下面我给大家介绍一下房地产投资项目分析方法。我是建设部标准定额研究所李明哲,我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位,房地产投资项目分析方法是建设部和我们单位编了一本房地产投资项目分析方法,还编了一本房地产开发项目经济评价方法与案例,针对房地产开发项目在经济层面怎么做,下面我就简单介绍一下。
房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域 一、
1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。
比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿,这是一个房地产的政策,可以进行可行性研究;比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房,这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。
2、可行性研究还可以用于房地产的规划。
大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法,是去年提出的,同样在我们房地产开发项目里面,我们参看其他国家一些比较好的案例,我给大家简单介绍一下。
这是法国Ladefense,这个地方在法国西部,位于凯旋门西延长线,这个门是大拱门,是1989年建成的,为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的,这个建筑是非常宏伟的,这是他那个台阶下面很大的步行街,这是89年施工的图片,这样一个大的房地产是从50年代就开始规划,当时成立了管理委员会,管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划,规划以后怎么利用土地开发,利用房地产开发或者是整个商业区的开发,来使得这个地区整体上可持续发展。为此,1958年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代,一直到89年这个大拱门建成整个的情况。
现在我们再来看这个现状,等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的,大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化,最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样,这个一直没有落定尘埃,直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方,大家看这个图比较清楚一点,就是他利用这个空间,整个这条线是一个步行街,所有的交通全在地下,大家看我光标这个地方,光标这个地方实际上是地铁,从凯旋门那边开过来的地铁,一直到这个布局。这里面有地铁、公共汽车和铁路,全部都在这,地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人,
给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候,是完全可以做这么好的,这是西方国家法国人做的,我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面,大家看一下这个建筑物,它好象一个发布的东西,这是法国建的工业博览馆,这是有三个支点,现在还是全世界独一无二的,可见法国人在规划思想是比较好的,规划也是我们可行性评估一部分。
3、还可以进行房地产投资活动,这是我们现在主要的研究内容。
项目定义投资活动就是搞项目活动,指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动,是一个持续的经营。在项目评价的领域里面,我们用到三个词汇,一个是Appraisal,事前的评估,第二是Evaluation,事后评估;第三是Assessment,就是第三方我作为中介机构对你进行评估,可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面,大家应该注意这个词,但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal,对Assessment没有争议。
对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资,这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展,从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建,因为改扩建利用原有的一些资产,新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性,有一些项目是非经营性,比如说城市道路,如果不收过
路费的话,那就是非经营性项目,但是如果说收钱了,过路费像原来北京五环就是经营项目,现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度,我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目,这就是从产品的性质来看。
公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目,大家都受益,谁也不花钱;准公共项目就像污水处理;电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目,按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资;从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资;现在有PDP模式,所谓PDP就是公共与私人投资合伙制;评估方式是统一的,就是利用增量的方式来评估的。
下面切入正题,我们投资任何一个项目都有投资的目的,公共建筑比如说国家奥体中心,公共投资为主,同时吸纳私人投资,还有国家大剧院都是国家公共建筑,这些项目并不是真正为了盈利,当然也不希望靠国家养着,但是主要目的就是国威,这是一个方面。
住宅来说,经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠,对于这样一些项目,它的目的是获取利润,对于政府来说它是政府政绩的体现;商品房这是私人投资,这样的项目肯定是盈利性的项目;涉外商品房肯定是以盈利为目标,绝对不是为了公益性搞涉外商品房;写字楼私人投资,以盈利为目的;商厦也是私人投资,以盈利为目的,像现在搞的家乐福,那么大的广场,据说这个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到这样的实惠,但是这给了国外一些商业企业,它纯粹是以盈利为目的。
二、 投资项目可行性研究的内容
首先研究市场,这个市场有两个市场,一个是宏观市场,一个是微观市场。
宏观市场指什么,就是整个国家宏观经济,还有房地产整个宏观的情况,像去年房地产争论比较多,大家都是业内的人,我就不再介绍了。到我们具体的项目,那就要评估土地供给的市场,要评估一下材料的市场,要评估一下商品房销售市场,要评估一下资本的市场。
我觉得这四个市场,就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑,因为你有钱买不到便宜的材料,你的利润也实现不了,这是利润的问题。当然还要注意投资时机的参与,大家在座都很清楚。
还有技术评价,技术评价可能一般就是通过设计院来做,或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估,主要是技术方面。
环境影响评价是非常重要的东西,我们房地产项目也存在这样的东西,时间关系不能展开。如果大家注意到我们的天安门,你们访问天安门的网站,可以在网站上可以看到天安门的图片,比如天安门晚霞,天安门晚霞非常漂亮,但是四十年前还有另外一张图片,这张图片是朝霞的天安门,现在朝霞的天安门永远看不到了,就是因为新北京饭店超高,使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。
