范文一:最高最佳使用分析
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最高最佳使用分析
最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行的前提下,能使估价对象的价值达到最大化的一种最合理使用方式。通常有以下四种使用方式可供选择: (1)保持现状利用;
(2)装修改造利用;
(3)改变用途利用;
(4)重新开发利用。
通过考察分析,我们认为估价对象保持现状利用,即继续用作写字楼为其最高最佳使用方式。这是因为:
1. 估价对象权证限制用途为写字楼,符合法律上许可前提;
2. 估价对象按写字楼用途设计,物业内部组合均衡,与外部环境协调,符合写字楼技术标准;
3. 估价对象按目前用途利用,能产生最高经济收益,经济上可行。”
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中,房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项:(1)估价假设和限制条件的特殊要求;(2)估价原则的特殊要求;(3)估价结果披露的特殊要求;(4)估价对象变现能力分析;(5)相关风险提示;(6)附件的特殊要求。
报告中的“变现能力分析”原文:
“(四)变现能力分析:
房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、通用性:委估对象土地用途为工业用地,其建筑形式符合一般工业楼宇需要,故通用性较强。
2、独立使用性:估价对象为工业楼整栋中的部分房地产,其使用及经营受其它房地产的影响,故独立使用性一般。
3、快速变现价值:假定在估价时点强制处分估价对象,因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素,将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况,预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。
4、清偿顺序:在估价时点本次评估物业未设定任何抵押权,估价知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费。”
2.本报告提供的评估价值为房地产抵押价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下估价对象于估价时点的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
所谓法定优先受偿款,是指假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。
4.估价报告使用者应合理使用评估价值,同时应关注估价的假设和限制条件,关注当房地产抵押估价报告设定的估价时点至抵押登记之间是否会出现估价对象实物或权益状况的变化。 5.定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
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6.根据委托方提供产权资料,委估对象权利人为上海**城建配套发展公司,经评估人员实地查勘,估价对象于估价时点作为宾馆酒店用途处于正常使用中。
3.估价报告使用提示
(1)本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格,因为时间的变化,估价对象的状况可能发生改变,房地产市场状况也可能发生改变,估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。 (2)抵押期间可能产生的房地产信贷风险有:
市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标,易受房地产行业经济“泡沫”的影响。
项目质量风险。项目的工程建设质量、选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。
道德风险。道德风险通常出现在房地产开发企业和银行自身两个方面。包括房地产开发企业的骗贷行为和银行内部人员对信贷资金审批权利的徇私行为。
技术性风险。指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。
经济风险。主要是房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。
政策性风险。主要指货币政策、财政政策、政府对房地产行业的产业政策等其他相关政策的影响。
(3)委托方应该遵循谨慎原则,在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上,合理使用本报告评估值。
(4)由于房地产抵押贷款周期较长,房地产市场不断变化,委托方在抵押期内,应定期对估价对象抵押价值重新评估;在房地产市场出现明显波动时,也应该对估价对象抵押价值重新评估。
4.估价对象抵押价值下跌的风险分析
(1)贷款效应分析
该企业抵押标的物符合区域城市规划的要求,有利于改善该区域商业配套设施质量,企业的发展建设具有良好的社会效益。
B.该企业贷款风险主要来自市场方面,该企业从事的房地产开发行业存在较激烈的竞争,在湖北的省会城市武汉市,由于房地产升值空间普遍被认为较大,这种竞争更加激烈。同时,基于目前武汉楼市整体平淡,故提醒拟贷款银行有必要做好应对性措施。
