大舌头
范文一：物业小区的问题
议。
二、解决物业管理工作存在问题的对策
1、政府、新闻媒体应加大正确引导力度，走物业管理专业化道路，采用科学的人力资源管理方法，招收一批拆迁安置农民工和下岗再就业人员，加大培训力度，使其上岗、爱家、敬业、服务社区，以良好的工作氛围和用人机制吸引和留住人才，建设好社区。这样，既解决政府的再就业问题，也保障了社会的稳定，降低诸如上访及突发事件的发生。
2、政府积极、正确引导社区和专业的物管企业共同参与社区管理。物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。社区居委会是小区和谐氛围形成的建设者。当前社区居委会必须转变观念，提高自身业务素质，特别要分析和研究新时期社区内业主的利益目标及现实需求，从他们最关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管理企业在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷，协调社区各方积极打造文明社区，努力提高全民的精神文明素质，齐抓共管为打造平安、和谐社区奠定一个良好的基础。
3、政府有关部门要做到监管、指导到位，当好服务者，指导者、监督者和管理者。政府主管部门应当扮演好四种“角色”：服务者、指导者、监督者、管理者。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。作为指导者，主管部门要尽快完善小区管理的法规政策，出台物业管理的实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，主管部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。同时应加强对业主行为的正确引导，提高业主的素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。
4、政府、开发商、物业管理企业要积极配合，共同营造出有利于物业管理企业打造品牌、发展规模的社会氛围，促使社区物业管理良性循环。一是适度采用收购、兼并规模小、经营能力弱的物业管理企业等方式进行企业的重组整合，形成规模优势，从而达到优化企业资源配置，实现资源共享，降低管理成本，体现品牌特色，使物业管理企业能够做大、做强、做好。二是在物业管理市场引入竞争机制和招投标机制，培育公正公平的市场环境，择优聘用。政府应加强监督，强化管理，引导企业进行集约和规模经营。如推行物业小区经理持证上岗制度，强化物业管理人员的素质培训，将资质等级与收费标准挂钩，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，推行ISO9002认证，加快物业管理诚信体系建设等。
5、减少物业管理企业税、费支出，为物业管理企业提供良好的生存环境。如物业管理企业的营业税享受劳务企业税收政策。
总之，物业管理企业正面临着严峻的考验，如何更好的研究物业管理工作存在的问题及对策需要我们作进一步的努力，同时也提请社会各方多关注和帮助生存维艰的物业管理企业，使其有一个生存和发展的空间，使之能够在维系社会稳定的基本单元——社区发挥应有的作用。
长期以来，区政府及建委主管部门按照市、区有关要求，认真贯彻《物业管理条例》，建立了物业管理行业监管体制，加强了对物业企业的监督检查服务，开展了小区物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，努力推进物业管理市场化进程。200年8月成立物管办公室以来，通过增编、设置派出机构，开展全面检查和调研活动，在基本查清小区物业管理现状的基础上，加大了行业监管力度，积极开展物业管理试点、组建业主大会试点等工作，使我区物业管理投诉和上访量明显下降。从200年5月起，在5个小区进行了四种类型的小区物业管理试点工作，现已取得初步成效。
总体讲，在区政府的积极推动下，小区物业管理工作进步较快，在改善群众居住环境、促进社区建设、提高城市管理水平等方面发挥了积极作用，已有首钢黄南苑、御景山等17个小区被评为国优和市优项目。我区居住小区物业管理工作整体看是比较稳定的，在各方的有力支持配合下，没有出现大面积的、影响较大的问题。
二、我区居住小区物业管理存在的主要问题
由于各种复杂因素的影响，目前我区居住小区物业管理工作主要存在着以下七个方面的问题：
1、开发建设遗留问题仍是业主投诉的重点
200年，区信访办接待物业纠纷上访12批274人次，其中90%是开发商建设遗留问题引发的矛盾。我区某小区物业管理企业统计数据表明，约80%的纠纷也源于此。我们了解到的主要问题及产生的原因，一是某些开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，采取“拖、省、甩”等不当手段，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的小区物业管理企业，严重困扰着业主的生活和物管企业的正常服务。二是有些开发单位与物业企业是“父子”关系，在资产、人员、责任上划分不清、交接不规范。三是业主与开发商常常因划分公摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。四是老旧小区因建设时间早，在公建配套设施的规划设计、建设标准、管理模式上都难以适应现在社会的生活标准，居民强烈要求改善居住环境。
2、区属物业管理企业物业费收缴率偏低
我区物业费收缴率最高能达到90%，但达到这一比例的小区相当少。区审计局2006年对4家区属国有物业企业的调研数据表明，大多数小区的物业费收缴率为70%左右（当物业收费率低于80%时将难以维持正常的经营管理活动）。以芳星园小区物业管理中心为例，其总收费是1000余万元，收缴率为45%，欠费达500余万元。中心所属的鲁谷重聚园小区收缴率只有10%，90%的业主欠费已达2—6年，总计260万元。主要原因：一是部分产权单位欠缴物业费。房改房、康居房原产权单位撤消或破产后，小区物业管理费由谁负担没有规定。一些大产权单位从未缴纳过物业费，部分物业托管单位长期欠费。二是国有物管企业未按规定收到物业管理启动资金。按照《北京市居住小区物业管理办法（修正）》规定，建设单位应按建安费的2%拨付物业管理启动资金，上述4家国有物业企业中只有1家收到30万元启
动资金。三是根据2005年《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，在首次业主大会召开前，开发商指定的前期物业企业单方制定物业费的标准，部分业主难以接受，直接造成收费困难。四是部分物业管理企业服务意识不强，业主经常以不缴物业费的方式进行对抗。五是搬迁、回迁或转非居民，认为物业的收费标准已超过其承受能力，集体欠缴物业费。据芳星园物业管理中心统计，该中心所管小区70%为拆迁安置居民，总计欠费376万元，部分业主最长欠费已达10年。六是部分职工“花钱买服务”的意识较薄弱，加上部分业主对政府的政策不满，即使有经济能力也不缴物业费。
3、小区物业管理企业在运行过程中遇到诸多难题
一是小区物业管理企业由于职责决定，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律规定的粗疏，不利于物管企业维权，如：对欠缴物业费案件一般不支持违约赔偿的诉讼请求，已结案的，以减免或支持1年租金为主；开发商基本不承担遗留问题引起的纠纷责任。由于物业管理企业在司法诉讼中的失利，令部分开发商和业主产生了更多的侥幸心理，一些守法开发商和业主也开始出现不诚信行为。三是2006年2月发布的《北京市专项维修基金使用管理办法》第四条规定，基金使用时应按照“专户存储、业主决策、核算到户”的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是国有物业企业运作中受到非市场因素制约，加大了企业的运行成本。如：为保障社会稳定，接管部分“问题楼物业”；担负一部分政府职能，长期支付社区公共设施维护费用；因物业管理成本提高，需承担其与低物业收费产生的差价等等。五是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题，物业管理企业不是管理的责任主体，没有权力组织协调处理各方面的关系。我们认为，以上问题发展下去，将使物业管理企业面临发展困境，难以担当物业市场的主体责任，直接降低了物业管理企业对房屋建筑、公共设施、设备保养维修的专业化管理服务水平，使业主资产的保值、增值受到损害。
