营改增不动产租赁合同

范文一：营改增不动产租赁合同

营改增不动产租赁合同

房屋租赁合同(营改增范本)

房屋租赁合同

合同编号:

出租方(以下简称甲方) :

纳税人识别号:

开户行:

帐号:

地址:

联系电话:

甲方属于增值税一般纳税人/小规模纳税人。

承租方(以下简称乙方):

纳税人识别号:

开户行:

帐号:

地址:

联系电话;

证件类型及编号:

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲

乙

双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议

如下:

第一条房屋基本情况

(一)房屋坐落于(具体地址):

建筑面积平方米。

(二)房屋权属状况:甲方持有(?房屋所有权证/ ?公有住房

租赁合同/ ?房屋买卖合同/ ?其他房屋来源证明文件)，房屋所有

权证书编号: 或租赁、买卖合同编号(名称): 或房屋来源证明文件名称: ，房屋所有权人(?

公有住房承租人、?购房人)姓名或名称: ，房屋(?

是/ ?否)已设定了抵押。

第二条租赁用途

租赁房屋用

于。

第三条租赁期限

(一)房屋租赁期自年月日至年月日，共

计年或个月。甲方应于年月日前将房屋按约定

条件交付给乙方。《房屋交割清单》(见附件一)经甲乙双方交验签字

盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。

(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照

原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物

品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前日向甲方提出(?书面/ ?口头)

续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条租金及押金

(一)租金(不含税)标准: 元/(?月/ ?季/ ?半年/ ?

年)，租金(不含税)总计:人民币元整(,: );

增值税元(大写: 元人民币)。

支付方式:(?现金/?转账支票/?银行汇款)，押付元。

租金支付日期:乙方收到甲方开具的符合国家法律法规和标准的

增值税发票(专用发票/普通发票)后日内，向甲方支付租金。

(二)押金:人民币元整 (,: )租赁期满或

合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后，剩

余部分应如数返还乙方。

第五条其他相关费用的承担方式

租赁期内的下列费用中，由甲方承担;

由乙方承担:(1)水费、(2)电费、(3)电话费、(4)电视收视费、

(5)供暖费、(6)燃气费、(7)物业管理费、(8)房屋租赁税费、

(9)卫生费、(10)上网费、(11)车位费、(12)室内设施维修费、

(13) 费用(如无，则注明“无”)。

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方

垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的缴费凭据向乙方

返还相应费用或折抵乙方应当支付的租金。

第六条房屋维护及维修

(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、

治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全;承租人保证遵守

国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。?

(二)租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备

设施处于适用和安全的状态:

1. 对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而

导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的

日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方

承担。

因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

2. 因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设

备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第七条转租

经甲方同意，乙方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。

第八条合同解除

(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:

1. 迟延交付房屋达日的。

2. 交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

3. 不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。 4.。

(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房

屋:

1. 不按照约定支付租金达月的。

2. 擅自改变房屋用途的。

3. 擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

4. 利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工

作、生活的。?

5. 擅自将房屋转租给第三人的。 6. 。

(五)出现下列情况的，

其他法定的合同解除情形。

第九条违约责任

(一)租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，

应提前日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金;甲

方还应退还相应的租金。

(二)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，

甲方应承担赔偿责任。

(三)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但

未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。

第十条合同争议的解决办法

甲乙双方在履行合同时发生争议的，应协商解决。协商不成的，

选择以下第种方式:?提交法院进行诉讼;?由仲裁机构进行仲裁。(提示:管辖条款由法律事务部门根据合同实际

情况确定一种。无论诉讼还是仲裁解决，均应选择与甲方最密切联系

的法院或者仲裁机构。如选择仲裁方式，机构名称必须准确，符合仲

裁法的有关规定。)

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，

依法向乙方法人工商住所地有管辖权的铁路运输法院起诉。

第十一条其他约定事项

(一) 甲方须在开具发票之日起10个工作日内将增值税发票送

达至乙方，乙方签收发票的日期为发票的送达日期。甲方开具的增值

税发票不合格的，应在接到乙方要求后的10个工作日内凭乙方退还

的原不合格增值税发票的原件，重新开具合格的增值税发票并送达至

乙方，甲方自行承担相关费用。

(二)甲方不开具增值税发票(专用发票/普通发票)或开具增值

税发票不合格的，乙方有权迟延支付应付款项直至甲方开具合格票据

之日且不承担任何违约责任，且甲方的各项合同义务仍应按合同约定

履行。

(三)甲方汇总开具增值税发票(专用发票/普通发票)的，应同

时提供其防伪税控系统开具的《销售货物或者提供应税劳务清单》，

并加盖发票专用章。

篇二:营改增商铺租赁协议

商铺租赁协议

出租人: (以下简称甲方)

住所:

通讯地址:

法定代表人:

联系电话: (转载于:wWw.xIeLw.com 写论文网:营改增不动产租赁合同)传真:

邮政编码:

承租人: (以下简称乙方)

住所:

通讯地址:

法定代表人:

联系电话: 传真:

邮政编码:

营业执照号码:

根据《中华人民共和国合同法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商品房的相关事宜，订立本合同。

第一章:租赁范围

第一条:租赁单元

乙方愿意承租，甲方同意出租位于省市 (以下简称大

厦) 层号单元(以下简称该单元);该单元仅限于用作办公/商铺用。修订:

乙方愿意承租，甲方同意出租位于省市 (以下简称大

厦) 层号单元(以下简称该单元);该单元仅限于用作办公/商铺用。出租大厦具体信息请见附件1，出租单元平面图见附件2。

(说明:根据财税〔2016〕36号文，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。此处的“取得的不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。对于企业租户而言，适用简易征收，可获得按照5%计算的进项抵扣发票，适用一般计税办法，则可获得11%的进项抵扣发票，差异明显。因此，为了防范双方由于开具开票发生的争议(尤其在过渡期间)，可以在附件标明大厦取得的时间等具体信息，可以相应调整补充第7条开票类型信息。)

第二条:租赁面积

该单元的租用面积(建筑面积)为平方米;租赁期内，双方同意不对该单元的面积及租金作调整。

该单元的平面图(附件2)只作方便鉴别之用。

第三条:交付使用状况

1、甲方将为乙方承租的该单元提供与公共走道相通的大门、冷暖空调设备、消防设施、吊顶材料(矿棉板、龙骨、无光源的灯盘)及网络地板(及/或地毯)。乙方声明其在签署本合同前已经现场查看过该单元，对该单元及其现有装修及设施状况充分了解并表示满意。

2、乙方有权与他人平等使用甲方指定的公用区域，包括电梯、公共走廊，洗手间、大厅及其他公用设施。

第二章租期

第四条:租赁期

本合同承租期限自年月日至年月日止;租期为

年。

第五条:装修期

装修期共个月，自年月日至年月日;装修期仅限于乙方用作装修;装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担该单元的物业管理费及其他费用。修订:

第五条:装修期及优惠

1、装修期共个月，自年月日至年月日;装修期仅限于乙方用作装修，甲方给予乙方租金总价款折优惠，该优惠不包括该单元的物业管理费及其他费用。

(说明:营业税制下，如公司在装修期、免租期间未取得租金收入的，则不用缴纳营业税。根据财税〔2016〕36号，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:(一)单位或者个体工商户

向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，营改增后，包括免租期、装修期在内的“无偿”提供租赁服务行为都面临按照增值税体系下被认定为“视同销售”的风险，从而参照“按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定”条款，征收相应的增值税。从增值税角度出发，免租期、装修期等给予租户的“无偿”服务，事实上是一种商业折扣行为，可以按照折扣后的价款计税。因此，可以相应修改第七条的租金额度。)

第六条:交接手续及时间

1、甲方应于年月日(下称“交付日”)前将该单元交付乙方;甲方根据本合同规定的标准向乙方交付该单元且经双方签署交付凭证，即视为甲方已履行将该单元合格地交付给乙方的义务。

篇三:营改增不动产租赁行业问题解答

营改增不动产租赁行业问题解答

一、不动产租赁

1、什么是不动产租赁

答:不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人

用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

2、哪些属于不动产答:不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

3、不动产租赁的税率是多少答:一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.

