范文一：【财务精品】2010保利地产财务报告分析
保利地产财务分析报告
目录
公司简介
1
同行业对比分析
2
财务分析
3
存在问题及财务分析建议
4
一、保利公司简介
保利房地产(集团)股份有限公司(以下简称“保利地产”)是由中国保利集
团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民
所有制企业，公司经批准的经营范围为:一级房地产开发，出租本公司开发的商品
房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。
二、同行业对比分析
根据国家统计局数据分析，2010年1,9月全国房地产完成投资33 511.25亿元，
住宅投资额23 512.05亿元，同比增长33.8%。商品房销售面积63 150.23万平方米，
销售额31 916.58亿元，销售额增速15.9%。9月份，全国房地产开发景气指数为
103.52，比8月份回落0.59个百分点，比去年同期提高2.44霭俜值恪,纱丝杉 国房地产投资行业仍然处于一个高度发展的时期，并且随着一线城市的带动，二三
线城市的房地产投资业逐渐进入了一个快速发展的时间段。
2010年房地产综合财务比较 2010年房地产综合财务比较
三、财务分析
AAAA
基本财务比率分析
BBBB
综合分析—杜邦分析体系
CCCC
企业财务能力综合评价
主要财务指标
基本财务比率分析——偿债能力分析
2009年-2010年保利公司偿债能力指标
基本财务比率分析——偿债能力分析
流动比率
从流动比率08年的2.73至10年的2.13，可以看出保利的偿债能力正
逐渐降低。2010年流动比率比标准比例2要大，此指标及其相关比较粗
略地反映了保利地产的短期偿债能力比较强 。
基本财务比率分析——偿债能力分析
速动比率
由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从
0.67至0.53可以看出，但比例在逐年趋向于1，短期偿债能力较强。
基本财务比率分析——偿债能力分析
资产负债率
资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进
行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。
基本财务比率分析——偿债能力分析
现金负债率
2008年到2010年这三年来，保利的现金债务比率这项指标越来越高，
说明企业的承担能力越强。
基本财务比率分析——营运能力分析
营运能力 2010年 2009年 2008年 2007年
应收账款周转率 68.1 68.35 81.51 45.76
应收账款周转天数
(天)
5.29 5.27 4.42 7.87
存货周转率 0.28 0.29 0.27 0.25
存货周转天数(天) 1294.5 1243.09 1337.79 1420.68
固定资产周转率 135.66 116.42 94.11 88.07
总资产周转率 0.3 0.32 0.33 0.28
净资产周转率 1.31 1.17 1.19 1.04
保利地产2007年—2010年运营能力指标
基本财务比率分析——营运能力分析
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00%
2010 2009 2008 2007 2006 2005
应收账款周转率
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。
周转率高说明收账迅速，账龄较短;资产流动性强，短期偿债能力强;可以减少收
账费用和坏账损失。从上图可以看出从05年到08年持续上升，但是09、10年呈下降
趋势。企业应加强应收账款的管理。
应收账款周转率
基本财务比率分析——营运能力分析
存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理
工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存
货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金
占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资
金占用水平。上图中可以看出05年到10年数据很接近，在较小的幅度内中变化。
存货周转率
0.22%
0.23%
0.24%
0.25%
0.26%
0.27%
0.28%
0.29%
0.30%
0.31%
2010 2009 2008 2007 2006 2005
存货周转率
基本财务比率分析——营运能力分析
流动资产周转率
在一定时期内、流动资产周转次数越多说明以相同的流动资产完成的周转
额越多，流动资产利用效果越好。从07年到08年有小幅的上升，但是09年开始下降。
企业可以通过提高销售收入来提高周转率。
基本财务比率分析——营运能力分析
固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明
固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。从05年到10
年呈先降后升的趋势。固定资产的使用效率越来越高。
固定资产周转率
0.00%
20.00%
40.00%
60.00%
80.00%
100.00%
120.00%
140.00%
160.00%
2010 2009 2008 2007 2006 2005
固定资产周转率
基本财务比率分析——营运能力分析
总资产周转率
总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企
业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。
从05年到10年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如
提高销售收入或处理多余的资产。
基本财务比率分析——成长能力分析
保利地产2007年—2010年成长能力指标
基本财务比率分析——成长能力分析
主营业务收入增长分析
主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收
入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量
企业的持续发展能力。
保利地产的主营业务增长率2007年为101.51,2008年为91.24，2009年为
48.11,2010年为56.15，可见，2007年到2008年，主营业务收入增长率出现下滑，企
