小六吃米饭
范文一：无锡商业地产项目答客问
无锡电子数码城答客问
一、开发商篇：
* 本案的开发商是哪一家公司？曾经开发过哪些项目？
答：开发商：无锡市崇安新城凤盛投资有限公司
开发项目：成都赛格电子，常熟国际服装城，常熟男装中心，无锡皮革城，金湖香港城，江西万尚时代广场，盐城建军路地下商业街；
* 本案的建筑设计是哪家单位？
答：上海海珠建筑工程设计有限公司，甲级设计
* 承建公司是哪家单位？
答：无锡锡山建筑实业有限公司，国家一级资质
* 本案的施工监理是哪家单位？
答：江苏赛华建设监理有限公司，甲级企业
二、基地篇
* 项目的基地面积是多少?总建筑面积？
答：基地面积：4.05万㎡，总建：13万㎡
* 项目的容积率是多少? 项目建筑密度是多少？
答：容积率2.19
* 项目的绿地率是多少？
答：30%
* 项目的土地使用多少年限，用途？
答：商业裙楼，40年；塔楼，50年。
三、产品篇
* 项目规划类别有哪些？
答：商铺、酒店式公寓
* 项目建筑的楼层?
答：商业裙楼---地下2层，地上4层；酒店式公寓---5-21层。
* 是否单独配有货梯？
答：有
* 得房率是多少?
答：商铺：1F-57%多，2F-55%多；酒店式公寓： %。
* 商铺层高为多少？
答：商铺层高1-3F5米、4F4.5米。
* 休闲广场面积多少平方?
答：约7500平方。
* 项目抗震烈度为多少？项目抗震等级？
答：项目抗震烈度6级，无锡地区6度设防。
* 项目采用什么结构？
答：钢筋混凝土框架结构。
* 消防水箱在哪？
答：-2F和主楼屋顶。
* 土地使用年限及起止时间？
答：商业裙楼40年，起止：2008年11月13日-2048年11月10日。
* 什么时候拿到预售证？
答：2011年12月16日。
* 规划户数？
答：商业裙楼2380套。
* 项目土地取得方式？编号？
答：出让，编号：1-009-036-162，锡国土出合（2008）第32号.
* 本案预售证号码？
答：(2011)预销准字第152号。
* 商业裙楼共有多少个出入口，分别位于什么位置？
答：商业裙楼共有六个进出口，分别位于：广场处主入口，广南路上的面向华东商贸城进出口，塔楼和商业裙楼间商业街进出口，63路公交总站进出口，与金科观天之间的北向2个进出口。
* 二、三层是否有消防通道？
答：每层都会备有固定的消防通道
* 耐火等级？
答：主楼一级，塔楼二级
* 屋顶防水如何做？
答：柔性防水+刚性防水
* 项目选用的是什么品牌的电梯？是否另外收费？
答：中高端品牌（类似奥的斯、迅达、三菱）
* 门窗是什么品牌，采用什么材质？
答：铝合金门窗，玻璃门。
* 是否有公共洗手间？在什么位置？
答：有，1-3层有3间公共洗手间，4层有2间；具体位置见项目平面图。
* 公用楼道、踏步和楼梯扶手是什么材质？
答：面砖，不锈钢扶手。
* 项目是否有宽带接口？
答：有
* 变电箱在哪个位置？
答：变电所-1F，配电箱每层设专门位置
* 是否有中央空调？是什么牌子？
答：有，中高档次产品
* 本案是否有智能化配套设施？如有是哪些？
答：有，电话、网络、监控、巡更
* 商铺的排水如何处理？
答：有固定的上下水的排水管道
* 商铺外墙是否可设广告牌、灯箱？位置在何处？
答：可以设置，外立面
* 项目西侧和北侧道路规划多少米？
答：15米
* 本案商铺面积范围是多少？塔楼楼面积？
答：10多平米---100平米，主力面积是10-30平米。塔楼目前甲方保留不对外出售。 * 商业裙楼的天井是否封顶？
答：封顶
* 裙楼内部商铺间走道宽度多少？
答：11米、3米、2.5米、2.4米
* 裙楼及塔楼内分别设置了多少部电梯？
答：裙楼商业14部垂直电梯、10组手扶电梯
* 项目本身是否配有备用发电系统？
答：双路供电
* 项目的停车位有多少个？是否收费？
答：-2F整体和4F（靠北侧部分）设置停车位，共计约2000余个。目前无锡市场上停车规划最丰富的专业市场。
* 无锡电子市场分布在那里？主要有那些市场？体量？
答：目前主要集中在无锡人民西路（西门），主要有百脑汇、梦之岛、华海3C、宏图三胞、东华数码港等，总体量之和共约7万方。
* 无锡市场电子行业租金如何？
答：无锡本地市场百脑汇为例：1F：约12-20元/平·天，2F：8-12元/平·天，3F：6-8元/平·天，4F：3-6元/平·天。
四、投资价值
* 本案商业是否是统一经营，有没有业态划分？
答：有具体的业态规划，并且都是统一招商，统一经营，业态统一规划。
1F主营手机通讯；2F主营电脑网络；3F主营电子数码；4F电子数码体验中心。 * 本案价格多少？
答：2年包租返租之后：1F均价约5万元/㎡左右，2F约3.5万元/㎡左右，3F约1.9万元/㎡，4F约1.5万元/㎡。
* 是否包租？如是年限？回报率？包租年限之后怎么办？
答：1-2F采取委托经营管理10年，包租5年，前两年14%一次性抵入房价，第3、4、5年以商铺签约价格的10%作为每年的固定租金回报，第6-10年随行入市，同时第3-10年的租金中经营管理公司收取10%作为管理费用；3F采取委托经营管理10年，包租5年，前两年14%一次性抵入房价，第3、4、5年以商铺签约价格的10%作为每年的固定租金回报，第6-10年随行入市，同时第6-10年的租金中经营管理公司收取10%作为管理费用；4F包租10年，前两年14%一次性抵入房价，第3-10年以签约价格的10%作为每年的固定租金回报；
包租年限之后，若自营，必须提前半年以书面形式向运营公司提出申请，若无申请，自动顺延。
* 如果自购铺位自营可以吗？
答：按照项目规定是不可以的，因为我们项目是采取委托统一经营管理政策，这样是考虑到项目业态统一规划、商家落位统一安排、有可能你经营的铺位并非你自己购买的铺位，同时你可以考虑先购买，待招商部统一安排落位经营时，你即使不是在自己购买的铺位里，你的铺位还是正常收取租金的啊，可能你收取的租金高出你租铺的租金呢。
* 有没有品牌商家进驻？
答：有千余商家入驻，例如苹果，三星，诺基亚，佳能，索尼，摩托罗拉等，还有移动、联通和电信营业厅及银行；慧聪网、美承集团、和雍科技、东方联讯、无锡动漫产业协会、无锡电子竞技协会、深圳电子商会、中国电子商会等等
* 本案未来升值潜力如何？
答：1、地段决定价值：无锡未来即将打造集南长、北塘和崇安三大联合新中心区域，崇安区规划为靠近市中心专业市场核心片区，即将开通地铁2号线和3号线崇安新城站和靖海公园站近在咫尺；
2、租金回报率高：第3-5年租金年回报率就可高达10%；
3、行业未来发展前景：电子行业作为朝阳产业，中国最具发展潜力行业之一；
4、项目发展前景：项目为无锡最大乃至长三角大型的电子数码批发、零售、展示、体验式消费为一体的一站式电子数码专业市场。
5、深圳电子商会副会长单位：借助全国顶级电子数码资源优势，共创项目美好的未来。
五、销售篇
* 什么时候可以预定？定金多少？可不可以退还？
答：现在都可以，定金2万，不可以退还。
* 项目什么时候开盘？
答：2011年12月3日，推出150套，全部售馨。
* 本案贷款是否有指定银行？可以自己去其他银行办理贷款吗？
答：有,指定贷款银行，建设银行等
* 能够提供贷款的最大额度是多少？
答：50%
* 办理贷款需要哪些个人资料？
