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范文一：第六章土地增值税税务筹划
地产的增值税，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
四、土地增值税筹划技巧及案例分析
1.利用临界点进行纳税筹划
根据《土地增值税暂行条例》的规定，存在下列情形之一的，免征土地增值税：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。计算增值额的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②开发土地的成本、费用；③新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额与开发土地、新建房及配套设施的成本之和的20％。下面举例说明。
【例1】某房地产企业建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1 000万元，与转让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2 410万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用，还可以加扣320万元[（500+100+1 000）×20％]。该房地产企业的增值率为20.5％[（2
410-500-100-1 000—80—320）÷（500+100+1 000+80+320）×100％]。根据税法的规定，应该按30％的税率缴纳土地增值税123万元[（2 410-500-100-1 000-80-320）×30％]。企业税后利润为287万元（2 410-500-100-1 000-80-320-123）。
如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为2 400万元，则该房地产企业的增值率为20％[（2 400-500-100—1 000—80—320）÷（500+100+1 000+80+320）×100％]。根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为400万元（2 400-500-100-1 000-80-320）。该纳税筹划使企业减少税收支出113万元（400-287）。
2.利用增加扣除项目金额进行纳税筹划
土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相应的税率累进计算的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使企业适用较低的税率，从而达到减轻税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。房地产企业据此可以做不同选择：如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则可以计算分摊的利息提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果企业开发房地产项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则可以不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，有利于实现企业价值最大化。
下面举例说明：
【例2】某房地产企业开发一个房地产项目，取得土地使用权所支付的金额为300万元，房地产开发成本为500万元。如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明，则房地产开发费用=利息费用+（300+500）×5％=利息费用+40万元；如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则房地产开发费用=（300+500）×10％=80（万元）。
对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低予40万元，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目金额的目的。
3.利用控制增值率进行纳税筹划
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。同时，税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产企业如果既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的话，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。降低增值率的关键是降低增值额。下面举例说明。
【例3】某房地产企业出售商品房取得销售收入5 000万元，其中普通标准住宅销售额为3 000万元，豪华住宅销售额为2 000万元。扣除项目金额为3 200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2 200万元，豪华住宅扣除项目金额为1 000万元。
销售普通标准住宅：营业税金及附加=3 000×5％×（1+7％+3％）=165（万元）；合计扣除项目金额=2 200+165=2 365（万元）；增值额=3 000-2 365=635（万元）；增值率=635/2 365×100％=27％；适用30％的税率，因此缴纳的土
地增值税=635×30％=190.5（万元）。销售豪华住宅：营业税金及附加=2 000× 5％×（1+7%+3％）=110（万元）；合计扣除项目金额=1 000+110=1 110（万元）；增值额=2 000-1 110=890（万元）；增值率=890+1 110×100％=80％；适用40％的税率，因此缴纳的土地增值税=890×40％一1 110×5％=300.5（万元）。该房地产企业共缴纳土地增值税491万元（190.5+300.5）。
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27％，超过了20％，无法享受免税待遇，只有将增值率控制在20％以内才能获得免税待遇，其筹划方法有以下两种：
（1）增加扣除项目金额。假定例3其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目金额发生变化，假设其为X，则一合计扣除项目金额=X+165；增值额=3 000-（X+165）=2 835-X；
增值率=（2 835一X）+（X+165）×100％。由“（2 835-X）÷（X+165）×100％=20％”解得：X=2 335（万元），即当扣除项目金额增加到2 335万元时普通标准住宅可以免税，企业缴纳的总的土地增值税仅为销售豪华住宅应纳税额即300.5万元。
（2）降低销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入减少，影响企业的利润，这种方法是否合理要在比较了减少的收入和少缴纳的税金后再作决定。仍假定例3其他条件不变，只是普通标准住宅的销售价格发生变化，假定其为Y，则：营业税金及附加=Y×5％×（1+7％+3％）=5.5％Y；合计扣除项目金额=2 200+5.5％Y；增值额=Y-（2 200+5.5％Y）=Y-2 200-5.5％Y；增值率=（Y-2 200-5.5％Y）÷（2 200+5.5％Y）×100％。由“（Y-2 200-5.5％Y）÷（2 200+5.5％Y）×100％=20％”解得：Y=2 827（万元），即当销售价格降低至2 827万元时普通标准住宅可以免税，企业缴纳的总的土地增值税仍为销售豪华住宅应纳税额即300.5万元。此时，销售收入减少了173万元（3 000—2 827），少纳税190.5万元，企业仍获益17.5万元（190.5-173）。
4.选择合适的建房方式进行纳税筹划
大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式建房则筹划空间较大。
（1）房地产代建方式。房地产代建是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。对房地产企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产企业可以利用这种建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售时缴纳土地增值税。
（2）合作建房方式。合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资
产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；股权转让也不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实
现共赢。
【例4】某房地产公司由几个股东合资成立，其“一致行为人”实际为股东A和股东B，准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及部分配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让，写字楼及配套商业取得销售许可证后面向市场销售。
一般的操作模式应是五星级酒店建成后，如某一股东自留或整体转让，则按照一定售价视同销售并转让产权，缴纳相应税金，但这样需要缴纳巨额税金。因此可以考虑在审批报建酒店时，特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建立项申请，其中特别注明A公司参建酒店并自留，B公司只是参建。这样，酒店项目作为A公司自建固定资产按成本计价，并进行装修后经营，定向转让酒店时仅需转让A公司股权，物业的利润由A公司股权转让溢价体现，并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金，可大幅减轻税负，实现了房地产企业和股东的共赢。同样，写字楼及配套商业报建时，预先立项明确一定面积作为自建物业，待实现销售后，尾盘物业也同样可以转让。
5.纳税时间筹划
个人因工作或者居住条件而转让住房，有税务上优惠政策，如下【例5】2012年王某因工作需要搬迁，要卖掉在居住的房子，如果这房子是2008年1月1日购买的，王某在2012年12月31日可以免纳土地增值税。税法规定满五年的普通住房，个人转让时，免征土地增值税。
6.收入分散
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。 在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
范文二：第六章 土地增值税法（参考答案）
第六章 土地增值税法参考答案
一、单项选择题
1(C 2(D 3(D 4(A 5.D
6(A 解析:
扣除项目金额=800×50%+30=430(万元)
增值额=500-430=70(万元)
增值率=70?430=16.27%，所以适用税率为30%
应纳土地增值税=70×30%=21(万元)