业发展受阻，但是在2010年，它的增长率出现了上升，说明保利地产已经意识到企
业问题所在，并采取措施改善，使业务规模又开始上升，虽然幅度不大，但可持续
发展能力又得到复苏。
基本财务比率分析——成长能力分析
净利润增长率分析
净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。企业的积累、
发展和给投资者的汇报，主要取决于净利润，所以净利润增长率也是企业成长能力
的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。
保利地产的净利润增长率2007年为126.04,2008年为50.35，2009年为
57.19,2010年为39.8，从中可以看出，保利地产的净利润增长率出现了明显下滑，
2010年比2007年下降了70%之多，说明该公司的持续发展能力正在减弱。
基本财务比率分析——成长能力分析
其他指标分析
主营利润增长率、营业利润增长率、息税前利润增长率，2010年这些指标
的数值相对于2007年来说出现大幅度下降，虽然相对于2009年有所上升，但是上升
幅度不大，说明企业的可持续发展出现阻碍，公司体系需要调整。
但是每股收益增长率却在2008年出现大幅度下跌之后，2009年和2010年相
对于2007年都出现了显著的上升，股票市场发展趋势良好。
基本财务比率分析——盈利能力分析
万科2006年—2010年盈利能力指标
保利2006年—2010年盈利能力指标
基本财务比率分析——盈利能力分析
保利地产:销售净利率和销售毛利率具体发展趋势
基本财务比率分析——盈利能力分析
由以上数据分析可以看出:
保利公司盈利缺乏竞争性
保利地产2010年前三季度的销售毛利率、营业利润率、营业净利率分别
为32(4272,、19(5861,、14(398,，都低于房地产行业龙头公司的
38(803,、22(3773,、17(0937,。
对比保利地产三年来与万科公司的销售毛利率、营业利润率和营业净利率，
我们可以发现，将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率
远高于万科，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需
要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方
面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。
综合分析
杜邦分析体系法——2010年杜邦分析
综合分析
考察上表，可以发现，保利的最大亮点在于公司的经营效率，以下详述之:
1 、资产负债率和权益乘数的联动分析。从资产负债率上看，较低的资产
负债率意味着还有较大的财务空间，公司可以通过增加负债来扩大经营规模;
从权益乘数上看，权益乘数过大则意味着进一步利用财务杠杆的空间有限。保
利进一步通过增加负债来扩大经营的空间已经不大。
2、主营业务利润率分析。保利的主营业务利润率不及行业平均水平。同时，
我们也可以看出保利的毛利率水平亦不高。我们知道，主营业务利润率和毛利
率与产品定价和开发成本有关。
3、三项费用率分析。三项费用率是考察公司内部管理效率一个有用指标。
从这个角度看，保利的费用控制大大好于行业平均水平。
总体上看，对提高净资产收益率来说，较高的主营业务净利率当然是件好
事。但主营业务净利率的下降又很可能是不以主观意志为转移的客观趋势。
企业财务能力综合评价
综合以上的分析结果，可以得到对A公司财务状况的综合评价。
1、报告期内，公司抓住市场有利时机，实现了资产规模跨越式增长。大幅提
升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规
模化效应。
2、公司整体资产结构合理、质量优良。2010 年末，公司总资产1,523.28 亿
元，较上年末增长 69.57%。 年底存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例
达到 80.92%，流动资产占 96.29%，无长期沉淀资产; 公司年末资产负债率为
78.98%，较上年度末有所提高;年末预收账款余额 515.44 亿元，占总负债的
42.84%;剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。
3、公司抓住房地产市场回暖的机遇，扩大销售规模、加强房款回收，并适时
拓展新的融资渠道，有力地补充了公司自有经营资金。同时，公司不断以长期贷
款置换短期内到期贷款，优化负债期限结构，释放短期偿债压力，降低资金风险;
年末短期债务合计 73.33 亿元，占金融机构借款(含公司债)比 例从上年度的
14.02%降到本年的 12.51%，短期偿债压力进一步降低。 公司实行严格的费用预
算管理，逐年加大费用控制力度，各项费用都得到了较好的控制;公司管 理费
用占营业收入比例由 2009 年度的 1.99%降低至本年的 1.60%、销售费用占营业
收入比例由 2009 年度的 2.57%降低至本年的 2.24%，呈持续下降趋势，凸显管
理和规模效应。
三、主要问题与财务分析建议
税收政策制约
内部管理水平低
净资产收益下降
运营效益较差
募集资金
没有充分利用
存货量过大
经营活动现金
收入小于支出
主要问题
财务分析建议
对投资者
保利地产作为国内地产界前五名的一个国有化企业，虽然在财务风险及销
售利润上有一定的缺陷，但其自身具有的强大信息资源与银行信用可以相应降
低风险对企业的冲击，而其长远战略的定位是其它国内上市公司所不具备的，
作为长期投资项目，其具有很强的增长性，但需要投资者紧密关注公司的财务
政策，以防止不必要的损失。
对管理者
保利地产的经营规模在2010年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产
的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，实现差异化战略，需要对营销战略
更加重视。要想在公司战略转型的阶段，有更为优秀的表现，需要在关键的营
销战略和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的
条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。
小组成员及分工
姓名 学号 具体分工
施雯丽 084171837
偿债能力分析，同行
业分析
王 倩 084171733
公司基本信息收集整
理，运营能力分析
郑亚英 084171753
成长能力分析，主要
存在问题及财务分析
建议