答：夫妻双方身份证，户口本，收入证明，婚姻证明，单身的要开单身证明,私章;(收入证明开收入额度高的须提供营业执照复印件或其他收入佐证，如单位股份证明，税单，存单，卡交易流水，房产证等)
* 商铺的贷款年限最长是多少年？
答：10年
* 商业贷款女性、男性分别最长可以多少岁？
答：女性55岁，男性60岁
* 非配偶关系的人可否一起贷款购房？
答：可以。
* 签订预售合同后多久才能办理贷款手续？
答：签订合同当天可在售楼处办理。
* 客户大约多久开始偿还贷款？
答：贷款放下来第2个月开始偿还贷款。
* 收入证明金额要求？
答：每月还款额的2 --2.5倍以上
* 贷款合同办理，所有的房地产权利人必须到场吗？
答：是
* 还款方式有哪几种？
答：等额本息，等额本金
* 未成年的孩子是否可以单独写入合同吗？
答：可以，必须一次性付清房款
* 单身证明什么地方提供？
答：户籍所在地的派出所提供
* 如果结婚证遗失怎么办？
答：在户籍所在民政部门办理相关婚姻证明。
* 户口簿遗失怎么办？
答：在户籍所在地开具相关户籍证明
* 定购房屋后几天内签约？
答：7天内
* 合同上可以写几个人名字？
答：不限制人数
* 付款方式有几种？
答：一次性付款和银行贷款。
* 外地人是否可以贷款？
答：可以贷款
* 购房合同能否改名？
答：不可以
六、物管篇
* 水电费的收费标准是多少？
答：正常商业水电收费，具体按照物价局标准。
* 本案的物业公司是哪家公司？
答：无锡市恒泰物业管理有限公司
* 物业管理费用是多少，如何收取？
答：物业费由租赁户缴纳，6-8元/㎡/月。
* 是否需要签定物业管理合同？
答：需要签委托经营管理协议。
* 房屋交房时需要交纳哪些费用？
答：大概需要总房价的4.5%左右，其中契税（总房价的3%），维修基金等等，在交房时甲方会协助房管局代收办证费用，将在交房时给予明细的交房费用
* 项目交房时间是什么时候？
答：2013年12月28日，委托管理期限自签定《商品房买卖合同》算起，即签即收租。这种项目目前是市场上唯一的一个租金自签定合同开始算起。
* 经营管理公司是哪家？
答：无锡市金格广场商业管理有限公司，我们经营管理公司是由深圳华强北和北京中关村全国两大专业市场管理团队来为我们市场做管理及专业管理团队的培养和组建。同时2011年深圳华强北授予我们项目"深圳市电子商会副会长单位"，北京中关村也在做深入洽谈工作，两大专业市场的主要目的是将无锡电子数码城打造为长三角电子数码集散中心、长三角的"华强北。
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范文二：商业地产销售答客问
销售答客百问
一、整体部分：
1、项目简介：
芜湖外经广场项目位于安徽省芜湖市利民东路北侧，该地块是一个商业综合体。由商业A、商业B、写字楼、酒店、保留建筑（原亿万多超市）五大部分组成。整个项目简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。建筑立面以石材为主，沿高架一侧采用原实的建筑形体以减少城市交通的不利影响。底层架空的“骑楼”造型，不仅实现了“人车分流”，同时界定了有趣的商业空间。
2、外经广场五大产品系：
商业A为中型商场，共计四层，地上建筑面积为12080.87平方米。其中一层层高5.4米，二、三层层高
5.1米，四层层高4.5米。
商业B为大型商场，共计四层，地上建筑面积为35838.36平方米。其中一层层高为5.4米，为外铺、卖场和写字楼大堂。二层、三层层高5.1米，为集中商业，四层层高4.5米，为院线和电玩城等。
写字楼—共26层。地上总建筑面积32325.5平方米。大堂层高9.5米，标准层层高3.5米，采用核心筒集中式布局。周边为大小结合的办公空间，开敞走道的设计极大改善了内部通风采光效果。
五星级酒店—共20层。地上总建筑面积为31754.45平方米。
保留建筑（原亿万多超市）：建筑面积23173平方米，已租赁与芜湖水元素管理公司。打造芜湖最高端标准室内恒温游泳池、健身馆、理疗中心、餐饮。
二、项目开发及合作公司介绍
1、 项目开发商是谁？
答：安徽省外经建设（集团）有限公司
2、 公司之前开发过什么项目？
维等几十个国家）、全球连锁五星级酒店、金孔雀度假村，安徽外经大厦戴斯酒店。
3、 项目投资商是谁？
答：安徽省外经建设（集团）有限公司
4、 投资商的背景如何？
答：安徽省外经建设（集团）有限公司是一家以经营国际工程承包、境外矿产资源开发、房地产开发、国际贸易、超市连锁、五星级酒店和温泉旅游度假等业务为主的大型综合性企业，具有承建大型道路桥梁、房屋建筑以及机电安装、装修装饰等各项工程的施工资质，通过了ISO质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系等国际认证。
自成立以来，公司积极响应国家“走出去”的战略号召，大力开拓国外市场，先后在非洲、欧洲、亚洲、中南美洲和大洋洲等地区近30个国家圆满承建了我国近百个大中型援外项目、中国驻外大使馆、经商处馆舍项目、国家优惠贷款项目和一系列国际工程承包项目，同时在各地成立了22个分公司，开展房地产开发、宾馆酒店和大型连锁超市经营等业务，取得了较好的经济和社会效益，受到了所在国政府和人民的普遍赞誉，并得到了我国国家政府和领导的充分肯定，为增进中外友谊、树立中国企业良好的对外形象做出了积极贡献。其中较有代表性的工程项目如：马达加斯加体育馆、昂瓦公路、国际会议中心和五星级酒店，多哥体育场，毛里塔尼亚总统府办公楼，莫桑比克外交部办公楼、国际会议中心、国家体育场和马普托国际机场（改扩建工程）、总统府办公楼，乌干达外交部大楼，加纳军警营房，摩洛哥游泳馆，萨摩亚游泳馆，科特迪瓦议员之家，埃塞俄比亚职业教育学院，格林纳达国家体育场，缅甸国际会议中心、马拉维议会大厦、哥斯达黎加国家体育场、赞比亚恩多拉体育场等等。
2009年，公司迈入一个全新的领域，即境外矿产资源的开发利用，先后在非洲南部国家获得了钻石矿、金矿、祖母绿矿和铜矿等矿产资源的特许勘探证书和开采证书，尤其是津巴布韦马朗吉钻石矿项目，在钻石储量、生产规模、生产设备、管理水平等方面，赶上了世界先进水平，跻身于国际知名钻石生产企业的行列。目前刚果金钻石矿及莫桑比克钛锆矿正在进行开采前的前期准备，矿藏储量及价值巨大。
在国内,公司拥有三家星级酒店：总部所在地、五星级酒店——外经大厦，富丽堂皇，设施高档；国家4A级风景区、五星级酒店——金孔雀温泉旅游度假村，环境优雅，清新怡人，在国内首屈一指，是中外宾客旅游度假的绝好去处；安徽金孔雀温泉养生中心，温泉与中医保健相结合，是休闲、体检、养生的最佳场所。在国外，公司还有马达加斯加金孔雀酒店、马拉维华安酒店、莫桑比克华安公寓酒店、科特迪瓦东方宾馆、格林纳达华安酒店、赞比亚华安酒店、津巴布韦金孔雀度假村、津巴布韦别墅酒店等国外连锁酒店。公司还开办了天地亿万多连锁超市，目前在马达加斯加、莫桑比克、多哥、津巴布韦等国家的连锁
