三、估价方法
估价方法的应用应根据估价对象和估价目的,选用两种以上(含两种) 的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法;收益性房地产的估价,应选用收益还原法作为其中的一种估价方法;具有投资开发或再开发潜力的土地的估价,应选用剩余法(假设开发法) 作为其中的一种估价方法;其中居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法,对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法;工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法,在特殊情况下,也可采用收益还原法;商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法;综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。
四、主要技术参数选择
1.市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近,且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。
(2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时,不同用途,其地价影响因素、影响程度不同。如住宅用地,对公共交通便捷度的要求较高,修正幅度可定高些;道路通达度对住宅用地有影响,但影响程度不如交通便捷度大,即其权重相对较小,修正幅度可定低一些。工业用地道路通达度的对地价影响程度大,公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。应充分考虑。
2.收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件,容易出现的问题有:
A. 收益的确定不是采用客观收益,而是采用实际收益;
B. 收益不是长期可固定取得的收益,也不是安全可靠的收益;
C 未明确收益内涵、取得收益的方式;
D .忽略了其他衍生收益,如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等;
已未考虑房屋的闲置(即空房损失等) 。
(2)总费用中涉及到的项目和条项标准,要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准,容易出现的问题有:
A. 未考虑收益的方式,盲目地确定费用;
B .确定年折旧费时,缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明,同时在计算年折旧费时,对折旧年限把握不准;
C. 将利息计入总费用中。
(3)说明纯收益的测算依据和方法。
(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率) 的确定方法、依据和具体标准。
(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定;
3.剩余法(假设开发法) 主要技术参数确定中应注意的问题
(1)通过分析估价对象条件、利用现状等,考虑到规划利用及管理等限制条件,确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。
(2)明确待估宗地开发完成后的利用方式(买卖、出租等) 及依据目前市场状况估算的不动产总价,并说明估算方法及依据。
(3)对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据;对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
4.成本逼近法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准,并说明其确定的依据。如有文件依据的,要指出文件的名称及文件有关费用标准;没有文件依据的,如属当地一般规定的,要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明,涉及到当地不同地区的费用标准的,要在充分调查实际情况的基础上,分析后进行确定,并说明原因。
(2)明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准,并说明依据。设定开发程度不同,开发期限可相同,可不相同,但开发费一定要有差别。开发程度差别太大不能相同。如“五通一平”的开发周期为1年,而“二通一平”的开发周期可定为9个月、6个月。在确定开发费用时,设定开发程度均为“五通一平”。但开发时,如通路,一宗地临主干道(20~60米宽) ,水泥路或柏油路;而另一宗地临土地或砂石路(3~6米宽) ,同样是“五通一平”开发费可取不一样,但一定要描述清楚。
(3)有关税费、贷款利息及投资回报率的确定,要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
(4)说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。在利用出让金代替土地增值收益计算地价时,一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益,如包含其它内容,应扣除;或实在无法运用,可不取出让金,仍用土地增值收益率公式计算。
5.城镇基准地价系数修正法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)说明待估宗地的各项因素具体条件,应按因素修正系数表的内容具体列出。确定待估宗地各因素修正系数要按照修正系数表进行。
(2)要说明年期、期日及其他影响因素之间的差别和相应的修正系数。
(3)对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时,应进行土地开发程度修正。
(4)多数情况下,需要进行容积率修正。
五、价格确定的方法
如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超过20一25%) ,可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。
如两种方法求得地价相差幅度较大(幅度超过20—25%) ,说明每种方法地价增值或减值的原因,采用一种结果加权平均(但要说明每种方法结果权重的确定理由) 作为待估宗地最终结果,或者取众数、中位数。
本章小结
本章内容属于新增考点,但在土地估价的实际工作中作用很大,因此复习过程中需要重点掌握常见估价目的评估的价格类型及方法选择的要点,这对考生的实际评估工作也有很大的参考作用。
2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解:估价报告的组成
