諜 竊取機密
Case: 老闆艾利森一心想把「微軟」幹掉,使甲骨文成為全球最大的電 腦軟體公司,他本人也順理成章取帶蓋茲,成為全球首富,為此,他是 無所不用其極,但目標尚未達成,艾利森的行動再度引起各界對商場上 盜竊、間諜行徑的關切,矽谷的高科技公司更是首當其衝。根據最新調 查報告 , 名列財星 1000大的公司每年因商業機密被偷竊的損失高達 450億美元,每家平均每年發生 2.45次、損失超過 50萬美元的案例。矽谷 的高科技公司的商業機密當然是盜竊的首要目標,百分之五十四的案件 的直接損失高達 1億 2千萬美元,平均為 1千 5百萬美元,這些數據本 身就說明了商業間諜問題的嚴重性。
事實上,艾利森聘請私家偵探調查微軟是否以金錢影響某些協會及 機構的立場,算是比較文明的政治手段。在創造力、競爭力、及金錢的 壓力下,象徵人類未來文明的矽谷也有非常黑暗的一面,其手段之一, 就是透過竊取對手的商業機密,來打擊、超越競爭對象。
近年來,矽谷高科技公司控訴對手盜竊商業機密的法律訴訟層出不窮, 如來自台灣的徐建國所創立「先驅」公司被凱登斯公司控告偷取商業機 密,官司纏訟多年,雖然到目前為止,案情發展對凱登斯不利,但這場 法律惡鬥仍沒有結束的跡象。
矽谷高科技公司最通常的方式是從競爭對手中挖角,如以在資料庫軟體 市場佔有一席之地的甲骨文,涉嫌於三年前重金禮聘整組 INFORMIX 公司的工程師;而「先驅」的主要創辦人則都是從凱登師出走,當然到 目前為止, 「先驅」及甲骨文都否認有任何不當行為。
至於透過不當手段偷取商業機密則屬等而下之的作法,但由於電腦 網路的快速成長,高科技就是金錢的表徵,有人估計矽谷每個月會產生 五千個百萬富翁,在金錢誘惑下,許多人願意鋌而走險,出售商業機密 與情報。
因應之道 :
在這種情況下,安全顧問公司在矽谷成為另一種新興行業,他們協 助高科技公司建立必要的安全體系、措施與訓練,其中最基本的作法 是,對新聘人員,從主管到看門打雜的,都必須進行安全考核,以防敵 對公司人員滲透。一家安全顧問公司發現,高達百分之二十五的主管候 選人有法律訴訟、破產或生意上的問題,事先的防範是彌補安全網漏洞 最有效的作法。除了高科技情報等商業機密外,高科技公司股票的「內 線交易」更是另一種一夜致富的方法,如何防範內神通外鬼也是許多上 市公司面臨的安全問題。
更誇張的是,美國政府的情報機構,如中央情報局 (CIA) 、國家安 全局 (NSA)等由於共產集團國家的瓦解,許多情報設備與人員在政府主
導下,開始刺探外國的商業機密,當然他們的出發點不是為了特定美國 公司,而是整體利益。據報導,美國商務部的「促進貿易協調委員會」 主持了一個行動中心,專門負責偵測外國廠商是否在第三國利用不當方 法取得合約,而影響到美國公司的商業利益。 1994年,法國與沙烏地 阿拉伯間價值 60億美元的武器、民航機及維修合約,就是因為美國情 報機構事先掌握有賄賂情事而胎死腹中。
*打工收發電子郵件 盜用撥接帳號截訂單 學生疑扮商業間諜 Case:就讀北部某技術學院的十七歲馮姓學生,寒假到某貿易公司打 工 , 負責收發電子郵件 , 但在離職後 , 竟涉嫌持續使用該公司撥接帳號, 並提供給另四名同學使用,致該公司兩個月無法收到客戶的電子訂單, 案經刑事警察局偵九隊將五人查獲,依竊盜與詐欺罪嫌送辦。
雖然馮姓學生等人供稱,他們僅使用受害公司的撥接帳號免費上網,並 未挪做他用,但警方調查發現,這五名學生涉嫌將該公司客戶所下的電 子訂單 , 拿給其他競爭同業 , 且懷疑他們有將商業機密對外販賣的可能 。 *跳槽員工帶走公司機密
Case:北京金益康新技術有限公司(下簡稱:金益康)訴北京益康世紀 軟件開發有限公司(下簡稱:益康)一案引起媒體關注。案情基本情如 下:金益康方面認為,原開發部經理張某、市場部經理王某離開金益康 后 , 利用其掌握的技術開發了與 GPMS 功能相同的人事信息軟件———
HRP2000, 并向金益康原用戶及待開發的用戶銷售。 此案引發的爭論焦 點在于,員工離開企業時,是全方位封殺,還是扶上馬送一程。如何既 保護企業利益,又維護員工的權益;如何防止不正當競爭,又不至于造 成壟斷。
本案中,金益康公司就是以侵犯商業秘密為由向人民法院提起訴 訟,其依據的不是與當事人之間的勞動合同,而是根據《反不正當競爭 法》第十條的規定,認為張某和王某違反金益康公司規定侵犯其商業秘 密,益康公司作為第三人明知張某、王某侵犯商業秘密,仍獲取、使用 金益康公司的商業秘密。