近年来，公司连续三届被评为“全国文明单位”，连续四年位列ENR全球最大225家国际承包商排行榜，2012年升至141位，并被评为全国优秀施工企业、全国外经贸先进企业、全国商务系统先进单位、中国建筑业竞争力百强企业、安徽省先进企业、安徽省百强企业、安徽省优秀建筑施工企业等光荣称号，被中国对外承包工程商会评定为对外工程承包及劳务输出“AAA”级信用企业。2010年，公司被评选为“中非友好贡献奖——感动非洲十大中国企业”之一，公司蒋庆德董事长被评为“全国劳动模范”。近日，公司被联合国计划发展署等5家机构共同授予“2012中国非金融类企业海外投资100强”，蒋董事长也荣获“中国国际投资战略家”荣誉称号。
公司全体员工始终奉行“诚信、创新、务实”的经营理念和“德行善举、尽责感恩”的企业宗旨，竭诚为各界朋友提供一流的服务并愿意通过真诚合作，优势互补，共谋发展。
5、 建筑设计单位的资质如何？建筑设计单位以前作品介绍？
答：武汉建筑设计院（甲级）、浙江海天建设集团有限公司（总承包特级）、安徽省建设监理有限公司（综合资质）
6、 外经广场的园林景观设计单位是哪家？
答：为专业知名设计院
7、 项目物业管理公司名称，所管理的项目有哪些？
答：请物业公司回复。
8、 本案用何种方式取得该地块？
答：出让。
9、 商住地块土地性质？使用年限？
答：商业、办公，40年，起始年份2011年10月10日至2051年10月9日
二、项目地块及区位介绍
10、 项目所在城市概况？
答：芜湖市位于安徽省东南部，长江中下游。氐池长江三角洲平原履地，北倚长江，东接杭州，西连 合肥，北依南京，南向黄山，芜申运河（长江-黄浦江）从中穿过。城市历史悠久，是安徽省规划中的两座特大城市之一，皖江城市带龙头城市。
芜湖坐拥长江西北角，3小时辐射长江三角洲各大重镇，人口384.21万，其拥有江北产业集中
区、2个国家级开发区和4县4区。未来将形成“三主四副”的城市空间结构，成为1000万人口规模的现代化大都市。
主要产业结构
城际轨道交通、水上交通、高速路网，芜合高速、宁芜高速、沪渝高速，芜湖公路铁路两用长江大桥 的建成更是使长江南北的交通快捷方便。
11、 本案所处的地理位置
答：（详见附件一：项目选址位置图）
12、 外经广场规模
答：总建面180082.89平方米。由一个五星级酒店+一个甲级写字楼+中型商场 +大型商场+保留商业。
13、 项目销售地址在哪里？
答：芜湖市利民东路袁泽桥南。
14、 项目周边的具体交通配套有哪些？
答：2路、30路、31路、42路、107路
15、 外经广场的附近配套规划
项目对面是瑞丰商贸城、金泽苑小区、百惠花园，融汇锦江、南瑞新城、绿地镜湖世纪城，建设银行、工商银行、中国银行
16、 外经广场具体有哪些物业组成？
答：商业A、商业B、甲级写字楼（26层）、五星级酒店（20层）、水元素休闲娱乐城
三、产品线介绍
17、 项目的销售价格是多少？
答：暂时未定。
18、 外经广场总占地面积和建筑面积是多少？
答：该地块占地面积为55400平方米，总建筑面积180082.89平方米
19、 B地块小区占地区域的总体宽多少？长多少？
答：长约：260 米，宽约120 米。
20、 整个项目开发周期多久？
答：外经广场项目开工时间为2012年 3 月 29 日，具备交楼条件时间为 2014 年12 月 31日。
21、 外经广场容积率多少？
答：2.45
22、 外经广场绿地率多少？
答：31.3%
23、 外经广场项目整体规划共有几栋楼？共多少户？
答：共5东楼，其中写字楼440套，酒店：五星级酒店客房数：297间，床位数:538
24、 外经广场商业绿化景观的面积是多少？
25、 外经广场车位是地上还是地下？有多少?
答：外经广场共有停车车位826个，其中地面37个，地下789个。
其中商业A地下室为设备用房和停车库，车位数115个；商业B、酒店地下室为酒店后勤用房、设备用房和停车库，车位数674个。
26、 外经广场结构?
答：写字楼及酒店采用框架剪力墙结构；商业A及商业B采用框架结构。
27、 项目设计共有多少种户型？主力户型是什么？户型特色？
答：项目涵盖五星级酒店、甲级写字楼、商业、超市、精品店、电玩城、IMAX影院、餐饮等。
28、 外经广场设计的层高是多少？
答：商业A：一层层高5.4米，二、三层层高5.1米，四层层高4.5米，均为集中商业。
商业B：一层层高5.4米，为外铺、卖场和写字楼大堂，二层、三层层高5.1米，为集中商业，四层层高4.5米，为院线和电玩城。
写字楼：标准层层高3.5米，采用核心筒集中式布局。周边为大小结合的办公空间，开敞走道的设计极大改善了通风采光效果。
酒店：一层层高5.4米，为酒店大堂和少量外铺；二层层高5.1米，为会议中心、餐饮包房；三层层高为5.1米，为宴会厅、中餐厅；四层层高4.5米；5-18层为标准层，层高3.5米，每层设20间标准间和3间豪华客房；19层为行政楼层，设豪华套房和行政酒店；20层为行政楼层设豪华套房和总统套房。
29、 外经广场得房率多少？
答：不等。
30、 外经广场的负荷等级、分户电表功率多少？变配电所位置？是否有应急电源？
答：一级负荷中特别重要的负荷：酒店的经营及设备管理用计算机系统用电。一级负荷：消防水泵、消防电梯、防排烟风机、消防控制室、等消防用电设备；酒店的宴会厅、餐厅、厨房、康乐设施、门厅及高级客房、主要通道等场所的照明用电；客梯、排污泵、生活水泵用电；安防系统用电、电子信息设备机房用电；门厅照明、安全照明用电；走道照明、值班照明、警卫照明等。其余为三级负荷。其中一级负荷采用双回路供电。
由城市电网引入两路独立10千伏店员同时供电，两路电源各带一半负荷，任一路电源故障或者抢修，还能保证一半负荷使用。
其中商业A120千瓦；商业B120千瓦；酒店90千瓦；写字楼90千瓦。
应急电源：本项目酒店为4星级以上酒店，在酒店的地下一层单独设置一台柴油发动机为本酒店消防
机房设UPS不间断电源。
31、 写字楼面宽*长？（米），
答：4.2*10.8；6.6*10.8；6*8.7
32、 每栋楼之间楼间距多少？
答：各楼栋间距不等、满足消防和日照要求。
33、 本案商业景观设施有哪些？其设计思想？
答：待定。
34、 本案的建筑设计风格？
答：简洁大方，立面效果采用矩形和圆弧形的空间形态，实现建筑形体与不规则用地边线的呼应。
建筑立面以石材为主，沿高架桥一侧采用厚实的建筑形体以减少城市交通的不利影响。底层架空的“骑楼”造型，不仅实现了“人车分流”，同时界定了有趣的商业空间。
酒店立面以竖向线条塑造简洁大气的建筑形体，干挂石材烘托酒店档次与级别。
写字楼立面以不同形式的矩形窗为基本元素，结合竖向凹槽呈现丰富立面效果。
35、 本案区域发展背景及将来的展望？
答：芜湖市新的地标式商业中心
36、 外立面采用何种材料?何种色彩？
答：干挂石材、玻璃幕墙，部分铝塑板。
37、 写字楼入户门是否有防盗设施?
答：。
38、 写字楼每户窗体采用何种材料?
答：断热铝合金低辐射中空玻璃窗（6+12A+6遮阳型），传热系数2.40W/㎡.K,自身遮阳系数0.50，气密性为6级，可见光透射比0.40.
39、 窗玻璃是何种材质?
答：双层中空低辐射玻璃。
40、 写字楼入户大堂是否是精装修?
答：是。面积约500平方米，层高10.5米
41、 业主能不能自引改变空调缝口位置？
答：可以，本项目采用的是集中空调。业主可根据使用自引调整空调风口位置。
42、 屋顶采用何种建材?
答：挤塑保温板，厚度：30.00 k值：0.47/0.48；满足《安徽省公共建筑节能设计标准》。
43、 屋顶防水,隔热如何处理?
