范文一：2005房地产经济师中级

一、单项选择题。（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.我国，房地产产权主要是指房屋的（ ）及其占用范围内的土地的使用权。 A.使用权 B.所有权 C.转让权 D.收益权

2.边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大，从而使地租等于土地（ ） A.边际剩余价值 B.边际产出价值 C.总剩余价值 D.总产出价值

3.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（ ） A.平均利润 B.边际收益 C.超额利润 D.边际利润

4.地价是（ ）的资本化 A.利润 B.年产值 C.成本 D.地租

5.按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。 A.成本、运费 B.利润、成本 C.运费、利润 D.价格、利润

6.韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（ ）作为配置工业企业的理想区位。 A.产出最高点 B.需求最高点 C.生产成本最低点 D.运输费用最低点

7.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟于届满前（ ）申请续期。 A.3个月 B.半年 C.1年 D.2年

8.协议出让国有土地使用权的最低价由（ ）批准。 A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部 B.市、县人民政府土地管理部门 C.省、自治区、直辖市人民政府 D.市、县人民政府

9.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（ ）。

A.其土地使用权出让金随之相应调整

B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整 C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整 D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定

10.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（ ） A.是否转让由双方议定 B.由转让方决定是否转让 C.由受让方决定是否转让 D.随之转让

11.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（ ），出租方负有除去或防止义务。

A.若是由于出租方的原因所致的

B.不论是出租方还是第三方的原因所致的 C.若是由于第三方的原因所致的 D.若是由于承租方的原因所致的

12.甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（ ）。

A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同 B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定 C.乙应将租金直接支付给丙 D.甲仍有权收取乙的租金

13.下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（ ） A.社区便民超市 B.税务机关办公楼 C.服务于大众的快餐店 D.别墅

14.在市场调研数据统计分析中，若调研人员发现甲区域住宅市场价格变支的全距大于乙区域住宅市场，则表明（ ）

A.甲区域住宅市场价格的离散程度较小 B.甲区域住宅市场价格的离散程度较大 C.甲区域住宅市场的集中程度较大 D.甲区域住宅市场的集中程度较小

15.某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为90%，这一结果表明该市场住宅（ ）。 A.供过于求 B.供不应求 C.需求潜力较大 D.供给水平过小

16.住宅市场调研中购买力分析的关键是要确定（ ） A.住宅价格水平的高低 B.消费者家庭结构的差异

C.消费者收入水平与债务负担的关系 D.消费者收入水平与住宅价格的关系

17.对办公楼所处地理空间位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度分析属于办公楼（ ）分析 A.区位质量 B.规模增长 C.集聚效应 D.市场竞争

18.一般认为，投资者对商业用房的需求是一种引致需求，这种需求取决于（ ） A.政府对商业用房的需求的引导

B.不同城市功能区的总体规划和详细规划的导向 C.人们对商业用房投资的总体水平

D.人们对商业用房所提供的商品和服务的需求

19.某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（ ）元。

A.1280 B.1600 C.2000 D.3200

20.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（ ）修正。 A.交易日期 B.交易情况 C.区位状况 D.权益状况

21.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（ ）元/平方米。 A.1455.00 B.1456.31 C.1545.00 D.1546.39

22.某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（ ） A.物质折旧 B.功能折旧 C.有形损耗 D.经济折旧

23.在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（ ） A.投资风险较大 B.案例利率较低 C.收益较小 D.收益较稳定

24.评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（ ）。 A.成本法 B.收益法 C.投资法 D.假设开发法

25.在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（ ）的时间。 A.取得估价对象 B.估价对象建成

C.估价对象开始施工 D.估价对象开始租售

26.某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差（ ）元（假设按复利计息）。 A.10000 B.9524 C.7396 D.5425

27.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（ ）万元。 A.250 B.200 C.175 D.150

28.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10%，该项目的表态投资回收期在（ ）之间。

单位：万元

A.第二年与第三年 B.第三年与第四年 C.第四年与第五年 D.第五年与第六年

29.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（ ）

单位：万元

A.甲、丙 B.甲、丁 C.丙、丁 D.甲、乙、丙

30.某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为5年，不计残值。当基准收益率为10%时，用差额法计算的NPV（乙-甲）值（ ）。

单位：万元

A.大于100万元 B.等于零 C.小于零 D.等于100万元

31.某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用追加投资收益率选择方案时，（ ）无资格方案。

单位：万元

A.没有 B.有一个 C.有二个 D.有三个

32.房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和（ ）带来的风险。 A.意外事件的发生 B.市场需求的变动 C.自然灾害 D.国家政策的变化

33.房地产投资风险中的动态风险可通过（ ）加以避免。

A.经营者自身努力 B.投保的方式

C.防范自然灾害的发生 D.避免环境污染

34.降低房地产投资中的商业风险可采用的主要对策有：进行房地产组合投资和（ ）等。 A.将风险损失摊销计入成本 B.利用通货膨胀的影响 C.选择擅长经营的房地产项目 D.在经济下降期投资

35.年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（ ） A.预付年值 B.普通年值 C.期初年值 D.永续年值

36.形成房地产投资金融风险的主要原因之一是（ ）。 A.通货膨胀 B.金融政策问题 C.实际净现值减少 D.销售价格波动

37.在房地产投资中，随着通货膨胀率的增大，考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货膨胀时的净现值相比，（ ）。 A.前者比后者小 B.前者比后者大

C.二者之差等于通货膨胀率 D.二者相等

38.下列关于房地产开发有关费用的说法中，错误的是（ ） A.开发企业从土地二级市场取得土地使用权，必须支付土地转让费 B.土地使用权出让金的本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益

C.拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有人按有关规定给予补偿所需的费用 D.市政建设配套费用是开发商参与城市基础设施建设而应该分摊的费用 39.下列费用中，属于房地产开发项目前期工程费的是（ ） A.土地开发工程费 B.设备及安装工程费

C.建筑工程费 D.广告宣传费

40.控制性详细规划的内容包括（ ）

A.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 B.确定文物古迹的保护范围，并提出空间形态的保护要求

C.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线 D.确定市级公共设施的分布及其用地范围

41.下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（ ） A.居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积 B.建筑容积率＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积 C.居住建筑密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积×100% D.人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积

42.在某居住区规划中，建筑基底面积40000平方米，总建筑面积150000平方米，容积率1.5，建筑密度为（ ）。 A.27% B.40% C.50% D.60%

43.房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（ ）递效竣工报告。 A.施工单位向开发商 B.开发商向质量监督站 C.工程监理机构向开发商 D.施工单位向质量监督站

44.房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依附在其上的（ ）。 A.装饰装修 B.所有权 C.土地使用权 D.权益

45.现代房地产市场营销工作内容广泛，其中第一步要进行的是（ ） A.房地产市场研究分析 B.确定房地产投资经营目标 C.进行房地产项目决定 D.选择目标市场

46.下列内容中不属于房地产委托代理租售合同内容的是（ ） A.委托代理合同人姓名和住所 B.委托房地产商品的基本情况 C.委托代理人的财务状况 D.委托代理合同的有效期

47.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2%，申请抵押贷款价格优惠0.5%，分期付款不予优惠。这是一种（ ）。 A.现金折扣定价策略 B.数量折扣定价策略 C.定价策略 D.变动价格策略

48.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（ ） A.调整楼宇基价 B.提高前期付款的比例 C.增大楼层之间的差价 D.增大朝向之间的差价

49.物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于（ ）个符合投标资格的投标人。 A.3 B.5 C.7 D.9

50.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。 A.政府定价 B.政府指导价 C.业主定价

D.物业管理企业与业主协商定价

51.某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该物业管理企业的这种不作为行为属于（ ）义务。 A.实际履行 B.全面履行 C.不履行 D.不适当履行

52.业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（ ）。

A.包干制 B.佣金制 C.酬金制 D.分成制

53.不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（ ） A.共用部位、共用设施设备专备专项维修基金 B.物业管理处办公费

C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 D.物业管理企业固定资产折旧

54.牧业服务收费应遵循（ ）的原则。 A.安全可靠 B.保本微利

C.费用与服务水平相适应 D.费用与业主承受能力相适应

55.建筑物经济寿命与自然寿命比较：（ ） A.经济寿命＝自然寿命 B.经济寿命≤自然寿命 C.经济寿命≥自然寿命 D.经济寿命与自然寿命无关

56.某人货款60万元，货款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（ ）元。 A.7775 B.7750 C.7725 D.7700

57.住房公积金具有（ ）的特点。 A.自愿性 B.互助性 C.通用性 D.投资性

58.住房公积金货款本质上是一种（ ）。 A.信用货款 B.信托货款

C.基金货款 D.按揭货款

59.对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于（ ）而遭受损失可获得保险公司赔偿。 A.战争 B.地震 C.核辐射 D.洪水

60.某单位将价值2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为1600万元，同日又向乙保险公司火灾险，保险金额为800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为（ ）万元。 A.800 B.1600 C.2000 D.2400

二、多项选择题。（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61.在我国，产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的（ ）等。 A.物权 B.债权 C.继承权 D.处分权 E 知识产权

62.下列关于土地使用权特征的表述中，正确的是（ ） A. 土地使用权是法律特别设定的一种物权 B. 土地使用权派生于土地所有权 C. 土地使用权权能具有有限性 D. 国有土地使用权可以买卖、转让 E.土地使用权的主体是惟一的

63.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有（ ） A.住宅、

B.货运汽车生产车间 C.大型歌舞厅 D.酒店 E 民办学校

64.下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（ ）

A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和

B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用之和 C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价 D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70% E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50% 65.在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量主要有（ ） A.房地产市场发展总体特征

B.政府相关经济政策及直接和间接影响 C.各细分市场供给特征和规模 D.各细分市场的划分标准

E 各细分市场价格和租金水平及其变动无势

66.以设定问题的基本方式来划分，可以将问卷划分为（ ）问卷 A.自由回答式 B.开放式 C.封闭式 D.现场回答式 E.量表问答式

67.某幢商品住宅2005年1月的价格为2000元/平方米。将该价格修正到2005年11月，可采用（ ）来修正。 A.价格指数 B.价格变动率 C.利率

D.时间序列分析 E.资本化率

68.某房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。对该可比实例成交价格进行区位状况修正，包括（ ）修正。 A.楼层 B.朝向 C.户型 D.层高 E.景观

69.资金具有时间价值的主要原因是（ ）

A.通货膨胀 B.承担风险 C.税率变动 D.资产折旧 E.汇率变动

70.在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是（ ） A.能对该因素加以严格控制 B.对该因素数据的准确性把握不大

C.该因素变动会较大地影响方案的经济效果 D.能说明该因素发生的可能性 E.不需对该因素作定量描述

71.房地产投资风险的主要特征之一为不确定性，其表现为（ ） A.投资判断失误 B.国家政策的变化 C.预期收益改变 D.战争的爆发 E.台风袭击

72.房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要（ A.企业的财务有承受能力 B.将风险损失返销计入成本 C.建立和使用内部风险损失基金 D.对风险因素进行空间和时间上的隔离 E.经营专业自保公司

73.反映城市土地开发强度的指标有（ ） A.建筑密度 B.人口净密度 C.容积率 D.绿化覆盖率 E.建筑高度

74.工程进度计划方法中的横道图法的缺点有（ ） A.看不出每项工作实际花费的时间

B.看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系 C.看不出哪些工作属于关键工作 D.看不出各项工程的内容和进度

E.看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度

）

75.房地产纯代理租售方式的特点有（ ） A.中介机构只收取佣金

B.房地产开发商对项目开发管理力度较小 C.中介机构收入相对较少 D.中介机构经营风险较大 E.房地产售价较低

76.采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据（ ）综合确定。 A.开发商的资质等级 B.开发项目的成本 C.房地产投资的风险 D.房地产买受者的经济实力 E.行业平均利润水平

77.解决物业服务合同争议，采用仲裁比诉讼具有（ ）等优点。 A.客观性 B.专业性 C.灵活性 D.经济性 E 自愿性

78.物业服务成本包括（ ）等。 A.物业管理人员工资、福利费 B.清洁绿化费用

C.物业共用部位、共用设施设备的小修费用 D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用 E 物业共用部位、共用设施设备专项维修基金

79.房地产金融与一般金融相比，具有的主要特征有（ ） A.证券化 B.安全性 C.多样性 D.短期性 E 政策性

80.房地产证券化具有（ ）等特点。 A.动产化 B.细分化 C.流动化

D.规模化 E.风险分散化

三、案例分析题。（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

（一）某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据：

根据题意，回答下列问题：

81.设计市场调研方案时遵循的基本原则有（ ） A.可操作性 B.替化性 C.指向性 D.指导性

82.根据上调研结果可知，年龄在26～45岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为（ ） A.95% B.75.75% C.61.8% D.60.14%

83.从上数据可以得出的结论是（ ） A.受教育程度与购房意向呈同方向变动关系

B.家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系

C.家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系 D.年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系

84.该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误差的主要原因可能是（ ）

A.年收入平均数计算不正确 B.抽样中对老年人赋予权重不足 C.询问地点选择不当 D.询问对象受教育程度不高

（二）某公司在自己经营的旅馆旁，再建一幢旅馆。新建旅馆项目可行性认证费10万元，建造费用为300万元，一年建成。投入流动资金50万元经营，经测算，每年经营净收入100万元，但新建旅馆建成投入使用后，将会使原有旅馆每年利润减少10万元。该旅馆经营40年后净残值为40万元，基准收益为10%. 根据题意，回答下列问题：

85.该新建旅馆项目的初始投现金流量为（ ）万元。 A.225 B.300 C.350 D.360

86.该项目采用净现值指标对投资进行评估，其主要优点是（ ） A.考虑了基准收益率 B.能显示投资获利数额的大小 C.再投资利润高于基准收益率 D.考虑了资金的时间价值

87.该项目经营到第五年末的净现值为（ ）万元。 A.-10.33 B.-8.83 C.41.17 D.79.08

88.若该项目在第五年末出售，购买者要求20%的年收益率，则售了最高可达（ ） A.375 B.450 C.500 D.550

89.该项目的终结现金流量为（ ）万元。

A.40 B.90 C.130 D.180

（三）某房地产开发公司在开发住宅小区项目时，由于自身资金不足，对贷款的依赖程度相当大，导致开发公司陷入清偿危机。 根据题意，回答下列问题：

90.该公司遭遇的风险称为（ ）风险。 A.商业 B.金融 C.购买力 D.变现

91.此类风险使房地产投资者遭受（ ） A.货币贬值 B.银行催还货款 C.抵押品赎回权的威胁 D.房地产商品难以脱手

92.降低此类风险的对策有（ ）等。 A.加强项目的经营管理 B.把握国家金融政策 C.操纵现金流量 D.预期货款利率变化

（四）某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112.60万元；经营管理费为58.12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。 根据题意，回答下列问题：

93.该项目的可变成本为（ ）元/平方米。 A.820 B.1015.24 C.1125.78 D.1295.78

94.该项目的保本开发面积是（ ）平方米。

B.499.40 C.3494.40 D.3999.40

95.实现利润220万元的开发面积是（ ）平方米。 A.5503.58 B.4503.58 C.5600 D.3503.58

96.盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（ ）表示。 A.销售量 B.销售额 C.利润率

D.生产能力利用率

（五）2005年4月，某房地产开发公司通过出让方式取得了A地块40年的土地使用权。依据相关规划要求，该公司准备在A地块上兴建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金1亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押货款。2005年7月，该公司与某银行签订了抵押货款合同，货款金额为5000万元人民币、货款期限15年、货款年利率4.8%，还款方式为按月等额还款。

根据题意，回答下列问题：

97.该公司取得A地块的可能方式是（ ） A.招标 B.拍卖 C.协议 D.挂牌

98.在房地产抵押货款关系中，该公司被称为（ ） A.抵押权人 B.担保人 C.抵押人 D.委托人

99.采取按月等额还款方式，该公司的月还款额最接近（ ）元。 A.390207 B.420000

D.436000

100.还款方式还有按月等本金还款方式，其特点有（ ） A.借款人每月支付的本金是均等的 B.每月偿还利息越来越少 C.每月偿还利息越来越多 D.每月付款越来越多

一、单项选择题。（共60题 ，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）。 1.B 2.B 3.C 4.D 5.C 6.C 7.C 8.C 9.A 10. D 11.B 12.D 13.B 14.B 15.A 16.D 17.A 18.D 19.C 20.B 21.B 22.D 23.A 24.D 25. A 26.D 27. D 28.B 29.A 30.A 31.A 32.B 33.A 34.C 35.B 36.B 37.A 38.D 39.A 40.C 41.C 42.B 43. A 44.D 45.A 46.C 47.A 48.B 49.A 50.D 51.D 52.A 53.A 54.C 55.B 56.B 57.B 58.C 59.D 60.C

二、多项选择题。（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61.ABCE 62.ABCD 63.BE 64.AD 65.ABCE 66.BCE 67.ABD 68.ABE 69.AB 70.BC 71.BDE 72.BCE 73.ACE 74.BCE 75.AC 76.CE

77.BCDE 78.ABC 79.ABCE 80.ABCE

三、案例分析题。（共20题，每题2分。由单选和多选的组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

81.AC 82.B 83.D 84.C 85.C 86.BD 87.B 88.C 89.B 90.B 91.BC 92.ABD 93.A 94.C 97.ABD 98. C

95.B 99.A 96.ABD 100.AB

范文二：中级经济师考试-房地产实务知识汇总

2}

中级经济师考试 -房地产实务知识汇总 第一章 房地产经济基本理论

1. 区位的特征(四特征)

【要素一】位置

■ 坐落-所在具体地点

■ 方位-方向和位置

■ 与相关场所的距离-与有关场所的距离的远近

■ 临街(路)状况

■ 朝向-正门或房间窗户正对的方向

■ 楼层-所在的楼层

【要素二】交通(通达性)

2/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

【要素三】外部配套设施(两类)

【要素四】周围环境和景观

■ 自然环境

■ 人文环境

■ 景观

3. 位置与区位的关系

■ 房地产不可移动,其位置固定不变

■ 区位有四个要素构成, 四要素中的任一要素发生变化, 意味着房地产区位发生变化。 【案例说明】一栋房屋,周边通地铁了,其交通状态发生变化,房屋的位置没有变, 但其区位变化了。