7(C 解析:土地增值额=1800-1200-40-35=525(万元) 增值率=525?1800=29%，适用税率为30%
应纳土地增值税=525×30%=157.5(万元)
8. C 9(C 10(C 11(C 12(D 13.D 14.B 15.B
二、多项选择题
1. ABCE 2. ABDE 3. ACDE 4.BCDE 5(ABD 6. CE 7(CE 8(BCDE 9(BC 10(ABE 11(ABC 12(AC 13(AD 14.CD 15(ABCD
三、计算题
1. (1)D
解析:该房地产开发公司2010年应缴纳印花税=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(万元)
(2)A
解析:该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金及附加
=4000×5,×(1+7,+3,)=220(万元)
(3)C
解析:准予扣除土地使用费=600+50=650(万元)
准予扣除房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260(万元) 准予扣除房地产开发费用=(650+1260)×10,=191(万元) 准予扣除“其他扣除项目金额”=(650+1260)×20,=382(万元) 准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除金额合计=650+1260+191+382
=2483(万元)
(4)A
解析:收入总额=4000(万元)
准予扣除项目合计=220+2483=2703(万元)
增值额=4000—2703=1297(万元)
增值率=增值额?扣除项目金额×100,=1297?2703×100,=47.98,，适用税率30,。
应纳土地增值税=1297×30,=389.1(万元)
2.答案:
(1)收入2000万元
(2)取得土地使用权所支付的金额=400万元
(3)房地产开发成本=100万元+80万元+520万元=700万元 (4)房地产开发费用=80万元，其中:
利息支出=500×5%=25万元
其他费用=1100×5%=55万元(管理费用和销售费用不能据实扣除) (5)房地产转让环节税金=110万元
(6)加计扣除=1100×20%=220万元
(7)扣除项目金额合计=400+700+80+110+220=1510万元 (8)增值额=2000-1510=490万元
(9)增值额/扣除项目金额=490/1510=32%<50% 故适用税率为30%="" (10)应该缴纳土地增值税税额="490×30%=147万元">
3.答案:
(1)扣除项目金额,110，56，800×70,,726万元 (2)增值额,1200,726,474万元
(3)增值率,474?726,65.3, 故适用税率为40% (4)应纳土地增值税,474×40,,726×5,,153.3万元
四、综合题
1、(1)计算2008年该公司应缴纳的房产税和印花税
应缴纳的房产税=20×4×12%=9.6(万元)
应缴纳的印花税=12600×0.5‰+20×10×1‰=6.5(万元) (2)2008年该公司应缴纳的营业税、城建税及教育费附加
应缴纳的营业税及附税合计=(12600×5%+20×4×5%)×(1+7%+3%)
=697.4(万元)
(3)计算土地增值税时应扣除的地价款、开发成本和开发费用合计
地价款=2400万元 开发成本=4600万元
开发费用=180+(2400+4600)×5%=530(万元)
三项费用合计7530万元
(4)2008年公司应缴纳的土地增值税
准予扣除项目金额=7530+12600×(1+7%+3%)+(2400+4600)×20%=9623(万元)
增值额=12600-9623=2977(万元)
增值率=2977?9623=30.93%
土地增值税=2977×30%=893.1(万元)
(5)计算2008年应缴纳的企业所得税
应税收入总额=12600+80=12680(万元)
扣除项目金额=2400+4600+600+820+180+9.6+6.5+697.4+893.1=10206.6(万元)
应纳企业所得税=(12680-10206.6)×25%=618.35(万元)
2. (1)B
解析:应缴纳的营业税及附税合计=(7648+63)×5%×(1+5%+3%)=416.39(万元)
(2)C
可扣地价款=(1400+42)×80%=1442×80%=1153.6(万元) 开发成本=(90+2100+60)×80%=1800(万元)
开发费用=(1153.6+1800)×9%=265.82(万元)
可扣税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元)
加计扣除=(1153.6+1800)×20%=590.72(万元)
扣除项目金额合计=1153.6+1800+265.82+412.99+590.72=4223.14(万元) (3)D
解析:土地增值额=7648-4223.14=3424.86
增值率=3424.86?4223.14=81.10%
适用税率40%，扣除率5%
应纳土地增值税=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(万元)
(4)A
解析
收入总额=7648+63=7711(万元)
扣除项目金额=(1400+42+2100+90+60)×80%+450+280+370+416.39+1158.78
=5628.77(万元)
应纳税所得额=7711-5628.77=2082.23
应纳企业所得税=2082.23×25%=520.56(万元)
范文三：第六章 土地增值税法（题目）
第六章 土地增值税法
一、单项选择题
1(下列各项中，应征收土地增值税的是( )。
A.个人之间互换自有居住用房地产
B.兼并企业从被兼并企业取得的房地产
C.抵押期满权属转让给债权人的房地产
D.通过民政部门捐赠给社会公益事业的房地产
2(下列各项中，不属于土地增值税的纳税人的是( )。
A.与国有企业换房的外资企业
B.将合作建房分得的房产出售的合作企业
C.转让办公楼的事业单位
D.继承房产的子女
3(转让旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。
A. 账载余值 B.账载原值乘以成新折扣率
C. 重置成本 D. 重置成本价乘以成新折扣率
4(根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自( )，向房地产所在地主管税务机关申报纳税。
A. 签订房地产转让合同之日起7日内
B. 签订房地产转让合同之日起10日内
C. 有关部门办理过户、登记手续之日起7日内
D. 有关部门办理过户、登记手续之日起10日内
5.房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是( )。
A(工商营业执照原件 B(税务登记证原件
C(税务登记证复印件 D(土地使用权证书
6(某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元，经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。
A(21 B(30 C(51 D(60
7(2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地原购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税( )万元。
A(73.5 B(150 C(157.5 D(300
8. 自然人转让的房地产坐落地与其居住地不在同一地的，土地增值税的纳税地点是()。
A. 个人工作单位所在地 B. 个人居住地
C. 房地产办理过户手续所在地 D. 个人户籍所在地
9(在计算土地增值税时，土地闲置费的正确处理为( )
A( 准予扣除，但不能作为加计20%扣除的基数
B( 准予扣除，且能够作为加计20%扣除的基数
C( 不准予扣除
D( 按照闲置时间，由税务机关审核是否准予扣除
10(如需对符合条件的房地产开发企业实施土地增值税核定征收，核定征收率原则上不得低于( )。
A( 1% B(1.5% C(5% D(8%
11( 关于城市拆迁安置的土地增值税处理，以下说法正确的是:
A(采取就地安置的，由于安置房屋没有相应的收入，所以在计算土地增值税时，根据支付的相关安置支出确认成本，不确认收入。
B(采取异地安置的，凡异地安置的房屋属于自行开发建造的，应当视同销售，并将拆迁安置支出计入安置房屋的拆迁补偿费。
C(采取异地安置的，凡异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
D(采取货币安置的，在向被拆迁户支付安置费时，必需取得发票。 12(房地产开发企业计算土地增值税时，可以扣除的转让环节税金是( )。
A(房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税
B(房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加
C(房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税
D(房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税 13.选择土地增值税适用税率的依据是( )
(转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B(扣除项目金额与增值额之比 A
C(增值额与转让房地产的收入额之比 D(增值额与扣除项目金额之比 14.对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在( )以内计算扣除。
A(3% B(5% C(10% D(20%
15.土地增值税在房地产的( )环节征收。
A(出租 B(转让 C(使用 D(建设
二、多项选择题
1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的有( )。
A(转让国有土地使用权 B(出让国有土地使用权 C(转让地上建筑物产权
D(转让地上附着物产权 E(转让地下建筑物产权
2.房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20,扣除范围的有( )。
A(取得于地使用权缴纳的契税 B(占用耕地缴纳的耕地占用税
C(销售过程中发生的销售费用 D(开发小区内的道路建设费用
E(支付建筑人员的工资福利费
3.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有( )。
A(取得销售许可证满3年仍未销售完毕的
B(取得的销售收入占该项目收入总额50,以上的
C(申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
D(转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85,以上的
E(转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85,但剩余可售面积自用的 4.下列各项中，符合土地增值税核定征收条件的有( )。