答：屋面防水Ⅱ级，防水层耐久年限为15年，采用高聚物改性沥青防水卷材两道防水措施。
44、 如客户购买为投资,开发公司是否代为租赁？
答：可以
45、 外经广场内是否规划有变电站设施？具体位置在哪里?
答：有。在商业B地下一层设置中心配电室一座（与商业B的专用配电房合建）1#中心配电室中设四台1250kVA干式变压器，供本工程商业B及商业B地下室的负荷用电；在酒店地下一层设置2#10千伏变电所一座，设两台2000kVA干式变压器其中主供电容量，供本工程酒店及酒店附属设施的负荷用电；在写字楼地下一层设置3#10千伏变配电所一座，设两台1600kVA干式变压器，供本工程写字楼的负荷用电。在商业A的地下一层设置4#10千伏的变配电所一座，设两台1000kVA干式变压器，供本工程商业A及商业A地下室的负荷用电。
46、 变电站是否有噪音,辐射?
答：在地下室，不影响使用。
47、 外经广场内是否有垃圾处理站？具体位置在何处?
答：。
48、 外经广场层数？
答：写字楼：地面以下2层，地面以上26层；
酒店：地面以下2层，地面以上20层；
商业A：地面以下2层，地面以上4层；
商业B：地面以下2层，地面以上4层。
49、 垃圾站如何管理?
答：集中管理
50、 公共垃圾筒的位置如何设置?
答：。根据现场实际布置。
51、 公共停车场如何收费?
答：购物、消费免费。
52、 外经广场有几个主入口?
答：初步规划为3个出入口，以便于安全管理。
53、 外经广场主入口道路的宽度多少?
54、 道路主干道是双车道还是单车道?
答：按双车道设计
55、 道路两旁种植的植物有那些品种?
答：名贵品种。
56、 如发生火灾或其它意外事件如何处理出入问题?
答：按应急预案处置。
57、 外经广场内是否设有背景音乐?
答：有
58、 物业管理费是多少?如何收取？
答：随市场价格
59、 物业公司提供服务项目哪些是免费的,哪些是收费的?
答：按主管部门规定执行
60、 小区安保系统有哪些设施?
答：门禁、监控、火灾报警系统、主入口道闸系统、外墙安保系统。
61、 客户入住后,装修期间对进出人员混杂情况如何处理?
答：登记发牌
62、 小区外墙安保系统出了故障是否有其他备用系统或应急措施?
答：及时维修。
63、 如有客户报警，安保多少时间能及时赶到处理?
答：及时
64、 安保系统中防火系统如何设置？
答：烟感自动报警、手动触发试报警。
65、 项目工程后期施工时如何确保前期写字楼住户户全?
答：酒店、写字楼、商业A、商业B一起完工付。
66、 小区物业是几级资质？
答：
67、 室内设计可否变更?
答：除承重墙不可以变动，户内部分业主可自行装修。
68、 项目地基是如何做的？
答：本工程基础选型采用直径800mm-1000mm的钻孔灌注桩加后压浆工艺，以（7）层中风化泥质砂岩
69、 是否有地下室？
答：有。地下室顶板为上部结构的嵌固端。地下室外墙采用400厚的混领土墙，底板采用500厚的混凝土底板。顶板厚180-300mm。地下室防水等级为二级。
70、 现场是否有样板房?
答：售楼中心无样板房。
71、 写字楼是否销售装修房？装修标准是多少？
答：毛坯房，符合国家验收规范。
72、 房屋修缮如何处理？
答：当房屋出现质量问题时，由物业部门联合工程部及时处理，按照相关法律法规、标准，第一时间安排人员进行更换、翻新、维修等作业，保证对业主的生活产生的不利影响降至最低。
73、 交房时,水电是否同时开通?
答：交房时水电都会同时开通。
74、 宽带网络如何收费?
答：参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。
75、 宽带网络初装费是多少?
答：参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。
76、 宽带网络每月使用费是多少?
答：参照当地电信、移动、铁通等网络宽带服务公司标准收取费用。客户个人使用宽带业务套餐形式不同、收费不同。
77、 一户预留几门电话线?
答：一门电话线
78、 冷热水管采用何种材料?
答：冷水支管采用PP-R管，热融连接；室内热水干管及支管采用不锈钢管，卡压连接；室外给水管采用球墨铸铁管，橡胶圈承插连接。
79、 水管口径多少？
答：进户管32mm，支管25mm。
80、 业主委员会何时能成立?
答：各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的项目物业管理工作。项目已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。
81、 外经广场附近有哪些公共交通设施?
答：2路、30路、31路、45路、107路、103路、T1等。
82、 外经广场附近有哪些商业设施配套?
答：瑞丰商博城、时尚美食一条街、家乐福超市、世纪联华超市、建设银行、工商银行、中国银行、社区医院
83、 外经广场距中心城区多少距离？车程？
答：约3公里，约5分钟
84、 外经广场距机场多少距离？车程？外经广场距火车站多少距离？车程？
答：约4公里，约15分钟
85、 项目本身的商业有些什么特色？如何经营？
答：高端国际化、体验式，统一运营管理
86、 写字楼是否有会所？内具体有哪些活动设施?
答：写字楼内本身无，但本项目其它单体中已配套齐全。
四、购房手续介绍:
87、 购房手续如何办理？
答：简单概述为以下几个步骤：交付定金-首付签约-办理银行按揭-客户自主还款-交房。具体细分的业务流程及实质内容由置业顾问为您详细解答。
88、 购房定金需要多少?
答：购房定金会在项目产品开盘前期阶段确定下来，届时将第一时间通知您。
89、 购房定金是否可退?
答：购房定金及定房合同，是经过您再三考虑确定，并签字认可的，是具有法律效应。所以是不退房、不换房。（置业顾问强调说明）
90、 购房首付最低多少？
答：写字楼最低首付50%，贷款期限十年。
91、 购房的付款方式有几种?
答：通常付款方式为一次性付款、商业按揭贷款，具体付款方式会在项目产品开盘前期阶段确定下来，届时将第一时间通知您。
92、 是否可以办理银行按揭?按揭银行是哪家？
答：可以，具体待定。
答：确认贷款银行，确认贷款事宜。
94、 贷款利率是否随银行利率浮动而改变?
答：确认贷款银行，确认贷款事宜。
95、 办理按揭贷款手续需要准备那些资料？
答：基本资料：买受人本人
身份证户口本（二者必须相符）
婚姻证明（结婚证离婚证单身证明未再婚证明法院离婚判决书）
收入证明（单位盖公章）
外地人在芜湖当地满一年纳税证明
营业执照，近三个月税收缴款单等
查房表
(具体按揭贷款手续资料、根据当地政策、及贷款政策执行，届时在项目产品开盘前期阶段确定下来，届时将第一时间通知您。)
96、 按揭贷款可贷几成几年?
答：最长十年
97、 客户是否自行办理按揭贷款?
答：本着客户自身利益考虑，一方面办理按揭贷款所需的资料比较多，按揭资料由客户、开发公司和银行三方资料构成，另一方面按揭办理程序比较繁杂，涉及到房管局、银行等方面，由开发公司带领办理比较简洁有效。所以基本都是由公司统一安排办理。
98、 办理按揭贷款借款人（买方）有哪些条件和要求？
答：1.男：年龄 18-65周岁女：年龄18-60周岁具备完全民事行为能力（具体看每家银行规定）
2.交齐首期购房款。
3.借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物。
4.所购房产的产权清晰，符合政府规定的可进入房地产上市交易流通的条件。
5.所购房屋不在拆迁公告范围内。
6.贷款银行要求的其他条件。稳定合法收入，有还款付息能力。
99、 放贷后何时扣款？ 答：农行：放款后下月对应日扣款。（比如2013年6月8日放款，第一次还款日为2013年7月8日）； 中行、交行：放款后下个月1日为首次扣款日，以后每月1日扣款；
光大：扣款日期：放款次月开始，每月20日扣款，一般扣款前一周左右有还款短息提醒；
建行、浦发：贷款发放后的次月扣款；
徽商：每月15日扣款；
扬子：房贷日期的次月同样日期扣款扣款。具体待定
100、 银行面签时，一定要带配偶吗？
答：所有银行都必须要带配偶本人。
101、 签合同时，是否同时可以写两个人的名字呢？ 答：农行、光大、建行、扬子、浦发、交行：是可以；
中行：若借款人已婚可以签夫妻双方姓名；
徽商：购房合同上是几个人，贷款合同上要签几个人的名字，但只能以一个人的名义借款，其他人作为共同还款人和共同抵押人；
这一条基本上都一样
102、 每种付款方式有多少折扣?