4、小区物业管理企业服务行为亟待规范
一是有些小区物业管理企业服务理念有偏差，以盈利为直接目的，收费与服务不符，缺乏专业技术人员，维修不到位，从业人员资质不高。二是部分从原房管部门转制而成或开发企业派生出来的物业管理企业，以管理者自居，服务意识差。三是物业管理企业在日常维护上收支不透明，小区内公共设施的经营收益不向业主公示，侵占业主的公共利益，引起多数业主不满。
5、组建业主大会有实际难度，运行不畅
主要原因：一是部分小区开发期较长，物业管理区域难以确定，业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区
规模较大，业主成分复杂，实际组织过程十分繁琐；四是大多数业主参与物业服务产品的消费意识不高，普遍处于散漫化状态，缺乏“有思想有行为”的组织型运作。五是由于业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺，业主委员会本身也不是法人实体，无法承担其活动所产生的民事法律责任，在协调物业企业和业主间矛盾时，实际的作用是有限的。
6、物业管理立法滞后，政府管理指导工作比较被动
《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而北京市的物业管理实施条例细则至今仍未出台，很多具体问题依照2004年3月《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》无法解决。比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责问题、小区物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定，致使行政管理和物业管理关系难以理顺，监管部门间缺乏有效的沟通，基层工作难以开展落实。
7、大多数群众对物业管理市场尚未形成正确认识
主要原因，一是主流媒体宣传引导不到位。我国的物业管理源于香港、盛于深圳、发于京沪穗，主流媒体在初期推广物业管理时做了较为过度的正面宣传，当问题逐渐暴露出来后，媒体又批判性地报道了物业管理中的种种问题。这种信息不对称的宣传，使不同地区的群众在本地物业管理发展过程中良莠难分，物管企业也处于进退两难的境况。二是物业管理部门、业主、物业管理企业之间缺乏有效沟通。由于三方对小区物业管理市场认知程度不同，存在着物管企业的服务理念与群众的物业消费期望值间的矛盾，以及物业服务范围、标准等规定与企业运作间的多重矛盾。业主、物业管理企业均自称“弱势群体”，加之诉求渠道有限，短期内难以实现三者间的有效沟通，群众对物管市场的良性发展信心不足。大多数业主在物业纠纷中持消极观望态度，采取极端行为的业主渐多，社区的和谐建设受到较大影响。
三、对我区居住小区物业管理工作的几点建议
小区物业管理是随市场经济发展而产生的新事物，目前仍处在混沌和探索阶段，准确的定位十分必要。就定位而言，物业管理企业作为经营性企业，向居民和政府提供的是管理和服务。政府应进一步完善相应的政策、法规和标准，做好引导、监管，以及必要的资金投入工作。从石景山区的实际出发，提出以下建议：
1、提高认识，调动各方力量做好物业管理工作
区政府及有关部门、街道办事处的各级领导应高度重视小区物业管理工作在构建和谐社区工作中的重要作用。我区居住小区物业管理上的各种问题，是城市管理体制改革、法制建设、居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。物业管理与居民生活密切相关，是构建和谐社区的重要组成部分。解决好物业管理问题关系到我区群众的根本利益，体现着我区城市管理和服务的水平，是实现“打造北京CRD，构建和谐石景山，建设现代化首都新城区”战略目标的现实需要，是一个系统工程，需要我区用相当的时间，调动各方面力量共同完成。
2、有序地组织各层面的宣传活动，扩大正面影响力
宣传引导工作体现了政府对小区物业管理工作的态度，是小区物业管理市场健康发展的关键。我区应进一步加强对物管行业以及相关新闻的正面宣传报道工作，统一思想，培养群众正确的消费观念、契约意识和法律意识。区政府及主管部门要及时推广试点地区物业公司、居委会、业主委员会在化解纠纷、行使权利方面的有效做法，要让群众在和风细语中逐步接受“有偿服务、有偿出资、出资受益”的现代生活理念，平和公正地认识身边的物管企业和氛围，做到按购房合同约定办事，达到权利和义务的统一，依法处理纠纷、维护居住权利。
3、认真实施《物业管理条例》，进一步增强政府监管力和保障力
一是规范新建居住小区配套设施的验收和物业接管工作。切实落实《北京市新建商品住宅与市政功用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，鼓励企业坚持“提前介入、监督质量、确保入住”的原则，从源头上减少因开发建设问题引发的物业管理纠纷，为实行市场化的专业物业管理打好基础。
二是强化对物业管理企业的行政监管。严格按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市有关文件要求，加强对物业公司的服务行为的监管，促进从业人员服务能力和综合素质的提高。
三是全面系统地做好专题调研工作。建议政府协调有关部门以全面普查、专项检查的方式，摸清情况，就重大问题进行专题研究，有针对性地提出解决措施，为区政府提高城市管理水平提供有力依据，为加快市人大立法，推动我市物业管理工作的不断改进和完善提供积极参考。
四是成立小区物业管理工作协调机构。重点解决物业管理的综合问题、重大事件，切实依法实施行政管理工作。建议设立处理重大物业管理纠纷事件应急预案，建立应急事件启动资金，使政府在小区物业纠纷导致的水、电、气、暖等保障不力的特殊情况下，能够及时动用资金缓解矛盾。
4、为社区物业管理搭建平台，形成社区委员会指导监督有力的良好局面
目前，我区八个街道办事处和鲁谷社区均已成立社区委员会，社区委员会作为社区代表会议常设议事机构，职能之一是代表社区内广大居民群众的利益，指导居民委员会工作，发动居民群众和社区单位参与社区建设。同时，各街道办事处和鲁谷社区先后成立了地区城市管理委员会，负责协调地区公安、城管、工商、司法等有关职能部门，共同商讨解决地区城市管理的重大问题。我们建议：在区建委推广试点经验的基础上，充分发挥社区委员会和地区城市管理委员的作用，探索建立由社区委员会牵头，地区城市管理委员会单位、社区居委会、业主委员会、物业管理企业、驻社区单位共同参加的协商议事制度。以联席会的形式，定期研究社区共驻共建事项，结合便民工程项目，依靠社区居委会加强居民和物业管理企业的沟通，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题，落实好北京市第四、五次城市管理工作会议关于“将居住小区物业管理纳入社区建设”的要求。
5、提升区属国有物业管理企业发展能力
我区国有小区物业管理企业在提高城市管理水平等方面做出过一定的贡献，担负着既要经营发展，又要保障社会效益的双重责任。建议有关部门开展相应的研究，特别是在企业承担涉及公共利益、社会责任等项目时，提出政府补偿办法。同时，要加强培训并通过示范作用，提升物业管理企业管理水平，促进国有物业管理企业及时总结经营中的问题，分析掌握行业发展趋势，及时调整经营策略，配合政府、社区居委会、业主委员会兢兢业业地做好基础管理工作。进一步维护企业形象与行业形象，使服务工作得到认可，提高小区物业管理费收缴率，促进物管市场的良性循环，不断增强企业发展的经济推力和社会诚信度。
6、积极探索并实施多元化物业管理模式
一是探索普通住宅楼统一管理方式，破解商品房、房改房、康居房、拆迁安置房、农转居等一楼多产权房的物业管理难题，建立有偿服务机制。二是研究老旧小区物业管理模式。选择若干试点，通过政府出资、社会集资、实施便民工程等方式进行小区整治，推行以居民自主服务为主的物业管理方式，逐步过渡到规范化物业管理。三是建立以社区居委会为主，统一组织协调的物业管理新机制，解决低收入群体住房的物业服务管理需要，以保障居民住用安全为基本目标，实现自我服务。四是对确实无力交纳物业管理费的困难群众，建议政府考虑建立类似廉租房的社会保障制度，给予一定的经济补助或适当减免物业费。
7、建议北京市尽快出台物业管理实施条例细则