A(符合土地增值税清算条件的
B(擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
C(按照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的
D(虽然设置账簿但账目混乱应税收入难以确定的
E(虽然设置账簿但账目混乱成本、费用难以确定的
5(下列项目中，属于土地增值税扣除项目并可以据实扣除的有( )。
A. 房地产项目可行性研究费用 B. 支付的土地出让金
C. 销售房产的广告费用 D. 土地征用及拆迁补偿费
E. 销售房产的业务招待费
6. 下列业务应缴纳土地增值税的有( )。
A. 房地产评估增值的 B. 某商业企业以土地作价入股投资开办工厂
C. 将自有房产赠送给客户的 D. 以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
E. 出地、出资双方合作建房，建成后又转让的
7(下列项目按规定可免缴土地增值税的有( )。
A. 国家机关转让自用的房产
B. 税务机关拍卖欠税单位的房产
C. 个人因工作调动转让自用5年的原自用住房
D. 企业将房产直接捐赠给某社会福利院
E. 因为国家建设需要而被政府征用的房产
8(计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。
A.建房贷款超期支付的利息 B.开发小区的排污费、绿化费
C.出售旧房过程中的评估费用 D.出售商品房时办理登记的手续费
E. 按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用 9(下列项目中，计算土地增值税时，属于房地产开发成本的有( )。
A. 土地出让金 B. 耕地占用税
C. 公共配套设施费 D. 借款利息费用
10(计算土地增值税时，判断普通住宅的标准有( )。
A.建筑容积率在1.0以上
B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价 1.2倍以下
C. 建筑覆盖率在1.0以上
D. 增值额未超过扣除项目金额之和的20%
E. 单套建筑面积在120平方米以下
11(有下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算( )。
A. 房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C. 直接转让土地使用权的
D.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的 12(计算土地增值税时，下列项目中不允许扣除的是:
A(超过贷款期限的利息 B(取得土地使用权所支付的契税
C(土地闲置费 D(拆迁补偿费
13(对从事房地产开发的纳税人，可按( )规定计算的金额之和，加计20,的扣除。
A(取得土地使用权的成本 B(房地产开发费用
C(转让环节缴纳的税金 D(房地产开发成本
14.下列各项属于房地产开发费用的有( )
A(前期工程费 B(房地产转让的营业税
C(房地产销售费用
D(因房地产开发向金融机构的借款利息
15(以协议出让方式取得土地使用权的，契税的计税价格由( )等项目组成。
A(土地出让金 B(市政建设配套费
C (拆迁补偿费 D(土地前期开发成本
三、计算题
1.某市一内资房地产开发公司2010年开发一个项目，有关经营情况如下:
(1)该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签定了销售合同。
(2)签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。
(3)发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。
(4)发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。
(5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10,。
根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题:
(1)该房地产开发公司2006年应缴纳印花税( )万元。
A. 1.38 B. 1.50 C. 2.18 D. 2.30
(2)该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金和附加为( )万元。
A. 220 B. 222.65 C. 225 D. 230.6
(3)该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除土地使用费、开发成本、开发费用、其他扣除项目金额( )万元。
A. 2301 B. 2303.65 C. 2483 D. 2685
(4)该房地产开发公司2010年应缴纳土地增值税( )万元。
A. 389.1 B. 394.5 C. 678.54 D. 679.6
2.某房地产开发公司开发一栋写字楼出售，取得的销售收入总额2000万元，支付开发写字楼的地价款(包含契税)400万元，开发过程中支付拆迁补偿费100万元，供水供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元，开发过程向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率5%。施工、销售过程中发生的管理费用和销售费用共计260万元。该企业销售写字楼缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加共计110万元。计算该企业该项目应缴土地增值税税额。
3.某工厂将其闲置的旧厂房连同周围的占地(有使用权)一并转让给一家生产企业，共取得转让收入1200万元。该厂在建设上述厂房征地时，支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用合计为110万元，转让上述房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加以及印花税等金额共计56万元。经当地房地产评估中心评估，并经税务机关认可的厂房重置价为800万元，成新度折扣率为70,。请计算该厂转让上述旧厂房及土地使用权应纳的土地增值税。
四、综合题
1.某市区一内资房地产开发公司，在2010年1-9月中旬开发写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。在开发写字楼的过程中，为取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本4600万元。9-12月份将写字楼全部销售，销售合同记载收入12600万元，另外，该公司从2010年3月1号起将2007年建成的一栋账面价值1000万元开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金20万元，租赁期限10个月。2008年6月底，双方同意停止租赁，该公司当年发生销售费用600万元、管理费用820万元(未含印花税和房产税)、财务费用180万元(全部为当年开发写字楼的借款利息支出，并能提供金融机构证明，且未超过金融机构同期同类贷款利率标准计算的金额)
(注:计算房产余值的扣除比例为20%，企业所得税税率为25%，计算土地增值税的其他开发费用的扣除比例为5%)要求:
(1)计算该公司2008年应缴纳的房产税和印花税
(2)计算该公司2008年应缴纳的营业税、城建税及教育费附加
(3)计算该公司2008年缴纳土地增值税时应扣除的地价款、开发成本和开发费用合计
(4)计算该公司2008年应缴纳的土地增值税
(5)计算该公司2008年应缴纳的企业所得税
2. 某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中80%的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有:
(1)支付土地使用权价款1400万元。
(2)取得土地使用权缴纳契税42万元。
(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元
(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。
根据上述资料回答下列问题:
(1)该企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计( )万元。
A.412.99 B.416.39 C.420.64 D.424.11
(2)该企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计( )万元。
A.4028.39 B.4071.73 C.4223.14 D.4226.53
(3)2008年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税( )万元。
A.738.24 B.789.87 C.1065.28 D.1158.78
(4)2008年度该房地产开发企业应缴纳企业所得税( )万元(不考虑房产税、印花税)。
A.520.56 B.676.18 C.710.2 725.51
范文四：[财会/金融考试]教材 第六章 资源土地增值税修改 稿090903
第六章 资源税与土地增值税法律制度
第一节 资源税法律制度
资源税概述 一、
(一)资源税的概念
资源税是对在我国境内从事应税矿产品开采或生产盐的单位和个人征收的一种税。
资源税的征税对象是自然资源。自然资源是指自然界存在的天然物质财富，包括矿产资源、土地资源、水资源、植物资源、海洋资源、太阳能资源、空气资源等，其范围十分广泛。目前我国开征的资源税并未将所有的自然资源纳入征税范围，只选择了矿产品和盐两大类产品征收资源税，实行差别定额税率计税，一方面体现了国家筹集财政资金的需要;另一方面反映了国家对特定资源产品的调控意图。
我国对资源课税的历史至少可以追溯到周代，当时的“山泽之赋”就是对伐木、采矿、狩猎、捕鱼、煮盐等开发、利用自然资源的生产活动课征的赋税。此后，我国历代政府一直延续了对矿冶资源、盐业资源等自然资源开发利用课税的制度。
1950年1月30日，政务院颁布了《全国税政实施要则》，明确规定对盐的生产、运销征收盐税，具有资源税的性质。但未将矿产资源纳入征税范围，所以在建国后长达30多年的时间内我国实行的是矿产资源无偿开采的制度。
1984年我国实行国营企业利改税第二步改革和工商税制全面改革，财政部发布了《关于国营企业第二步利改税试行办法》，增加资源税等税种。同年9月18日，国务院发布了《中华人民共和国盐税条例(草案)》、《中华人民共和国资源税条例(草案)》，自1984年10月1日起试行。规定了资源税的征税对象为原油、天然气、煤炭、金属矿产品和其他非金属矿产品，纳税人为在中国境内从事应税资源产品开发的单位和个人，计税依据为纳税人取得的销售收入，销售利润率不超过12%者可以免税。开征资源税，可以调节由于自然资源开采条件的差异而形成的级差收入，促进企业加强经济核算，有效地管理和利用国家资源。
1986年我国改进资源税计税方法，将原油、天然气、煤炭等3种产品的资源税的计税办法，由按照应税产品的销售利润率累进计征改为按照实际产量或者销售量从量定额计征。