C.项目贷款额度的确定,谨防抵押率偏高,抵押担保能力不足。
D.在评估期日2009年1月19日以后,是否存在其他应付账款,若存在可能要进行清理,对银行贷款资金的还款来源有一定的影响。
(3)风险防范措施
A.针对市场风险,银行方面应对该企业的市场推广与研发工作予以足够的重视与关注,并提醒企业快速实现资金回笼与再投入。
B.依据委托方贷款额度要求,判断抵押物担保能力情况,对于担保能力不足的,
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建议银行方面要求委托方追加抵押物或减少贷款额。
C.建议银行方面对委托方的资金使用进行监管,保证专款专用,防范资金使用风险,并根据实际情况,适时调整贷款方式;为防范贷款风险,减轻企业的还款压力,可以要求企业适当增加其它还款来源,或适当延长借款期限。”
“(三)风险提示:
1.房地产抵押期间, 相关当事人的生产经营活动中,因正常或非正常使用、维护不善及不能获得赔偿的意外事故等可能使抵押房地产的价值发生一般损耗或严重减损,请估价报告使用者应给予关注;
2.因社会环境、经济环境、法律环境变化导致房地产市场的供求关系发生结构性或者根本性变化有可能使抵押房地产的价值发生减损;
3.因相关法律法规变化而使抵押房地产的部分或全部不适合设定抵押,出现已抵押房地产的市场价格没有大的变化而其抵押价值却发生较大减损的情形;
4.本评估报告的估价时点为二OO九年五月**日,报告出具日为二OO九年六月**日,报告自报告出具日起有效期为一年。有效期满或房地产市场价格变化较快时应对房地产抵押价值进行再评估。”
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范文二:最高最佳使用分析
最高最佳使?用分析
最高最佳使?用是指在法?律上许可、技术上可能?、经济上可行?的前提下,能使估价对?象的价值达?到最大化的?一种最合理?使用方式。通常有以下?四种使用方?式可供选择?: (1)保持现状利?用;
(2)装修改造利?用;
(3)改变用途利?用;
重新开发利?用。 (4)
通过考察分?析,我们认为估?价对象保持?现状利用,即继续用作?写字楼为其?最高最佳使?用方式。这是因为:
1. 估价对象权?证限制用途?为写字楼,符合法律上?许可前提;
2. 估价对象按?写字楼用途?设计,物业内部组?合均衡,与外部环境?协调,符合写字楼?技术标准;
3. 估价对象按?目前用途利?用,能产生最高?经济收益,经济上可行?。”
特殊项目是?指特定估价?目的的估价?报告应当具?有的独特要?素或者应当?予以描述、分析的独特?内容。其中,房地产抵押?估价报告的?特殊项目分?为6个分项(1)估价假设和?:?限制条件的?特殊要求;(2)估价原则的?特殊要求;(3)估价结果披?露的特殊要?求;(4)估价对象变?现能力分析?;(5)相关风险提?示;(6)附件的特殊?要求。
报告中的“变现能力分?析”原文:
“(四)变现能力分?析:
房地产变现?能力是指假?定在估价时?点实现抵押?权时,在没有过多?损失的条件?下,将抵押房地?产转换为现?金的可能性?。
1、通用性:委估对象土?地用途为工?业用地,其建筑形式?符合一般工?业楼宇需要?,故通用性较?强。
2、独立使用性?:估价对象为?工业楼整栋?中的部分房?地产,其使用及经?营受其它房?地产的影响?,故独立使用?性一般。
3、快速变现价?值:假定在估价?时点强制处?分估价对象?,因卖方价外?手续费、竞价空间、双方无合理?的谈判周期?、快速变现的?付款方式及?目前拍卖市?场成交活跃?程度等因素?,将会产生一?定的价格减?损。根据估价对?象的具体情?况,预计估价对?象可实现的?快速变现价?值为市场价?值的七成。
4、清偿顺序:在估价时点?本次评估物?业未设定任?何抵押权,估价知悉的?法定优先受?偿款仅为预?计转让税费?。”
2.本报告提供?的评估价值?为房地产抵?押价值,等于假定未?设立法定优?先受偿权利?下估价对象?于估价时点?的市场价值?减去房地产?估价师知悉?的法定优先?受偿款。 所谓法定优?先受偿款,是指假定在?估价时点实?现抵押权时?,法律规定优?先于本次抵?押贷款受偿?的款额,包括发包人?拖欠承包人?的建筑工程?价款,已抵押担保?的债权数额?,以及其他法?定优先受偿?款。
4.估价报告使?用者应合理?使用评估价?值,同时应关注?估价的假设?和限制条件?,关注当房地?产抵押估价?报告设定的?估价时点至?抵押登记之?间是否会出?现估价对象?实物或权益?状况的变化?。
5.定期或者在?房地产市场?价格变化比?较快时对房?地产抵押价?值进行再评?估。
6.根据委托方?提供产权资?料,委估对象权?利人为上海?**城建配套发?展公司,经评估人员?实地查勘,估价对象于?估价时点作?为宾馆酒店?用途处于正?常使用中。
3.估价报告使?用提示
(1)本次估价结?果是估价对?象于估价时?点的状况以?及估价时点?的房地产市?场状况下的?价格,因为时间的?变化,估价对象的?状况可能发?生改变,房地产市场?状况也可能?发生改变,估价对象状?况的改变以?及房地产市?场状况的改?变都会对估?价对象的价?格产生相应?影响。 (2)抵押期间可?能产生的房?地产信贷风?险有:
市场风险。房地产项目?的市场定位?往往成为市?场风险的主?要决定因素?,其中价格和?当地对该同?类项目的供?需情况是衡?量的主要参?考指标,易受房地产?行业经济“泡沫”的影响。
项目质量风?险。项目的工程?建设质量、选址、项目类型、物业配备等?将会在长时?间影响项目?质量,从而给银行?带来相应的?信贷风险。
道德风险。道德风险通?常出现在房?地产开发企?业和银行自?身两个方面?。包括房地产?开发企业的?骗贷行为和?银行内部人?员对信贷资?金审批权利?的徇私行为?。
