内涵大表镁
范文一：房屋估价十大标准
房屋估价十大标准
NO.1看房龄（折旧每年－2%）
房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％左右。
NO.2看户型（房屋功能低－10%）
市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低，一般减去5~10%。
NO.3看楼层（顶楼－5%、次顶层和次底层－3%、中间层+3%）
楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，一般会增加3%，楼层越高或越低楼层的房屋售价就会相应减少1~5%左右。如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。
NO.4看朝向（除南北外－5%）
南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因，朝向不好的房屋需减去2~5%。
NO.5看装修 （5年内的装修+10%）
装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加10%；如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。
NO.6看物管 （无物业管理－3~5%）
有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要减去3~5%。
NO.7 看位置（临街－15%）
房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高，且增幅在15%左右。
NO.8看配套（不完善－5~15%）
消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少5~15%。
NO.9看小区（无小区配套－5%）
房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，需减少3－5%左右。
NO.10看市场（当时供需关系－8%~5%）
二手房买卖必需考虑到买家的心理因素，买旧房需折旧8％左右，如果区域内的二手房非常抢手，该比例可适当提高5%左右。
范文二：征收房屋估价报告一般要求与标准节选
房屋征收估价报告
看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范
估 价 项 目 名 称:大连市沙河口区尖山街217号
东北财大16号住宅楼 估 价 委 托 方:XXXXXXXX有限公司
估 价 机 构:XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师 :XXX、XXX、XXX
估价报告出具日期 : 2011年12月28日 估 价 报 告 编 号:大房XX估字(2011)第XXX 号
目录
看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范
致估价委托人函 ....................................................................................................................... 3
注册房地产估价师(估价)声明 ........................................................................................... 5
估价假设和限制条件 ............................................................................................................... 6
房地产征收估价结果报告 ....................................................................................................... 7
一、估价委托人 ............................................................................................................... 7
二、估价机构 ................................................................................................................... 7
三、估价目的 ................................................................................................................... 7
四、估价对象 ................................................................................................................... 7
五、估价时点 ................................................................................................................... 7
六、价值类型 ................................................................................................................... 7
七、估价依据 ................................................................................................................... 7
八、估价原则 ................................................................................................................... 8
九、估价方法 ................................................................................................................... 8
十、估价结果 ................................................................................................................... 8
十一、估价人员 ............................................................................................................... 9
十二、估价作业日期 ....................................................................................................... 9
十三、估价报告使用期限 ............................................................................................... 9
房地产征收估价技术报告 ..................................................................................................... 10
一、实物状况描述与分析 ............................................................................................. 10
二、权益状况描述与分析 ............................................................................................. 10