因應之道 :
通過案例,我們可以看出,員工當然可選擇離開企業,也可以用自 己的專業知識在原行業工作,但他的工作不得侵犯原單位的商業秘密, 也就是說不能將原單位屬于商業秘密的技術成果或經營信息擅自對外 披露、使用或許可他人使用,否則就可能承擔相應的法律后果。競業避 止條款并不是維護企業合法權益的最佳方式,企業完全可通過與員工簽 訂勞動合同或在公司規章制度中明確規定員工負有保守商業秘密的義 務來達到自己的目的。
此外,企業對於防範員工洩露商業機密的處理方式,有以下幾點建 議 :
一、人員晉用
小心雇用!被告可能源自因招募新人而獲得競爭者之商業秘密,或 有害於競爭者之競爭能力。小心調查候選人。你將想知道如果某人有契 約限制他的競爭權利,或者應徵者於先前雇傭關係已揭露特別敏感資 訊。注意那些暗示可為公司帶來有用資訊的人;事實上,可使應徵者簽 署不因其他公司商業秘密影響公司之聲明。
二、在職期間
教育員工商業秘密的重要性。研習因員工疏忽而洩漏大量主要資訊 的案例,例如日前新竹科學園區某公司員工利用電子郵件大量寄出公司 的商業秘密,遭公司控訴乙案。教育應從簽署個人保密協議開始,它應 該持續以各種技巧,包括備忘錄、手冊及訓練課程,規劃溝通公司有價 值的商業秘密,需要組織內每個人積極關心的政策,以及也重視其他公 司商業秘密的權利。要求所有的研發記錄被保存。事前審閱員工發表之 書面、文章及演講。確信業務員知道關於未發表之產品什麼該說及什麼 不該說。
三、競業禁止
特別重視已經準備接近重要商業秘密的員工,考慮要求其承諾於雇 傭期間屆滿後一定期間內不與公司作競爭,即競業禁止條款。然而必須 知道,競業禁止契約須通過法院公平及有效性審查,因此有些時候競業
禁止契約是無法被執行的。台北地方法院在處理太平洋房屋仲介公司控 告離職員工違反競業禁止約定的案例中,為平衡商業秘密的保護與員工 工作權益,曾提出下列五點判斷原則,可供參考:
(一)雇主的固有知識和商業秘密有保護的必要;
(二)該人員在原公司的職位及地位,例如沒有特別技能、技術且職 位較低者,即無妨害公司營業之可能;
(三)限制勞工就業的對象、期間、區域、職業活動範圍,須不超過 合理範疇;
(四)在競業禁止工作期間,須有填補損害的代償措施;
(五) 離職員工的競業行為是否具有顯著背信性或顯著違背誠信原則 。 四、員工離職
當員工離職時須特別注意商業秘密之利害關係。首先應確認離職員 工已繳回離職前持有公司之機密資料,再利用離職前面談以確定員工認 知持續保護公司資訊的義務。知道離職員工將去何公司及新工作創造風 險的層次。考慮寄警告信函與前員工及其新雇主。
*國際技術移轉
CASE:李應元(立法院外交委員會召集人)
國民黨前海工會幹部涉嫌竊取國防機密並洩漏給中國一事爆發 後,引起社會廣泛的注意。吳道明、張祿中等在澳門洩漏的國防機密,
也許在詹氏武器年鑑上都找得到,因此對台灣的危害也許不是很大。但 台灣新竹科學園區管理局第一任局長何宜慈,在卸任後赴上海主機器人 的研發工作,這對台灣的影響絕對不容漠視。另外,目前台灣經建單位 打算開放引進中國的電腦軟體工程師,更是需要商榷。此外,台灣因為 人工較貴,所以許多公民營機構把打字等電腦輸入工作拿到中國大陸給 廉價勞工做。萬一這些輸入資料有「可看性」,很可能會被拷貝賣給其 政府。在軍事機密上,目前政府有若干的保防措施,其出入境都有適當 的列管 。然而在國家科技等機密的保護上,卻是完全的 「無政府狀態」 。 本人認為政府應有一套完善的國家機密保護措施,這絕不是杞人憂天, 而是有其必要。
因應之道 :
業者應了解智慧財產的重要,我國已不復數十年前只靠代工來創造 經濟利益的國家,國內的科技發展已使得來往國家設防,為能確保技術 移轉不蹈美國經濟間諜法之可疑情境,業者應加強對智慧財產的認知, 並且要注意以下各種狀況:
(一 ) 我國企業如欲僱用曾在美商同業任職之員工,應告知應徵者違反 產業間諜法之嚴重性,並要求新僱員工簽署被告知上情之聲明。例如 :簽定保密協議書。
(二 ) 與關係企業及合資企業間應建立監護系統,前述聘僱程序亦應適 用於關係企業及合資事業之往來員工。
(三 ) 任何與美商洽談技術移轉之人員均應對美國產業間諜法有所認 識。
(四 ) 廠商在進行技術移轉協商時,應簽署守密協定,明定雙方應嚴守 機密之事項。
(五 ) 公司應詳實記錄其對外公開或交換之資訊。
