范文一:二手房交易流程
二手房交易流程
1、
商圈搜索
按照商圈搜索二手房房源信息。
轨道交通搜索
住在地铁边,出行更方便。
地图找房
拖动鼠标,快速锁定目标。 2、
整体结构
格局规整紧凑,正大光明 布局公私分明,功能合理
居室面积合宜,比例和谐 是否乱搭乱建,确认面积
细节把握 客厅应与卧室隔开 卧室面积不宜过大
厨房采光通风要好 屋内配置仔细查看
配套设施
交通便捷;生活方便 物业服务;邻里和谐 3、
要求卖方提供: 房屋产权证 房主身份证件
其他证件
查验房屋产权记录: 房屋所有权人的姓名 档案文号
登记日期 其他内容
查验房屋有无债务负担: 抵押贷款合同、 贷款额度和偿还额 度、 利息、 租约、 租金、 有无抵押、 是否被法院查封等 4、
确认房主真实身份 必须明确双方违约责任 必须标明付款过户时间
必须注明费用交接时间 必须有代理费明细单
买方必须见房主 必须学会使用补充协议
5、
所需材料:
卖方:夫妻双方身份证、户口本、结婚证(或单身证明);房产证、原房屋买卖合同原件;房产竣工年代证明(可 手写)配偶用意出售证明。
买方:夫妻双方身份证、户口本、结婚证(或单身证明);个人收入证明;所在单位营业执照副本的复印件加盖公 司公章。
6、
7、
一、看房 买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项
二、查档 买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案
三、签合同 买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请 时间、税费支付方式、交房日期、租客情况 \、佣金的支付时间及比例、违约责任 , 确定这几大要点后 , 买 卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同 , 把上述内容写入合同 . 签合同是重点, 很多纠纷的产生 就是因为合同没有完善,让对方有机可乘。
四、 资金监管及贷款申请 买方支付定金 \首期款入银行资金监管账号 , 买卖双方与银行签订资金监管协议 , 买方向银行提出贷款申请 , 银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方 ,
五、 赎楼 卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书 , 向原贷款银行申请赎楼 , 担保人办理赎楼担保赎楼及注 销抵押登记手续 .
六、房屋过户 买卖双方去国土局签订 <深圳市房地产买卖合同 (现售="" )="">,递交房产过户申请 , 担保公司领取 回执 ,
七、 支付税费凭回执领取税单后 , 买方支付相关税费 , 担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押 登记 , 银行把首期款给卖方
八、结清房款 新房产证抵押登记后 , 银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方
九、交房 买卖双方办理房屋交接 , 水、电等过户 .
二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位;时间长;环节多,有些环节必须委托公证, 不能本人办理, 里面的风险肯定多, 因此广大买卖双方必须自己先了解交易过程, 不要轻信中介或对方。 掌握二手房交易过程后 , 才知道怎么控制风险 . 否则 , 就可能上当受骗 . 签字要谨慎 , 付钱也要谨慎 .
最新深圳二手房买卖税费计算表 (2009-03-19 19:54:57)
2008年以来国家对二手房买卖的税费做了多次调整,本表根据 2008年 12月 21日出台的《国务院办公 厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 (即 “ 国十三条 ” )及 2009年 3月 3日广东省人民政府发布 《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称 “ 粤十五条 ” )的最新规定设置。
以上税费依据适用时间段为 2009年 1月 1日 — 2009年 12月 31日
直系亲属或配偶之间房地产赠与,免征营业税、城市建设维护税和个人所得税,其他房地产赠与,视同 一般房地产买卖计征税费;接受由个人赠与的非购置不动产再销售的,全额计征营业税;
费用:卖方如下:
过 户 税 费 营业税 (合同销售价减去原购入价的差额的 5%或合同价的 5%)
城建维护税 (营业税的 1%)
单位所得税 (所得额的 15%)
个人所得税 (所得额的 20%)
查档费(50元)
契税 (合同价的 1.5%或 3%)
印花税 (合同价的 0.05%)
教育费附加(营业税的 3.0%)
贴花 (5元 )
现售合同工本费(5元 /本)
登记费(个人 50元,单位 80元)
交易费(3元 /平方)
现售合同公证费(合同价的 0.3%)
给中介佣金 成交价的 1.5%(不足 5000元按 5000元 )
赎 楼 费 用 委托公证费 (400元 )
查档费(50元)
赎楼手续费 (500元,关外 1000元)
赎楼担保费 (赎楼款的 1%,最低 2000元)
赎楼利息 (以银行结算凭据为准 ) 过 户 税 费 营业税 (合同销售价减去原购入价的差额的 5%或合同价的 5%) 买方费用如下:
城建维护税 (营业税的 1%)
单位所得税 (所得额的 15%)
个人所得税 (所得额的 20%)
契税 (合同价的 1.5%或 3%)
印花税 (合同价的 0.05%)
教育费附加(营业税的 3.0%)
贴花 (5元 )
现售合同工本费(5元 /本)
登记费(个人 50元,单位 80元)
交易费(3元 /平方)
现售合同公证费(合同价的 0.3%)
合计
给中介佣金 成交价的 1.5%(不足 5000元按 5000元 )
按 揭 费 用 物业评估费 (1000元 )
按揭合同印花税 (按揭金额的 0.05%)
保险费 (贷款额 ×保险系数 )
按揭合同公证费 (按揭金额的 0.3%)
抵押登记费 (按揭金额的 0.01%,不足 100元按 100元 )
按揭手续费 (1000元 )
查档费(50元)
如果您是 买卖双方自行交易 ,您需要上缴国家:
契税 房价:低于 9300元 /㎡ 交易额 ×1.5%
房价:高于 9300元 /㎡ 交易额 ×3%
印发税 交易额 ×0.05%
印花税票 5元
土地出让金 成本价:建筑面积 ×1560×1%
优惠价 (标准价 ) :建筑面积 ×1560×7%
经济适用房:交易额 ×3%
如果您是通过经纪公司的话,您还需交纳:
代理费 交易额 ×1.5%(卖房 )
交易额 ×1%(买房 )
产权代办费 2000元(各公司不等)
深圳二手房买卖流程指南
原创作品 引用请注明
一、看房 买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项
二、查档 买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案
三 、签合同 买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费 用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况 \、佣金的支付时间及比例、违约 责任 , 确定这几大要点后 , 买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同 , 把上述内容 写入合同 . 签合同是重点,很多纠纷的产生就是因为合同没有完善,让对方有机可乘。
四、资金监管及贷款申请 买方支付定金 \首期款入银行资金监管账号 , 买卖双方与银行签 订资金监管协议 , 买方向银行提出贷款申请 , 银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方 ,
五、赎楼 卖 方办理委托担保公司 赎楼 公证委托书 , 向原贷款银行申请赎楼 , 担保人办理赎 楼担保赎楼及注销抵押登记手续 .