1993年我国实行全面的税制改革，针对资源税征税范围窄，税负偏低的问题，进行资源税改革。同年12月国务院发布了《中华人民共和国资源税暂行条例》(以下简称《资源税暂行条例》)，取消盐税，把盐税并到资源税中，并将资源税征收范围扩大为原油、天然气、
1
煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿等矿产品和盐，自1994年1月1日起执行。现行资源税实行“普遍征收、级差调节”的原则，按照矿产品销售量征税，根据资源开采条件、资源等级、地理位置等客观条件的差异规定了幅度税额，为不同的矿产品或不同的矿区规定了不同的适用税额，对资源级差收益进行了有效调节。
二)资源税的特点 (
1(只对特定自然资源征税
我国现行资源税的征税对象既不是全部的自然资源，也并非对所有具有商品属性的资源都征税，而主要选择对矿产资源进行征税。在矿产资源中，还采取了根据矿产品价格和采掘业的实际状况选择品目，分批分步实施征收资源税的办法。1984年利改税第二步时开征资源税，只将原油、天然气、煤炭三种矿产品纳入征税范围;后来又将铁矿石资源纳入资源税的征税范围。1994年实行新的资源税制度，规定对所有的矿产资源征收资源税;具体操作时，对矿产资源的绝大多数主要矿种，采取列举品目的办法征收，未列举品目的矿种暂缓征收资源税。
2(调节资源的级差收益
自然资源在客观上都存在着贫富好坏、储存状况、开采条件、选矿条件、地理位置等种种差异。由于这些客观因素的影响，必然导致各资源开发者和使用者在资源丰瘠和收益多少上存在较大悬殊。一些占用和开发优质资源的企业和经营者，因资源条件的优越可以获得平均利润以上的级差收益;而开发和占用劣质资源的企业和经营者，则不能获得级差收益。我国资源税通过对同一资源实行高低不同的差别税额，可以直接调节因资源条件不同而产生的级差收益，可见，资源税实际上是一种级差收益税。
3(实行从量定额征收
资源税税负是根据应税资源的不同品种以及同一品种的不同开采条件按其资源产地和等级分别确定的，并根据各种资源的计量单位确定其单位税额，实行从量定额征税。计量单位主要包括吨和立方米两种。采用定额税额征税，计算应纳税款的多少只同资源的开采量或销售量有关，同企业成本及产品价格无关。此外，采用定额税额，计算简便、便于征管。
二、资源税的纳税人
资源税的纳税人是指在中华人民共和国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。这里所称单位，是指国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位;这里所称个人，是指个体经营者和其他个人。
2
中外合作开采石油、天然气，按照现行规定只征收矿区使用费，暂不征收资源税。因此，中外合作开采石油、天然气的企业不是资源税的纳税义务人。
收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。收购未税矿产品的单位是指独立矿山、联合企业和其他单位。
-1】根据资源税法律制度的规定～下列单位和个人的生产经营行为应缴纳资源税【例6
的有, ,。
A(冶炼企业进口铁矿石 B(个体经营者开采煤矿
(军事单位开采石油 D(中外合作开采天然气 C
【答案】 BC
【解析】根据资源税纳税人的规定,在境内开采应税矿产品的单位和个人征收资源税,进口资源产品不征收资源税,中外合作开采石油、天然气～按照现行规定只征收矿区使用费～暂不征收资源税。
三、资源税的征税范围
我国目前资源税的征税范围仅涉及矿产品和盐两大类，具体包括:
(一)原油。开采的天然原油征税;人造石油不征税。
(二)天然气。专门开采的天然气和与原油同时开采的天然气征税;煤矿生产的天然气暂不征税。
(三)煤炭。原煤征税;洗煤、选煤和其他煤炭制品不征税。
(四)其他非金属矿原矿。是指原油、天然气、煤炭和井矿盐以外的非金属矿原矿，包括宝石、金刚石、玉石、膨润土、石墨、石英砂、萤石、重晶石、毒重石、蛭石、长石、氟石、滑石、白云石、硅灰石、凹凸棒石黏土、高岭石土、耐火黏土、云母、大理石、花岗石、石灰石、菱镁矿、天然碱、石膏、硅线石、工业用金刚石、石棉、硫铁矿、自然硫、磷铁矿等。
(五)黑色金属矿原矿。是指纳税人开采后自用、销售的，用于直接入炉冶炼或作为主产品先入选精矿，制造人工矿，再最终入炉冶炼的黑色金属矿石原矿，包括铁矿石、锰矿石和铬矿石。
(六)有色金属矿原矿。包括铜矿石、铅锌矿石、铝土矿石、钨矿石、锡矿石、锑矿石、铝矿石、镍矿石、黄金矿石、钒矿石(含石煤钒)等。
(七)盐。一是固体盐，包括海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐;二是液体盐(卤水)，是指氯化钠含量达到一定浓度的溶液。
3
【例6-2】下列各项中,属于资源税征税范围的有( ,。
A(人造原油 B(洗煤、选煤
C(固体盐 D(煤矿生产的天然气
【答案】 C
【解析】资源税征税范围规定～人造原油、洗煤、选煤、煤矿生产的天然气均不征收资源税。
四、资源税的税目与税额
(一)资源税税目及幅度税额
资源税采用定额税率，即按照固定税额从量征收。为了发挥资源税调节资源级差收入的功能，在确定资源税税额时，根据资源贮存状况、开采条件、资源优劣、地理位置等客观存在的差别而产生的资源级差收入，实施差别税额进行调节。资源条件好的，税额高一些;资源条件差的，税额低一些。现行资源税税目、税额主要是根据资源税应税产品类别和纳税人开采资源的行业特点设置的，共包括7大类。各税目税额幅度见表6—1:
表6—1 资源税税目税额幅度表
税 目 税额幅度
一、原油 8,30元/吨
二、天然气 2,15元/千立方米
三、煤炭 0.3,5元/吨
四、其他非金属矿原矿 0.5,20元/吨或者立方米
五、黑色金属矿原矿 2,30元/吨
六、有色金属矿原矿 0.4,30元/吨
七、盐
固体盐 10,60元/吨
液体盐 2,10元/吨
(二)资源税税目、税额幅度及使用单位税额的调整
1.资源税税目、税额幅度的调整，由国务院确定。
2.资源税适用单位税额的调整，由财政部、或由省、自治区、直辖市人民政府确定。
(三)资源税适用税额确定的特殊规定
4
1(纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。
(纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算;不能准确提供不同税目2
应税产品的课税数量的，从高适用税额。
3(未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。
4(独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。
5(其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。
-3】独立矿山、联合企业和其他收购单位收购的未税矿产品～一律按税务机关核【例6
定的应税产品税额标准～依据收购的数量代扣代缴资源税。该观点是否正确,
【解析】不正确。根据资源税法律制度规定～其他收购单位收购的未税矿产品～按税务机关核定的应税产品税额标准～依据收购的数量代扣代缴资源税。而独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位～应按照本单位应税产品税额标准～依据收购的数量代扣代缴资源税。
五、资源税的课税数量
(一)资源税课税数量确定的一般规定
1(纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量。
2(纳税人开采或者生产应税产品自用的，以自用(非生产用)数量为课税数量。
(二)资源税课税数量确定的特殊规定
1(纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或按主管税务机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量。
2(原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的，一律按原油的数量课税。
3(对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。其计算公式为:
综合回收率=加工产品实际销量和自用量?耗用原煤数量
原煤课税数量=加工产品实际销量和自用量?综合回收率
4(金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为:
选矿比=精矿数量?耗用原矿数量
5
原矿课税数量=精矿数量?选矿比
5(纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。
(纳税人的减税、免税项目，应当单独核算课税数量;未单独核算或者不能准确提供6
课税数量的，不予减税或者免税。
【例6-4】下列关于资源税课税数量的说法中,正确的有( ,。
(某油田自产自用的天然气～以自用数量为课税数量 A
B(某煤矿对外销售的原煤～以销售数量为课税数量
(某盐场以自产液体盐加工固体盐后销售的～以使用的液体盐数量为课税数量 C
D(某铁矿山自产自用的铁矿石～以实际移送使用数量为课税数量
【答案】ABD
【解析】根据资源税法律制度规定～纳税人以自产的液体盐加工固体盐～按固体盐税额征税～以加工的固体盐数量为课税数量。所以选项C不正确。
六、资源税应纳税额的计算
(一)资源税应纳税额的计算公式
应纳税额=课税数量×适用的单位税额
代扣代缴应纳税额=收购未税矿产品的数量×适用的单位税额
(二) 资源税应纳税额计算举例
【例6-5】某铜矿2009年12月份销售铜矿石原矿4万吨～移送使用入选精矿1万吨～选矿比为20,。已知:该矿山铜矿属于5等～适用的单位税额为1.2元,吨。计算该铜矿12月份应纳资源税税额。
【解析】 根据资源税法律制度规定～金属和非金属矿产品原矿～因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的～可将其精矿按选矿比折算成原矿数量～作为课税数量计税。
,1,销售铜矿石原矿应纳资源税税额
=课税数量×适用的单位税额
=4×l.2
=4.8,万元,
,2,入选精矿的铜矿石原矿应纳资源税税额
=入选精矿?选矿比×适用的单位税额
6
=1?20%×1.2,6,万元,
,3,该铜矿12份应纳资源税税额,4.8+6,10.8,万元,
【例6-6】某煤矿2009年10月份生产销售原煤15万吨,生产天然气500万立方米, 自用原煤加工洗煤3万吨,综合回收率为60%。已知:该煤矿煤炭适用的单位税额为1.5元/吨,天然气适用的单位税额为10元/千立方米。计算该煤矿10月份应纳资源税税额。
【解析】 根据资源税法律制度规定～煤矿生产的天然气暂不征收资源税。对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭～可按加工产品的综合回收率～将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量～作为课税数量。
,1,销售原煤应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额
15×1.5=22.5(万元) =
,2,自用原煤应纳资源税税额=加工产品实际销量和自用量?综合回收率×适用的单位税额=3?60%×1.5=0.75(万元)