经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价,房地产项目社会评价,应该说现在已经提到议事日程上来,以前我们没有很重视。最近从去年开始,建设部注意到这个问题,世界银行也在注意到这个问题,就是说在搞房地产项目的时候,应该积极搞社会评价,为什么,因为社会评价涉及一个非常重要的问题,就是非自愿的移民,我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁,使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去,所以社会评价也列入到议事日程上。
风险分析大家都很重视,但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价,对小的一般项目没有什么组织机构评价,但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题,比如说国家大剧院项目的业主,就需要组织机构评价;还有现在的奥体,2008年奥运会奥运场馆的工程,这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性,就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内,有一些工业项目就存在这个问题,如果你生产的产品污染比较严重,那么可能法律不允许,这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监督的指标体系,就是你这个项目从开始上的时候,就应该搞一套可以监督的
指标体系,将来你的项目完了以后,你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功,所以这是非常重要的事情。
房地产项目来说,有一些是比较重要 一般的投资项目都要有这些评价的内容,对于我们
的,但是有一些也是可以考虑简化,像一般的房地产商组织机构评价不一定做,环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。
那么我们可行性研究的阶段是这个样子,这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来,原版书有这个图片,翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作,这里面大家可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估报告,这部分花的内容时间和精力是最多的,绿色是花钱花得比较多的地方,但是这个阶段花钱也不少,项目识别,可行性研究,评估报告,谈判和签约,工程设计,后面就是建筑、施工等等,就是整个项目周期都看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西,从Programming开始,从机会到项目的识别,再到项目的评估,还有融资,实施以及项目评估等等方面,大家可以看到评价和评估就不是一回事了,评价就是事后评估总结经验,为下一次项目提供经验和教训。
在项目周期内我们有哪些活动,首先要定可行性研究;第二就是要做项目评价;第三就是进行项目管理,可能项目管理在座都非常熟悉,也是现在非常热门的一个学科;第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作,也是我们在座的可能比较关心的。
这是一个非常重要的观点,希望大家在今后工作中实践中注意到,就是不同的利益群体,它和项目是什么关系,比如说中间是一个建筑物,某一个项目,和项目有关系的都是什么
房地产项目肯定有政府参加,给你批地、规划等等,开工许可证,投人,有政府、投资人,
资人是拿钱的;还有施工企业,还有一些咨询机构,银行,可能现在往往大家没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视,特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想,就是说你搞任何一个项目,可能有一些是受益的人,包括政府、投资
人、咨询机构、施工企业、银行,但是对于有一些人就是受到比较大的伤害,比如说我刚才说的非自愿的移民,当然我们现在政府已经考虑很多,给了很多的补偿,但是很多人没有了房子就没有了生活来源,这些受影响的群体应该特别引起大家注意。
三、 对经济评价怎么进行分析
首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚,目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别,实际上是有比较大的区别,目标是比较宏观一点,高层次一点的东西,因为在其他的场合,因为时间比较长我会讲一个逻辑框架的问题,但是现在比如说我们搞房子是为了提高人均住房平均水平,这就是从政府的角度想的,但是具体的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比较远的地方,能够有15至20平方米的用地,这是不一样的。这里面有一个很严重的问题,就是目标市场的有效需求,什么叫做有效需求,就是要解决谁投资的问题,谁使用的问题,谁经营的问题和谁买单的问题,关键是谁买单的问题,谁经营也是很关键的问题,这些都是我们进行可行性研究要充分注意的一些事情。还有谁受益、谁受损,广泛来讲房地产开发项目受益者是绝大部分,政府是受益人、投资人也是受益人,银行贷款也拿利润,施工企业也拿利润,但是也可能银行是受损,贷款回不来钱,还有拆迁对群众也是受损的。
另外要分析需要什么形式与规模的房地产,由于你们细分市场,房地产市场行话叫做细分市场。什么样的产出结果,就是说什么样的建筑是高层楼房,是低层楼房,多少面积等等这些都要有;还有需要什么样的投入和活动,就是你需要多少资金,多少施工队伍等等方方面面的东西都要有。
同样你还要有一些假设的条件,就是说我想搞这个房地产项目,我必须具备哪些,哪些不是我能力所控制的事情,但是我控制的事情必须有一个假设,假设我们房地产市场是健康、平稳发展的,这是一个假设。但是也可能中央在通货膨胀非常紧的时候,紧缩银根,刚才我所说的假设就不成立了,所以你任何一个项目,在搞你的可行性研究的时候,对你周围的环
境要做一个基本的假设,你是在这些假设条件进行分析,如果这些假设条件不行,那么怎么办,还有一些什么补救办法。
房地产产品的特点大家都比较熟悉。首先是不动性;单件性,一件一件生产;保值性,总是价值越来越高,除非人工拆掉;还有高价值性;产品生产的长期性;房地产开发项目它本身是开发过程的生产与投资双重,就是开发的时候和投资两个同时在进行。
还有一条就是投入和产出是同步,就是说我在投入的时候,就可以有产出,什么叫做有产出,就是我们可以卖,这是任何一种产品没有的优惠政策,你不管是彩电也好,冰箱也好,汽车也好,你在制造的过程中就可以把它卖出去,这没有,只有房地产有这个特点,这是我们非常重要的特点。
还有第三个特点就是开发企业资产的流动性,这是一个非常重要的一点,大家知道我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的,这叫做固定资产,但是你这个东西拿出去出租和出售,它就是属于流动资产,它不是固定资产的范围。当然它还有一些无形的资产这都是有可能的。
所以我们开发产品的投资有三个方面组成,一个是开发产品的成本,这是出租出售的资产;第二部分就是固定资产投资,就是开发企业自己用的这一部分资产;还有无形资产和其他资产。
这是我要非常强调的一个概念,就是说我们扩大企业的东西资产是流动性,因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不停地申述房地产产业的折旧概念,希望大家注意这个问题,折旧只有固定资产才有,开发产品没有,这是分界线评价的方法里面规定的,这也是房地产会计制度规定的。
我们房地产开发产品另外一些特点就是投资和生产,这同时又形成了固定资产和开发成本。在开发成本中有关的税费也是我们开发成本之一,大家要注意这个问题,这是我们方法里面都说清楚的。房地产里面有一个开发产品的经营成本,这个经营成本和开发成本是有区