二、外出经营

1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》(以下简称外管证)

答:营改增试点后，纳税人出租其位于外县(市)(不含设区市的区)的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。

2.办理外管证需要提供哪些资料答:应提供以下资料:(1)税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。

(2)外出经营活动情况说明。

(3)外出经营合同原件及复印件。

3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答:纳税人跨县(市)提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税

部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。

4.办理报验登记需要提供哪些资料答:办理报验登记需要提供的资料:(1)税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。

(2)《外出经营活动税收管理证明》。

(3)外出经营合同原件及复印件。

三、申请简易征收

1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答:一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。

2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答:取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

4.一般纳税人的承租方将不动产对外出租，原租赁合同签订日期在营改增试点前，转租业务能否适用简易计税方法答:一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法。

3.一般纳税人提供不动产租赁服务，申请简易征收是否需要备案备案需要提供哪些资料答:需要。应提供资料:(1)《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

(2)一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

(3)不动产出租合同原件。

(4)不动产权属证明材料(如《不动产权证书》、购房合同、捐赠声明、接受投资入股协议书、法院抵债判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等)原件。

(5)纳税人转租不动产的，需提供原承租合同原件。

(6)其他能够证明实际取得时间在4月30日之前的有关资料。

4.纳税人在异地提供不动产租赁服务的，应在哪里办理简易计税方法备案答:在机构所在地主管国税机关办理备案。

四、预缴税款

1.纳税人出租的不动产与机构所在地不在同一县(市)，是否需要在不动产所在地进行预缴答:一般纳税人与小规模纳税人提供不动产租赁，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市)的，应在不动产所在地主管国税部门预缴税款;其他个人(自然人)提供不动产租赁，应在不动产所在地地税部门直接申报纳税，不需要进行预缴。

2、纳税人跨区(设区市的区)出租不动产需要预缴吗答:纳税人跨区出租不动产不需要预缴，直接向其机构所在地主管国税机关申报纳税。

3.纳税人在不动产所在地国税机关预缴税款时，适用的预征率分别是多少答:一般纳税人出租不动产，选择简易计税方法的，应按照5%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴税款;选择一般计税方法的，应按照3%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴

税款。

小规模纳税人出租不动产，除个体工商户出租住房外，应按照5%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴税款;个体工商户出租住房的，应按照5%征收率减按1.5%预缴税款。

4.纳税人跨县(市)出租不动产，如何计算应预缴税款答:(一)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款,含税销售额?(1+11%)×3%(二)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款,含税销售额?(1+5%)×5%(三)个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款,含税销售额?(1+5%)×1.5% 5.纳税人在不动产所在地预缴税款需要提供哪些资料答:单位和个体工商户出租不动产，填写《增值税预缴税款表》向不动产所在地主管国税机关预缴税款。

6.纳税人未按照规定在不动产所在地主管税务机关进行税款预缴是否有影响答:纳税人应当向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，依照征管法有关规定处理。

五、发票开具

1.其他个人提供不动产租赁是在国税还是地税部门申请代开发票答:其他个人出租不动产在营改增后向不动产所在地地税机关申请代开增值税发票。

2.营改增后其他个人提供不动产租赁能否申请代开专用发票答:其他个人出租不动产，承租方不属于其他个人的可在缴纳增值税后，向地税机关申请代开增值税专用发票。

3.出租方能否为其他个人承租方开具专用发票答:纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税发票。

4.纳税人自行开具发票或申请代开发票，发票开具是否有特殊要求规定答:出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

5.纳税人到税务机关申请代开发票，需要提供哪些资料答:代开普通发票纳税人应提供资料:(一)表格《代开发票申请表》，1份(二)资料1.申请代开发票人的合法身份证件及复印件。

2.税务登记证副本，自然人提供身份证明原件及复印件，依法不需要办理税务登记的单位提供组织机构代码证。

3.外省(自治区、直辖市)纳税人来本辖区临时从事经营活动申请代开发票的《外出经营活动税收管理证明》。

4.被税务机关依法收缴或停止售发票的申请人，需提供主管税务机关发出的《收缴、停止发售发票决定书》。

5.正在申请办理税务登记的和应办理未办理税务登记的单位和个人提供税务登记受理证明，包括主管税务机关发出的《税务登记受理通知书》或其他已受理证明。

6.从事不动产租赁业务的书面证明，如业务合同、协议或税务机关认可的其他资料原件及复印件。

代开专用发票纳税人应提供资料:

(一)表格

《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》，2份

(二)资料

1.税务登记证副本

2.从事不动产租赁业务的书面证明，如业务合同、协议或税务机关认可的其他资料原件及复印件。

3.推行自助代开发票业务的，按照推行单位的管理规定办理6.在营改增试点前已收取的房租，尚未开具发票的，营改增试点后应如何处理答:营改增试点纳税人在试点前已收取款项尚未开具发票的，凭主管地税机关出具的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。

7.纳税人提供不动产经营租赁服务，开具发票时如何选择商品和服务编码

答:纳税人可在不动产经营租赁(04050202)项下选择对应的商品和服务编码。

六、纳税申报

1.纳税人提供不动产租赁，已在不动产所在地预缴的税款是否可以在机构地纳税申报时进行抵减答:单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效

凭证。

2.纳税人在异地提供不动产租赁服务，如何确认预缴申报时限答:纳税人跨县(市)提供不动产租赁服务，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

3.纳税人在机构地进行增值税纳税申报时，如何确认不动产租赁服务的销售额答:纳税人以取得的全部价款和价外费用作为销售额进行纳税申报，但不包括以下项目:

(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

4. 纳税人提供不动产租赁服务，纳税期限如何规定答:纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税。遇最后一日为法定节假日的，顺延1日;在每月1日至15日内有连续3日以上法定休假日的，按休假日天数顺延。

2016年5月1日新纳入营改增试点范围的增值税纳税人，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。

七、税收优惠

1.纳税人提供不动产租赁服务，是否可以享受小微企业税收优惠答:

(1)小规模纳税人仅提供营改增业务的，月销售额不超过3万(按季纳税9万)自2016年5月1日起至2017年12月31日内

免征增值税;

(2)小规模纳税人同时提供原增值税业务和营改增业务的，应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额，增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

(3)其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

范文二：“营改增”试点地区有形动产融资租赁如何纳税

TheCertiedTaxAgents税收筹划

“营改增”试点地区有形动产融资租赁如何纳税

⊙王海涛

有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。“营改增”试点地区有形动产融资租赁该如何纳税呢？

境内纳税人如何纳税

《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财规定：有形动产融资租赁，属于现代服务业征收增值税范围。其销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。但对于试点纳税人提供应税服务，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，允许其以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给非试点纳税人（指试点地区不按照111号文，缴纳增值税的纳税人和非试点地区的纳税人）价款后的余额为销售额。

而目前营业税法对于融资租赁的计税依据是这样规定的：融资租赁营业额是以向承租者收取的全部价款和价外费用减去出租承担的出租货物的实际成

本后的余额，以直线法折算出本期的营业额。

由此看来，对于从事融资租赁业务的纳税人来说，应按取得的全部价款和价外费用减去支付给非试点纳税人价款后的余额为销售额。

然而，《财政部国家税务总局关于交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点若干税收政策的通知》（财税[2011]133号，以下简称“133号文”）又进一步明确规定：试点纳税人中的一般纳税人按《试点有关事项的规定》确定销售额时，其支付给非试点纳税人价款中，不包括已抵扣进项税额的货物、加工修理修配劳务的价款。同时，该文批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