《物权法》关于业主决定建筑区划内物业事项表决权的规定，关于停车位、车库的规定，以及关于业主对共有部分可否以放弃权利而不履行义务的规定，与目前正在执行的《物业管理条例》有较大变化，建议北京市尽快出台小区物业管理实施条例细则。
范文二：小区物业的职责范围
小区物业的职责范围
小区物业的职责范围
篇一:
小区物业管理职责 按照国家、省市有关规定,城市新建住宅小区由物业公司统一实施专业化管理。结合我们公司物业管理实际,明确工作职责及服务范围如下:
一、物业公司工作职责:
1、贯彻执行国家、省市对城市住宅小区实施物业公司专业化管理的有关方针、政策和规定办法,认真落实小区物业管理的各项规章制度。
2、负责管理小区内的物业管理、经营、服务事务。包括住宅小区的验收交接工作;房屋及公共设施的管理与维修和装饰装修工程;小区内的道路、雕塑、小景、小品和绿地、花草树木的管理养护;小区内的卫生保洁和单位居民的垃圾清运;小区的安全巡逻与治安管理工作等。
3、负责做好小区内的商业网点和娱乐、公共场所的管理工作,协助政府执法部门维护好小区的管理秩序,受政府执法部门委托对违反小区管理规定的行为进行处罚。
4、负责小区内单位和居民实行综合性的有偿服务,发展第三产业,为居民提供便民服务。
5、接受小区业主管委会及单位居民的监督及上级的检查指导工作。
6、 完成上级有关部门交办的其他工作任务。
二、物业公司服务范围:
物业公司的服务范围涉及经济与管理两个方面,包含服务与发展两个部分,涉及面广,内容复杂,结合目前物业公司实际,有如下几项:
1.属于管理与服务性范围
?住宅小区内的卫生包洁、单位居民的垃圾清运;
?门卫传达管理,安全巡逻,协助公安派出所搞好治安管理;
?维护小区内公共设备和公共服务设施,并且就公共设施及所管辖物业有关问题与政府有关部门、单位进行蹉商; ?财务台帐管理,合理安排使用管理费及其他费用; ?制订并贯彻执行《居民公约》,确保业主单位居民共同遵守合约规定,创建文明住宅小区; ?其他的管理与服务工作。
属于经营有偿服务性范围
?根据《委托及承包管理合同》,按期向业主单位、居民收取综合管理服务费;
?对小区内房屋及公共设施维修实行有偿服务收费;
?承揽房屋装饰装修和公共配套设施工程施工; ?房屋租赁业务、建筑建材、百货零售; ?随着物业公司发展能力和居民要求提供其他有偿服务项目等。 小区管理处职责
一、贯彻执行国家、省、市物业管理法规,认真落实小区物业管理规定和有关规章制度。
二、负责对小区内房屋及公共设施的维修与管理工作。
三、负责对小区内环境卫生清扫和单位、居民垃圾清运工作。
四、负责对小区内绿地、花草树木养护管理和市政道路、雕塑小品维护与管理。
五、负责对小区内市容市貌、公共、交通次序管理和保安工作。
六、负责对小区商业网点的统一布置与管理,积极为居民提供有偿便民服务。
七、依据省、市有关政策、法规和《物业管理合同》的有关规定,及时收取物业管理综合服务费。
八、受业主管委会及行政管理部门的委托,对违反小区管理的行为进行处罚。
九、积极完成公司下达的经营指标和工作任务。 小区管理处主任
岗位职责
一、管理处正副主任在公司经理领导下,认真贯彻执行国家、省、市物业管理规定,落实公司规章制度,组织全处人员学习政治、业务知识,提高业务水平和管理能力。
二、带领全处职工搞好小区房屋管理、环境卫生、园林绿化、公共设施维护、安全保卫、公共、交通次序、区容区貌以及行政事务实施与全面管理。
三、按照有关规定、合同收取综合服务费和有偿服务费,加强对小区摊位、商业岗点的管理,开展便民有偿服务活动,完成公司下达的经营指标和工作目标。
四、审查职工考勤、工资、收费报表,勤俭创业,清政廉洁,以身作则,为人师表,积极完成公司交给的工作任务。
五、适时组织小区居民开展健康有益的社区文化活动。
六、自觉接受小区管委会及上级部门和广大员工的监督,努力完成上级交给的各项工作任务,对公司经理负责。 综合办公室 办公室是管理处的综合办事机构,其职责是:
1、贯彻、落实、宣传党的路线、方针、政策和上级有关规定,全面了解和掌握小区管理情况。
2、认真做好小区文书档案和物业资料的整理与保管工作。
3、负责管理处内部用工管理,对管理和从业人员进行考勤,统计和劳资管理。
4、负责小区财务,结合小区实际,制定财产管理、经济核算、费用开支等方面具体办法,及时准确的上报各种报表。
5、做好有关劳保、办公用品的购买、保管和发放登记工作。
6、 负责来客来访的接待工作,管理用户投诉,协调内外关系,并对用户定期回访。
7、做好上级交给的其他工作。 管理科职责范围 管理科根据上级
有关精神有计划,有步骤的做好小区物业的管理工作,其职责范围是:
1、负责对小区内房屋及各种配套设施的管理,每天对所管物业进行巡视检查,并对房屋装饰修进行监督管理。
2、负责小区内的环卫管理工作,加强环境建设、监督和管理,创造一流卫生环境。
3、负责小区内的园林绿化工作,加强绿化养护管理,提高绿地景观效益。
4、负责物业辖区内的治安消防工作,加强辖区内的安全、保卫、治安、消防管理。防止事故和案件的发生。
5、负责小区内车辆、交通管理,落实管理规定保证区内道路畅通。
6、 负责业主投诉问题的解决和回访。
7、完成好上级布置的其他工作任务。 经营服务科职责范围 经营服务科是为业主提供各种综合服务和代办业务的部门,其职责是:
1、立足物业管理辖区,面向社会,确定综合服务多种经营项目,弥补物业经费不足,增强企业实力。
2、建立健全信息网络,在业主有特殊要求时,能够及时联系人员,予以保证。
3、以承包、出租、自营等方式,搞好辖区的商业服务,既方便业主又增加企业收入。
4、加强商业网点的管理,树立良好的商业信誉,不允许在小区内出售制作伪劣产品。
5、定期检查并向管理处汇报各种经营业的经营管理情况。
6、 完成好上级布置的其他工作任务。治安、保卫管理规定小区内的治安保卫工作,在当地公安、司法部门的监督指导下,由物业公司指派专职保安人员负责24小时门岗值班和巡逻制度,并随时接受住户报警和处理紧急事故。 所有住户和小区人员必须严格遵守下列规定:
1、必须严格遵守《中华人民共和国治安管理处罚条例》。
2、严禁打架斗殴,聚众闹事和赌博。
3、不得故意损坏公物和他人财物;不得影响他人工作。
4、严禁卖淫、嫖娼和出租传播淫秽录像及物品。
5、严禁携带枪支、弹药、易燃、剧毒物品进入小区。
6、 严禁各种流动商贩进入小区叫买叫卖。
7、严格执行暂住人口管理规定,凡在住宅区暂住的人口必须在24小时内持本人身份证到业主管理委员会办理暂住手续,三天以上到派出所申报暂住手续,并按规定时限逗留。
篇二:
小区物业管理各岗位职责 吉祥小区物业管理制度 治安管理规定
1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。
2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。
3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;自行车停放在指定位置。机动车辆不得随意停放，住户车辆按规定停放在指定的停车位置。
4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。
5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
6、 遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。
8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人和事。
9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。 环境保护管理规定
1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。
2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。
3、小区各户不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。 清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。
2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。