别的,开发成本是实际花的钱,每年花多少钱,但是开发的经营成本不一样,它是房地产产品销售出租的时候,将开发的成本按照国家和有关会计制度要求结转的成本。
开发成本就是花多少钱就是多少,但是经营成本不是这样,经营成本就是你收多少钱才能算多少成本,这是有比较大的区别。具体的做法是按照当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例,计算本期应结转的开发产品。
我们房地产开发项目评价的类型现在基本上按经营型类型区分,有出售、出租和混合型;按用途分类有居住、商业、办公等若干;评价有两类评价,一类是财务评价,一类是综合评价。综合评价有点相当于一般项目投资项目,大家可能熟知国民经济评价,我们称为经济分析,但是它主要是为一些开发区设立的,就是为国家开发区设立的。
四、 房地产开发项目经济评价要解决一些什么问题
首先要解决它的经济合理性,就是这个项目合不合理开发,有没有用处;第二要解决这个项目本身财务生存能力,财务生存能力是非常重要的事情,就是说假定你有这个项目,这个项目已经建成了,但是你有一些营运成本,营运收入,但是营运收入不足以产生足够的利润,但是能够维持你这个项目继续生存下去,这是一个最基本的生存能力,应该看看我们需要有多少营业收入才能弥补我的营运费用;清偿能力,就是说能不能还款;最后才是盈利能力。就是你首先生存,第二你能还别人的款,剩下的钱才是你的盈利,任何开发商做项目都是银行还款还上多少,然后借款还付本息之上,经营成本才能算出来起码的价钱是多少,在这个价值之上再定高一点就是挣的钱,是这么一个逻辑。
我们还要解决一个问题就是财务的不确定性及风险,一般房地产项目,就是所谓的经济分析或者是国民经济评价风险我们一般不去做,一般只做财务的不确定性及风险。我们要分析的对象是什么,是现金流量,我们分析的对象是现金流量;解决问题的理论方法是什么,是利用资金的时间价值理论。具体做就是做折现的现金流量分析,我们的方法里面都有规定。
如何解决问题,首先要解决发生了什么费用,支出的多少,解决这个问题,刚才是要解决什么问题,现在是我们来回答如何解决问题。得到了一些什么收入,就是收入多少,交纳了什么税金,这些税金又支出了多少;建设资金从哪来;借贷的资金从哪来,一个是权益资金从哪来,另外一个是借贷资金从哪来;另外就是借贷资金如何偿还,能获得多少盈利,同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有发生时间的问题,首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题,识别法,最突出就是有哪些东西,而且有多少量发生在什么时间,是需要解决这些问题。
现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出,就是有土地成本,土地改进成本,土地改进成本是什么东西,土地成本主要是因为你土地来源不一样,你成本就不一样,有的是原来政府批的,或者是受让的,从别的人那里买来的,还有就是投标的,还有合作的,所以每一个项目的土地成本不一样;土地改进的成本就是几通一平等等土地改进的成本。还有土地上的改进成本,还有市场开发成本,开发资金成本,运营费用,还有所得税和土地增值税,有消息说土地增值税将来会变成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。
开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用,基础设施建设费用,建筑安装工程费用,公共配套设施建设费用,开发间接费用,财务费用,管理费用,销售费用,开发期间税费以及不可预见费等等,这些费用文件里面都有规定。
还有一个是我要花多少钱,另外要解决钱从哪来,就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金,国家规定任何一个项目资本金,这个资本金就是必须和开发商、有关批准单位说清楚的事情,当然资本金现在没有办法规定,弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的,还是问银行借的,但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金,然后再到另外一个乙地方去进行投资,但是资本金是必须有的。
另外预售收入,还有借贷、债券,这是资金的来源;还有一个资金的来源,实际上是施工企业的贷款,就是施工企业垫资,但是从我们国家的规定来说,这是不合法的行为,实际过程中是有这一点,但是方法没有规定这一点,就没有用;资金的使用计划要弄清楚。
开发项目收入有售房款,租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项,自营收入就是你自己经营的部分,比如说盖个商场自己经营这是自营收入,这里面也要列清楚租售计划,售房类型、时间、价格、数量等等,售楼的经营方式等等。
刚才说到现金流量表,这就是一个现金流量表,但是现在折现财务现金流量表不涉及融资那部分的现金流量,只是经营和投资的现金流量。折现的指标,就是这张表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标,进行房地产项目财务盈利能力分析。
分类有全部投资、资本金、投资者各方现金流量表。我们对净现金流量就是现金流入减去现金流出用这个做折现分析;财务盈利能力分析主要指标是财务内部收益率,大家都很熟悉;判别标准就是财务内部收益率要大于财务的资金机会成本,要大于等于加权平均的机会成本,还要大于等于IC,IC就是投资者可接受的最低的收益率,这是理论公式,这个公式应该是没有大问题。
就是说我获得的那个收益率一定要大于我设定我自己理想的,当然这里面我理想的东西可能会低于资金的成本,我为了挤占市场。比如说原来假定海尔要进入计算机市场,进入计算机市场可能定的目标就比较低,只要稍微盈利就行,可能IBM培育比较高,这样海尔的IC就会低于IBM的IC,而且海尔的IC可能低于海尔本身的加权平均资金成本。
财务净现值是按照投资者最低可接受的收益率算出来的,这就是折现以后的内容,大家看一下就可以了。还有损益表,这个损益表是进行非折现的盈利能力收入,前面是进行现金流入折现的盈利能力,这是非折现的盈利能力,这是利润和利润分配就能够做出来,这没有什么区别简单就可以过去。
还有一个还款能力的分析,它清偿能力有三种,一种是最大偿还能力,最大偿还能力就是你有什么钱就还什么钱,按最大偿还能力计算;现在执行就是等额还本,或者是等额还款这么两种方法。利息计算方式也有规定,还款资金来源有自有资产折旧与销售,还有可用于还款的利润;可用于还款的预售房款,这也是其他的产品和项目所不具备的,就是预售房款可以还款,还有一些其它资金。
我们的指标有三个,一个是借款偿还期,这对应最大还款能力;还有利息备付率和偿债覆盖率,这两个指标都是银行考察的指标。财务计划现金流量表主要是搞资金平衡,保证项目有支付的能力。资产负债表主要是考察项目,资产负债表跟一般的项目是一样的。
我给大家演示一下,这是房地产开发项目经济评价逻辑关系图,绿色的是我们要分析的一些报表,蓝色的是我们基本的一些数据,红色的是一些过程东西,这些过程都是数据之间怎么来往,都比较详细。还有不确定性分析,不确定性分析就是指时间、地点、程度、可能性等都不确定;还有敏感性分析,敏感性分析计算不确定性因素的变化对项目经济效益产生影响程度,并找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素;还有转换值,可能有的同志还不大熟悉这个,现在也作为我们一个比较大的值,有的同志一般统称临界值,是指项目由可行变为不可行时不确定因素变化的量或者是变化率;这里面提醒大家一下,只有自营部分才做盈亏平衡分析,开发部分不做,为什么,盈亏平衡分析是分析不变成本和可变成本的关系,我们很多书上还在做这个,是不正确的。
风险分析大家可能都比较清楚,但是对于风险我们要解决什么问题,就是说风险和不确定性是两个不同的东西,不确定性只知道它是不确定性,但是风险应该能够区分它能够发生的概率和发生的内容。风险分析的内容首先是风险识别因素与程度,风险分担,事前减少损失与规避风险;最后有风险管理,就是事后有一些应对的措施。