三、区位状况描述与分析 ............................................................................................. 10
四、市场背景描述与分析 ............................................................................................. 10
五、最高最佳利用分析 ................................................................................................. 11
六、估价方法适用性分析 ............................................................................................. 11
七、估价测算过程 ......................................................................................................... 11
估价结果确定 ..................................................................... 错误～未定义书签。27 八、
附件
一、估价委托书
二、估价对象位置图
三、估价对象照片
四、估价对象房屋所有权复印件
五、估价机构资质证书复印件
六、估计机构营业执照复印件
七、估价师注册证书复印
致估价委托人函
看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范
XXXXXXXX有限公司:
受贵公司委托，大连XX 房地产估价有限公司对位于大连市沙河口区尖山街217号的东北财经大学16号住宅楼进行价格评估，拟为贵公司确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。为完成该项工作，我们组成估价小组，经现场查看，在认真分析和详细测算之后，使用市场法和收益法对估价对象进行了评估，现将估价过程与结果报告如下:
一、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
二、估价方法
三、估价对象
东北财大16号住宅楼，建筑面积2024.64 平方米，XXXX年建成并投入使用，建筑结构为XXXX，设计用途为XX，现实际用途为XXXX。估价对象的房屋所有权人为XXXX，土地使用权人为XXXX，土地使用权类型为国有出让。
四、估价时点
为房屋征收决定公告之日，即:2011年12月1日，
五、价值类型
是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收
房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
看书、文件确定
六、估价结果
本估价机构经过测算，估算得出估价对象大连东北财大16号住宅楼于估价时点整幢楼总价XXXX元，人民币大写金额为:万元整(保留二位小数)，平均单价XXXX元/平方米。
七、估价报告提交份数
本报告估价结果自估价报告完成之日起一年内有效，即从XXXX年X月XX日至XXXX年X月XX日，在此期间，若估价对象房地产状况或其他方面发生变化应予重估。
八、估价机构名称
机构名称:XXXX 房地产估价有限公司
法定代表人:XXX
2011年12月28日
注册房地产估价师(估价)声明 看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范
本部分按《房地产估价规范》与书本要求撰写
A.估价报告中陈述的事实是否真实和准确的。
B.本估价报告的分析、意见和结论是否我们自己公正的专业分析、意见和结 论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
D.我们与本估价报告中的估价对象有无没有利害关系，也与有关当事人没有个
人利害关系或偏见。
R.是否依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本报告。
F估价师XXX、XXX、XXX或估从价人员于XXXX年X月XX日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
?有没有其他人对本估价报告提供专业帮助。
?参加本次估价人员签名:
中国注册房地产估价师:XXX(注册号 XXXXXXXXXX) 中国注册房地产估价师:XXX(注册号 XXXXXXXXXX) 估 价 员:XXX
2011年12月28日
估价假设和限制条件
看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范
一、 估价假设
(一)因为影响价格的因素处在不断变化之中，所以根据估价时点原则，我们假设其在估价时点是静止不变的。我们评估的是现时价，即在估价时点对物业利益进行合理销售的最佳价格。我们假设:
以下不少于6条
(二)(三)(四)(五)(六)(七)
二、 估价限制条件
(一)(二)(三)(四)(五)(六)
房屋征收估价结果报告
大房XX估字(2011)第XXX 号
看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范
一、估价委托人
委托方全称:
法定代表人:
二、估价机构
估价机构全称:
法定代表人:
估价资质等级:
估价资质证书编号:
注册地址:
三、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征
收房屋的价值。
四、估价对象
五、估价时点
六、价值类型
七、估价依据
?委托方与本公司签订的房地产价格估价委托协议书; ?《城市房地产管理法》;
?《土地管理法》;
《国有土地上房屋征收与补偿条例》中华人民共和国国务院令 第590号;
?《房地产估价报告评审标准》XXXX;
?《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999);
?《国有土地上房屋征收评估办法》建房[2011]77号;
7.估价委托人提供的资料;
8.估价机构掌握的资料等
八、估价原则
本次估价遵循下列原则:独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则等。各原则基本要求如下:
独立客观公正原则:独立是指房地产估价必须在不受任何干扰的情况下，根据对估价对象的比较和分析，采用科学的方法，独立的做出价格确定。客观是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主要意志对估价过程和估价结论的影响。公正是要求房地产估价时估价人员必须站在中立的立场上，不受被评估对象各方当事人利益的影响，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方，根据房地产估价的科学性原则，科学、公正地开展估价业务。
合法原则:房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产，房地产估价 业务必须遵循国家和所在地区的有关法律、法规、政策和土地规划，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
最高最佳原则:在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础进行估价。具体包括两个方面的内容:一是最有效的用途，二是最合适的集约利用度。
替代原则:房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则:要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
你选了什么方法
该方法的定义
十、估价结果
同技术报告表达，文字可适当简练些。
十一、估价人员
中国注册房地产估价师:XXX(注册号XXXXXXXXXX)
中国注册房地产估价师:XXX(注册号XXXXXXXXXX)
估价员:XXX
十二、估价作业日期
2011年12月 日至2011年12月28日。
十三、估价报告使用期限
本报告应用的有效期自估价报告完成之日起计算，原则上为一年内有效，但
市场状况变化很大时，估价报告使用的有效期不超过半年。
XXXX 房地产估价有限公司
2011年12月28日
房屋征收估价技术报告
看房地产估价报告评审标准要求与房地产估价规范
一、实物状况描述与分析
看房地产估价报告评审标准要求
估价对象为。。。。。。
(一)土地实物状况描述与分析(土地级类别:四级二类公益区用地)