5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6、 小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。
7、经营户不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。 停车管理规定
1、所有外来车辆未经许可，不得进入小区;闲杂人员不得入内。
2、小区住户车辆停车须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入;临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。
3、车辆进入小区禁止鸣喇叭，限速5公里小时。
4、小区内禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放;
5、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
6、 保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记;
7、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负;
8、进入小区的车辆不慎损坏一切公共设施、设备，时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任;
9、有固定车位的车主要严格按照物业规定的停放费标准，按时交费;临时车辆由管理员指引停放位置，并根据相关规定收费;
10、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理; 1
1、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。 1
2、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡; 消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
3、物业管理办定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报上级备案。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
6、 自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气(燃油)设施和用具。
7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。 1
1、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。 1
2、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。 吉祥小区物业管理办公室职责
(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域的保洁;
(四)公共区域的秩序维护;
(五)车辆的停放管理;
(六)物业使用中对禁止性行为的管理措施;
(七)收交物业费、停车费和物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理;
(八)物业档案资料的保管;
(九)配合居(村)民委员会做好社区管理相关工作;
(十)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;
(十一)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。 吉祥小区物业管理办公室主任职责
一、负责物业管理办公室全面工作，履行物业管理、指导、监督、协调、服务职能。
二、 贯彻执行关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实上级主管部门下达的有关任务。
三、负责物业人员招聘、考核、录用、奖惩、辞退及岗位调整等
工作。
四、负责物业人员的劳动工资编制及常规培训和考核。
五、负责小区物业费用的收缴和各类费用收支的审批。
六、负责组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要的措施。
七、负责签订小区物业专项服务合同。
八、完成村或社区等部门交办的其他工作。 保安职责
1. 坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生;
在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力;
3. 对发生在小区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力;
4. 按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域;
5. 对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查;
6. 在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫;
7. 宣传法制，做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向上级汇报，共同协助整改;
8. 对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查;
9. 积极配合保洁、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向上级汇报;
10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法; 1
1. 廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争; 1
积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作; 1
3. 认真完成领导交办的其它任务。 巡逻岗工作标准
1. 着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损;
仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感;
3. 器械佩带、物品配备齐全、整齐;
4. 白天巡逻小区不少于6次;夜间巡逻小区不间断;
5. 认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报;
6. 巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报;
7. 对重点区域和部位(如监测死角、设备房)做重点监测跟踪和记录工作;
8. 巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯;
9. 接住户电话报案后，3分钟内到达现场;
10. 熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧;
篇三:
物业小区岗位职责汇编 岗 位 职 责 汇 编 霸州市永正物业服务有限公司 二零零七年壹月壹日 目录 页数
1、项目经理岗位职责---------------------3
2、项目经理助理岗位职责--------------------4
3、工程维修部管理制度------------------5
4、工程维修部主管岗位职责-----------------6
5、设施维修领班岗位职责--------------------7
6、 运行维修领班岗位职责---------------
7、运行维修人员岗位职责---------------
8、水工岗位职责----------------------
9、电工岗位职责----------------------
10、入户维修守则--------------------- 1