4. 杜能“孤立国”理论的前提

■ 孤立国是一个天然均质大平原,只有一个城市

■ 城市是农产品的唯一销售市场,农村则靠城市供给工业品

■ 运输工具只有马车

■ 农产品运输成本与其重量和产地到消费市场的距离成正比

■ 经营者以获取最大经济收益为目的,并根据市场供求关系调整其经营品种

5. 杜能农业区位理论的主要内容

■ V(销售价格)和 E (生产成本)是常数(利润加上运费,价格减去生产成本,为 常数)

■ 利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小

2}

【核心内容】如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低,就能实现最大利润 6. 杜能农业区位理论的结论

-杜能圈(农业以城市为中心呈同心圆分布)

■ 自由农作区,生产易腐难运的农产品

■ 林业区,生产木材

■ 轮栽农作区,生产粮食

■ 谷草农作区,提供谷物与畜产品

■ 三圃农作制区

■ 畜牧业区

7. 韦伯工业区位论的假设条件

■ 均质国家与地区,只考虑经济因素

■ 工业原料、燃料地点固定且已知

■ 工业产品的消费地和范围已知,需求量不变

■ 劳动力供给为已知,不能流动,供给充裕

■ 运输成本是重量和距离的函数

■ 讨论同一产品的生产和销售问题

8. 以运输指向的工业区位分析

■ 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量

■ 主要考虑原材料的运费和制成品的运费

■ 工业原料分类:遍布性原料(可就地取材)和限地性原料(必须要运输) 在原料和制成品二者的总运费最小的地方 。

■ 纯原料 1

■ 失重性原料 大于 1

■ 原料指数越大,生产厂应选在离原料产地越近

10. 集聚与分散因素影响工业区位趋向的分析

11. 基本概念(五个重要概念)

4 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

12. 克里斯塔勒中心地理论的假设条件 ■ 均质平原与无差异性的居民 ■ 交通费用与距离成正比 ■ 厂商和消费者均为经济人

■ 货物可自由流动,不受任何关税与非关税壁垒的限制 13. ■ 各厂商的圆形范围重叠区域,以无差别线划分给不同的厂商 ■ 形成六边形的市场区域

14. 克氏市场等级序列-多种商品与不同档次 ■ 高级商服中心,提供高中低级商品和服务 ■ 中级商服中心,提供中低级商品和服务 ■ 低级商服中心,提供低级商品和服务

■ 需求门槛和服务范围由高到低,由大到小

2}

15. 城市空间结构理论(四种理论)

■ 同心圆理论-伯吉斯与巴布科克

■ 扇形理论-霍伊特

■ 多核心理论-麦肯齐、哈里斯、乌尔曼

■ 结论

■ 修正

巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用,将理论修正为星状环形模式

中心商务区

过渡地带

工人住宅区

高收入阶层住宅区

通勤人士住宅区

17. 扇形理论-霍伊特

■ 各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊 呈扇形发展

18. 多核心理论-麦肯齐、哈里斯、乌尔曼

■ 内容

一个城市内会出现多个商业中心,其中一个主要商业区为城市核心,其余为次核心 随着城市规模的扩大,新的极核中心随之产生

■ 多核心理论的理论基础

基于地租地价理论,支付租金能力高的产业位于城市中心

19. 中心商务区土地利用模式-墨菲、万斯

【重点难点】三项指标

6/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

21. 需求的两个条件(缺一不可) ■ 消费者愿意购买,即有购买的欲望 ■ 消费者能够购买,即有支付能力 条件二是需求与需要的区别所在

2}

【因素一】房地产价格水平(反相关)

■ 一般情况下是反相关,即价格上涨,需求减少

■ 特例是炫耀物品和吉芬物品(生活必需品) ,越贵需求越大 【因素二】消费者的收入水平(正相关)

【因素四】相关物品的价格水平(替代品和互补品)

■ 替代品-需求反向变化(商品房与经济适用房)

■ 互补品-需求同向变化(住宅与配套设施)

【因素五】消费者对未来的预期

■ 买涨不买跌

23. 房地产需求曲线

■ 需求曲线的性质

一般商品的需求量与价格呈逆相关关系,是向下的曲线 价格上升,需求减少,价格下降,需求增加

■ 需求曲线的变动(两种变化)

沿需求曲线的变动-价格发生变化

需求曲线的平移-价格以外的因素发生变化

24. 房地产供给的条件

8 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

■ 愿意供给 ■ 有能力供给

25. 决定房地产供给量的因素(四因素) ■ 该种房地产价格水平-正相关 ■ 该种房地产开发建设成本-反相关 ■ 该种房地产开发技术水平-正相关

■ 房地产开发商对未来的预期-看好市场,减少当期供给(捂盘) ,对未来悲观,增 加当期供给

26. 房地产供给缺乏弹性

■ 土地总量不可增加(总量限制)

■ 政府独家垄断建设用地使用权出让市场(供给受政府控制) ■ 房地产开发周期较长(反应需要时间)

■ 房地产不可移动性(房地产不能在地区间调剂余缺) 27. 房地产供给曲线 ■ 性质

房地产供给量与价格之间正相关,曲线向上 价格上升,供给增加,价格下降,供给减少 ■ 供给曲线的变动(两种变化)

28. 房地产均衡价格 ■ 内涵

均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格 ■ 供给不变时

需求增加,则价格上涨 需求减少,则价格下跌 ■ 需求不变时

供给增加,则价格下降

供给减少,则价格上涨

2}

29. 房地产供求与价格关系的特殊性-难以形成统一市场

■ 房地产供求四类市场

全国房地产总的供求状况

本地区房地产总的供求状况

全国同类房地产的供求状况

本地区同类房地产的供求状况

决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要指本地区同类房地产的供求状况 30. 级差地租

【古典地租理论】

地租=市场价格-生产成本-平均利润

31. 绝对地租

■ 由于土地的所有权使耕种最劣等的土地也需支付的租金

■ 土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得

32. 垄断地租

■ 由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租

■ 条件

土地私有权垄断

某些土地具有特殊的自然条件

33. 地租与地价的关系

■ 地租是地价的基础(千万不要记反了)

10 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

34. 城市与乡村的区别

36. 城市的产生

城市是社会生产力发展到一定阶段,社会大分工的产物(第二次分工的产物) ■ 第一次大分工-农业与渔牧业分离,进入定居时代,产生了固定居民点 ■ 第二次大分工-商业和手工业从农业中分离, 形成以商业和手工业为主的最早城市 ■ 产业革命-农业经济时代进入工业经济时代,开创了城市发展新纪元

2}

38. 城市化的进程

39. 城市化的度量

■ 城市化度量指标

城市化水平(城市化率L)

■ 城市化率计算方法

一个区域内城镇人口占总人口的百分比

L越大,表明城市化水平越高

40. 郊区化概念

42. 逆城市化

■ 大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程 ■ 是一种暂时的调整,而不是一种长久的变化

43. 郊区化与逆城市化的区别

■ 逆城市化着眼的是整个城市体系(多城市)

■ 郊区化着眼一个城市的发展趋势(一个城市)

12/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

第二章 房地产征收征用

1. 房地产征收的概念

■ 是指国家为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土 地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为

■ 本质是所有权由集体、 单位和个人变为国家所有 (必须是所有权发生变化, 变为国 家所有)

■ 征收的主体是国家,通常是政府部门,属于政府行使行政权

2. 房地产征收的类型

■ 集体所有的土地征收-土地(城市的土地已经是国家所有,所以不存在征收问题) ■ 单位、 个人的房屋及其他房地产征收 (房屋的所有权不归国家, 所以存在征收问题) 国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”, 2011年 1月 21日公布的《国有 土地上房屋征收与补偿条例》 ,已不再使用房屋拆迁这个名称

3. 征收中房与地的关系

■ 集体土地被征收,同时征收其上房屋

(集体是房随地走)

■ 国有土地上房屋被征收,同时收回国有土地使用权(国有是地随房走)

4. 房地产征收的限制条件(三条件)

■ 征收只能是以发展公共利益, 提升公共福祉为目的, 绝对禁止以商业用途为目的的 征收

客观市场价值

5. 征用的概念

■ 指国家因抢险、 救灾等紧急需要, 依照法律规定的权限和程序强制使用单位、 个人 的财产的行为(本质是所有权未发生变化,使用权发生变化)

6. 征用的限制条件

■ 征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况,平时不得采用

■ 征用应符合法律规定的权限和程序

■ 使用后应当将征用财产返还被征用人,并且给予补偿

7. 征用的特征

■ 征用必须是因紧急需要(属于公共利益+无法通过市场购买解决)

■ 国家必须依法行使征用权-专属于政府的权力

■ 不转移所有权-只转移使用权,用后返还

■ 既适用于不动产也适用于动产(案例如警察征用车辆追捕逃犯)

8. 征收与征用的异同

■ 共同点(两点)

强制性,都不必得到财产所有权人的同意

补偿性,都应给予补偿

■ 区别(四点)

2}

9. 公共利益的界定

房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围

■ 国防和外交的需要

■ 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

■ 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、 文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要

■ 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

■ 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、 基础设施落后等地段进行 旧城区改建的需要

■ 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要

10. 公共利益的特点(四特点)

■ 公共利益是客观的-独立地真实地存在于各种利益之上

■ 公共利益是共享的-是社会共同的、 整体的、 普遍的利益, 不是多数人与少数人的 问题

■ 公共利益是不确定的-利益内容的不确定性和受益对象的不确定性

■ 公共利益不同于国家利益或政府利益-有时重合, 有时甚至冲突, 政府并不绝对代 表公共利益

11. 商业利益与公共利益的关系

■ 农民宅基地

■ 乡镇村公共设施和公益事业用地

13. 何为一书四方案

■ 农用地转用方案(土地用途改变)

■ 补充耕地方案

■ 征收土地方案(所有权改变)

■ 供地方案

■ 建设项目用地呈报说明书

行政主管部门自收到申请之日起 30日内审批一书四方案

14. 土地呈报说明书的附件

■ 土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图

■ 勘测定界图及勘测定界技术报告

■ 地籍资料或其他土地权属证明材料

■ 土地有偿使用合同及说明

■ 城市规划图和村庄集镇规划图

15. 四方案的批准

30日内审查完毕,政府批准后在 5日内由土管部门将批复发出

【批准农用地转用方案和补充耕地方案的条件】

■ 符合土地利用总体规划

■ 确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标

14/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

■ 占用耕地的, 补充耕地方案符合土地整理开发专项规划, 且面积、 质量符合规定要 求

■ 单独办理农用地转用的,必须符合单独选址条件

16. 批准(针对四方案)

【批准征收土地方案的条件】

■ 被征收土地界址、地类、面积清楚,权属无争议

■ 补偿标准符合法律、法规规定的

■ 需要安置人员的安置途径切实可行

【供地方案符合条件】

■ 符合国家的土地供应政策

■ 申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求

■ 划拨方式供地的,符合法定的划拨用地条件

■ 以有偿使用方式供地的,供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定 ■ 只占用国有未利用地,必须符合规划、界址清楚、面积准确

17. 公告的内容

■ 批准征地机关的批准文号

■ 征收土地的用途、范围、面积

■ 征地补偿标准和农业人员安置办法

■ 办理征地补偿的期限

18. 集体土地征收的审批

-

19. 农用地转用审批-用途变化

20. 土地征收审批-所有权变化(国务院和省级两级审批)

2}

22. 征地补偿的特点

24. 土地补偿费的标准

■ 征收耕地的,为被征收前 3年平均年产值的 6~10倍

■ 征收其他土地的,由省级参照耕地补偿费的标准规定

25. 安置补助费的标准

■ 总安置补助费=需安置的人数×每一个安置的人口的安置补助标准

■ 需安置的人数, 按被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 来计算

■ 每个需安置的人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前 3年平均年产值的 4~6倍

26. 两个特殊规定

■ 每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前 3年平均年产值的 15倍

16 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

■ 如果还不能保持农民原有生活水平的, 可以增加安置补助费, 但土地补偿费和安置 补助费的总和不得超过土地被征收前 3年平均年产值的 30倍 27. 地上附着物与青苗补偿费 ■ 地上附着物补偿费 由省级规定

■ 青苗补偿费

可以移植的,支付移植费

不能移植的,给予合理补偿或作价收购,由省级规定 28. 被征地农民的安置(最常用前两种) ■ 货币安置 ■ 保障安置 ■ 农业生产安置 ■ 重新择业安置 ■ 入股分红安置 ■ 异地移民安置

29. 国有土地上房屋征收的管理体制

30. 作出房屋征收决定的准备工作(3个前置条件)

■ 征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划 ■ 作出房屋征收决定前,应进行社会稳定风险评估

■ 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用 31. 作出房屋征收决定

■ 房屋征收决定由市、县人民政府作出

■ 当房屋征收决定涉及被征收人数量较多时,应当经政府常务会议讨论决定 32. 拟定征收补偿方案及公告

■ 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县人民政府 ■ 市县政府应对征收方案进行论证并及时公布

■ 公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项,征求公众意见 33. 征求意见及修改

■ 征收补偿方案征求意见期限不少于 30日

■ 旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定, 市县政府应组织被征收人与公众代表 参加听证会

2}

34. 房屋征收的实施

【重点难点】

■ 在征收范围确定后, 不得实施新建、 扩建、 改建房屋和改变房屋用途, 否则不予补 偿

■ 暂停办理相关手续,最长不超过 1年

【重点难点】实施房屋征收的相关规定

■ 任何单位和个人不得采取暴力、 威胁或者违反规定中断供水、 供热、 供气、 供电和 道路

通行等非法方式迫使被征收人搬迁

■ 禁止建设单位参与搬迁活动

35. 房屋征收的强制执行

■ 被征收人不服的,可以申请行政复议,也可以提起行政诉讼

■ 被征收人在法定期限内不申请行政复议或行政诉讼, 在补偿决定规定的期限内又不 搬迁的,由作出房屋征收决定的市县政府依法申请人民法院强制执行

36. 房屋征收补偿的内容(三部分)

37. 房屋征收补偿的方式(两种)

38. 被征收房屋价值的评估

18 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

■ 房屋价值的确定

应由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定 ■ 房屋评估机构的选择 由被征收人协商选定

协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定 39. 评估异议

■ 对房屋评估价值有异议的,可以向评估机构申请复核评估

■ 对复核评估仍有异议的,可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定 40. 订立补偿协议或作出补偿决定

■ 由发证机关责令限期改正,给予警告

■ 对房地产价格评估机构并处 5万元以上 20万元以下的罚款,记入信用档案 ■ 对房地产估价师并处 1万元以上 3万元以下的罚款,并记入信用档案 ■ 情节严重的,吊销资质证书、注册证书 ■ 造成损失的,承担赔偿责任 ■ 构成犯罪的,追究刑事责任

第三章 建设用地使用制度

1. 建设用地的内容(建造建筑物、构筑物的土地) ■ 城乡住宅和公共设施用地 ■ 工矿用地

■ 交通水利设施用地 ■ 旅游用地

■ 军事设施用地等

2. 建设用地的分类

2}

3. 我国的土地制度概要-所有权与使用权分离【补充】

■ 城市的土地属于国家所有

■ 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有

■ 建设用地不能直接使用农村集体所有土地, 必须通过征收变为国家所有后, 再以各 种方式使土地使用者获得土地的使用权

【重点难点】我国土地制度框架

4. 我国建设用地取得方式

■ 征收集体土地(所有权发生变化)

■ 划拨(无偿或低价,无期限)

■ 出让(有偿有期限,主流方式)

■ 租赁(有偿有期限)

■ 作价出资(入股)或授权经营(有偿)

■ 转让(土地使用者与使用者之间)

■ 集体建设用地使用权的转移(集体所有权不发生变化)

5. 建设用地管理的原则(四原则)

■ 节约、合理利用每寸土地,保护耕地和提高土地利用率的原则

■ 强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则

■ 实行建设用地有偿使用的原则

20 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

■ 社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则 6. 建设用地管理的主要内容(五方面) ■ 建设用地宏观调控管理(宏观调控) ■ 农用地转用管理(用途变化) ■ 土地征收管理(所有权变化)

■ 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作(用地管理)

■ 建设用地的分配、协调,即组织建设用地使用权的供给,对建设用地使用权转让、 出租、抵押进行监督管理(用地管理)

7. 国有建设用地使用权划拨和有偿使用(四种) ■ 国有建设用地使用权划拨(无偿无期限) ■ 国有建设用地使用权出让(有偿有期限) ■ 国有建设用地租赁

■ 建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营

8. 划拨的含义

■ 国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为 ■ 划拨的最低权限在 县级 人民政府 9. 划拨的范围

■ 国家机关用地和军事用地

■ 城市基础设施用地和公益事业用地

■ 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

■ 具有地上建筑物的合法的产权证明

不同时满足以上条件的划拨建设用地,不得转让、出租、抵押 11. 划拨土地转让的两种方式

12. 划拨土地出租

2}

■ 划拨土地地上物出租的,应将租金中所含的土地收益上缴国家

13. 划拨土地抵押

■ 房地产抵押的,抵押金额不应包括土地价格

■ 因抵押权实现造成土地使用权转移的, 办理出让手续并向国家缴纳土地使用权出让 金

14. 出让的概念与方式

■ 概念

国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者

■ 出让的方式(4种方式)

招标(竞争性)

拍卖(竞争性)

挂牌(竞争性)

协议(非竞争性)

15. 出让的规定

■ 工业、 商业、 旅游、 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用 地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让

■ 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权

■ 采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定

16. 出让的特征(5大特征)

■ 土地出让是国家垄断行为(只有国有土地才能出让,只有国家才能出让)

17. 出让最高年限

■ 居住用地 70年

■ 工业用地 50年

■ 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年

■ 商业、旅游、娱乐用地 40年

■ 综合或者其他用地 50年

真实出让的期限,可以短于出让最高年限低,但不能长于最高年限

18. 出让金

■ 概念

指国有建设用地使用权受让者,一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租

■ 出让金包括的内容

土地出让交易总额

土地使用期满,土地使用者续期所缴纳的出让价款

划拨转有偿补交的土地出让价款

■ 交纳时间

在签订出让合同后 60日内支付。逾期未交全,出让人有权解除合同

19. 出让底价的确定

■ 出让可有底价也可无底价

■ 如果有底价,根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价(2个因素) ■ 出让底价不得低于国家规定的最低标准

22/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

■ 集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金

20. 出让中期招标的程序

■ 投标人不得少于 3人,如果少于 3人,出让人应当终止招标活动

■ 评标小组由出让人代表和专家组成,人数为 5人以上的单数(2类人)

■ 中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准, 或者能够 满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应确定为中标人

投标→开标→评标→中标

21. 拍卖中的规定

■ 在拍卖中,竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖(流拍) 22. 挂牌竞价规则

■ 只有一个竞买人,且报价高于底价,挂牌成交

■ 有两个及以上的竞买人,出价高者成交

■ 报价相同,先提交者为竞得人,但报价低于底价者除外

■ 挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价,挂牌不成交

23. 挂牌截止时的现场竟价

■ 挂牌期限届满,主持人询问竞买人是否愿意继续竞价

■ 如有则进入现场竞价,规则同拍卖

24. 关于投标、竞买保证金的处理

■ 中标人、竞得人的保证金,抵作土地出让款

■ 其它人的在活动结束后 5个工作日内退还,不计利息

25.