六、房屋过户 买卖双方去国土局签订 <深圳市房地产买卖合同 (现售="" )="">,递交房产过户申请 , 担保公司领取回执 ,
七、支付税费 凭回执领取税单后 , 买方支付相关税费 , 担保公司领出新房产证并同按揭银行 在国土局作抵押登记 , 银行把首期款给卖方
八、结清房款 新房产证抵押登记后 , 银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方
九、交房 买卖双方办理房屋交接 , 水、电等过户 .
二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位;时间长;环节多,有些环节 必须委托公证,不能本人办理,里面的风险肯定多,因此广大买卖双方必须自己先了解交 易过程, 不要轻信中介或对方。 掌握二手房交易过程后 , 才知道怎么控制风险 . 否则 , 就可能上 当受骗 . 签字要谨慎 , 付钱也要谨慎 .
…… 深圳二手房买卖流程与税费计算表 ……
(2009-12-28 13:12:33)
电话:13510680546
深圳二手房买卖流程:
1、签定三方协议合同。交定金。
约好时间
2、买方申请按揭。首期款存入银行监管。
可与第二步同时做 ?3?
3、卖方提前还款申请(业主自己赎楼)。 /赎楼公证(请担担公司赎楼)
3天左右
4、银行出 “ 贷款承诺函 ” 回执。
30天左右(有些银行有时 30天还不用,有些甚至超过 30天的,具体以还款银行为准) 5、国土局过户递件手续。
30天后(关内 7天,关外 30天)
6、出新业主房产证,抵押手续。
3天左右
7、水、电、有线电视、燃气过户转名与交楼交接。(手续办完)。
深圳二手房买房税费:
1、契税。 90平方以下 1%, 90平方以上 1.5%;首次置业 90平方以下 1%,二次置业 90平 方以上及以下均 1.5%.
2、土地交易费。每平方 6元。
3、 赎楼费。 欠 30万以下 3300元, (有时欠 10多万 2300也可 0, 欠 30万以上, 欠款额 *1% +关外手续费 300元。
4、赎楼公证费。(赎楼费与赎楼公证费,如果业主红本在手的则免)。
5、合同公证费。过户价的 0.3%。(外籍人士所缴(含港、澳、台),大陆人士则免)
6、抵押公证费。买方贷款额的 0.6%.。(外籍人士所缴(含港、澳、台),大陆人士则免。 如果买方一性付款则免)
7、按揭手续费 1000元。
8、评估费 300元。如果做的是高额评估,评估费另计。
9、抵押手续费 50元。一次性付款则免。
10、登记 50元,查档 50元,工本 20元,贴花 5元。
11、中介服务佣金。成交价的 3%。不足一万收取一万。如果是各付则买方与卖方各付一半。
以上是目前的费用。如有政策新出台另计。
以上是以原产证原价过户计算的税费。 因为现在基本都是按原价过户的。 这样可省去不少税费。
如果按成交价过户,则:
12、营业额。(成交价 -房产证原价) *5.2%
另合同公证则是成交价的 0.3%。
同时也提醒各广大购房者,买房一定要求是按原价过户,否则税费会凭空多出很多。在签定三
方协议合同时要求签一份按房产证原价过户协议。
大家在深圳生活,卖买房子时都要有税费产生的(不过现在很多时候卖方都是实收,那么发生的所有税 费其实都是买方来承担的) ,下面我就给大家详细解释下具体发生的税费:
1、契税 :非普通住宅 3%;普通 住宅 (注 1)1.5%。 (2010年现行优惠政策:首次置业 90平方以下 1%, 90平方以上 1.5%;二次置业 90平 方以上及以下均 1.5%.)
2、印花税:0.1%(卖买双方各 0.05%) 。 (2010 年现行优惠政策:暂免)
3、登记费 50元,贴花 5元。
4、土地交易费。每平米 6元(卖买双方各 3元 /平米) 。
5、公证费:
①全权委托公证费。 400元 /7本 (需要担保赎楼或委托别人代理 )
②买卖合同公证费。过户价的 0.3%。 (外籍人士所缴,含港、澳、台) ,买卖双方有一方都要产生。 ③抵押公证费。买方贷款额的 0.6%。 (外籍人士所缴,含港、澳、台) ,如果买方是一性付款则免。
6、按揭服务手续费:1000元, (卖方红本在手,买方一次性付款的:500元) 。 (此为地产公司的按揭部 收取的)
7、评估费 600元。 (买方贷款超过原登记价的;有些银行会赠送此项)
8、抵押手续费 50元。一次性付款则免。
9、赎楼(赎楼担保费 +赎楼利息 +违约罚金)
①赎楼担保费:欠款额 *1%(融资担保公司收取,有些收 0.8%)
②赎楼利息:(贷款额 *月利率) /30天 *实际天数。 (银行收取)
③违约罚金:因赎楼违约产生的,金额为 1个月或 2个月的月供楼款 , 有些银行更多(建行提前一个 月申请,免收)
10、营业税 (注 2) 综合税率:登记价 *5.2%
(营业税:5%,城市建设维护税 :营业税的 1%,教育费用附加:营业税的 3%)
11、个人所得税:个人为差额的 20%,单位为差额的 15%。 (特区内按原价 过户免征)
12、地产服务佣金。成交价的 3%。不足一万收取一万。 (如果是各付则买方与卖方各付一半)
以上是以房产证原登记价过户计算的税费,可以合理的避免一些很“高”的税费,如有政策新出台 另计。
注 1:
深圳现行确定的享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下 3项条件:
1、住宅小区的建筑容积率 在 1.0以上;
2、单套住房建筑面积 144平方米以下(含 144平方米) ;
3、实际成交价格低于同级 别土地上住房平均交易价格 1.44倍以下。
( 2010年 4月 1日起至下次标准调整为止, 福田区 19830元以下; 罗湖区为 18970以下; 南山区为 18780以下;盐田区 17930以下;宝安区 (含光明新区 )12680以下;龙岗区 (含坪山新区 )11830以下;在此期间 如有调整,以最新公布标准为准。 )
注 2:
自 2010年 1月 1日起,个人将购买住房征收营业税的政策是:
普通住房:超过 5年, 免征;不足 5年,差额征收。
非普通住房:超过 5年, 差额征收;不足 5年,全额征收。
(差额:销售收入减去购买房屋的价款后)
范文二:二手房交易流程
二手房交易流程
① 买方签订《买卖居间协议》,并付意向金10~20万
↓7个工作日
② 卖方接受协议条件,意向金转为定金
↓3日内
③ 买方补足大定50~100万
↓7日内
④ 双方签订正式的《上海市房屋买卖合同》,买方支付满30%房款
↓3日内
⑤ 买卖双方赴交易中心办理:卖方审税缴税、买方购房资格审核事宜
↓15个工作日后
⑥ 买卖双方赴交易中心办理买方缴税、过户事宜
↓20日后
⑦ 买方(或委托丙方)去交易中心领取新产证
↓7日内
⑧ 买卖双方办理交房事宜
备注:这是二手房交易常规流程,其中涉及到买卖双方各自需要,比如,买方贷款事宜、卖方注销贷款事宜等,时间上可稍微调整。
附:
上海市青浦区二手房交易税费:
卖房税费:
1、 营业税:总额*5.35%
2、 佣金:总额*1%
3、 个人所得税:总额* 2%
4、 交易手续费:2.5元∕平*建筑面积
买方税费:
1、 契税:总额*3%
2、 佣金:总额*1%
3、 产权印花费:5元∕张
4、 房地产权属登记费:80元∕件
5、 交易手续费:2.5元∕平*建筑面积
6、 地籍图图纸费:25元∕件
有任何不清楚的地方您随时电话第一别墅王双本15692113897
范文三:二手房交易流程
买二手房注意事项有哪些?