我们在经济评价当中要注意一些什么问题,就要注意我们开发产品投资含息与不含息的开发产品投资,目前我们利率比较低,一旦利率提上来相当高;要注意资金筹措安排;要
注意建安成本、开发成本与经营成本的区别与联系;要注意可用于还款的资金来源;资产负债表的平衡;注意有关政策与会计制度的变化。国家政策的变化对于我们房地产行业非常重要。
另外还要注意哪些项目比较适合做,如果你要把项目分析得比较细,半年或者是季度,就应当用我们这个办法做;第二要有滚动开发,分阶段开发的要用这个方法做;另外还有就是如果你是项目肯定是全部出租的,可能有10、20年出租的东西,这样的项目就一定要用还款投资,因为我们房地产开发项目一般说来和其他项目开发周期比较短,运营周期也相对短,一般我们房地产投资大,开发周期长,实际上跟任何一个水电站比起来都是很小,所以相对比较起来时间跨度不到5、6年,分期开发也就是6、7年,这个希望大家注意。
评估在国外的应用。这是我去年访问美国的时候,访问美国评估协会,这实际上就是不动产房屋评估协会,他们写了一本书叫做不动产的评估,书有一英寸半厚,这里面第24章这一章的标题是折现现金流量分析。就是在美国这个协会等于是美国评估师协会,就是房地产评估师协会,它是为房地产评估师协会制定标准,或者是制定规则这么一个单位,这个书里面规定用这个方法来做,大家如果有兴趣可以参考这本书,可能咱们房地产估价师协会已经翻译出来,大家有兴趣可以联系一下。
刍议政府投资项目风险分析方法
【摘要】为了最大限度地降低政府投资项目的风险,政府在进行项目投资前,必须要针对项目进行风险分析,评估各自存在的风险,并以此为依据采取相应的措施。文章将就是政府投资项目风险分析进行探讨,主要包括风险辨识、风险估计、风险评价这三个部分。
【关键词】政府投资 风险分析 风险辨识 风险估计 风险评价
我们所说的风险是指经济活动中可能的不确定性的损失。投资项目的风险就是指,因为这种不确定性的存在,造成项目实施后偏离预期结果而造成重大损失的可能性。政府在执行经济职能的过程中,会进行一些项目的投资,而这些项目投资在市场经济条件下,是可能存在风险的,因此,必须要进行政府投资项目的风险分析。也就是要通过各自渠道,对所有可能对该政府项目的造成风险因素进行识别分、估计、评价以便能够正确的提出规避风险的对策,进可能的降低或者避免风险损失。通常来说,政府投资项目的风险分析过程分为三个阶段:风险辨识、风险估计和风险评价。
一、风险辨识
对影响项目的风险因素进行识别就是风险辨识,其是风险分析的基础。风险辨识主要的任务就是:找出风险因素,定性判别风险的性质、风险因素的主次程度以及分析风险因素之间的相关层次等。基本的思路是:先判别影响项目的主要风险因素,再对主要风险因素进行分解,最后完成影响项目的风险因素层次结构图。
(一)风险辨识涉及的主要风险因素
项目风险研究中涉及的主要风险因素主要有:市场风险、工程风险、投资风险、技术风险、政策风险、财务风险等。与一般投资项目有所区别的是,通常来说政府投资项目的产品或服务周期都很长,从需求上看,很稳定,不过通常要受较大的政策风险,如果存在地区间争上项目的现状,就很可能会造成项目能力的闲置。
因此,在政府投资项目中,因为项目大且复杂,而造成的投资超预算、工期延长等情况较为普遍。对政府项目建设和产生的效益盲目乐观,是当前具有普遍性的规律。政府的相关部分,往往是需要通过追加前期投资,延长工期、对前期效益折减等办法,来尽量减少项目决策的失误和风险。
(二)主要风险因素的层次分析
由于政府投资项目通常都具有投资规模大、建设周期长、不确定因素多等特点,因此,项目在运作过程中也会存在多种风险,并且这些风险因素之间往往会形成错综复杂的关系,显示出风险的多样性和多层次性。
(三)风险辨识的方法
通常情况下风险辨识是通过专家调查法来完成的,主要是由风险分析人员与项目规划、设计人员及有关专家一起协作完成。通过专家调查法的形式,主要是为了能够发挥专家专业方面的理论与丰富的实践经验,在结合调查、比较、讨论等方法,分析判断项目所有可能存在的风险因素,并最终确定影响项目的主要风险因素,最后再完成研究项目风险因素的层次关系。当然,要强调的是所聘请的专家必须是熟悉该行业和所评估的风险因素,同时必须能够做到客观公正,专家调查法的具体操作形式主要有智暴法和德尔菲法等。
二、风险估计
风险估计是在完成风险因素识别之后,定量判别各种风险因素在一定时间内发生的几率,以及其可能带来损失的严重程度,并准确的确定风险因素概率分布。
(一)风险因素概率分布
主观概率和客观概率,是测定风险因素发生概率风险估计中风险发生的概率的两种方法。基于人们主观上对某一风险因素发生可能性的判断值,用0-l的数据来描述,就是主观概率。其基本前提是,判定者必须掌握的大量信息和经验。相反,客观概率主要是根据大量试验数据,用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性,其主要依赖大量的试验数据作支持。
(二)风险因素影响程度
只有对风险因素的影响程度进行有效的划分,才能准确的确定风险因素的概率分布。一般可以不把风险因素的影响程度分为几个层次,如极小、小、一般、大、极大五个层次然后据此让专家评估打分。
(三)风险因素概率分布
确定该风险因素对项目影响程度不同情况下发生的可能性,就是确定风险因素概率分布。其是一种非常直观的表现形式,能够清晰的反映出风险因素对项目影响程度的最可能值和可能变动情况。要客观的确定子项风险因素概率分布,首先就必须要完成风险因素发生概率和风险因素影响程度的有效划分,然后再由相应的专家打分法评定。
(四)风险估计方法
突出重点和全面周详的科学计算是风险估计应遵循的基本原则。在通过专家调查打分法确定子项风险因素的概率分布后,组织进行统计运算。在运算中可能运用到的数学方法有:层次分析法、CIM模型法和蒙特卡罗模拟法等。
(1)专家调查打分法。从本质上看,专家调查打分法与上述风险辨识中所用专家调查法是一样的,区别在于这里的专家打分处涉及定量估计,需要专家进行定量判断,然后在完成相关项目的打分。子项风险因素的概率分布,一般是通过区分风险因素的变化区间,由专家判断风险因素在不同区间变化的可能性,然后对专家意见进行统计而得出的。
(2)层次分析法。层次分析法利用定性与定量相结合的多准则决策进行分析的方法。它可以将一个很复杂的问题,通过有序的递阶层次结构表示出来,然后再逐层计算每一层的组合权,最后求出目标层的综合结果。层次分析法在有明显层次的风险因素进行综合风险估计上,有着显著的效果。把各子项风险因素权重与子项风险概率分析加权叠加,进而求得项目的综合风险概率分布,是其在风险分析中运用的核心思想。
层次分析法不仅能够可通过判断矩阵处理同一层次风险因素的不同权重问题,还能够通过一致性检验来判断,原始评定的风险因素是否合理,这一点对建立在主观打分基础上的风险估计显得特别的重要。
(3)蒙特卡罗模拟法。蒙特卡罗法也可以称为随机模拟法或者统计试验法。这种方法主要是通过对随机变量进行统计试验和随机模拟,然后采用与求解数学、物理以及工程技术等有关问题的近似的数学求解方法。因为,这种方法可以在随机模式下,模拟各变量之间的较复杂的,同时很难用解析方法来求解的动态关系,而在风险分析中涉及的各风险因素,也同样具有复杂的随机变化和不确定现象,所以,这种方法在风险估计中有着重要的意义。
三、风险评价
建立风险评价指标体系和评价标准不是一成不变的,而是要根据不同类型项目的特点和项目的不同环境来决定。最基本的原则就是根据风险因素对投资项目影响程度的大小,做出风险评价的判别标准。比如说,我们可以把风险影响程度划分为9个等级、4个层次:l-2级表示较小风险,不会对项目可行性造成影响;3-4级表示一般风险,尽管不会影响到项目的可行性,但也要求采取一定的防范措施;5-6级表示较大风险,表示风险影响大,但其影响程度还在项目可承受范围内;7-9级为严重风险,通常指两种情况,一是风险影响很大,项目由可行变为不可行,二是风险影响虽大,采取足够的防范措施后项目还可接受。
在建立评价标准的基础上,根据风险估计的统计结果,就可以判别项目的综合风险大小及影响项目成败的最为关键的风险因素。
四、结语
总之,在市场经济条件下,政府投资项目面临着较大的风险,政府相关部门只有对项目存在的风险进行分析,找出影响项目的风险因素,特别是主要风险因素,才能对风险进行有效的估计,最后在采取跟着统计方法,对项目的风险程度进行科学的判定,为项目的运行奠定好基础,保证项目的安全运行。
参考文献
[1]黄霆,申立银,赵振宇,任志浩.我国政府投资项目管理的现状分析[J].建筑经济,2005,01期.