(二)建筑物实物状况描述与分析 二、权益状况描述与分析
(一)土地权属状况描述与分析 (二)建筑物权属状况描述与分析 (三)他项权利设立状况
三、区位状况描述与分析
(一)估价对象区域范围
(二)区域特征与自然条件
(三)道路交通状况
(四)基础设施配套情况
(五)区位未来发展趋势
四、市场背景描述与分析
看房地产估价报告评审标准要求
(一)市场背景描述与分析
1.全国宏观房地产市场分析 ?大连房地产市场与二手房市场分析 ?黑石礁区域二手房分析
(二)二手房市场分析结论
五、最高最佳利用分析
看评审标准要求
(一)法律上的许可性适当展开
(二)技术上的可能性适当展开
(三)经济上的可行性适当展开
(四)价值是否最大化适当展开
(五)国有土地上征收房屋的最高最佳利用
六、估价方法适用性分析
看评审标准要求
七、估价测算过程
看评审标准要求
被征收房屋价值评估过程应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
(一)选取可比实例(每个实例不少于半页纸)
1可比实例状况
选取要求:每个实例文字不少于半页。描述内容主要有:可比实例来源、名称、位置、结构、楼层、建筑面积、户型、朝向、内外装修、风格、维护使用状况;外观照片(四立面、幢号、门牌号)、住区内环境、住区外交通、购物、学校、公共设施状况;价格内涵(建筑面积、成交日期、单价、币种，付款方式)
要求基本状况描述完整，价格内涵清楚、区位状况与成交日期可比性要强;
不允许虚构、编造。
可比实例A:
可比实例B:
可比实例C:
?交易情况修正
?市场状况调整
实物状况调整
权益状况调整
区位状况调整
可比实例价格计算
比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×实物状
况调整系数×权益状况调整系数×区位状况调整系数
100100100100100可比实例A的比准价格= ××× ×× = 10010010010099
100100100100100可比实例B的比准价格= ××× ×× = 100100103100104
100100100100100可比实例C比准价格= ××× ×× = 100100100100105估价对象的单价== 元/平方米
八、估价结果确定
看评审标准要求
估价人员:
中国注册房地产估价师:
中国注册房地产估价师:
估价员:
XXXX 房地产估价有限公司
2011年12月XX日
可比实例状况表
表1-1
实 估价对象 实例A 实例B 实例C 例 指 标
位 置 东北财经大学西门口
面积(单位:?) 层数 朝向 南北 套 型 2室1厅 建筑结构 砖混结构 建成年月 基础设施 一般 配套设施 良好 交通便利度 良好 成新状况 较差 人文环境 良好 安静程度 良好 交易时间 交易类型 买卖 付款方式 现金一次付清 交易情况 正常 产 权 有
交易价格(元/?)
(二)可比实例修正
可比实例指数表
表1-2
实 估价对象 实例A 实例B 实例C 例 指 标
位 置 100 建筑面积 100 层 数 100
朝 向 100 套 型 100 建筑结构 100 基础设施 100 配套设施 100 交通便捷度 100 成新状况 100 人文环境 100 安静程度 100 交易时间 100 交易类型 100 付款方式 100 交易情况 100 产 权 100 交易价格
1.交易情况修正
由于可比实例的成交价格都是正常的，因而交易情况修正指数为100。 2.市场状况调整
由于可比实例的成交日期与估价时点接近，且在此期间内市场状况没有发生变化，故市场状况调整指数为100。
3.区位状况调整
4.实物状况调整
5.权益状况调整
可比实例价格测算表
表1-3
实 估价对象 实例A 实例B 实例C 例 指 标
交易情况修正指数 100
市场状况调整指数 100
区位状况调整指数 100 实物状况调整指数 100 权益状况调整指数 100
2交易价格(元/m)
2比准价格(元/m)
2 简单算术平均值(元/m)
估价对象总价值 (万 元)
十二、附件
1、彩色照片(每张下边写字四号加粗宋体，照片横片每张纸要放三
张，照片字写在右边;竖版照片每张纸可放二照片，字写放在下边。
照片在报告中的尺寸:14.5×10CM)
正立面
背立面
东立面
西立面
楼梯间
楼梯间
扶手
2、施工图等
报告一般要求:
1、字号:六大标题:黑体小二号加粗(进入目录)
二级标题:黑体三号加粗(进入目录)
三级标题加粗(不进入目录)
报告一般字宋体小4号不加粗
表中字号:宋体5号不加粗
、表格:上下边框加粗(1.0或1.5) 2
两侧不加框
表中线条:0.5
表格行距: 0.7,1.0
表吸二行字的,字行距固定数字为14
表头字小4号加粗宋体(居中)
表编号小4号不加粗宋体(自左边空二个字符 3、一般文字行距:固定数字22
六大标题段后空1.0
二级标题段前、后空0.5
4、内容:(专业、规范、全面、简练、文字平实、图文并茂)
。0实例真实、情况详细、全面符合评审标准要求
结果报告前部分
结果报告部分
技术报告部分
附件部分
5、页眉:左边:课程设计(宋体五号字不加粗)
右边:房屋征收估价报告(楷体五号字不加粗) 6、页脚:打上页码(居中，封面一页没有页眉、页脚);
目录页码从1开始;
致估价委托人函为报告正文第1页; 7、外在质量:见评审标准要求
房地产估价报告评审标准节选 第十条(重要内容缺失的不合格) 估价报告应当包含下列
内容～缺少下列内容之一的～估价报告为不合格: ,一,致估价委托人函,
,二,注册房地产估价师声明,
,三,估价假设和限制条件,
,四,附件。
估价结果报告应当包含下列内容～缺少下列内容之一的～估
价报告为不合格:
,一,估价委托人,
,二,估价机构,
,三,估价目的,
,四,估价对象,
,五,估价时点,
,六,价值类型,
,七,估价依据,
,八,估价原则,
,九,估价方法,
,十,估价结果,
,十一,估价人员。
估价技术报告应当包含下列内容～缺少下列内容之一的～估
价报告为不合格:
,一,估价对象实物状况描述与分析, ,二,估价对象权益状况描述与分析,
,三,估价对象区位状况描述与分析,
,四,市场背景描述与分析,
,五,估价对象最高最佳利用分析,根据估价目的～应当评估估价对象现状价值的除外,,
,六,估价方法适用性分析,
,七,估价测算过程,
,八,估价结果确定。
特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的～估价报告为不合格。
第十一条(有重大问题的不合格) 估价报告有下列情形之一的～估价报告为不合格:
,一,致估价委托人函上无房地产估价机构盖章,
,二,注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字,
,三,估价报告出具日期,致估价委托人函上的落款日期,不在房地产估价机构的资质有效期内,
,四,随意编造对估价结果有直接影响的估价假设,
,五,估价目的表述错误或者未对应其经济行为,
,六,根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定～估价对象界定不清或者有严重错误～遗漏、虚构估价对象,
,七,估价时点确定错误～与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由,
,八,价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误,
,九,估价依据严重错误～或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见～或者估价依据
运用严重错误～或者在估价中完全未体现估价依据的要求,
,十,估价方法选用错误～或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由～或者估价技术路线,估价思路,严重错误,
,十一,估价方法运用严重错误～包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误,
,十二,虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例,
,十三,估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致～包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致～估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。
第十二条(其他不合格情形) 估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形～但在评审中发现存在下列情形之一的～估价报告应当不合格:
,一,根据《房地产估价机构管理办法》～估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围,
,二,房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系～或者与估价对象有利益关系,
,三,估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力～但有重要专业帮助并予以说明的除外,
,四,被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致,
,五,估价结果不合理偏高或者偏低。
表1 房地产估价报告一般项目评审标准
评标 审序评审子项 评审标准 准 扣分项目分值及说明 分号 分 项
(1)基本要素包括:估价报告名称、估价项目名称、估价委
托人(名称或者姓名)、估价机构(名称)、注册房地产估价要素齐全，表述准封 面 1 1 师(姓名)、估价作业日期、估价报告编号。每缺少一项，(或者扉页) 确、简洁。 扣0.5分。
(2)表述不准确、不简洁的，扣0.5分。
(1)基本内容包括:标题(目录)、注册房地产估价师声明、
估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。一每缺少一项，扣0.5分。 、(2)估价结果报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。 封内容完整，前后文2 目 录 1 (3)估价技术报告二级标题缺少或者不全的，扣0.5分。 面 字、页码一致。 (4)目录中的文字与正文中的文字不一致的，扣0.5分。 、
目(5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。 录 注:仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术、报告中应当有单独的目录。 致(1)基本内容包括:标题(致估价委托人函)、估价委托人(名函
称或者姓名)、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、、
声规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价结明 果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签、 内容完整，前后内字、落款日期。其中，无房地产估价机构盖章的，属于不合*致估价 假3 容一致，表述准5 格内容;其余的每缺少一项，扣1分。 委托人函 设确、简洁。 (2)表述不准确、不简洁的，扣1分。 和
(3)估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致限
制的，属于不合格内容。
条(4)落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的，属于件 不合格内容。 ,
15(1)声明内容不完整或者不恰当的，扣1分。 分(2)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或者实地查勘, 日期的，扣1分。
(3)未说明是否有重要专业帮助的，有重要专业帮助未说明内容完整、规范，*注册房地产4 3 帮助者的姓名和内容的，应当有重要专业帮助而没有重要专估价师声明 针对性强。 业帮助的，扣1,2分。
(4)内容上与估价假设和限制条件混淆的，扣1分。
(5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号的，扣1分。
(6)无两名以上注册房地产估价师签字的，属于不合格内容。
(1)基本内容包括:本次估价的假设前提、估价报告应用的
限制条件。缺少相关内容的，扣2分。
(2)未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，或者虽假设和限制条件然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。 *估价假设和5 合法、必要、合理、5 (3)估价假设针对性不强的，扣1,2分。 限制条件 有依据。 (4)估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说
明的，扣1,3分。
(5)随意编造对估价结果有直接影响的估价假设的，属于不
合格内容。
基本信息包括:估价委托人的名称或者姓名。缺少的，扣16 *估价委托人 基本信息完整。 1 分。
基本信息包括:房地产估价机构的名称、法定代表人或者执
7 *估价机构 基本信息完整。 1 行合伙人(姓名)、住所、资质等级、资质证书编号。每缺
少一项，扣0.5分。
(1)估价目的表述不明确或者不具体的，扣1分。 表述明确、具体、(2)估价目的表述不规范的，扣1分。 8 *估价目的 2 规范。 (3)估价目的表述错误或者未对应其经济行为的，属于不合
格内容。
(1)估价对象范围(土地、房屋、构筑物、树木等;包含动
产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的，应说明)
界定不清楚的，扣1,2分。
(2)估价对象基本状况包括:名称、坐落、规模、用途、权
属等。描述不全面、不准确的，扣1,2分。 估价对象范围界 (3)土地基本状况中还应当包括:四至、土地使用期限、开9 *估价对象 5 定清楚，基本状况二发程度。每缺少一项，扣1分。 描述全面、准确。 、 (4)建筑物基本状况中还应包括:建成时间、建筑结构、设估 施设备、装饰装修、维护状况。每缺少一项，扣1分。 价
(5)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关结
果法律法规规定的，估价对象界定不清或者有严重错误的，虚
报构、编造估价对象状况的，属于不合格内容。 告 (1)估价时点确定依据不足，或者未简要说明理由的，扣0.5,确定正确，确定理分。 2510 *估价时点 1 由简要明确。 (2)估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定分
不同且未充分说明理由，属于不合格内容。 ,
(1)价值类型未明确或者不正确的，扣2分。 价值类型明确，价(2)价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5,1分。 值内涵或者定义11 *价值类型 3 (3)价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误，属准确。 于不合格内容。
(1)必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的，
扣0.5,1分。
(2)法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准
确的，扣0.5分。
依据完整、合法有(3)所列的估价依据已过时或者失效的，扣0.5,1分。 12 *估价依据 2 效。 (4)滥列估价依据的，扣0.5,1分。
(5)估价依据严重错误的，未在“估价依据”中列明估价所
必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的，估价依据运
用严重错误的，在估价中完全未体现估价依据的要求的，属
于不合格内容。
(1)列明本次估价应当遵循的估价原则。每缺少一项，扣0.5
原则完整、准确，分。 13 *估价原则 1 具有针对性。 (2)所列估价原则无简要定义的，扣0.5分。
(3)所列估价原则缺乏针对性的，扣0.5分。
(1)理论上适用的估价方法未选用，虽然说明了理由，但理
由不够充分的，扣1,2分。
选用的估价方法(2)估价方法定义不准确的，扣0.5,1分。
14 *估价方法 正确，方法定义简3 (3)估价方法选用错误的，理论上适用的估价方法未选用且
明、准确。 未充分说明理由的～属于不合格内容。
(4)与估价技术报告中估价方法选用不一致的，属于不合格
内容。
(1)估价结果(包括币种、总价及其大写、单价及其单位;
仅表述总价或者单价的，应说明理由)表述不完整的，扣
0.5,1分。
完整清晰，前后一(2)估价结果内涵(是否与估价假设和限制条件一致，例如15 *估价结果 3 致。 是否扣除土地出让金、相关费用及税金等)不清晰的，扣1
分。
(3)估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一
致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。