(1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
(2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
(4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利; 还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
(5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
(6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
(7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
(8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气) 费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
(9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
(10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 相关问题: 二手房买卖法律问题攻略 如今,越来越多的市民不再仅仅是遇到二手房买卖纠纷时找律师,而是提前一步,买卖前就直接找律师为交易安全进行把关,至少也会先打个电话咨询一下自己该注意什么问题。这说明大家已经意识到,要避免日后出现纠纷,在二手房买卖之前就要搞清有关法律问题。下面,结合实践经验,律师就二手房买卖中出现的主要法律问题如何解决谈谈自己的看法。 二手房产权多种多样 交易前必须严加审查 目前,市场上的二手房产权性质多样,有的是售后公房,有的是共有房屋,还有的房屋当初单位在分配时是限制转让的。这使得二手房在上市交易时有不同的要求,需要满足不同的条件。因此,在二手房买卖时,上下家必须解除房屋原来存在的买卖限制。 1.“老式私有宅院”需满足两个条件 一般来说,“老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根据有关规定,这类房屋作为二手房上市交易须满足两个条件:一是房屋所有权已经得到有批准权的(一般是区县一级) 人民政府批准出售; 二是如果属于非居住用途的,还需与区县土地局签订土地使用权出让合同,补缴土地出让金; 若仍用于居住的,虽不需签订土地使用权出让合同,但要缴纳土地收益金。满足上述条件,房屋所有人才可以取得土地使用权和房屋所有权证书,房屋才可以上市出售。因此,上下家在交易此类房屋时,应对上述条件如何实现有所约定,以保证交易的合法进行。 2. 售后公房买卖需同住人签字 根据本市的规定,公有独用成套钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构公寓住房以及新式里弄住房可以出售。这些可售公有住房在出售给符合条件的承租人或同住人后,即成为售后公房,可以作为二手房上市交易。根据有关规定,公有住房可以直接上市买卖,在实际操作中,这里包括两个步骤:
第一步是使用权先转为产权,第二步是转为产权后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用权外,同住人也享有一定的居住权,而且这类公有房屋的承租人与同住人之间往往有比较复杂的亲属关系,因此售后公房上市交易,除房产证上记载的产权人签字外,还需同住人签字同意。如未经同住人同意,售后公房的买卖很难成功。
购买二手房查看清楚以下几部分
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。
2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。 3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。 4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。
一、求二手房贷款流程及首付比例 ?
1:到房管所查询房屋是情况,是否已办理过抵押登记等情况。
2:是先要咨询一下管中各家银行的情况,小银行更容易放出款来。
3:当这一切都搞定了就可以与签定合同下定金,然后过户。
4:拿着过户时在房交所也具的回执向银行申请贷款,提交银行所需要的资料。
5:银行审核资料,资料合格然后请评诂公司对房屋进行诂价。
6:银行放款给卖房人。注意是直接打到卖房人的银行卡上的。
2手房首付30%。基本流程如下:房产交易中心查询档案-带上身份证、户口本、结婚证、收入证明、半年任意银行卡流水单去银行申请贷款-银行查询借款人信用记录决定是否受理-买卖双方签订合同办理首付资金监管-银行委托评估公司出现场决定贷款额度-缴税-办理过户-领取房产证-办理房产抵押手续-出他项权利证书-银行放款。
二、一般的情况购买二手房,交易过户需要交纳的税费: 一、 买房人应缴纳税费: 1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%) 2、 印花税:房款的0.05% 3、 交易费:3元/平方米 4、 测绘费:1.36 元/平方米 5、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。 二、 卖房人应缴纳税费: 1、 交易费:3元/平方米 2、 印花税:房款的0.05% 2、 营业税:差价*5.5%(房产证满5年的) 3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除) 中介费:一般是房款的2%~3%(买卖双方共同承担)
三、南昌个人二手房具体流程是什么?
1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: (1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交
价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 (4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 (8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 2、二手房交易十项注意 (1. )房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2. )房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3. )交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4). 土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (5. )市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6). 福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7. )单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9). 中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10. )合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 3、北京:二手房买卖可找银行做付款中间人 首次做生意的两个人由于相互之间不了解,对交钱付货的安全没有十足把握,尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金,或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做,似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务,从房产、汽车,到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。 以二手房交易为例,买卖双方达成购买协议后,买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金,并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管,等到交易完成后,银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。 传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易 交易费用 流程 交易费用 流程
范文四:二手房交易流程
按揭贷款的手续.