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房地产估价报告通常由8大部分组成:?封面;?目录;?致估价委托人函;?注册房地产估价师声明;?估价的假设和限制条件;?估价结果报告;?估价技术报告;?附件。 (一)封面 封面的内容一般包括:?标题(估价报告名称);?估价项目名称;?委托人(名称或者姓名);?估价机构(名称);?注册房地产估价师(姓名和注册号);?估价 业日期(估价的起止日期,具体是估价委托书出具日期至估价报告出具日期);?估价报告编号。 (二)目录 目录中通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码,以便于委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解,并容易查找到其感兴趣的内容。 (三)致估价委托人函 致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果及呈送估价报告的信件。说明估价机构接受估价委托人的委托,选派哪些估价师,根据什么估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用哪些估价方法,对什么估价对象在什么日期(估价时点)的什么价值(价值类型)进行了专业分析、测算和判断,估价结果总价和单价分别是多少,以及估价报告使用期限等。 估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期,是指自估价报告出具日期起算,使用估价报告不得超过的时间。致估价委托人函中的落款日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过一年。估价报告使用期限的表达形式为:自××年××月××日起至××年××月××日止;或者:自××年××月×× 日起算××年(××个月、××日)。明确估价报告使用期限的意义重大:超过估价报告使用期限使用估价报告的,相关责任由使用者承担;在估价报告使用期限内使用估价报告的,相关责任由出具估价报告的估价机构承担,但使用者不当使用的除外。因此,估价报告使用期限不同于估价责任期限:如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用,则估价责任期限就是估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内得到使用,则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止。 (四)注册房地产估价师声明 注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正等问题的说明或保证。所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名,但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。该声明对签名的注册房地产估价师也可以起着一种警示作用。 (五)估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件,以及由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处。 房地产价值受许多因素的影响,在不同的前提条件下会有不同的价值。但估价的前提条件不是委托人和估价师可以随意假定的。假定一是要基于事实之上,二是要根据估价目的的需要。因此,如果不是估价目的的需要,对于确定性因素,不得进行假设;对于不确定因素,估价师应当勤勉尽责,予以必要的专业关注,针对估价项目的具体情况,合理且有依据地作出假定。严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求,有意编造估价的假设和限制条件。 估价的假设和限制条件主要包括以下方面:一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定;二是对估价对象有关状况的假定(主要是其中的权益状况和实物状况);三是对评估的价值前提的说明;四是对估价方法使用前提的说明。具体如: (1)对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查(或核实),无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性、合法性(虽然委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料,不得隐瞒或者提供虚假情况考研路上必备的网站----考研屋 www.kaoyanwu.com
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和资料,但不能简单地假定委托人提供的有关情况和资料属实无误)。 (2)说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料,例如,未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实;土地面积或建筑面积(或套内建筑面积、使用面积)是以××证件上记载的为准,经过实地目测大体相当,但房地产估价师未进行专业测量。 (3)说明在资料不全或情况不明下是以何种情形来估价的,例如,在估价对象无明确的法定用途或者容积率下是如何确定其用途、容积率并以此来估价的。 (4)说明估价中的一些特殊处理,例如,在土地权属证书与房屋权属证书记载的用途不一致的情况下是依据何种用途来估价的;估价时点不是完成实地查看之日,但假定估价对象在估价时点的状况与在
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宁夏省房地产估价师《理论与方法》:估价报告的组成试题
宁夏省房地产估价师《理论与方法》 :估价报告的组成试题
本卷共分为 2大题 50小题,作答时间为 180分钟,总分 100分, 60分及格。 一、单项选择题(共 25题,每题 2分,每题的备选项中,只有 1个事最符合题 意)
1、某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000㎡,总预算为 400万元,估价时, 建筑工程中的基础工程已完成, 结构工程完成 50%, 设备安装工程尚未进行. 另 据调查得知, 基础工程、 结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的 比重分别是 15%、 60%、 25%,该在建工程在估价时点的完工程度是. 【 2004年考题】
A :30%
B :45%
C :65%
D :75%
E :工业用地的监测点评估价格
2、地下室墙采用砖墙时,其厚度一般不小于 mm 。
A :120
B :240
C :360
D :490
E :执行层的组织协调
3、当总投资增加时,投资增量会引起国民收入成倍增加,这个倍数就是。
A :边际产值
B :边际产量
C :边际收益
D :投资乘数
E :执行层的组织协调
4、房屋征收补偿方案的拟定主体是 __。
A .房地产开发企业
B .房屋征收实施单位
C .房屋征收部门
D .市、县级人民政府
5、国外研究表明,房地产的经济寿命与其 __相关。
A .建筑结构
B .所在区域
C .使用性质
D .使用过程
6、根据工程量清单计价法,为完成工程项目施工,发生于该工程施工前和施工 过程中非工程实体项目的费用被称为 __。
A .工程建设费用
B .措施费
C .规费
D .直接工程费
7、征收集体土地的补偿费归 __所有。
A .县级以上人民政府土地管理部门