(1)未写明执行估价的注册房地产估价师(至少两名以上)
基本信息完整，角的姓名、注册号，无签字的，扣1分。 16 *估价人员 1 色明确。 (2)有协助估价而未写明协助估价的人员的姓名、相关资格
或者职称，无签字的，扣0.5分。
(1)表述不正确的，扣1分。 估价作业 表述正确，时间合17 1 日期 理。 (2)时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。
(1)表述不正确的，扣1分。 估价报告使表述正确，期限合18 1 用期限 理。 (2)期限确定不合理的，扣1分。
(1)描述内容包括:名称、四至、面积、用途、
三土地实形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，描述内容完整，分物状况、* 析客观，具有针对扣0.5分。 描述与估 实性。 分析 (2)缺少分析的，扣2分。 物价 状(3)分析针对性不强的，扣0.5,1分。 技 况19 3 (1)描述内容包括:名称、规模、用途、层数、术 描
述报 建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空建筑物与描述内容完整，分告 间布局、建成时间、使用及维护状况、完损实物状分析客观，具有针对, 况描述析 状况等。每缺少一项，扣0.5分。 性。 与分析 50 (2)缺少分析的，扣2分。 分
, (3)分析针对性不强的，扣0.5,1分。
(1)土地权益状况描述内容包括:土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。
(2)建筑物权益状况描述内容包括:房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用描述内容完整，分*权益状况描20 3 析客观，具有针对情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5述与分析 性。 分。
(3)在建工程权益状况描述内容包括:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。
(4)缺少分析的，扣2分。
(5)分析针对性不强的，扣0.5,1分。 (1)位置状况描述内容包括:坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。
(2)交通状况描述内容包括:道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5描述内容完整，分分。 *区位状况描21 析客观，具有针对3 述与分析 (3)环境状况描述内容包括:自然环境、人文环境、景观等，性。 每缺少一项，扣0.5分。
(4)外部配套设施状况描述内容包括:基础设施、公共服务设施，每缺少一项，扣0.5分。
(5)未分析区位状况优劣的，扣1分。
(6)分析针对性不强的，扣1分。
(1)描述内容包括:宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，描述内容完整，分
扣1分。 析客观，定性和定*市场背景描22 3 述与分析 量相结合，具有针(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。
对性。 (3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。
(1)分析内容包括:合法性、技术可能性、经济可行性、最分析内容完整，具高最佳利用方式。每缺少一项，扣1分。 *最高最佳 有针对性，结论正23 3 利用分析 (2)分析针对性不强的，扣1,2分。 确。 (3)分析结论错误的，扣3分。
(1)分析内容包括:各种估价方法的适用性、估价技术路线。每缺少一项，扣2分。 逐一分析各种估(2)估价方法选用错误，或者技术路线表述错误的，扣3分。 价方法是否适用。*估价方法 24 3 (3)应选用的估价方法未选用的，扣2分。 适用性分析 估价技术路线表(4)已选用的估价方法未简述理由的，扣1分。 述正确、清晰。 (5)理论上适用而运用的客观条件不具备，未充分说明理由的，扣1分。
(6)理论上不适用的估价方法未简述理由的，扣0.5分。
(7)技术路线表述不清晰的，扣0.5,1分。
(8)与估价结果报告中估价方法选用不一致的，属于不合格
内容。
(1)按照表1-1,表1-5相应的估价方法评审标准进行评审。 数据来源依据充
(2)理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该分，参数选取客
观、合理，理论表估价方法的得分为零分。
述与实际应用有(3)应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估*估价测算 25 30 过程 说服力;有必要的价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数为估价测分析和过程;计算算过程的得分。
过程完整、严谨、(4)估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、正确。 计算结果严重错误，属于不合格内容。
(1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的，扣2分。 估价结果确定方(2)未说明权重确定理由或者理由不充分的，扣1分。 *估价结果 26 2 式恰当、理由充确定 (3)估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一分。 致的，估价结果不合理偏高或者偏低的，属于不合格内容。
(1)基本资料包括:估价委托书复印件、估价对象位置图、
内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片、权属
四证明复印件、房地产估价机构营业执照复印件、房地产估价
机构资质证书复印件、注册房地产估价师注册证书复印件。、
附件资料齐全、完每缺少一项且未充分说明客观原因，或者每有一项出差错附27 *附 件 5 整、真实。 的，扣1分。 件
(2)估价对象内部状况、外部状况、周围环境和景观照片难及以反映估价对象状况的，扣1,3分。 外(3)有重要专业帮助未附重要专业帮助者签字的书面专业意在见复印件的，扣1分。
质(1)专业术语不规范或者前后表述不一致的，扣1,2分。
量 (2)报告各部分之间描述相互矛盾的，扣1,3分。
, 用语用词规范，文(3)报告各部分之间出现不必要重复的，扣1,2分。 字简洁、通顺、逻10 (4)报告文字表述不通顺、逻辑性不强、不够客观平实的，28 外在质量 5 辑性强，排版、装分 扣1,2分。
订规整。 , (5)存在病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣1,2分。
(6)序号使用不规范或者顺序错误的，扣1,2分。
(7)排版不规整，装订质量粗糙的，扣1,2分。
合 计 100
表1-1 市场法评审标准
标 序 评审分项 评审标准 准 扣分项目分值及说明 号 分
数量 (1)可比实例少于3个的，扣2分。 可比实例不少于3个。 2 要求 (2)未说明可比实例的来源、名称、位置，无可比实例外可 可比实例来源真实，价观照片的，每项扣1分。 真实性 2 比 格内涵清晰。 (3)可比实例价格内涵说明不清的，扣1,2分。 实 信息完可比实例必要信息完1 (4)可比实例基本状况描述不完整、不清晰的，扣1,22 例 备性 备。 分。 选
(5)可比实例的区位状况、成交日期等可比性不强的，扣取
可比性 可比实例具有可比性。 2 1,2分。
(6)虚构、编造可比实例的，属于不合格内容。
(1)未说明交易情况的，扣1分。 交易情况说明清晰，修(2)交易情况说明不清晰的，扣0.5分。 交易情况 2 正的方法明确、方向正2 修正 (3)修正方法不明确的，扣0.5,1分。 确、幅度合理。 (4)修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣2分。
(1)成交日期表述模糊或者未说明的，扣2,3分。 成交日期表述明确，调(2)调整方法不明确的，扣0.5,1分。 市场状况 3 3 整的方法明确、方向正(3)调整的方向、幅度与市场背景分析不一致的，扣1,调整 3分。 确、幅度合理。
(4)修正的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。
(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣比较因素选择恰当，因0.5,3分。