答：具体详见当期优惠政策。
103、 如果提前还贷是否需要罚违约金？标准是多少？ 答：农行：贷款满三年提前还款不收违约金，不满三年的加收提前还款金额一个月的利息作为违约金； 中行：我行目前政策为借款人还款满一年以后，可以每年提前还款一次，还款金额为1万的倍数，每次提前还款需罚息一个月作为违约金（是否支付违约金视我行政策和客户提前还款日期而定）。
光大、浦发:不收违约金
建行：按规定，我行提前还贷每次收取200元违约金但目前我行暂未收取违约金
徽商：需要，但此笔业务建立在与宝能公司良好合作的基础上，可以不收违约金
扬子：没有违约金，但是必须房贷1年以后一次性还款
交行：本金1%，等额本金可以提前还款，实际操作可能免除违约金。
104、 办理按揭贷款的保险公司是哪家？
答：所有银行不办理保险
105、 提前还款是否退还保险费？
答：所有银行不办理保险。
106、 办理交房手续需要提供哪些资料?
答：需要客户携带身份证、户口本、结婚证、商品房买卖合同、全款发票、契税及物业维修基金等相关费用，交房前置业顾问会提前通知您所需资料。
107、 房屋产权证和土地证何时可以办理?
答：商品房买卖合同上有明确规定。
108、 代办产权证和土地证是否收费?
答：代办产权证是需要收取代办费的，具体收费标准还未定。
109、 写字楼与商业物业管理费管理费是否一致?
答：请物业公司答复
110、 房屋购买后是否有保修期?保修期为几年? 答：依据《房屋建筑工程质量保修办法》
地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，本工程为50年；
屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
装修工程为2年。
111、 保修期内外房屋维修如何处理?
答：保修期内由物业公司联合工程部第一时间进行维修，保证业主利益；保修期外由物业公司按相关制度、流程、国家及地方规定进行及时处理，保证业主利益，涉及费用按照相关合同执行。
112、 可否可以用人民币以外的其它币种支付购房款?是否可以支付现金？
答：不可以。不可以，财务收款只限于刷卡。
113、 成交以后,各类税费有几种?
答：契税物业维修基金登记费印花税交易税评估费保险费公证费具体参照当地购房政策执行，其中契税和物业维修基金比重较大，（契税按总房款计算：首套房2%、二套房4%；144平方以下2%、144平方以上4%。物业维修基金-带电梯物业高层为总房款1.5%。其余税费基本从几十至几百元不等。
114、 客户应承担的各类税费额度?
答：按当地政策执行。
115、 房屋公共维修基金是多少?
答：参照当时，本地购房政策执行为准，带电梯物业高层为总房款1.5%。
116、 维修基金什么时候支付？
答：参照当时，本地购房政策执行为准，业主交房之前支付。
117、 交房时电话、有线电视、宽带网络等是否另行收费？
答：交房时，电话、有线电视、宽带网络等设备，可以自行开通使用，具体费用由相关单位收取。 118、 预售合同及出售合同是否要公证？
答：商品房买卖合同在房屋销售之前，已报备当地房管局部门和工商管理部门经过正规合法审批手续。政府房地产备案网站可以查到房屋成交信息。项目预售前期开发公司必须在明显位置张贴公示，不需要公证。
119、 贷款产生哪些费用？
答：具体费用和银行客户经理签订借款合同时详细咨询。
120、 签订预售合同及出售合同开发商需出示哪些证件？
答：国有土地使用证建设工程规划许可证建筑工程用地规划许可证建设工程施工许可证（以上证件在销售部公开场合都有张贴）。按揭贷款时，开发公司仍需提供（法人身份证复印件、企业营业执照、授权委托书等相关资料。）
121、 签订预售合同及出售合同客户需提供哪些证件？
答：身份证户口本（二者必须相符）
婚姻证明（结婚证离婚证单身证明未再婚证明离婚协议法院离婚判决书）
收入证明（单位盖公章）
外地人在芜湖当地满一年纳税证明或社保
查房表
122、 客户委托他人签订合同需提供哪些资料？
答：在法律意义上必须本人到场签订合同，如果业主委托：需政府房管局公证处等部门出具的具有法律效应的委托书。
123、 签合同时，是否可以更换户名？
答：只有直系亲属可以更换户名，且买受人需要向开发公司提交户名申请。
124、 产权登记后可否转让？
答：客户按揭产权登记都已备案，具有独立产权，后期客户可自由通过二手房市场自主买卖。 125、 境外人士是否可以购买？
答：一次性付款可以购买，但后期办证较复杂，需咨询房产局。
126、 境外人士可否办按揭？
答：暂时不办理。
127、 抵押贷款保险费如何计算?
答：根据合作银行贷款政策执行，具体可咨询银行客户经理。
128、 房屋交房时面积误差开发商如何处理?
答：（商品房买卖合同）上有明确规定执行，面积误差比在正负误差比3%，多退少补，但具体执行按当地购房政策执行。
五、其他相关介绍：
129、 项目商业销售是否提供包租？
答：具体销售形式方案暂时尚未确定，确定后届时第一时间通知您。
130、 包租公司是那家？
答：具体销售形式方案暂时尚未确定，确定后届时第一时间通知您。
131、 包租合同几年一签？
答：具体销售形式方案暂时尚未确定，确定后届时第一时间通知您。
132、 包租期内是否租金不变？
答：具体销售形式方案暂时尚未确定，确定后届时第一时间通知您。
133、 租金是否要交税？
答：营业税（租金收入）5%，城建税（按营业税）3%-7%，教育费附加（按营业税）3%，地方教育费附加（按营业税）2%，印花税（租金收入）0.1%。具体按当地租赁政策执行。
134、 包租期满后如何操作呢？
答：营销部商贸
135、 税费的标准是多少？
答：根据当地税费政策标准执行。
136、 项目的商业或酒店管理公司名称？管理业绩有哪些？
答：暂时未定。
137、 什么是不可抗力？
答：不可抗力是民法的一个概念，主要表现在合同法中，不可抗力条款是规定在合同订立后发生当事人在订合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同时，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任的条款。
构成不可抗力的意外事故应具备的条件：
②_x0001_ 外事故是在签订合同以后发生的；
②意外事故是当事人所不能预见、不能避免和不可控制的。不可抗力的事故主要包括两种情况，一种是由于自然力量引起的，如水灾、风灾、旱灾、地震等；另一种是社会原因引起的，如战争、封锁、政府禁令等；
③意外事故的引起没有当事人疏忽或过失等主观因素
在一般情况下，雷电属于不可抗力
138、 为什么楼宇的屋面使用权归出卖人所有？
答：本着为业主自身利益着想，后期楼宇屋面因为长期使用年限过久、达到一定的维护保养期，是由物业公司进行统一的修缮和维护，资金由物业维修基金承担。
139、 为什么楼宇的外墙面使用权归出卖人所有？
答：由于外墙面作为项目整体外观考虑，后期由于使用年限过久，需要物业公司组织协调维护，资金
由物业维修基金承担。
140、 为什么项目的命名权归出卖人所有？
答：开发公司在房屋建设工程报建阶段，就需向房管局项目部分提报小区即楼宇命名。 141、 那你们的物业费是怎么计算出来的？
答：根据当地物价局标准核准制定，具体核定标准根据物业公司资质和相关服务业务为依据。
范文三：商业地产销售答客问
111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。
商业地产销售答客问