例1：甲公司和丙公司属于试点地区的增值税一般纳税人，乙公司属于非试点地区的增值税一般纳税人。甲公司经有关部门批准，允许经营融资租赁业务。乙公司为货物销售方，丙公司为承租人。2013年1月1日，甲公司从乙公司购入5辆运输车辆，增值税专用发票上注明不含税价款100万元，增值税税额为17万元。甲公司当天又把该批运输车辆出租给丙公司，合同约定租金

分5年等额收取，价税合计175.5万元，但一次性给承租方开具了增值税专用发票。假定所得税税率为25%，该业务符合融资租赁的条件，即征即退的增值税也符合不征税收入条件，除此之外不考虑其他涉税因素，那么甲公司2013年该笔融资租赁业务应如何纳税？（1）增值税＝175.5÷1.17×17%＝25.50（万元）

（2）城建税和教育费附加＝25.50×（7%＋3%）＝2.55（万元）（3）印花税＝175.5×0.05‰＋（100＋17）×0.3‰＝0.044（万元）（4）即征即退增值税＝25.50－175.5÷1.17×3%＝21（万元）（5）企业所得税＝[175.5÷1.17÷5－2.55－0.044]×25%＝6.85（万元）

111号文规定，纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。

同时，《企业所得税法实施细则》第十九条规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。所以，关于融资租赁业务涉及到的增值税

税[2011]111号，以下简称“111号文”）还规定：经人民银行、银监会、商务部

范文三：有形动产租赁服务企业“营改增”税收筹划浅谈

有形动产租赁服企务 ¨ 业营增改。。税收筹划浅谈　

万　妮１００２０９）　中国（化催石剂贵金属分公化，北司

京

【摘要】随着　营增改　试点范和行业围将扩还，大抵扣条链逐步将善完，进抵项也将扣更加充分。加之点企试业务范业开围拓和有配关措施套步逐到，位　。营改增　点试企减税业效果进一将显现。步何顺应政如的改革方策，向充享分税制改受后减革效果税，是们财务我员人应理真思认探索考的课。题　【关键】词形有动产租服赁企业务；　改增　营；收税优惠；税收划筹　

２０１２年月１１日，我国酝多年酿营的业税征改增值税（简称　行税制下归属于营业税税纳主体，即营业按入的收３％计缴提纳营　“ 营改增 ”）已在上海部分行业率先正式启动包，交括通运输业　业税在 “。营改增 ” 施后实将采，用运输业１１％的值增率，税简　单和研发技术服务、息信技术服务、文化创服意、物务流辅助服　较服比务业的税负将提高八个百点分，但是综合考虑 “ 改营增　 ” 务有、形动产租赁服务鉴、证询咨服务６项等代现服业在务内，试　后实际负税增加的分由税务部进返行还，则对运输企业未造必　行成业营改税征值税。增前目逐已步广推到京北天津、、江苏浙　税、负加增：对于计税基数来讲，业营税以营额业作为计基数税计　、江安、徽福建湖、北、广东、厦门、深圳等１ｏ＂ｄ省市区。地　面算应交税额，而应交增值税的计基税数是照按售销环发节生销　的对这一税改契机，本文从营“改 ”增政策出台的景背介开始，绍　项税额减去采购环节的项进税额之差来计算应交税额。　通过政策读解深入分税析改对企业未来发展的影响，并从优供　化（三对定）机制的价影响。　渠道应、拓展务业空间、重视投融策资略、细化经营管理等面　方服务业运输和业的价定机制比较活灵，务服、运输价格的　进行探讨，提了税出收划筹的几点议建，旨在升提业企综合竞争　影响因也素较多，所以税收的变化有可能会影响到服务运、输　力，价进效促益大最化　。的格制定。例，如对于一项前当营业率适税５用的％务服项目，其

　“ 改增营”的改革目的　业务费收为１ｏ元ｏ扣除，５元的营业税（不暂考虑其他附加税费）　我现行国针对务服业的营税业是营业收按入全额征税，而针对后净　入为９收元５。营业税改后革，假同设一项服以６务％计增算值　工商业收的征增税值是按产品售销额扣除外购原料材设和备价值的　增税即，同实样９现５元的净收入，理论服上务格价可能需提要高　值至额征税，有层具层抵扣的特点。与增值税比，相业税营存在 “额　约全１０１．１元但。是企业是要提否高务价格服，是以或此为作谈判的　收征重复，税征” 等缺陷不，于利务服加快业发。展施实营业改税　征借口，要看企的业价格决策略策和企业在市场中的竞地争位、业　增税值后，可以消制除约服务发业展的税收度制障碍，体总减轻上　生务细分状况多等方面综的合因素。　产服性务相业产业关的链税负随。着我经济快速发国展，值增税　和三、 “营增改对” 有动产租形赁服务企业的影响　业税营分立并行日渐现显出内不合在理和缺陷。实施“营改增 ”并　公我司成立于２００７年Ｏ８月，是承担贵属金资源统一管理、统非营　业和税增值税简转换，单是而一项重大税创制，新是推制进　造供应集中、储备和贵含金属、有色金属废催化统剂一回收职责　业升级、决解服务业发展后滞问的重题要施。通过营业措税改为增的专业　化公司。我公司营范经包围括：金属贵租赁、销售、代保　值税打通，二了、三产业增税值抵链扣条，基本消除重复征税并对　管，贵金属化合物销，含售贵金属和色有属金废催化剂回收，其货物　和服统一务征税，实现公平税，负能促进工业够领域业专化　分它炼油废催化剂无化害理处。　工，做大做强研发和销营。时同，服对务业实行工与业样的同值增　在 “ 营改增 ” 之前，我公司属于销售和赁租两种经营式掺模　，是税际通行的国法做，以为可务服发展创造业好的环境更，特别　杂的混合销售行主为体，据根《增值暂行税条例实施细则》第五　是对分工细链条长的、现代务业，服税减效果更会明显。就业最的条　规定有形动租赁产在２０１２

年９月日前属１于非增值税应税务，　劳大容器是服务，业域领宽　盖覆广的服业务展发了，就业也就会随第　二七十条规定： “ 抵已扣项进税额的购进货物或者应税务劳，　扩之大，这是最突的出革改应效，对城化镇发展也是力有的促和　进发生条第例十条规定情形的的（税项目、非免值增税应税务除劳　撑支其。的目是给企减负，解决业重复征税，让业企有更大的发展　外），应当将项购进该货物或者应税劳务进的项税从当额期的进　间，空具更前瞻性和战性略。当前，我正国处于快加变转经济发展　项方税中扣额减无；法确定该项进项额税的按，当期实际本计算成　式攻的坚时，大期力发展第三产业，尤是其代服现业务对，推经进　济应扣减的进项额。税 ” “ 按营增改” 之前税法规定，对租贵赁　金结构调整和提高国家综合实力具重有要意。义照按立建健全有利科　属于这种非增值税应税行为产的进生税项应全额额转出。因此我公　学发的展财税制度要求，将业营税改增征值，有利税完于善税，制消司　为租赁购的大进批贵金属进项税无额法进行抵扣。　除重复征税；利有于社专会业化分工，促三进产次业合融；利于降　有在 “营改增”之后我，司公作有为形动产租企业赁到得以　了低业税企收本成，增强企业发展能；有力于优化利投、资消费出和　下几口个面税方收优惠：　构，结进促国经济健民协调康发展。　（一）减轻税负成。本二、　“ 营增改 ”的试点内及容其变　我化公司为增作值税原般一纳税人，销售品按商照增值部分及　此营业税次征改值增税革改试点主体现要在税率税基的变化。和１７　％税率计算增值，税即以当期销税额项抵扣当期进项税后额余　（一的）新税旧率对比。　额作为应纳额税有。形动产租赁服务征增值改税后，仍然按照增　“ 改营增 ” 新税率旧比情对况（见表１）。　值部分及１７％率税计算增值税，过通增值税用专发的票具开与传　