B .乡 (镇 ) 人民政府
C .土地使用者
D .农村集体经济组织
8、新成立的房地产评估机构,其资质等级从 __资质开始。
A .临时
B .三级
C .四级
D .预备
9、 某建筑物的重置价格为 100万元, 自竣工之日到估价时点已有 10年, 根据建 筑物的实际情况,认为维修保养得好,有效年龄相当于 12年,经济寿命为 35年,残值率为 5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,则该建 筑物的现值为()万元。
A . 32.57
B . 27.14
C . 67.43
D . 50.25
10、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括 __。
A .开发商违法预售
B .借款人赖账不还
C .借款人拖延还款
D .房地产市场供需失衡
11、 设计变更发生以后, 承包人应该在工程设计变更确定后 __日内,提出变更工 程价款的报告,经工程师确认后调整合同价款。
A . 7
B . 14
C . 21
D . 28
12、某宗房地产的土地价值占总价值的 40%,建筑物价值占总价值的 60%,由 可比实例房地产中所求出的土地资本化率为 6%,建筑物资本化率为 8%,综合 资本化率为。
A :6%
B :7%
C :7. 2%
D :8%
E :工业用地的监测点评估价格
13、某物业 10年租金收入的终值为 20万元,年租金增长率为 6%,租金在每年 末支付,若年利率为 6%,则第 5年末的租金是元。
A :14945.16
B :15841.87
C :26764.51
D :28370.38
E :借款合同
14、 某房地产开发项目的开发周期为 4年, 其中前期工作为 0.5年, 建设期为 2.5年,销售期为 1年,建造成本估算为 10000万元 (不含利息 ) ,在建设期内均匀投 入,全部建造成本由银行贷款提供,贷款年利率为 6%,按季计息。则该项目建 造成本的利息是万元。
A :755.54
B :772.84
C :1400.88
D :1433.90
E :借款合同
15、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。
A :申报的成交价格
B :申报的市场价格
C :申报的租赁价格
D :申报的成本价格
E :执行层的组织协调
16、工程造价控制是 __控制。
A .部分管理
B .自我调解
C .全过程动态
D .总价绝对
17、 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷 款的贷款价值比,原因主要是。
A :商用房地产的风险更高
B :商用房地产的收益更高
C :商用房地产的价值更高
D :商用房地产的增值潜力更大
E :借款合同
18、某宗房地产交易的成交价格为 30万元人民币,其中首期支付 30%,余款在 一年后一次性付清. 该房地产公摊面积为建筑面积的 10%, 套内建筑面积为 100 ㎡,假定折现率为 6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为. 【 2006年 考题】
A :2 593元/㎡
B :2 619元 /㎡
C :2 727元 /㎡
D :2 862元 /㎡
E :工业用地的监测点评估价格
19、 某工厂经所在街道负责人同意, 将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造 为若干个小商铺出租, 某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的 抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。
A :技术上的可能
B :经济上的可行
C :价值最大化
D :法律上许可
E :工业用地的监测点评估价格
20、印花税的税率采用两种。
A :定额税率和累进税率
B :比例税率和定额税率
C :累进税率和累退税率
D :特殊税率和一般税率
E :执行层的组织协调
21、 在运用长期趋势法测算房地产未来价格, 当房地产价格的变动过程是持续上 升或者下降的, 并且各期上升或下降的幅度比率大致接近, 则宜选用方法进行测 算。
A :平均增减量法
B :平均发展速度法
C :移动半均法
D :指数修匀法
E :工业用地的监测点评估价格
22、 在现今社会, 房地产价格通常用货币来表示, 惯例上也是用货币形式来偿付, 但也可以用实物、 __等其他形式来偿付。
A .劳务
B .工资
C .贷款
D .高贷
23、 在估价报告中陈述, 既是维护估价人员正当权益的需要, 又是提醒委托人和 估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A :估价师声明
B :估价的假设和限制条件
C :估价方法
D :估价对象
E :工业用地的监测点评估价格
24、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。
A :替代性
B :异质性
C :用途多样性
D :相互影响性
E :工业用地的监测点评估价格
25、下列影响购房者购买行为的因素中,属于心理因素的是。
A :生活方式
B :受教育程度
C :购买动机
D :自我形象
E :借款合同
二、多项选择题(共 25题,每题 2分,每题的备选项中,有 2个或 2个以上符 合题意, 至少有 1个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、下列价格阐述正确的是 __。
A .市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值
B .市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C .市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值
D .市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值
2、保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到() 的极限值,以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A .利润为零时
B .利润最大时
C .允许的最低经济效益指标
D .允许的最高经济效益指标
3、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差 异在于. (2005年试题 )
A :变动成本的设置
B :销售收入的不同
C :固定成本的设置
D :平衡点的设置
E :借款合同
4、 某块临街深度为 50英尺、 临街宽度为 30英尺的矩形土地甲, 总价为 40万元。 其相邻的矩形土地乙,临街深度为 150英尺,临街宽度为 15英尺,则运用四三 二一法则计算土地乙的总地价为 __万元。
A . 23.4
B . 28.6
C . 33.4
D . 46.8
5、运用成本法估价一般分为 __四个步骤来进行。①测算重新构建价格;②测算 建筑物折旧; ③弄清估价对象房地产的价格构成, 搜集相关资料; ④求取积算价 格
A .④①②③
B .③①②④
C .③②①④
D .④②③①