本答客问:问题由销售人员根据现场经验模拟客户疑虑问题设计，经过多次讨论分析确定的统一说辞。在模拟销售或现场销售时必须严格依照本答客问设定的标准回答客户的提问，但方式、语气等可视现场情况而灵活、机智、谨慎回答。
客户接待及交谈基本程序(实际操作时可根据现场情况灵活多变，从各个方面引导客户，不断向客户灌输本案的优势所在。):
一)客户一进门，首先就要粗略判断该客户的文化层次、社会地位、所从事的行业:如客户是层次较高的人士，与之交谈说词则要文雅、大方;如客户层次较低是一般的小老板式，与之交谈说词则要平和、通俗;如果是一家人还带有小孩，此时应与小孩多交谈，夸奖他几句，与他处好关系，给客户以亲切、友爱的温馨氛围。
但要注意的是，作为销售人员最大的忌讳就是以貌取人。
二)通过寒暄了解客户购买意向或通过客户家庭实际情况与经济状况推荐最适合的店面给客户，千万不要违背客户的意愿硬推销店面给客户。
让自己站在客户的角度，帮其规划店面的运作，出谋献策。
三)给客户介绍本案的详细情况:户型、面积、朝向、楼层、档次、价格、广场、物业管理、人车分流状况、网络、电讯、安防、智能、本案毛坯房的详细情况、建材、装修材料、开发商实力、信誉、曾开发过的成功案例、物业管理公司资质等，使客户对本案有一个初步的认识、了解。
四)项目及区域概况:XX大桥已建成通车;XX火车站现升级为XX东站(客运站)，而原XX火车站改为了货运站;
本项目是XX市重点项目之一，是市政府的形象工程;
大量人流的涌入将给XX的经济带来一个新的飞跃。
五)向客户详细解说本区域的市政规划和本区域今后的发展前景，房地产今后发展趋向及价格走势等情况。(暗示客户购房要尽快)
XX市房地产介绍
XX房地产市场发展至今，共经历过“三个阶段”:
第一阶段:1998年以前“起步”阶段——商品房市场刚刚起步。大部分以单位集资房、政府福利分房、普通商品房为主，住宅均价在1000元左右。
第二阶段:1998~2002年“小跑”阶段——市区以多层为主，价格在1200~1400元/平方米之间。
第三阶段:2002年致今，属于“开始全面发展”阶段——郊区多层、市中心小高层平分天下。多层价格在1800~2000元/平方米左右，小高层价格在2100~2500元/平方米左右。(以当前的XX市场分析:漳州房价---看涨!)
由于XX市领导确立了以工业立市为主导，居民经济收入快速增长，再加上土地资源紧缺，及旧城改造的加快导致了XX的房价一路上涨。
XX至目前为止，还没有商品房项目，站前广场商业城是XX的第一个商品房项目。有着绝佳的发展潜力。
六)当与客户介绍得差不多时，客户可能也已有点疲劳，此时可岔开话题，通过观察、了解、询问，此时也应知道客户是那个知识层面、所从事何种行业、感兴趣的话题。如知道他是做电子行业的，此时应不经意的插入电讯、网络等他非常熟悉的话题，再次引起他的交谈兴趣与共鸣，进一步拉近与客户之间的距离。把他当作友好的朋友与之交谈他的专业、他的生活、他的工作，并从专业的角度向他解说购房的一些知识和应注意事项;也可同时为他分析当前
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 各区域的楼盘，从他的实际情况出发，推荐最适合他的楼盘，(因为如果他确实买不起本案的楼盘您说得再好也没有用，到不如做个人情为他出谋划策，交他这个朋友;他也一定会为本案再介绍有能力的亲戚朋友来买，至少也会为本案作宣传，这个效果比一些宣传广告效果来得好。)因为他暂时还只是处于一种完全理性比较阶段，等他差不多把所有楼盘走了一个遍，他就会不停的理性比较再比较，越比越拿不定主意，越比越分不清“东西”，差不多剩下的就是对他们印象最深刻的事项(包括:各楼盘所在地段、周边环境、周边配套情况、未来升值空间、以及本案火车站的商业氛围等，其中各个售楼人员的言谈、笑貌，与之投机交谈的感受也是决定因素之一)，最后决定购买那一个楼盘起主要作用的还是感性认知，在质量差不多的情况下，而本案的售楼人员却已成了他的朋友，他当然更相信朋友，于是就会定下本案再次来找本案售楼人员交谈、了解、签约。
七)要求客户留下真实可靠的联系电话。
八)送客户。
九)记录客户资料、确定客户跟踪拜访计划。
【基本问题】客户在进入售楼处之后，一般提出的基本问题和需要售楼人员给客户确定的基本资料。
问 题 回 答 提 示
1、开发商简介
2、基地座向描述,
3、项目附近有几条主干道,
4、占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、绿化面积是多少,
5、店面、住宅套数
6、层高
7、你们的房子怎么卖，价格多少,
8、你们现在客户预约的多吗,
来项目看的人非常的多，预约的也非常的多，目前大概有95%的店面已被客户预约。B1幢合同也已经签得差不多了，就剩4~5套了。
9、土地使用年限,
本项目是商住用途，土地使用权为商业40年、写字楼50年、住宅70年。 10、外观采用什么建材、颜色,
11、可办理住房公积金贷款吗,
商业项目不可以办理公积金贷款。
12、签合同时带些什么资料,
认购书、已缴交的签约保证金收据、身份证(护照)、首付款以及按揭所需要的户口簿、结婚证(未婚证明)、收入证明、连续三个月的工资单等。
13、产权证何时办理,
交房后
14、是否有两书、何时给,
有，交房时给。两书《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。
15、能不能看看这儿的五证,
出示五证复印件，或引指售楼处附的相关证照复件。五证(《国有土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》)。
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 16、建筑设计和园林设计单位,
17、建筑施工单位,资质、级别、有施工过那些项目, 18、建筑平面哪些可以更改、哪些不得更改,
因为本项目是属于钢筋混凝土结构，就是俗称的“框架”结构，只要承重部位(柱)不去更改就可以了。
19、施工进度描述和交房时间,
20、公摊是多少,
21、付款方式几种、按揭几成、几年、哪家银行、该如何办理,
可以选择一次性、分期或按揭付款22、保险在哪家办理，如何办理, 保险由银行指定，在中保办理;具体办理细节银行工作人员会跟客户解释。
23、定金(订金)多少，何时补足,
定金(订金)为, 元,三天内补足
24、有没有什么优惠,
如遇客户讲价;答:如有意向，可以今天下定签约，我们会尽量争取，但是幅度不大，因为我们原本定价就很实在，没有水份，如果我们把价格抬得高高的，在给客户打一个很低很低的折扣，还不是“羊毛出在羊身上”，这样也是对你们客户很不负责任。 25、能否迁移户口,有几个,何时办理,
户口可以迁入XX，可以就读这里的学校;镇政府也希望郭坑能快点发展起来，而要发展的关键在于人流量，所以对户口的有关政策都放得很宽。交房后。
26、什么物业管理公司管理、物管费用是多少,
物业管理用房设在B1幢楼1号店面的旁边;由漳州市森都物业管理有限公司管理,该公司已管理的项目有:厦门厦成海景花园,杏林杏花苑(森仓物业);漳州东久花园城，双语学校，
【关于产品的问题】客户在与销售人员进行初步交谈之后，具有了购买欲望于是进一步了解建筑产品的情况提出相关问题。
问 题 回 答 提 示
1、主楼外观颜色及材料,
基本同模型上示意。主墙为100 × 100米色搭配桔红色外墙面砖，线条及架构均为白色外墙涂料;
2、 裙楼外观及颜色,
3、 门厅用何种建材,
4、 门窗采用什么材料，什么型式,
门窗: 店面门为卷闸门，背面门为成品木门，窗为90系列白色塑钢窗; 5、 厨卫、阳台情况如何,