费丽丽 084171707 ppt整理制作，盈利能
力分析，综合分析,财
务能力综合评价
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范文二：保利地产2012-2014年财务报告分析论文
财务报告分析 案例分析报告
题目：保利地产盈利能力与偿债能力分析 班级： 姓名： 学号：
目 录
1 引言 ................................................................... 1 2 企业财务指标分析 ....................................................... 1 2.1 盈利能力分析 ....................................................... 1 2.1.1 销售净利率 . ..................................................... 1 2.1.2 总资产报酬率 . ................................................... 2 2.2 偿债能力分析 ....................................................... 2 2.2.1 流动比率 . ....................................................... 2 2.2.2 速动比率 . ....................................................... 3 2.2.3 应收账款周转率与存货周转率 . ..................................... 4 2.2.4 资产负债率 . ..................................................... 4 2.2.5 利息保障倍数 . ................................................... 5 3 结论及建议 ............................................................. 6 3.1 加快转型升级，提高盈利水平 ......................................... 6 3.2 加大去库存力度，降低短期偿债风险 ................................... 6 3.3 优化资本结构，增强长期偿债能力 ..................................... 6
1 引言
改革开放后，随着社会经济的飞速发展，企业在市场环境中的竞争压力也越来越大，房地产公司的生存和发展面临着更加严峻的挑战。本论文以保利房地产（集团）股份有限公司财务数据为基础，通过对其2012--2014年度盈利能力和偿债能力的分析来发现它财务状况部分存在的问题，并给出合理化建议。
2企业财务指标分析
2.1盈利能力分析
盈利能力是指企业运用各项资产获取利润的能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。对于企业财务报表的使用者来说，最关心的通常是盈利能力比率，即企业赚取净利润的能力。销售净利率和总资产报酬率是盈利能力的重要指标。 2.1.1销售净利率
该指标表明每一份额销售额所带来的净利润，反映赚取利润的水平。企业管理层要想提高该比率，必须在市场份额和生产成本上做出改变，因为市场份额决定了销售收入，而生产成本则决定了净利润。销售净利率是一个企业很看重的指标，该指标直接反映了企业赚取利润的水平，也间接反映出企业管理层的盈利能力。其计算公式为：
销售净利率＝净利润/销售收入
表1 保利地产2012-2014年销售净利率
项目 销售净利率
2012年 15.19%
2013年 11.16%
2014年 10.76%
资料来源：保利地产2012-2014年报表
该指标越高，企业的获利能力越高，盈利能力越强。从上表可知，在2012年至2014年间，保利地产的销售净利率在逐渐下降，尤其是从2012年开始大幅度下降，这与房地产市场激烈的竞争有关。若销售额高而销售成本低，则销售净利率高；反之销售额低而销售成本高，则销售净利率就低。房地产企业对未来楼市的看好，导致保
利在圈地方面的支出大幅度提高，销售成本增加，从而导致销售净利率下降。 2.1.2总资产报酬率
总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与资产平均总额的比率。如果该指标越高，表明资产利用效率越高，说明企业在增加收入、节约资金使用等方面取得了良好的效果。
图1 保利地产2012-2014年总资产报酬率
从上图可知，2012年至2014年间，保利地产的总资产报酬率整体呈下降趋势，尤其是在2013年有大幅度的下降，在2014年再有小幅下降。这是因为保利在2012年通过母公司进行资产重组，剥离了不少不良资产，从而使保利在2012年获得了极高的总资产报酬率，但这一数据不是真实反映企业的盈利能力，在2013年便得到体现。总的来说，尽管保利的这一指标有所下降但都保持在较高的水平上，表明保利地产依旧有较高的盈利能力。 2.2偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还各种到期债务的能力，是企业能否健康生存和发展的关键。偿债能力分析主要分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。 2.2.1流动比率
流动比率是指企业流动资产与流动负债的比率。流动比率是衡量一个企业短期偿债能力的一个重要指标。其计算公式为：
流动比率＝流动资产/流动负债
图2保利地产2012-2014年流动比率
流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到的偿还的保障越大。但过高的流动比率也并非是一个好的现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效的加以利用，可能会影响企业的盈利能力。一般而言，流动比率在2：1左右比较合适。从图2可以看出，在2012年到2014年期间，保利地产的流动比率整体呈上升趋势，但是到2014年该公司的流动比率仍低于行业平均值1.9，说明保利还需加强偿债能力。就保利个体而言，其流动比率之所以不断上升，是因为这三年来保利流动负债的增长速度都小于流动资产的增长速度。这说明保利的短期偿债能力在不断提高，能更好地调度资金营运，提高资金的使用效率。 2.2.2速动比率