素说明清晰，权重合理，(2)比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.5,3分。 区位状况 4 5 调整 (3)因素权重确定不合理的，扣0.5,3分。 调整的方法明确、方向
(4)调整方法不明确的，扣1,2分。 正确、幅度合理。
(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。
(1)缺乏主要比较因素或者比较因素针对性差的，扣比较因素选择恰当，因0.5,3分。
素说明清晰，权重合理，(2)比较因素说明不清晰或者未说明的，扣0.5,3分。 实物状况 5 5 调整 (3)因素权重确定不合理的，扣0.5,3分。 调整的方法明确、方向
(4)调整方法不明确的，扣1,2分。 正确、幅度合理。
(5)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣5分。 比较因素选择恰当，因(1)比较因素选择不恰当或者错误的，扣1,3分。 素说明清晰，调整的方权益状况 (2)比较因素说明不清晰或者未说明的，扣1,3分。 6 3 调整 法明确、方向正确、幅(3)调整方法不明确的，扣1,2分。
(4)调整的方向不正确或者幅度不合理的，扣3分。 度合理。
(1)公式选用错误的，扣4分。
公式选用正确，计算过(2)无计算过程的，扣3分。 公式选用和 7 4 (3)计算过程不清晰、不完整的，扣1,2分。 程清晰、完整，权重合计算过程 (4)权重确定不合理的，扣1,4分。 理，计算正确。
(5)计算错误的，扣1,4分。
8 小 计 30
范文三：估价标准
估价标准
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第一条（制定目的） 为了提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审客观公平，根据《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。
第二条（适用范围） 对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。
本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：
（一）房地产抵押贷款；
（二）房屋征收补偿；
（三）人民法院拍卖房地产；
（四）房地产税收；
（五）国有建设用地使用权出让；
（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；
（七）上市公司关联交易；
（八）投资性房地产公允价值计量。
第三条（评审方式） 估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。
第四条（定量评审内容） 估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。
估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。
一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。
特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；
（6）附件的特殊要求。
第五条（定量评审得分） 估价报告定量评审总分的满分为100分。
不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。
应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
估价报告定量评审总得分＝————————————————————×100
100＋特殊项目的满分
第六条（各评审子项的评审得分） 被评审的估价报告存在本标准列举的问题的，从该问题所在评审子项的标准分中减去该问题对应的扣分值。扣分值有一定范围的，根据问题的轻重程度予以扣分。
每个评审子项的评审得分，为该评审子项的标准分减去其扣分值之和。该评审子项的扣分值之和超过其标准分的，仅将该标准分扣完使该评审子项得零分为止。
第七条（测算过程评审） 估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：
（一）根据估价对象和当地房地产市场状况，只能选用一种估价方法估价的，该估价方法测算过程的评审得分即为估价测算过程的评审得分。
（二）根据估价对象和当地房地产市场状况，应当选用两种以上估价方法估价的，先分别评定各种估价方法测算过程的得分，然后以其简单算术平均数作为估价测算过程的评审得分。理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的，该估价方法测算过程的评审得分为零分。
第八条（创新特色加分） 鼓励房地产估价机构和注册房地产估价师出具在内容、形式等方面有创新、有特色的估价报告。
估价报告在严于《房地产估价规范》、相应估价指导意见以及本标准的要求且不同其有关内涵相抵触的前提下，有创新或者有特色的，应当根据创新或者特色程度给予不超过30分的创新或者特色加分。其中，创新或者特色很突出的，加20～30分；较突出的，加10～20分；有一定创新或者特色的，加5～10分。
给予估价报告创新或者特色加分的，应当采用书面形式指出估价报告中的创新或者特色之处。
第九条（定性评审内容） 估价报告定性评审，采用审查估价报告是否有本标准规定的不合格内容的方式。
对于有不合格内容的估价报告，仍然应当进行全面的定量评审，尽量指出估价报告存在的问题，以使房地产估价机构和注册房地产估价师了解估价报告存在的问题，帮助其提高估价报告质量。
在进行全面的定量评审中，不合格内容所在的评审子项的评审得分为零分。
第十条（重要内容缺失的不合格） 估价报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）致估价委托人函；
（二）注册房地产估价师声明；
（三）估价假设和限制条件；
（四）附件。
估价结果报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）估价委托人；
（二）估价机构；
（三）估价目的；
（四）估价对象；
（五）估价时点；
（六）价值类型；
（七）估价依据；
（八）估价原则；
（九）估价方法；
（十）估价结果；
（十一）估价人员。
估价技术报告应当包含下列内容，缺少下列内容之一的，估价报告为不合格：
（一）估价对象实物状况描述与分析；
（二）估价对象权益状况描述与分析；
（三）估价对象区位状况描述与分析；
（四）市场背景描述与分析；
（五）估价对象最高最佳利用分析（根据估价目的，应当评估估价对象现状价值的除外）；
（六）估价方法适用性分析；
（七）估价测算过程；
（八）估价结果确定。
特定估价目的的估价报告缺少应当具有的独特组成要素或者缺少应当予以描述、分析的独特内容的，估价报告为不合格。
第十一条（有重大问题的不合格） 估价报告有下列情形之一的，估价报告为不合格：
（一）致估价委托人函上无房地产估价机构盖章；
（二）注册房地产估价师声明上无两名以上注册房地产估价师签字；
（三）估价报告出具日期（致估价委托人函上的落款日期）不在房地产估价机构的资质有效期内；
（四）随意编造对估价结果有直接影响的估价假设；
（五）估价目的表述错误或者未对应其经济行为；
（六）根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定，估价对象界定不清或者有严重错误，遗漏、虚构估价对象；
（七）估价时点确定错误，与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由；
（八）价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误；
（九）估价依据严重错误，或者未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见，或者估价依据运用严重错误，或者在估价中完全未体现估价依据的要求；
（十）估价方法选用错误，或者理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由，或者估价技术路线（估价思路）严重错误；
（十一）估价方法运用严重错误，包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误；
（十二）虚构、编造估价基本数据、重要参数或者可比实例；
（十三）估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致，包括致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致，估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致。