厨房、阳台:水泥砂浆;卫生间: 水泥砂浆，991防水涂料;
6、地板、平顶、壁面用什么建材,
地板:水泥砂浆;顶棚:普通抹灰;内墙: 水泥砂浆底层，混合砂浆中层; 7、交房时各户有无卷帘门,
8、水、电、通讯配套怎样,
【关于项目环境的问题】客户在与销售人员进行较深入交谈之后，开始关心项目周边环境、小区内环境和周边的共用设施和基础配套设施的问题。
问 题 回 答 提 示
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。
一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。
一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 1、项目周边的规划道路,附近有几条道路,几米宽,主要道路哪几条, 2、 有哪几所学校,
3、 公车线路,站牌在哪,站名,
4、 附近有哪些银行,
5、 最近的邮局在哪里,
6、 属于那个派出所、居委会,
7、 附近有哪些医院,
8、 周边有市场吗,
9、产品定位和客源分析
【补充问题详细】对个别重点问题的详细解答
问 题 回 答 提 示
1、店面用途说明
2、你们哪幢楼准备规划为美食街,
3、娱乐业规划经营种类,
桑拿、足浴、酒楼、自助KTV、音乐酒吧、网吧、茶馆、美容美发等 4、周边配套说明
5、投资优势
,)如今银行利息十分低落，炒股票风险极大，越来越多的人把能够保值增值、能消化物价上涨的店面作为投资的首选。
,)说“传万金不如留一店”，一个店能福荫三代，生活也有保障，而且能树立一个生活目标。大家都知道种田不如经商，但经商要有店面才行。所以选择好的店面置业是无可争议的，而火车站店面更具有经济性、稀贵性、永久性。
,)店面具有房产证，在急需资金周转时可以抵押代款。在平时可以随土地价、物价的上涨而增值，永远不可能贬值。
,)买一套房子的价格在本楼盘却可以买一套店面。房子只能当住宅而店面可以自己经商或出租。
6、菜市场说明
7、区域距离
8、学校、幼儿园等
9、公摊计算说明
辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
范文四：商业地产销售答客问
本文由忘情一剑贡献
商业地产销售答客问
本答客问: 问题由销售人员根据现场经验模拟客户疑虑问题设计， 经过多次讨论分析确 定的统一说辞。在模拟销售或现场销售时必须严格依照本答客问设定的标准回答客户的提 问，但方式、语气等可视现场情况而灵活、机智、谨慎回答。 客户接待及交谈基本程序 (实际操作时可根据现场情况灵活多变， 从各个方面引导客户， 不断向客户灌输本案的优势所在。: ) 一)客户一进门 客户一进门，首先就要粗略判断该客户的文化层次、社会地位、所从事的行业:如客户 客户一进门 是层次较高的人士，与之交谈说词则要文雅、大方;如客户层次较低是一般的小老板式，与 之交谈说词则要平和、 通俗; 如果是一家人还带有小孩， 此时应与小孩多交谈， 夸奖他几句， 与他处好关系，给客户以亲切、友爱的温馨氛围。 但要注意的是，作为销售人员最大的忌讳就是以貌取人。 二)通过寒暄了解客户购买意向或通过客户家庭实际情况与经济状况推荐最适合的店面给 通过寒暄了解客户购买意向或通过客户家庭实际情况与经济状况推荐最适合的店面给 客户，千万不要违背客户的意愿硬推销店面给客户。 客户，千万不要违背客户的意愿硬推销店面给客户。 让自己站在客户的角度，帮其规划店面的运作，出谋献策。 三)给客户介绍本案的详细情况 给客户介绍本案的详细情况:户型、面积、朝向、楼层、档次、价格、广场、物业管理、 给客户介绍本案的详细情况 人车分流状况、网络、电讯、安防、智能、本案毛坯房的详细情况、建材、装修材料、开发 商实力、信誉、曾开发过的成功案例、物业管理公司资质等，使客户对本案有一个初步的认 识、了解。 四)项目及区域概况:XX 大桥已建成通车;XX 火车站现升级为 XX 东站(客运站) 而原 项目及区域概况: 大桥已建成通车; 东站(客运站) ，而原 项目及区域概况 ， XX 火车站改为了货运站 火车站改为了货运站; 本项目是 XX 市重点项目之一，是市政府的形象工程; 大量人流的涌入将给 XX 的经济带来一个新的飞跃。 五)向客户详细解说本区域的市政规划和本区域今后的发展前景，房地产今后发展趋向及 向客户详细解说本区域的市政规划和本区域今后的发展前景， 向客户详细解说本区域的市政规划和本区域今后的发展前景 价格走势等情况。 (暗示客户购房要尽快) 价格走势等情况。 XX 市房地产介绍 XX 房地产市场发展至今，共经历过“三个阶段”: 第一阶段:1998 年以前“起步”阶段——商品房市场刚刚起步。大部分以单位集资房、政府福 利分房、普通商品房为主，住宅均价在 1000 元左右。 第二阶段:1998~2002 年“小跑”阶段——市区以多层为主，价格在 1200~1400 元/平方米之 间。 第三阶段:2002 年致今，属于“开始全面发展”阶段——郊区多层、市中心小高层平分天下。 多层价格在 1800~2000 元/平方米左右，小高层价格在 2100~2500 元/平方米左右。(以当 前的 XX 市场分析:漳州房价---看涨!) 由于 XX 市领导确立了以工业立市为主导，居民经济收入快速增长，再加上土地资源紧缺， 及旧城改造的加快导致了 XX 的房价一路上涨。 XX 至目前为止，还没有商品房项目，站前广场商业城是 XX 的第一个商品房项目。有着绝佳 的发展潜力。 六)当与客户介绍得差不多时，客户可能也已有点疲劳，此时可岔开话题，通过观察、了解、 询问，此时也应知道客户是那个知识层面、所从事何种行业、感兴趣的话题。如知道他是做 电子行业的，此时应不经意的插入电讯、网络等他非常熟悉的话题，再次引起他的交谈兴趣 与共鸣， 进一步拉近与客户之间的距离。 把他当作友好的朋友与之交谈他的专业、 他的生活、 他的工作， 并从专业的角度向他解说购房的一些知识和应注意事项; 也可同时为他分析当前
各区域的楼盘，从他的实际情况出发，推荐最适合他的楼盘， (因为如果他确实买不起本案 的楼盘您说得再好也没有用，到不如做个人情为他出谋划策，交他这个朋友;他也一定会为 本案再介绍有能力的亲戚朋友来买， 至少也会为本案作宣传， 这个效果比一些宣传广告效果
来得好。 )因为他暂时还只是处于一种完全理性比较阶段，等他差不多把所有楼盘走了一个 遍，他就会不停的理性比较再比较，越比越拿不定主意，越比越分不清“东西”，差不多剩下 的就是对他们印象最深刻的事项(包括:各楼盘所在地段、周边环境、周边配套情况、未来 升值空间、以及本案火车站的商业氛围等，其中各个售楼人员的言谈、笑貌，与之投机交谈 的感受也是决定因素之一) ，最后决定购买那一个楼盘起主要作用的还是感性认知，在质量 差不多的情况下，而本案的售楼人员却已成了他的朋友，他当然更相信朋友，于是就会定下 本案再次来找本案售楼人员交谈、了解、签约。 七)要求客户留下真实可靠的联系电话。 八)送客户。 九)记录客户资料、确定客户跟踪拜访计划。 【基本问题】 客户在进入售楼处之后， 一般提出的基本问题和需要售楼人员给客户确定的基 本资料。 问 题 回 答 提 示 1、开发商简介 2、基地座向描述, 3、项目附近有几条主干道, 4、占地面积、总建筑面积、容积率、绿化率、绿化面积是多少, 5、店面、住宅套数 6、层高 7、你们的房子怎么卖，价格多少, 8、你们现在客户预约的多吗, 来项目看的人非常的多，预约的也非常的多，目前大概有 95%的店面已被客户预约。 B1 幢合同也已经签得差不多了，就剩 4~5 套了。 