技术性风险?。指房地产信?贷业务中因?缺乏必要的?审贷、监控、财务、法律、专业技术及?资讯和技能?的支持而形?成的风险因?素。
经济风险。主要是房地?产上游行业?的风险传导?,例如原材料?价格的上涨?将会加大房?地产开发的?经营成本,甚至推动房?价的上涨。此外,国民经济总?量的发展和?人们消费水?平都将影响?到房地产的?需求市场。
政策性风险?。主要指货币?政策、财政政策、政府对房地?产行业的产?业政策等其?他相关政策?的影响。
(3)委托方应该?遵循谨慎原?则,在对以上信?贷风险进行?必要的预测?的基础上,合理使用本?报告评估值?。
(4)由于房地产?抵押贷款周?期较长,房地产市场?不断变化,委托方在抵?押期内,应定期对估?价对象抵押?价值重新评?估;在房地产市?场出现明显?波动时,也应该对估?价对象抵押?价值重新评?估。
4.估价对象抵?押价值下跌?的风险分析?
(1)贷款效应分?析
该企业抵押?标的物符合?区域城市规?划的要求,有利于改善?该区域商业?配套设施质?量,企业的发展?建设具有良?好的社会效?益。
B.该企业贷款?风险主要来?自市场方面?,该企业从事?的房地产开?发行业存在?较激烈的竞?争,在湖北的省?会城市武汉?市,由于房地产?升值空间普?遍被认为较?大,这种竞争更?加激烈。同时,基于目前武?汉楼市整体?平淡,故提醒拟贷?款银行有必?要做好应对?性措施。
C.项目贷款额?度的确定,谨防抵押率?偏高,抵押担保能?力不足。
D.在评估期日?2009年?1月19日?以后,是否存在其?他应付账款?,若存在可能?要进行清理?,对银行贷款?资金的还款?来源有一定?的影响。
(3)风险防范措?施
A.针对市场风?险,银行方面应?对该企业的?市场推广与?研发工作予?以足够的重?视与关注,并提醒企业?快速实现资?金回笼与再?投入。
B.依据委托方?贷款额度要?求,判断抵押物?担保能力情?况,对于担保能?力不足的,建议银行方?面要求委托?方追加抵押?物或减少贷?款额。
C.建议银行方?面对委托方?的资金使用?进行监管,保证专款专?用,防范资金使?用风险,并根据实际?情况,适时调整贷?款方式;为防范贷款?风险,减轻企业的?还款压力,可以要求企?业适当增加?其它还款来?源,或适当延长?借款期限。”
“(三)风险提示:
1.房地产抵押?期间, 相关当事人?的生产经营?活动中,因正常或非?正常使用、维护不善及?不能获得赔?偿的意外事?故等可能使?抵押房地产?的价值发生?一般损耗或?严重减损,请估价报告?使用者应给?予关注;
2.因社会环境?、经济环境、法律环境变?化导致房地?产市场的供?求关系发生?结构性或者?根本性变化?有可能使抵?押房地产的?价值发生减?损;
3.因相关法律?法规变化而?使抵押房地?产的部分或?全部不适合?设定抵押,出现已抵押?房地产的市?场价格没有?大的变化而?其抵押价值?却发生较大?减损的情形?;
4.本评估报告?的估价时点?为二OO九?年五月**日,报告出具日?为二OO九?年六月**日,报告自报告?出具日起有?效期为一年?。有效期满或?房地产市场?价格变化较?快时应对房?地产抵押价?值进行再评?估。”
范文三:技术报告封面、目录和最高最佳使用分析范本
房地产估价技术报告
项目名称:西航港街道黄河中路二段69号的商业、住宅、办公
用房地产抵押估价报告
受托估价单位:四川中兴智业房地产评估咨询有限公司
房地产估价报告编号:中兴智业(2012)成房评第I168号
估价时点:2012年6月19日
提交估价报告日期:2012年6月21日
目 录
第一章 综合分析????????????????????? 01
第二章
第三章
第四章
第一节 估价对象个别因素分析???????????08 第二节 估价对象区位状况分析???????????08 第三节 估价对象市场背景分析???????????08 第四节 最高最佳使用分析?????????????08 估价方法选用??????????????????? 01 第一节 本报告采用的估价方法及理由????????08 第二节 估价的技术思路??????????????08 求取估价对象市场价格的测算过程?????????? 01 一、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格: (1)市场法????????????????????08 (2)收益法????????????????????08 (3)估价对象的房地产市场价格的确定????????08 二、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格 (1)市场法????????????????????08 (2)收益法????????????????????08 (3)估价对象的房地产市场价格的确定????????08 二、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格 (1)市场法????????????????????08 (2)收益法????????????????????08 (3)估价对象的房地产市场价格的确定????????08估价结果???????????????????? 01
第四节 最高最佳使用分析
最高最佳使用,是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下:
1、法律上的许可性(规划及相关政策许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律、城市规划发展的规定。评估对象规划用途为:商业、办公、住宅,现用途为:商业、办公、住宅;符合所在区域的城市规划要求。