6、实行专款专用、封闭管理,储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后,优 先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。
A :土地购置贷款
B :土地开发
C :建设贷款
D :土地储备贷款
E :借款合同
7、若年利率是是 %,存款额为 2000元,计息周期是两年,按单利计息方式算出 的利息为 __元。
A . 320
B . 1200
C . 1210
D . 210
8、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测,可以协助开发商或业主进行 __。
A .项目融资
B .工程招标
C .市场定位
D .物业管理
9、市场经济条件下,物业租金水平的高低,主要取决于 __。
A .业主希望的投资回报率
B .承租人愿意承担的费用
C .承租人的承受能力
D .同类型物业的市场供求关系
10、 收益性物业出租, 如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润, 则要该利 润的 __缴纳所得税。
A . 20%
B . 33%
C . 35%
D . 40%
11、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。
A :财产所有权关系
B :财产流转关系
C :财产形成权关系
D :人格权关系
E :身份权关系
12、按照住宅质量保证书约定,在保修期内 __单位应当承担商品房保修责任。
A .物业管理
B .房屋施工
C .房屋工程监理
D .房地产开发
13、 房地产开发企业应当在签约之日起 __日内持商品房预售合同到县级以上人民 政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
A . 10
B . 20
C . 30
D . 60
14、房地产开发企业不得采取 __的方式销售商品房。
A .分期付款
B .收取预售款
C .收取定金
D .返本销售
15、下列法规中,对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。
A :《中华人民共和国城市房地产管理法》
B :《中华人民共和国王地管理法》
C :《城市房地产开发经营管理条例》
D :《城市商品房预售管理办法》
E :《商品房销售管理办法》
16、 收益法, 是根据土地收益求取土地价值, 根据建筑物的收益求取建筑物的价
值, 或根据房地收益求取房地价值。 但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的 收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用() 。
A .房地剩余技术
B .市场剩余技术
C .土地剩余技术
D .建筑物剩余技术
E .自有资金剩余技术
17、下列估价目的中,对已出租的房地产应考虑租约影响的有。
A :房地产抵押估价
B :房屋征收评估
C :房地产转让估价
D :房地产火灾保险估价
E :房地产司法拍卖估价
18、所有者权益包括四个项目。
A :实收资本
B :资本公积
C :盈余公积
D :已分配利润
E :未分配利润
19、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、 __等。
A .规划设计方案
B .投资估算
C .资源条件
D .投资权益
20、收益法适用的条件是房地产的 __。
A .收益能够量化
B .风险能够量化
C .收益或风险其一可以量化
D .收益和风险均能量化
21、我国信托业务的范围包括。
A :金融业务
B :委托业务
C :代理业务
D :外汇业务
E :信托业务
22、物业服务收费的计费方式包括 __。
A .按物业面积
B .包干制
C .按物业价值比例
D .酬金制
E .薪金制
23、 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面 积的 __。
A . 30%
B . 40%
C . 50%
D . 60%
24、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。
A :权利人法定名称变更
B :房地产现状的改变
C :房屋门牌号码改变
D :买卖房屋
E :改建或添建而使房屋面积增加
25、下列房地产市场调控政策等措施中,会导致房地产市场价格上升的是 __。
A .降低房地产开发贷款利率
B .增加土地有效供给
C .降低契税
D .提高购房贷款利率
2015土地估价实务基础:土地估价报告审核的方法
2015土地估价实务基础:土地估价报告审核的方法 一、单项选择题(共 27题,每题的备选项中,只有 1个事最符合题意) 1、王某自有门面房两间,租赁给李某经营时装店,根据《中华人民共和国城市 房地产管理法》的规定,该两间门面房的租金应 __。
A .执行政府规定的租金标准
B .执行法定的租金标准
C .由李某和王某共同协商议定
D .由价格评估机构确定
2、依据交通原则建立起来的中心地体系,上级中心地可以支配下级中心地 __的 商服活动。
A .全部
B . 1/2
C . 1/3
D . 1/6
3、土地单位面积上使用高利率的资本和劳动等要素投入称为土地的 __
A .集约利用
B .集约制
C .利用率
D .集约边际
4、土地分类中的农用地类别下的二级类别有耕地、 () 、林地、牧草地、其他农 用地。
A .园地
B .苗圃
C .畜禽饲养地
D .设施农业用地
5、某临街深度 100ft 的矩形宗地,总价为 100万元,根据苏慕斯法则,该宗地 临街前半部分的价格应为万元。
A :50. 5
B :67. 5
C :70. 5
D :72. 5
E :时间因素
6、某交易不动产的土地使用面积为 200平方米.成交总价为 100万元人民币, 使用面积占建筑面积的比率为 75%,则该交易实例的单位建筑面积价格为 __元。
A . 3750
B . 4000
C . 5000
D . 5333
7、在土地估价过程中,记载估价关键事项和估价结果,简要介绍估价技术过程 的是。
A :送文函
B :估价工作报告
C :土地估价报告
D :土地估价技术报告
E :时间因素
8、上地估价机构工商设立的基本条件包括 __。
A .机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等 表明土地估价专业的术语
B .依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确 为有限责任公司。 依据 《合伙企业法》 设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务 所
C .土地评估机构的法定代表人 (有限责任公司 ) 和执行合伙企业事务的合伙人 (合伙企业 ) 须具备土地估价师资格
D .机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、地 价评估
E .有固定的经营服务场所
9、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十四条规定, 国家实行房地产成交 价格制度。
A :评估
B :确认
C :审核