1、弱电维修工岗位职责------------------ 1
2、仓库管理员岗位职责------------------ 1
3、工程部电梯安全岗位职责----------------- 1
4、管家部管理制度-------------------- 1
5、管家部主管岗位职责-------------------- 1
6、 管家部管家岗位职责------------------- 1
7、前台接待员岗位职责----------------- 1
8、资料档案管理员岗位职责------------------- 1
9、文员岗位职责------------------------- 20、清洁绿化主管岗位职责------------------ 2
1、清洁绿化管理员岗位职责---------------- 2
2、装修人员岗位职责------------------- 2
3、安全部管理制度--------------------- 2
4、安全部主管岗位职责-------------------- 2
5、安全部副主管(车场)岗位职责-------------- 2
6、 安全部副主管(业务)岗位职责--------------- 2
7、安全部领班岗位职责----------------- 2
8、安全部车场领班岗位职责------------------ 2
9、大门岗岗位职责---------------------- 30、组团门岗岗位职责------------------- 3
1、巡逻岗岗位职责---------------------- 3
2、组团巡视岗岗位职责---------------- 3
3、监控岗岗位职责---------------------- 3
4、车场管理员岗位职责----------------- 3
5、安全员通用岗位职责---------------- 3
6、 自行车岗岗位职责--------------------- 3
7、消防专员岗位职责-------------------- 3
8、安全部教官岗位职责---------------- 3
9、销售大厅岗岗位职责------------------ 物业项目经理岗位职责 物业实行在物业公司领导下和业主委员会监督下的经理负责制，项目 经理负责本项目经营管理工作，认真完成物业公司所交给的各项经营任务和管理目标，履行如下职责:
1、 遵守《物业管理条例》相关法律和公司的各项管理制度，严格按照公司的 体系文件、工作计划和工作指令开展工作，定期向(业主委员会)和相关部门汇报物业工作情况。
2、 负责组织优秀住宅小区的评选、申报、实施工作。
3、 对外协调相关单位、部门(包括地产公司各部门)的公共关系，组织与业 主的沟通工作，及时解决业主提出的合理要求，收集各类信息，采纳合理建议。
4、 完善管理处的管理、监督、考核体系，信息反馈流畅，工作效率高。
5、 指挥协调下属员工开展工作，确保管理处工作正常顺利开展，完成物业公 司既定的工作方针目标。
6、 负责制定物业公司的工作计划，并监督各项工作落实和进展情况，审核和 公布物业每季度的管理服务报告，并对结果负责。
7、 召开物业的工作例会，发现问题及时纠正解决，不断总结工作经验。
8、 组织协调所属部门的工作安排，指出下属工作中存在的不足，帮助下属解 决工作中的困难，培养和造就经营管理人才。
9、 完成上级领导交给的各项工作任务。 霸州市永正物业服务有限公司 201X年1月1日项目助理岗位职责 助理是在项目经理的直接领导下协助经理开展本项目客户服务、品质改 善、主营业务等方面管理工作，其责任如下:
1、 负责开展物业管理处与住户之间协调沟通工作，接待住户来访，阅读和处理 住户的信函，处理住户的投诉，做好相关的纪录，安排人员做好回访工作，并负责投诉回访工作。
2、 负责策划组织管理处的各项品质推广活动，加强对业务分包方的监控，开展 提高品质意识的宣传教育工作。
3、 负责按照公司质量体系要求，组织检查管理处各项服务过程，发现并制止 不合格服务，每月组织相关人员对部门内的管理服务工作进行内部审核。
4、 负责对收缴物业管理费工作的监督和指导管理，制定每月客户服务需求统 计和收费情况报告。
5、 了解处理工作信息、工作难点及工作存在的问题，采取各种措施予以改进。
6、 审核各部门的各项管理制度、各类工作人员的作业程序、员工绩效考核评 分标准和奖惩措施，使之不断完善，报管理处经理审批后组织实施。
7、 负责部门人员工作岗位、职责的合理安排和制定，积极进行内部员工沟通， 努力提高员工满意度，并不断提出合理化建议，完善部门组织架构及人员之工作效绩进行公证合理的考评。
8、 负责协助经理定期组织召开小区业主垦谈会，加强与住户的沟通。
9、 健全并落实小区精神文明建设公约，定期向住户宣传政策、法规，小区公 共管理制度等，落实小区各项社区文化活动开展，对活动效果进行评估。
10、 完成领导交办的其他工作。工程部管理制度
1、 严格遵守公司有关规定和维修的规章制度，对客户提出的维修事项要及时 作记录，保证24小时维修服务，当日维修单一搬操作不超过8小时完成。
2、 在岗人员必须着装整齐，佩戴胸卡，上门服务时，穿戴鞋套，禁止高声喧 哗，谢绝业主敬烟，维修完毕清整现场，签交工单。
3、 执行材料领用管理制度，节约降耗，修旧利废，爱护并妥善保管维修工具。
4、 对维修工作中出现的重大问题要及时汇报，并认真分析原因和责任，按情 况合理修复，对于物业因维修内容特殊，以及人力物力不可急等情况，首先要做应急处理，并与业主协商解决或物业联系分
包方解决。
5、 维护公司利益，严格掌握有偿服务标准，实事求是，杜绝有损公司利益的 人情服务。
6、 及时做到与施工单位、政府相关部门的联系，做到停水、停电事先通知， 工作秩序不乱。
7、 在于客户的接触和交往过程中，讲话要注意影响，避免口无遮拦，给物业 管理工作造成人为的阻力，影响公司的声誉。
8、 加强岗位责任心，工作上精益求精，讲求实效，完成任务、注重职业道德。
9、 保证物业管理区域的设施应处于完好、良性的运转状态。
10、 由于物业维修工作的特殊性，要求维修人员在精通本专业的基础上，要一 专多能，服从分配，并按要求完成各种维修任务。 1
1、 完成上级交给的各项工作任务。 霸州市永正物业服务有限公司 201X年1月1日
范文三：物业小区的视觉识别
物业小区的视觉识别（ⅴⅠ）系统设计
1、ⅴⅠ系统的基本内容
视觉识别系统的基本内容包括两大部分；基本要素部分和应用要素部分（或称基础部分和应用部分）。
（1） 基础部分
基础部分设计包括：标志释义、标志方格图、标志制作图、标准色与辅助色、标准字（公司简称、全称及英文）、标志与字体组合规范、标志与字体、标志组合规范、标志组合禁用规范、象征图形和标志组合规范及印刷字体。
（2） 应用部分
1、1文本系统的设计：桌面指示牌、号牌、临时出入证、出入证、工作证、信纸、名片、信封、变筏、资料袋、通知、入住须知、住户手册、合同书、文件夹、传真纸、入住通知、记录表格、自行车停放证、车位使用卡和车辆出入计时卡。
1、2服装服饰系统的设计：行政管理人员服装、安防员服装、维修工服装、清洁员服装和运动服。
1、3礼仪礼品系统的设计：手提袋、封套、理品伞、文化衫、钥匙扣、名片夹、贺卡和请柬。
1、4旗帜的设计：彩旗、条幅、挂旗和标志杆。
1、5标识标牌系统的设计：招牌、（竖式、横式悬挂）、招牌服务台、导示牌、标识牌、单元导示、楼层导示、小区公共设施平面图导示、门牌、科室牌、门窗识别、禁令牌、楼栋牌、用具分类牌、警示牌、意见箱、宣传栏、信报箱、果皮箱、垃圾车、树名牌、电梯标识、公共电话标识、设备卡、设备标识、设备合格卡、机房标识、小区名牌、小区环保标识和小区大门。
1、6报刊广告系统的设计：报纸、招贴广告和杂志广告。
1、7交通车辆系统的设计：工具车标识、面包车标识。
2、物业管理标识、标牌
物业管理标识、标牌涉及内容很多，在设计时只是选其有代表性的式样进行设计，而应用只能根据设计式样、风格去延展，下面是标识标牌涉及的若干内容。
（1） 公司办公区标识、标牌：公司牌、总经理、副总经理、办公室、综合经营部、财务
部、安防部、保洁部、工程维修部、资料室、会议室、值班室、仓库和管理处。
（2） 员工生活区标识、标牌：员工食堂、卫生间（含男卫生间、女卫生间）、员工宿舍、
（含男、女工宿舍）、员工活动室和储藏室。
（3） 文娱、服务区的标识、标牌：商务中心、保健中心、文化娱乐中心、老年人活动中