速动比率是指速动资产对流动负债的比率。速动比率也是衡量一个企业短期偿债能力的一个重要指标。其计算公式为：
速动比率＝（流动资产－存货）/流动负债
表2 保利地产2012-2014年速动比率
项目 速动比率
2012年 0.38
2013年 0.38
2014年 0.45
资料来源：保利地产2012-2014年报表
速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。一般来说，速动比率在1：1比较合适。但是在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，作为企业
主要存货的房产的变现能力很强，速动比率小于1:1是很正常的，但仍存在一定的流动性风险。从上图可以看出，保利2014年的速动比率较前两年有大幅的上升，说明受益政策宽松，业绩稳定增长，财务状况良好，企业的支付能力增强，短期偿债能力增强。
2.2.3应收账款周转率与存货周转率
应收账款周转率是体现企业账龄长短的一个指标，一般而言，周转率越高，账龄越短，那么企业的坏账损失就越少，偿债能力就越强。存货周转率越高表明存货的流动性越强，企业在管理存货的方面做得越好。
表3 保利地产2012-2014年应收账款周转率和存货周转率 年份 资料来源：保利地产2012-2014年报表
应收账款周转率
存货周转率
通过比较可知，保利地产的应收账款周转率从2012年到2014年持续走低，这表明该公司催收账款不利，使资产形成了呆账甚至是坏账，这对公司的生产经营是非常不利的。与此同时，保利的存货周转率有所提高，之后基本保持稳定，说明企业在同时扩大了销量，改善了存货的积压状况，从而使得企业的短期偿债能力有所改善。 2.2.4资产负债率
资产负债率是一段时间内企业负债总额与资产总额的比值。该比率反映企业的借款比例，同时也可以判断企业的运营是否在一个合理、安全的范围内，能给公众最直接的感受。其计算公式为：
资产负债率＝负债总额/资产总额
表4 保利地产2012-2014年资产负债率
项目 资产负债率
2012年 78.19%
2013年 77.97%
2014年 77.89%
资料来源：保利地产2012-2014年报表
从表4可以看出，2012-2014年间保利地产的资产负债率一直维持在较高水平，反映该公司举债经营程度高，经营压力巨大，因为举债经营所产生的财务费用及潜在费用是需要企业承担的。一般情况下，资产负债比率应该在75%以下，超过了该指标则说明该企业经营风险过高，一旦经营失误很容易引发财务危机，资不抵债更会造成破产倒闭。所以资产负债率是不宜过高的。2012年至2014年，保利的资产负债率都超过了75%，反映了在持续走高的房地产市场中，房地产企业要想获得更大的后续发展能力，不能仅仅依靠自有资金，而必须通过外部举债，这也是房地产企业的固有特性。然而保利资产负债比率的走低，更像是被迫偿还到期负债，而不是主动寻求改变，因此保利的长期债务压力仍然很大，这不利于保利未来的可持续发展。 2.2.5利息保障倍数
利息保障倍数是指企业生产经营所获得的息税前营业利润与利息费用之比。它不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，它既是企业举债经营的前提依据，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。
图3 保利地产2012-2014年利息保障倍数
一般认为，要想维持正常的偿债能力，利息保障倍数至少要大于1，且比值越高，企业长期偿债能力越强。如果利息保障倍数过低，则说明企业偿债能力很差，无力举债经营。从图3可以发现，这三年保利的利息保障倍数都为正值，说明企业拥有的偿还利息的资金较多。另外，保利地产中该指标最高点在2012年，最低点在2014年，表示在2012年企业长期偿债能力最强，企业获利能力对到期债务偿还的保证程度最
强，而2014年偿债能力最弱。总的来说，保利的利息保障倍数在逐渐降低，说明企业长期偿还债务的能力也在逐渐下降，偿还债务的能力压力较大。
3结论及建议
3.1 加快转型升级，提高盈利水平
从盈利能力来看，在2012到2014年期间，保利地产的销售净利率逐渐下降，这是因为房地产企业对未来楼市的看好，导致保利公司在圈地方面的支出大幅度提高，销售成本增加，从而导致销售净利率下降。
建议保利在扩大销售的同时，应注意改进经营管理, 加快其转型升级，从只专注于房地产开发转变为上下游一体化的开发，从而获得成本上的优势，提高盈利水平。随着互联网在中国的发展，房地产企业不可能置身事外，因此房地产企业可以推进房地产的线上线下一体化，如开发出看房APP ，让人们不必亲临现场，就可以亲身感受到住宅所拥有的特点。总之，互联网+房地产必然会成为新的趋势，紧跟时代潮流，才能立于不败之地。
3.2加大去库存力度，降低短期偿债风险
从短期偿债能力来看，保利公司2012--2014年的流动比率和速动比率都呈现逐年上升的趋势，这说明保利地产短期偿付能力变强，债权人安全度变高。但是保利的应收账款周转率从2012年到2014年持续走低，这表明该公司催收账款不利，应收账款不断增加，而且由于房地产行业存货占用资金量大、周转慢，加之宏观政策的影响，导致保利地产的偿债能力受到不利影响，其财务风险也在增加。尽管在土地资源稀缺、地价不断上涨的今天，储备土地会削减未来的开发成本，进而提升利润率。但利润的释放需要时间，而过多的存货不仅不利于资金回收，还会增加债务风险。
因此建议保利公司应及时调整销售政策，加大去库存的力度，采取“降价走量”的策略，拓宽销售渠道，以便及时回笼资金，从而提高存货的周转率。同时应提高资金利用率，加强对存货的管理，优化负债结构，从而提高流动比率和速动比率，增强公司的短期偿债能力。
3.3 优化资本结构，增强长期偿债能力
从长期偿债能力来看，保利地产2012--2014年的资产负债率较高且变化不大，始终在78%左右，同时利息保障倍数在逐渐降低，这表明企业长期偿还债务的能力逐
渐下降，公司的债务融资的比重远远高于权益融资，自有资本占总资产的比重小，财务结构不合理，财务风险在不断增加。
建议保利地产可以通过发行股票等方式吸引权益资金增加，努力降低资产负债率，优化资本结构，提高自有资金所占比重，使资本结构趋于合理，降低财务风险，从而增强公司的长期偿债能力。
范文三：保利集团财务报告分析
企业财务报告分析
美铝集团(2008年 -2010年) 一 . 美铝集团 2008年、 2009年、 2010年度资产负债表:
2009年、 2010年的资产负债表水平分析表如下:
2008年、 2009年的资产负债表水平分析表如下 :
(一)从投资或资产角度分析如下:
美 铝 总 资 产本 期 增加了 62497300000.00元,增 长 幅 度为 0.7%, 上 期增 加 了 36198500000.00元, 增长幅度为 0.67%, 虽然同上期平均水平相比, 变化不大, 只有 0.03%的波动, 由于企业总资产规模较大, 所以资产总体规模增幅较大, 说明保利集团本期发展 状况很好,发展速度较快,企业总体规模不断壮大。 具体如下:
(1)流动资产本期增加了 58167800000.00元,增加幅度为 0.66%,上期增加了 35293000000.00元, 增长幅度为 0.66%。 非流动资产本期增加了 4329760000.00元, 增长 幅度为 326%,上期增加了 905636000.00元, 增长幅度为 2.15%, 两者合计使得总资产本期 增加 62497300000.00元,增长幅度分别为 0.70%,上期增加了 36198500000.00元,增长 幅度为 0.67%。
(2)本期总资产的增长主要体现在流动资产的迅速增加以及非流动资产的成倍增加。
流动资产的增加使公司流动性增强,其增长体现在以下四个方面:一是货币资金的 增长,货币资金本期增长 34379300000.00元,增长幅度为 0.26%。二是应收账款的增长, 本期增长金额为 120131000.00元,增长幅度为 0.26%。三是其他应收款的增长,本期增 长金额为 3193924000.00元,增长幅度达到 6.79%,成为本期流动资产增长迅速的重要因 素之一。四是存货的增长,本期增资金额为 49799100000.00,增幅为 0.83%,也是本期流 动资产增长的重要原因。 以上个科目本期的增长, 是流动资产本期增长的主要原因, 大大 增加了公司资产的流动性,但是也要防止流动资产增长过快过大造成公司资金周转不灵。 非流动资产本期增长迅速, 是本期总资产迅速增加的最主要因素, 流动资产的增长 主要体现在以下几个方面。一是长期股权投资本期增加 690500000.00元,增长幅度为 2.80%,二是投资性房地产本期增长 690500000.00元,增长幅度为 4.25%,三是固定资产 原值增长 148808000.00,增长幅度为 0.54%,四是 累计折旧本期增长 32077900.00元, 增长幅度为 0.46%五是无形资产本期增长 2455230.00元, 增长幅度为 0.38%, 六是递延所 得税资产本期增加 81350800.00元,增长幅度为 1.60%。非流动资产本期的飞速增长是本 期总资产迅速增长的最主要原因, 其他方面虽然有不同程度的增减变动, 但对总资产的影 响不大,不作为分析重点。
(3)上期总资产的增长主要体现在流动资产的增加以及非流动资产的增加 。
上期流动资产的增加主要体现在以下五个方面。一是货币资金的大幅增长,增资金 额为 9758140000.00元,增长幅度达到 1.78%,货币资金的大幅增加使企业的经营活动更 有灵活性,有利于企业的周转。二是 应收账款的大幅增长。应收账款本期增加了 261503000.00元, 增长幅度为 1.27%, 三是预付款项上期增长了 5265570000.00元, 增长 幅度达到了 0.76%第四是其他应收款的增长,其他应收款本期增长了 100124000.00元, 增长幅度为 0.27%,第五是存货的增长,存货上期的增长总额达到了 19903300000.00元, 增长幅度也达到了 0.5%。正是以上五个方面的增长使上期流动资产得到较大增长,促进 了总资产的增长。
上期非流动资产总体规模有较大增长, , 非流动资产的增加主要体现在以下五个方面, 一是长期股权投资的增加,本期增加了 200707800.00元,增长幅度为 4.39%。二是投资 性房地产的大幅增长,本期增长金额为 742324300.00元。增幅达到了 11.41%,三是固定 资产原值的增加,增加了 39449000.00元,增长幅度为 0.17%,第四是累计折旧的增加, 增加了 21894600.00元,增长幅度为 0.46%,五是本期无形资产的大幅增长,无形资产本 期增长了 5213190.00元,增长幅度为 4.05%。以上五个方面是上期非流动资产大幅增长 的主要原因。上期非流动资产的高速增长是总资产规模大幅扩大的重要推动力。
(二)从筹资或权益角度进行分析评价。
该公司权益总额本期增加了 62497300000.00元,增长幅度为 0.7%。上期增加了 36198500000.00元, 增长幅度为 0.67%。 说明美铝集团本期和上期权益总额都有较大的增 长,进一步分析发现:
(1)负债本期增加了 57438800000.00元,增长幅度为 0.91%,股东权益增加了 5058800000.00元, 增长幅度为 0.19%。 两者合计使本期权益总额增加了 62497300000.00, 增长幅度为 0.70%。 负债上期增加了 24910200000.00元, 增长幅度达到 0.66%。 股东权益 上期增加了 11288400000.00元,增长幅度为 0.72%两者合计使上期权益总额增加了 36198500000.00元,增长幅度为 0.67%。
(2)本期权益总额的增长主要体现在负债上,流动负债的增长是主要方面。流动负 债的增长主要体现在一下方面。一是短期借款的增加,增加金额为 141980000.00元,增 幅了 0.46%,二是应付账款的增加,增加金额为 1488370000.00元,增加幅度为 0.55%, 三是预收款项的增加,增加了 21713900000.00元,增幅为 0.73%,四是应付职工薪酬增
加 了 103957000.00元 , 增 幅 为 0.76%, 五 是 其 他 应 付 款 的 大 量 增 长 , 增 加 金 额 4496750000.00元,增加幅度为 1.89%。非流动负债方面长期借款增长 26779600000.00元,增长幅度为 1.32%。
(3)上期权益总额的增长主要体现在流动负债的增加上。流动负债的增加主要体现 在以下方面,一是短期借款的增加,本期增加了 238020000.00元,增加幅度为 3.4%,二 是预收款项增加了 20031860000.00增加幅度为 2.04%,三是应付职工薪酬增加了 119153500.00元, 增加幅度为 6.84%。 其他项目虽然有一定的增减变动, 但对权益总额的 影响不大,不作分析。
(3) 上期股东权益对权益总额的影响较大, 主要体现在以下方面。 一是实收资本 (或 股本 ) 的增加,增加了 1067380000.00元,增幅为 0.44%,二是资本公积的的增加,增加 额为 7482030000.0元,增加幅度为 1.1%,三是盈余公积增加了 167951000.00元,增加 幅度为 0.67%,四是未分配利润的增加,增加了 2291860000.00元,增加幅度为 0.5%。 以上因素的影响使美铝集团上期权益总额增长较大。
二、美铝集团 2008年、 2009年、 2010年度利润表