[2]谢琳琳,傅鸿源.基于灰色评价的政府投资项目决策风险分析[J].建筑经济,2005,10期.
作者简介:江荣科(1971-),男,广西荔浦人,经济师,广西百纳工程咨询有限公司,研究方向:经济。
投资项目不确定性分析方法探讨
投资项目不确定性分析方法探讨
Discussionabout Uncertainty Analysis Method of Investment
? ? 马旭耀Ma Xuyao,白宏伟Bai Hongwei
(?西北工业大学,西安 710072;?陕西法士特齿轮有限公司,西安 71007)7 (?Northwestern Polytechnical Unive,Xi'an rsity 71007,2China;?Shanxi Fast Gear Co., Lt,dXi'an . 71007,7China)
摘要,企业在进行项目投资决策中,由于很大部分的基础数据,例如产品产量、售价、成本以及投资额等因素都来自于预测或估算,因此具有 很大的不确定性为了避免投资决策失误,更好地控制风险,都需要对投资项目进行不确定分析,针对性的控制或者预防这些风险本文就此类 。。问题系统地进行了探讨,希望为从事项目投资的人员提供参考。
Abstract: When making an investment decision, a large proportion of basic data, such as production, price, cost, invis estment and other factors
derived from the forecasort inesgt imating, therefore there are considerable unceIn rtoairdernties. to avoid mistakes and corisk, ntrol we need tmake o uncertainty analysis of those investment projecoutts, tfheindi pnrg incipal factoinrs order to controrol p revent those factoInr s.this paper, those issues
are discussed systemically, providing a reference for the investment man. ager
关键词,投资;不确定性;分析
Key words: investmetn;uncertainties;analysis
中图分类号,F270.5 文献标识码,A 文章编号,1006-431(12010)05-0102-02
0 引言
工业企业投资项目的经济评价是一种事前评价。 在其评价的
过程中,由于存在主客观因素的局限性,因而具有很大的不确定性。
这种不确定性必然会引起投资项目经济评价的风险性,甚至造成决
策失误。为此,在完成投资项目的经济评价后,还需要进一步对项目
投资的重要影响因素进行不确定性分析,主要包括盈亏平衡分析、[12]- 敏感性分析和概率分析三大类。
盈亏平衡分析 1
盈亏平衡分析是在一定的市场环境,生产能力及经营管理水平
下,研究投资项目成本与收益平衡关系的一种方法其前提假设是 。
产销量一定,根据产量、成本、售价和利润之间的函数关系进行预测
和分析盈亏平衡分析中,以产量和生产能力利用率表示盈亏平衡。动中是不现实的。即使调整为非线性关系,来模拟实际情况,由于人 点应用最为广泛。对于投资项目来说,常用生产能力利用率的盈亏 为痕迹明显,也难以准确描述实际情况。因此,盈亏平衡分析方法更 平衡点 BEP和动态盈亏销售额 BEP计算。 r x 多的是给出定性的分析,定量效果差。 C100%* f 2 敏感性分析 (1) BEP=r S-C -T v 敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时,项目经济指 C标发生的相对变化,并通过这种相对的变化来判断这些因素对项目 f (2) BEP= x P-V-t 经济效果的影响程度。影响投资项目的主要因素通常从以下几个方
C为年固定成本;S 为年销售总收入;C为年可变总成本;T 为 面选择:总投资额项目期末残值经营成本产品价格产销量达 、、、、、f v
产期限和基准折现率等。确定该因素后,假定一个微小的变化会严 年销售税金及附加;P 为单位销售收入;V 为单位变动成本;单位产
重的影响经济效果指标,则该因素为该项目的敏感因素,需要高度 品 t 年销售税金及附加 。[3] 重视。常用的方法有单参数分析和多参数分析。1BEP又称为经营安全率,数值越大则表示抗风险的能力越 -r
对上文变速器企业的投资项目,估算现金流量表如表1, 假设 强,一般情况在30 ,以上可以认为是安全的 。
基准折现率为 10,,各个参数都有在 15,波动的机会,进行单因素 例如:某变速器企业新增变速器项目,总投资7500 万元,当年
敏感性分析如下。 建成后投产,达产后年新增变速器产能 1 万台,预测每台销售1 万
元,单位变动成本8000 元,年固定成本900 万元(年折旧为750 万 单位,万元, ,表 1 投资项目现金流量表 元),生产周期为10 年。税金及附加暂忽略不计。 年限 0 1 2~10 11 按照公式(1)和(2)计算生产能力利用率和产量的盈亏平衡点: 投资(I) 7500 900 900 销售收入(S) 经7000 10000 0 ×100%=45% =4500 台 BEP=BEP=r x (1-0.8)×10000 1-0.8 营成本(C) 资产0 5750 8150 如图 1 所示,年总生产成本(年变动成本与固定成本之和)与销 残值(L) 现金流800 售收入的交点为盈亏平衡点。平衡点越低,项目盈利的机会越大,亏 量(NCF) -7500 1250 1850 800 损的机会越小。因此要达到这个目的。必须千方百计的降低产品的
采用净现值(NPV)作为评价指标,则目标函数如下: 固定成本和可变成本,并提高产品的销量和单价 。
NPV=-I+(S-C)(P/A,10,n)+L(P/F,10,11) 盈亏平衡分析方法在应用中具有相当的局限性主要原因是保 。
=-7500+125(0P/F,10,1)+185(0P/A,10,9)(P/F,10,1) 本点的计算是在以下三项假设条件下进行的:一是产销量相等;二 ?+800(P/F,10,11)=3275(万元) (3) 是单位变动成本不随生产批量变化而变化;三是销售价格在任何销
净现值变化率 售水平上都相等,其关系都为线性关系,而这在实际的生产经营活 灵敏度 β= 影响因素变化率 — ———————————
由上面两式就可计算风险因素变动时相应的净现值及其灵敏 作者简介,马旭耀(1968-),男,河南新野人,博士研究生,主要研究方向为项目
度,如表 2。 管理;白宏伟(1980-),男,陕西商洛人,学士,从事投资管理工作。
Value Engineering ? 103 ?