D :申报
E :时间因素
10、一个完善、正规化的货币制度,主要包括的要素有 __。
A .确定货币金属与规定货币单位
B .规定本位币和辅币的铸造,发行和流通
C .确定纸币发行和流通的程序
D .确定国家的货币准备制度
E .确定纸币的规模、类型
11、以下关于基本农田占补平衡制度的说法中,错误的是 __。
A .占用单位应当按照“占多少、垦多少”的原则,负责开垦与所占农田数量 与质量相当的耕地
B .基本农田保护区经依法划定后,任何单位和个人不得改变或占用
C .没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当缴纳耕地开垦费
D .占用单位应将基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕 地的土壤改良
12、房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图,采用的比例尺为. 【 2006年考试 真题】
A :1:2000~1:5000
B :1:1000~1:2000
C :1:500~1:1000
D :1:100~1:500
E :土地
13、吕某、王某、蒋某三人经协商,决定共同出资 50万元设立一有限责任公司, 三人的全部出资经法定的验资机构验资后, 向公司登记机关申请设立登记, 并提
交了公司登记申请书、公司章程、验资证明等文件,经审批,领取了营业执照。 根据规定,该公司的成立日期应是() 。
A .股东会成立日
B .公司营业执照签发日期
C .申请成立日
D .政府主管部门批准成立日
14、关于土地自然供给与经济供给,下列说法正确的是。
A :土地经济供给是土地自然供给的基础,没有土地经济供给谈不上土地的自 然供给
B :土地自然供给随着人们科学技术的提高而增加,并在经济供给允许的范围 内变动
C :土地经济供给受到诸多因素的制约,在土地自然供给的范围内变动
D :土地自然供给受到土地需求的影响而变化
E :时间因素
15、下列关于土地使用权转让限制条件,说法正确的是 __。
A .通过转让取得的土地使用权,其土地使刚权的使用年限为原土地使用权出 让合同规定的使用年限
B .土地使用权转让后,原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全 部随之转移
C .土地使用权转让时,如需改变原出让合同的规划用途,必须事先向土地主 筲部门和规划部门提出申请, 经审核批准, 调整土地使用权出让金, 方可进行转 让
D .土地使用权转让价格明显低于市场价格的,其他需求者有优先购买权
E .土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权 16、 任何不动产的价格起伏及供求变化, 其基础的影响因素是来自不动产所在地 区的 __环境。
A .人文
B .自然
C .经济
D .社会
17、会计的目标是满足 __的需要。
A .企业内部管理人员
B .会计信息使用者
C .财务会计
D .企业
18、全国土地调查成果,报 __批准后公布。
A .全国人大
B .国务院
C .国务院国土资源主管部门
D .国务院办公厅
19、 某城市 2000年至 2005年期间, 地价逐年上涨,涨幅依次为 2%、 4%、 3%、 4%、 5%、 5%,与 2002年相比,该市 2005年的地价上涨了%. 【 2006年考试 真题】
A :10. 3
C :14.7
D :17. 0
E :土地
20、 按照国家有关规定, 以协议方式取得土地使用权时, 交易双方只能在不低于 的基础上,确定其成交地价。
A :基准地价
B :标定地价
C :政府最低限价
D :宗地评估价
E :时间因素
21、在我国,对于商誉会计处理的原则是() 。
A .一律不入账
B .外购商誉可以入账
C .外购商誉和自创商誉均可入账
D .只有符合条件的自创商誉才能入账
22、 建设单位为进行建设工程的财务总结, 确定建筑工程的实际投资额, 必须以 为依据。
A :工程结算
B :工程决算
C :施工图预算
D :施工图结算
E :土地
23、 由于与不动产投资利润率、 土地投资利润率有一定的区别, 因此一般只作为 参考指标, 且在实际评估中不能直接采用的是 __。
A .存款利率
B .贷款利率
C .实质利率
D .不动产租金与买卖价格的比率
24、 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知, 要 求自 2005年 6月 1日起,对个人购买转手交易的,销售时按其取得的售房收入 全额征收营业税。
A :普通住房超过 2年
B :住房不足 2年
C :非普通住房超过 2年
D :别墅不论是否超过 2年
E :35%~50%
25、地籍管理的对象必须是完整的土地区域空间,这体现了地籍资料的 __。
A .完整性和精确性
B .概括性和精确性
C .完整性和可靠性
D .概括性和完整性
26、 已知年利率是 6%, 存款额是 3000元, 存款期限是一年,如果每半年计息一 次,则实际利率一是 __。
B . 3%
C . 6. 09%
D . 8%
27、会计核算一般原则中,要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、 经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项的原则是。
A :相关性原则
B :可比性原则
C :了解性原则
D :重要性原则
E :土地
二、多项选择题(共 27题,每题的备选项中,有 2个或 2个以上符合题意, 至少有 1个错项。 )
1、商业银行管理原则有。
A :盈利性原则
B :流动性原则
C :福利性原则
D :安全性原则
E :稳定性原则
2、由于财务会计与管理会计的服务重心不同,财务会计也被称为。
A :外部会计
B :内部会计
C :对外报告会计
D :对内报告会计
E :综合报告会计
3、房地产开发项目成本分析中的建安工程费主要包括() 。
A .建筑工程费
B .设备及安装工程费
C .室内装饰费
D .建安工程设计费
4、 某建设项目占用城市建设用地区外的耕地 50亩, 向当地政府缴纳了耕地开垦 费, 但因耕地后备资源匮乏, 经上级政府部门协调将耕地开垦费转交邻县异地代 补耕地。按照耕地占补平衡制度的基本要求, __是补充耕地的责任单位。
A .建设项目单位
B .当地政府
C .接受开垦费的邻县政府
D .被占地农民集体
5、按照国家有关规定,以协议方式取得土地使用权时,交易双方只能在不低于 __的基础上,确定其成交地价。
A .基准地价
B .标定地价
C .政府最低限价
D .宗地评估价
6、影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括 __。
A .繁华程度
B .公园与绿地
C .交通状况或通达程度
D .人口密度
E .基础设施和公用设施的完备程度
7、剩余法在房地产开发中的作用中反映在可以为开发商确定 __。
A .应支付的土地价格
B .建筑高度
C .开发商预期利润
D .开发成本费用
E .容积率
8、市城内必须控制开发的地域包括 __。
A .风景名胜区
B .湿地
C .水源保护区等生态敏感区
D .历史文化保护区
E .特定市场经营场地
9、根据国土资源部和国家工商管理局的有关规定, __等内容应在《国有土地使 用权出让合同补充协议》中予以明确。