(一)
卖方 :
夫妻双方身份证、户口、婚姻状况证明(结婚证 单身证明 离婚证明 丧偶证明 未在婚证明)原件及其复印件,产权证原件及其复印件。如本人不能到场,还需要代理人持经公证处出具的委托书原件复印件及其代理人身份证、户口原件及其复印件。
买方:
夫妻双方身份证、户口、婚姻状况证明(同上)原件及其复印件,收入证明 银行流水(近半年的) 一寸照片(夫妻双方)买卖合同 首付款票据 首付款来源 六分名章 资金监管凭证(以上为建行政策)
按揭贷款的流程:
买卖双方拿好手续到银行初审,审批买方的贷款资格- 投件更名- 出现场- 取新产权证- 约评估公司- 借款人到银行签借款协议、抵押协议、保险协议- 投抵押- 抵押出现场- 取他项权证- 放款 -清费- 终结
(二)
⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;
⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请,并提供有关证明材料; ⑶ 买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估;
⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析,出具《法律意见书》;
⑸ 贷款银行进行审批,通知借款申请人是否同意贷款;
⑹ 买卖双方办理产权过户手续,过户后,借款人到银行办理贷款手续; ⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;
⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续; ⑼ 借款合同生效后,贷款银行根据借款合同划付资金;
⑽ 借款人按月还款;
⑾ 借款人还清贷款本息,解除抵押担保。
二手房过户手续
二手房过户买卖双方所提供材料
卖方:
1, 房产证(共有证):
注:如果是房改的,另外复印房改页面(继承离婚和原市区发的证不需要换证, 如换过了需调原两证)
2, 土地证:
3, 身份证:(夫妻双方)
注:过户如果有代理人,还需要代理人身份复印件及委托公证书;如为拆迁房,则需户表中所人员的身份证复印件
4, 结婚证(或单身证明、离婚证明):
注:结婚提供结婚证明;离婚需提供离婚证明,离婚前买房需提供财产判决书或离婚协议(盖民政局章) ;丧偶提供配偶死亡证明和继承公证书;存在产权继承的要先换证;换证后方可办理贷款、过户。如丢失到原婚姻登记的民政部门补办,其他证明方式不被承认。 5, 户口本或户籍证明:
注:未婚户口,户籍证明必须体现未婚,否则另外开单身证明;夫妻双方户口簿复印在同一张纸上;离婚户口本上显示离异;丧偶户口本上显示丧偶;户口本上未体现离婚、丧偶,需派出所出具证明。
商品房: 原购房合同、发票、契税单、维修基金发票(没有的需要调档、补交维修基金)。购买车库、阁楼合同(无发票去房管局调档,无契税单去契税征收管理所出证明,都不能提供的按照当时政策补交;有车库阁楼的还要提供房东合同)
房改房: 房改协议、公有住房出售专用收据(专用解款单不行) (原件或相关调档材料),无契税单 。
拆迁房: 拆迁协议、动迁办盖章的拆迁测量表、测量表上所有人都到场都提供身份证户口本结婚证, 有未成年人到个区公证处做抚养声明公证、有死亡的做继承公证, 到派出所调所有人信息的户表。市区的:(拆迁协议满五年有入住满五年证明:居委会证明或五年前水电煤发票等可免个税);契税单(若安置面积大于拆迁面积的,超出面积按照当时政策交契税)
买方:
1, 身份证:
注:夫妻双方身份证所有产权人,如果有代理人,还需要代理人身份复印件及委托公证书;
2, 结婚证明(或单身证明、离婚证明):
注:结婚需提供结婚证明;离婚需提供离婚证明;丧偶提供配偶死亡证明; 3, 户口本或户籍证明:
注:未婚户口户籍证明必须体现未婚,否则另外开单身证明;夫妻双方户口簿复印在同一张纸上;离婚户口本上显示离异;丧偶户口本上显示丧偶;户口本上未体现离婚、丧偶,需派出所出具证明
4, 收入证明: 单身共有提供各自收入并为月还款额的2倍、单身证明;夫妻 双方收入证明(A4纸打印盖公司公章或人事章)贷款才有
5, 学历证:含学位证和毕业证或户口本体现学历 贷款才有
6, 暂住证:外来人员需提供
7, 首付款收据:复印件上印客户联,财务章必须印清晰
港澳台及外籍人士--购房提交资料
对于华侨、港澳台及外籍人士来说,在购买二手房过程中重要就是如何提交资料以及提交什么资料的问题了,这直接关系到消费者能否快速、有效实现置业计划。境外人士购买二手房需提交的资料归纳如下:
1、身份证明:
港澳同胞:中华人民共和国香港(澳门)特别行政区护照或居民身份证或往来大陆通行证。
台湾同胞:台胞证或旅行证或经确认的身份证明。
外国人:护照和外国人居留证(无外国人居留证的提交中国公证机构的护照中文译本)。
2、提交南京市涉外项目国家安全审查批准文件。
3、需要进行译名公证。
4、提交证件中有外文的,应同时提交经公证的中文译本。
如果需要贷款,还应提供如下资料:
1、贷款人的收入证明及营业执照(盖章/需有当年年检页)、学历证明及资信证明(针对贷款额度比较大的);
2、合法有效首付凭证; 港澳台同胞:提供居住证或暂住证、往来大陆通行证、大陆就业许可证、户口本(红黄本)、结婚证(离婚证/单身证明)。
备注:
1、台湾人不能申请贷款;(华夏银行和中国银行可能能批)
2、外籍人士的收入证明若不是北京的证明还需要提供下述资料:
1)真实性公证;2)在当地有担保人(亲戚或朋友);3)如果是外文证明,需进行中文翻译
外籍人士置业流程与须知
外籍人士买房现象越来越普遍,他们所享受的相关政策与国人基本相同。但受身份、国籍等因素限制,外籍人士买房时,程序上还有一些特殊性,需要提供更多的资料,买卖合同也必须经过公证处办理公证手续。
提醒一:明确委托代理人权限
>> 代理购房人向银行借款过程中有关合同公证,抵押登记,保险等有关贷款事宜。 >> 借款发生后,也可按期由代理委托人(购房借款人)还款;借款人在银行开立活期储蓄帐户,委托代理人每月将所需还款额存入活期储蓄帐户。