单位,万元, ,表 2 不确定因素计算对净现值的影响表 表示并建立风险评价模型,具体模型如下: Q=Q-λQ RLRL(7) 变动率 β 灵敏度 -15%-5% -1% 0 1% 5% 15% 风险因素 其中,Q为项目风险收益综合值Q;为 NPV?0 部分的概率, RL R 投资(I) 4297 3615 3343 3275 3207 2933 2252 2.08 即风险收益;Q为 NPV<0的部分 ,即风险损失;λ="" 为风险投资系数,="" l="" 销售收入(s)="" -4732="" 606="" 2741="" 3275="" 3808="" 5944="" 11282="" 16.30="" 表示行业或项目的投资风险程度。9806="" 5452="" 3710="" 3275="" 2839="" 1098="" 3256="" 13.29="" -经营成本(c)="" q可以将项目的风险收益和风险损失有机地结合起来,较好="" rl="" 资产残值(l)="" 3236="" 3262="" 3271="" 3275="" 3277="" 3287="" 3313="" 0.08="" 地反映了两种不同性质的偏差对投资收益的影响q,越大,表明投="" rl="">0的部分>
资项目投资价值越大,若Q ,0,则不具有投资价值。 RL由表 2 中结果分析可知,上述四个可变因素中,净现值对销售 同样以前面的变速器企业投资项目为例,若基准折现率为收入和经营成本较为敏感,而投资额与资产残值的变化对预期利润 10%,销售收入(S)、经营成本(C)、投资(I)三个风险变量经专家调 值得影响不大评价指标对各因素的敏感次序依次为销售收入S() 。、查认为每个变量有三种状态,其概率分布如表3 所示。试对该项目 经营成本(C)、投资(I)、资产残值(L)。这便是投资项目决策过程中 进行风险评价。 关注的排序,符合一般工业企业投资项目的关注度排序。 表 3 风险变量概率分布 从图 2 可以看出销售收入和经营成本对基本方案净现值的影 响曲线与零净现值线 (横轴) 的交点 (临界点) 分别为-6.32%和 变化率 概率 0 估算值 15% +15% -7.5%。,也就是说,当销售收入降低约 6.2%和经营成本提高约 7.5% 风险变量 时,项目的净现值等于零。投资(I) 0.15 0.7 0.15
经营成本(C) 0.3 0.4 0.3
销售收入(S) 0.2 0.6 0.2
因每个变量有三种状态,共组成 27 个财务评价数据,表上第一
个分支表示销售收入、经营成本、投资同时增加 15%的情况,以下称
为第一事件。
计算分别计算各可能事件发生的概率(以第一事件为例):
P=0.15×0.3×0.2=0.009 依此类推,计算出其他事件可1能发生的概率。 计算各可能发生事件的净现值(以
第一事件为例):
NPV={-7500+125(0P/F,10,1)+185(0P/A,10,9)(P/F,10,1)} 1
(1+0.1)5+80(0P/F,10,11)=4055.44(5万元) 依
此类推,计算出其他事件可能发生的净现值 。在单因素敏感性分析上,假定其他不变,改变一个因素的前提,
由公式(4)计算净现值的期望值: 不符合实际的真实情况,并且实际变化的幅度和范围不一定在其设 n 计的范围内,也难以判读每种因素发生的可能。性如果考虑各个因 E(NPV)=NPV×p=4055.445×0.009+10259.23×0.027+…+Σ i i 素其内在的逻辑性和预期变化,采用多因素模型,则由于度量更加 i = 1 [4]复杂,更难以把握。 2821.9×0.009=10009.9(1万元) [5]3 概率分析 由公式(5)计算净现值的方差:
概率分析是事先给出影响投资项目的各因素发生的某种变动 D(NPV)=215635098.1
的概率,运用概率论的原理和方法,研究风险因素对项目经济评价 由公式(5)计算净现值 NPV0 的概率: ?
影响的一种定量分析方法。步骤有如下: P(NPV0)=0.719 ?
3.1 确定风险变量的概率 一般通过对大量已完成的类似项目 假设某一投资者欲对该项目进行投资,该投资者根据项目情 数据进行分析和整理,采用专家调查等方法来确定各风险变量可能 况,并结合行业实际,选取风险投资系数为 1.1,则: 发生的状态及相应的概率 。Q=0.719-1.1×(1-0.719)=0.4099 RL3.2 计算净现值的期望值和方差 列出各变量不同状态及其相 说明该项目可以接受。
4 结论 应概率的组合,并计算每种组合下投资项目的净现值及其相应的组
合概率将各组合发生的可能性与其净现值分别相乘,得出各个组。由于每一类的不确定性分析方法都是基于一定的假设条件,有 n 其各自优缺点。如:盈亏平衡分析仅能分析整体抗风险能力;敏感性 合的加权净现值,然后将各个加权净现值相加NPV×p,求得净Σ i i 分析更适用于考虑单个因素的影响程度;概率分析综合了各个因素 i = 1 的变化对投资的影响等等,所以,在实际情况中,决策者应根据投资 现值的期望值 E(NPV)。即: n 项目的特点,选择适宜的分析方法,尽可能全面准确地对投资项目
E(NPV)=NPV×p=NPV×p+NPV×p+…+NPV×p(4) 进行不确定性分析,为投资者规避风险Σnn 、科学决策提供可靠依据。 i i 1 1 2 2 i = 1 此外,利用决策树和蒙特卡罗模拟也是风险决策的有效方。法 方差 D(NPV)=用于表示随机变量的离散程度,即对期望值的 前者,特别适合多阶段决策问题,后者适用于无法凭借经验公式和 偏离程度 。数学模型充分表达的,含有许多随机因素的决策过程。 n 2注:?原数据是按残值 800计算的 ,没有问题。 (5) D(NPV)=Σ{E(NPV)-NPV}P iii = 1 参考文献, [1]陈新元.高等工程技术经济学[M].北京,中国电力出版社,2009. [2]王华.建设项目评估[M].北京,北京大学出版社,净现值 NPV?0 的概率由概率论的中心极限定理可假定 NPV 2008. 服从正态分布,即:[3]胡志健, 徐永其.项目净现值的敏感性分析及投资风险防范[J].科技和 P(NPV0)=1-P(NPV<)0 业,2008(2).="" npve(npv)="" 0-e(npv)-="" )="">)0>< (6)="" [4]刘晓峰,陈通.投资项目因素敏感性分析方法的新探索[j].统计与决="" d(npv)="" d姨姨策,2008(6).="" 需要对上述的公式进行解释(npv)="" 。="" [5]查中伟.工业投资方案风险估计的概率分析[j].工业技术经济,2007="">
3.3 投资项目经济风险评价 在上述基础上考虑不同行业或项 (26).