也許有人會說這些保防措施會限制人身自由,有妨害人權之虞,但 事關國家安全,所以連美國等強調個人自由的國家,都對民間高科技資 訊的擴散,有相當的限制。像是航太、電腦、通訊等產業,不但是國家 競爭力的關鍵,往往也是政府的重大投資。因此,曾參與政府出資的高 科技研究案的人員、或是管理高科技事務的行政官員,政府都應對這些 人有列管措施。要求這些科技人員簽下切結書,保證離職後不得轉往不 友善國家任職,甚至要求要有連帶保證人。
*高階主管未能善盡職業道德
CASE:三級艷星整垮銀行家
銀行家入套美女圈“凱夫﹒布魯耶特&伍德斯投資銀行”的金融投資總管 詹姆斯﹒小麥克德莫特是華爾街一炙手可熱的人物之一 :他手握各上市公 司的商業機密 , 給各公司指點迷津 , 為自己的公司創造巨額利潤 。 在 1997年至 1998年美國公司合并狂潮中,小麥克德莫特把即將合并的公司名 稱和底細透露給了甘農。她把小麥克德莫特提供的絕密商業情報與相交 甚歡的蓬波尼奧分亨。現年 48歲的小麥克德莫特被指控犯有陰謀欺 詐、違反商業機密等 8項罪名成立﹔第二被告、 45歲的新澤西商人蓬波 尼奧被控犯有陰謀欺詐罪,利用非法獲得的商業機密為自己謀利。 因應之道 :
這牽涉到高階人員的職業道德,高階人員平時就應保持超然獨立的 精神,秉持專門學識、技能、與公正、嚴謹立場。時時自我規範 , 對於企 業的各項機密應予保密。
*政府機關的權責人員洩漏商業機密
Case:行政院衛生署爆發重大洩露商業機密、圖利特定藥商的貪瀆弊 端。調查局航業海員調查處經長期蒐證後,查出衛生署藥政處第三科技 士林有忠,涉嫌利用承辦審查藥商申請新藥進口機會,得知藥商開發新 藥的商業機密,竟洩露給特定藥商,使部分藥商促趕研發類似新藥,並 申請許可上市,圖利特定藥商逾數億元。林有忠涉嫌洩露的藥品商業機 密,類別相當廣泛;由皮膚用藥至內服、腎臟專科等類都有。
據了解,海調處是於日前接獲部分知名進口藥商檢舉,指稱在將新 藥送往行政院衛生署藥政處申請許可證,以便合法進口新藥時,但不久 竟有其他藥廠以相類似的藥品,提前向衛生署藥政處申請,造成藥商相 當程度的損失。
林有忠涉嫌自八十六、七年間起,利用其承辦審核新藥進口的申請 案時,將大批新藥的藥劑成分、含量等商業機密,疑涉洩露予中南部的 特定藥廠、或其他國外進口藥商,使特定藥廠及藥商提早研製、進口類 似藥品,並向衛生署申請許可進口藥品來台販售。
因應之道 :
政府機關的權責人員,不顧職業道德、自私自利的行為,雖令人感 到十分不恥,但對於此種非企業所能控制的因素,企業僅能自求多福, 或者透過遊說來對權責機關施壓 ( 當然此法也是要各家企業各憑本 事 ) 。但是加強對於同業競爭者情報的蒐集,雖然為時已晚,但也不無 功效。
*國外政府的情報機關 , 利用特權或科技優勢截取其他國家的商 機,圖利自身團體
Case:美蘇冷戰時代,美國建立龐大情報網,如今冷戰結束,美國情報 單位,將原來的軍事目標改為經濟目標。
自一九九六年美國通過「經濟間諜法」後,搜集外國商業機密,在
美國中央情報局的任務中佔據了重要地位。儘管中央情報局屢次聲稱他 們的目的是為了保護美國公司的利益,但在巨大的經濟利益面前,美國 諜報機關的黑名單上,不僅出現了昔日的敵手,而且還有法國、德國等 親密盟國。
據德國「明鏡」周刊披露,美國國家安全局的一項重要任務就是不 擇手段地竊取德國高科技公司的商業情報。這個有二萬僱員、年預算高 達八十億美元的絕密機構,集中世界上最先進的信息和數學分析技術, 可以通過電腦在國際通訊網上竊取大量情報,然後再對情報進行篩選和 分析。美國科學家聯合會的情報專家約翰?派克也認為,國家安全局在經 濟間諜活動中起舉足輕重的作用。由此可見,工業間諜活動真實地在盟 國之間發生。
即使如此,美國安全部門還是否認將政府間諜截獲的經濟情報交給 了美國的相關企業。他們聲稱,獲得專利保護和取得版權的商業機密從 來沒有給過美國公司,聯邦特工竊取這些機密也只是為了某些政府部門 的需要。 但是,德國一位電視台記者曾經報導說,美國國家安全局竊 取了德國的商業情報後,把它交給了同行業的美國公司。
因應之道 :
面對國際間的競爭,強權國家挾持著科技上的競爭優勢;形成強者 越強,弱者越弱的局面。雖然竊取商業機密的行為令人不恥,除了道德
上的討伐外,弱勢國家在國際性的競爭場合中更應自求多福,步步為 營,小心謹慎,避免踏進強權大國的貪婪泥掉中。
*企業網路 V.S. 電腦駭客的攻防戰!