(1) . 根据美铝集团 2008年、 2009年、 2010年度利润表的数据可以编制 2008年、 2009年、 2010年度利润表水平分析表如下表:
2009-2010年利润表水平分析
2008-2009年利润表水平分析
(2) . 净利润或税后利润分析。净利润是指企业所有最终取得的财务成果。或可供企 业所有者分配或使用的财务成果。美铝集团 2009年实现净利润 4007730000.00元,比上 年增长 964060000.00元,增长幅度为 32%.2010年实现的净利润 5505280000.00元,比 上年增长 1497550000.00元,增长幅度为 37%,从水平分析表来看,公司上期的净利润 增长主要是利润总额比上年增长 211588494元,增长幅度为 0.35%, 公司本期的净利润增 长主要是利润总额比上年增长 2025520000.00元,增长幅度为 38%,二者相抵导致净利 润分别增长为 1497550000.00元、 1355770000.00元。增长比例分别为 37%和 34%。
(3) . 利润总额的分析。利润总额是反映企业全部财务成果的指标,它不仅反映企业 的 营 业 利 润 而 且 反 映 企 业 的 营 业 外 支 出 情 况 。 美 铝 集 团 上 期 利 润 总 额 增 加 了 1355770000.00元,增长比例为 34%,本期利润总额增加了 2025520000.00元,增长幅度 为 38%, 主要是营业外收入减少引起的, 营业外收入本期减少 -164531200.00额为减少比 例为 84%,上期减少为 -2115000.00减少比例为 0.01%,上期营业外支出增加也是利润总 额增加的主要原因,增加金额为 25616100.000元,减少比例 2.47%。
三、 美铝集团 2008年、 2009年、 2010年度现金流量表
美铝集团 2008年、 2009年、 2010年度现金流量表水平分析表
(1)美铝集团现金及现金净额上期增加了 8914382000元,增长的幅度为 10.56%,而本 期保利集团现金及现金净额则减少了 5854620000元,减少比例为 0.6%。
(2)经营活动产生的现金流量净额上期减少了 6445680000元,减少比例为 0.85%,减少 的主要因素为经营活动现金流出的增加, 上期经营活动现金流出增加金额为 20157500000元,增加比例为 0.81%。第二是购买商品、接受劳务支付的现金增加,增加金额为 18393700000元,增加比例为 0.89%,三是支付的各项税费的增加,上期增加的金额为 1777510000元,增加比例为 0.63%。。
经营活动产生的现金流量净额本期增加了 21225110000元,增加幅度为 18.54%,本期 经营活动产生的现金流量净额的增加主要是各项费用支出相对于上增加幅度较小, 变动额 较小, 各项税经营活动产生的现金流量净额费开支相对于上期有大量的减少, 在金额上和 增加幅度上都有所减少
(3)筹资活动产生的现金流量净额上期增加 2809880000元,增加比例为 0.33%,上期筹 资活动产生的现金流量净额增加的主要原因是吸收投资收到的现金的大幅增加, 增加金额 为 7841160000元,增加比例为 161.08%。
筹资活动产生的现金流量净额本期增加了 16826700000元,增加比例为 1.49%。本 期筹资活动产生的现金流量净额增加的主要原因是筹资活动现金流入的增加, 增加金额为 21382600000元,增加比例为 0.85%。
(4)净利润上期增加额为 964060000元,增加比例为 0.32%,净利润本期增加额为 1497550000元。 增加比例为 0.37%。 现金及现金等价物净增加额上期增加额为 8914382000元,增加比例为 10.56%,现金及现金等价物净本期有所减少,减少额为 5854620000元, 减少比例为 0.6%。
四、企业盈利能力分析
(1)资本经营盈利能力分析
资本经营盈利能力分析主要对净资产收益率指标进行分析和评价。
总资产报酬率:2010年总资产报酬率为 3.68%, 2009年为 4.54%, 2008年为 5.76% 净资产报酬率:2010年净资产报酬率为 17.51%。 2009年为 15.12%, 2008年为 19.73% 可见美铝集团 2008-2010年总资产报酬率和净资产报酬率比较稳, 变化比较小, 其中净资 产收益率保持了比较高的增长势头, 说明企业资本经营盈利能力发展良好, 资本状况良好。 (2)资产经营盈利能力分析。
资产经营盈利能力分析主要针对主要对总资产报酬率指标进行分析。
美铝集团总资产报酬率较高, 比较稳定, 在房地产行业中处于比较领先的地位, 具有较强 的实力,资产经营能力良好。
(3)商品经营盈利能力分析。
商品经营盈利能力分析即对利润表资料进行利润率分析。
美铝集团总资产净利润率 2010年为 4.55%, 2009年为 5.59%、 2008年为 6.44%
成本费用利润率 2010年为 25.98%、 2009年为 29.81%, 2008年为 35.06%。
由以上可知, 美铝集团总资产净利润率进三年比较稳定, 成本费用利润率近三年逐年有所 减少,该公司商品经营盈利能力较好。
(4)上市公司盈利能力分析
美铝集团股本报酬率 2010年为 122.55%。 2009年为 115.85%。 2008年为 126.07%,企业 各项指标显示运营良好,盈利能力较强
五、企业营运能力分析
分析如下:
总资产周转率 2010年为 0.2965、 2009年为 0.3205、 2008年为 0.3284。
流动资产周转率 2010年为 0.3053、 2009年为 0.3244、 2008年为 0.3308
存货周转率 2010年为 0.2782、 2009年为 0.2896、 2008年为 0.2691
应收账款周转率 2010年为 68.0955、 2009年为 68.352、 2008年为 81.5126
固定资产周转率 2010年为 135.6647、 2009年为 116.4245、 2008年为 94.105
由以上可知:(1)团总资产周转平稳,总资产营运能力良好,运营稳定。(2)产运营速 度近三年很稳定,且流动资产周转速度有加快的趋势,流动资产周转情况良好。(3)固 定资产周转率近三年周转速度逐年加快, 企业固定资产利用效果很好。 综合以上可知, 美 铝集团近三年企业各项资产周转情况良好, 企业的营运能力良好, 有较强的竞争力和发展 能力。
六、企业偿债能力分析
分析如下
.2008年偿债能力分析:
(1)短期偿债能力:流动比率 =流动资产 /流动负债 =2.7267%
速动比率 =速动资产 /流动负债 =0.667%