目投资风险程度的不同,把投资的风险程度以风险投资系数的形式
投资项目不确定性分析方法探讨
投资项目不确定性分析方法探讨
摘要:企业在进行项目投资决策中,由于很大部分的基础数据,例如产品产量、售价、成本以及投资额等因素都来自于预测或估算, 因此具有很大的不确定性。为了避免投资决策失误,更好地控制风险,都需要对投资项目进行不确定分析,针对性的控制或者预防这些风险。本文就此类问题系统地进行了探讨,希望为从事项目投资的人员提供参考。
Abstract: When making an investment decision, a large proportion of basic data, such as
production, price, cost, investment and other factors is derived from the forecasting or estimating,
therefore there are considerable uncertainties. In order to avoid mistakes and control risk, we need
to make uncertainty analysis of those investment projects, finding out the principal factors in order
to control or prevent those factors. In this paper, those issues are discussed systemically, providing
a reference for the investment manager.
关键词:投资;不确定性;分析
Key words: investment;uncertainties;analysis
中图分类号:F270.5 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)05-0102-02
0引言
工业企业投资项目的经济评价是一种事前评价。 在其评价的过程中,由于存在主客观因素的局限性,因而具有很大的不确定性。这种不确定性必然会引起投资项目经济评价的风险性,甚至造成决策失误。为此,在完成投资项目的经济评价后,还需要进一步对项目投资的重要影响因素进行不确定性分析,主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三大类[1-2]。
1盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是在一定的市场环境,生产能力及经营管理水平下,研究投资项目成本与收益平衡关系的一种方法。其前提假设是产销量一定,根据产量、成本、售价和利润之间的函数关系进行预测和分析。盈亏平衡分析中,以产量和生产能力利用率表示盈亏平衡点应用最为广泛。对于投资项目来说,常用生产能力利用率的盈亏平衡点BEPr和动态盈亏销售额BEPx计算。
BEPr=?(1)
BEPx=?(2)
C?为年固定成本;S为年销售总收入;C?为年可变总成本;T为年销售税金及附加;P为单位销售收入;V为单位变动成本;单位产品t年销售税金及附加。
1-BEPr又称为经营安全率,数值越大则表示抗风险的能力越强,一般情况在30%以上可以认为是安全的。
例如:某变速器企业新增变速器项目,总投资7500万元,当年建成后投产,达产后年新增变速器产能1万台,预测每台销售1万元,单位变动成本8000元,年固定成本900万元(年折旧为750万元),生产周期为10年。税金及附加暂忽略不计。
按照公式(1)和(2)计算生产能力利用率和产量的盈亏平衡点:
BEPr=?×100%=45%BEPx=?=4500台
如图1所示,年总生产成本(年变动成本与固定成本之和)与销售收入的交点为盈亏平衡点。平衡点越低,项目盈利的机会越大,亏损的机会越小。因此要达到这个目的。必须千方百计的降低产品的固定成本和可变成本,并提高产品的销量和单价。
盈亏平衡分析方法在应用中具有相当的局限性。主要原因是保本点的计算是在以下三项假设条件下进行的:一是产销量相等;二是单位变动成本不随生产批量变化而变化;三是销售价格在任何销售水平上都相等,其关系都为线性关系,而这在实际的生产经营活动中是不现
实的。即使调整为非线性关系,来模拟实际情况,由于人为痕迹明显,也难以准确描述实际情况。因此,盈亏平衡分析方法更多的是给出定性的分析,定量效果差。
2敏感性分析
敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时,项目经济指标发生的相对变化,并通过这种相对的变化来判断这些因素对项目经济效果的影响程度。影响投资项目的主要因素通常从以下几个方面选择:总投资额、项目期末残值、经营成本、产品价格、产销量、达产期限和基准折现率等。确定该因素后,假定一个微小的变化会严重的影响经济效果指标,则该因素为该项目的敏感因素,需要高度重视。常用的方法有单参数分析和多参数分析[3]。
对上文变速器企业的投资项目,估算现金流量表如表1,假设基准折现率为10%,各个参数都有在15%波动的机会,进行单因素敏感性分析如下。
采用净现值(NPV)作为评价指标,则目标函数如下:
NPV=-I+(S-C)(P/A,10,n)+L(P/F,10,11)
=-7500+1250(P/F,10,1)+1850(P/A,10,9)(P/F,10,1)
+800(P/F,10,11)=3275(万元)?(3)
灵敏度β=?
由上面两式就可计算风险因素变动时相应的净现值及其灵敏度,如表2。
由表2中结果分析可知,上述四个可变因素中,净现值对销售收入和经营成本较为敏感,而投资额与资产残值的变化对预期利润值得影响不大。评价指标对各因素的敏感次序依次为销售收入(S)、经营成本(C)、投资(I)、资产残值(L)。这便是投资项目决策过程中关注的排序,符合一般工业企业投资项目的关注度排序。
从图2可以看出销售收入和经营成本对基本方案净现值的影响曲线与零净现值线(横轴)的交点(临界点)分别为-6.32%和7.5%。,也就是说,当销售收入降低约6.2%和经营成本提高约7.5%时,项目的净现值等于零。
在单因素敏感性分析上,假定其他不变,改变一个因素的前提,不符合实际的真实情况,并且实际变化的幅度和范围不一定在其设计的范围内,也难以判读每种因素发生的可能性。如果考虑各个因素其内在的逻辑性和预期变化,采用多因素模型,则由于度量更加复杂,更难以把握[4]。
3概率分析[5]
概率分析是事先给出影响投资项目的各因素发生的某种变动的概率,运用概率论的原理和方法,研究风险因素对项目经济评价影响的一种定量分析方法。步骤有如下:
3.1 确定风险变量的概率一般通过对大量已完成的类似项目数据进行分析和整理,采用专家调查等方法来确定各风险变量可能发生的状态及相应的概率。
3.2 计算净现值的期望值和方差列出各变量不同状态及其相应概率的组合,并计算每种组合下投资项目的净现值及其相应的组合概率。将各组合发生的可能性与其净现值分别相乘,得出各个组合的加权净现值,然后将各个加权净现值相加?NPV?×p?,求得净现值的期望值E(NPV)。即:
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E(NPV)=?NPV?×p?=NPV?×p?+NPV?×p?+…+NPVn×pn(4)