,3,该煤矿10月份应纳资源税税额=22.5+0.75=23.25(万元)
【例6-7】某盐场2009年7月份以自产液体盐3.6万吨和外购液体盐2万吨,已按5元/吨缴纳了资源税,加工固体盐1.8万吨对外销售～取得销售收入1 080万元。已知:固体盐税额为30元/吨。计算该盐场7月份应纳资源税税额。
【解析】 根据资源税法律制度规定～纳税人以自产的液体盐加工固体盐～按固体盐税额征税～以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐～其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。
应纳税额=课税数量×适用的单位税额,外购液体盐已纳资源税额
=1.8×30,2×5
=44(万元)
七、资源税的减免税
资源税贯彻普遍征收、级差调节的立法原则，因此规定的减免税项目比较少。
(一)开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。
(二)纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。
(三)自2006年1月1日起，取消对有色金属矿资源税减征30,的优惠政策，恢复按全额征收;对冶金矿山铁矿石资源税减征政策，暂按规定税额标准的60,征收。
(四)自2007年2月1日起，北方海盐资源税暂减按每吨l5元征收;南方海盐、湖盐、
7
井矿盐资源税暂减按每吨l0元征收;液体盐资源税暂减按每吨2元征收。
(五)自2007年1月1日起，对地面抽采煤层气暂不征收资源税。煤层气是指贮存于煤层及其围岩中与煤炭资源伴生的非常规天然气，也称煤矿瓦斯。
(六)纳税人开采或者生产应税产品过程中，因地震灾害遭受重大损失的，由受灾地区省、自治区、直辖市人民政府决定减征或免征资源税。
(七)国务院规定的其他减税、免税项目。
【例6-8】某油田未将修井、加热用原油单独核算,而是与其他用途的原油统一核算～在确定修井、加热原油免税数量时～要求主管税务机关予以核定。分析该油田的这种做法是否正确。
【解析】不正确。根据资源税法律制度的规定～纳税人的减税、免税项目～应当单独核算课税数量,未单独核算或者不能准确提供课税数量的～不予减税或者免税～主管税务机关无权核定。
【例6-9】某油田2008年11月份生产原油10万吨～其中销售7万吨～加热、修井用1万吨～库存2万吨～当月在采油过程中回收并销售伴生天然气2 000万立方米。已知:该油田原油适用的单位税额为8元/吨,天然气适用的单位税额为8元/千立方米。计算该油田11月份应纳资源税税额。
【解析】 根据资源税法律制度规定～开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。
,1,原油应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额
=7×8=56(万元)
,2,天然气应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额
=2 000×8=16(万元)
,3,该油田11月份应纳资源税总额=56+16=72,万元,
【例6-10】某铁矿山2009年6月份开采铁矿石15万吨～其中销售铁矿石原矿10万吨～自用入选铁精矿的铁矿石原矿3万吨～库存2万吨。已知:该矿属于入选露天矿(重点矿山)～资源等级是4等～适用的单位税额为l5元/吨。计算该铁矿山本月份应纳资源税税额。
【解析】 根据资源税法律制度规定～自2006年1月1日起～对冶金矿山铁矿石资源税减征政策～暂按规定税额标准的60,征收。
应纳税额=课税数量×适用的单位税额×60,
=(10+3)×15×60,
=117(万元)
8
八、资源税纳税义务发生时间、纳税地点、纳税期限
(一)资源税纳税义务发生时间
售应税产品采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同 1(纳税人销
规定的收款日期的当天。
2(纳税人销售应税产品采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天。
3(纳税人销售应税产品采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。
4(纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。
人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或者开具应支付货5(扣缴义务
款凭据的当天。
(二)资源税纳税地点
1(凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关缴纳税款。
2(纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品，其纳税地点需要调整的，由所在省、自治区、直辖市税务机关决定。
3(纳税人跨省开采资源税应税产品，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地纳税，其应纳税款由独立核算、自负盈亏的单位，按照开采地的实际销售量(或者自用量)及适用的单位税额计算划拨。
4(扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机关缴纳。
(三)资源税纳税期限
资源税的纳税期限为1日、3日、5 日、10日、l5日或者1个月。纳税人的纳税期限由主管税务机关根据实际情况具体核定。不能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税。
纳税人以l个月为一期纳税的，自期满之日起10日内申报纳税;以l日、3日、5日、l0日或者l5日为一期纳税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起l0日内申报纳税并结清上月税款。
9
第二节 土地增值税法律制度
一、土地增值税概述
(一)土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地是一种稀缺资源，属于不动产。对土地征税是一种古老的税收形式，也是当代各国普遍征收的一个税种。对土地征税，有两种形式:一种是单列税种，将土地单列出来征税，如:土地税 、地价税、农地税、未开发土地税、荒地税、城市土地税、土地登记税、土地转让税、土地增值税、土地租金税、土地发展税等。
另一种是未单列税种，将土地、房屋及其他附着物一起征税，统称为房地产税、不动产税、财产税等。不论是单列税种，还是未单列税种，也不论其冠以何种税名，依据征税的税基不同，大致可以分为两大类:一类是财产性质的土地税，它以土地的数量或价值为税基，实行从量计税或从价计税，前者如我国历史上曾开征的田赋和地亩税，后者如地价税等。这类土地税的历史十分悠久，属于原始的直接税或财产税。另一类是收益性质的土地税，其实质是对土地收益或地租的征税，我国目前开征的土地增值税属于这一类。
1993年12月13日国务院颁布了《土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起施行。1995年1月财政部印发了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)，从l995年1月27日起施行，对l994年1月1日至1995年1月27日期间的土地增值税参照《实施细则》的规定计算征收。1995年5月25日，财政部、国家税务总局联合印发《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，之后，财政部、国家税务总局又陆续发布了一些有关土地增值税的规定、办法，构成了我国土地增值税法律制度。
(二)土地增值税的特点
1(在房地产转让环节征收
土地增值税实行按次计征制度，在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次土地增值税，房地产不发生转让行为就不征收土地增值税。这一点与企业销售不动产征收营业税的特点相似。
2(以房地产转让实现的增值额为计税依据
由于土地增值税的征税对象是增值额，增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定
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准予扣除项目金额后的余额，所以，有增值额就征收土地增值税，没有增值额就不征收土地增值税。这一点与企业实现收益征收企业所得税的特点相似。
3(征税范围比较广
土地增值税的征收范围包括在我国境内转让房地产并取得增值额的所有单位和个人，除税法规定免税的情形外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论房地产开发企业还是非房地产开发企业，均有缴纳土地增值税的义务。
4(采用扣除法和评估法计算增值额
土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，对新建商品房的转让，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以纳税人转让房地产取得的收入，减除旧房及建筑物的评估价格后的余额作为计税依据。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
5(实行超率累进税率
土地增值税实行超率累进税率，以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计，实行分级计税。增值率高的，适用的税率高，多纳税;增值率低的，适用的税率低、少纳税，税收负担较为合理，体现国家公平税负的立法思想。
二、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。这里所称单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人包括个体经营者。同时也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
【例6-11】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是( ,。
A(以房抵债的某工业企业 B(出租写字楼的某外资房地产开发公司
C(转让住房的某个人 D(转让国有土地使用权的某高等学校
【答案】B
【解析】土地增值税征税范围规定～出租房地产～未发生房产产权、土地使用权的转让行为～不属于土地增值税征税范围～所以～出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。
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三、土地增值税的征税范围
(一)征税范围的一般规定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括:
1(土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税