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（二）适税用率和计税基数的变化。服务业　在行税制现下归属于营业税税主纳体，即按营收业　入

５％的计提缴纳营业税。在营改增施实后，将采用现代服务６业％的增　税值率，简单比较服务业的负税将提高个一分百，点但是综合考　虑增值 “ 进项税扣抵的”影响则，未增必加税负；运输在现　

业递，现实 “ 道道征税，层层抵扣 ”的目的，有效避免营税业复　重税征，能不抵扣的弊端，有利于减轻税负成本。　（二）升提企业竞争力。　 “ 营改增 ”之前我，公司以租赁费形式开《具京市北服务、业　娱乐业文、化体育专用业票发是》价税内其，中包了含承担应的营业税　及金附，加客户拿到发后票也能抵扣不，无形中增了加客户的成　，本对此客颇有户争议。 “营改增之”后，增值税为价外作可在税　各个环节层层扣。抵些这原来不能抵扣的客户取增得值专税发用票也后　可抵作扣又，从实际上降低了商品价款这。一举措从而提企升业价　的格竞争能。力　（）提三高资金用利效率　 “。营改增后”，企业可因抵扣的进项税增额加自使身需要纳交的　税相应减金少，税成负本低降释所出放的资金可用来企于业大规扩　模、提高专化程业度等方，面一进步约节资金成本，减少财务费用。　四、有形动产租赁服务企业 “ 营在改增” 中的划　筹按照国务院安排，北京市于０２１２年９１月实行 “ 日营改增”试点　，我公司作为纳入次 “此营改 ”增范围企业的之一，在结合自身　

业务特点分析政，策，筹运幄帷，加以划筹。　

１２８? 　

投邮稿箱：ｗｏｓｄｔｊ＠ｍ　１６３．ＯｎＣｒ　

ＥＣＮＯＯＩＭＣ＆ＴＲＡＤＥＵＰ　ＤＡＴＥ［代时贸经　

广

西中小企业会计信息化内环部境析　

分胡倩雯　蒋琳玲　（广西

财经院学计会院学，　西南宁广５３０００３）　【

摘要】广西中小业企量众数多，在会经济社各域中发领着重要挥用，作但是在越越信来化息的天，广今西中企业由于受到小资金人、素员、业质水务平等　企业内环境因素部影的，其响会计信化息的度较低程，此因应采取，有措力优化广西施中企小业内部环境提高，会计息化信水平　【。键关】广词西小中业企；计会信息化；部环内境

着随会社经济的猛发迅，展会计息信化是信息社会对业企会计　信息管提出的一个理要新求是，业会计企顺应信息化浪所潮　做出必的要举。但措是从，总体上来看，西广中企小会计信业息化　的发展进程依比较缓旧慢。以下就广西中小企业内环部境会计　对信息化发展影的响谈几点看法。　目广前中小西企业计会信息化内环部状境　况目，前广企西业特别是中小型企业信息化平水全国在处于中等　偏下水平，小企业中会计信息化的状况特是别部内环境状不况容　乐观。广西多中小众企依业旧以工手记账主为，工作率效低会，计信　运用息率低其；次，大多的中小企业以民营私营企业为主，内控　部薄制弱，决策制定随意再；次中小，业企由于发展规模及式的模关系　，经济效益低较，在会计信息化上可入投的资少金，对会计人员　的续后育教培训的奏节慢，会较信计息化知识新更较。慢　二、内部素因对西广中小企业会信计息化发展的影响　（一）资因素金　展发会计信息化需所要的资金问题影是响中小企会计信业息　发展进化程的首内要部素因。广西大多中小企业资困难，融资　金入投结构不理，缺合乏对会计软件计、算机硬件等的购置及护维　资金。目市前面常见上会的计软有件用友、金蝶、新中大、安　易（友用务系统）、浪潮政降、龙九九、万能、久其、博、Ｓ科Ａ、Ｐ　南北金算、盘、达速，其购入价格六从七千元到上千

万不元等，　加上后期的维修护理费用对广西，众多中企小业的每年济经益效　而言，负担其较沉比重。　二）（人员素质因　素中小企业中的人员状况对计会信息化的发展有着重要影响首。先　，大多数中小企业管理对者财务管理及会以计信息化的重要缺性　乏认识传统。意上义，在管理者眼中财管理务仅停留现金在收支、　申报税款等浅显层，次对会计息信系统对企业的控作调用更是知一　半解，在很程大度上都制约了会计信息化在小企中业中的推；广另　外，企业会计人员的能层技次多半停于留纯手工账期时缺，乏本基　计的算机息信处理能力，且自并也身重不对视理处计算机信息技能　的培训和提高知，结识跟不上信息构时代的要求。（三　）业务素因　近几在年，中随着广西北部泛湾济经圈的发展虽然，广西中　小企业的劳动生产力和济经效益有较大提了升，是但对于相柳　钢州铁集团、防港城务集团等大企业型而言，小中企业需要处理　会的计业务量较少，许多小中业企一般会选择不固定班坐的会计人　员以兼职的形式完每成月、季度每以及年每会计的工作。当业　务量较时少，会计员人宁愿采用手工记账的方式节约时图方间便　而不愿采步骤繁琐的会用软计件做账，而其处在理完这些少的量业务　后更是之会对不各数据进行评分估析，在很大程度也阻碍了　上会计信息化的展发进程。（　）四制度素因　前，目西广大部分的中小企业是家族企业，管理念理、　管理技术和理管手段等处较于低水，加上平管理式方封以闭制及定　决策意，致随使内其部控制管理度不健制全、不完善且企制业　

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法得到正真的落，许实制多度形同虚设。另外，人员分不明　工确，出现一人身兼几，职一些增工作新没有人做，如比档案管　理、系统护维作工、凭证审核，等导致凭证的处理缺乏监督，档　案收集不全等情。而作为企况业理管息信系统子系统的会信计息　统，系企业制度在没有得到有效实施的情况下，会计信息化进　程的必然到受阻碍　。三、优化中小企业内部环境提，会高信计息化