第十二条（其他不合格情形） 估价报告例行评审可以不审查是否存在下列情形，但在评审中发现存在下列情形之一的，估价报告应当不合格：
（一）根据《房地产估价机构管理办法》，估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构的资质等级许可业务范围；
（二）房地产估价机构或者注册房地产估价师与估价委托人或者相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系；
（三）估价报告对应的估价业务超出了房地产估价机构或者注册房地产估价师的专业胜任能力，但有重要专业帮助并予以说明的除外；
（四）被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致；
（五）估价结果不合理偏高或者偏低。
第十三条（评审结论） 估价报告评审结论由定量评审得分和评审意见组成。 没有创新或者特色加分的估价报告的定量评审总得分不足60分的，有创新或者特色加分的估价报告加分前的定量评审总得分不足55分或者加分后的总得分不足60分的，以及有本标准规定的不合格内容之一的估价报告，为评审不合格。
前款以外的估价报告，为评审合格。其中，90分以上的，为一等报告；80分以上、不足90分的，为二等报告；70分以上、不足80分的，为三等报告；60分以上、不足70分的，为四等报告。
评审意见应当说明估价报告是否合格，并指出估价报告存在的主要问题。 第十四条（参照执行） 对非鉴证性估价报告进行评审，参照本标准执行。
第十五条（解释权） 本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。
第十六条（施行日期） 本标准自发布之日起施行。
范文四：沈阳城市房屋拆迁补偿标准提高房屋评估价上浮
沈阳城市房屋拆迁补偿标准提高 房屋评估价上浮
2010-11-03 08:21:52 来源：时代商报 0 [提要] 沈阳市城市房屋拆迁补偿标准提高了，拆迁住宅房屋实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%~30%，搬家补助费由以往每户一次性支付400元涨到800元，临时安置补助费由12元/平方米涨到18元/平方米。
沈阳市城市房屋拆迁补偿标准提高了，拆迁住宅房屋实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%~30%，搬家补助费由以往每户一次性支付400元涨到800元，临时安置补助费由12元/平方米涨到18元/平方米。同时根据房屋所处不同区位，搬迁奖励每平方米300~500元。这样算来，今后城市房屋拆迁补偿费可能至少要比以往多出几万元。
昨日，记者由沈阳市房产部门获悉，日前沈阳市下发了《关于进一步做好城市房屋拆迁补偿安置工作的通知》（以下简称《通知》），对城市房屋拆迁补偿政策做出新的调整。
关键词：补偿旧规：多以货币补偿为主
以往沈阳市城市房屋拆迁政策都是按照2004年第31号市政府令《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》来执行的，多以货币补偿为主，有的实行原地或异地的实物补偿安置。记者注意到这个管理办法中关于货币补偿的条款很多，关于实物安置的规定却很少。
新政：实物和货币并重
此次政策调整，更加注重了遵照居民意愿实施实物安置和货币并重的原则，并详细列出了就地就近和异地安置的补偿规定，比如，异地安置房屋，原则上按所在的补偿区域补偿面积。补偿区域每降一类，改善面积增加10%。安置房屋还原面积及改善面积不收取费用。
就地就近安置――户型45~90平方米
凡具备就地就近安置条件的拆迁项目，安置房屋由拆迁项目所在地区或有关单位根据土地规划组织建设。安置房屋建设以中小户型为主，原则上最小建筑面积不低于45平方米，最大建筑面积不超过90平方米，由被拆迁居民签订安置协议时选择。实际安置面积与被拆迁居民选择面积有差异的，按实际面积安置。
被拆迁居民由多层（含平房）安置到高层的，根据安置房屋不同类型，按被拆迁房屋建筑面积10%~20%给予改善面积；由高层安置到高层或由多层（含平房）安置到多层的，按被拆迁房屋建筑面积5%计算。安置房屋还原面积与
改善面积不收取费用，超过还原面积与改善面积之和的部分，15平方米（含15平方米）以下的，按被拆迁房屋货币补偿价格结算，15平方米以上的，按安置房屋市场价格结算。
被拆迁房屋建筑面积不足45平方米的，享受《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令〔2004〕第31号）规定的面积补贴政策，面积补贴金额从被拆迁居民应结算房款中扣除。
异地安置――区域每降一类改善面积增10%
凡不具备就地就近安置条件的拆迁项目，采取异地安置的方式。异地安置房屋，原则上按所在的补偿区域补偿面积。补偿区域每降一类，改善面积增加10%。安置房屋还原面积及改善面积不收取费用，超过还原面积与改善面积之和的部分，15平方米（含15平方米）以下的，如被拆迁房屋货币补偿价格低于安置房屋市场价格，按被拆迁房屋货币补偿价格结算，如被拆迁房屋货币补偿价格高于安置房屋市场价格，按安置房屋市场价格结算；15平方米以上的，按安置房屋市场价格结算，其他政策与就地就近安置相同。
异地安置房屋，由拆迁项目所在地区或单位选择合适地块组织建设，也可通过团购存量住房、新建普通商品住房予以安置。
非住宅拆迁安置
拆迁非住宅房屋，规划条件允许的，就地就近安置，规划条件不允许的，可异地安置。异地安置根据市场评估结算被拆迁房屋与安置房屋产权调换的差价。受环境保护、产业发展规划等条件限制不能实物安置的，原则上实行货币补偿。《通知》强调：用于拆迁安置的房屋，应优先规划、优先审批、优先建设。有关地区或单位要提前介入，与土地规划等相关部门制定并落实安置房屋规划建设方案，确保被拆迁人按协议约定期限得到及时安置。安置房屋建设应符合国家规定的户型规范和建设标准。
【新政算账】
以皇姑区60平方米拆迁楼房为例，如果市场评估价格为5000元/平方米，那么这套拆迁房货币补偿金额（按照上浮20%来计算）为36万元。
如果在前15日或1个月内搬迁的，还将得到全额奖励，即每平方米300~500元，按每平方米400元来算，这套拆迁房能得到2.4万元的奖励。
此外，选择货币补偿的一次性支付4个月的临时安置补助费，每户每月18元/平方米，最高不超1000元，这套房能得到4000元临时安置补助费。还有800元搬家补助费。
这样算来，这套60平方米拆迁楼房大约能得到39万元的货币补偿。（此案例仅是举例说明，不能作为参考用）
【相关政策】
严禁拖欠拆迁补偿款
《通知》要求，有关地区、部门和单位要按照《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号）要求，全力维护拆迁信访稳定，务必坚持依法拆迁，坚决制止和纠正违法违规行为。要尊重被拆迁居民选择意愿，实物安置与货币补偿并重，确保安置及时、补偿到位，严禁拖欠拆迁补偿款。
要严格控制行政强制拆迁数量，程序不合法、补偿不到位、被拆迁居民居住条件未得到保障及未制定应急预案的，不得实施强制搬迁。
关键词：估价旧规：
以房地产市场评估价格确定
以往房屋拆迁实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
比如，拆迁楼房住宅实行货币补偿的，货币补偿金额按照下列公式计算：
自有自住房屋所有人货币补偿金额＝被拆迁房屋建筑面积×被拆迁房屋房地产市场评估单价＋补贴面积×被拆迁房屋房地产市场评估单价×40%。
新政：
评估价上浮20%~30%
拆迁住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%~30%。具体比例由有关地区或单位根据拆迁项目所处区位、被拆迁房屋不同户型等实际情况确定。
关键词：奖励旧规：没有搬迁奖励费
2004年第31号市政府令《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》没设搬迁奖励费。
新政：
搬迁奖每平方米300~500元
拆迁住宅房屋，根据房屋所处不同区位，搬迁奖励每平方米300~500元，按被拆迁房屋建筑面积计算，每户奖励金额不低于1万元。首次拆迁期限（市政基础设施项目1个月，其他项目3个月），前15日或1个月内搬迁的，全额奖励，后15日或2个月内搬迁的，奖励金额70%，超过首次拆迁期限未搬迁的，不予奖励。因拆迁资金短缺等属于拆迁人责任，造成被拆迁居民首次拆迁期限内未能搬迁的除外。
关键词：补助旧规：
临时过渡补助费12元/平方米