所谓国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。土地增值税只对企业、单位和人个转让国有土地使用权的行为征税。对属于集体所有的土地，按现行法律规定须先由国家征用后才能转让。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定征用集体土地，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
2(土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。
税法规定，纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权，取得的增值性收入，也应计算缴纳土地增值税。换言之，纳入土地增值税征税范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入。
3(土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况:
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
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(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
(二)征税范围的特殊规定
1(以房地产进行投资、联营
对于以房地房地产)作价入股进行投资产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(
或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
,(房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
,(房地产的交换
房地产交换是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
,(合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
,(房地产的出租
房地产出租是指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。
,(房地产的抵押
房地产抵押是指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押
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期间产权并没有发生权属的变更。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
,(企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
,(房地产的代建房行为
代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
,(房地产的重新评估
照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增按
值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
10(土地使用者处置土地使用权
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
【例6-12】某工业企业将未取得土地使用权属证书的一块土地～有偿转让给某房地产公司进行商品房开发～请问该工业企业需要缴纳土地增值税吗,
【解析】需要缴纳。土地增值税征税范围规定～土地使用者转让土地～无论其是否取得了该土地的使用权属证书～无论其在转让土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续～只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利～且有合同等证据表明其实质转让了土地并取得了相应的经济利益～土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税。
【例6-13】下列各项中,应当征收土地增值税的是( ,。
A(公司与公司之间互换房产 B(房地产开发公司为客户代建房产
C(兼并企业从被兼并企业取得房产 D(双方合作建房按比例分配房产后自用
【答案】A
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【解析】土地增值税征税范围规定～房地产开发公司为客户代建房产～没有发生房屋产权的转移～不属于土地增值税征税范围,兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用～暂免征收土地增值税。
四、土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。
(一)应税收入的确定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
1(货币收入
货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
2(实物收入
实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。对于这些实物收入一般要按照公允价值确认应税收入。 3(其他收入
其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。对于这些无形资产收入一般要进行专门的评估，按照评估价确认应税收入。
纳税人取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。
【例6-14】某工业企业利用一块闲置的土地使用权换取某房地产公司的新建商品房～作为本单位职工的居住用房～由于没有取得收入～所以～该企业不需要缴纳土地增值税。这种说法是否正确,
【解析】不正确～根据土地增值税法律制度的规定～该企业以地换房～虽然没有取得货币收入～但是取得了实物收入并且发生了土地使用权转移～所以～该企业应该缴纳土地增
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值税。
(二)扣除项目及其金额
依照《土地增值税暂行条例》规定，准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下六项内容:
1(取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括以下两方面的内容:
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。地价款的确定有三种方式:如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
纳税人在取(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。得土地使用权过程中为办理有关手续，必需按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
2(房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(1)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
(2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
(3)建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
(4)基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
(5)公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
(6)开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3(房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，按照实际发生额直接计入当期损益。
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但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应按照《实施细则》的规定分以下两种情况扣除:
(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同)计算的金额之和的5,以内计算扣除。计算公式为:
允许扣除的房地产开发费用,利息，(取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成
×5, 本)
(2)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供
一)、(二)项规定计算的金额之和金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(
的10,以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为:
允许扣除的房地产开发费用,(取得土地使用权所支付的金额
，房地产开发成本)×10,
财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4(与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点:
(1)外商投资房地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。
(2)房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
5(财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20,的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。
6(旧房及建筑物的扣除金额
(1)按评估价格扣除
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旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
重置成本价的含义是:对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同
同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度样面积、
折扣率的含义是:按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。
因此，转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按
以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值国家统一规定缴纳的有关费用,