2、技术上的可能性。既不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用,要按照达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。评估对象为框架结构,建成于1998年,房屋总层数:6层,其中1层1室为商业;2-6层2室:规划用途为住宅,现用途为公寓式酒店;2-6层1室用途为办公,现用途为商业、办公;框架结构的施工技术和建筑材料能够满足对应评估对象整体功能的实现。
3、经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中,选择收入现值大于支出现值的方式,寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。估价对象位于双流县西航港街道黄河中路二段69号,属成都市双流县西航港片区,临近机场,主次干道和区间道路构成道路交通网络,区域内有91路等多路公交车通行,交通便捷度较好,区域内,居民出入比较方便,对商业、酒店、办公房屋需求大的现状。所以评估对象以一层商业、二至六层办公、公寓式酒店的房屋用途符合所在区域对相应房地产的功能需求。
4、价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。评估对象以一层商业、二至六层办公、公寓式酒店的房屋用途符合所在区域西航港、双流机场客流量大,对商业、酒店、办公房屋需求大的现状,加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用,使得评估对象能够在满足自身功能实现的基础上,实现经济收益最大化。
5、均衡性。以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定,比如建筑物与土地区位是否相匹配、是否具有投资集约度等;以房地产与外部环境是否相协调来判定,比如能否获得最佳外部经济效益等。评估对象占用的出让国有土地使用权,规划用途为商业、住宅,实际用途为商业、办公、住宅,与登记用途不一致,宗地内开发程度为“六通一
平”,建筑总层数为六层,符合城市总体规划和机场附近区域航空限高等控制性指标要求。
6、可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用,即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最 大化的使用方式。评估对象房地产功能既能满足商业、住宅的规划用途,也能满足商业、办公、公寓式酒店的实际用途,加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用,,加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用,使得评估对象能够在满足自身功能实现的基础上,实现评估对象的较长期限的可持续发展性。
结合估价对象的现状及区位、规划等,经从上述六个方面综合考虑,估价对象从设计和使用情况看,保持房屋权属证书界定用途持续使用符合最高最佳的使用。
范文四:房地产评估中最高最佳使用分析
房地产评估中最高最佳使用分析
一、引言
请作者和站长联系,写上您的大名
最高最佳使用,是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最高价值的使用。在《房地产估价规范》中明确规定房地产评估要以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价,并要求在估价报告书中予以详细说明。这就意味着,以后房地产评估报告中该环节将不可缺少。然而纵观目前的房地产评估报告,对此要么只简单列在遵循的原则中,不加分析;要么只字未提。这与我国房地产评估起步晚,发展尚持完善有关。为此,我想结合具体案例,谈谈如何实行最高最佳使用分析,以求抛砖引玉。
二、最高最佳使用分析的前提条件
要判断待估房地产是否处于:最高最佳使用,我们一般应在两种不同的前提下
进行讨论,一种是假设为空置状态。按最佳途径进行开发。另一种是假设为当前使用状态。在后一种前提下,应根据最高最佳使用原则对估价前提作下列之一的判断与选择,并在估价报告书中予以说明:
1(维持现状继续使用前提:认为维持现状继续使用仍然妥当时(为在维持现状继续使用下的估价。
2(直接转换用途前提:认为转换用途再予以使用更为妥当时(为在考虑用途转换后再予以使用下的估价。
3(装修改造继续使用前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用较为妥当时,为在考虑装修改造但不转技用途再予以便用下的估价。
4(装修改造转换用途前提:认为装修改造并转换用途再予以使用更为妥当时,为在考虑装修改造并转换用途后再予以使用的估价。
5(拆除重新利用前提:认为拆除建筑物再予以利用更为妥当时,为在考虑建筑物拆除后再予以利用下的估价。
一般情况,拆除现有建筑物对场地的价值而言是不适宜的。
三、实例分析最高最佳使用
这个实际案例是评估一个拥有八幢七层楼房,共224套住房的居住小区的公开市场价格。该小区占地12亩;总建筑面积19264平方米,位于某市两部商贸居住开发区,周边有多条城市干道通过,交通十分便捷,市政设施如供水、排水、通讯等十分完善。商服业、学校、菜市、医院等距此不远。下面是待估房地产的最高最佳使用分析具体过程,
1、假设场地空置
分析最高最佳使用。可以从如下四个方面入手。
(1)开发用途在法律上是否允许或存在合理性?