Case:就在邁入 2000年的第二個月,網路駭客透過 DOS 的攻擊方式讓 世界知名的入口網站公司癱瘓了近三個多小時,致使全球數百萬名的網 路使用者無法順利登入雅虎網站,分析師評估雅虎即因此最多損失了五 十萬美元;而在之後三十個小時內還有 eBay 、 Buy.com 、 Amazon.com 以及 CNN 等網站亦相繼成為 DOS 攻擊的目標 , 另外像當紅的網路券商 E-Trade 和 Datek ,甚至是其所有的消費者都因為網站服務的當機而造 成難以估計的損失,美國股市亦因此而受挫;網路安全管理對電子商務 以及企業的重要,有此可見,值得國內企業作為電子商務發的借鏡。 *企業網路安全之風險 :
(1)來自外部:(A) 駭客利用 DOS 的方式發送大量的封包給網站服務的 主機,但這些封包都是正常而且沒有違法的行為,只 是訊息”多了一些”,而來源 IP 是捏造的,因此這些封 包可以正常地通過防火牆與入侵偵測系統的防護關 卡。
(B) 而資料離開這些系統在網路上流動時也有資料被攔 截、被竄改、被解密的不可預測風險。
(2)來自內部:DNS 的安全問題、來自軟體的問題、或是來自人的問題。 現在, Internet 已和內部系統同樣屬於一個經常性的被侵入點: 44﹪報告員工非法存取資料
25﹪報告遭 DOS 型的侵入
24﹪報告源自外界的系統滲透
18﹪報告專屬資訊盜竊事件
15﹪報告財務資訊變造事件
14﹪報告怠工事件
因應之道 :
(1)第一道安全防線—架設防火牆,它提供一道電子屏障。
(2)加密—不定時針對網路上的系統設備進行監測,將機密資訊轉變 成非機密或無法辨讀的資訊。
(3)企業應審慎評估其資訊安全政策,並參考經濟間諜防治法原則。
(4)網路安全的培訓工作可以使企業內部的電腦使用人員知道他們自己 是實際負起企業網路安全的保護人員,並且學到使用電腦及 Internet 和 Intranet 的正確方法,以免因為偷懶或是不良的習慣而造成網路安 全上的弱點或是漏洞。如此受過網路安全訓練的人,就不能再搪塞他 所犯下的安全違規或錯誤事件了。其次,網路安全的培訓可以提高所 有員工對於非法闖入的警覺性,並且也可以讓員工知道在使用電腦 時,哪些是不正常的現象,或是否有電腦病毒感染。當遇到闖入的跡 象及不正常的現象時,也要知道如何去應變,和如何去報告。網路安 全的培訓工作可以使員工知道一些日常使用電腦上網的注意事項,並 且讓員工知道誰是企業之中負責網路安全的單位,以及和網路安全相 關的政策、文件和訊息在何處可以得到。
(5)企業必須制定合宜的網路安全管理政策:
(A)Computer Associates(CA)SessionWall-3(SW-3)方案:該方案的 頻寬管理及互聯網使用政策準則功能,符合商業上的需要,以保 障客戶資料的保密能力及執行管理工作,同時亦能監察用戶使用 互聯網的情況,提高員工生產力、節省頻寬的耗用量以減低運作 成本,並透過改善客戶資料的保密管理加強保安及監察對外通 訊,同時亦能提高生產力及進一步節省成本。
(B)InterScan eManager- 電子郵件安全管理系統:可讓系統管理者 過濾垃圾郵 件及大量推銷性質的電子郵件,並可掃瞄由內部使 用者寄出的郵件內容,若有內容牽涉商業機密可做過濾攔阻,此 外也能夠自定傳遞時間,延遲遞送大型檔案郵件、國際信件或其 他自定規則範圍內的郵件,避免在網路頻寬使用尖峰時段造成郵 件大塞車。
目前國內產、官、學、研各界正積極努力建設台灣為「亞太營運中 心」與「科技島」 ,其目的不外是提升我國產業競爭力。然而提升產業 競爭力須賴技術研究創新。尤其國際上技術貿易活動頻繁,企業從事技 術引進時,應避免發生類似永豐與四維等公司所涉及商業間諜案;以及 高科技產業員工流動率偏高現象,所容易引發竊取公司營業秘密等事 件。
科技產業的競爭,業者的心態應該要跟隨環境蛻變。各單位對智慧 財產權的宣導不遺餘力,然而業界甚或以研發掛帥的單位真正對智慧財 產權賦予高度重視者相信是屈指可數,這種情形不是心存僥倖,就是無 知!永豐與四維的案子不啻是一大警鐘!
目前政府可以為業界或相關研發單位做的是趁勝追擊,積極宣導並 教育業者及相關研發單位,如何重視與尊重他人之智慧財產。 在國內
已發生數宗侵害商業秘密之訴訟事件中,我們發現商業秘密所有權人尋 求法律救濟途徑保護,仍困難重重。因此企業應從加強商業秘密之保 護、查核與管理面著手,輔以法律手段,方能有效確保及提升產業競爭 力。
范文二:商业计划书的定义
商業計劃書的定義
商業計劃書是一份全方位描述企業發展的文件,是企業經營者素質的體現,是企業擁有
良好融資能力、實現跨式發展的重要條件之一。一份完備的商業計劃書
,不僅是企業能否成功融資的關鍵因素,同時也是企業發展的核心管理工具。 商業計劃書是企業或項目單位為了達到招商融資和其它發展目標之目的,在經過對項目
調研、分析以及搜集整理有關資料的基礎上,根據一定的格式和內容的具
體要求,向投資商及其他相關人員全面展示企業項目目前狀況及未來發展潛力的書面材料;
商業計劃書是包括項目籌融資、戰略規劃等經營活動的藍圖與指南,也是
企業的行動綱領和執行方案。
商業計劃書是國際慣例通用的標準文本格式形成的項目建議書,是全面介紹公司和項目
運作情況,闡述產品市場及競爭、風險等未來發展前景和融資要求的書面
材料
商業計劃書首先是把計劃中要創立的企業推銷給了風險企業家自己。 其次,商業計劃
書還能幫助把計劃中的風險企業推銷給風險投資家,公司商業計劃書的主
要目的之一就是為了籌集資金。
商業計劃書是目前市場應用最多的應用寫作文體之一。
范文三:商业计划书的定义
那些寂寞的花朵
黑的花朵
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商业计划书的定义:
商业计划书是一份全方位描述企业发展的文件,是企业经营者素质的体现,是企业拥有良好融资能力、实现跨式发展的重要条件之一。一份完备的商业计划书 ,不仅是企业能否成功融资的关键因素,同时也是企业发展的核心管理工具。
商业计划书是企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的,在经过对项目调研、分析以及搜集整理有关资料的基础上,根据一定的格式和内容的具 体要求,向投资商及其他相关人员全面展示企业项目目前状况及未来发展潜力的书面材料;商业计划书是包括项目筹融资、战略规划等经营活动的蓝图与指南,也是 企业的行动纲领和执行方案。
商业计划书是国际惯例通用的标准文本格式形成的项目建议书,是全面介绍公司和项目运作情况,阐述产品市场及竞争、风险等未来发展前景和融资要求的书面材料。
商业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给了风险企业家自己。 其次,商业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家,公司商业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。 商业计划书的主要用途:
1、商业计划书作为开启财富之门的“钥匙”,主要用途是获得投资资金,一份撰写优秀的商业计书能够把公司和项目的优势、潜力、运营思路、商业模式等完美的展 现给投资者,从而获得风险投资商的的青睐。风险投资商通过股权、债权的方式投入资金,最终退出企业资本体系,获得高额回报。 2、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅发出通知,对符合《国家高技术产业发展“十二五”规划》《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南(2012年度)》范围的高成长企业,实行创业风险投资支持。创业风险投资不是财政拨款补助项目,国家资金采取直接投资、资本金注入,以股权投资形式投入企业,由受托管理机构行使投资权利。
3、目前,部分银行也涉足风险投资领域,主要采取债权、股权回购等方式进行投资,这类商业计划书与专业风险投资商要求的内容基本一致。
4、在企业并购过程中,被收购企业为了体现自身的优势和价值,往往策划完善的商业计划书,着重在市场前景、竞争环境、管理团队、风险控制和财务预测等方面进行分析,从而在并购过程中获得主动权和竞争优势,最终实现企业的收益目标。
5、一个酝酿中的项目往往是模糊不清的,通过商业计划书和创业投资策划的撰写,可以使一个完整可行的创业投资行为跃然纸上。成为创业企业的行动指南和吸引投资的“金钥匙”。
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范文四:商业模式的定义
商业模式的定义:
商业模式描述了企业如何创造价值、传递价值和获取价值的基本原理
商业模式的9个基本构造块:
包含4个主要方面,客户、提供物(产品/服务)、基础设施和财务生存能力
CS 客户细分 企业或机构所服务的一个或多个客户分类群体
VP 价值主张 通过价值主张来解决客户难题和满足客户需求
CH 渠道通路 通过沟通、分销和销售渠道向客户传递价值主张
CR 客户关系 在每一个客户细分市场建立和维系客户关系
R$ 收入来源 收入来源产生于成功提供给客户的价值主张
KR 核心资源 核心资源是提供和交付先前描述所必备的重要资产
KA 关键业务 通过执行一些关键业务活动运转商业模式