5

■ 建设用地使用权证书的领取-必须全部付清出让金

26. 落实房地产用地调控,规范土地出让行为的举措

■ 凡可能出现“高地价”的地区,必须事前评估,采取有效措施,防止出现高地价 ■ 对招拍挂中溢价率超过 50%、 成交总价或者单价创历史新高的地块, 市县土管部门 在成交确认书签订后 2个工作日内, 填写 《房地产用地交易异常情况一览表》 , 分别上报国 土资源部和省级土管部门

27. 落实房地产用地调控,规范土地出让行为的举措(续)

■ 在坚持国有土地使用权招拍挂出让制度的前提下 , 积极探索“限房价、竞地价”、 “限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用 地预申请、一次竞价综合评标等多种交易形式

28. 协议出让的范围(五种情况)

■ 各类经营性用地以外用途的用地, 且同一宗地只有一个意向用地者的, 可以协议出 让(仓储用地属于经营性用地,而采矿用地不属于经营性用地)

■ 原划拨、 承租土地使用人申请办理协议出让, 经依法批准后可以协议出让, 但法律 明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外

■ 划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让, 经依法批准后可以协议出让, 但法律 明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外

■ 出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式

■ 通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的

29. 协议出让的类型(五种类型)

2}

■ 政府供地环节的协议出让

集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地

政府收回收购的国有建设用地

■ 原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让

■ 划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让

■ 出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让

■ 出让建设用地使用权续期申请办理协议出让

30. 协议出让最低价

■ 内涵

为了宏观调控土地市场,防止低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制 标准

■ 标准(两个不低于)

不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费(不能 低于开发成本)

不得低于所在级别基准地价的 70%

31. 协议土地改变为经营性用途的处理

■ 取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意

■ 签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同

■ 补交相应的出让金

■ 办理土地使用权变更登记手续

32. 协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别

33. 出让合同的概念及特征

■ 出让合同的概念

指土地出让方(国家)与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协 议

由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

■ 出让合同的特征

是出让双方当事人之间权利义务关系的协议

出让人是特定的,必须是市、县人民政府土地管理部门

受让人一般为境内外公司、组织与个人

出让合同对转让合同起着制约作用(如用途和期限)

34. 出让合同的内容(物权法中规定的少,而具体操作中规定的多)

24/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

35. 双方的权利义务

■ 出让人的权利义务

对方违约,出让方可解除合同并请求违约赔偿

对未按合同规定的期限和条件开发利用土地,可以罚款直至收回土地

应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料

■ 受让人的权利义务

对方违约,受让方可解除合同并请求违约赔偿

可办理土地登记,领取土地使用证

可按规划要求开发利用土地

36. 出让合同的变更和解除

■ 变更

多见于双方违约或土管部门收回土地

37. 租赁的范围的归纳(两种情况不能租赁)

■ 经营性房地产开发用地不能租赁

■ 国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置不能租赁

■ 其他建设用地和原划拨用地,可采取出让方式,也可采取国有土地租赁方式 38. 租赁期限

■ 短期租赁-年限不超过 5年

■ 长期租赁-5 年以上,法定出让年限以下

39. 租赁合同

■ 租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同

40. 承租土地使用权的权能(四项权能)

■ 转租-承租土地使用权仍归原承租人, 承租人与第三人建立了附加租赁关系, 第三 人取得土地他项权利

■ 转让-承租土地使用权由第三人取得,原承租人脱离合同关系

■ 抵押-地上建筑物抵押的, 其下的承租土地使用权随之抵押, 抵押权实现时租凭合 同同时转让

■ 承租人优先受让权-承租人优先办理出让

41. 以出让方式取得的土地使用权转让(2条)

■ 按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书

■ 进行房屋建设工程的, 完成开发投资总额的 25%以上, 但投资额不含土地使用权出

2}

让金 ; 属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件

■ 转让房地产时房屋已经建成的,还应持房屋所有权证书

42. 关于转让的条件

■ 土地用途

土地使用者不得擅自改变土地用途

■ 投资数额

投资额超过投资总额的 25%,注意这里面不包含土地使用权出让金

■ 土地利用要求

指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等条件

43. 以划拨方式取得的建设用地使用权转让

■ 由有批准权的人民政府准予转让

■ 由受让方办理出让手续,缴纳出让金

■ 经批准可以不办理出让手续的,转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家 44. 建设用地使用权转让的限制(5条)

■ 转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定, 转让获得的土地使用 期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

■ 原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部转移

■ 土地使用权转让时,其地上建筑物等所有权随之转让(房随地走)

■ 土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权

■ 土地使用权转让时规划用途改变, 需经土管部门与规划部门批准, 并调整出让金 (两 部门)

46. 出让与转让的方式对比

26/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

47. 租赁与出租的区别

■ 租赁-国有建设用地租赁-出租方是国家

■ 出租-国有建设用地使用权出租-出租方是土地使用权人

48. 出租方的权利义务

■ 出租方权利

■ 出租方义务

交付土地及地上建筑物等及保障义务

修缮义务

妨害除去义务(不论原因是谁所致)

出租人继续履行出让合同

49. 承租方的权利和义务

■ 承租方权利

合法使用租赁物的权利

要求保障正常、有效使用租赁物的权利

■ 承租方义务

保管义务

支付租金义务

租赁标的物返还义务

50. 可以设定抵押权的建设用地使用权

■ 通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权,可以抵押

■ 通过行政划拨方式取得的建设用地使用权, 在补签了出让合同、 补交了出让金、 领 取国有土地使用证后,可以抵押

51. 不得设定抵押的范围

■ 权属有争议的房地产

■ 教育、医疗、市政等公共福利的房地产

2}

■ 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权

■ 已公告列入拆迁范围的房地产

■ 依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产

■ 其它

52. 设定建设用地使用权抵押权的注意问题

■ 同一宗土地可以设定两个以上的抵押权, 但应将情况告知抵押权人, 其所担保的债 权不得超出抵押物的价值

■ 两宗以上土地使用权设定同一抵押权, 视为同一抵押标的物, 其担保作用不可分割 ■ 地随房走,房随地走

■ 共有房地产抵押的,必须经共有人书面同意

■ 已租赁的土地使用权抵押, 应告知承租人和抵押权人, 原租赁合同继续有效 (抵押 不破租赁)

■ 土地的抵押价值可以由当事人商定,也可由房地产价格评估机构进行评估

■ 抵押权人可为抵押物投保,保险费由抵押人承担,抵押权人为第一受偿人

■ 抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限

■ 应办理抵押登记,抵押权自登记时设立

53. 土地使用权抵押登记制度

■ 规定

应当向土地所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理土地使用权抵押登记 抵押合同自抵押登记之日起生效

7类)

国有土地使用证

有权设定抵押的证明材料

证明抵押用地价值的材料

54. 土地使用权抵押登记证书

■ 登记机关在产权证上进行他项权利记载

■ 所有权证书由抵押人收执,向抵押权人颁发他项权利证书

55. 抵押土地使用权处分的条件(5种情况)

■ 抵押期届满,抵押权人未受清偿

■ 抵押人死亡引起无法履行债务

■ 抵押人在抵押合同期宣告破产或解散

■ 抵押人擅自处分抵押物

■ 抵押合同约定的其他情况

56. 处分抵押物所得金额的分配顺序

■ 支付处分抵押物的费用

■ 扣除抵押物应缴纳的税费

■ 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金

■ 赔偿违约给抵押权人造成的损害

■ 剩余金额交还抵押人

57. 同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序

■ 已登记的,按登记的先后顺序清偿,顺序相同的,按债权比例清偿

28/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

■ 已登记的先于未登记的

■ 均未登记,按债权比例清偿

58. 抵押设定后土地上新增建筑物的处理

■ 新增建筑物不属于抵押财产

■ 可一同处分,但新增建筑物的价款,抵押权人无权优先受偿

59. 最高额抵押权的确定

■ 约定的债权确定期间届满

■ 没有确定期间或期间不明,自设立之日起满两年后请求确认的

■ 新的债权不可能发生

■ 抵押财产被查封、扣押

■ 债务人、抵押人被宣告破产或被撤销

■ 其它

60. 无论划拨还是出让方式均可以收回的情况

■ 社会公共利益需要-补偿

■ 各级司法部门没收其财产而收回-无偿

61. 出让方式可以收回的情况-无偿

■ 建设用地使用期届满

■ 出让方式取得土地使用权满两年未动工开发的, 无偿收回, 但是因不可抗力或政府 有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外

62. 划拨方式可以收回的情况-给予适当补偿

■ 划拨国有土地不按批准用途使用的

63. 闲置土地的认定

■ 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的, 自土地 使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的

■ 已动工开发,但开发面积不足应开发建筑面积的 1/3,或投资额不足总投资额 25%且未经批准中止开发建设连续满一年的

■ 其他规定

64. 闲置土地的处置方式(七种方式)

■ 延长开发建设期限,但最长不超过一年

■ 变更土地用途,办理手续后继续开发(必须是规划许可的)

■ 安排临时使用, 待项目具备条件后重新批准开发, 土地有增值的, 由政府收取增值 地价

■ 政府安排置换其他闲置土地

■ 政府采取招标、 拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设, 对原用地单给予经济补 偿

■ 政府收回土地,与土地使用者签订收回土地协议书

■ 由政府原因造成闲置的, 还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算, 确定相应 土地给原土地使用者,其余部分由政府收回

65. 征收土地闲置费

2}

■ 具体由省一级规定

66. 无偿收回土地

■ 连续两年以上未使用的, 由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告, 终 止土地有偿使用合同,注销土地登记和土地证书

67. 集体建设用地的使用范围和原则

■ 范围

乡镇企业用地

农民宅基地

乡镇村公共设施和公益事业用地

■ 原则

维护社会主义公有制,保护土地所有者和使用者的合法权益

按规划用地,节约用地,保护耕地

按计划用地,不得突破计划控制指标

依法办理审批手续

涉及占用农用地,必须办理农用地转用审批手续

68. 集体建设用地使用权的流转(四条件)

■ 必须符合土地利用总体规划

■ 流转的集体土地必须经过依法批准或依法取得

■ 如果流转中用途发生变化,必须办理农用地转用审批手续

■ 允许转让的集体建设用地,必须按程序报国土部门批准

69.

■ 抵押后, 未经国家征收, 该厂房所占用的集体土地所有权性质不因厂房的转让而改 变

70. 宅基地的概念

■ 是指农村居民建设住宅所使用的集体土地

■ 不仅包括房屋建筑使用的土地, 还包括用于建造辅助用房、 院落、 房屋周围空地以 及种植植被或修建其他附属物等占用的土地

■ 宅基地的所有权归集体所有,由本集村民无偿使用

■ 村集体经济组织或村民委员会作为宅基地的经营管理者, 可以代表农村集体行使所 有权

71. 宅基地的“一户一宅”原则

■ 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不能超过规定的标准

如村民将原住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不予批准

72. 农村集体成员申请宅基地的条件(任一即可)

■ 居住拥挤,宅基地面积少于规定的限额标准的

■ 因结婚等原因,确需建新房分户的

■ 原住宅影响村镇规划需要搬迁的

■ 经县级以上政府批准回原籍落户后农村无住房的非农业人口, 包括职工、 离退休干 部、复原退伍军人、回乡定居华侨、港澳台同胞等

■ 其它

30 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

第四章 房地产市场调研

1. 房地产市场调研的原则(两原则)

2. 房地产市场调研的特点(三特点)

3. 调研准备阶段(四重点) ■ 确定调研目标 ■ 制订调研计划 ■ 设计调查问卷 ■ 确定抽样方案 4. 关于资料搜集方法

■ 资料的种类(两大类)

初级资料(原始资料,一手资料)-专为某项调研而搜集或实验所得的资料 次级资料(二手资料)-原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料

■ 资料的优点顺序

2}

优先使用二手资料

当二手资料无法满足调研需要时,再进行一手资料搜集 5. 设计调查问卷(四条件)

■ 主题明确

■ 结构合理

■ 通俗易懂

■ 长度适宜-一般不超过 30分钟

6. 市场调研内容框架

7. 房地产市场调研概述

■ 房地产市场调研的内容有以下特点:

调研的内容广泛

调研具有很强的针对性

调研的方法多种

调研的结果具有一定的局限性

8. 房地产市场环境调研(四类)

■ 政治法律环境调研

■ 经济环境调研

■ 社会文化环境调研

■ 区域环境调研

9. 注意区分经济环境与社会文化环境

32/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

10. 房地产市场需求调研

11. 需求调研内容

12. 房地产市场供给调研(三类)

■ 房地产市场行情调研

■ 房地产市场反响调研

■ 房地产市场竞争对手调研

13. 房地产市场行情调研

■ 房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率

■ 房地产市场的销售状况与销售潜力

■ 房地产市场产品的市场生命周期

■ 房地产产品供给的充足程度、房地产开发企业的种类、数量,是否存在市场空隙 ■ 有关同类房地产开发企业的开发成本、价格、利润的比较

■ 房地产产品总体价格水平的现状和趋势,最适合于客户接受的价格策略

■ 新产品定价及价格变动幅度

14. 房地产市场反响调研

■ 现有房地产业主和租售客户对房地产区位、 质量、 功能、 服务的意见及对某种房地 产产品的接受程度

■ 新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况

15. 房地产市场竞争对手调研

■ 竞争企业调研

竞争企业的数量、规模和实力状况

2}

竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉

竞争企业的市场营销策略以及新产品的开发情况

对房地产开发企业未来市场竞争情况的分析、预测

■ 竞争产品调研

竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况

竞争产品的市场定价及市场反应状况

竞争产品的市场占有率

消费者对竞争产品的态度和接受情况

16. 房地产市场调研资料的搜集途径

■ 访问交易双方当事人

■ 访问促成交易的房地产经纪人

■ 搜集准交易资料-单方的报价,尚未促成一致

■ 向房地产租售经办人员讨教

■ 搜集各类次级资料

■ 与同业交流资料

17. 关于准交易资料

■ 准交易资料是当事人单方面的报价,处于未成交状态

■ 准交易行为者拟定价格前必须预先到该地方市场了解交易情况, 参考当时的成交价 格后才能提出准价格,这种价格与完成交易时的价格可能有一定的差距,但已能大致反映 出房地产市场的基本行情

■

■ 次级资料

是单位内部或外部现成的资料

应优先利用次级资料,因其成本低、容易取得

19. 次级资料的分类

■ 内部次级资料

本单位内部的次级资料

■ 外部次级资料

官方资料-主要是统计资料

学术资料-调研报告或论文

产业资料-房地产市场资料

20. 租售资料的搜集

21. 房地产市场调研的类型(四类)

■ 探测性调研-发现问题、提出问题

34/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

■ 描述性调研-说明问题

■ 因果性调研-分析问题原因

■ 预测性调研-预测问题发展趋势

22. 定性调研方法的主要类型

■ 小组座谈会

■ 深度访问

■ 二手资料分析

■ 实验法

■ 预访式面谈

23. 定量调研的主要类型

■ 随机入户访问

■ 街头访问

■ 电话访问

■ 邮寄访问

■ 实地(时)监测

24. 定性调研与定量调研方法的比较

25. 房地产市场调研方法(按照调研手段与形式划分)

■ 小组访谈法

■ 深度访谈法

■ 投射法

26. 准备过程的工作内容

■ 主要分布置访谈环境、遴选被访者、选择主持人三步

■ 被访者能代表待调研群体的总体特征

■ 数量不宜超过 10人

■ 选择合格的主持人是小组访谈法成功的关键

27. 访谈指南的内容

■ 解释小组访谈法及其基本规则,说明性质,强调属个人观点无正确与否 ■ 按一定的逻辑顺序组织的提问及操作步骤

■ 总结及总体讨论部分

28. 房地产市场实地调研的基本方法

■ 询问法

■ 观察法

■ 实验法

2}

29. 房地产市场调研方法的分类

30. 房地产市场分析的作用

■ 房地产开发商-决策的依据

■ 投资者和金融机构-放贷的先决条件

■ 规划设计人员-了解市场才能满足市场

■ 营销经理-制定销售策略、广告策略的依据

32. 不同类型项目分析的重点

■ 住宅项目

开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意程度和对未来住房的 希望

■ 写字楼项目

交通通达程度、周边环境、与周围商业设施的关系

平面布局、特色格调、装修标准、公共服务

■ 商业购物中心项目

项目所处地区流动人口和常住人口数量、购买力水平

购物中心的服务半径及附近其它附物中心的分布

■ 工业和仓储项目

36 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

开发所必须的条件,如劳动力、交通、原材料和专人员的不源 建造或使用的特殊要求 33. 房地产市场预测的种类

34. 房地产市场预测的方法

35. 德尔菲法(专家意见法)