方差D(NPV)=用于表示随机变量的离散程度,即对期望值的偏离程度。
D(NPV)=?{E(NPV)-NPVi}2Pi(5)
净现值NPV?0的概率由概率论的中心极限定理可假定NPV服从正态分布,即:
P(NPV?0)=1-P(NPV
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投资项目可行性分析方法的研究
经济视野
投资项目可行性分析方法的研究
于玲
辽宁省白石水库管理局辽宁朝阳122000
【摘
要】可行性研究是从系统总体出发,通过详细调查研究,对拟建项目的必要性、可能性及经济效益与社会效益进行全面、系统、综合的分析与论证,以便进行正
可行性
分析方法
确决策的研究活动,是一种综合的经济分析技术。可行性研究是工程建设前期工作的重要组成部分,是建设项目立项、决策的主要依据。
【关键词】投资项目
前言
项目可行性研究报告的编写,应有大量的、准确的、可用的信息资料作为支撑,必须采取客观、公正、实事求是的态度;信息资料的收集与应用一般应达到充足性、可靠性及时效性要求;项目可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果,以满足决策者定方案定项目的要求。只有决策正确的投资,才能为投资管理打下良好的基础,使企业立于不败之地。
之间存在很大的时间差异,其差异量与项目所涉及的产品的特征有关。由于可行性分析依据的假设与真实投资存在的时间差异因素,导致可行性分析的准确性存在一定的问题。
4、夸大技术和产品的先进性
由于技术在保证投资效益和成功中有相当重要的地位。有些可行性研究不切合实际,片面强调技术先进的一面,而对技术、设备和产品的缺陷避而不谈或轻描淡写,也不客观地研究技术、设备、产品的某些缺陷会影响的效益,甚至可能会导致投资项目的彻底破产。这种无根据的夸大技术、设备及产品的先进性,导致了投资的失败。
一、对投资项目进行可行性分析的目的和意义
投资项目可行性分析是当今社会项目投资实施的重要手段,在投资决策中占有十分重要的地位。随着我国近年来经济的迅速发展,投资项目可行性分析的应用逐渐变得十分广泛。虽然投资项目可行性分析在我国已经有了巨大的发展,但是一些项目的具体分析过程还仅限于参照过去的项目的投资计算方法,而没有采用合理的评估手段进行科学的、合理的和真正有效的投资评估,这主要是因为项目可行性分析是一个大而综合性的系统工程,分析时只是采用手工方式从某一角度展开,没有系统的按相关的投资项目可行性研究的计算分析规范进行分析。用计算机软件分析系统就可以自动地采用相应的分析法从市场、财务风险、项目风险等各角度进行分析,然而利用计算机进行系统分析我国尚未全面开展。所以,用计算机软件对投资项目进行可行性分析具有非常大的发展前景和实用价值。
三、可行性分析方法的研究
为了使项目投资决策更具科学性,降低投资决策风险,客观上需要对现有的决策方法体系进行必要的校正。
1、引入不可行性分析观念
作为投资方为了保证可行性研究的真实性,规避投资风险,为了克服项目可行性分析先入为主的缺陷,在编制可行性报告的同时,应引入不可行性分析的理念,从反面出发论证可行性研究报告所给定的建设项目方案,对项目所依赖的各方面的条件如资源状况、投资环境、项目布局、项目和产品的经济寿命期等方面进行全面的考核,尽量寻找出不利于项目实施的因素和不利环节以及项目实施障碍,对项目实施中由于各因素变动使项目无法持续实施下去的可能性进行分析,如果论证结果是反可行性研究不能成立,则更证明原来的可行性研究结论确实是可行的。如果反可行性研究能够成立,投资项目最终被确认为不可行,就要实事求是,以足够的勇气否定原来的可行研究结论,最大限度避免决策失误和投资损失。
2、充分考虑时滞因素,正确测算现金流量
时滞是指从项目开始建设到建成投产所经过的时间。项目投资建设过程中一般会产生以下三种时滞:融资时滞、投资时滞、现金流入和流出时滞。融资时滞是指从与银行及金融机构签订融资协议到实际取得资金所经过的时间。由于投资是逐步进行的,因此企业不可能将所融的资金一次性地划入自己的账户,出于资金成本筹划的目的,企业将尽可能根据项目进度需要分次从贷款单位取得资金。投资时滞是指项目开始建设到建设投产所经历的时间。在项目建设过程中,资金的投入是根据项目投资预算和项目进度进行的,具有不规则性和不连续性的特点。
3、做好市场调研与市场预测工作
首先,扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。在进行有关项目市场调研的过程中,要认真细致地做好基础工作,通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查,准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模,为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据;其次,运用市场调查和预测的科学方法,实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中,要改变重技术、轻市场的现象,必须高度重视市场研究及其成果的表达。
4、对项目进行社会评价
为保证投资项目与所处社会环境相协调,进一步提高项目投资的经济效益,就必须开展社会评价。这样,有利于对投资项目进行全面评价,促进国家社会发展目标顺利实现;有利于减少投资的短期行为和盲目建设,使投资的宏观指导与调控更加科学、合理、全面;有利于吸引
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二、我国现行企业投资项目可行性中存在的问题
在投资项目可行性分析过程中存在着以下几个方面的缺陷。1、可行性分析内容不全面,
缺乏可观性。
一个完整的投资项目可行性研究报告,应当为项目决策者提供十分丰富的有价值的信息。固然可行性研究报告不应事无巨细、面面俱到,但对于有助于项目决策的重要内容不应遗漏或略去。其次,对风险分析重视不够,或者分析的内容不全面、深度严重不足。缺乏项目周期各阶段风险管理的统一筹划及策略论证。风险因素几乎存在于所有的投资项目中,找出主要风险因素、分析其影响程度,并提出行之有效的规避或减少风险损失的对策,义。
2、研究质量不高,
缺乏实质性的可行性分析
不少投资项目可行性研究流于形式、走过场;还有些项目已经实施,甚至投入运营,为了某种需要,再回过头来补做可行性研究。这类可行性研究报告都是以项目可行为先导,分析所需的资料成为项目可行的有力论据,片面夸大项目建成投入使用后的效益性和对地方经济的积极影响,而忽略了由于所在地资源条件、能源供应、交通运输能力、市场竞争、产品寿命周期等因素可能带来的投资风险和经营风险。
3、存在时间差异
可行性分析是建立在一系列假设的基础之上的,例如投资和现金流量假设。在投资可行性分析中,以假定投资都是在期初投入的,经营期的现金流入和流出都是发生在期末。这种假定从便于计算有关指标的角度看是可行的,但从投资人投资管理和项目营运规律看,投资人不可能将其融资所得的全部资金在期初一次性的投入建设项目,再加上出于对融资成本的考虑,许多投资人会根
项目进程进行合理
的融资筹划。经营期现金流入和流出也不可能同时发生在期末,二者
对于项目决策具有重要意
2014.1EconomicVision383
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