>> 如发生个人住房贷款逾期,时间超过六个月,借款人授权委托代理人全权处理委托人所购物业。支行通过与委托代理人联系,即可处分抵押物业,保证逾期催收成功。 提醒二:外籍人士申请贷款所需资料
>> 护照、中国大陆有效居留证原件及复印件。
>> 婚姻证明原件及复印件。需经我国驻该国使、领馆认证的居住国公证机关出具的婚姻状况证明或该国驻华使、领馆出具的婚姻状况证明( 包括本人无配偶的证明),如为英文版本的,应附外事办出具的中文翻译件。
>> 申请人或共有人不能亲自到现场办理按揭贷款的:
①已婚人士:夫妻双方不能同时到场的,不能到场的一方可签署《授权委托书》委托其配偶办理(夫妻双方至少一方亲自前来),该《授权委托书》应经该国公证机关公证,且经我国驻该国使、领馆认证;或由我国驻该国使、领馆进行公证;或由该国驻华使、领馆进行公证(如为英文版本的,应附外事办出具的中文翻译件,并加盖相关印章)。
②未婚人士:外籍人士如系未婚的,只能委托直系亲属代为办理,《授权委托书》要求同上。
提醒三:贷款成数、利率
>> 外籍人士在大陆买房,虽然贷款成数与国人相同,但银行贷款有多种选择,币种上既可选择外币也可选择人民币,21世纪不动产金融部赵先生建议外籍人士选择人民币贷款,这样不必操心外币与人民币之间的转换,更避免了汇率的变动。
>> 外籍人士贷款利率享受与国人相同的待遇,按照人民银行规定的个人住房贷款利率执行。国家规定利率5年以上6.12%,第一套住房贷款利率优惠10%,降为5 年以上5.508%;如为第二次购房贷款不执行优惠利率,同时随利率调整而变动。
提醒四:合同必须执行公证
与中国人买房最大的不同,境外自然人、法人和其他组织买卖商品住房签订的合同,需要办理合同公证手续,这个公证是强制性的。据上海市公证处介绍,境外人士在办理合同公证手续时,有五个方面需要注意。
>> 境外自然人、法人和其他组织买卖商品住房的,统一由上海市公证处对合同进行公证;境内外人买卖非商品住房外销房的以及境外人买卖非商品住房内销房的,仍按原规定由市公证处对合同进行公证。
>> 作为购销主体的“境外的自然人、法人和其他组织”大致有这样几种:外国公民、港澳台地区公民、持有中国护照并在外国取得永久居留权的人士、其他境外个人、在外国和港澳台地区登记、注册的法人和其他组织等等。
>> 办理涉外房地产买卖合同公证所需的证明、材料有明文规定。对买方而言,如为自然人的,依不同情况需要提供户口簿、身份证、护照、台湾居民来大陆通行证及其他身份证明(如境外居留证等);此外,若委托他人代办公证的,还需提交有效的委托书。买方如为法人或其他组织的,则需要提供营业执照、法定代表人/负责人的身份证件;若委托他人签约和代办公证的,还应提供法定代表人/负责人有效的委托书和代理人的身份证件。
>> 对房地产商而言,如办理预售房产公证的,需提供商品房《预售许可证》;如办理出售房产公证的,需提供《房地产权证》。
>> 而对《买卖合同》卖方而言,应提供《房地产权证》和当事人身份证件等(具体要求同买方)。双方当事人需亲自到场在公证员面前签订合同。如有特殊困难的,公证员可上门受理。
贷款篇:二手房买卖贷款
1, 贷款材料:上面材料准备齐,在到银行签一份申请书和谈话笔录就可。
2, 贷款比例:二手房按揭贷款45-90平米首付2成,其它视情况而定, 3, 公积金贷款:
申请住房公积金贷款应同时具备以下四个基本条件: ⑴借款人申请之月前按期足额缴存住房公积金六个月以上;⑵购房首期付款,新 建 普通住房不低于20%,二手房(存量成套住房)不低于30%。⑶能够落实贷款担保;⑷借款人和配偶及其他共有产人均没有住房公积金贷款债务,个人信用状况良好。
贷款额度同时按以下三种方式计算,取最小的一种为最高限额:
⑴借款申请人缴存住房公积金的月工资基数或月工资基数之和×35%(规定 比例)×12(月)×贷款年限(年);
⑵新建普通住房总房价的80%以内;二手房购房款、自(翻)建住房评估认定价的70%以内;
⑶贷款最高额度。最高额度由住房公积金管委会规定,目前苏州市新建普通 住房每笔不超过50万元,二手房每笔最高不超过35万元。如借款人及其他共有人仅一人符合贷款条件或无配偶的,新建普通住房最高不超过30万元,二手房、 自(翻)建住房最高不超过21万元。
交易综合管理费:6元/㎡(私产房)/3元/㎡(房改房)
契税:普通住宅1%*(成交价与评估价最高值)非普通住宅2%*(成交价与评估价最高值) 工本费:80元(没个区价格不一样)
抵押登记费:80元 不贷款没有
物业维修基金:2%*原成交价(一般的都交过 个别拆迁房可能有)
过户评估费:0.5%过户评估价
贷款评估费:0.3%贷款评估价(不贷款没有)(这两个费用一般是中介公司收取的) 个税:(成交价—原购房价)*20%或按核定的1%
营业税:不满2年(转让收入减去住房原价的差额的5.55%)满2年免征营业税 贷款服务费:贷款额的1% 个别房子 视情况而定
个人所得税免征须满足两个条件:1. 个人转让自用满5年(房产证满5年或者契税单填发日期满五年,且必须为同一姓名)2. 家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税(判断是否唯一,需身份证、户口本等其他相关材料均无体现第二套房屋地址)
买卖双方材料齐全--->网签(双方)---资金托管——贷款---->过户签字(买卖双方夫妻)--“出两证, 他证--->托管中心领款 (卖方银行卡持卡人)
过户签字, 资金托管:买卖双方客户(夫妻双方)携带买卖双方夫妻双方的身份证、户口本、结婚证;买卖双方的中国银行或工商银行卡(最好是存折,借记卡也可,但是信用卡不可。)及过户评估费、印花税到房管局现场
交税:交税人(不是本人也可)到房管局缴纳即可。所交税费包括:营业税、个税、契税、转让费、登记费、抵押登记费。
托管中心申请款:卖方产权开户人带身份证、托管协议、托管凭证、银行卡
范文五:二手房交易流程
一、咨询:为您解读中介机构九大常用“俗语”
在买卖二手房时,中介口中五花八门的俗语总是让一些买家摸不着头脑:什么是地铺、直营地铺、加盟地铺?什么叫洗盘、跑盘、封盘?什么叫跳盘、跳客、跳单?了解这些常识,相信会对二手房买家有所帮助。
【地铺】经纪公司下属分支机构,在内地叫门店,是指专门从事二手房交易的办公场所。
【直营地铺】属于经纪公司的一个直接管理、管理机构.