■ 一种通过匿名方式反复征求有关专家的意见,并在此基础上综合各位专家的意见, 对市场发展趋势作出推断的方法

■ 选择 10-20位专家,专家只与调研人员联系,相互之间不联系 36. 德尔菲法的程序

■ 调研人员提出预测的问题及要求

■ 专家第一次提出预测意见,书面返回调研人员

■ 调研人员将各位专家的第一次预测列成表,发给各位专家 ■ 专家修正自己的意见,第二次提交预测给调研人员 ■ 再汇总第二次预测,发给专家修正

■ 多次修改之后,获得一个比较可靠的预测值 37. 德尔菲法的优缺点 ■ 优点

较好地从理论上预测市场或企业的发展趋势 能发挥各位专家的作用,集思广益、准确度高

2}

采取单线联系,有利于避免偏见,尤其可避免权威人士对别人的影响

由于是匿名方式,有利于各位专家根据其它专家的意见修正自己的意见和判断,不碍 于情面

■ 缺点

缺乏数据的计算,只能大概代表未来发展

38. 市场因子推演法

■ 市场因子是能够明显引起某种项目市场需求变化的实际因素

■ 市场因子推演法是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量 ■ 例如 100个新婚家庭,住宅的销售量为 16套,即新婚家庭数量就是住宅销售量的 市场因子

39. 易混淆点辨析

■ 说明市场调研执行结果,提炼市场调研中的主要发现或结论性内容

41. 报告正文

■ 导言

■ 调研方法

■ 调研成果

■ 限制条件

■ 结论和建议

第五章 房地产开发项目策划

1. 项目策划的根本目的

■ 为房地产开发项目 决策和运作提供依据,为项目增值提供服务

2. 何为项目增值

■ 项目使用功能和质量的提高(功能)

■ 开发投资的降低和经营成本的节约(成本)

■ 经济效益、环境效益和社会效益的提高(效益)

■ 项目建设期和销售期的缩短(时间)

■ 项目组织实施的优化(组织)

■ 为项目使用者创造更舒适的环境(环境)

38/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

3. 房地产开发项目策划的特点(六大特点)

4. 房地产开发项目策划的程序和内容(五个方面)

2}

■ 指把房地产市场按照客户 需求上的差异 划分为具有类似性的若干个不同购买群体 的过程

6. 房地产市场细分的特点

■ 细分市场不是根据产品品种、产品系统进行的,而是从 消费者 的角度进行的 ■ 根据消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的

7. 房地产市场细分的依据(四方面)

■ 人口细分

■ 地理细分

■ 心理细分

■ 行为细分

9. 按年龄细分

40/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

10. 按收入水平细分

12. 行为细分

■ 使用时机-根据人们对住宅需求、购买或使用的时机加以区别

■ 追求利益-追求不同的利益可形成一种有效的细分方式

■ 购买阶段-处于不同购买阶段的消费者具有不同的行为,应采用不同的营销措施 13. 房地产市场细分的程序和方法(三轮细分)

2}

14. 房地产细分市场评估(两方面评估)

■ 资源条件(土地、资金、技术和人力资源)

■ 环境条件(自然环境、社会环境、基础设施、配套设施等)

■ 盈利性因素(由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定) ■ 风险性因素

■ 政策性因素

16.SWOT 分析

■ 是目标市场选择的重要决策分析方法

■ 对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括

42/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

17. 房地产客户需求特征分析

19. 竞争优势的满足的条件

■ 重要性:该优势能大大提升客户的价值 ■ 专有性:竞争对手无法提供

■ 优越性:比其它的方法好

■ 感知性:优势能为客户所感知

2}

■ 先占性:竞争对手不能轻易复制该优势

■ 可支付性:客户愿意多付钱

■ 可盈利性:企业能从优势中获利

21. 产品定位的原则

■ 市场化原则(定位从市场中来,到市场中去)

■ 差异化原则(产品必须有差异,便于消费者选择,但不应怪异) ■ 前瞻性原则(定位要把握以后年度特定时点的市场,对未来生活预测) ■ 价格控制性原则(控制成本,控制价格)

22. 产品定位的限制条件

■ 土地方面的限制

■ 规划条件方面的限制

■ 建筑功能方面的限制

■ 客户接受的价格的限制

■ 房地产政策、规定方面的限制

23. 产品定位的策略(五类)

24. 确定产品定位方案(三大类)

44/122

更多精品在大家! http://www.topsage.com大家学习网

25. 房地产开发项目策划报告的分类

26. 房地产开发项目策划报告的基本内容(八类)

续表

2}

续表

第六章 房地产投资项目可行性研究 1. 投资的种类(按照资金筹集和运用的不同划分)

2. 直接投资与间接投资的区别

46 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

■ 直接投资是资金所有者和资金使用者的合一,是资产所有权和经营权的统一 ■ 间接投资是资金所有权和使用权的分离,投资者对资产及经营无直接控制权 3. 房地产投资的形式

4. 房地产开发投资与置业投资

5. 房地产投资的特点(八性) ■ 投资品种的多样性 ■ 投资变现的复杂性

■ 投资区域的差异性

■ 投资过程的综合性(多部分多环节的配合协调) ■ 投资预期的风险性 ■ 投资决策的专业性

6. 房地产投资的构成(主体与资金两个方面)

2}

7. 资金具有时间价值的原因

8.

■ 现金流量图中的 0点,表示第一年的年初,其它年数 1、 2、3?n 都表示是这一年 的年末。

■ 只有初始投资是在第一个计息期的期初, 其它年内的投入或支出, 都要归在这一个 计息期的期末。

■ 如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末, 为了简化计算, 通常将其视 为发生在计算期的期末。

■ 两个刻度之间的时间长度称为计息周期

9. 关于期初期末

■ 本期的期末为下期的期初, 前一期的期末就意味着今期的期初, 除了第一个计息期 外,一笔收入或支出如果发生在这一年的年初,则在现金流量图中必须表示为上一年的流 入或流出

10. 利息和利率的概念(四个角度理解)

■ 利息是衡量资金时间价值的绝对尺度,利率是相对尺度

■ 资金借出者角度-利息是将货币让渡出去的货币补偿

■ 资金借入者角度-利息是资金使用成本

■ 现实角度看-利息是资金在不同时间上的增值额

■ 从房地产投资项目可行性研究角度看-利息是衡量资金随时间变化的尺度

■ 11.单利

利息和时间成线性关系,只计取本金的利息,本金所产生的利息不再计算利息 I=P×n×i

48 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

F=P+I=P×(1+i×n) -I :利息额 -P :本金 -i :利率 -n :计息周期

12. 分期投资按单利计算的投资总额

■ 分期还款 , 按单利计算

, 如每期还款额相等 , 则投资总额的计算公式如下

13. 复利 ■ 概念

复利指每期末不支付利息,而将该期利息转为下期的本金,即不但本金产生利息,而 且利息也产生利息 ■ 公式

F=P(1+i) n

I=F-P=P[(1+i) n

-1] 14. 单利和复利的关系

本金与利率均相同时,按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。

n n 1 ■ 当 n 趋于无穷大时,一年中计算期无限多,得出连续复利的一次性支付公式 16. 资金等效值换算的基本原则

■ 不在同一时点的资金不能比较大小,也不能直接相加减

■ 只有将发生在各个点的资金量换算到同一时点后,才能进行代数运算

17. 资金等效值换算(3+2+6+6)

2}

18. 现值换算为终值 P~F (整付终值公式) ■ 公式

50 / 122

更多精品在大家!

http://www.topsage.com

大家学习网

F=P(1+i)

n

=P(F/P,i,n)

19. 终值换算为现值 F

~P (整付现值公式) ■ 公式

■ 形象记忆

(存款)已知到期本利合计数,求最初本金。 ■ 系数名称

整付现值系数(P /F ,i,n )

20. 年值换算为终值 A~F (等额分付终值公式)

■ 公式

21. 终值换算为年值 F~A (等额分付偿债基金公式) ■ 公式

■ 形象记忆

(存款、养老保险)已知最后要取出一笔钱,每年应等额存入多少钱。年轻时定期等 额支付养老金,想到一定年龄一次性取出一定钱数,问年轻时每月应存入多少钱。 ■ 系数名称

等额分付偿债基金系数(A /F, i, n)

22. 年值换算为现值 A~P (等额分付现值公式) ■ 公式

范文三：2014年中级经济师《房地产专业》真题

2014年《中级房地产》真题及答案

一、单项选择题

1、工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的(

A.原料成本

B.生产成本

C.运输成本

D.销售成本

.答案：B

.解析：想区位。

A.最低

B.C.平均

D.最高

.答案：A

.解析：考察需求门槛的概念。需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

3、按照城市的(

A.地理位置)划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。)购买力和服务水平。)最低点是工业企业选址的理想区位。

B.地形地貌

C.内部结构

D.平面几何形状

.答案：D

.解析：形状城市等。

A.环境

B.方位

C.距离

D.朝向

.答案：B

A.郊区城镇化

B.逆城镇化

C.过度城镇化

D.再城镇化

.答案：A)。

.解析：考察郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。

6、下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是(

A.基本农田10公顷

B.林业用地20公顷

C.山地30公顷

D.荒地50公顷

.答案：A

.解析：70公顷的。

A.国务院

B.C.D..答案：C

.解析：考察房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。

8、国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的(

A.搬迁费

B.临时安置费)。)。)。

C.停产停业损失

D.上下班交通费

.答案：D

.解析：考察房屋征收补偿的内容。对被征收人给予的补偿内容包括：被征收房屋价值的赔()。

A.评估价格

B.类似房地产的市场价格

C.账面价值

D..答案：B

A.B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企C.国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

.答案：B)。

.解析：考察国有建设用地使用权转让的特点。国有建设用地使用权转让是一种国家垄断行为，只有国家才能出让。

11、关于国有建设用地租赁的说法，错误的是(

A.国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让

B.国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地

C.国有建设用地短期租赁年限一般不超过5年

D.国有建设用地租赁可采用双方协议的方式

.答案：A

.解析：短期租赁的年限一般不超过挂牌和协议的方式，A。

A.年

B.C.D..答案：C

.解析：考察因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式。因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式：延长动工开发期限，单最长不得超过一年;调整土地用)。)。

途、规划条件;由政府安排临时使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;其他处置方式。本题中，C说法正确。

13、国有建设用地使用权承租人的义务不包括(

A.合理使用租赁标的物

B.按租赁合同约定交纳租金

C.租赁关系终止后及时返还租赁标的物

D.赔偿第三方造成的租赁标的物损失

.答案：D

.解析：承租人的义务包括：保管义务;形是()。)。

A.B.C.D..答案：C

.解析：考察抵押建设用地使用权处分的条件。发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：①抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的

合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;③抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的;④抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的;⑤抵押合同约定的其他情况。

15、在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调研的(

A.系统性

B.跟踪性

C.连续性

D.客观性

.答案：B

.解析：A.B.C.消费行为

D.消费结构

.答案：C

.解析：考察房地产消费行为调研的内容。房地产消费行为调研就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研。调研内容包括消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律，例如，房地产营销中常说的金九银十。)特征。)特点。

17、文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息(

A.随机抽样

B.概率统计

C.专家认定

D.交叉检验

.答案：D)来进行。

.解析：来实现，即评估信息来源和进行交叉检验。

18、按照房地产市场调查问卷设计(

题。

A.针对性

B.简明性

C.D..答案：B

.解析：简明性原则要求调研问卷的设计要简洁明了，是受访者一看就能明白。

19、房地产市场调研报告的核心内容是(

A.市场调研背景的基本情况

B.市场调研方法的选择)

C.市场变化的不确定性分析

D.市场调研的分析论证

.答案：D

.解析：考察房地产市场调研报告的主要内容。市场调研的分析论证是市场调研报告的核心。

20、以追求居室面积为主的住房需求，属于(

A.生存型

B.发展型

C.享受型

D.投资型

.答案：A

.解析：A.B.C.D.目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合

.答案：A

.解析：考察房地产市场细分的作用。房地产开发项目目标市场定位是在房地产调研的基础上，对消费者进行市场细分，通过对细分市场各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏)。)住房需求。

向和生活方式等的对比分析，研究其消费行为、消费动机及消费方式，最终确定房地产开发项目的目标消费群体。由此可见，BC正确。市场目标定位的市场化原则，强调根据消费者的需求，去研发房地产产品，即实现目标市场与项目自身的最佳组合。D说法正确。A说法太绝对。

22、开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略，属于()策略。

A.避强定位

B.迎头定位

C.创新定位

D.跟随定位

.答案：C

.解析：A.B.项目市场细分

C.产品概念锁定

D.项目SWOT分析

.答案：D)

.解析：考察房地产开发项目市场定位内容。房地产开发项目SWOT分析属于房地产项目的项目定位，不属于市场定位的内容。

24、张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是(

A.出售型房地产开发投资

B.经营型房地产开发投资

C.购买型房地产置业投资

D.租赁型房地产置业投资

.答案：D

.解析：A.营业税

B.C.D..答案：D

.解析：考察房地产开发项目税后利润的含义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润。

26、下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是(

A.项目投资现金流量表)。)之后的利润。)。

B.项目资本金现金流量表

C.项目投资各方现金流量表

D.项目财务计划现金流量表

.答案：A

.解析：全部投资的盈利能力。

27、经营型房地产开发投资项目的计算期是(A.自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止

B.C.D..答案：B

20年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为4010%，银行贷款年利率为7%，该项投资的财务净现值是()万元。

A.40.54

B.123.76

C.268.50

D.500.00

.答案：A

.解析：考察财务净现值的计算。本题中，期初投资P0=300万元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值P1，即

P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54万元，财务净现值

FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54万元。

29、在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用(

A.销售量

B.销售单价

C.销售额

D.单位产品变动成本

.答案：D

都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

A.收益现金流风险

B.机会成本风险

C.持有期风险

D.政策风险)。

.答案：D

.解析：考察系统风险的组成。系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。

31、关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是(

A.标准差越小的方案，风险越大

B.期望值越大的方案，风险越大

C.变异系数越大的方案，风险越大

D.概率值越大的方案，风险越大

.答案：C

.解析：小。

()。

A.B.净年值法

C.净将来值法

D.净现值率法

.答案：B

.解析：考察计算期不同的互斥型方案的比选方法。计算期不同的互斥方案比选方法包括年值法和现值法，其中，年值法包括净年值法和费用年值法;现值法包括最小公倍数发和年值折现法。其中净年值法在计算期相同和不同的情况下都会运用，但是方法不一样。

33、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的(

A.有无对比

B.定性分析与定量分析相结合

C.收益与风险权衡

D.动态分析与静态分析相结合

.答案：A

.解析：()原则。

A.分项工程

B.分部工程

C.单位工程

D.单项工程

.答案：D

.解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。

35、房地产开发项目工程设计，一般分为(

A.方案设计、初步设计和施工图设计

B.初步设计和技术设计

C.初步设计、技术设计和施工图设计

D.初步设计和施工图设计

.答案：A

.解析：A.B.C.D.施工企业

.答案：D

.解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。

37、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是()。)。)阶段。

A.争议已经过调解

B.争议已经过双方协商

C.争议双方在同一地区注册

D.争议双方有仲裁约定

.答案：D

.解析：将争议交给第三者作出仲裁，决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，A.选择工程施工单位

B.C.D..解析：C。

39、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是(

A.竣工决算

B.竣工结算

C.施工图预算)。)。

D.工程预算

.答案：B

.解析：考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。

40、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以(

对象状况下的价格。

A.房地产交易情况修正系数

B.房地产市场状况调整系数

C.房地产状况调整系数

D.房地产价格变动率

.答案：C

.解析：可比实A.折现率

B.报酬率

C.投资收益率

D.资本化率

.答案：B)。

.解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

42、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的(

A.物质折旧

B.功能折旧

C.外部性折旧

D.经济折旧

.答案：A

.解析：A.可改扩建的旧房

B.C.D..答案：B

.解析：产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。

44、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的(

A.专业意见

B.公证书)。)。

C.证明文件

D.担保函

.答案：A

.解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。

A.定位策略

B.分割策略

C.渠道策略

D.人本策略

.答案：C

.解析：4Ps。

这种情况下代理佣金的结算方式是()。)。

A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算

B.房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C.由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

D.代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算

.答案：B

.解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。

47、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为1000元/平方米，预计总建造成本为16800为总建筑面积的售均价为(

A.5337

B.5440

C.5550

D..解析：2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价

=2800+1000=3800销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

48、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定(

A.楼幢均价

B.楼层差价)。)元/平方米。

C.朝向差价

D.楼层均价

.答案：A

.解析：考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

49、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是(

A.广告调查费用

B.广告制作费用

C.广告媒体费用

D.广告策划费用

.答案：C

.解析：A.B.业主代表

C.建设单位代表

D.街道办事处、乡镇人民代表

.答案：D)担任。)。

.解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

51、关于业主委员会职责的说法，错误的是(

A.