心、美容室、音乐室、棋牌室、音乐厅、乒乓球室、桌求室、教室、办公室、售票室、值班室、垃圾转运站、商务中心和电脑室。
（4） 设施设备区标识、、标牌：高压配电室、低压配电室、发电机房、电梯机房、变压器
室、配电房、空调房、水泵房、风机房、地下室、值班室、消防中心、设备房和水池水箱。
（5） 体育场地标识、标牌：游泳池、网球场、羽毛球场和儿童娱乐场及以上场所的“入
场须知”等。
（6） 停车场所与通道标识、标牌：机动车停车场、非机动车停车场、地下车库、自行车
库（棚）、摩托车库（棚）、值班室、停车场收费表、人行道通道、机动车通道（含单行）、非机动车通道、残疾人通道、货物通道、工作人员通道和紧急疏散通道。
（7） 公共设施标识、标牌：小区牌、小区大门、宣传栏、阅报栏、通告栏、意见箱、信
报箱、衣物凉晒处、水池、煤气总阀、生活水泵、消防水泵、喷淋泵、冷却水泵、强电井、弱电井、电缆井、供水管井、空调管井、消防管井、岗亭、果皮箱、垃圾箱（桶）和垃圾车。
（8） 平面标识、标牌及指示图：小区总平面图、大厦总平面图、消防疏散位置指向平面
图、停车场指向、业主公约、楼座牌、单元号牌和楼层指示牌。
（9） 仓库标识、标牌：绿化类、清洁类、电器类、水暖类、建筑类、设备类、工具类、
消防类、保安类、化学类、易燃品、综合类、办公用品、待检牌、不合格品牌和劳保用品。
（10）电梯标识、标牌：乘梯须知、消防电梯、货梯和电梯序号。
（11）办公及桌面指示标识、标牌：人员去向板、来访请登记、请出示证件和工作人员名
牌。
（12）公开电话标识、标牌：辖区派出所、辖区居民委员会、物业办公室值班电话、医院
急救、煤气抢修、供电抢修、供水抢修、消防值班、匪警和火警。
（13）消防用语标识、标牌：请爱护消防设施；严禁占用消防通道；消防通道严禁停车；
禁止吸烟；消防用水；严禁他用；消防器材，严禁挪用；大厦内严禁使用瓶装煤气、喷淋接合器和消防栓接合器。
（14）设施设备的警告用语标识、标牌：机房重地，非请莫入；高压危险，请勿靠近；小
心触电；小心坠物；高空作业，请您饶行；设备检修，暂停使用和有人作业，严禁合闸。
（15）环卫宣传、警告用语标识、标牌：正在打扫，请稍侯！正在清洁，请绕行！请勿乱
仍果皮纸屑！请将垃圾倒入箱内！爱护树木，勿晾衣物！爱护绿化，请勿跨越！青青绿草，请勿践踏！春意在脚下，草地勿践踏！足下留情！请勿在草坪上坐卧！爱护花木，请勿攀折！爱护家园，美化环境！创温馨环境，树美好心灵！齐建文明大厦，共筑美好家园！租下留情，家园常春！高空抛物，人怨天怒！植物茂，家园美！美化家园，从我坐起！生命常绿，需要用爱灌溉！树立环保意识，爱护小区环境！花木共赏，人人呵护！宁静志远，一“鸣”惊人！
（16）车辆管理标识、标牌：专用标识；收费一览表；请出示证件；注意安全，小心驾驶；
小心车辆；禁止停车；禁止鸣笛；单行道；限速公里；限高米；停车场进口；停车场出口和禁止驶入；
（17）游泳池标识、标牌：售票处、小卖部、入场须知、男更衣室、女更衣室、男士禁入、
女士请进、体检室、卫生间、仓库、衣物保管处、开放时间表、水深米、先淋浴后下池、小心滑倒、请凭健康证购票入场、请您出示票证入场、请勿跳水、请勿打闹和“深不可测，请勿冒险。
3、居住区环境小品
环境小品是居民室外活动必不可少的内容，它对美化居住环境和满足居民精神生活起着非常重要的作用。
（1） 环境小品的内容
1、1建筑小品：休息亭、廊、书报亭、钟塔、商品陈列室、出入口和小桥等。
1、2装饰小品：雕刻、水池、喷水池、叠石、壁画和花坛等。
1、3公共设施小品：路名牌、废物箱、路障、饮水处、标志牌、广告牌、门牌、楼号、邮筒、晒衣架、公共厕所、电话亭、交通岗亭、消防龙头、公共交通候车棚、灯柱和灯具等。 1、4游艺设施小品：戏水池、游戏器械、沙坑、坐凳和桌子等。
1、5工程设施小品：斜坡和护坡、台阶、挡土墙、道路缘石、雨水口、答井盖和管线支架等。
1、6铺地：车行道、步行道、停车场和休息广场等。
（2）居住区环境小品规划设计的基本要求
1、1整体性，符合整体要求及设计构想。
1、2实用性，满足使用要求。
1、3艺术性，美观、舒适。
1、4趣味性，有生活情趣。
1、5地方性，有地方特色及民族传统。
1、6大量性，适应大量生产的特点。
（3）居住区环境小品规划布置要点
1、1建筑小品。可布置在公共绿地或人行休息广场及主要出入口。可结合围墙做成各种形式门调，或用过街楼、雨蓬、雕塑喷水池和花台等组成入口广场。
1、2装饰小品。装饰小品是美化居住区环境的主要内容，它除了能活泼和丰富居住区风貌外，还可作为居住区的重要标志。如常州市清潭居住小区在命名为梅、兰、竹、菊、的四个住宅组团分别设计了梅花鹿、羊群、熊猫和仙鹤的雕塑。花台、花盆在装饰小品中数量最多，可随季节变化而定期更换。
1、3公用设施小品：公用设施小品名目 数量繁多，在满足使用要求的条件下，其造型和色彩等都应精心设计。如垃圾箱、公厕等小品，它们与居民的生活密切相关，既要方便群众，又不能设置过多；照明灯具的造型、高度和规划布置应视不同的功能和艺术要求而定。公共标志是现代城市生活中不可缺少的内容之一，它给人们带来方便，又给城市增添美的色彩，如常州市清潭小区的主要入口处用彩色瓷砖拼接的小区平面图，既方便人们的访亲问友，也美化了小区环境。
1、4游艺设施小品：游艺设施小品主要结合公共绿地、人行道、广场等布置。桌、椅、凳等游艺小品，一般结合儿童、成年或老年人休息场地布置，或布置在林荫道或休息广场内。游戏器械可分攀登、滑、转、爬、荡、吊等，它对增进游玩者身心健康，培养机智勇敢精神等方面作用很大，各种形状不同、色彩不一的器械是形成居住区环境面貌多样化的重要因素。 1、5工程设施小品：工程设施小品布置应结合地形，符合工程技术要求。如地形起伏地区可设置挡墙、护坡和踏步等工程设施，如果在做一些艺术处理，往往会构成居住区独有的特色。
范文四：物业 小区 保安的管理
物业 小区 保安的管理
物业(小区)保安的管理
一、治安管理规定
1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。
2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。
3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;自行车停放在指定位置。机动车辆不得停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场。
4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。
5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
7、住户应"看好自家门，管好自家人，守好自家物"，增加自我安全防范意识。
8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。
9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。
10、对下列行为，保安人员将给予劝阻，不听劝阻的，采取强制措施坚决制止:?、随意停放车辆;?、占用消防通道或其它公共区域;?、损坏公共设施;?、非法举行集会、游行、示威、聚众喧闹、酗酒滋事;?、侵入他人
住宅，损毁他人财物;?、发出超标准的噪音，影响他人休息和生活。
附:突发事件应急方案在发生突发事件时，以最快的速度、最短的时间内掌握事态状况，控制事态的发展，保证管辖区域内的正常工作，确保业主的人身安全和财产安全。处理程序:A、一旦发生突发事件，当班保安应立即赶往现场了解情况、确定事态状况，然后与监控室联系，讲清地点、原因及目前状况。必要时监控室应向110报警，报清地点、路名、联系电话、目前状况。B、监控室应立即通知总值班和公司负责人及各部门有关人员赶赴现场。C、在岗保安坚守岗位，其他保安在主管或值班的带领下前往现场，在不伤害他人和财产不受损的情况下，以最快的速度控制事态的发展，将突发事件的损失减少到最低。D、成立突发事件指挥部，由现场最高职位者任指挥。E、根据事件状况及时组织力量，执行任务。F、配合公安人员和有关部门对事件予以控制和调查取证。G、采取外围警戒:保护现场，维持秩序，确保现场勘察。H、事件结束后，分析原因，制定纠正/预防措施，填写《突发事件记录表》。I、综合管理、安保主管负责验证纠正/预防措施的落实结果。
二、环境保护管理规定