KP 重要合作 有些业务要外包而另外一些资源需要从企业外部获得
C$ 成本构成 商业模式上述要素所引发的成本构成
客户细分:大众市场 消费类电子市场
利基市场 供应商--采购商
区隔化市场 钟表行业、医疗行业和工业自动化行业
多元化市场 服务于两个具有不同需求和困扰飞客户细分群体
多边平台或多边市场 服务于两个或更多相互依存的客户细分群体
价值主张:
新颖 性能 定制化 把事情做好 设计 品牌/身份地位 价格 成本削减 风险抑制 可达性 便利性/可用性
范文五:商业地产的定义
商业地产
百科名片
商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
目录
概述
介绍
商业地产运作及销售应把握的原则
商业地产的六大要素
社区商铺
住宅底商
商业地产定位
商业地产的分类
概述
介绍
商业地产运作及销售应把握的原则
商业地产的六大要素
社区商铺
住宅底商
商业地产定位
商业地产的分类
展开
编辑本段概述
商业地产的形式多样,主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式,是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店,
可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。理解的时候,不要为这些概念所拘泥。
编辑本段介绍
商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目,可以达到几十万、上百万平方米,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目,可以打包上市,形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取租金回收的方式,但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售,零散经营的模式,这个模式存在后期经营管理的很大问题,大家投资的时候需要谨慎。 商业地产模式
第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢,目前是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资,这个金融市场一般来说有多次融资,第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资,以后每次经过价值不断包装以后,融资不断的缩短,这是第一种模式。
第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式,随着商业地产逐渐的火爆,单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是,开发的商业地产用于整体出售时,难找到买家,开发资金无法回笼;二难是,自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了解决自身的困境,不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
第三种叫“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售,也有两种方式,一种是底层销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛,其实大连万达尝到很多的甜头,那一层销售价格通常是市场价的两到三倍,最高的卖到十九万一平米,沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”,这个
“拖”实际上当的好,为了沃尔玛价值的提升,它是主力店,或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢,大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部分后套现,租的部分也为后期的资本融资留下后路,这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
商业地产类别
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式,这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式,这种模式在不同的城市郊区,进行大规模的拷贝,产品极其单一化,目标客户极其准确,基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的,体制上也采取一个强制控制,并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样,沃尔玛是全球最大的连锁商店,万科作为住宅代表性企业,走的也是这个模式,这是第一类。
第二类我们叫做百货公司模式,谈到百货公司模式,目前在国内有代表性的就是华润置地,即在同一个地域各种产品同时做,产品也多样化,就像一个百货公司的高中低档产品,什么都有,包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来,这种百货公司的模式比较多的,一般在过去有一个城建系统,每个城市都有城建系统,城建系统转制过来开发公司,包括很多大型的开发公司都在走这种模式,这是第二类。
第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”,它这种模式主要干什么呢,主要在少数高端的市场进行精品店的经营,就像我们一样,我卖的劳斯莱斯,可能一天就卖三辆,但是我的总营业额和利润是最高的,所以是走高端路线。 编辑本段商业地产运作及销售应把握的原则
商业地产运作
招商先行或租售并举,这种情况下商业物业一般会升值;另外一种情况:只售不租或先售后招商,往往导致商业物业贬值,招商难度加大,开发商失去招商主导权,业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
最近一直在和一位业界的朋友争论,原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同,导致商业地产的操作模式不同,自然也会有不同的结果。结果中的一种情况:招商先行或租售并举,这种情况下商业物业一般会升值;另外一种情况:只售不租或先售后招商,往往导致商业物业贬值,招商难度加大,开发商失去招商主导权,业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理,将商业地产的操作模式分为二派:一派是杀鸡取蛋型,另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式,都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租,在运营,它就具备升值的可能,从而做到“进可攻,退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售,”“退”就是先持有,后寻机再售,或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则:
销售原则
一、招商难度远大于销售,佣金上要有侧重。
在实际操作中,很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢,因为销售后回款,他便可领取很高的佣金,而且这个过程很简单,大多适用于投资客,这类业主的特点大多是不太懂商业运营,而追求投资回报。在实际操作中,只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置,以及区域大概租金,合同就可以鉴定了~某种程度上,开发商的销售员比投资业主更专业~
而招商会难的多,一般来讲,选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款,租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定,而且大一些的商铺不是选址员能确定的,一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理,其要亲自察看区位、房型,以及合同条件,然后才会确定。甚至这些高级职位的人,可能会亲自参与谈判。这时,开发商的招商专员相对商家选址人员来说,不如人家专业。这个谈判过程很长,难度也很高,有时十几个条件中,只要一个条件谈不拢,或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议,就谈不成。
所以在市场上,招商人员很难招,而销售人员很好找,就是这个道理。解决方法是对招商人员,在工资和佣金上,要有所侧重。
二、招商人员在数量上要多于销售人员,要保持相对稳定。