税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
(2)按购房发票金额计算扣除
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
7.计税依据的特殊规定
1(隐瞒、虚报房地产成交价格的
隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
2(提供扣除项目金额不实的
提供扣除项目金额不实，是指纳税人在纳税申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确的扣除项目金额，以达到虚增成本偷税的目的。
对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价，乘以房屋的成新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标准地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。
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3(转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。对这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。
4(非直接销售和自用房地产收入的确定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵
其偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 收入按下列方法和顺序确认:
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
【例6-15】对从事房地产开发的纳税人销售使用过的旧房及建筑物～仍可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和～加计20,的扣除。这种观点正确吗,
【解析】不正确～根据土地增值税法律制度的规定～对从事房地产开发的纳税人只有销售新建商品房～才可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和～加计20,的扣除～其他情况一律不允许加计扣除。
【例6-16】纳税人转让旧房～在计算土地增值额时～允许扣除的项目有( ,。
A(转让环节缴纳给国家的各项税费
B(经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C(当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D(取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
【答案】ABD
【解析】根据土地增值税法律制度的规定～纳税人转让旧房～不允许扣除管理费等三项费用～只有转让新建商品房项目时～才允许按照房地产开发费用扣除。 五、土地增值税的税率与应纳税额的计算
(一)土地增值税税率
我国土地增值税税率设计的基本原则是:增值额大的多征，增值额小的少征，无增值额的不征。按照这个原则，土地增值税实行四级超率累进税率:
1(增值额未超过扣除项目金额50,的部分，税率为30,;
2(增值额超过扣除项目金额50,、未超过扣除项目金额100,的部分，税率为40,;
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3(增值额超过扣除项目金额100,、未超过扣除项目金额200,的部分，税率为50,;
4(增值额超过扣除项目金额200,的部分，税率为60,。
上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。四级超率累进税率及速算扣除系数见表6一2。
表6一2 土地增值税四级超率累进税率表
极数 增值额与扣除项目金额的比率 税率(,) 速算扣除系数(,)
1 不超过50,的部分 30 0
2 超过50,至l00,的部分 40 5
3 超过l00,至200,的部分 50 15
4 超过200,的部分 60 35
(二)土地增值税应纳税额的计算
1(应纳税额的计税原理
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是:
应纳税额,?,每级距的增值额×适用税率,
由于分步计算比较繁琐，一般可以采用速算扣除法计算。即:计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税应纳税额,增值额×30%
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
土地增值税应纳税额,增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税应纳税额,增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税应纳税额,增值额×60%-扣除项目金额×35%
2(应纳税额的计算步骤
根据上述计税原理，土地增值税应纳税额的计算可分为以下4步:
(1)计算增值额
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增值额,房地产转让收入,扣除项目金额
(2)计算增值率
增值率,增值额?扣除项目金额×100%
(3)确定适用税率
按照计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。
(4)计算应纳税额
土地增值税应纳税额,增值额×适用税率,扣除项目金额×速算扣除系数
(土地增值税应纳税额计算举例 3
【例6-17】 某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单
000万元，印花税10位，合同约定的转让价为20 000万元，公司按税法规定缴纳营业税1
万元。公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元;投入房地产开发成本为4 000万元;房地产开发费用中的利息支出为1 200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
【解析】根据土地增值税法律制度规定，房地产开发费用应按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的10%扣除;利息支出不允许扣除;房地产开发企业缴纳的印花税已含在房地产开发费用中，不允许再单独扣除;房地产开发企业允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
(1)房地产转让收入为20 000万元
(2)确定转让房地产的扣除项目金额:
?取得土地使用权所支付的金额为3 000万元
?房地产开发成本为4 000万元
?房地产开发费用为:(3 000，4 000)×10%,700(万元)
?与转让房地产有关的税金为1 000(万元)
?从事房地产开发的加计扣除为:(3 000，4 000)×20% ,1 400(万元)
?转让房地产的扣除项目金额为:3 000，4 000，700，1 000，1 400,10 100(万元)
(3)计算转让房地产的增值额:20 000,10 100,9 900(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:9 900?10 100?98%
(5)计算应缴纳的土地增值税税额:
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应纳土地增值税税额,9 900×40%,10 100×5%,3 455(万元)
【例6-18】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
【解析】非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
1)住宅销售收入为9 000万元 (
(2)确定转让房地产的扣除项目金额:
?取得土地使用权所支付的金额为:2 840，160,3 000万元
?住宅开发成本为2 800万元
?房地产开发费用为:(3 000，2 800)×10%,580(万元)
?与转让房地产有关的税金为:495，4.5,499.5(万元)
?转让房地产的扣除项目金额为:3 000，2 800，580，499.5,6 879.5(万元)
(3)计算转让房地产的增值额:9 000,6 879.5,2 120.5(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率:2 120.5?6 879.5?31% (5)计算应缴纳的土地增值税税额:
应纳土地增值税税额,2 120.5×30%,636.15(万元)
六、土地增值税的减免税
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20,的，予以免税;超过20,的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
这里所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20,。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超
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过扣除项目金额20,的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20,的，应就其全部增值额按规定计税。
对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
《实施细则》第十一条规定，因国家建设的需要而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的比照有关规定免征土地增值税。
(三)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20,的，免征土地增值税。
(四)自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
【例6-19】下列各项中～可以免征土地增值税的有( ,。
A(国家机关转让自用房产
B(工业企业以不动产作价入股进行投资
C(房地产公司以不动产作价入股进行投资
D(某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产
【答案】BD
【解析】根据土地增值税法律制度的规定～对于以土地,房地产,作价入股进行投资或联营的～凡所投资、联营的企业从事房地产开发的～或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的～不免征土地增值税,工业企业以不动产作价入股进行投资和某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产属于免征土地增值税的情形,国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围。