A .竣工时间
B .商品房项目的最高房价
C .工业用地的投资强度
D .商业项目的最低土地增值收益率
E .最低容积率和建筑系数
10、农用地定级的原则是。
A :综合分析原则
B :主导因素原则
C :贡献原则
D :土地收益差异原则
E :定量分析与定性分析相结合原则
11、省、 自治区、直辖市国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件包括 __等。
A .跨设区的市、自治州行政区域的
B .跨县级行政区域的
C .争议一方为中央国家机关或者其直属单位,且涉及土地面积较大的
D .争议一方为军队,且涉及土地面积较大的
E .国务院交办的土地权属争议案件
12、下列各项中,影响年末未分配利润余额的有. 【 2006年考试真题】
A :净利润
B :提取盈余公积
C :盈余公积补亏
D :年初未分配利润
E :资本公积转增资
13、一般来讲,决定利率水平的主要基本因素有。
A :年利润率
B :平均利润率
C :借款市场中资金供求比对状况
D :企业利润率
E :经营成果的预测方案
14、初步统计, 2003年我国国内生产总值为 116694亿元人民币,人均国内生产 总值 1090美元。以上两项统计指标依次为() 。
A .数量指标、质量指标
B .总量指标、相对指标
C .绝对数、比较相对数
D .绝对数、强度相对数
15、土地 __是人们在一定社会制度下拥有土地的形式,是整个土地制度的核心。
A .使用制
B .利用制
C .所有制
D .管理制
16、 国务院 《关于深化改革严格土地管理的决定》 要求制订并公布各市县征地的 统一年产值标准或区片综合地价,主要是为解决当前征地工作中存在的 __问题。
A .安置措施不落实
B .征地补偿同地不同价
C .征地补偿标准偏低
D .征地费用分配不合理
E .征地补偿标准随意性较大
17、为实施土地用途管制, 《土地管理法》将土地按用途分为三大类型。
A :农用地
B :基本农田
C :建设用地
D :未利用地
E :已利用地
18、保险的最基本职能包括。
A :分摊风险损失
B :投资
C :融通资金
D :给付补偿
E :防灾防损
19、 ”开发成本”科目,用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过 程中所发生的各项费用, __表示在建工程的实际成本。
A .贷方
B .贷方余额
C .借方
D .借方余额
20、 《土地利用年度计划管理办法》规定,土地利用年度计划指标包括 __。
A .土地调查总量指标
B .新增建设用地计划指标
C .土地开发整理计划指标
D .耕地保有量计划指标
E .耕地计划总量指标
21、土地利用总体规划实行 __审批。
A .一级
B .定量
C .分级
D .统一
22、土地开发整理项目文件资料管理的原则有 __。
A .真实性
B .系统性
C .开放性
D .安全性
E .完整性
23、农用地分等单元的划分方法中,地块法适用于所有分等类型和地区。
A :叠置法
B :地块法
C :标准样地法
D :网格法
E :多边形法
24、 《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》 (国土资发 [2002]237号 ) 规定的内容有。
A :土地估价师资格应通过公开考试取得
B :土地评估中介机构实行土地估价行业国家土地管理部门注册的制度
C :各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公 开,并提供查询服务
D :各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公 开,但不提供查询服务
E :建立行业规范,加强行业监管
25、在房产出租、小商品活动较为发达的地区,评估的技术路线往往采用 __。
A .租金剥离法
B .层次分析法
C .总分频率曲线法
D .级差收益测算法
26、 已知年利率是 6%, 存款额是 3000元, 存款期限是一年,如果每半年计息一 次,则实际利率一是 __。
A . 6%
B . 3%
C . 6. 09%
D . 8%
27、会计核算一般原则中,要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、 经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项的原则是。
A :相关性原则
B :可比性原则
C :了解性原则
D :重要性原则
E :土地
完整的估价报告
一、完整的估价报告(8部分)
1、封面; 2、目录; 3、致委托人函; 4、注册估价师声明;
5、估价的假设和限制条件; 6、估价结果报告; 7、估价技术报告; 8、附件。
(一)封面(7项) :
1、报告名称:房地产估价报告;
2、估价项目名称; 3、委托人全称; 4、估价机构全称;
5、注册估价师姓名及其注册号; 6、估价作业日期; 7、估价报告编号。
(二)目录
(三)致委托人函(11项) :
1、委托人全称; 2、估价对象; 3、估价目的; 4、估价时点;
5、价值类型; 6、估价结果:大写和小写,总价和单价; 7、报告应用有效期; 8、提供报告数量; 9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。 (四)注册估价师声明:
1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;
2、至少 2名估价师签名,并注明其注册号。
(五)估价的假设和限制条件:假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设; 不确定因素的假设,应合理且有依据。
(六)估价结果报告 +编号(13— 15项) :
1、委 托 人:单位全称、法人代表、住所;
或者 个人姓名、身份证号、住所。
2、估价机构:全称、法人代表、住所、资质等级。
3、估价对象:名称;
(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
(2)实物状况:①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、 建成年月、平面布置等。
②土地——四至、形状、地势、规划条件等。
(3)权属状况:①建筑物——权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。 ②土地——权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、
(分摊)面积、使用年限、终止日期等。
4、估价目的:抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值。
表述要规范。
5、估价时点:不是先有了“评估价值” ,再将他说成是某个时间上的价值。
6、价值定义:价值类型及其内涵:
(1)市场价值:符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。
(2)快速变现价值:不符合有充裕时间的交易。
(3)谨慎价值:即抵押价值,存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值;
——应说明有无法定优先受偿款。
(4)清算价值:不符合持续使用条件。