B.C.D.A.B.半数以上的参会委员

C.业主委员会主任

D.参会委员

.答案：D)。

.解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。

53、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为(万元。

A.300

B.400

C.500

D.600

.答案：C

.解析：考察物业500万以上。

54、这体现了物业服务的(

A.B.C.公开

D.质价相符

.答案：C

.解析：考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。)原则。)

55、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的(征。

A.委托合同

B.有名合同

C.要式合同

D.双务合同

.答案：D)特

.解析：同。

A.土地收购储备

B.C.D..答案：B

.解析：商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

57、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是(

A.间接融资和股权融资)

B.间接融资和债权融资

C.直接融资和股权融资

D.直接融资和债权融资

.答案：B

.解析：付款项等获得资金的方式。

58、房地产保险的目的是(

A.防止房地产发生意外灾害

B.提高房地产盈利能力

C.D.D

59、购房人贷款4515年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为(

A.33

B.35

C.40)万元。)。

D.43

.答案：C

.解析：考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)

=45*(1-20/180)=40万元。

A.占有抵押房地产

B.办理房地产抵押登记

C.扣押抵押房地产权属证书

D.派人看守抵押房地产

.答案：B

.解析：A.城市化进程加快

B.土地总量有限

C.房地产开发周期长

D.房地产不可移动

E.政府垄断建设用地使用权出让市场)。)。

.答案：BCDE

.解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

62、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有(

A.人口年龄构成不同

B.人口职业构成不同

C.产业结构不同

D.职能类型不同

E.地形地貌不同

.答案：AB

.解析：AB。

A.B.凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用

C.任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁

D.建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁)。)。

E.被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行

.答案：BCE

.解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B由做说法错误。答案为BCE。

A.B.C.D.E..答案：ACE

.解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。

65、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有(

A.权属有争议的建设用地使用权

B.使用权不明的建设用地使用权

C.通过协议出让方式取得的建设用地使用权)。

D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权

E.已设定抵押的建设用地使用权

.答案：AB

A.新竣工量

B.房屋成交量

C.空置量

D.商品房吸纳量

E.房屋施工面积

.答案：ACE)

.解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

67、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有(A.受访者的年龄B.受访者是否打算买房C.受访者买房的主要原因D.受访者的收入水平E.受访者的房型偏好.答案：AD

.解析：A.B.使用时机C.购买阶段D.购买动机E.追求利益.答案：BCE

)

)。

.解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。

69、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有(A.总体规划建议B.市场细分C.建筑功能建议D.配套与景观建议E.户型设计.答案：ACDE

.解析：A.B.C.D.E.土地使用权取得税费.答案：BCE

.解析：考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。

)

71、出售型房地产开发投资的不确定因素有(A.建安工程费B.空置率C.租金水平D.开发周期

E.房地产开发贷款利率.答案：ABCD

)。

.解析：收益率。

(

)。

A.B.C.D.E.各方案现金流量有相同的时间单位.答案：CDE

.解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比

较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。

73、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有(A.投标文件未按照招标文件的要求密封

B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认D.投标文件正文字体不一致

E..答案：ABCE

.解析：或者企业法定代表人委托代理人没)。

)。

A.窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常B.有工程质量监督站签署的质量合格文件C.有施工单位签署的工程保修书D.有完整的技术档案和施工管理资料

E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕.答案：ACDE

.解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、单位签署的工程保修书。改的问题全部整改完毕。

A.B.C.D.E..答案：BDE

.解析：考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。76、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有(A.与委托人签订销售代理合同B.进行销售现场准备

)。

C.从委托人处取得有关销售资料D.与委托人进行项目结算E.申请商品房预售(销售)许可证.答案：AC

.解析：售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，资料。包括：预售商品房时)。环球网校参考答案为投资收益率时，应综合考虑(A.安全风险率B.C.D.E.风险报酬率.答案：CDE

.解析：考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。78、下列人员中，具备业主身份的有(A.房屋权属证书记载的房屋所有权人

)。

B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人C.房屋所有权人的父亲D.房屋的承租人E.房屋的借用人.答案：AB

.解析：依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。A.物业服务人员工资B.C.D.E..答案：ABD

.解析：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。

)。

80、下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有(A.提高首付款比例B.争取贷款利率优惠C.增加贷款额度

)。

乙丙

400500

6075

)

460520

81、进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为(A.现金流相关方案B.互斥方案C.混合方案D.互补方案.答案：B

.解析：案。

A.B.C.D.乙、丙、甲.答案：C

.解析：考察计算期相同的互斥方案的比选。甲方案的净现值NPV甲

=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30万元;乙方案的净现值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89万元;丙方案的净现值NPV丙

)。

=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41万元。由此可见，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为丙、乙、甲。

83、在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为(A.甲大于乙，乙大于丙B.乙大于甲，甲大于丙C.乙等于丙，丙大于甲D.甲等于乙，乙大于丙.答案：C

.解析：9年，投资收益率=年息税前C。A.B.C.还本付息D.经营税金.答案：ABD

.解析：考察现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有还本付息的现金流出，其他都涉及。

)。

)。

(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总各1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。

85、该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为(

A.节约招标费用

B.选择最有竞争力的承包商

C.减少风险

D.节省招标时间

.答案：ACD

.解析：A.B.单价合同

C.D.成本加比例酬金合同

.答案：A

.解析：考察合同的分类。采用总价合同，工程量风险、物价上涨风险由承包商负担，减少了开发企业的风险。)。)。

87、该项目的投标保证金最高为(

A.40

B.60

C.80

D.100

.答案：A)万元。

.解析：50万元。本题中，预计工程造价为2000A.评标委员会成员总数7B.C.D..解析：家组成，成员人数为面专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应由招标人从建设行政主管部门确定的专家名册中采取随机抽取的方式确定。本题中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数应为5人，而外部专家总共才4人，不符合相关规定。)

(三)某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。

89、下列交易条件中，对卖方有利的为(

A.按套内建筑面积计价

B.交易税费均由买方负担

C.交易税费由买卖双方各自负担

D.房价款分期支付

.答案：B

方有利。

A.B.C.D.房价款分期支付

.答案：A,B,D

.解析：考察房地产市场法的运用。套内建筑面积小于建筑面积，按照套内建筑面积计价，可以减少交易费用，对买房有利;交易税费由卖方负担，可以减少买方的税费支出，对买方有利;在不计利息进行分期支付的情况下，由于资金具有时间价值，对买方有利。)

91、若按套内建筑面积计价，交易税费均由买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为(

A.44.64

B.48.00

C.53.28

D.60.00

.答案：B

.解析：=80*6000=480000=48.00万元。

1A.51.70

B.C.D.60.00

.答案：B

.解析：若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，因此6000*100=600000为买方实付金额，正常成交价+应由买方缴纳的税费=买方实付金额，因此正常成交价

=600000*(1-4%)卖方实得金额=正常成交价-应由卖方缴纳的税

=100*6000*(1-4%-7%)=53.4万元，交易时所得金额为26.7万元，一年之后所得金额现)万元。

值为26.7÷(1+6%)=25.19万元，卖方出售该套住宅实得金额的现值为26.7+25.19=51.89万元。

(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型，甲户型面积为80平方米，共300套，乙户型面积为140平方米，共100套;小区业主共400人。该住宅小区业主大会成立后决定解聘原物业服务企业，通过公开招标重新选聘物业服务企业，并依法组建了评标委员会。

93、经(A.153户甲户型和49户乙户型

B.157户甲户型和45户乙户型

C.105户甲户型和94户乙户型

D.150户甲户型和35.答案：AC

.解析：80*300+140*100=38000平方米，业19000平方米且200名项为()。

A.招标备案

B.开标备案

C.评标备案

D.中标备案

.答案：BCD

.解析：招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案，备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等。

95、该住宅小区业主委员会发出的招标文件中应包括的主要内容为(

A.小区物业项目简介

B.物业服务内容及要求

C.评标方法和评标标准

D.物业管理实施方案

.答案：ABC

.解析：2人，则物业管理方面的专家人数至少为(人。

A.4

B.5

C.6

D.7

.答案：B))。

.解析：解析：评标委员会的人数一般为5人以上单数，招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3，5*2/3=3.33人，意味专家以外的人员只有1.66人。本题中小区业主代表2人，则物业管理方面的专家人数至少5人才能满足要求。

(五)赵某购买一套价格为100万元的住房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，住房公积金贷款年利率为4.5%，商业银行贷款年利率为6.5%，最长贷款期限为30年。

97、赵某的购房款可以(

A.全部为自有资金

B.全部为住房公积金贷款

C.全部为商业性贷款

D..答案：AD

万元，A.30

B.50

C.70

D.100)万元。)。

.答案：B

.解析：赵某的首付为100*30%=30万元，尚差70万元，超过公积金贷款上限，因此赵某应申请住房公积金贷款50万元。

99、若赵某可用足其住房公积金贷款额度，则赵某的商业性贷款最多为(

A.20

B.30

C.50

D.100

.答案：A

.解析：赵某的首付为=30贷款金额为20A.1264.14

B.2533.43

C.3000.00

D.3797.57

.答案：D)元。)万元。

.解析：若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，赵某的月还款额最少的情况是住房公积金贷款P1=50万元，商业贷款P2=20万元，贷款期限都为30年，即30*12=360个月，住房公积金贷款月利率i1=4.5%/12，商业银行贷款年利率i2=6.5%/12。此时，则住房公积金月还款金额A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]

=50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]

=2533.43元;

商业贷款月还款额=20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]

=1264.14

月还款额A=幻灯片179

范文四：2014《中级经济师房地产》真题及答案

2014年《中级房地产》真题及答案

一、单项选择题

1、工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的( )最低点是工业企业选址的理想区位。

A. 原料成本

B. 生产成本

C. 运输成本

D. 销售成本

.答案： B

.解析： 工业区位理论的奠基人韦伯认为，工业产品的生产成本最低点是工业企业选址的理想区位。

2、需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的( )购买力和服务水平。

A. 最低

B. 一般

C. 平均

D. 最高

.答案： A

.解析： 考察需求门槛的概念。需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购买力和服务水平。

3、按照城市的( )划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。

A. 地理位置

B. 地形地貌

C. 内部结构

D. 平面几何形状

.答案： D

.解析： 考察城市的分类。按城市平面几何形状，可以将城市划分为块状城市、带状城市、形状城市等。

4、“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的( )。

A. 环境

B. 方位

C. 距离

D. 朝向

.答案： B

.解析： 考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某写字楼位于火车站东南侧。

5、城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程，称为( )。

A. 郊区城镇化

B. 逆城镇化

C. 过度城镇化

D. 再城镇化

.答案： A

.解析： 考察郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。

6、下列集体土地的征收中，须经国务院批准的是( )。

A. 基本农田10公顷

B. 林业用地20公顷

C. 山地30公顷

D. 荒地50公顷

.答案： A

.解析： 考察必须经过国务院批准方可征收的土地范围。必须经过国务院批准方可征收的土地：所有的基本农田;基本农田以外的耕地超过35公顷的;其他土地超过70公顷的。

7、国有土地上房屋征收的主体是( )。

A. 国务院

B. 省级人民政府

C. 市、县级人民政府

D. 县级人民政府土地主管部门

.答案： C

.解析： 考察房屋征收的主体。房屋征收的主体是市、县级人民政府。

8、国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的( )。

A. 搬迁费

B. 临时安置费

C. 停产停业损失

D. 上下班交通费

.答案： D

.解析： 考察房屋征收补偿的内容。对被征收人给予的补偿内容包括：被征收房屋价值的赔偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

9、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的

( )。

A. 评估价格

B. 类似房地产的市场价格

C. 账面价值

D. 类似房地产的成交价格房

.答案： B

.解析： 考察被征收房屋价值的赔偿的内容。对被征收房屋价值的赔偿，不得低于房屋征收决定公布之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

10、关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是( )。

A. 国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B. 国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企

C. 国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D. 国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

.答案： B

.解析： 考察国有建设用地使用权转让的特点。国有建设用地使用权转让是一种国家垄断行为，只有国家才能出让。

11、关于国有建设用地租赁的说法，错误的是( )。

A. 国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让

B. 国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地

C. 国有建设用地短期租赁年限一般不超过5年

D. 国有建设用地租赁可采用双方协议的方式

.答案： A

.解析： 考察国有建设用地租赁的内容。经营性房地产开发用地必须实行出让;国有建设用地短期租赁的年限一般不超过5年;国有建设用地租赁可采用招标、拍卖、挂牌和协议的方式，有条件的，必须采用招标方式。由此可见，BCD说法都正确，本题选A。

12、对因政府有关部门的行为造成的闲置土地，处置方式是( )。

A. 自动延长动工开发期限2年

B. 办理有关手续后再开发建设

C. 为土地使用者置换其他等价土地

D. 确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿

.答案： C

.解析： 考察因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式。因政府或政府有关部门的行为造成闲置土地的处置方式：延长动工开发期限， 单最长不得超过一年;调整土地用途、规划条件;由政府安排临时使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;其他处置方式。本题中，C说法正确。

13、国有建设用地使用权承租人的义务不包括( )。

A. 合理使用租赁标的物

B. 按租赁合同约定交纳租金

C. 租赁关系终止后及时返还租赁标的物

D. 赔偿第三方造成的租赁标的物损失

.答案： D

.解析： 考察国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务。承租人的义务包括：保管义务;支付租金义务;租赁标的物返还义务。有第三方造成的租赁标的物损失，当由第三方赔偿。

14、建设用地使用权抵押合同有效期间，抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是( )。

A. 抵押人占用抵押建设用地使用权的

B. 设定抵押权的土地发生灭失的

C. 抵押人宣告破产的

D. 抵押人被宣告死亡的

.答案： C

.解析： 考察抵押建设用地使用权处分的条件。发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：①抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;③抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的;④抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的;⑤抵押合同约定的其他情况。

15、在房地产市场调研中，对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调研的( )特点。

A. 系统性

B. 跟踪性

C. 连续性

D. 客观性

.答案： B

.解析： 考察房地产市场调研的特点。在房地产市场调研中，为了某种调研目的，通常要对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点的观察和记录，实行跟踪性调研。

16、在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象，描述的是购房者的( )特征。

A. 消费能力

B. 消费动机

C. 消费行为

D. 消费结构

.答案： C

.解析： 考察房地产消费行为调研的内容。房地产消费行为调研就是对消费者购买房地产的模式和习惯的调研。调研内容包括消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律，例如，房地产营销中常说的金九银十。

17、文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息( )来进行。

A. 随机抽样

B. 概率统计

C. 专家认定

D. 交叉检验

.答案： D

.解析： 考察文案调研信息的可靠性评估的内容。文案调研信息的可靠性评估通过两条途径来实现，即评估信息来源和进行交叉检验。

18、按照房地产市场调查问卷设计( )原则的要求，调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。

A. 针对性

B. 简明性

C. 逻辑性

D. 目的性

.答案： B

.解析： 考察房地产市场调研问卷设计的原则。简明性原则要求调研问卷的设计要简洁明了，是受访者一看就能明白。

19、房地产市场调研报告的核心内容是( )

A. 市场调研背景的基本情况

B. 市场调研方法的选择

C. 市场变化的不确定性分析

D. 市场调研的分析论证

.答案： D

.解析： 考察房地产市场调研报告的主要内容。市场调研的分析论证是市场调研报告的核心。

20、以追求居室面积为主的住房需求，属于( )住房需求。

A. 生存型

B. 发展型

C. 享受型

D. 投资型

.答案： A

.解析： 考察房地市场细分的依据。一般来说，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展，生存型追求居室的面积大小。

21、关于房地产开发项目目标市场的说法，错误的是( )。

A. 目标市场是市场规模最大的细分市场

B. 目标市场是企业决定进入的细分市场

C. 目标市场的选择依赖于细分市场的评估结果

D. 目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合

.答案： A

.解析： 考察房地产市场细分的作用。房地产开发项目目标市场定位是在房地产调研的基础上，对消费者进行市场细分，通过对细分市场各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的对比分析，研究其消费行为、消费动机及消费方式，最终确定房地产开发项目的目标消费群体。由此可见，BC正确。市场目标定位的市场化原则，强调根据消费者的需求，去研发房地产产品，即实现目标市场与项目自身的最佳组合。D说法正确。A说法太绝对。

22、开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略，属于( )策略。

A. 避强定位

B. 迎头定位

C. 创新定位

D. 跟随定位

.答案： C

.解析： 考察房地产开发项目市场定位的策略。创新定位是指寻找新的尚未被占领但有潜在市场需求的位置，填补市场上的空缺，声场市场上没有、具备某种特色的产品。

23、房地产开发项目市场定位的内容不包括( )

A. 目标对象概念细分

B. 项目市场细分

C. 产品概念锁定

D. 项目SWOT分析

.答案： D

.解析： 考察房地产开发项目市场定位内容。房地产开发项目SWOT分析属于房地产项目的项目定位，不属于市场定位的内容。

24、张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是( )。

A. 出售型房地产开发投资

B. 经营型房地产开发投资

C. 购买型房地产置业投资

D. 租赁型房地产置业投资

.答案： D

.解析： 考察房地产投资的形式。租赁型房地产置业投资是投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。张某买下商铺并用于出租，属于租赁型房地产置业投资。

25、房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳( )之后的利润。

A. 营业税

B. 房产税

C. 土地增值税

D. 企业所得税

.答案： D

.解析： 考察房地产开发项目税后利润的含义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润。

26、下列房地产投资项目的财务报表中，用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是( )。

A. 项目投资现金流量表

B. 项目资本金现金流量表

C. 项目投资各方现金流量表

D. 项目财务计划现金流量表

.答案： A

.解析： 考察项目投资现金流量表的编制目的。项目投资现金流量表的编制目的是考察项目全部投资的盈利能力。

27、经营型房地产开发投资项目的计算期是( )。

A. 自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止

B. 自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

C. 自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

D. 自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止

.答案： B

.解析： 考察经营型房地产开发投资项目的计算期。经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。

28、某投资者用300万元购买了一商铺20年的经营权，当年出租，每年年末净租金收入为40万元，投资者的目标收益率为10%，银行贷款年利率为7%，该项投资的财务净现值是( )万元。

A. 40.54

B. 123.76

C. 268.50

D. 500.00

.答案： A

.解析： 考察财务净现值的计算。本题中，期初投资P0=300万元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先将每年的收益折算成现值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54万元，财务净现值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54万元。

29、在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用( )表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。

A. 销售量

B. 销售单价

C. 销售额

D. 单位产品变动成本

.答案： D

.解析： 考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论用产量表示，还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

30、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。

A. 收益现金流风险

B. 机会成本风险

C. 持有期风险

D. 政策风险

.答案： D

.解析：考察系统风险的组成。系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。

31、关于房地产投资方案风险测度评价的说法，正确的是( )。

A. 标准差越小的方案，风险越大

B. 期望值越大的方案，风险越大

C. 变异系数越大的方案，风险越大

D. 概率值越大的方案，风险越大

.答案： C

.解析： 考察风险测度指标的评价。变异系数越大，方案的风险也越大;反之，方案的风险越小。

32、下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中，可直接用于计算期不同方案比选的是

( )。

A. 净现值法

B. 净年值法

C. 净将来值法

D. 净现值率法

.答案： B

.解析： 考察计算期不同的互斥型方案的比选方法。计算期不同的互斥方案比选方法包括年值法和现值法，其中，年值法包括净年值法和费用年值法;现值法包括最小公倍数发和年值折现法。其中净年值法在计算期相同和不同的情况下都会运用，但是方法不一样。