七、土地增值税纳税申报程序、纳税清算、纳税地点
(一)土地增值税纳税申报程序
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，
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可以按月或按季定期进行纳税申报，具体期限由主管税务机关根据情况确定。
纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理完纳税清算后，多退少补。
(二)土地增值税纳税清算
1(土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2(土地增值税的清算条件
(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:
?房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
?整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
?直接转让土地使用权的。
(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
?已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85,以上，或该比例虽未超过85,，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
?取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
?纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
?省级税务机关规定的其他情况。
3(土地增值税清算应报送的资料
符合上述第(二)条第l项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合上述第(二)条第2项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:
(1)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
(2)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
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(3)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
4(清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用,清算时的扣除项目总金额?清算的总建筑面积
5(土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
【例6-20】下列各项中～房地产企业应进行土地增值税清算的有( ,。
A(直接转让土地使用权的
B(房地产开发项目全部竣工完成销售的
C(整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D(取得销售,预售,许可证满2年仍未销售完毕的
【答案】ABC
【解析】根据土地增值税清算规定～取得销售,预售,许可证满2年仍未销售完毕的～主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算～但不属于企业应进行土地增值税清算的范围。
(三)土地增值税纳税地点
土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。
这里所称的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或
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两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。具体又可分为以下两种情况:
1(纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
(纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在2
地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
本章主要参考法规索引
1(中华人民共和国资源税暂行条例,1993年l2月25日 国务院令第l39号,
(中华人民共和国资源税暂行条例实施细则,1993年12月30日 (93)财法字第0432
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3(中华人民共和国土地增值税暂行条例,1993年12月13日 国务院令第l38号,
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5(国家税务总局关于印发《资源税若干问题的规定》的通知,1994年1月18日 国税发[1994]015号,
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7(国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知,2005年5月9日 国办发[2005]26号,
8(国家税务总局关于印发《中华人民共和国资源税代扣代缴管理办法》的通知,1998年4月15日 国税发[1998]049号,
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11(关于加快煤层气抽采有关税收政策问题的通知,2007年2月7日 财税,2007,16号,
12(财政部、国家税务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知,2008年5月19日 财税〔2008〕62号,
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13(财政部、国家税务总局关于调整硅藻土、珍珠岩、磷矿石和玉石等资源税税额标准的通知,2008年9月16日 财税〔2008〕91号,
14(财政部、国家税务总局关于调整铅锌矿石等税目资源税适用税额标准的通知 ,2007年7月5日 财税〔2007〕100号,
15(财政部、国家税务总局关于调整焦煤资源税适用税额标准的通知,2007年1月29日 财税〔2007〕15号,
16(财政部、国家税务总局关于钒矿石资源税有关政策的通知,2006年8月30日 财
〕120号, 税〔2006
17(财政部、国家税务总局关于调整钼矿石等品目资源税政策的通知,2005年12月11
财税[2005]168号, 日
18(财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知,1995年6月23日 财税字[1995]061号,
19(国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知,1996年1月10日 国税发[1996]004号,
20(国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知,1996年4月5日 国税发[1996]048号,
21(财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知,1999年7月29日 财税字〔1999〕210号,
22(国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知,2002年7月10日 国税函[2002]615号,
23(财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知,2006年3月2日 财税[2006]21号,
24(国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知,2007年1月16日 国税发[2006]187号,
25(国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复,2007年6月14日 国税函[2007]645号,
26(财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知,2008年3月30日 财税[2008]24号,
27(财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知,2008年10月22日 财税[2008]137号,
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范文五：初级经济法 第六章-5 契税、土地增值税、印花税
【章节讲义】经济法基础
知识点:契税、土地增值税、印花税
今天给大家讲解三个有关房地产流转相关的税种:契税、土地增值税、印花税。
一、契税的征税范围
1、一般范围
(1)国有土地使用权出让
(2)土地使用权的转让
土地使用权的转让是指土地使用者以出售、 赠与、 交换或者其他方式将土地使用权转移 给其他单位和个人的行为。 土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
(3)房屋买卖
(4)房屋赠与
(5)房屋交换
2、视同发生应税行为
(1) 以土地、房屋权属作价投资、入股。
(2)以土地、房屋权属抵债。
(3)以获奖方式承受土地、房屋权属。
(4) 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
3、土地、房屋典当、继承、分拆(分割) 、 “抵押”以及出租等行为, 不属于契税的征税范 围。
4、公司增资扩股中,对土地、房屋权属作价入股或者作为出资投入企业的,征收契税。
5、企业破产清算期间,对非债权人承受破产企业土地,房屋权属的,征收契税。
二、契税的计税依据和税率
四、契税的征收管理
二、土地增值税
2、应纳税额的计算 (1)确定扣除项目金额
(2)计算增值额
增值额 =房地产转让收入 -扣除项目金额
(3)计算增值率
增值率 =增值额 /扣税项目金额 *100%
(4)确定适用税率及速算扣除数:四级超额累进税率
(5)计算应纳税额
应纳税额 =增值额 *适用税率 -扣除项目金额 *速算扣除系数
4、其他情况下扣除项目金额的确定
(1)取得土地使用权所支付的金额
(2)房地产开发成本
(3)房地产开发费用
(4)与转让房地产有关的税金:营业室、城建税、教育费附加、印花税
三、印花税
一、印花税的纳税人
印花税的纳税人, 是指在中国境内书立、 领受、 使用应税凭证的单位和个人, 包括立合同人、 立账簿人、立据人、领受人、使用人。
二、征税范围
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