【加盟地铺】因资质或其他问题而加入品牌中介公司的一种方式,目的在于规避市场风险、利用品牌效应,但上级公司但不直接参与经营管理。
【洗盘】中介工作人员通过业主资料或其他途径,来了解房屋的最新动态和基本情况。
【跑盘】通过走访和打电话了解楼盘信息。
【封盘】这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略,封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。
【跳盘】同行挖走业主房源。
【跳客】通过同行挖走其客户资源。
【跳单】买卖双方通过中介搭建平台之后,两者“过河拆桥”私下交易。
二、登记 如何找到满意的二手房源
如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事,那么,住在杭州网给您提示的几种方法去做。
一、注册成为住在杭州网的会员,在服务区里登记二手房求购信息,让卖主竟相与您联系。在住在杭州网上登记非常容易,只需把您的购房要求填写在登记表中,大量希望通过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息,而且主动跟您联系。登记完全免费!
二、主动出击,寻找房源。可以通过住在杭州网的数据库查找出售信息,无论您是不是会员,都可以查询到来自卖方的第一手信息。
三、您还可以运用其他的方式,如到报纸上登广告,查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事,托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过,在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下,我们也提醒您必须小心行事。
三、配对 挑选房源时注意的四大因素
在您挑选房源的过程中,您应该注意以下因素:
价格:如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然,最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)
交通状况:衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素,四通八达、进出方便,有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。
社区环境:在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素,小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构:户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求,如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
四、看房 怎样看房
怎样选择现房?
选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等,是家人经常活动的空间,直接采光可以避免白天开灯,节约能源。另外,阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局,它不仅加大人们活动的空间,而且能增加卧室的私密性,保持家庭温馨的味道。
厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面,因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间,这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件,其实再小的空间,加装一个男用小便斗也不算什么,而它的用水量比用坐便器节省90%,另外,毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方,这些都要求卫生间布局合理。还有,通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱,以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能,是房屋必备的硬件,选房时应格外注意,特别是房屋的外墙,它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
五、满意谈价 购房杀价有哪些窍门?
有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了,这话不无道理,对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。最后,心要“狠”,狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。
1、看房屋。房子是实物,一切都可收入眼中,看房子里,应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈,同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。
2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强。
3、让卖主知道你购房是自住,非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家,一可卖得高价,再者比较简单。二要摸透卖方心理:
4、卖方多久内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要,愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。
5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折,遇此情形,是你罢手或者转向的时候。
6、定金方面。定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。
杀价原理:
1、暴露房屋的缺点,对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
2、拖延战术。若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间汇集资金等,等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。
3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
4、欲擒故纵。对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。
总之,杀价的方法很多,买主只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。
六、定金 “两个定金”作用大不同
定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题,主要原因是上下家没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的,在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在上下家对中介进行委托的过程中,用来担保上下家在约定的时间内,按照约定的条件,到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时下家反悔不来与上家签订买卖合同,要承担定金被上家没收的风险,如上家反悔不签《房地产买卖合同》,要承担双倍返还定金的责任。
第二个定金出现在《房地产买卖合同》中,用来保证买卖合同签订后,上下家能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约情况,违约方要承担相应责任。
当然,上下家也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》,在合同中也可以约定定金条款,用来保证签订合同后,双方能够按照合同的约定履行各自的义务。
[Step7] 签定意向:买卖双方签订书面协议预防发生纠纷
专家建议:中介要与买卖双方签订书面协议预防发生纠纷
案例回放
陈先生想通过某地产公司买房,房地产经纪小吴带陈先生考察了数十个楼盘,并在地产公司签订了《居间服务委托书》,留下了其身份证复印件。随后陈先生在房地产经纪人员的带领下看了《居间服务委托书》上所签订的物业,当场表示其非常满意。签合同当天,陈先生与业主见面了,陈先生借故说未带定金改日再签,便与地产公司失去了联系。事后地产公司才发觉陈先生与业主已私下成交该物业。地产公司遂起诉至法院,法院判令陈先生赔偿地产公司的佣金。