(2)长期偿债能力:资产负债率 =负债总额 /资产总额 =70.7766% 产权比率 =负债总额 /所有者权益总额 =214.1445% .2009年偿债能力分析:
(1)短期偿债能力:流动比率 =流动资产 /流动负债 =2.3148%
速动比率 =速动资产 /流动负债 =0.7429%
(2)长期偿债能力:资产负债率 =负债总额 /资产总额 =69.9863% 产权比率 =负债总额 /所有者权益总额 =216.9141% .2010年偿债能力分析:
(1)短期偿债能力:流动比率 =流动资产 /流动负债 =2.1289%
速动比率 =速动资产 /流动负债 =0.5337%
(2)长期偿债能力:资产负债率 =负债总额 /资产总额 =78.9793%
产权比率 =负债总额 /所有者权益总额 =362.0389% 七、发展能力分析
美铝集团发展能力分析
(1) 2008年营业收入增长率 =本年营业收入增长额 /上年营业收入总额 =91.24%
(2) 2009年营业收入增长率 =本年营业收入增长额 /上年营业收入总额 =48.11% 营业利润增长率 =本年营业利润增长额 /上期营业利润 =1.36
(3) 2010年营业收入增长率 =本年营业收入增长额 /上年营业收入总额 =56.1523% 营业利润增长率 =本年营业利润增长额 /上期营业利润 =1.422
范文四：中粮地产财务报告分析
——杜邦分析法
班级:11级工程1班
组员:卢玉洁 苗新燕 李金杰 赵 涵
柯建怡 杨玉静 寇芳芳 薛 姣
一、公司简介
二、财务报表
三、公式计算
四、杜邦分析系统图 五、财务状况分析
1、股东权益报酬率
2、资产净利率
3、销售净利率
4、总资产周转率 六、建议
一、公司简介
中粮地产是由原深圳市宝安区城建发展 公司经改制于1993年成立的公众股份公司。主营房地产开发、建材、兼营参股、投资。公司坚持一业为主，同时大力发展多种经营，向综合性企业集团发展的方针，经过两年多的发展，已拥有多家下属全资、合资、参股企业。 经过10多年的发展，形成了以房地产为基础，以工业为依托的发展格局。拥有全资、控股、参股企业及“三来一补”企业30余家，及房地产、建材、电子等多个行业。与日本的三菱、万宝至、业信精工、美国的艾默生、雅达和香港鹏丽国际、凯利集团等跨国企业建立了长期合作关系。
经营范围:
房地产开发经营;国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品);建筑技术咨询，进出口贸易
公司简称: 中粮地产
股票代码: 000031
总 股 本: 181373.16万股
流 通 股: 181371.62万股
发行日期: 1993-08-08
上市日期: 1993-10-08
所属行业: 房地产开发与经营业
所属地区: 广东
三、公式计算
2011年主要财务比率分析:
1、资产平均总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2
=(14,585,049,666.96+16,777,726,071.36)/2
=15681387869.16
总资产周转率=销售收入/资产平均总额=782,165,349.25/15681387869.16
=0.0498785793563754
2、销售净利率=净利润/营业收入净额=352,828,462.49/782,165,349.25
=0.4510919
3、资产净利率=0.4510919*0.0498785793563754
=0.0224998231311681
4、平均权益乘数=平均总资产/平均股东权益=3.52
股东权益报酬率=资产净利率*平均权益乘数=7.93%
2012年主要财务比率分析:
,、资产平均总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2
=(16,777,726,071.36+18,835,662,081.99)/2
=17806694076.675
总资产周转率=销售收入/资产平均总额
= 1,597,494,501.46/17806694076.675
=0.0897131435280038
2、销售净利率=净利润/营业收入净额
= 409,907,892.80/ 1,597,494,501.46
=0.2565942
3、资产净利率
=0.2565942*0.0498785793563754
=0.0127985541670856
4、平均权益乘数=平均总资产/平均股东权益=4.04
股东权益报酬率=资产净利率*平均权益乘数=5.17%
五、 财务状况分析
从杜邦分析系统可以了解到以下财务信息:
1、从杜邦分析系统图可以看出，股东权益报酬率是一个综合性极强、最有代表性的财务比率，它是杜邦系统的核心。企业财务管理的重要目标就是实现股东财富的最大化，股东权益报酬率恰恰反映了股东投入资金的盈利能力，反映企业筹资、投资和生产运营等各方面经营活动的效率，概比率越高说明企业的盈利能力越强。从上两幅杜邦分析系统图可以看出，中粮地产2011年的股东权益报酬率为7.93%表明股东每投入100元资本可以获得7.93元的净利润;中粮地产2012年的股东权益报酬率为5.17%表明股东每投入100元资本可以获得5.17元的净利润。由于2012年的股东权益报酬率低于2011年的股东权益报酬率，因此说明中粮地产盈利能力下降。
2、资产净利率是资产净利率是销售净利率与总资产周转率的乘积，是反映企业盈利能力的一个重要财务比率，它揭示了企业生产经营活动的效率，综合性也极强。企业的销售收入、成本费用、资产结构、资产周转速度及资金占用量等各种因素，都直接影响到资产净利率的高低。企业的销售净利率越大，资产周转速度越快，资产净利率越高。从以上两个杜邦分析图可以看出:中粮地产2011年资产净利率为2.25%，2012年资产净利率为1.28%，从2011年到2012年资产净利率有所下降。说明资产管理效率方面有所下降或者是销售收入下降。 3、从企业的销售方面来看，销售净利率说明了企业净利润占营业收入的比例，反映了企业净利润与销售收入直接的关系，可以评价企业通过销售赚取利润的能力，该比率越高，说明企业通过扩大销售获取报酬的的能力越强。从以上两个杜邦分析图可以看出:中粮地产2011年的销售净利率为45.11%，表明企业每10元营业收入可实现的净利润是45.11元;中粮地产2012年的销售净利率为25.66%，表明企业每10元营业收入可实现的净利润是25.66元。中粮地产2012年的销售净利率25.66%低于2011年的销售净利率45.11%，由此说明，该企业2012年通过扩大销售获取报仇的能力低于2011年。
4、总资产周转率是企业销售收入与资产平均总额的比率，它反应了企业全部资产的使用效率。由以上两幅杜邦分析系统图可以看出，2011年中粮地产的总资产周转率为0.0499，2012年的总资产周转率为0.0897，总资产周转率上升，说明企业利用其资产进行经营的效率提高，进而使得企业的盈利能力上升