以往，被拆迁房屋使用人实行产权调换自行解决过渡用房的，在过渡期限内，由拆迁人每户每月按照被拆迁房屋建筑面积每平方米12元标准支付临时过渡补助费，每月最低不少于400元，最高不超过600元。实行货币补偿的，按照上述规定标准一次性支付4个月的临时过渡补助费。
新政：
临时安置补助费18元/平方米
按照此次新调整的政策，拆迁住宅房屋，临时安置补助费18元/平方米，按被拆迁房屋建筑面积计算，每户每月最低600元，最高不超过1000元。
被拆迁居民选择实物安置的，临时过渡期限按协议约定为准，不足1个月的，按1个月计算。
就地就近或异地建设安置房屋，要先行支付临时安置补助费，每6个月支付1次。被拆迁居民选择货币补偿的，一次性支付4个月。
以往被拆迁房屋使用人每户一次性搬家补助费400元，而根据新的政策，拆迁住宅房屋，搬家补助费每户一次性支付800元，涨了400元。临时安置补助费和搬家补助费标准，根据市场变化情况，由市政府适时调整，并予以公布。 记者 赵桂华
来源：时代商报
范文五：[教材]沈阳城市房屋拆迁补偿标准提高 房屋评估价上浮
沈阳城市房屋拆迁补偿标准提高 房屋评估价上浮
2010-11-03 08:21:52 来源:时代商报
0 [提要] 沈阳市城市房屋拆迁补偿标准提高了，拆迁住宅房屋实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%~30%，搬家补助费由以往每户一次性支付400元涨到800元，临时安置补助费由12元/平方米涨到18元/平方米。
沈阳市城市房屋拆迁补偿标准提高了，拆迁住宅房屋实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%~30%，搬家补助费由以往每户一次性支付400元涨到800元，临时安置补助费由12元/平方米涨到18元/平方米。同时根据房屋所处不同区位，搬迁奖励每平方米300~500元。这样算来，今后城市房屋拆迁补偿费可能至少要比以往多出几万元。
昨日，记者由沈阳市房产部门获悉，日前沈阳市下发了《关于进一步做好城市房屋拆迁补偿安置工作的通知》(以下简称《通知》)，对城市房屋拆迁补偿政策做出新的调整。
关键词:补偿旧规:多以货币补偿为主
以往沈阳市城市房屋拆迁政策都是按照2004年第31号市政府令《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》来执行的，多以货币补偿为主，有的实行原地或异地的实物补偿安置。记者注意到这个管理办法中关于货币补偿的条款很多，关于实物安置的规定却很少。
新政:实物和货币并重
此次政策调整，更加注重了遵照居民意愿实施实物安置和货币并重的原则，并详细列出了就地就近和异地安置的补偿规定，比如，异地安置房屋，原则上按所在的补偿区域补偿面积。补偿区域每降一类，改善面积增加10%。安置房屋还原面积及改善面积不收取费用。
就地就近安置――户型45~90平方米
凡具备就地就近安置条件的拆迁项目，安置房屋由拆迁项目所在地区或有关单位根据土地规划组织建设。安置房屋建设以中小户型为主，原则上最小建筑面积不低于45平方米，最大建筑面积不超过90平方米，由被拆迁居民签订安置协议时选择。实际安置面积与被拆迁居民选择面积有差异的，按实际面积安置。
被拆迁居民由多层(含平房)安置到高层的，根据安置房屋不同类型，按被拆迁房屋建筑面积10%~20%给予改善面积;由高层安置到高层或由多层(含平房)安置到多层的，按被拆迁房屋建筑面积5%计算。安置房屋还原面积与
改善面积不收取费用，超过还原面积与改善面积之和的部分，15平方米(含15平方米)以下的，按被拆迁房屋货币补偿价格结算，15平方米以上的，按安置房屋市场价格结算。
被拆迁房屋建筑面积不足45平方米的，享受《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令〔2004〕第31号)规定的面积补贴政策，面积补贴金额从被拆迁居民应结算房款中扣除。
异地安置――区域每降一类改善面积增10%
凡不具备就地就近安置条件的拆迁项目，采取异地安置的方式。异地安置房屋，原则上按所在的补偿区域补偿面积。补偿区域每降一类，改善面积增加10%。安置房屋还原面积及改善面积不收取费用，超过还原面积与改善面积之和的部分，15平方米(含15平方米)以下的，如被拆迁房屋货币补偿价格低于安置房屋市场价格，按被拆迁房屋货币补偿价格结算，如被拆迁房屋货币补偿价格高于安置房屋市场价格，按安置房屋市场价格结算;15平方米以上的，按安置房屋市场价格结算，其他政策与就地就近安置相同。
异地安置房屋，由拆迁项目所在地区或单位选择合适地块组织建设，也可通过团购存量住房、新建普通商品住房予以安置。
非住宅拆迁安置
拆迁非住宅房屋，规划条件允许的，就地就近安置，规划条件不允许的，可异地安置。异地安置根据市场评估结算被拆迁房屋与安置房屋产权调换的差价。受环境保护、产业发展规划等条件限制不能实物安置的，原则上实行货币补偿。《通知》强调:用于拆迁安置的房屋，应优先规划、优先审批、优先建设。有关地区或单位要提前介入，与土地规划等相关部门制定并落实安置房屋规划建设方案，确保被拆迁人按协议约定期限得到及时安置。安置房屋建设应符合国家规定的户型规范和建设标准。
【新政算账】
以皇姑区60平方米拆迁楼房为例，如果市场评估价格为5000元/平方米，那么这套拆迁房货币补偿金额(按照上浮20%来计算)为36万元。
如果在前15日或1个月内搬迁的，还将得到全额奖励，即每平方米300~500元，按每平方米400元来算，这套拆迁房能得到2.4万元的奖励。
此外，选择货币补偿的一次性支付4个月的临时安置补助费，每户每月18元/平方米，最高不超1000元，这套房能得到4000元临时安置补助费。还有800元搬家补助费。
这样算来，这套60平方米拆迁楼房大约能得到39万元的货币补偿。(此案例仅是举例说明，不能作为参考用)
【相关政策】
严禁拖欠拆迁补偿款
《通知》要求，有关地区、部门和单位要按照《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(国办发明电〔2010〕15号)要求，全力维护拆迁信访稳定，务必坚持依法拆迁，坚决制止和纠正违法违规行为。要尊重被拆迁居民选择意愿，实物安置与货币补偿并重，确保安置及时、补偿到位，严禁拖欠拆迁补偿款。
要严格控制行政强制拆迁数量，程序不合法、补偿不到位、被拆迁居民居住条件未得到保障及未制定应急预案的，不得实施强制搬迁。
关键词:估价旧规:
以房地产市场评估价格确定
以往房屋拆迁实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
比如，拆迁楼房住宅实行货币补偿的，货币补偿金额按照下列公式计算:
自有自住房屋所有人货币补偿金额,被拆迁房屋建筑面积×被拆迁房屋房地产市场评估单价，补贴面积×被拆迁房屋房地产市场评估单价×40%。
新政:
评估价上浮20%~30%
拆迁住宅房屋，实施货币补偿的，补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础上上浮20%~30%。具体比例由有关地区或单位根据拆迁项目所处区位、被拆迁房屋不同户型等实际情况确定。
关键词:奖励旧规:没有搬迁奖励费
2004年第31号市政府令《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》没设搬迁奖励费。
新政:
搬迁奖每平方米300~500元
拆迁住宅房屋，根据房屋所处不同区位，搬迁奖励每平方米300~500元，按被拆迁房屋建筑面积计算，每户奖励金额不低于1万元。首次拆迁期限(市政基础设施项目1个月，其他项目3个月)，前15日或1个月内搬迁的，全额奖励，后15日或2个月内搬迁的，奖励金额70%，超过首次拆迁期限未搬迁的，不予奖励。因拆迁资金短缺等属于拆迁人责任，造成被拆迁居民首次拆迁期限内未能搬迁的除外。
关键词:补助旧规:
临时过渡补助费12元/平方米
以往，被拆迁房屋使用人实行产权调换自行解决过渡用房的，在过渡期限内，由拆迁人每户每月按照被拆迁房屋建筑面积每平方米12元标准支付临时过渡补助费，每月最低不少于400元，最高不超过600元。实行货币补偿的，按照上述规定标准一次性支付4个月的临时过渡补助费。
新政:
临时安置补助费18元/平方米
按照此次新调整的政策，拆迁住宅房屋，临时安置补助费18元/平方米，按被拆迁房屋建筑面积计算，每户每月最低600元，最高不超过1000元。
被拆迁居民选择实物安置的，临时过渡期限按协议约定为准，不足1个月的，按1个月计算。
就地就近或异地建设安置房屋，要先行支付临时安置补助费，每6个月支付1次。被拆迁居民选择货币补偿的，一次性支付4个月。
以往被拆迁房屋使用人每户一次性搬家补助费400元，而根据新的政策，拆迁住宅房屋，搬家补助费每户一次性支付800元，涨了400元。临时安置补助费和搬家补助费标准，根据市场变化情况，由市政府适时调整，并予以公布。
记者 赵桂华
来源:时代商报