(5)投资价值:某个投资者角度衡量的价值。
7、估价依据。
8、估价原则:(1)独立、客观、公正;
(2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则,谨慎原则(抵押) 。
9、估价方法:
(1)估价方法及其定义;应选用 2种以上的方法;
(2)成本法与市场、收益、假设法组成 2种估价方法的,成本法为首选法不妥当。
(3)收益性房地产,应采用收益法作为其中一种方法。
10、估价结果:总价和单价(总价 /建面) 、大写和小写;楼面地价(土地) 。
11、估价人员:所有参加估价的人员及其执业资格,并签名盖章。
12、估价作业日期。
13、估价报告应用有效期。
(以下为抵押报告) :
14、市场风险提示。
15、短期强制处分和变现能力分析:
影响房地产变现能力的因素有:(1)通用性; (2)独立使用性; (3)价值大小;
(4)可分割转让性; (5)开发程度; (6)区位; (7)市场状况。
(七)估价技术报告
1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
2、区位因素分析:估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
3、市场背景分析:过去、现在和可预见的未来,影响类似房地产价格的主要因素。
4、最高最佳使用分析:法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
5、估价方法选用:估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
6、估价测算过程;
7、估价结果确定:要有理由。
(八)附件。
注意:
1、 大堂、自用和服务部分不另行计价,否则有重复计算。
2、 收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
3、 成本、费用、租金(有租约除外) 、税费等数据,不能采用个别、实际发生的,应采用社会一般 或平均、客观数额。
4、 用词准确、规范、简练,不能模棱两可、带感情色彩、自相矛盾。
5、 基准地价法要有评估过程。
6、 要说明基准地价的内涵。
7、 年期修正公式:Vn=基准地价×[1-1/(1+Y) ^n]/ [1-1/(1+Y) ^N]。
8、 前后面积是否吻合。
9、 计算数值是否正确。
10、 房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
11、 抵押报告是否体现谨慎原则。
二、收益法
1、有租约采用租约金,无租约采用客观未来收益租金,要分析未来租金水平的变化趋势。
2、年收益天数为 365天,月份为 12个月。
3、出租率为 100%不合理;要有确定正常出租率的方法和理由。
(一)年净收益 =有效毛收入—运营费用;
=每平米月租金×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率) ;
1、有效毛收入 =潜在毛收入—空置和收租损失(包括扣减押金收入的空置率) ;
潜在毛收入 =潜在毛租金收入 +租赁押金收入 +其他收入;
2、运营费用 =管理费 +租赁税费 +房地产税 +保险费 +运行维护维修费 +设备家具折旧费
(不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和
划拨土地上交收益或使用费) ;
(1) 管理费 =人员工资 +办公费(管理费率的确定要有理由) ;
(2) 租赁税费 =营业税及附加(5.5%) +租赁手续费代理费;
(3) 房地产税 =土地使用税 +房产税;
(4) 保险费 =房屋现值×保险费率(确定要有理由) ;
(5) 维修费(确定要有理由) ;
(6) 水电费等 =水电费 +有线电视费等(说明租金中是否含有,如有要扣除) ;
(7) 设备家具折旧费 =电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费
(要说明:如出租人提供,要扣除) 。
3、商业和工业净收益 =销售收入 -生产或销售成本 -销售费用 -营业税及附加 -管理费 -
财务费用 -商业利润。
(二)收益期限(特别注意)
1、房屋早于土地,取房屋剩余经济寿命(收益价值另加土地剩余年限价值) ;
2、房屋晚于土地,约定不可续期,取土地剩余使用年限;
3、房屋晚于土地,未约定不可续期,取土地剩余使用年限(收益价值另加房屋残值) ;
4、住宅房屋晚于土地,住宅地自动续期,取房屋剩余经济寿命。
(三)报酬率 Y (资本化率 R ) =1年期存款利率 +风险补偿;
1、要有充分的依据和过程;不能只选 1个参照实例,否则客观性不够;
2、房屋、土地、房地三者 Y 或 R 应不同(一般来说房产比土地约大 2%) 。
(四)根据过去和现在的情况,判断说明净收益流未来各期的变动情况属于:
1、每年基本固定不变 V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];
2、按某个固定数额递增或递减 V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;
3、按某个固定比率递增或递减 V=A/(Y±g )×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};
4、其他有规则的变动情况 V=∑ Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。
再选用和列出相应的报酬资本化公式计算。
三、成本法
(一)要列出公式:
新房地产价值(7项) =土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润。 1、 土地取得成本 =征地补偿安置费 +相关税费 +出让金。
(1) 征地补偿安置费 =土地补偿费(6~10倍) +安置补助费(4~6倍,每公顷≤
15倍) +地上附着物和青苗补偿费 +社会保障费。
(2) 相关税费 =征地管理费 +耕地占用税 +耕地开垦费 +新菜地开发建设基金。
土地取得成本 =拆迁补偿安置费 +费用 +出让金;
(1) 拆迁补偿安置费 =房地产市场价格 +装修 +搬迁补助费 +安置补助费
+非住宅停业补助费
(2) 相关费用 =拆迁管理费 +拆迁服务费 +拆迁估价费 +房屋拆除费。
2、 开发成本 =勘察设计和前期工程费 +建安工程费 +基础设施费 +公共配套费 +
其他工程费 +开发期间税费。
3、 管理费用 =(土地取得成本 +开发成本)×管理费率(5%,确定要有理由) 。
4、 销售费用 =房地产价值×销售费率(4%) 。
5、 投资利息 =(土地取得成本)×[(1+i)开发期 -1]+(开发成本 +管理费用)×
[(1+i)建造期 /2 -1] + 销售费用×[(1+i)销售期 /2 -1]。
i —— 1年期贷款利率,实际利率按年计息次计算。
资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计。
6、 销售税费 =房地产价值×税费比率 =营业税及附加(5.5%) +印花税 +交易手续费。
7、开发利润 =(土地取得成本 +开发成本)×直接成本利润率;
=(土地取得成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用)×投资利润率;