33、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的( )原则。

A. 有无对比

B. 定性分析与定量分析相结合

C. 收益与风险权衡

D. 动态分析与静态分析相结合

.答案： A

.解析： 考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。

34、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是

( )。

A. 分项工程

B. 分部工程

C. 单位工程

D. 单项工程

.答案： D

.解析： 考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。

35、房地产开发项目工程设计，一般分为( )阶段。

A. 方案设计、初步设计和施工图设计

B. 初步设计和技术设计

C. 初步设计、技术设计和施工图设计

D. 初步设计和施工图设计

.答案： A

.解析： 考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。

36、房地产开发项目工程施工投标的主体是( )。

A. 房地产开发企业

B. 招标代理机构

C. 工程监理单位

D. 施工企业

.答案： D

.解析： 考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同。由此可见，施工投标的主体是施工企业。

37、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是( )。

A. 争议已经过调解

B. 争议已经过双方协商

C. 争议双方在同一地区注册

D. 争议双方有仲裁约定

.答案： D

.解析： 考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。

38、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是( )。

A. 选择工程施工单位

B. 选择材料、设备供应商

C. 选择工程勘察设计单位

D. 选择工程监理单位

.答案： C

.解析： 考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。

39、房地产开发项目完工后，结算工程价款最终依据的经济文件是( )。

A. 竣工决算

B. 竣工结算

C. 施工图预算

D. 工程预算

.答案： B

.解析： 考察竣工结算的含义。竣工结算是表达项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济文件。

40、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。

A. 房地产交易情况修正系数

B. 房地产市场状况调整系数

C. 房地产状况调整系数

D. 房地产价格变动率

.答案： C

.解析： 考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格*房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格。

41、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为( )。

A. 折现率

B. 报酬率

C. 投资收益率

D. 资本化率

.答案： B

.解析： 考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。

42、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的( )。

A. 物质折旧

B. 功能折旧

C. 外部性折旧

D. 经济折旧

.答案： A

.解析： 考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。

43、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是( )。

A. 可改扩建的旧房

B. 已为最高最佳利用的现房

C. 房地产开发用地

D. 已停工的商品房建设工程

.答案： B

.解析： 考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。

44、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的( )。

A. 专业意见

B. 公证书

C. 证明文件

D. 担保函

.答案： A

.解析： 考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。

45、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和( )。

A. 定位策略

B. 分割策略

C. 渠道策略

D. 人本策略

.答案： C

.解析： 考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为4Ps。

46、房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是

( )。

A. 房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算

B. 房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C. 由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

D. 代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算

.答案： B

.解析： 考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权，此时开发企业均要向代理商支付佣金。

47、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元(不含土地成本)，销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总

建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为( )元/平方米。

A. 5337

B. 5440

C. 5550

D. 5618

.答案： A

.解析： 考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价

=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*(1+)成本加成率]/(1-销售税费率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

48、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定( )。

A. 楼幢均价

B. 楼层差价

C. 朝向差价

D. 楼层均价

.答案： A

.解析： 考察房地产项目定价的基本依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。

49、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是( )。

A. 广告调查费用

B. 广告制作费用

C. 广告媒体费用

D. 广告策划费用

.答案： C

.解析： 考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。

50、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长，应由( )担任。

A. 居民委员会代表

B. 业主代表

C. 建设单位代表

D. 街道办事处、乡镇人民代表

.答案： D

.解析： 考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

51、关于业主委员会职责的说法，错误的是( )。

A. 业主委员会负责召集业主大会会议

B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同

C. 业主委员会负责制定管理规约

D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

.答案： C

.解析： 考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。

52、业主委员会会议作出的决定，应由( )签字确认。

A. 全体委员

B. 半数以上的参会委员

C. 业主委员会主任

D. 参会委员

.答案： D

.解析： 考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。

53、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为( )万元。

A. 300

B. 400

C. 500

D. 600

.答案： C

.解析：考察 物业 服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币500万以上。

54、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的( )原则。

A. 合理

B. 公平

C. 公开

D. 质价相符

.答案： C

.解析： 考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。

55、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ( )特征。

A. 委托合同

B. 有名合同

C. 要式合同

D. 双务合同

.答案： D

.解析： 考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。

56、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是( )。

A. 土地收购储备

B. 不动产征收

C. 保障性住房建设

D. 住房抵押贷款

.答案： B

.解析： 考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。

57、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是( )

A. 间接融资和股权融资

B. 间接融资和债权融资

C. 直接融资和股权融资

D. 直接融资和债权融资

.答案： B

.解析： 考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。

58、房地产保险的目的是( )。

A. 防止房地产发生意外灾害

B. 提高房地产盈利能力

C. 降低房地产运营费用

D. 补偿因灾害造成的房地产损失

.答案： D

.解析： 考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内的损失提供经济补偿或资金给付。

59、购房人贷款45万元，贷款期限为15年，贷款年利率为4.8%，若采用等额本金还款方式按月还款，则第20个月末的贷款余额为( )万元。

A. 33

B. 35

C. 40

D. 43

.答案： C

.解析： 考察等额本金还款的计算。贷款期限为15*12=180月，等额本金还款方式下的贷款余额Pm=P(1-m/n)

=45*(1-20/180)=40万元。

60、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是( )。

A. 占有抵押房地产

B. 办理房地产抵押登记

C. 扣押抵押房地产权属证书

D. 派人看守抵押房地产

.答案： B

.解析： 本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。

二、多选题

61、导致房地产供给缺乏弹性的原因有( )。

A. 城市化进程加快

B. 土地总量有限

C. 房地产开发周期长

D. 房地产不可移动

E. 政府垄断建设用地使用权出让市场

.答案： BCDE

.解析： 考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。

62、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有( )。

A. 人口年龄构成不同

B. 人口职业构成不同

C. 产业结构不同

D. 职能类型不同

E. 地形地貌不同

.答案： AB

.解析： 考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村;(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB。

63、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有( )。

A. 实施房屋征收应先补偿，后搬迁

B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用

C. 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁

D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁

E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行

.答案： BCE

.解析： 考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁，A正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，B描述错误;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行，E说法错误。答案为BCE。

64、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有( )。

A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

B. 除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限

C. 对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证

D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让

E. 划拨建设用地使用权的出租无须审批

.答案： ACE

.解析： 考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用;建设项目竣工后，有土地管理部门核发国有土地使用证;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为ACE。

65、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有( )。

A. 权属有争议的建设用地使用权

B. 使用权不明的建设用地使用权

C. 通过协议出让方式取得的建设用地使用权

D. 已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权

E. 已设定抵押的建设用地使用权

.答案： AB

.解析：考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用 权不得设定抵押：①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;

⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。

66、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有( )

A. 新竣工量

B. 房屋成交量

C. 空置量

D. 商品房吸纳量

E. 房屋施工面积

.答案： ACE

.解析： 考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。

67、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有( )。

A. 受访者的年龄

B. 受访者是否打算买房

C. 受访者买房的主要原因

D. 受访者的收入水平

E. 受访者的房型偏好

.答案： AD

.解析： 考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。

68、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有( )

A. 生活方式

B. 使用时机

C. 购买阶段

D. 购买动机

E. 追求利益

.答案： BCE

.解析： 考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。

69、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有( )

A. 总体规划建议

B. 市场细分

C. 建筑功能建议

D. 配套与景观建议

E. 户型设计

.答案： ACDE

.解析： 考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能;产品档次;总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计。

70、房地产开发项目的土地取得成本包括( )。

A. 建安工程费

B. 土地使用权出让金

C. 土地房屋征收补偿费用

D. 公共配套设施建设费

E. 土地使用权取得税费

.答案： BCE

.解析： 考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。

71、出售型房地产开发投资的不确定因素有( )。 A. 建安工程费 B. 空置率 C. 租金水平 D. 开发周期

E. 房地产开发贷款利率 .答案： ABCD

.解析： 考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。

72、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有( )。

A. 各方案均为房地产开发投资项目 B. 各方案有相同的投资收益率 C. 各方案费用和效益的计算口径一致 D. 各方案有相同的计算期

E. 各方案现金流量有相同的时间单位 .答案： CDE

.解析： 考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。

73、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有( )。 A. 投标文件未按照招标文件的要求密封

B. 投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章 C. 投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认 D. 投标文件正文字体不一致

E. 组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议 .答案： ABCE

.解析： 考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书(原件)及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认;④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。

74、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有( )。 A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常 B. 有工程质量监督站签署的质量合格文件 C. 有施工单位签署的工程保修书 D. 有完整的技术档案和施工管理资料

E. 工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕 .答案： ACDE

.解析： 考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2m以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施工单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

75、房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有( )。 A. 交易双方过去互不相识 B. 交易双方对交易对象不够了解 C. 交易双方斤斤计较

D. 交易双方对市场行情不够熟悉 E. 交易双方有利害关系 .答案： BDE

.解析： 考察市场法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。

76、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有( )。 A. 与委托人签订销售代理合同 B. 进行销售现场准备

C. 从委托人处取得有关销售资料 D. 与委托人进行项目结算

E. 申请商品房预售(销售)许可证 .答案： AC

.解析： 考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关资料。包括：反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证(当预售商品房时)。环球网校参考答案为AC，请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。 77、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资收益率时，应综合考虑( )。 A. 安全风险率 B. 房价上涨率 C. 安全收益率 D. 通货膨胀率 E. 风险报酬率 .答案： CDE

.解析： 考察房地产定价的咪表目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。 78、下列人员中，具备业主身份的有( )。 A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人

B. 合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人 C. 房屋所有权人的父亲 D. 房屋的承租人

E. 房屋的借用人 .答案： AB

.解析： 考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。

79、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有( )。 A. 物业服务人员工资 B. 物业管理区域绿化养护费用 C. 物业服务人员奖金

D. 物业管理区域公共秩序维护费用 E. 物业管理用房保修期满后的改造费用 .答案： ABD

.解析： 考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(7)办公费用;(8)管理费分摊;(9)物业服务企业固定资产折旧;(10)经业主同意的其他费用。 80、下列个人住房抵押贷款做法中，会降低月偿还额的有( )。 A. 提高首付款比例 B. 争取贷款利率优惠

C. 增加贷款额度 D. 延长贷款期限

E. 在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款 .答案： ABDE

.解析： 本题为开放性试题，考察个人住房贷款的相关术语及计算。提高首付款比例、争取贷款利率优惠、延长贷款期限、在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款等方式，都可以降低月偿还额。参考答案为ABDE。 三、案例分析

(一)张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。 单位：万元

81、进行方案比选时，甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为( ) A. 现金流相关方案 B. 互斥方案 C. 混合方案

D. 互补方案 .答案： B

.解析： 考察投资方案的类型。受资金约束，张某只能在三个方案中选择一个，属于互斥方案。

82、用净现值率法进行方案比较，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为( )。 A. 甲、乙、丙 B. 甲、丙、乙 C. 丙、乙、甲 D. 乙、丙、甲 .答案： C

.解析： 考察计算期相同的互斥方案的比选。甲方案的净现值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30万元;乙方案的净现值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89万元;丙方案的净现值NPV丙

=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41万元。由此可见，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为丙、乙、甲。

83、在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为( )。 A. 甲大于乙，乙大于丙 B. 乙大于甲，甲大于丙 C. 乙等于丙，丙大于甲 D. 甲等于乙，乙大于丙 .答案： C

.解析： 考察投资收益率的计算。三个方案的经营期间均为前9年，投资收益率=年息税前利润/项目总投资*100%，甲的投资收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投资收益率=60/400*100%=15%;丙的投资收益率=75/500*100%=15%。所以参考答案为C。 84、在计算期内，甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括( )。 A. 初始投资 B. 经营成本 C. 还本付息 D. 经营税金 .答案： ABD

.解析： 考察现金流量的内容。张某的投资不涉及贷款，没有还本付息的现金流出，其他都涉及。

(二)某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼，预计工程造价为2000万元，准备采用邀请招标方式选择承包商，并在招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外，为了评标工作的需要，拟组建由7人组成的评标委员会，其中该房地产开发企业总工程师、总经济师各1名，招标代理机构代表1名，其余4人是从专家名册中随机抽取的专家。 85、该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为( )。 A. 节约招标费用

B. 选择最有竞争力的承包商 C. 减少风险 D. 节省招标时间 .答案： ACD

.解析： 考察邀请招标的优点。邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间，减少了一定的风险。

86、该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险，宜选择( )。 A. 总价合同 B. 单价合同

C. 成本加固定额酬金合同 D. 成本加比例酬金合同 .答案： A

.解析： 考察合同的分类。采用总价合同，工程量风险、物价上涨风险由承包商负担，减少了开发企业的风险。

87、该项目的投标保证金最高为( )万元。 A. 40 B. 60 C. 80 D. 100 .答案： A

.解析： 考察招标保证金的额度。招标保证金一般不超过投标总价的2%，最高不得超过50万元。本题中，预计工程造价为2000万元，投标保证金上限为2000*2%=40万元。 88、拟组建的评标委员会组成存在的问题为( ) A. 评标委员会成员总数7人，未达到法定人数 B. 评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师

C. 评标委员会成员中有招标代理机构代表 D. 评标委员会成员中专家人数未达到法定比例 .答案： D

.解析： 考察评标委员会的组成。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家成员，应由招标人从建设行政主管部门确定的专家名册中采取随机抽取的方式确定。本题中招标人、招标代理机构以外的技术、经济等方面专家不得少于成员总数应为5人，而外部专家总共才4人，不符合相关规定。 (三)某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。 89、下列交易条件中，对卖方有利的为( ) A. 按套内建筑面积计价 B. 交易税费均由买方负担 C. 交易税费由买卖双方各自负担 D. 房价款分期支付 .答案： B

.解析：考察房地产市场法的运用。交易税费由买方负担，可以减少卖方的税费支出，对卖方有利。

90、下列交易条件中，对买方有利的为( )。 A. 按套内建筑面积计价

B. 交易税费均由卖方负担

C. 房价款在成交时一次性付清

D. 房价款分期支付

.答案： A, B, D

.解析： 考察房地产市场法的运用。套内建筑面积小于建筑面积，按照套内建筑面积计价，可以减少交易费用，对买房有利;交易税费由卖方负担，可以减少买方的税费支出，对买方有利;在不计利息进行分期支付的情况下，由于资金具有时间价值，对买方有利。

91、若按套内建筑面积计价，交易税费均由买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为( )万元。

A. 44.64

B. 48.00

C. 53.28

D. 60.00

.答案： B

.解析： 如果交易税费均由买方负担，卖方实得金额=套内建筑面积*成交价格

=80*6000=480000=48.00万元。

92、若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第1年末付清，则卖方出售该套住宅实得金额的现值为( )万元。

A. 51.70

B. 51.89

C. 53.44

D. 60.00

.答案： B

.解析： 若按建筑面积计价，交易税费均由卖方负担，因此6000*100=600000为买方实付金额，正常成交价+应由买方缴纳的税费=买方实付金额，因此正常成交价=600000*(1-4%)卖方实得金额=正常成交价-应由卖方缴纳的税=100*6000*(1-4%-7%)=53.4万元，交易时所得金额为26.7万元，一年之后所得金额现值为26.7÷(1+6%)=25.19万元，卖方出售该套住宅实得金额的现值为26.7+25.19=51.89万元。

(四)某住宅小区的住房有甲、乙两种户型，甲户型面积为80平方米，共300套，乙户型面积为140平方米，共100套;小区业主共400人。该住宅小区业主大会成立后决定解聘原物业服务企业，通过公开招标重新选聘物业服务企业，并依法组建了评标委员会。

93、经( )的业主同意，该住宅小区业主大会可作出重新选聘物业服务企业的决定。

A. 153户甲户型和49户乙户型

B. 157户甲户型和45户乙户型

C. 105户甲户型和94户乙户型

D. 150户甲户型和35户乙户型

.答案： AC

.解析： 重新选聘物业服务企业的决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本题中，建筑面积总和为80*300+140*100=38000平方米，业主总人数为400人，要想通过该决定，须至少专有部分总面积达到19000平方米且200名业主同意，经计算，AC符合要求。

94、该住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业，应依法办理的行政备案事项为( )。

A. 招标备案

B. 开标备案

C. 评标备案

D. 中标备案

.答案： BCD

.解析： 招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案，备案资料应包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等。

95、该住宅小区业主委员会发出的招标文件中应包括的主要内容为( )。

A. 小区物业项目简介

B. 物业服务内容及要求

C. 评标方法和评标标准

D. 物业管理实施方案

.答案： ABC

.解析： 考察招标文件的内容。招标文件应包括以下内容：招标人及招标项目简介;物业服务内容及要求;对投标人及投标书的要求;评标标准和评标方法;招标活动方案;物业服务合同的签订说明;其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

96、评标委员会中，若该住宅小区业主代表2人，则物业管理方面的专家人数至少为 ( )人。

A. 4

C. 6

D. 7

.答案： B

.解析： 解析：评标委员会的人数一般为5人以上单数， 招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3，5*2/3=3.33人，意味专家以外的人员只有1.66人。本题中小区业主代表2人，则物业管理方面的专家人数至少5人才能满足要求。

(五) 赵某购买一套价格为100万元的住房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元，住房公积金贷款年利率为4.5%，商业银行贷款年利率为6.5%，最长贷款期限为30年。

97、赵某的购房款可以( )。

A. 全部为自有资金

B. 全部为住房公积金贷款

C. 全部为商业性贷款

D. 为自有资金加组合贷款

.答案： AD

.解析： 赵某买房的购房款可以全部为自有资金，也可为自有资金加组合贷款。住房公积金贷款最高额度为50万元，满足不了赵某的需要;贷款金额一般为所购住房总价减去收付款后的余额，因此不可能全部为商业贷款。

98、若赵某的自有资金仅够支付最低首付款，则赵某应申请住房公积金贷款( )万元。

A. 30

C. 70

D. 100

.答案： B

.解析： 赵某的首付为100*30%=30万元，尚差70万元，超过公积金贷款上限，因此赵某应申请住房公积金贷款50万元。

99、若赵某可用足其住房公积金贷款额度，则赵某的商业性贷款最多为( )万元。

A. 20

B. 30

C. 50

D. 100

.答案： A

.解析： 赵某的首付为100*30%

=30万元，赵某用足其住房公积金贷款额度，

贷款金额为50万元，还可以商业贷款20万元。

100、若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，并按月等额本息还款，则赵某的月还款额最少为( )元。

A. 1264.14

B. 2533.43

C. 3000.00

D. 3797.57

.答案： D

.解析： 若赵某的购房款中最低首付款以外的房款需贷款，赵某的月还款额最少的情况是住房公积金贷款P1=50万元，商业贷款P2=20万元，贷款期限都为30年，即30*12=360个月，住房公积金贷款月利率i1=4.5%/12，商业银行贷款年利率i2=6.5%/12。

此时，则住房公积金月还款金额A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]

=50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]

=2533.43元;

商业贷款月还款额A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]

=20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]

=1264.14

月还款额A= A1+A2=3797.57元。

幻灯片179

范文五：2014年中级经济师考试房地产实务

一、单项选择题

1、 工业区位理论的奠基人韦伯认为,工业产品的 ( )最低点是工业企业选址的理想区位。

A. 原料成本

B. 生产成本

C. 运输成本

D. 销售成本

【参考答案】 B 。本题考查工业区位理论。区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析 和计算,找出工业产品的生产成本最低点,作为配置工业企业的理想区位。参见教材 P4.