程度　广西小中企会计信业息化已为现成代小中企业的重要特征衡和　量中小企业综合实的标志力，虽近然来取年得了一些成果，是但问　题还是比较多的。针对这些问题，本文提出了一些解决对策。　（一）中企小业应加强自身计信息化会建设优，化部内环境　在推广西中小企动业会计信息化发展的进程，中中小业企应　当积极顺应时代的潮流，主动强加建设。一是利用会计信息化提高　生产和管理水的平，提高劳生产动率，增加企业经济效益之，　后用资利金进步一推动会计信息化的发展：是二业企管理应者丰　学识，富提高身自综合素质，积极认识和解了发展业企会计信息　的化意义与重要，并性且企业通应过种各形的式训和培训，全　面练提高会计人员的会计专能业力和职业道德水平三是；会计电算化　贯穿个一企业采购的、生产、销售的整过个程，在企业经营管理　占有中大极地位，以，建立相所应的计会规制章度，建立好良　内的控部制度制保是会计证信息化工作效有进行可靠保的障。　（二相）政府机构关加强应对中小企业会计信化的息配合力　度推中进小企业会信计化内部息境环优的不仅要化企业靠的我　调整自，应还结合政府部门对当内部因素的影，双响管齐下广西。财政部门应　该结合地本的区际情况，实合配地区本小中企会计业信息化内　部优化工作。一是当企业购入会计软件等时政，的资金府补贴可以在　很程大度上小减中企业小计会信化息发展负的担；二是政部财门应　重会视计息化人信培才养选拔工作的与入投，增加会计人员会计息化　培信训加，紧打会造计信息人化队伍才；是各三级财政部应门充分利用　各媒种，采体多种取形式加强对，会计信息工作化的传宣，重点传宣　会计信化息建设意义的、标和主要任务目促，中使小业企管理主者观　动能进行会的计信化息的相关工。作广　西中小企业会计息化的信发展有相当一还段路要，其走中存在的内部制　因约素也将长期存在，优化内环部境不仅需要企　业自身能力的提高，也需要政府部门的力大持支，也这是将小企　中发展会计业信化息所面临重的要课题。

参　考文献

：　【】１郭静栽洲国小企业中计电算化会用中应存在问的题】Ｕ．知识济经，２０１０（３）．　

［

２］蒋军昌广．西中小业会企计信息化动驱因素研究 Ⅱ ．】中国经贸导，刊０１２０）．２　翻张元开谈嵌中企小业会计信化息在的存题及对问田策．方企东文业￣化ｚｏ１１（）９．

　者作简：　介倚雯，胡研究方向东盟：计会　。琳玲蒋（１９６８）一，女，广西桂人林，经济学士学，西广经学财院会计学院副　教授研究，方向：计理会与应论用。

　（一）按实际务业算结。　我司公之前收的贵金取属租赁费中包含了管理、费金占资　用费、加费工损和耗费，营 “ 改 ”之增后，为了更能反业映务的　程性过和真实性，为也客户了账务处理的规范性，我司公将租费赁　结算进分行拆只，管理有和费资金占用费以租赁费名义开具，　加工和损费耗费按实业际务开具，对于变更的结算式方以发函的形　式通知到签定合同的已所有户客。（　二调）整工加费算期结。　于由贵金属租赁期较长，般一三为至五年，而且回收工　

加贵金属都在是租赁期的最后一年，租赁而是费每年结算一次，但　如是果年每结加算费工，只销有税项额而没有相对应的进项税额　可以抵，这扣不样利于减轻税负成本 “ 营改。增”之后，我司公经过　论讨认，为加工费的结算时应间该以实际业务发时生间为　依据，因将此加费结算工期从每年一次调整最后到一年结算。　笔在看者，这次来营“ 增 ”改是政府主导实施的项重一要的　结构减税性措施我，们充分把握要机遇，真认分析市形场势提，　出拓市场、强管理、增效、促益发展的一系措列施，夯实财务管理　基础，全力优化资源配置挖，潜效，增促进业企效益最大化。　

１? ９?２

范文四：不动产租赁营改增按5%纳税

6月22日，财政部、国家税务总局发布通知，进一步明确全面推开营改增试点有关不动产租赁政策。

　　《通知》指出，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　一般纳税人出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款。

　　地下空间纳入不动产统一登记

　　6月26日消息称，已有和在建地下空间将纳入不动产统一登记管理。据悉，近日住房城乡建设部发布《城市地下空间开发利用“十三五”规划》。当中提出，总体目标是力争到2020年，初步建立较为完善的城市地下空间规划建设管理体系。同时，将开展地下空间普查，推进城市地下空间综合管理信息系统建设。到2020年，不低于50%的城市初步建立包括地下空间开发利用现状、规划建设管理、档案管理等的综合管理系统，有效提升城市地下空间信息化管理能力。对此，中山大学地球环境与地球资源研究中心主任周永章表示：我们以前注意的都是地表上的产权性质，地下这部分其实非常有价值。

　　农地入市需征20%-50%调节金

　　日前，财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范。

　　《暂行办法》明确，调节金是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

　　调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方、作价出资（入股）方及再转让方缴纳，分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。征收比例，综合考虑土地增值收益情况等因素确定。

范文五：不动产租赁营改增逐条解读解析

《不动产租赁营改增》逐条解读～

第一部分:不动产租赁营改增概念

一、基本概念

与《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年 14 号)的介绍相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年 16 号)中，重复出现了单位、个体工商户、其他个人，不动产、住房等等概念。为准确理解文件，避免出现偏差，首先简单回顾以下几个基本概念: (一)纳税人

1、单位与个人

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。单位，也就是企业和非企业性单位之和。

个人，是指个体工商户和其他个人。其他个人，也就是自然人。个人，也就是个体工商户和自然人之和。

企业、非企业性单位、个体工商户、自然人，共同构成了全部增值税、营业税纳税人范围，也可以说，单位、个体工商户和其他个人，共同组成了所有的增值税、营业税纳税人。 2、增值税一般纳税人和小规模纳税人从纳税人类别来分，增值税分为一般纳税人和小规模纳税人。

对照“单位和个人”: 企业:可以是增值税一般纳税人或者小规模纳税人。非企业性单位:也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。

个体工商户:同上，个体工商户也可以是增值税一般纳税人和小规模纳税人。在实际业务中，个体工商户以小规模纳税人居多，而且大多数都为双定户。

其他个人:自然人，都是小规模纳税人。接下来，我们看一个例子，以更好的理解: 3、举例

《试点有关事项的规定》规定:个人出租住房，应按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

如何理解这条规定呢,按照刚才的解释，应理解如下:

1、自然人出租住房，按照5%征收率减按 1.5%计算应纳税额;

2、属于小规模纳税人的个体工商户，出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额;3、属于一般纳税人的个体工商户，出租住房，也应该按照 5%征收率减按1.5%计算应纳税额。最后这一点是大家容易忽视的地方，提醒大家注意。

(二)标的物

1、不动产不动产范围广泛，不仅包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等。

2、房屋

房屋，即建筑物，包括住宅、商业用房、办公楼、厂房等等。房屋仅仅是建筑物的概念，比不动产的概念要小。

3、住房

住房，是指住宅、居民用房。不动产的概念大于房屋，房屋概念大于住房。还是举例说明，以便于更好理解:

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年 16 号)规定:其他个人出租不动产(不含住房)，按照 5%的征收率计算应纳税额; 其他个人出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。这条规定的含义包括:

1、其他个人，即自然人出租一个商铺等非住宅，应按

照租金和 5%征收率计算增值税;

2、自然人出租住宅，则按照5%的征收率减按 1.5%计算增值税。这里不动产和住宅是适用不同的计算方法。

二、遵循的原则

与转让不动产业务相同，在《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年 16号)中，纳税地点、征收机关等遵循一些共同的规律和原则。 (一)纳税地点

前面已经说到，纳税人(除自然人以外)应在不动产所

在地预缴，机构所在地申报纳税。自然人出租不动产，只需在不动产所在地缴纳税款即可。 (二)征收机关

根据前面的说明，其他个人出租不动产业务，委托地方税务局代为征收增值税，请注意，仅仅是自然人出租不动产，由地方税务局代为征收，单位和个体工商户出租不动产，仍由国家税务局征收。

请大家思考以下例子: 北京西城区的一个个体工商户，在河北省石家庄拥有一个商铺，个体工商户将河北的不动产出租，请问，这个个体工商户是不是需要预缴税款,如果需要，应向不动产所在地的主管国税机关应还是地税机关预缴呢, 根据前面的介绍，纳税人提供不动产经营租赁服务，不动产与机构所在地不在同一县(市、区)的，应在不动产所