对销售人员,很多项目实行“末位淘汰制”,但对于招商人员,由于谈判周期长、难度高、专业性强,所以要求人员相对稳定,讲究“跟踪”,不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员,一般按业态分工,人员数量,应该2-3倍于销售人员,考核周期要加长,考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。
三、 招商要善于借助专业招商机构
在招商过程中,开发商手中掌握的商家资源是有限的,而一些专业招商机构,则掌握着大量的商家资源,更重要的,它们对商家的选址要求很熟悉,他们对谈判会起到重要的推进作用。通过实际经验,对品牌商家,或大面积的商铺招商,往往中介能起到决定性作用。
实际工作中,可以在招商部门中,专门设置代理行(中介)管理组,负责与之鉴定合作合同,和与其所带领的商户的谈判对接,这样,往往起到“借船出海”的重要作用。
四、带租约销售,是大多数开发商接受的商业地产运营形式
在商业地产开发过程中,除了上市公司,或者极少数对资金要求不高的开发商外,大多数对现金流有明确的要求,这就要求处理好售与租的关系。
既然是商业地产运营的核心是招商,公司又要求营销部门回款,那就出现了“带租约销售”这种模式,才能够巧妙解决两方面的问题。
“带租约销售”就是招商在前,销售在后,又要将二者巧妙结合在一起,让他们成功对接,在操作中对招商部门和销售部门要求都很高,尤其是对营销总监,要求其比较全面,妥善处理好租房与业主的关系。
商业地产常被简单的理解为商场、商铺,MALL,步行街之类的购物中心(区),其实,商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了:商业街,商场,MALL,写字楼,酒店,公园,零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式,主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等,他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。 编辑本段商业地产的六大要素
一、 只租不售
做商业地产,是长期投资,不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,不能简单以实现短期现金流平衡为目的。
二、准确定位
(一)定地址
选址非常重要,能在成熟的商业区域为首选,也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目,综合面积45 万平方米,商业面积25 万平方米,这个项目在新区。为什么选在新区,第一,旁边有行政中心,工商、税务、保险、银行都搬过去。第二,附近规划有大的居住区,大约10 平方公里,现在这个地块正在大规模开始建设,而且地价、房价比较贵,平均房价6000 元左右,将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大,但将来升值潜力大。商场上有句名言,“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选
址绝非拍脑袋心血来潮,一定要反复研讨,一定要看政府长期规划多方面综合评估。
(二)定客户
目标客户要选好。我们也有教训,第一批做了六个单店,沃尔玛一楼卖出去做精品店,一平米2、3 万元,因为售价高,租金高,只能经营服装、皮具等高利润商品,但实际上经营不好。我们很奇怪,为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢,经过反复观察,沃尔玛每天有几万人进出,但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户,而精品店的客户是高端消费者,两者的定位不符。从第七个店开始,我们开始组合新的模式,把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户,与我们精品店的客户,是基本吻合的。所以凡是做了组合店的,问题就少多了。
(三)定规模
购物中心规模,不是越大越好,也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标,一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。10 万平方米的购物中心,每平方米月租50 元;20 万平方米购物中心由于规模大增加招商难度,招商时就要适当降租,每平方米月租40 元,那说明10 万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象,就是求大。我听到一件事,安徽一个地级市要做一个购物中心,规划面积53 万平方米,我感到很害怕。这个地方有多大,有多少人去购物,就我们自己的经验来看,在中国做购物中心,无论多大的城市,一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。
最大面积也不要超过20 万平方米,超过20 万的,增加的都是无效益或低效益面积。
三、招商在前
一定要招商在前,开工建设在后,招商主要解决两个问题:
(一) 确定主力店
主力店的确定是有学问的,不是多多益善,以我们自己经验来看,一个MALL 里面,3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL 里有十个主力店,现在看没必要,浪费,并不会因为增加一两个主力店,人流就会增加。而且主力店一定要跟MALL 的地点结合起来选定。在城里商业区做,最好就是百货、电影城、数码城,如果地点差一点,可以做超市,再远一点到了郊区,才可以做家居,做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市,租给国际顶尖企业,但是效益就不如郊区店。
至于主力店,最好是不同业态的主力店配合,百货、超市、数码城、电影城每样一个,搭配在一起,吸引不同层次的消费者,增加主力店的比
较效益。最好不要在一个MALL 里做两个同样的主力店。当然也有例外,美国有一个MALL 里做了五个百货店,而且生意都好。
(二)选择次主力店
万达的主力店已经有16 家,现在缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家,有30 万种商品可以选择,目前在中国,只有10 万种商品。中国目前最缺的不是主力店,也不是小店铺,最缺的就是有特色经营的500-1000 平方米的次主力店。现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商,建到一半再招商。我考察过广州和上海的两个MALL,通过朋友关系找到我,他们看中万达有十几家战略合作伙伴,请我去帮忙招商,只要我能帮他们招商成功,可以给我30%的股份。但他们做出的项目,没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。每层荷载统统500 公斤,层高也全部一样,我一看就知道麻烦了。超市至少要1 吨承重,建材要4 吨,图书要2 吨,你怎么改,所有的主力店看完,都回一句话:不去。这两个项目,一个40 多万平,一个20 多万平。现在是欲罢不能,想干不行。所以,招商在前非常重要。
四、规划设计
主力店招商解决以后,购物中心规划设计注意三点:
(一) 交通体系
规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系,人车要分流,人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理,方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室,保证地面整洁,消费者看不到货车,尤其是建材、超市等,这样比较方便顾客。
(二) 高度、荷载
不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1 吨,图书要2 吨,建材要4 吨。做餐饮楼板要降板,要排油,排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面,设计就更合理一些。
(三) 留有余地
我们做前几个店时,高度平均5 米多,当时觉得够了,当时我们还没有与时代华纳结成战略合作伙伴,没有考虑做数字影院。与华纳签约后,发现原来的店做不了影院,层高不够。影院层高的下限要求是9 米,只能把顶层拆了重建,造成很大损失。所以我建议,做购物中心设计的时候,最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。
五、成本控制
成本方面注重三点。一、集权控制。选择施工队伍,招投标,集中采购,都以集权控制为主,各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐,预算做好,与施工单位签订准决算合同,凡是没有图纸变更,就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制,要实行带造价控制的图纸设计,才能真正把好成本关。