1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。
2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。
3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
6、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。
三、清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。
2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。
5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。
7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。
四、交通管理
1、小区内禁止机动车辆进入和停放，所有业主和外来车辆，都必须停放在地下停车场内或指定区域。摩托车、单车亦应停放在指定的地点。
2、有特殊情况的车辆，如救护车、消防车、警车、搬家车等，确需进入小区的，必须征得门卫岗保安准许，登记后，方能入内。
3、住户的车辆，应在保安部填写《固定(非固定)车位登记表》，并按时到物业管理处交纳场地使用费，领取车辆停放卡或IC卡;住户的摩托车、自行车
应到物业管理处部办理停放手续，填写，领取停放卡并按时交纳管理费。《摩托车、自行车停放登记表》
4、外来车辆进入管辖区时，保安员应在《车辆出入登记表》上登记车型、车号及进、出时间，并按规定交费。
5、驾车进入地下停车场必须遵守车辆管理制度，按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。
6、所有装载物品的车辆若无物品来源证明或住户登记、委托签名，保安人员将拒绝放行。7、为保证停车场内道路干净，影响卫生车辆必须在小区外冲洗干净，保安人员认可后方可进入。
8、物业公司有权在小区内设置交通标识，必要时将小区内交通改道，或临时封闭道路。
9、司乘人员应遵守交通规则，维持交通秩序，爱护交通设施。
五、停车管理规定
1、小区停车场，专供购租车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入;闲杂人员不得入内。
2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入;临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。
3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。
4、停车场地将采取24小时值班并做好记录，严格按消防规定配备消防设备和器材。
5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。
6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。
7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放;
8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
9、停车场保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记;
10、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负;11、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任;
12、有固定车位的车主要严格按照物业公司规定的停放费标准，按时交费;临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费;
13、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡;
14、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理;
15、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。
六、消防安全管理规定
1、消防工作坚持"预防为主，防消结合"的方针，实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打"119"电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气(燃油)设施和用具。
7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。
12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。
七、出租房屋管理规定
1、出租房屋的住户要到物业管理处登记出租情况，承租人入住后一星期内要办理相关手续，留下工作单位、联系电话、身份证复印件等。
2、出租人在与房屋使用人(租户)在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和管理规约，并承担连带责任。
3、房屋出租只用于购房合同中确定的房屋性质，不得改变房屋用途。
4、在出租屋居住的外来人员要遵守国家法律、法规，接受公安机关等职能管理部门的检查指导，不得利用出租屋从事非法活动，不得有妨碍邻里正常生活的行为。
5、出租屋的水、电、气和物业管理费等费用由出租人和承租人协商，任何一方支付均可，但若有拖欠或承租人下落不明，相关费用最终由出租人支付。
6、出租人应经常了解承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知物业管理处或派出所。
7、承租人搬出物品时，必须遵守出入管理规定，提前通知物业管理处，物业管理处可视情况联系出租人进行复核。
8、在出租屋居住的外来人员须持有合法有效证件，自觉按时到小区所在地派出所申报临时户口，或办理暂住证，港、澳、台和外国人，须持有居住证。
八、文化娱乐场所管理规定
1、使用娱乐设施必须遵守小区管理制度和管理人员的安排。
2、爱护文化娱乐场所内部的各种设施，切实遵守设施的使用、操作规程，不得损坏。人为原因造成损坏的应照价赔偿
3、在文化娱乐场所内，互相尊重、理解、和睦共处，不得抢场、占场，更不得高声喧哗、打架斗殴;违反规定，情节严重者交由公安部门处理。
4、共同维护公共娱乐场所卫生，不准乱丢、乱吐、乱涂画、乱张贴，违者马上纠正。
5、节约用水、用电，严防火灾隐患，共同维护公共环境安全。
6、在文化娱乐场所中不得进行非法的活动。
7、使用有偿娱乐场所应按价交费。
九、商业网点管理规定
1、凡在小区内从事经营活动的经营者，按《租赁合同》明确权利和义务，服从物业管理处的管理。
2、任何商业网点不得占用公共场所，不得将物品摆放在门外扩大经营场地，未经物业管理处批准不得在门外进行加工作业。
3、凡在住宅区内营业网点进行装修，应严格遵守装修管理规定，不得随意更改房屋结构，加大用电负荷。
4、任何营业网点，不得产生影响居民生活的噪音，饮食摊点所产生的油烟应符合环保部门的排放标准。
5、店主应保持店容店貌和门前环境的清洁，做好门前三包，如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重，报请有关部门责令停业整顿或中止租赁合同。
6、凡购买、租赁的房屋不属于经营性质的不得从事经营活动。
7、任何单位和个人不得在小区内乱设点摆卖、推销、叫卖;非营利性或公益性活动，由当事人申请，物业管理处审核同意后，在物业管理处指定的地点，按物业管理处规定的时间开展活动，事后清理好现场。
8、所有商业网点均应文明经商，合法经营，不得出售伪劣、变质、有害健康的商品、食物，不得强买强卖，欺行霸市，违者交由工商部门处理。
9、所有商业网点应自觉遵守消防规定，配备消防部门所要求的消防器材。
10、小区门店商铺不得经营危险、污染、噪声大的项目，不得对周边的环境和住户的生活和休息造成不利影响。
十、安全用气管理规定