(2)场地自然条件是否可能?
(3)在现有和规定的市场条件下,规划用途是否经济。资金上是否可行? (4)在法律允许、自然因素家可能、经济也可行的多个选择中,规划用途测算是否达到最大利益?
自然因素可能性
座落在该市南部的标的地块适合各种土地用途。—是紧临新民街、606高速公路、402省道和150高速公路,地块有到邻里周围和商业中心的便捷通道。因此,地块作多层公寓有好的潜力,这种用途为周围的用途所证实。同时地块的自然条件,如面积、形状、进深、地形、进出口和公用设施,也允许如此用途。但若作商业用
途,由于标的地块不靠主次干道,而受到限制。二是地表和地下土地条件也表明满足建造多层公寓住宅结构。没有任何负面的通行权和侵占物注明限制该用途或削弱地块的市场可能性。所给地块的自然特征表明,地块的多层公寓住房用途在自然因素方面是可行的。
法律许可性
现在为多层公寓,住宅规划允许多层公寓住房开发和其他用途,如商场、学校、公园和其他公共设施。按照不同的高度、密度、后退和地块分割要求的所给条件,其他任问用途都是法律允许的。
经济可行性
地块的座落条件。靠近主要交通线路、商场和就业中心。假如空置并准备开发,在合理短期市场下,用于多层公寓住房的出租或转让。在一定程度或价格方面足够收回土地取得成本和开发土地的成本。空置的多层公寓住房士地相对缺少,随地块大小和位置的变化,售价界于20—30万/亩之间,类似质量的公寓一般市场水平的租金界于6—8元,平方米?月之间。运用收益法我们可看到,假设合理的设计和建筑物装修,这个租金水平将提供必要的净营运收入偿还债务相提供一个合理的股东投资回报。基于空置的调查。在此区域的多层公寓住房实际入注率界于90—100,之间。基于在该区域其它公寓楼的成功操作和委估物业区应有便捷的交通到交通干道、就业和商业中心,委估物业将有比本地区其他楼宇更强的市场竞争力。因此,本地块的多层公寓住房用途经济上是可行的,所讨的租金和价格满足如此单元和相应建筑的费用。
最经济产品 一般多层公寓规划用途也允许其它不同的用途如学校、药店、诊所和旅馆。场地自然条件满足这些用途。低层公寓住宅开发的典型结果比多层公寓住宅用途开发土地价值少,最高价值的旅馆和写字楼应该比委估地块有明显高的通视条件和交通流量。基于这些观察,在法律允许、自然因素可能和经济可行下的用途选探中,多层公寓住房,代表最佳效益。
综上所述 地块如果是空置,且地块座落在这样地区:具有多层公寓住房开发的自然条件和极为便捷的交通主干道及就业中心,同时,场地有足够的公用设施,适宜的面积和形状,开发为多层公寓住房是十分有潜力的(可使该地块达到最高最佳使用。
2(场地当前使用状态
委估地块现建有八幢七层砖混结构公寓楼,共224套住房,总建筑面积为19264平方米。所给事实说明委估地块现在建设用途基本满足假设主置条件下最高最佳使用定义。并且其价值超过空置时价值本身。在己建的前提下探讨地块最高最佳使用是适宜的。
首先,地块上现有建筑物的位置布局与被认可的进口与出口,表明了现有建筑物自然因素是可行的。公用设施的完备和到主要交通道路段的便捷性更进一步证实满足自然因素可行性的要求。同时也没有非常规土壤或地下土壤被注明限制类似目前建筑的用途。
在探讨现有建筑是否满足法律许可条件时(核查了规定的用途、密度和不同的自然条件没有被任何公共或私人约束所限制。因没有私人限制存在、仅讨论公共限制,包括规划要求。
委估物业占地12亩,法律允许最大建筑面积为2000平方米,并规定每套住房不得少于o.5个仃车泊位,委估物业有19264平方米建筑和近120个泊位,平均每单元泊位为0.54个。因此、建筑物满足这些要求。委估建筑物的布置也显示满足规
划要求,如红线后退、高度等。因此,本委估物业满足法律要求,因而是法律许可的用途。
再次,须探讨委估物业作为多层住房公寓楼继续使用的经济可行性。委估物业和竞争性物业均拥有超过90,的入住率,如上节描述的,现有建筑物能提供足够的净收益偿还债务或提供给股东一个合适回报率。因此,根据营运收益的分析能从委估物业营运中推导出现有建筑具有经济可行性的结论。
最后,引出的另外问题是自然条件可能、法律允许和经济可行的相关选择中,现有用途每种布置是否产生最佳效益。如在讨论假设场地空置时的最高最佳使用时,表明物业能产生最大效益的唯一用途是作为多层公寓住宅是合理的。因此,唯一存在问题是现有建筑扩大和扩建能否增加效益。如在自然条件可能用途里,基于地形和在委估地块上现有建筑的布局,表明物业没有进一步提高的必要。综上所述,表明地块的现有用途代表所有可行的相关选择中最高收益的用途。
范文五:技术报告 封面、目录和最高最佳使用分析范本
成都百新胶业有限公司 西航港街道黄河中路二段69号的商业、住宅、办公用房地产抵押估价技术报告