“作为房产经纪人,为一套房子带十几人次甚至几十人次去看是很正常的,一趟一趟地跑,辛苦了半天客户却‘跳单’了,什么回报也没有,这种辛酸谁能体会?”提到二手楼市场的“跳单”现象,大部分房产经纪人都是有苦难言。
我们通常所讲的“跳单”,指的是需要购房的客户通过中介公司获悉相关信息后,买卖双方跳过原先中介公司,私下达成买卖协议或者与其他中介公司成交,不向原先中介公司支付中介费用的事件。在如今的二手房买卖中,“跳单”现象屡见不鲜。有房地产经纪从业人员说,一个月中,因为“跳单”引起的佣金损失或是经纪纠纷不仅影响了正常工作的开展,而且耗费的精力无法用金钱估算。 为何“跳单”?房地产买卖中,买方、卖方、中介公司三方诚信守法是促使二手楼买卖成功的根本保证。在通常的消费过程中,我们或许会更多地关注中介公司是否设下“陷阱”,而作为消费者,为了逃避相关费用,在交易过程中同样会想法设法跳单。 律师观点
这个就是典型的消费者“跳单”案例。世华地产法律部分析认为,看楼前签订《居间服务委托书》,说明中介公司已经有了强烈的法律保障意识。《居间服务委托书》是对中介付出的劳动和服务的确认。建议中介公司与卖方签订《客户确认书》,将业主姓名、物业名称分别相应予以确认。根据《合同法》第426条的规定“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”。
为此,律师建议,在宣扬房地产中介诚信服务的今天,中介方在提升自身服务规范操作的同时,也不能对买卖双方不守信的“跳单”行为听之任之。为防止“跳单”,中介方要尽量与双方签订书面协议,从而获得中介方促成双方交易的有利证据,最大限度降低中介方的法律风险。
[Step8] 签合同: 怎么签订二手房合同
在二手房交易过程中出现的纠纷,其实有很多由于买卖双方不熟悉房屋买卖流程以及注意事项,结果导致自己的权益受到损害。那么,买方和卖方应该注意哪些问题,才能避免自己的权益受到不必要的损害呢?对此,立超房屋有关人士就签约过程中可能出现的相关侵权行为作了相关介绍,提醒广大读者注意。
首先,买卖双方应该约定房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付等内容。值得注意的是,如果房屋转让价中已包含转让房屋固定装修及附属设施,则在签《买卖合同》前,应该在中介的证明下将该房屋内的家具及设施进行仔细清点,并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后,买卖双方签字确认,以避免今后产生不必要的分歧。
其次,买方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益。
●做好卖方的产权调查,以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。
●钱款分批支付,一般签约当日首付30%,取得收件收据时支付60%,产证办理完毕支付最后10%。
●在卖方存在抵押的情况下,确定卖方撤销抵押的时间。
●约定卖方户口迁出的时间,一般约定为签约之日起15个工作日内。
●卖方的产证存放在中介公司,降低一房两卖的机率。相关案例:
赵先生在中介公司的介绍下看中孙小姐的某处房产,成交价格为100万元,签约当天赵先生支付房款的30%,即30万元整。不料事后,在交易过程中发现孙小姐的该处房产已被法院司法查封,1年后才可以解除司法限制。
上述案例可以看出,对房屋的产权调查是签约之前必不可少的程序,买家尤其需要注意。
再次,卖方应注意下列问题以维护自身权益。
●对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。
●在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。
●实行买方押款签约,即在卖方有贷款抵押的情况下,买方的首付款暂时存放在中介公司,待卖方还款撤押时,中介公司携款陪同。 ●依现今的贷款政策,买方已有两套以上贷款记录(含两套)且尚未结清又进行按揭贷款的,可能导致银行拒绝通过其贷款资格。 ●当合同转让价与评估价不一致时,沪上银行对贷款采取就低原则。如果合同价格远远高于评估价格,则会导致买方贷款额度不足。 ●注意买方改变贷款额度的情况,比如买方原定贷款7成,而实际签《借款合同》时仅仅贷款了5成。所以需要在合同中约定“若乙方改变贷款额度或贷款不足,乙方须于取得该房屋《收件收据》当日,以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”。相关案例: 孙太太在中介公司的介绍下看中了王小姐的某处房产,成交价格为150万元。签约当天孙太太支付房款的30%,即45万元整,105万元由孙太太贷款。事后交易过程中,银行发现孙小姐的该处房产的评估价格仅为126万元整,按照就低不就高的原则,孙太太的贷款金额实际为88.2万(126×70%)。这就与孙太太预期的贷款金额有很大的差距。幸运的是,王小姐在中介公司帮助下,在签约当日在合同中写明了“若乙方改变贷款额度或贷款不足,乙方须于取得该房屋《收件收据》当日,以现金方式支付完毕除贷款额之外的所有房款”的条款,完好地保护了卖方利益。
[Step9] 按揭:申请个人住房贷款需要办理的手续 申请个人住房贷款需要办理的手续
借款人提出申请并提供以下材料:
借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表,并提供以下材料: 本人户口本、身份证或其它有效居留证件;
职业和收入证明;购房合同或意向书等有关证明材料;
占房价款30%的首期付款证明;
建设银行经办机构要求提供的其它材料。
办理手续
调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。
审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。
借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。
借款合同生效,资金划入开发商账户。
借款人如何偿还贷款
借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息
[Step10] 首付:贷款的条件及要求贷款的条件及要求
1、商业贷款或铁路公积金贷款
A、首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户,商定具体工作日转付;
B、按揭贷款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。月底不放款,5个工作日顺延,铁路公积金余款支付方式参照省公积金;
C、商业贷款(免交保险费、公证费)
a 90㎡(含90㎡)以下30平方以上,具有稳定收入,无不良记录及无其它贷款记录的优质客户可以首付三成,贷款七成; b 90㎡以上,具有稳定收入,无不良记录且无其它贷款记录的优质客户至少首付三成,可贷款七成;
2、省、市公积金贷款共同的基本条件(公积金贷款部分交纳保险费、公证费)
A、在杭州连续缴满一年,月缴额满196.5元,个人或夫妻2人贷款额不超出30万;
B、在杭州连续缴满一年,月缴额满393.0元,个人或夫妻2人贷款额不超出50万;
C、年龄条件为:男60岁;女55岁。
3、省公积金贷款或省公积金加商业组合贷款
A、首付款可以三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户,商定具体工作日转付甲方;
B、按揭款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕5个工作日内转付出让方。每星期指定日期放款,月底不放款,5个工作日顺延;
C、全部用省公积金贷款只能为成交价的一半;贷款期限+房龄不超过40年
D、萧山、余杭区的二手房一律不能申请省公积金贷款;
4、市公积金贷款或市公积金加商业组合贷款
A 首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户,按银行工作日要求转付甲方;
B 按揭款于购买方的房屋所有权证、契证、国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。月底不放款,5个工作日顺延;
C 95年前的房屋,首付四成;95年后(含95年)的房屋,首付不低于三成。均与面积大小无关,贷款期限最长不超过30年,贷款期限+房龄不超过40年;
D 在余杭、萧山、临安、富阳、桐庐、建德、淳安正常交纳市公积金的,在杭州购房的可以申请市公积金贷款
5、注意:所有贷款额必须为整数即千位数以上(首付款允许有百位数)。
[Step11] 评估:为什么要进行房地产评估为什么要进行房地产评估?