1、请使用合格的液化气设施，安装燃器具要请具有施工资格的施工队进行。发现问题要请专业技术人员维修。
2、橡胶管与灶前旋塞、橡胶管与燃器具进气口连接处，应使用喉码夹紧，确保严密无漏。燃气用胶管长度不应超过2米，不得穿墙越室，并定期检查，发现老化或损坏需及时更换。3、每次使用燃器具时必须确认其开关在关闭位置才可通气点火，使用后开关置于关闭位置。4、外出和晚间入睡前，牢记关闭气源总阀。
5、日常检漏，常用方法是涂抹肥皂水，切不可用明火检查。
6、更换液化气，请与供气商联系送气上门，由他们装配试气，以确保安全。
十一、安全用水、用电管理规定
、住宅区内居民或商铺，施工队需临时接用水、电时，应向物业管理处申1
请，经查核获准后由技工监督实施。
2、住宅区内任何单位或个人未经物业管理处同意，私自接驳水、电者，以偷水、偷电行为处理。
3、室内装修时，电线的敷设应由专业人员施工，符合安全要求，不得将电线直接埋入墙内、地下。线路的改动要在装修申请表中注明，批准后方可施工。
4、电线、开关要选用正规厂家生产的合格产品，电线的截面满足用电负荷的要求，室内用电负荷不得超过楼房设计时分配给每户的负荷。提倡居民在室内配备漏电保护开关，因违反安全用水、用电的规定而造成事故，住户应承担责任。
5、室内电线不得乱拉乱接，开关跳闸、保险丝熔断时应
范文五：物业小区的文化建设
小区的文化建设
首先，社区文化建设作为物业管理的一项重要内容，是物质文明和精神文明达到一定高度的产物。社区文化的好坏，不仅直接反映出物业管理公司的管理水平，还能够综合地反映该小区的形象和精神风貌，以及小区居民的素质，精神境界和道德范畴等；同时积极、健康，向上的社区文化反映了小区的生命力，关系到安居乐业，更关系到物业的保值和增值。所以搞好社区文化建设对于物业管理具有重大的现实意义。
其次，物业管理公司能从小区文化建设中获
益。这种“益”包括两个方面，一是密切与业主的关
系，达到顾客满意的目的；二是从相应的文化活
动中获取利益。
文化的最大功能就是凝聚人心。目前，不少
物业管理公司与业主的关系紧张，表现为收物业
管理费相当困难，甚至还有被业主“炒鱿鱼”的事。
不可否认，的确有个别业主“刁蛮”，但如果把责任
全部推到业主身上是不妥的。物业管理的性质决
定了，物业管理公司只能通过提高自己的服务质量去赢得业主的认可和理解，去获得属于自己的利益。小区文化建设可以使物业管理公司融洽与业主的关系，使业主与物业管理公司形成真正的利益共同体。物业管理公司通过小区文化建设，把绝大多数业主团结在自己周围，使小区里形成了相互关爱的氛围，就会迫使极个别故意赖账的业主改变行为方式。当然，更重要的还是业主的满意提高，可以为公司的继续发展提供坚实的基础。
物业管理公司在开展文化活动同时也可以获得相关收入。但是，小区文化建设毕竟只是业主的一种“业余”文化活动，在收取费用时一定要考虑到业主的承受能力，而且还不能操之过急。一般说来，应当本着“保本”或“微利”的原则来进行。随着人们收入的提高和市场经济的逐渐完善，可以肯定的是，人们的文化消费支出将大大提高，这将为小区文化建设提供强大的基础和动力，也将为物业管理公司提供巨大的商机。事实上，不少物业管理公司已经看到了这一点，从而大量引进一些商业化的文化活动进入小区，物业管理公司也从中获得了一定的利益。
再次，社区文化不仅是一种文化，而且是一种服务。首先对于物业管理公司来说，良好的社区文化可以树立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚实的基础；同时在我国法规不健全的情况下，有利于加强住户和管理公司的协调与沟通，进而化解矛盾和不必要的纠纷。而对于业主和住户来说，创造了一个赏心悦目的工作，生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，有利于邻里之间的沟通与交流。加强和改进社区文化建设有利于全社会的法制建设和社会主义精神文明建设，推进我国的城市化建设向更高层次迈进。
那么如何开展小区文化建设呢？
搞好社区文化建设，应加强硬件和软件方面的建设。在硬件方面，完善的配套设施，应包括设施完善的会所，游泳池，儿童娱乐场所，羽毛球等运动场所，健身房等；幽雅的自然景观，完美的园林设计，舒适的人为环境也
应成为硬件建设的重要方面，这些都是潜移默
化影响人们心理素质的重要因素。在软件方
面，社区文化的制度建设，活动安排，管理处
人员服务精神，社区文化负责人的能力和敬业
精神，各项活动的筹备与协调，
以及群众对公
益活动的热心程度都应成为考虑的重点。
一要关注不同人群的不同需求。业主是一个相对复杂的群体，年龄、性别、个人爱好各不相同，各不同社区之间业主的社会层次也不尽相同。因此不同类型物业的小区文化开展应有所侧重，要根据业主的实际需求来开展活动，不能强求一律。在活动形式也要做到丰富多样，关注不同群体的不同需求。
二要注重参与性。所有活动都应考虑尽可能增加业主的参与性，如果组织的活动不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了组织小区文化活动的意义。所以，活动的组织应以业主为参与主体，且在形式上可以充分调动业主的积极性。
三要娱乐性、文化性和宣传价值并重。对于小
区业主来说，活动的举行并不需要有什么重大的政
治意义，轻松愉悦的感官享受才是参与的目的。所
以，活动在策划和组织时需做到健康、娱乐性强，
并且要和社区的整体文化氛围相符合，具有积极的
意义和文化价值。同时，只有活动本身具有良好的
宣传价值，才能够吸引足够的关注，达到宣传小区
文化品牌的目的。
四要传统化+创新化。在一个小区的小区文化活
动策划中，要将一些活动固定为习俗。这样才能给
业主和潜在消费者一个印象小区：小区的小区文化
活动是丰富多彩、永不落幕的。如：元宵灯谜会、重阳登高、新春晚会、少儿夏令营等。
但同时也需要根据具体环境、社会风尚和业主需求不断策划一些形式新颖的活动，以保持业主对我们小区文化活动的期待和关注。
五要注重节假日的活动及氛围营造。在一些
大的节庆期间和长假期中，如春节、国庆、暑假
等，业主的空闲时间相对较多，还可能会有一些
非常住业主回来度假，此时业主对社区的关注程
度较高，此时应在小区内积极营造假日的文化氛
围，如节日祝贺等，还应组织相应活动来丰富业
主们的假期生活。如以少儿为主体的暑期活动，
还可以解决家长们的后顾之忧。
小区文化建设的好处：
一个小区文化氛围和格调的形成，与整个小
区设计、开发、销售的各个环节紧密相关，也只
有在建筑设计、物业管理、营销及广告方面都要
有一个整体的以人为本的思路，才可能体现出物业和业主的特色。满足人性中对文化的追求。照顾到人们对于所居住物业的精神需要、进而形成小区特有的文化氛围和格调。
二是以小区文化架起小区文明的“桥梁”。物业管理应以优质服务、文明家庭、文明居住区等系列社区活动，将居民的实际利益、思想感情与住区文明联系起来，架设小区精神文明的“桥梁”；把小区内各种 职业 、性格的住和社会团体，形成一条以居住区为依托、共同为居民服务、发挥各自功能的纽带，既建立良好的社区秩序，也促进了居民身心健康和文明素质的提高，形成奉献爱心、尊老爱幼的良好社会风气。
三是有助于物业管理企业锻造品牌与核心竞争力。小区文化活动的组织，对于提高小区的档次、形成小区的格调均有重要作用。“物以类聚，人以群分”——只有形成高档次高格调的小区文化氛围，才有可能吸引高层次的业主，而拥有高层次和高品位的人群，
既是强有
力的潜在消费群，同时又可以提高小区的格调。相得益彰，起到良性循环的作用。如果我们可以在各社区内建立起一种良好的氛围——住户与住户之间以及住户与物业管理者之间彼此能够良好相处，相互关怀，把社区看作为自己的大家庭。那么这样一种既有整体的统一性，同时每个小区又有着自己独立特色的、和谐、融洽的社区氛围，将会成为物业管理企业品牌的重要附加值。
四是小区文化工作是我们为业主提供的一项重要的增值服务、一所物业拥有良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴，会使该物业的品牌
知名度和品牌美誉度得到更进一步的提升，给物
业注入一种强大的文化内涵。而这种文化内涵将
成为物业的“灵魂”，成为该物业的特有标志。
文化具有巨大的无形资产，当这种无形资产转移
到物业之中，就会带来物业的增值。
物业小区文化建设的最终目的，是为业主提
供更好的服务，满足业主的需要。增进物业公司
与业户之间，业主与业主之间的友谊与和谐。
姓名：吴广达
班别：物管（1）班
学号：070702127