9、土地使用年限, 本项目是商住用途，土地使用权为商业 40 年、写字楼 50 年、住宅 70 年。 10、外观采用什么建材、颜色, 11、可办理住房公积金贷款吗, 商业项目不可以办理公积金贷款。 12、签合同时带些什么资料, 认购书、已缴交的签约保证金收据、身份证(护照) 、首付款以及按揭所需要的户口簿、 结婚证(未婚证明) 、收入证明、连续三个月的工资单等。 13、产权证何时办理, 交房后 14、是否有两书、何时给, 有，交房时给。两书《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》 、 。 15、能不能看看这儿的五证, 出示五证复印件，或引指售楼处附的相关证照复件。五证( 《国有土地使用权证》《建 、 筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预销售许可 、 、 、 证》。 ) 16、建筑设计和园林设计单位, 17、建筑施工单位,资质、级别、有施工过那些项目, 18、建筑平面哪些可以更改、哪些不得更改, 因为本项目是属于钢筋混凝土结构，就是俗称的“框架”结构，只要承重部位(柱)不去 更改就可以了。 19、施工进度描述和交房时间, 20、公摊是多少, 21、付款方式几种、按揭几成、几年、哪家银行、该如何办理, 可以选择一次性、分期或按揭付款 22、保险在哪家办理，如何办理, 保险由银 行指定，在中保办理;具体办理细节银行工作人员会跟客户解释。 23、定金(订金)多少，何时补足, 定金(订金)为, 元,三天内补足 24、有没有什么优惠, 如遇客户讲价;答:如有意向，可以今天下定签约，我们会尽量争取，但是幅度不大， 因为我们原本定价就很实在，没有水份，如果我们把价格抬得高高的，在给客户打一个很低 很低的折扣，还不是“羊毛出在羊身上”，这样也是对你们客户很不负责任。 25、能否迁移户口,有几个,何时办理, 户口可以迁入 XX，可以就读这里的学校;镇政府也希望郭坑能快点发展起来，而要发 展的关键在于人流量，所以对户口的有关政策都放得很宽。交房后。 26、什么物业管理公司管理、物管费用是多少, 物业管理用房设在 B1 幢楼 1 号店面的旁边; 由漳州市森都物业管理有限公司管理,该公 司已管理的项目有:厦门厦成海景花园,杏林杏花苑(森仓物业);漳州东久花园城，双语学校， 【关于产品的问题】 客户在与销售人员进行初步交谈之后， 具有了购买欲望于是进一步 了解建筑产品的情况提出相关问题。 问 题 回 答 提 示 1、主楼外观颜色及材料, 基本同模型上示意。主墙为 100 × 100 米色搭配桔红色外墙面砖，线条及架构均为白 色外墙涂料; 2、 裙楼外观及颜色, 3、 门厅用何种建材, 4、 门窗采用什么材料，什么型式, 门窗: 店面门为卷闸门，背面门为成品木门，窗为 90 系列白色塑钢窗; 5、 厨卫、阳台情况如何, 厨房、阳台:水泥砂浆;卫生间: 水泥砂浆，991 防水涂料; 6、地板、平顶、壁面用什么建材, 地板:水泥砂浆;顶棚:普通抹灰;内墙: 水泥砂浆底层，混合砂浆中层; 7、交房时各户有无卷帘门, 8、水、电、通讯配套怎样, 【关于项目环境的问题】客户在与销售人员进行较深入交谈之后，开始关心项目周边环境、 小区内环境和周边的共用设施和基础配
套设施的问题。 问 题 回 答 提 示
1、项目周边的规划道路,附近有几条道路,几米宽,主要道路哪几条, 2、 有哪几所学校, 3、 公车线路,站牌在哪,站名, 4、 附近有哪些银行, 5、 最近的邮局在哪里, 6、 属于那个派出所、居委会, 7、 附近有哪些医院, 8、 周边有市场吗, 9、产品定位和客源分析 【补充问题详细】对个别重点问题的详细解答 问 题 回 答 提 示 1、店面用途说明 2、你们哪幢楼准备规划为美食街, 3、娱乐业规划经营种类, 桑拿、足浴、酒楼、自助 KTV、音乐酒吧、网吧、茶馆、美容美发等 4、周边配套说明 5、投资优势 ,)如今银行利息十分低落，炒股票风险极大，越来越多的人把能够保值增值、能消化物价 上涨的店面作为投资的首选。 ,)说“传万金不如留一店”，一个店能福荫三代，生活也有保障，而且能树立一个生活目标。 大家都知道种田不如经商，但经商要有店面才行。所以选择好的店面置业是无可争议的，而 火车站店面更具有经济性、稀贵性、永久性。 ,)店面具有房产证，在急需资金周转时可以抵押代款。在平时可以随土地价、物价的上涨 而增值，永远不可能贬值。 ,) 买一套房子的价格在本楼盘却可以买一套店面。 房子只能当住宅而店面可以自己经商或 出租。 6、菜市场说明 7、区域距离 8、学校、幼儿园等 9、公摊计算说明
范文五：商业地产答客问!2017
商业地产答客问
一楼现在销售均价是多少,主力户型是多少,
答:均价在55500/平方米，主力户型面积在12--15平方米。 3、一楼现在的销售政策如何,
答:一楼我们执行的政策还是和二、三楼一样，委托管理5年，每年的稳定回报是6%、6%、7%、7%、8%，前2年12%一次性抵充房款，后3年收益按照实际支付房款的7%、7%、8%回报(含税)。 4、一楼的价格怎么这么贵啊,
答:价格还可以呀，总价也不是很高。你也知道我们二三楼是卖的相当火爆，开盘当天销售率就达到87%，后来剩下的几套还涨了不少，现在二楼都已经涨到快4万了，这说明这个价格大家都是认同的。当时我们拿地时就是900万一亩，再加上建安成本，而市中心老城区地块的稀缺性大家应该都知道的，毕竟我们一期这个市场已经成功运营10年了，因为他们知道我们开盛市场一期的经验情况和收益，而且地段+成功运营+客户的认知度，现在这个价格还是有很大升值潜力的。
6、一楼有多少间商铺,
答:一楼总共173间商铺。
7、一楼商铺的得房率是多少,怎么这么低啊,价格又这么高, 答:一楼商铺的得房率53%。国家对于商业项目的公摊有一定的规定，基本上商业的公摊在50%，我们的项目因为是商场化的格局，公摊也是在国家允许的范围内的，价格高我认为还是房地产的特定因素而决
定的，比较是市中心的商业黄金地段，而且开盛一期的经营和运作是成功的。价格是价值的直接体现。
8、一楼的业态如何,
答:一楼的经营业态主要是日化、日杂、小家电等。 9、整个项目销售情况如何,
答:我们项目从一开始就受到了广大投资客户的一致热捧，二、三楼于2011年元月9日对外公开销售，当天就销售了87%，所以可以证明这一点这个价格是合理的，况且一期一楼的内街商铺租金价格基本8-10元/天，按照年租金收益来计算房价这个投资概念而言，投资该产品也是有保障的。
10、开盛项目目前一楼的招商情况如何,
答:我们项目在销售之前就开始招商工作了，招商的目标群体主要还是定位在大经销商和一级品牌代理商，渠道还是以直销厂家为主，一期招商率已经完成100%。
整个项目什么时候交付,现在的银行商业贷款率是多少,我的收益是否够支付我的银行贷款,
答:整个项目于2012年的5月31日前交付。现行商业贷款利率是 六个月(含) 6.160
六个月至一年(含) 6.666
二至三年(含) 6.710
四至五年(含) 7.095
五年以上 7.260
以上为基准利率，有已经含10%的浮动(最终以银行贷款利率为准)。我们项目给你的收益是够每月还银行贷款利息，但是投资这类产品关键的还是物业后续的增值。
12、一楼的建筑层高是多少,
答:一楼的建筑层高是4.5米。
13、一楼商铺如何认购,优惠政策如此,
答:认购商铺需交50000元/间的认购金，10天内办理相关购房手续，一次性付款有98折的优惠，银行按揭没有优惠。
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