在地预缴税款。由于我们只是将其他个人，即自然人出租不动产的增值税，委托地方税务局代为征收，而个体工商户出租不动产业务，并未委托地税代征，因此，该个体工商户应在河北预缴税款，应向河北的国税机关预缴。

(三)对改革前取得的不动产给予过渡政策与转让不动产业务相同，纳税人提供不动产经营租赁服

务，对老项目均给予过渡政策。老项目是指纳税人在改革前，即 4 月 30 日前取得的不动产，在改革后即5 月 1 日以后出租的业务。

(四)过渡政策中增值税征收率为原营业税税率纳税人提供不动产经营租赁服务，在原营业税政策下，

适用 5%营业税税率。与转让不动产业务相同，统筹考虑各方面因素后，我们对提供不动产经营租赁服务，设置 5%增值税征收率。纳税人出租老项目、老房产，都可以按照过渡政策，采取简易计税方法依征收率计税。

前已说明。5%的增值税征收率，较原 5%营业税时的税负相比，已是下降。第二部分:不动产租赁征管逐条解读

第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)及现行增值税有关规定，制定本办法。

《办法》作为 36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将 36 号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对 36 号文件中确立的基本原则和制度作出进一步明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的规定，以增强政策文件的可操作性。

第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产

(以下简称出租不动产)，适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

【政策解读】

本条明确了该《办法》的适用范围。一是，本办法明确的是经营租赁方式出租不动产征收管理规定，不包括融资租赁方式出租不动产业务。融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，融资租赁的目的是取得租赁标的物的所有权，而经营租赁的目的仅仅是获得租赁标的物一段时间内的使用权;融资租赁一般以融资额来计算租金，经营性租赁以租赁标的物占用的时间长短来计算租金;融资租入的不动产，在租入方进行会计核算，经营租赁方式租入的不动产，不在租入方核算，而在出租方核算等等。因融资租赁与经营租赁两者性质完全不同，税收处理上也存在差异。本办法仅规范了经营性租赁业务。二是，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。三是，纳税人提供道路通行服务不适用本办法。《试点实施办法》规定，道路通行服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。但如果纳税人提供道路通行服务，也要实行不动产所在地预缴税款，机构所在地申报缴纳的方法，将给纳税人带来极大的办税难度。因为公路很长，可能跨好几个县(市、区)甚至跨省，纳税人每个县(市、区)都去预缴税款，是不可能实现的。因此，本办法将纳税人提供的道路通行服务排除在外。这样就是说，纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。

第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税:

(一)一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

【政策解读】

二是，前面已经说过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县(市、区)的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人在机构所在地缴纳的税款，满足不动产所在地纳税原则。为减轻纳税人的办税负担，

文件规定，在此情况下纳税人不需要预缴，直接在机构所在地申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。

三是，仅就“其他个人(即自然人)”出租不动产业务委托地税代征，因而除其他个人以外的纳税人出租不动产应预缴的税款，仍在国税局缴纳。因此，一般纳税人出租不动产，在不动产所在地国税机关预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。举例说明:

例 1:北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人 2013 年购买了河北一座写字楼用于出租。如果纳税人对出租该不动产业务选择简易计税方法。请问，自 2016 年 5月 1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税,如何预缴税款, 分析:

纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)，因此纳税人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税人，不是自然人，纳税人出租不动产，则应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。纳税人选择简易计税方法后，按照规定，应以收取的租金按照 5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，而后回机构所在地，以同样的计税方法向主管国税机关申报纳税。

例 2:

北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人 2013 年购买了西城区两层写字楼用于出租，其中一层自用，另一层出租。如果纳税人对出租该不动产业务实行简易计税方法。请问，自 2016 年 5 月 1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税,如何预缴税款, 分析:

纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)，因此纳税人不需要预缴税款。纳税人以收取的租金按照 5%的征收率计算应纳税额，向机构所在地主管国税机关申报纳税即可。

(二)一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照 3,的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

【政策解读】

本款明确了一般纳税人出租不动产适用一般计税方法的相关政策规定。一是，此处将预征率定为 3%，比小规模纳税人的征收率 5%小。主要考虑是，税负测算显示，增值税纳税人适用一般计算方法出租不动产，税负较原来营业税是降低的。出租不动产原属于营业税下的“服务业—租赁”，营业税税率为 5%。为避免在不动产所在地产生多预缴的税款，因而对于纳税人适用一般计算方法出租不动产的，在不动产所在地的预征率定为 3%，低于5%原营业税税率。

二是，纳税地点问题，前面已经讲过，出租不动产应在不动产所在地纳税。当增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地不在同一县(市、区)的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。增值税一般纳税人出租的不动产与其机构所在地在同一县(市、区)的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接在申报期申报缴纳出租不动产的收入，计算纳税即可。

三是，委托地税代征的出租业务仅为“其他个人(即自然人)”出租不动产业务，除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户出租不动产，仍在国税局预缴税款，回机构所在地后向主管国税机关申报纳税。

四是，增值税一般纳税人出租改革前取得的不动产，也可以适用一般计算法，按照该条规定计算预缴税款或应纳税额。也就是说，过渡政策给予纳税人自由选择权，对于改革前取得的不动产，纳税人可以自行选择简易计税办法，或者一般计税方法，纳税人可根据自身实际情况，做出最有于企业的选择。

同样举例说明更为清晰:

例 3:

北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人 2016 年 6 月购入河北一座写字楼用于出租。请问，自2016 年 7 月 1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税, 如何预缴税款,

分析:

纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河北，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市区)，因此纳税人应向不动产所在地预缴税款。纳税人为增值税一般纳税人，其出租不动产，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款。在此题中，增值税一般纳税人出租营改增试点后取得的不动产，应适用一般计税方法，则应以收取的租金按照 3%的预征率计算应预缴税额，向不动产所在地，河北的国税机关预缴税款，而后回机构所在地，按照销项税额减去进项税额的方法计算应纳税额，向主管税务机关申报纳税。例 4:接例3，如果纳税人购买的是北京西城区一层写字楼用于出租，请问，自 2016 年 5 月 1 日起，纳税人出租该写字楼，应如何计算纳税,如何预缴税款, 分析:

纳税人机构所在地在北京西城区，不动产也在北京西城区，不动产所在地与机构所在地在同一县(市区)，因此纳税人不需要预缴税款。增值税一般纳税人出租改革后取得的不动产，适用一般计税方法。即应按照销项减去进项的方法计算应纳税额，向主管国税机关申报纳税。

第四条小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税:

(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照 5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(二)其他个人出租不动产(不含住房)，按照 5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

其他个人出租住房，按照5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【政策解读】

本条明确了小规模纳税人出租不动产的相关政策规定。

三是， 36 号文件规定“个人出租住房，应按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额”。个人包括个体工商户和其他个人。因此，在第一款小规模纳税人中“单位和个体工商户”出租不动产业务中，需要排除括号内的内容，即个体工商户出租住房。接着，这款中接着明确，个体工商户出租住房，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。四是，出租不动产应在不动产所在地纳税，当单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地不在同一县(市、区)的，则应在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报纳税。单位和个体工商户出租的不动产与其机构所在地在同一县(市、区)的，为减轻纳税人的办税负担，则纳税人不需要预缴，直接申报纳税即可。

五是，前已叙及，不动产范围远大于住房。个人减按 1.5% 计算应纳税额政策仅针对“住房”，因此，在第二款规定中，分其他个人出租不动产(不含住房)，和其他个人出租住房两部分来规定。前已提到，其他个人出租不动产，由地税代征。因此第二款中规定，其他个人出租不动产，包括住房，都向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

还是来看看例子:

例 5:北京市西城区某个体工商户 2013 年购买河南商铺一套，一直用于出租。请问，自 2016年 5 月 1 日起，纳税人出租该商铺，应如何计算纳税,如何预缴税款, 分析:个体工商户机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市区)，因此纳税人应向不动产所在地预缴增值税。纳税人为个体工商户，不是自然人，应向不动产所在地主管国税机关预缴增值税。在此题中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照 5%的征收率计算应预缴税额，向不动产所在地，河南的国税机关预缴税款，而后回机构所在地，按照同样的计税方法，向主管国税机关申报纳税。

例 6:接例 5，如果该个体工商户购买的是河南的住房一套(住房登记在该个体工商户名下)，自 2016 年 5 月 1 日起，纳税人出租该住房，应如何计算纳税,如何预缴税款, 分析:同上，该个体工商户应以收取的租金减按照 1.5% 征收率计算应预缴税额，向不动产所在地，河南的国税机关预缴税款，而后回机构所在地，按照同样的计税方法，向主管国税机关申报纳税。

例 7:张三为北京市居民，2013 年购买河南商铺一套，一直用于出租。请问，自 2016 年 5 月 1 日起，张三出租该商铺，应如何计算纳税,如何预缴税款, 分析:《试点实施办法》明确，“其他个人出租不动产” 委托地方税务局代为征收。自然人出租不动产，应向不动产所在地主管地税机关申报纳税。在此题中，纳税人出租商铺，不是住房，按照规定应以收取的租金按照 5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地，河南的地税机关申报纳税。

例 8:接例 7，如果张三购买的是河南的住房一套，自 2016 年 5 月 1 日起，张三出租该住房，应如何计算纳税,如何预缴税款,

分析:因张三出租的是住房，个人出租住房可以按照 5% 的征收率减按1.5%计算应纳税额，因此，张三应以收取的租金，按照 5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地，河南的地税机关申报纳税。

第五条纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在

同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

【政策解读】

本条明确了预缴税款的特殊规定。一是，本条中纳税人，不包括其他个人。原因是其他个人出租不动产，不需要预缴税款，直接在不动产所在地申报纳税即可。二是，纳税人所出租的不动产，与其机构所在地不在同一县(市、区)的，需要在不动产所在地预缴税款，回机构所在地申报缴纳。三是，为减轻纳税人负担，减少办税环节，对于不动产所在地与其机构所在地不在同一县(市、区)但在同一直辖市或计划单列市的，可由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否需要预缴税款。注意，只能是直辖市或计划单列市内能进行特殊处理。

第六条纳税人出租不动产，按照本办法规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

【政策解读】

本条明确了出租不动产业务的纳税申报期。

预缴税款的时间，也可以由不动产所在地主管国税机关核定。《试点实施办法》第四十七条规定，增值税的纳税期限分别为1 日、3 日、5 日、10日、15 日、1 个月或者1 个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以 1 个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以 1 个月或者1个季度为 1 个纳税期的，自期满之日起 15 日内申报纳税; 以 1 日、3 日、5 日、10日或者 15 日为1 个纳税期的，自期满之日起 5 日内预缴税款，于次月1 日起 15日内申报纳税并结清上月应纳税款。主管国税机关可按照该规定核定纳税人出租不动产的纳税期限。

第七条预缴税款的计算

(一)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款: 应预缴税款,含税销售额?(1+11%)×3%

(二)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款:

应预缴税款,含税销售额?(1+5%)×5%

(三)个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款:

应预缴税款,含税销售额?(1+5%)×1.5%

【政策解读】

本条明确了预缴税款的计算方法。一是，本条中“纳税人”仍不包括其他个人。二是，纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，适用税率为 11%，并按照3%预征率预征，因此，应预缴税款,含税销售额?(1+11%)×3%;简易计税方法征收率为 5%，按照 5%征收率预征，因此，应预缴税款,含税销售额?(1+5%)×5%;个人出租住房，减按1.5% 计算应纳税额，因此个体工商户出租住房，应预缴税款,含税销售额?(1+5%)×1.5%。此计算方法较销售不动产管理办法中的预缴税款计算方法更为准确，主要原因是:国税部门信息系统已经实现联网，在国税局预缴税款时，纳税人通过填写《增值税预缴税款表》，可向不动产所在地主管国税机关报告其是否属于一般纳税人，是否按照一般计税方法计税，相关的信息、表格数据，经过信息系统开发，可以传递到其机构所在地主管国税机关，因此可以采取更为准确的方法计算预缴税款。

举例进行计算的详细说明:

例 9:北京市西城区某纳税人(增值税一般纳税人)2013 年购买河南商铺10 套，全部用于出租。每月租金收入 20 万

元。请问，自 2016年 5 月 1 日起，纳税人出租该商铺，应如何计算预缴税款, 分析:纳税人机构所在地在北京西城区，不动产在河南，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市区)，因此纳税人应向不动产所在地国税预缴税款。该纳税人为增值税一般纳税人，如果纳税人选择一般计税方法，按照本条第一款的规定，预缴税款=20?(1+11%)×3%=0.54 万元。

如果纳税人选择简易计税方法，则按照本条第二款的规定，预缴税款=20?(1+5%)×5%=0.95 万元。

例10:接例 9，如果纳税人为个体工商户，购买的不是商铺，而是河南的住房一套(住房登记在该个体工商户名下)，每月租金 3.5 万元，自2016 年 5 月 1 日起，纳税人出租该住房，应如何计算预缴税款,

分析:同上，《试点过渡政策的规定》规定，个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。按照本条第三款的规定，此题中，个体工商户应以收取的租金减按 1.5%征收率计算应预缴税额。预缴税款=3.5?(1+5%)×1.5%=0.05 万元。第八条其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款:

(一)出租住房: 应纳税款,含税销售额?(1+5%)×1.5%

(二)出租非住房: 应纳税款,含税销售额?(1+5%)×5%

【政策解读】

本条对其他个人出租不动产的应纳税额计算进行了明确。一是，前已叙及，其他个人出租不动产，不需要预缴，直接在不动产所在地地税机关申报纳税。二是，《试点过渡政策的规定》规定，个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算应纳税额。因此，其他个人出租不动产，应区分住房和非住房，分别适用不同公式计算应纳税额。如果其他个人出租的是住房，则应将租金转换为不含税价后，按 1.5%计算应纳税额;如果其他个人出租的是非住房，则应将租金转换为不含税价后，按 5%计算应纳税额。其他个人出租不动产，统一按照 5%征收率对含税价格进行换算。举例说明:

例 11:张三为北京居民，拥有北京东城区住房三套，其将两套住房出租，每月租金合计达 3.3 万元，张三应如何计算应纳税额,应向哪里的税务机关申报纳税,

分析:张三为个人，个人出租不动产业务，由地方税务部门代为征收。个人出租住房，可以依 5%的征收率减按1.5% 计算应纳税额。则按照本条的规定，应纳税款,3.3?(1+5%)×1.5%=0.05 万元。张三应向住房所在地的主管地税机关，即北京东城区的地税机关申报纳税 0.05 万元。

例 12:接例 11，

如果张三出租的不是住房，而是商铺，商铺也在北京市东城区。假设每月租金仍为 3.3 万元，张三应如何计算应纳税额,应向哪里的税务机关申报纳税,

分析:同上，张三为个人，个人出租不动产业务，由地方税务部门代为征收。个人出租不动产(不含住房)，直接按照 5%的征收率计算应纳税额。则按照本条的规定，应纳税款,3.3?(1+5%)×5%=0.16万元。张三应向商铺所在地的主管地税机关，即北京东城区的地税机关申报纳税 0.16万元。