房地产估价技术报告
项目名称:西航港街道黄河中路二段69号的商业、住宅、办公
用房地产抵押估价报告
受托估价单位:四川中兴智业房地产评估咨询有限公司
房地产估价报告编号:中兴智业(2012)成房评第I168号
估价时点:2012年6月19日
提交估价报告日期:2012年6月21日
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成都百新胶业有限公司 西航港街道黄河中路二段69号的商业、住宅、办公用房地产抵押估价技术报告
目 录
第一章 综合分析????????????????????? 01
第一节 估价对象个别因素分析???????????08
第二节 估价对象区位状况分析???????????08
第三节 估价对象市场背景分析???????????08
第四节 最高最佳使用分析?????????????08 第二章 估价方法选用??????????????????? 01
第一节 本报告采用的估价方法及理由????????08
第二节 估价的技术思路??????????????08 第三章 求取估价对象市场价格的测算过程?????????? 01
一、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格:
(1)市场法????????????????????08
(2)收益法????????????????????08
(3)估价对象的房地产市场价格的确定????????08
二、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格
(1)市场法????????????????????08
(2)收益法????????????????????08
(3)估价对象的房地产市场价格的确定????????08
二、运用市场法和收益法求取估价对象的房地产市场价格
(1)市场法????????????????????08
(2)收益法????????????????????08
(3)估价对象的房地产市场价格的确定????????08第四章 估价结果???????????????????? 01
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第四节 最高最佳使用分析
最高最佳使用,是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下:
1、法律上的许可性(规划及相关政策许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律、城市规划发展的规定。评估对象规划用途为:商业、办公、住宅,现用途为:商业、办公、住宅;符合所在区域的城市规划要求。
2、技术上的可能性。既不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用,要按照达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。评估对象为框架结构,建成于1998年,房屋总层数:6层,其中1层1室为商业;2-6层2室:规划用途为住宅,现用途为公寓式酒店;2-6层1室用途为办公,现用途为商业、办公;框架结构的施工技术和建筑材料能够满足对应评估对象整体功能的实现。
3、经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中,选择收入现值大于支出现值的方式,寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。估价对象位于双流县西航港街道黄河中路二段69号,属成都市双流县西航港片区,临近机场,主次干道和区间道路构成道路交通网络,区域内有91路等多路公交车通行,交通便捷度较好,区域内,居民出入比较方便,对商业、酒店、办公房屋需求大的现状。所以评估对象以一层商业、二至六层办公、公寓式酒店的房屋用途符合所在区域对相应房地产的功能需求。
4、价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。评估对象以一层商业、二至六层办公、公寓式酒店的房屋用途符合所在区域西航港、双流机场客流量大,对商业、酒店、办公房屋需求大的现状,加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用,使得评估对象能够在满足自身功能实现的基础上,实现经济收益最大化。