2、 需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的 ( )购买力和服务水平。

A. 最低

B. 一般

C. 平均

D. 最高

【参考答案】 A 。本题考查需求门槛的概念。需求门槛是指导中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低 购买力和服务水平。参见教材 P6.

3、 按照城市的 ( )划分,可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。

A. 地理位置

B. 地形地貌

C. 内部结构

D. 平面几何形状

【参考答案】 D 。本题考查城市的分类,按照城市平面几何形状,可将城市划分为块状城市、带状城市、星状 城市等类型。参见教材 P19.

4、 “甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的 ( )。

A. 环境

B. 方位

C. 距离

D. 朝向

【参考答案】本题考查方位的概念。方位是指方向和位置,主体和客体间的区分关系可以用方位来表达。参见 教材 P1.

5、 城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程,称为 ( )。

A. 郊区城镇化

B. 逆城镇化

C. 过度城镇化

D. 再城镇化

【参考答案】 A 。本题考查郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。 参见教材 P21.

6、 下列集体土地的征收中,须经国务院批准的是 ( )。

A. 基本农田 10公顷

B. 林业用地 20公顷

C. 山地 30公顷

D. 荒地 50公顷

【参考答案】 A 。本题考查土地征收的审批。必须经国务院批准方可征收的土地:1、所有的基本农田; 2、基 本农田以外的耕地超过 35公顷的, 3、其他土地超过 70公顷的。参见教材 P34.

7、 国有土地上房屋征收的主体是 ( )。

A. 国务院

B. 省级人民政府

C. 市、县级人民政府

D. 县级人民政府土地主管部门

【参考答案】 C 。本题考查国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府。参见教材 P28.

8、 国有土地上房屋征收补偿的内容不包括因征收房屋造成的 ( )。

A. 搬迁费

B. 临时安置费

C. 停产停业损失

D. 上下班交通费

【参考答案】 D 。本题考查房屋征收补偿的内容。包括:被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临 时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。参见教材 P30.

9、 对国有土地上被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的 ( )。

A. 评估价格

B. 类似房地产的市场价格

C. 账面价值

D. 类似房地产的成交价格房

【参考答案】 B 。本题考查房屋征收补偿的内容。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日 被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材 P30.

10、 关于国有建设用地使用权出让的说法,错误的是 ( )o

A. 国有建设用地使用权出让市场是土地一级市场

B. 国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业单位

C. 国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式

D. 国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的主要方式

【参考答案】 B 。本题考查国有建设用地使用权出让的特征。建设用地使用权出让是一种国家垄断行为,只有 国家才能出让。参见教材 P40.

11、 关于国有建设用地租赁的说法,错误的是 ( )。

A. 国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让

B. 国有建设用地租赁不适用于经营性房地产开发用地

C. 国有建设用地短期租赁年限一般不超过 5年

D. 国有建设用地租赁可采用双方协议的方式

【参考答案】 A 。本题考查国有建设用地租赁。除了经营性房地产开发用地和国有企业破产涉及划拨建设用地 使用权处置两种情况下必须实行出让外,其他建设用地使用和原划拨土地处置,既可以采取出让方式,可以采取租 赁方式。参见教材 P47.

12、 对因政府有关部门的行为造成的闲置土地,处置方式是 ( )。

A. 自动延长动工开发期限 2年

B. 办理有关手续后再开发建设

C. 为土地使用者置换其他等价土地

D. 确定新的土地使用者且不给予原土地使用者补偿

【参考答案】 C. 本题考查因政府或政府有关部门的行为造成的闲置土地的处置方式有:延长动工开发期限,但

最长不得超过一年;调整土地用途、规划条件;由政府安排临时使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土 地;其他处置方式。参见教材 P58.

13、 国有建设用地使用权承租人的义务不包括 ( )。

A. 合理使用租赁标的物

B. 按租赁合同约定交纳租金

C. 租赁关系终止后及时返还租赁标的物

D. 赔偿第三方造成的租赁标的物损失

【参考答案】 D. 本题考查国有建设用地使用权租赁合同中承租人的义务。 主要包括:保管义务、 支付租金义务、 租赁标的物返还义务。参见教材 P52.

14、 建设用地使用权抵押合同有效期间,抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是 ( )。

A. 抵押人占用抵押建设用地使用权的

B. 设定抵押权的土地发生灭失的

C. 抵押人宣告破产的

D. 抵押人被宣告死亡的

【参考答案】 C 。本题考查抵押建设用地使用权处分的条件。参见教材 P55.

15、 在房地产市场调研中,对某些特定的市场信息进行固定样本定位定点观察记录。这体现了房地产市场调 研的 ( )特点。

A. 系统性

B. 跟踪性

C. 连续性

D. 客观性

【参考答案】 B 。本题考查房地产市场调研的特点。在房地产调研中,为了某种调研目的。通常要对某些特定 的市场信心进行固定样本的定位定点的观察和记录,实行跟踪性调研。参见教材 P64.

16、 在房地产市场营销中常说的“金九银十”现象,描述的是购房者的 ( )特征。

A. 消费能力

B. 消费动机

C. 消费行为

D. 消费结构

【参考答案】 C 。本题考查房地产调研的市场需求调研。房地产消费行为调研。就是对消费者购买房地产的模 式和习惯的调研,消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律。参见教材 P72.

17、 文案调研信息的可靠性评估,可通过分析信息来源和对信息 ( )来进行。

A. 随机抽样

B. 概率统计

C. 专家认定

D. 交叉检验

【参考答案】 D 。 本题考查文案调研信息评估。 要进行文案调研信息的可靠性评估, 主要通过两条途径来进行, 即评估信息来源和进行交叉检验。参见教材 P75.

18、 按照房地产市场调查问卷设计 ( )原则的要求,调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。

A. 针对性

B. 简明性

C. 逻辑性

D. 目的性

【参考答案】 B 。本题考查房地产市场调研问卷设计的原则。简明性原则要求问卷的设计要简洁明了,使受访 者一看就明白。参见教材 P82.

19、 房地产市场调研报告的核心内容是 ( )。

A. 市场调研背景的基本情况

B. 市场调研方法的选择

C. 市场变化的不确定性分析

D. 市场调研的分析论证

【参考答案】 D 。本题考查房地产市场调研报告的主要内容。市场调研的分析论证是市场调研报告的核心,在 对所收集的信息进行深入分析的基础上,提出自己的观点和看法,并从理论和实践两个层面对提出的观点和看法进 行论证。参见教材 P87.

20、 以追求居室面积为主的住房需求,属于 ( )住房需求。

A. 生存型

B. 发展型

C. 享受型

D. 投资型

【参考答案】 A 。本题考查房地产市场细分的依据,一般来说,随着人们收入水平的提高,住宅需求从生存型 向发展新乃至享受型发展。其中生存型追求居室的面积大小。参见教材 P92.

21、 关于房地产开发项目目标市场的说法,错误的是 ( )。

A. 目标市场是市场规模最大的细分市场

B. 目标市场是企业决定进入的细分市场

C. 目标市场的选择依赖于细分市场的评估结果

D. 目标市场选择的原则是让目标市场与项目自身最佳结合

【参考答案】 A. 本题考查房地产开发项目市场定位。房地产开发项目目标市场定位是在房地产调研的基础上, 对消费者进行市场细分,通过对细分市场各消费者群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的对比分 析,研究其消费行为、消费动机及消费方式,最终确定房地产开发项目的目标消费群体。由此可见 BC 正确。市场 目标定位的市场化原则,强调根据消费者的需求,去研发房地产产品,即实现目标市场与项目自身的最佳组合。 D 说法正确, A 的说法太绝对了,所以这道题的答案为 A. 参见教材 P94.

22、 开发目前市场上没有但具有潜在需求且具备某种特色的房地产项目的市场定位策略,属于 ( )策略。

A. 避强定位

B. 迎头定位

C. 创新定位

D. 跟随定位

【参考答案】 C 。本题考查房地产开发项目市场定位的策略。创新定位是指寻找新的尚未被占领但又潜在市场 需求的位置,填补市场上的空缺,生产市场上没有的、具备某种特色的产品。参见教材 P94.

23、 房地产开发项目市场定位的内容不包括 ( )。

A. 目标对象概念细分

B. 项目市场细分

C. 产品概念锁定

D. 项目 SWOT 分析

【参考答案】 D 。本题考查房地产开发项目市场定位的内容。而房地产项目 SWOT 分析属于房地产项目的项目定 位,不属于市场定位的内容,参见教材 P94.

24、 张某买下一商铺用于出租,张某的这种投资形式是 ( )。

A. 出售型房地产开发投资

B. 经营型房地产开发投资

C. 购买型房地产置业投资

D. 租赁型房地产置业投资

【参考答案】 D 。本题考查房地产投资形式。租赁型房地产置业投资者获取房地产使用权,通过经营或转租获 取预期收益。参见教材 P102.

25、 房地产开发项目的税后利润是指房地产开发企业缴纳 ( )之后的利润。

A. 营业税

B. 房产税

C. 土地增值税

D. 企业所得税

【参考答案】 D 。本题考查税后利润的定义。房地产开发企业缴纳所得税之后的利润为税后利润,它等于可供 分配的利润。参见教材 P121.

26、 下列房地产投资项目的财务报表中,用于考查房地产项目全部投资盈利能力的是 ( )。

A. 项目投资现金流量表

B. 项目资本金现金流量表

C. 项目投资各方现金流量表

D. 项目财务计划现金流量表

【参考答案】 A 。本题考查现金流量表的类型。项目投资现金流量表编制的目的是考查项目全部投资的盈利能 力,为各个投资方案进行比较建立共同基础。参见教材 P116.

27、 经营型房地产开发投资项目的计算期是 ( )。

A. 自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止

B. 自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

C. 自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止

D. 自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止

【参考答案】 B 。本题考查现金流量表的编制。对于经营性房地产开发投资项目,其计算期是从项目建设开始 到项目转售或经济寿命结束所经历的时间,参见教材 P119.

28、 某投资者用 300万元购买了一商铺 20年的经营权,当年出租,每年年末净租金收入为 40万元,投资者 的目标收益率为 10%,银行贷款年利率为 7%,该项投资的财务净现值是 ( )万元。

A.40.54

B.123.76

C.268.50

D.500.00

【参考答案】 A 。本题考查财务净现值的计算。参见教材 P126.

29、 在房地产投资项目盈亏平衡分析中,用 ( )表示的盈亏平衡点越高,说明风险越小。

A. 销售量

B. 销售单价

C. 销售额

D. 单位产品变动成本

【参考答案】 D 。本题考查盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论是用产量表示,还是用生产能力利用率 标准;不论是用产品单价表示,还是用销售额表示,都是越低越好。参见教材 P136.

30、 下列房地产投资风险中,属于系统风险的是 ( )。

A. 收益现金流风险

B. 机会成本风险

C. 持有期风险

D. 政策风险

【参考答案】 D 。 本题考查房地产投资风险的类型。 系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、 投资者无法避免或消除的风险。参见教材 P142.

31、 关于房地产投资方案风险测度评价的说法,正确的是 ( )。

A. 标准差越小的方案,风险越大

B. 期望值越大的方案,风险越大

C. 变异系数越大的方案,风险越大

D. 概率值越大的方案,风险越大

【参考答案】 C 。本题考查房地产投资风险的测度。投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概 率值越大, 风险越小; 标准差越小, 风险越小; 变异系数越小, 风险越小。 所以只有选项 C 说法正确。 参见教材 P147. 32、 下列用于互斥型房地产投资方案比选的方法中,可直接用于计算期不同方案比选的是 ( )。

A. 净现值法

B. 净年值法

C. 净将来值法

D. 净现值率法

【参考答案】 B 。 本题考查计算期不同的互斥方案必选。 计算期不同的互斥方案的必选方法有年值法和现值法, 其中年值法包括净年值法和费用年值法,现值法包括最小公倍数法和年值折现法。参见教材 P153.

33、 运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法, 符合投资项目经济评价的 ( ) 原则。

A. 有无对比

B. 定性分析与定量分析相结合

C. 收益与风险权衡

D. 动态分析与静态分析相结合

【参考答案】 A 。本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则,其中,有无对比原则是指有项目和无项目的 对比分析,在互斥方案比选介绍的零投资方案就是无项目,参见教材 P158.

34、 建设项目中具有独立设计文件,建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是 ( )。

A. 分项工程

B. 分部工程

C. 单位工程

D. 单项工程

【参考答案】本题考查单项工程的定义,单项工程是指一个工程建设项目中具有独立文件,建成后可以单独形 成生产能力或发挥工程效益的工程,参见教材 P162.

35、 房地产开发项目工程设计,一般分为 ( )阶段。

A. 方案设计、初步设计和施工图设计

B. 初步设计和技术设计

C. 初步设计、技术设计和施工图设计

D. 初步设计和施工图设计

【参考答案】 A 。本题考查房地产开发项目工程设计的阶段。房地产开发项目工程设计一般分为方案设计、初 步设计和施工图设计三个阶段。参见教材 P164.

36、 房地产开发项目工程施工投标的主体是 ( )。

A. 房地产开发企业

B. 招标代理机构

C. 工程监理单位

D. 施工企业

【参考答案】 D 。本题考查房地产开发项目合同关系。施工承包商是工程施工的具体实施者,是工程承包合同 的执行者。参见教材 P172.

37、 房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是 ( )。

A. 争议已经过调解

B. 争议已经过双方协商

C. 争议双方在同一地区注册

D. 争议双方有仲裁约定

【参考答案】 D 。本题考查合同争议的解决方式中的仲裁,仲裁应是自愿的,因此应有仲裁协议,如果当事人 之间有仲裁协议,争议发生后又无法通过协商或调解解决,则应及时将争议提交仲裁机构仲裁,以维护双方的合法 权益。参见教材 P176.

38、 下列房地产开发项目管理工作中,一般应先开展的是 ( )。

A. 选择工程施工单位

B. 选择材料、设备供应商

C. 选择工程勘察设计单位

D. 选择工程监理单位

【参考答案】 C 。本题考查房地产开发项目管理的程序,房地产开发项目管理程序的第一步是工程建设准备, 该阶段需要完成施工现场勘察与施工图设计,参见教材 P162.

39、 房地产开发项目完工后,结算工程价款最终依据的经济文件是 ( )。

A. 竣工决算

B. 竣工结算

C. 施工图预算

D. 工程预算

【参考答案】 B 。本题考查竣工结算的概念。竣工结算是表达该项目最终工程造价和结算工程价款依据的经济 文件,参见教材 P183.

40、 房地产估价的市场法中,可比实例在自身状况下的价格乘以 ( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。

A. 房地产交易情况修正系数

B. 房地产市场状况调整系数

C. 房地产状况调整系数

D. 房地产价格变动率

【参考答案】 C 。本题考查房地产状况调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法 进行房地产状况调整的一般公式是:可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数 =可比实例在估价对象状 况下的价格。参见教材 P191.

41、 房地产估价的收益法中,房地产未来第一年的净收益与价格的百分比,称为 ( )。

A. 折现率

B. 报酬率

C. 投资收益率

D. 资本化率

【参考答案】 B 、本题考查报酬率的含义。报酬率等于投资回报与所投入的资本的比率。参见教材 P198. 42、 因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失,属于建筑物的 ( )。

A. 物质折旧

B. 功能折旧

C. 外部性折旧

D. 经济折旧

【参考答案】 A 。本题考查物质折旧。物质折旧包括:自然经过的老化,正常使用的磨损,意外破坏的损毁, 延迟维修的损坏残存。参见教材 P203.

43、 下列房地产中,不适用假设开发法估价的是 ( )。

A. 可改扩建的旧房

B. 已为最高最佳利用的现房

C. 房地产开发用地

D. 已停工的商品房建设工程

【参考答案】 B. 本题考查假设开发法的范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值。参 见教材 P206.

44、 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的 ( )。

A. 专业意见

B. 公证书

C. 证明文件

D. 担保函

【参考答案】 A ,本题考查房地产估价报告的概念,房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值 的专业意见。参见教材 P211.

45、 以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和 ( )。

A. 定位策略

B. 分割策略

C. 渠道策略

D. 人本策略

【参考答案】 C 。本题考查房地产市场营销组合的概念,参见教材 P216.

46、 房地产开发企业委托甲房地产经纪机构代理销售其开发的商品房,并允许甲房地产经纪机构吸收其他房 地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是 ( )。

A. 房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算

B. 房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算

C. 由参与代理的房地产经纪机构出具委托书,甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算

D. 代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算,其余与甲房地产经纪机构结算

【参考答案】 B ,本题考查商品房销售代理的基本形式,参见教材 P219.