=(土地成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用 +投资利息)×成本利润率;
=房地产价值×销售利润率 =
(土地成本 +开发成本 +管理费用 +销售费用 +投资利息 +销售税费)×销售利润率 。
(1- 销售利润率)
8、新房地产价值 = (土地成本 +开发成本 +管理费用 +投资利息) 。
(1- 销售费率 - 销售税费 - 销售利润率)
不减折旧,但要进行工程质量、环境等因素调整。
(二)旧的房地产价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧。
1、土地重新购建价格 = 土地价值。
2、建筑物重新购建价格(6项) = 新建筑物价值 =开发成本 +管理费用 +销售费用 +
投资利息 +销售税费 +开发利润。
3、建筑物折旧 = 物质折旧 + 功能折旧 + 经济折旧。
(1)物质折旧:可修复的,修复费用为折旧额;
长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格;
短寿命的折旧额为有效年龄的现值。
(2)功能折旧:功能缺乏——可修复的,恢复该功能所需的费用;
不可修复的,租金损失的现值(收益法) ;
功能落后——可修复的,修复该功能所需的费用;
不可修复的,租金损失的现值;
功能过剩——超额或无效成本;
(3) 经济折旧:暂时的或永久性的,减价额的现值;
4、建筑物经济寿命和土地使用期限(特别注意! )
(1)建筑物早于土地结束:按建筑物经济寿命计算折旧;
(2)建筑物晚于土地结束:未约定不可续期——按建筑物经济寿命计算;
约定不可续期——按建筑物经济寿命减去晚于土地
使用期的那部分寿命的寿命计算;
(3)住宅地的建筑物:住宅地自动续期——按建筑物经济寿命计算。
5、要列出公式:建筑物价值 =重新购建价格 C ×[1-(1-残值率 R )×有效年龄 t/经济寿命 N]。 建筑物价值 =重新购建价格 C ×成新率 q ;
建筑物经济寿命 =1/年平均折旧率 d 。
四、市场法
1、要列出公式:
比准价格 =可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。 =可比实例成交价格×100/(100±S )×(100±T ) /100×100/(100±R ) 。
2、修正或调整,单项不得超过 20%,综合不得超过 30%。
(一)可比实例要求
1、数量为 3~10个,低于 3个不妥;要说明币种;注意所选实例是否有可比性。
2、类似房地产:
(1)区位在同一供求圈内;
(2)用途相同:居住、商业、办公、旅馆、工业等相同;
(3)规模相当:0.5~2倍;
(4)结构相同:砖混、砖木、框架、钢结构等相同;
(5)档次相当:等级、装修、设施设备、环境等相当;
(6)权力性质相同:国有、集体地,划拨、出让地,商品房、房改经济适
用房等各相同。
3、交易类型吻合:协议、招标、挂牌、拍卖,买卖、租赁等类型吻合;
4、交易日期接近:相隔 1年以上不宜采用,或房地产状况有变化,变化前的不宜采用。
5、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
(二)建立比较基础
1、统一房地产范围 :实物范围、含非房地产成份、有债权债务。
2、统一付款方式:将分期付款折现到成交日一次性付清。正常价 =1年后付 30/(1+月利率) ^12。
3、统一采用单价。
4、统一币种和货币单位。
5、统一面积内涵:建筑面积单价 =使用面积单价×使用面积÷建筑面积。
6、统一面积单位:平方米价 =公顷价÷10000
=亩价÷666.67
=平方英尺价÷0.09290304
=坪价÷3.30579。
(三)交易情况修正:
采用“可比实例成交价格比其正常市场价格高或低多少”的说法;修正系数为 100/(100±S ) ,高为 +, 低为 -;注意分子和分母不要颠倒了,其数值±应与前面描述的交易情况一致。
1. 交易税费非正常负担:正常价 =卖方得价 /(1-卖方税费) =买方出价 /(1+买方税费) ;
2、强迫买卖(卖低买高) ; 3、厉害关系人的交易(一般低;也有大股东高卖给上市公司) ;
4、缺乏行情(卖低、买高) ; 5、急于出售或购买(卖低或买高) ;
6、有偏好(高) ; 7、相邻房地产(高) ;
8、拍卖、招标等特殊方式的交易(其成交价不一定比协议价更高,是否修正要说明理由) 。
(四)市场状况调整:
以成交日期为基准,采用“可比实例在估价时点的价格比在其成交日期的价格高或低多少”的说法;调 整系数为(100±T ) /100,注意分子和分母不要颠倒了。
1、 价格指数法(采用本地区同类房地产价格指数或变动率) :
定基指数——调整系数 = 估价时点指数 /成交日期指数。
环比指数—调整系数 =成交日期下一期指数×再下一期指数×??×估价时点指数。
2、 价格变动率法:期内递增减——调整系数 =(1±变动率) ^期数。
期内平均升降——调整系数 =(1±变动率×期数) 。
(五)房地产状况调整:
以估价对象房地产状况为基准,采用“可比实例在成交日的房地产状况比估价对象在估价时点的房地产 状况优或劣多少”的说法,调整系数为 100/(100±R ) ,优为 +,劣为 -;注意分子和分母不要颠倒了,其 数值±应与前面描述的房地产状况一致。
1、 区位状况比较调整:位置、楼层、朝向、交通、环境、外部配套设施等。
2、 实物状况比较调整:土地——面积、形状、地基、内部基础设施、平整程度等。
建筑物—面积、结构、质量、设施、装修、层高、年龄、
完损程度、外观、空间布局等。
3、 权益状况比较调整:土地使用年期调整系数 =[1-1/(1+Y) ^n]/ [1-1/(1+Y) ^N]。
五、假设开发法
要列出公式:待开发房地产价值 =开发完成后房地产价值 -后续开发成本 -管理费用 -销售费用 -投资利息 - 销售税费 -开发利润 -取得待开发房地产税费。
(一) 开发完成后的价值:
1、 用于销售:(1)采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势;
(2) 市场法和长期趋势法求取。
2、用于出租营业:预测其租赁或经营收入,再用收益法求取。
(二) 后续开发必要支出和应得利润(7项;同成本法) :
1、 后续开发成本; 2、管理费(以前者为基数) ; 3、销售费用(以售价为基数) ;
4、投资利息(1年期贷款利率,实际利率按年计息次计算;以上 3者为基数) ;
5、销售税费(以售价为基数) ; 6、开发利润;
7、取得待开发房地产税费(买方缴纳的契税、手续费等,以待开发房地产价值为基数) 。
(三)开发经营期(特别注意! ) :
开发经营期
开发期
用于销售 前 (准备 ) 期 建造期
经营(销售)期
用于出租营业自用 前 (准备 ) 期 建造期 经(运)营期
估价时点 开始建造日 开始销售日 竣工验收日 销售完成日 经营结束日
(四)传统方法:不考虑预售和延迟销售,计息期到开发完成时止,根据以上各项计算后直接相加减。 资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计,期外全计。
(五)现金流量法:将开发完成后的价值和各项成本、费用先折算到估价时点,在相加减;
资金均匀投入的建造期内、销售期内的折现期减半计,期外全计。
折现率中包含资金利率和开发利润率,不在单独计算。
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