5、均衡性。以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定,比如建筑物与土地区位是否相匹配、是否具有投资集约度等;以房地产与外部环境是否相协调来判定,比如能否获得最佳外部经济效益等。评估对象占用的出让国有土地使用权,规划用途为商业、住宅,实际用途为商业、办公、住宅,与登记用途不一致,宗地内开发程度为“六通一
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成都百新胶业有限公司 西航港街道黄河中路二段69号的商业、住宅、办公用房地产抵押估价技术报告 平”,建筑总层数为六层,符合城市总体规划和机场附近区域航空限高等控制性指标要求。
6、可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用,即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最 大化的使用方式。评估对象房地产功能既能满足商业、住宅的规划用途,也能满足商业、办公、公寓式酒店的实际用途,加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用,,加之双流国际机场第二跑道的建设与投入使用,使得评估对象能够在满足自身功能实现的基础上,实现评估对象的较长期限的可持续发展性。
结合估价对象的现状及区位、规划等,经从上述六个方面综合考虑,估价对象从设计和使用情况看,保持房屋权属证书界定用途持续使用符合最高最佳的使用。
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下面是赠送的团队管理名言学习,
不需要的朋友可以编辑删除!!!谢谢!!!
1、沟通是管理的浓缩。
2、管理被人们称之为是一门综合艺术--“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力;“艺术”是因为管理是实践和应用。
3、管理得好的工厂,总是单调乏味,没有仸何激劢人心的事件发生。
4、管理工作中最重要的是:人正确的事,而不是正确的做事。
5、管理就是沟通、沟通再沟通。
6、管理就是界定企业的使命,并激励和组织人力资源去实现这个使命。界定使命是企业家的仸务,而激励不组织人力资源是领导力的范畴,二者的结合就是管理。7、管理是一种实践,其本质不在于“知”而在于“行”;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就。
8、管理者的最基本能力:有效沟通。
9、合作是一切团队繁荣的根本。
10、将合适的人请上车,不合适的人请下车。
11、领导不是某个人坐在马上指挥他的部队,而是通过别人的成功来获得自己的成功。
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12、企业的成功靠团队,而不是靠个人。
13、企业管理过去是沟通,现在是沟通,未来还是沟通。
14、赏善而不罚恶,则乱。罚恶而不赏善,亦乱。
15、赏识导致成功,抱怨导致失败。16、世界上没有两个人是完全相同的,但是我们期待每个人工作时,都拥有许多相同的特质。 17、首先是管好自己,对自己言行的管理,对自己形象的管理,然后再去影响别人,用言行带劢别人。18、首先要说的是,CEO要承担责仸,而不是“权力”。你不能用工作所具有的权力来界定工作,而只能用你对这项工作所产生的结果来界定。CEO要对组织的使命和行劢以及价值观和结果负责。
19、团队精神是从生活和教育中不断地培养规范出来的。研究发现,从小没有培养好团队精神,长大以后即使天天培训,效果并不是很理想。因为人的思想是从小造就的,小时候如果没有注意到,长大以后再重新培养团队精神其实是很困难的。
20、团队精神要从经理人自身做起,经理人更要带头遵守企业规定,让技术及素质较高的指导较差的,以团队的荣誉就是个人的骄傲启能启智,互利共生,互惠成长,不断地逐渐培养员工的团队意识和集体观念。
21、一家企业如果真的像一个团队,从领导开始就要严格地遵守这家企业的规章。整家企业如果是个团队,整个国家如果是个团队,那么自己的领导要身先士卒带头做好,自己先树立起这种规章的威严,再要求下面的人去遵守这种规章,这个才叫做团队。
22、已所不欲,勿斲于人。
23、卓有成效的管理者善于用人之长。
24、做企业没有奇迹而言的,凡是创造奇迹的,一定会被超过。企业不能跳跃,就一定是,循着,一个规律,一步一个脚印地走。
25、大成功靠团队,小成功靠个人。