六、物业管理
物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容,就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后,并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内,租户置换率达到20%-40%,只有等到开业三年稳定后,租户置换率才可能降至2%-3%。
编辑本段社区商铺
概述
社区商铺,指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层,或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点,铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。(鉴于住宅底层商铺的特殊性,以及市场的关注程度,单独对住宅底层商铺做介绍)
按照消费者的消费行为,将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态,结合社区商铺的特点,社区商铺可以按照商铺的投资形式分类,分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。其中似乎少了体验业态,这实际上是比较符合社区商铺的经营特点的。
主要经营
社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
从以上社区商铺可能的商业形态可以看出,社区商铺具有广泛的功能特点,而且商铺大多数投资小,容易出租、转让,无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。
编辑本段住宅底商
概念
按照第一章中对商铺的分类,住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层,或其中部分搂层)的商用铺位。
写字楼底层也有商铺,而且进入国内商业房地产市场的时间已经很久,比如,北京丰联广场很大程度上讲,就属于写字楼底层商铺,经过长期市场竞争,其市场价值已经得到了市场的认同。写字楼底层商铺的市场环境、运营特点和住宅底层商铺有很大的区别,我们将在第10章中加以介绍。
住宅底层商铺(后面,简称“住宅底商”)是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产开发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值,不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面,而且获得了更大的投资收益。住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流,建筑底层商铺未来的客户基础将相对可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小。
住宅底商与社区商业配套是不同的,严格意义的住宅底商与社区商业配套也是有区别的。标准住宅底商和写字楼等都属于“公共建筑”,而商业配套设施属于“配套公共建筑”,二者的税费、经营运作模式完全不同。散户能够直接进行投资的只有标准住宅底商。
类型
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等,如“今日家园”、“似海怡家”、“现代城”的底商。
2、按照市场理念划分
随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥
重要作用。鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。
按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共三种类型。下面,分别对它们加以介绍。
1)概念型住宅底商
概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以“欧式商业步行街”概念炒作成功的“现代城”、“欧陆经典”,到“珠江骏景”,再到“老番街”,住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应是开发商的制胜法宝。
2)潜力型住宅底商
潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的“风林绿洲”,由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是难得的投资宝地。
“潜力型”住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大问题将是“时间”问题,也就是商户通常说的“养店铺的时间”。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报率时应充分考虑时间因素。
3)商圈型住宅底商
商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有空置现象。
最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能以过高价位购买商铺,最终被高位“套牢”。
特点和影响
社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式,其市场极为成熟,只要商铺投资者保持理性的投资思维,不是以过度透支的价格购买商铺,就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。
1、零售型社区商铺
(1)、规模特点
零售型社区商铺的规模有大有小。其中,用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大,面积大的约1000平方米,小的约100平方米,药店一般面积在100平方米左右,小卖部面积甚至仅7,8平方米,书报厅面积可能更小,一般的社区很少有服装店,有的话,面积也会比较小,通常20-30平方米。
(2)、规划设计特点
零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求:3.5米的层高是基本要求;如果是做中型超市,规划设计时应考虑合理的柱距,避免柱网太密,影响使用效率。
(3)、经营特点
? 商铺的形式
社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。
? 投资回收形式
社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种,从市场发展趋势来看,出售方式越来越吸引市场的关注,而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。
2、服务型社区商铺
(1)、规模特点
服务型社区商铺随着人们生活水平的提高,规模有逐渐增大的趋势。过去,社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等,可是现在,餐厅的规模越来越大,大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套,健身设施从无到有,并不断有知名品牌健身机构进入市场,包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求,1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。
(2)、规划设计特点
服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米,柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下,最大限度实现柱子数量最少化,因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求,规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑,上述设施越完善,今后越容易出租。
(3)、经营特点
? 商铺的形式
铺面商铺和铺位商铺
铺面商铺不可能进行统一管理,尤其当采取出售投资形式的时候,开发商不可能在经营阶段,干预商铺投资者的投资形式或经营类型,在此情况下,如果社区商铺的规模太大,这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。
有些社区建设专门的社区商业楼,里面的商铺主要是铺位形式,这些铺位商铺的“可视性”肯定不如铺面形式,但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下,竞争力得到提升,换言之,当社区商铺的开发商专业化水平很高时,铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。