买房、卖房
交易双方为确定合理的交易价格,可以委托评估事务所进行评估,以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解,期望值相差太远而影响交易的正常进行。
缴纳房产税费
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于市场价值,会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
申请银行贷款
向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。 解决房产纠纷
发生房地产纠纷时,可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
[Step12] 验证:如何审核卖方的房产证如何审核卖方的房产证?除已购商品房外,以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。
对这类房产的审查包括以下几点:
(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样,则表示该房屋以成本价购买。
(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如:“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。
另外,以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的,需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》,原产权单位盖章同意后就可上市交易。
审查内容包括:
(1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样,则表示该房屋以标准价或优惠价购买。
(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
当然,产权证一定要看原件,同时应到有管辖权的部门,房屋所在区县房地局查档,以最终确认,该房屋是否具备上市交易的资格。
[Step13] 过户:二手房过户DIY分九步走
“我最近要买房,正好朋友有套房子打算出售,户型位置都挺让我满意的。像这种私下的成交,房产过户应该怎么办理?”日前,读者范先生打来电话询问。
像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户DIY,就是房产中介业俗称的“手拉手”方式。交易一套七八十万元的二手房,单方的中介费在七八千元左右,一些购房者觉得中介代理费高,宁可选择自己跑腿办理办证、过户、交税的整套程序。房产过户到底怎么DIY?有关人士提醒说,这意味着交易双方必须有足够的精力和时间,因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂,涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方,碰上房子产权有问题的,还要去产权交易中心查产权。当然,如果不怕麻烦,也完全可以自己来。 交易DIY分九步走
从买卖双方看房开始直到房款两清,手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么,只有流程手续对了,才会少走冤枉路。 第一步,买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键,否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。
第二步,签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间,并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。
第三步,找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。
第四步,贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。
第五步,按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。
第六步,将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口,拿受理单。
第七步,凭受理单到农税中心缴纳相关税费,拿完税契证。
第八步,凭完税契证到房管部门办理房产证。
第九步,凭完税契证到土管部门办理土地证。
走完这些步骤,房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。
两个细节一定要注意
由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生,因此一些细节一定要在签订合同时注意,尽量避免纠纷。
首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关,二手房手拉手交易者必须自己“动手”,了解房屋的准确面积,房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。
在确定房屋面积时,由于有些房子年代比较久,有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象,比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积都不该计算在内。
关于屋内的设施,业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证,房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时,屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。
其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种,而且针对不同类型不同情况有不同税费政策,要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任,但到了真正交纳税费时,因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。
在整个交易过程中,涉及的各项费用并非一次性收取,因此事前双方必须明确所有明细费用,以避免中途添加各项杂费,给交易带来后遗症。
业内比较规范的做法是,交易每进行一步,中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下,可注明在办理立契过户当天,客户支付业主百分之多少的房款,最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。 二手房过户DIY省钱但费力
尽管自己办理二手房过户,可以省下一笔不菲的中介费,但是由于中间涉及到很多部门和相关专业知识,对于普通购房者来说,这是一件省钱但费力的事情。
其实,对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说,比较好的方式是委托中介公司办证。目前多数中介公司都开展了手拉手业务,其中既有纯粹办证业务,也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。
纯办证的话,目前收费普遍在300~400元/套左右;而如果是综合业务,由于整个程序与通过中介买房相比只是省却了前期的看房、产权确认等步骤,因此收取的费用约为普通中介费的8折。
[Step14] 物业交割:水电气等的过户一个也不能“忘” 物业交割
审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。
①物业管理费,包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等,直接与小区物业公司联系即可;
②水费记好表数,(物业公司不代收的话),必须与自来水公司联系;
③供暖费按年交,从每年11月15日到次年3月15日,共计四个月,一般由物业公司收取;
④天然气记好表数,(物业公司不代收的话),必须与天然气公司联系;
⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费;
⑥交钥匙,提示购买人换锁心;
⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。
[Step15] 领证:八种方法识别真假产权证
从南京市房产局获悉,近期在房屋交易中出现了房屋权属证书造假现象,一些不法人员非法伪造和使用房屋权属证书。专家介绍,辨别真伪产权证有8种方法:
一看封皮。真的产权证封面硬实有纹理,摸起来有凹凸感,颜色鲜艳(深红色),字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑,颜色暗淡(暗红色),封皮较软。
二看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸,类似人民币的水印制作,图案为别墅、大厦两种,其识别方法类似人民币的水印头像,只有在灯光下才能看出来,而假产权证的水印模糊不清;真产权证纸张光洁、挺实,用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软;
三看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”字样,立体感强,字迹清晰,容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一;
四看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章,因为纸张较薄,在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。
五看注册号。真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的,呈线状,手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的,手摸起来没有凹凸感;
六看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐,而假产权证的内页都是用胶水粘上去的,缝线也很明显;
七看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括:产权来源和其中分摊面积等,而假产权证中附记有些为空白;
八看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸,纸张较厚,而假证的图纸很薄,类似一般的A4纸厚度。
[Step16] 打余款:二手房贷款免担保要小心余款拿不到二手房贷款免担保要小心余款拿不到
原本为了省800元的二手房贷款担保费,却不料招来几十万元的损失。南京市房管局人士近日对记者介绍说,目前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保,导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。
据介绍,目前二手房交易贷款通常采用的方式是:卖方先将房屋产权过户到买方名下,凭着已是买方名字的产权证,将卖方的土地证过户到买方名下,买方拿到土地证,再凭着已经在买方名下的产权证和土地证,到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续,然后银行才能发放贷款,这个过程快则半个多月,多则近1个月。也就是说,买方只需支付卖方40%左右的购房款,就能够获得房屋的全
部权利证书;卖方已经失去了房产的所有权利,却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。在这一过程中,如果出现买方的银行贷款未获批准等情况,卖方就不能拿到剩余的大部分房款。
对此,房管部门人士提醒:二手房交易贷款应通过有资质的担保公司,由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任,银行放款给担保公司及时支付给卖方,卖方领走房款后,担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样,可能出现的各种风险都由担保公司来承担,同时担保公司还会控制所有后续手续的办理,保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。
·二手房按揭流程图
·二手房按揭收费标准
·二手房过户收费标准
·二手房买卖注意事项
(1)房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。> (4)土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
(5)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9)中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
(10)合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
签订二手房买卖合同应注意的事项。
一、双方当事人的基本资料:具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件;属共有财产的,共有人也应到场,并在买卖合同上签字,不能到场的,应出具公证委托书。
二、标的:本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,在买卖之前,应详细查看房屋的房产证和土地证原件,确保出卖人合法拥有房屋。
三、价款:价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。在二手房买卖过程中,通常是一次性付款的,但也存在着出卖人在出卖房屋时,有部分银行贷款不能清偿的情况。由于办理过户时要求取消银行抵押,出卖人又无力清偿贷款,而要求买受人替他先行还清贷款的,应注意交易安全。还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款,这两种情况下,最好是由中介机构提供担保。 四、履行期限、地点、方式:这里主要写明交房时间;房屋附属物品的归属;水、电、物业管理等的交接;办理房屋过户时相互配合与协调的问题;交易税费、其他费用分摊责任。这里尤其要注意的是税费的分担,通常二手房买卖过程中,约定卖方净得款最为简洁。
五、违约责任:规定哪些是违约情形;违约责任如何承担;违约金、订金、赔偿金的计算与给付;规定免责条款;如有担保,应规定担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。 六、解决争议的方式:这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。通常情况是约定仲裁,这样可以保证争议的及时解决。
七、合同生效条款:双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款:按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。 九、合同的变更与转让:主要是约定合同变更与转让的条件,不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件:在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。目前,二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属,列明随屋赠送的物品清单。
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