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26、不善于倾听不同的声音,是管理者最大的疏忽。
关于教师节的名人名言|教师节名人名言
1、一个人在学校里表面上的成绩,以及较高的名次,都是靠不住的,唯一的要点是你对于你所学的是否心里真正觉得很喜欢,是否真有浓厚的兴趣……--邹韬奋
2、教师是蜡烛,燃烧了自己,照亮了别人。--佚名
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3、使学生对教师尊敬的惟一源泉在于教师的德和才。--爱因斯坦
4、三人行必有我师焉;择其善者而从之,其不善者而改之。--孔子
5、在我们的教育中,往往只是为着实用和实际的目的,过分强调单纯智育的态度,已经直接导致对伦理教育的损害。--爱因斯坦
6、举世不师,故道益离。--柳宗元
7、古之学者必严其师,师严然后道尊。--欧阳修
8、教师要以父母般的感情对待学生。--昆体良
9、机会对于不能利用它的人又有什么用呢?正如风只对于能利用它的人才是劢力。--西蒙
10、一日为师,终身为父。--关汉卿
11、要尊重儿童,不要急于对他作出戒好戒坏的评判。--卢梭
12、捧着一颗心来,不带半根草去。--陶行知
13、君子藏器于身,待时而劢。--佚名
14、教师不仅是知识的传播者,而且是模范。--布鲁纳
15、教师是人类灵魂的工程师。--斯大林
16、学者必求师,从师不可不谨也。--程颐
17、假定美德既知识,那么无可怀疑美德是由教育而来的。--苏格拉底
18、好花盛开,就该尽先摘,慎莫待美景难再,否则一瞬间,它就要凋零萎谢,落在尘埃。--莎士比亚
19、养体开智以外,又以德育为重。--康有为
20、无贵无贱,无长无少,道之所存,师之所存也。--韩愈
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21、谁若是有一刹那的胆怯,也许就放走了并运在这一刹那间对他伸出来的香饵。--大仲马
22、学贵得师,亦贵得友。--唐甄
23、故欲改革国家,必先改革个人;如何改革个人?唯一斱法,厥为教育。--张伯苓
24、为学莫重于尊师。--谭嗣同
25、愚蠢的行劢,能使人陷于贫困;投合时机的行劢,却能令人致富。--克拉克
26、凡是教师缺乏爱的地斱,无论品格还是智慧都不能充分地戒自由地发展。--罗素
27、不愿向小孩学习的人,不配做小孩的先生。--陶行知
28、少年进步则国进步。--梁启超
29、弱者坐失良机,强者制造时机,没有时机,这是弱者最好的供词。--佚名 有关刻苦学习的格言
1、讷讷寡言者未必愚,喋喋利口者未必智。
2、勤奋不是嘴上说说而已,而是要实际行劢。
3、灵感不过是“顽强的劳劢而获得的奖赏”。
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4、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的灵感。
5、勤奋和智慧是双胞胎,懒惰和愚蠢是亲兄弟。
6、学问渊博的人,懂了还要问;学问浅薄的人,不懂也不问。
7、人生在勤,不索何获。
8、学问勤中得。学然后知不足。
9、勤奋者废寝忘食,懒惰人总没有时间。
10、勤奋的人是时间的主人,懒惰的人是时间的奴隶。
11、山不厌高,水不厌深。骄傲是跌跤的前奏。
12、艺术的大道上荆棘丛生,这也是好事,常人望而却步,只有意志坚强的人例外。
13、成功,艰苦劳劢,正确斱法,少说空话。
14、骄傲来自浅薄,狂妄出于无知。骄傲是失败的开头,自满是智慧的尽头。
15、不听指点,多绕弯弯。不懂装懂,永世饭桶。
16、言过其实,终无大用。知识愈浅,自信愈深。
17、智慧源于勤奋,伟大出自平凡。
18、你想成为并福的人吗?但愿你首先学会吃得起苦。
19、自古以来学有建树的人,都离不开一个“苦”字。
20、天才绝不应鄙视勤奋。
21、试试并非受罪,问问并不吃亏。善于发问的人,知识丰富。
22、智者千虑,必有一失;愚者千虑,必有一得。
23、不要心平气和,不要容你自己昏睡!趁你还年轻,强壮、灵活,要永不疲倦地做好事。
24、说大话的人像爆竹,响一声就完了。鉴难明,始能照物;衡唯平,始能权物。
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25、贵有恒何必三更眠五更起,最无益只怕一日曝十日寒。
26、刀钝石上磨,人笨人前学。以人为师能进步。
27、宽阔的河平静,博学的人谦虚。秀才不怕衣衫破,就怕肚子没有货。
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