第九条单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规

定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。【政策解读】

本条是对预缴税款的操作规定。

一是，本条中仅针对“单位和个体工商户”，不包括“其他个人”，因为其他个人出租不动产，不需要预缴税款。

二是，单位和个体工商户在不动产所在地主管国税机关预缴税款时，需要填写《增值税预缴税款表》“预征项目和栏次”中的第三行“出租不动产”。《增值税预缴税款表》中还需要填写纳税人名称、纳税人识别号等信息。我们已经在税收征管信息系统中进行开发，纳税人填报的《增值税预缴税款表》录入信息系统后，可在各地区信息实现互换，后续可以通过纳税人识别号，统一查询纳税人在异地出租不动产、提供建筑服务(纳税人异地提供建筑服务，也需要预缴税款，也需要填报《增值税预缴税款表》) 的详细信息，便于主管税务机关后续跟踪检查。通过《增值税预缴税款表》，我们可以实现纳税人异地经营业务的信息传递，全面掌握纳税人的经营信息。

第十条单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

【政策解读】

区分纳税人身份，是一般纳税人还是小规模纳税人，区分不动产的取得时间，是改革前取得还是改革后取得，还区分不动产是否是住房，我们分别来举几个例子，全流程分析纳税人提供不动产经营租赁服务如何缴纳增值税。

例 13:北京海淀区某纳税人为增值税一般纳税人，该纳税人 2013 年购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为500 万元，取得《不动产销售统一发票》。纳税人每月收到的租金为 10万元。假设该纳税人 2016 年 5 月份其他业务的增值税应纳税额为 25 万元。请问，2016 年 6 月申报期，纳税人应如何计算 5 月所属期的增值税应纳税额,应如何申报纳税,

分析:

(一)假设该纳税人对出租商铺业务选择简易计税方法计税

根据规定，纳税人出租与机构所在地不在同一县(市区)的不动产，需在不动产所在地预缴税款，则该纳税人应在天津国税部门预缴的税款为:

预缴税款=10?(1+5%)×5%=0.48万元。纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算 5 月份的增值税应纳税额: 应纳税额=10?(1+5%)×5%(出租业务)+25(其他业务)=25.48万元。

纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.48 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的 0.48万元，即纳税人应缴纳增值税 25 万元。 (二)假设该纳税人对出租商铺业务选择一般计税方法计税

同上，纳税人出租与机构所在地不在同一县(市区) 的不动产，需在不动产所在地预缴税款，该纳税人应在天津国税部门预缴的税款为:

预缴税款=10?(1+11%)×3%=0.27 万元。

纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算 5 月份的增值税应纳税额: 应纳税额=10?(1+11%)×11%(出租务)+25(其他业务)=25.99万元。

由于纳税人在 2013年购买不动产，2016 年 5 月，则没有相应的不动产进项税额抵扣。纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.99 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的 0.27万元，即纳税人应缴纳增值税 25.72 万元。例 14:与例 13类似，但纳税人出租的不动产为改革后取得的不动产。北京海淀区某纳税人 2016年 5 月 1 日购买了天津商铺一层用于出租，购买时价格为 555 万元，取得增值税专用发票，注明增值税款 55 万元。纳税人立即将该商

铺出租，每月租金为 10 万元，自2016 年 5 月开始收取租金。

假设该纳税人 2016年 5 月份其他业务的增值税应纳税额为25 万元。请问，2016 年 6 月申报期，纳税人应如何计算 5 月所属期的增值税应纳税额,应如何申报纳税, 分析:

(一)假设该纳税人为增值税一般纳税人增值税一般纳税人出租改革后取得的不动产，适用一般计税方法，其应在天津国税部门预缴税款:

预缴税款=10?(1+11%)×3%=0.27万元。纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算 5 月份的增值税应纳税额: 应纳税额=10?(1+11%)×11%(出租业务)—55×60%

(购入不动产分两年抵扣，购进当月抵扣 60%)+25(其他业务)=-7.01 万元。纳税人 5 月份的增值税留抵税额为 7.01 万元，可留待以后纳税期继续抵扣。同时，纳税人在天津预缴的 0.27 万元税款，也可以结转下期继续抵减。

(二)假设该纳税人为增值税小规模纳税人增值税小规模纳税人出租改革后取得的不动产，仍适用简易计税方法，其应在天津国税部门预缴税款: 预缴税款=10?(1+5%)×5%=0.48 万元。纳税人取得天津国税部门开具的完税凭证。纳税人回机构所在地后，计算 5 月份的增值税应纳税额: 应纳税额=10?(1+5%)×5%(出租业务)+25(其他业务)=25.48万元。

纳税人 6 月 15日前向主管国税机关申报 5 月份应纳税额25.48 万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在天津预缴的 0.48万元，即纳税人应缴纳增值税 25 万元。例 15:

张三零售店为个体工商户，位于北京市西城区，张三零售店名下拥有北京东城区住宅三套，购于 2012 年，一直用于出租。月租金 3.5 万元。2016 年 8 月，该个体工商户其他业务的销售额 4.5 万元。纳税人8 月份应如何计算纳税,

分析:(一)假设纳税人需要预缴税款纳税人出租与机构所在地不在同一县(市区)不动产，需要在不动产所在地预缴税款。个人出租住房按照 5%征收率减按 1.5%计算应纳税额。按照规定，该个体工商户需在北京东城区预缴税款:

预缴税款=3.5?(1+5%)×1.5%=0.05万元。纳税人取得东城国税部门开具的完税凭证。

该纳税人 8月份应纳税额=3.5?(1+5%)×1.5%(出租住房)+4.5?(1+3%)×3%(其他业务)=0.18万元。

该个体工商户应在 9 月 15 日前向主管国税机关申报8月份应纳税额 0.18万元，同时以完税凭证为合法有效凭证，扣减已经在东城预缴的 0.05 万元，即纳税人应缴纳增值税0.13 万元。

(二)假设纳税人不需要预缴税款假设北京市国税局决定，北京市纳税人出租北京市内的不动产，不需要预缴税款，直接在机构所在地申报纳税。则该个体工商户 9 月 15 日前直接向主管国税机关申报8 月份应纳税额 0.181万元。

该纳税人 8月份应纳税额=3.5?(1+5%)×1.5%(出租住房)+4.5?(1+3%)×3%(其他业务)=0.18万元。

十一条规定是关于发票的问题，由《增值税发票开具和使用有关问题》进行解读。第十三条纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过 6 个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由

主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。【政策解读】

此条为罚则，纳税人未按照规定申报缴纳税款，需承担相应的法律责任。

古今名言

敏而好学，不耻下问——孔子

业精于勤，荒于嬉;行成于思，毁于随——韩愈

兴于《诗》，立于礼，成于乐——孔子

己所不欲，勿施于人——孔子

读书破万卷，下笔如有神——杜甫

读书有三到，谓心到，眼到，口到——朱熹

立身以立学为先，立学以读书为本——欧阳修

读万卷书，行万里路——刘彝

黑发不知勤学早，白首方悔读书迟——颜真卿

书卷多情似故人，晨昏忧乐每相亲——于谦

书犹药也，善读之可以医愚——刘向

莫等闲，白了少年头，空悲切——岳飞

发奋识遍天下字，立志读尽人间书——苏轼

鸟欲高飞先振翅，人求上进先读书——李苦禅

立志宜思真品格，读书须尽苦功夫——阮元

非淡泊无以明志，非宁静无以致远——诸葛亮

熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟——孙洙《唐诗三百首序》

书到用时方恨少，事非经过不知难——陆游

问渠那得清如许，为有源头活水来——朱熹

旧书不厌百回读，熟读精思子自知——苏轼

书痴者文必工，艺痴者技必良——蒲松龄

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