47、 某商品房开发项目占地面积 2万平方米,容积率为 3,楼面地价为 1000元 /平方米,预计总建造成本为 16800万元 (不含土地成本 ) , 销售税费为销售收入的 11%, 可销售面积为总建筑面积的 95%。 若采用成本定价法确定 销售单价,成本利润率为 25%,则商品房销售均价为 ( )元 /平方米。

A.5337

B.5440

C.5550

D.5618

【参考答案】 A 。本题考查成本导向定价法。参见教材 P222.

48、 房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时,首先应确定 ( )。

A. 楼幢均价

B. 楼层差价

C. 朝向差价

D. 楼层均价

【参考答案】 A ,本题考查房地产项目定价的基本程序,参见教材 P224.

49、 房地产广告预算中,比重最大的费用一般是 ( )。

A. 广告调查费用

B. 广告制作费用

C. 广告媒体费用

D. 广告策划费用

【参考答案】 C 。本题考查房地产广告预算。参见教材 P228.

50、 住宅小区首次业主大会会议筹备组组长,应由 ( )担任。

A. 居民委员会代表

B. 业主代表

C. 建设单位代表

D. 街道办事处、乡镇人民代表

【参考答案】 D 。本题考查业主大会的筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办 事处、 乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。 筹备组组长由街道办事处、 乡镇人民政府代表担任。 参见教材 P240. 51、 关于业主委员会职责的说法,错误的是 ( )。

A. 业主委员会负责召集业主大会会议

B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同

C. 业主委员会负责制定管理规约

D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

【参考答案】 C. 本题考查业主委员会的职责。(1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议,报 告物业管理实施情况;(3)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人 的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)督促业主交纳物业 服务费及其他相关费用;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管 理产生的纠纷;(9)业主大会赋予的其他职责。参见教材 P242.

52、 业主委员会会议作出的决定,应由 ( )签字确认。

A. 全体委员

B. 半数以上的参会委员

C. 业主委员会主任

D. 参会委员

【参考答案】 D 。本题考查业主委员会会议,业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出 的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起 3日之内在物业管理区域内公告。参见教材 P243. 53、 根据《物业服务企业资质管理办法》,一级资质物业服务企业的注册资本最低为 ( )万元。

A.300

B.400

C.500

D.600

【参考答案】 C. 本题考查物业服务企业的资质条件。一级资质物业企业的注册资本最低为 500万元。参见教材 P248.

54、 物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示,这体现了物业服务的 ( )原则。

A. 合理

B. 公平

C. 公开

D. 质价相符

【参考答案】 C 。本题考查物业服务费的收费原则。参见教材 P257.

55、 签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务,这体现了物业服务合同的 ( )特征。

A. 委托合同

B. 有名合同

C. 要式合同

D. 双务合同

【参考答案】 D 。本题考查物业服务合同特征。物业服务合同双方具有相互给付的义务,故为双误合同。参见 教材 P256.

56、 下列房地产活动中,属于房地产金融活动的是 ( )。

A. 土地收购储备

B. 不动产征收

C. 保障性住房建设

D. 住房抵押贷款

【参考答案】 D ,本题考查房地产金融的概念。房地产金融活动主要是通过金融机构特别是银行业金融机构完 成的。是以房地产为对象,利用各种信用形式和信用工具,为房地产开发、购买等筹资的活动,参见教材 P263. 57、 房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款,通常采用的融资方式是 ( )

A. 间接融资和股权融资

B. 间接融资和债权融资

C. 直接融资和股权融资

D. 直接融资和债权融资

【参考答案】 B 。本题考查房地产金融的职能,参见教材 P263.

58、 房地产保险的目的是 ( )。

A. 防止房地产发生意外灾害

B. 提高房地产盈利能力

C. 降低房地产运营费用

D. 补偿因灾害造成的房地产损失

【参考答案】 D 。本题考查房地产保险的目的,为了消除或减少可能的意外损失带来的不利影响,房屋的有关 当事人有必要参见投保,以便在发生财产、责任或人身损失时获得一定的经济补偿,参见教材 P267.

59、 购房人贷款 45万元,贷款期限为 15年,贷款年利率为 4.8%,若采用等额本金还款方式按月还款,则第 20个月末的贷款余额为 ( )万元。

A.33

B.35

C.40

D.43

【参考答案】 C 。本题考查等额本金还款的计算。参见教材 P276.

60、 下列抵押权人的行为中,能够合法有效保障房地产抵押权的是 ( )。

A. 占有抵押房地产

B. 办理房地产抵押登记

C. 扣押抵押房地产权属证书

D. 派人看守抵押房地产

【参考答案】 B 。本题考查房地产抵押贷款。中国实行房地产抵押登记制度,房地产抵押应向县级以上地方人 民政府规定的部门办理抵押登记。参见教材 P277.

二、多项选择题

61、 导致房地产供给缺乏弹性的原因有 ( )。

A. 城市化进程加快

B. 土地总量有限

C. 房地产开发周期长

D. 房地产不可移动

E. 政府垄断建设用地使用权出让市场

【参考答案】 BCDE. 本题考查房地产供给量的影响因素。由于土地供给量不可增加、建设用地使用权出让市场 政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等导致房地产供给很难及时作出调整,房地产供给缺乏弹性。参见教 材 P14.

62、 居民点分为城市和乡村两大类,两者之间的主要区别有 ( )。

A. 人口年龄构成不同

B. 人口职业构成不同

C. 产业结构不同

D. 职能类型不同

E. 地形地貌不同

【参考答案】 BCD 。本题考查城市与乡村的区别。参见教材 P18.

63、 关于国有土地上房屋征收的说法,错误的有 ( )。

A. 实施房屋征收应先补偿,后搬迁

B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋,均可增加补偿费用

C. 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁

D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁

E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行 【参考答案】 BE 。本题考查房屋征收与补偿的内容,参见教材 P29.

64、 关于划拨建设用地使用权的说法,错误的有 ( )。

A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用

B. 除法律法规另有规定外,划拨建设用地使用权没有使用期限

C. 对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证

D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让

E. 划拨建设用地使用权的出租无须审批

【参考答案】 ACE 。本题考查建设用地使用权制度。参见教材 P38-39.

65、 下列建设用地使用权中,不得设定抵押的有 ( )。

A. 权属有争议的建设用地使用权

B. 使用权不明的建设用地使用权

C. 通过协议出让方式取得的建设用地使用权

D. 已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权

E. 已设定抵押的建设用地使用权

【参考答案】 AB 。本题考查建设用地使用权不得抵押范围,参见教材 P53.

66、 下列房地产市场指标中,属于反映房地产市场供给状况指标的有 ()

A. 新竣工量

B. 房屋成交量

C. 空置量

D. 商品房吸纳量

E. 房屋施工面积

【参考答案】 BCDE 。纳税人自产的应税消费品用于换取生产资料和消费资料,投资入股和抵偿债务方面,应按 纳税人同类应税消费品的最高销售价格作为计税依据。参见教材 P96.

67、 下列房地产需求调查问卷的问题中,属于背景性问题的有 ( )。

A. 受访者的年龄

B. 受访者是否打算买房

C. 受访者买房的主要原因

D. 受访者的收入水平

E. 受访者的房型偏好

【参考答案】 CD 。

68、 影响住宅市场细分的消费者的行为因素有 ( )

A. 生活方式

B. 使用时机

C. 购买阶段

D. 购买动机

E. 追求利益

【参考答案】 BCE 。 本题考查消费者市场的细分依据。 房地产市场细分的行为因素包括:使用时机、追求利益、 购买阶段。参见教材 P93.

69、 下列房地产开发项目前期策划报告的内容中,属于产品定位内容的有 ( )

A. 总体规划建议

B. 市场细分

C. 建筑功能建议

D. 配套与景观建议

E. 户型设计

【参考答案】 ACDE 。本题考查房地产项目开发产品定位的内容,房地产项目开发的产品定位包括:建筑功能、 产品档次、总体规划、建筑风格、配套、景观,参见教材 P98.

70、 房地产开发项目的土地取得成本包括 ( )。

A. 建安工程费

B. 土地使用权出让金

C. 土地房屋征收补偿费用

D. 公共配套设施建设费

E. 土地使用权取得税费

【参考答案】 BCE 。 奔头考查土地成本取得的内容。土地成本包括:土地使用权出让金、 城市基础设施建设费、 土地房屋征收补偿费、土地使用权取得税费。参见教材 P113.

71、 出售型房地产开发投资的不确定因素有 ( )。

A. 建安工程费

B. 空置率

C. 租金水平

D. 开发周期

E. 房地产开发贷款利率

【参考答案】 ABCD 。本题考查房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括:土地取得成 本、建筑安装工程费用、租售价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。参见教材 P132~133. 72、 对互斥型房地产投资方案进行直接比选时,比较方案之间必须具备的可比性条件有 ( )。

A. 各方案均为房地产开发投资项目

B. 各方案有相同的投资收益率

C. 各方案费用和效益的计算口径一致

D. 各方案有相同的计算期

E. 各方案现金流量有相同的时间单位

【参考答案】 CDE, 本题考查房地产投资方案的可比性条件。参见教材 P149.

73、 下列投标文件存在的问题中,导致投标文件无效的有 ( )。

A. 投标文件未按照招标文件的要求密封

B. 投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章

C. 投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认

D. 投标文件正文字体不一致

E. 组成联合体投标的,投标文件未附联合体各方共同投标协议

【参考答案】 ABCE 。本题考查投标无效文件,参见教材 P170。

74、 房地产开发项目竣工验收应具备的条件有 ( )。

A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常

B. 有工程质量监督站签署的质量合格文件

C. 有施工单位签署的工程保修书

D. 有完整的技术档案和施工管理资料

E. 工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕

【参考答案】 ACDE 。本题考查房地产项目竣工验收条件。参见教材 P181-182.

75、 房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有 ( )。

A. 交易双方过去互不相识

B. 交易双方对交易对象不够了解

C. 交易双方斤斤计较

D. 交易双方对市场行情不够熟悉

E. 交易双方有利害关系

【参考答案】 BDE 。本题考查市场法的概述。在具体一宗房地产交易中,交易双方可能有厉害关系,可能对交 易对象不够理解或对市场行情不够熟悉等,导致交易价格偏离政策价格。参见教材 P187.

76、 房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前,应完成的工作有 ( )。

A. 与委托人签订销售代理合同

B. 进行销售现场准备

C. 从委托人处取得有关销售资料

D. 与委托人进行项目结算

E. 申请商品房预售 (销售 ) 许可证

【参考答案】 ABCD 。本题考查商品房销售代理工程流程。参见教材 P219.

77、 房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标,在确定预期投资收益率时,应 综合考虑 ( )。

A. 安全风险率

B. 房价上涨率

C. 安全收益率

D. 通货膨胀率

E. 风险报酬率

【参考答案】 CDE 。本题考查房地产定价目标。预期收益率是达到的最低收益率,一般包括安全收益率、通货 膨胀率和风险报酬。参见教材 P211.

78、 下列人员中,具备业主身份的有 ( )。

A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人

B. 合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人

C. 房屋所有权人的父亲

D. 房屋的承租人

E. 房屋的借用人

【参考答案】 AB 。本题考查业主的认定。参见教材 P239.

79、 下列成本费用中,可纳入物业服务成本或物业服务支出的有 ( )。

A. 物业服务人员工资

B. 物业管理区域绿化养护费用

C. 物业服务人员奖金

D. 物业管理区域公共秩序维护费用

E. 物业管理用房保修期满后的改造费用

【参考答案】 ABD 。本题考查物业服务成本内容。参见教材 P259.

80、 下列个人住房抵押贷款做法中,会降低月偿还额的有 ( )。

A. 提高首付款比例

B. 争取贷款利率优惠

C. 增加贷款额度

D. 延长贷款期限

E. 在贷款金额不变的情况下增加住房公积金贷款

【参考答案】 ABCE 。本题考查个人住房抵押贷款有关内容。参见教材 P273.

三、案例分析题

(一 ) 张某完全靠 500万元的自有资金进行房地产置业投资。 经市场调研, 有甲、 乙、 丙三个投资方案可供选择。 各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表,计算期均为 10年。张某的目标收益率为 10%。

单位:万元

81、 进行方案比选时,甲、乙、丙三个投资方案之间的关系为 ( )

A. 现金流相关方案

B. 互斥方案

C. 混合方案

D. 互补方案

【参考答案】 B 本题考查投资方案的类型, 由于受资金约束,只能选择一个方案,即互斥方案, 参见教材 P149. 82、 用净现值率法进行方案比较,甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为 ( )。

A. 甲、乙、丙

B. 甲、丙、乙

C. 丙、乙、甲

D. 乙、丙、甲

【参考答案】 D 。本题考查相同的互斥方案比选内容,参见教材 P150.

83、 在计算期内,甲、乙、丙三个投资方案经营期间的投资收益率高低关系正确的为 ( )。

A. 甲大于乙,乙大于丙

B. 乙大于甲,甲大于丙

C. 乙等于丙,丙大于甲

D. 甲等于乙,乙大于丙

【参考答案】 C 。本题考查收益率的计算,参见教材 P151.

84、 在计算期内,甲、乙、丙三个投资方案的现金流出应包括 ( )。

A. 初始投资

B. 经营成本

C. 还本付息

D. 经营税金

【参考答案】 ABD 。本题考查现金流量的内容。张某的贷款中不涉及贷款,没有涉及还本付息的现金流量,其 他都包含。参见教材 P113。

二 ) 某房地产开发企业拟建一幢自用办公楼,预计工程造价为 2000万元,准备采用邀请招标方式选择承包商,并在 招标文件中要求投标人提交投标保证金。此外,为了评标工作的需要,拟组建由 7人组成的评标委员会,其中该房 地产开发企业总工程师、总经济师各 1名,招标代理机构代表 1名,其余 4人是从专家名册中随机抽取的专家。 85、 该房地产开发企业准备采用邀请招标方式的原因可能为 ( )。

A. 节约招标费用

B. 选择最有竞争力的承包商

C. 减少风险

D. 节省招标时间

【参考答案】 A 。本题考查邀请招标的优点。参见教材 P168.

86、 该房地产开发企业为降低自己承担的工程量风险和通货膨胀风险,宜选择 ( )。

A. 总价合同

B. 单价合同

C. 成本加固定额酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

【参考答案】 A 。本题考查房地产开发项目中的合同选择。参见教材 P173.

87、 该项目的投标保证金最高为 ( )万元。

A.40

B.60

C.80

D.100

【参考答案】本题考查招标前的准备工作。参见教材 P169.

88、 拟组建的评标委员会组成存在的问题为 ( )

A. 评标委员会成员总数 7人,未达到法定人数

B. 评标委员会成员中有该房地产开发企业总经济师

C. 评标委员会成员中有招标代理机构代表

D. 评标委员会成员中专家人数未达到法定比例

【参考答案】 D ,本题考查评标委员会的组成。参见教材 P171.

(三 ) 某套住宅的建筑面积为 100平方米,套内建筑面积为 80平方米,买卖双方议定的单价为 6000元 /平方米,但 该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中,卖方和买方应缴纳的税费分别为成 交价格的 7%和 4%,年折现率为 6%。

89、 下列交易条件中,对卖方有利的为 ( )。

A. 按套内建筑面积计价

B. 交易税费均由买方负担

C. 交易税费由买卖双方各自负担

D. 房价款分期支付

【参考答案】 B ,本题考查房地产估计的市场法。参见教材 P189.

90、 下列交易条件中,对买方有利的为 ( )。

A. 按套内建筑面积计价

B. 交易税费均由卖方负担

C. 房价款在成交时一次性付清

D. 房价款分期支付

【参考答案】 ABD 。本题考查房地产估计的市场法。参见教材 P189.

91、 若按套内建筑面积计价,交易税费均由买方负担,房价款在成交时一次性付清,则卖方出售该套住宅的 实得金额为 ( )万元。

C.53.28

D.60.00

【参考答案】 B. 本题考查套内建筑面积计价的内容,参见教材 P189.

92、 若按建筑面积计价,交易税费均由卖方负担,房价款在成交时支付一半,余款于第 1年末付清,则卖方 出售该套住宅实得金额的现值为 ( )万元。

A.51.70

B.51.89

C.53.44

D.60.00

【参考答案】 B 。本题考查套内建筑面积计价的内容,参见教材 P189.

【提示】 2014年中级经济师 <房地产经济专业知识与实务>考试真题及试题参考答案整理完成, 请点击对应题号 查看试题及答案。

(三 ) 某套住宅的建筑面积为 100平方米,套内建筑面积为 80平方米,买卖双方议定的单价为 6000元 /平方米,但 该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中,卖方和买方应缴纳的税费分别为成 交价格的 7%和 4%,年折现率为 6%。

89、 下列交易条件中,对卖方有利的为 ( )。

A. 按套内建筑面积计价

B. 交易税费均由买方负担

C. 交易税费由买卖双方各自负担

D. 房价款分期支付

【参考答案】 B ,本题考查房地产估计的市场法。参见教材 P189.

90、 下列交易条件中,对买方有利的为 ( )。

A. 按套内建筑面积计价

B. 交易税费均由卖方负担

C. 房价款在成交时一次性付清

D. 房价款分期支付

【参考答案】 ABD 。本题考查房地产估计的市场法。参见教材 P189.

91、 若按套内建筑面积计价,交易税费均由买方负担,房价款在成交时一次性付清,则卖方出售该套住宅的 实得金额为 ( )万元。

A.44.64

B.48.00

C.53.28

D.60.00

【参考答案】 B. 本题考查套内建筑面积计价的内容,参见教材 P189.

92、 若按建筑面积计价,交易税费均由卖方负担,房价款在成交时支付一半,余款于第 1年末付清,则卖方 出售该套住宅实得金额的现值为 ( )万元。

C.53.44

D.60.00

【参考答案】 B 。本题考查套内建筑面积计价的内容,参见教材 P189.

转载请注明出处范文大全网 » 2005房地产经济师中级