? 投资回收形式
目前,不少从事服务类商铺经营的经营商,已经逐渐在改变租用商铺的方式,原因是多方面的:一方面,过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足,所以只能租用商铺,但现在就不同了,很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力;另一方面,这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实,所以这些经营商会转而选择购买商铺。
从上面的分析可以得出结论,服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。
1、建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困境。
2、铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的“可视性”使其价值最大化有了可能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。
有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。 3、经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。 4、投资回收形态
目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。 编辑本段商业地产定位
无的放矢是指没有目的的射箭,射箭可以无的放矢,商业却不能没有定位。按照商业地产项目市场调研的事实和数据进行市场定位是制定基本策略的重要步骤。环境分析、市场分析、发现机会市场、确定目标市场、确定营销策略、是市场定位的基础,市场定位是项目成败的转折点。 项目定位释义
1.定位释义
简单地说,定位就是决定一个项目要做成什么样的,卖给谁,谁来使用,严格地说,项目定位就是通过市场调查研究,确定项目所面向的市场范围,并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。本定义具有如下特点:
定位建立在市场调查研究的基础上。优势企业家也会根据自己的判断定位,而且也能取得良好的效果。但是房地产开发是输不起的行业,一个
项目做砸了,全盘皆输。所以,定位应建立在必然性规律上,根据事物的发展规律研判事物发展态势。市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择。
定位的核心是确定功能。例如,建筑性质是什么,有何用途,如果我们定位方向是商场类物业,那么,具体应该是什么样的物业,超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场,
定位是系统工程。确立了定位的同时。也应该确定了目标客户和目标形象,以及相关的市场推广策略。单一的定位往往造成前后脱节,降低定位的协同效能。
2.项目定位内容
商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象定位,更深一步延伸,包括服务定位和技术定位。例如,功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用;客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者;价格定位就是确定建筑的目标价值和价格;形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象;服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平,如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。如此等等,说明定位的内容非常丰富。
上述各种定位中,功能和客户定位是核心,两者相互影响,互有以来。例如,一个项目的用地性质是写字楼,就排除了客户定位的任意性,对客户定位产生约束。但在确定功能的大方向下,功能设计细节则要根据客户定位的结果确定,客户定位的结果要通过功能设计表达和实现。
形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展,也是客观要求。技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要,例如,大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术。
价值定位既是上述定位的结果,也会影响定位方向。例如,价值最大化方案不但要求开发商从长远考虑问题,还要考虑自身实力。风险最小化就要降低销售价格、采取最稳妥的功能定位方案,定位有开发商的价值取向决定。
项目定位程序
有些项目规划功能十分清晰、要求严格,使问题的定位简单化,例如,社区商业用房、住宅底商功能定位、客户定位和消费群体定位不很复杂,简单的市场分析就能得到比较准确的市场结果。但对于大型项目,规划部门功能定位笼统,存在定位空间,在单一功能无法满足或者需要辅助功能的情况下,就需要按照程序决定
1.辨析定位问题
在项目分析以及经验分析的基础上,辨析定位问题,也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。例如,写字楼底层的空间应该做什么用途
最好,底商发展餐馆是否合适,发展大型超市与产权市商铺哪个最好,谁有可能投资购买物业,正确地提出问题,就相当于定位问题成功了一半。所以我们应该善于提出问题,提出的问题越尖锐、越深刻,得到正确结论的机会也就越多。
2.识别细分市场
根据调研结果分析市场,进行细化。例如,北京某大厦准备整层对外销售,策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为:
(1)政府机构转制出来的大集团(公司)以及将要转制的大集团(公司)。
(2)金融机构,包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。
(3)大型股份制公司及外省市集团(公司),包括上市公司。
(,)行政职能型部委机构。应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。
3.选择目标市场并进行评价
别更上例中,为了使细分市场的识具有科学性,需要评价每个细分市场的潜在利润,标准是:第一,细分市场的规模和发展前景;第二,细分市场的赢利潜力;第三,公司目标和资源。标准分成A、B和C三级,逐级递减。结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外,其他三个细分市场(政府转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司)是理想目标
4.确立定位体系
所谓定位体系是商业地产物业的客户组合群,也就是什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者,他们应构成完整的生态关系群落,具有系统性、整体性、和谐性的特点。
5.评价定位体系
一个物业的市场定位是否正确,体现了物业的价值,我们应予以系统评价,比较多方案。
编辑本段商业地产的分类
一.使用功能分类
泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有:底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。
二.地域性分类
根据不同的城市发展规模,城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如:北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心,商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心,但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。
三.服务对象和辐射范围分类
有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。
扩展阅读:
, 1
商业地产门户网站
, 2
http://www.winshang.com/tg100-dcxg.html
, 3
房行东方
, 4
http://www.swothouse.com/
, 5
山东工业地产网
, 6
http://www.sdindustry.com
, 7
北京商业地产网
, 8
http://www.beijingshopping.com.cn/
开放分类:
社会,经济,房地产,词条,商业地产
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