六、建议
1)企业应注意加强资产管理，提高资产利用率，另一方面，加强营销管理，增加销售收入，节约成本费用，提高利润水平。
2)开拓市场，增加销售收入。在市场经济中，企业必须深入调查研究市场情况，了解市场的供求关系，在战略上，从长远的利益出发，努力开发新产品;在策略上，保证产品的质量，加强营销手段，努力提高市场占有率。
3)加强成本费用控制，降低耗费，增加利润。从杜邦分析系统中可以分析企业的成本费用是否合理，以便发现企业在成本费用管理方面存在的问题，为加强成本费用管理提供依据。企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，不仅要在营销与产品质量上下功夫，还要尽可能降低产品的成本，这样才能增强产品在市场上的竞争力。同时，要严格控制企业的管理费用、财务费用等各种期间费用，降低耗费，增加利润。这里尤其要研究分析企业的利息费用与利润总额之间的关系，如果企业所承担的利息费用太多，就应当进一步分析企业的资本结构是否合理，负债比率是否过高，因为不合理的资本结构一定会影响到企业所有者的报酬。
4)仔细分析企业的资产结构，调节流动资产与非流动资产的比例，使之在一个合理的范围内上下浮动。分析企业的现金持有量是否合理，减少现金的闲置，充分利用资金创造最大的财富。
范文五：万科地产财务报告分析
万科偿债能力分析
一、概述
企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面:一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融政策;对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策;对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。
二、万科基本情况介绍
万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合
增长率为36.2%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。
三、万科偿债能力的数据分析
以下数据来源自2007-2010年万科企业股份有限公司年报、2007-2010年中粮
地产股份有限公司年报以及中国证券网数据平台。
2007-2010年万科企业股份有限公司偿债能力数据表
(一)短期偿债能力分析
图1
从图1中可以看出，万科在流动比率上的指标呈现出波浪并逐渐下降的趋势，这是由于公司在经历了2007年前的房地产行业过热期
后，受08年金融风暴的影响，房地产价格跌幅巨大，市场需求量低靡，销售量急剧萎缩，给公司的经营状况带来了严重的影响。09年在国家的经济刺激政策下，市场需求量迅速恢复，房地产价格一再走高，在这种情况下，公司经营状况迅速恢复并扩大。但是与此同时，由于受各种成本因素上涨与房地产调控的影响，公司的流动负债也在迅速增加，并且增长速度有超过流动资产增长的趋势。这说明公司的经营状况受到宏观调控的影响较为严重，导致企业流动比率在2010年逐渐下降。
但是通过速动比率也反映出，公司在销售策略上也在发生改变来应对市场的变化。首先，万科在销售价格上采取降价销售策略，通过扩大销售量，来压缩房地产行业的产销周期。其次，采取“现金为王”
图2
根据图2显示，万科的营运资金状况自2007年来，一直呈逐年递增的态势，这表明公司在向稳健的经营模式方向发展，在房地产市场方向不明确的情况下，不盲目的扩大经营规模，这使得万科在偿债能力上有了一定的保障。
图3
流动比率是流动资产与流动负债的比值，是衡量企业短期偿债能力的核心比率。较高的流动比率反映企业的偿债能力越强，短期债权人的利益安全系数也越高。从图3上行业对比分析，万科的流动速率低于整个地产行业的平均水平，与同属央企控股的中粮地产相比，也存在一定的差距，主要原因是由于2010年新完工的房地产面积不断增加，而前期的库存并未完全清空，致使应付账款和预售账款增加，提高了企业的流动负债，也制约了企业的偿债能力。
根据其2010年年报分析说明，房地产行业全年全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。年初，各地住房市场延续了09年的旺销势头，但二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交迅速放缓。年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了09年以来的库存减少过程，城市已经出现了阶段性的供应大于需求局面。所以以上这些因素说明整个房地产行业受政府调控的影响是相当大的，这将影响
这个行业整体的短期偿债能力。
图4
图5
速动比率作为流动比率的一个辅助指标，把存货从流动资产总额中扣除而计算出的速动比率反映的短期偿债能力比流动比率更准确、可信。同样，该指标越高，说明企业的短期偿债能力越好。根据对图4和图5的分析，可以看出相对中粮地产的波动幅度，万科相对比较稳定，说明在存货的销售策略上万科地产显得相对保守，在08年金融危机中虽然也受到冲击，但是对比中粮地产的大幅波动，万科地产并未显现出很明显的影响，而在09-10年，其存货销售又逐渐恢复到07
年的水平，这也从一个侧面反映出，万科地产在消化存货、压缩开工与销售的周期能力上是相当好的。由于万科的规模在地产行业中处于龙头位臵，全国的房屋开工面积与销售量也远高于其他较小的地区性房地产企业，所以横向比较同类
大型房地产央企，万科地产的短期偿债能力还是较高的。
图6
现金比率是现金类资产与流动负债的比值，反映了企业的即时付现能力，一般来说，现金的比率重要性不大，但在企业的应收帐款和存货变现能力存在问题时，现金比率就显的相当重要了，在当前中国政府严厉的政策调控情况下，由于房地产行业存货所占流动资产比例过大，应收账款账龄比较长，因此现金比率和现金流量比率是衡量短期偿债能力的更好的指标。通过对图6的对比可以发现，万科的现金比率始终保持在一个较稳定的区间，略高或同等于行业平均值。这说明万科地产经营模式中始终把货币现金流放在第一位，现金流量较为稳定，短期偿债能力与行业平均水平持平。
(二)长期偿债能力分析
图7
由于长期债务的期限长，企业的长期偿债能力主要取决于企业资产与负债的比例关系及获利能力，因此在分析过程中就必须采集企业的资产负债率、产权比率、有形净值债务率作为分析指标。图7反映出的就是2007-2010年万科长期偿债指标数据。在表中，可以看出万科地产的资产负债率相对较为稳定，而产权比率和有形净值债务率呈现出波浪上升趋势。通过对以上三个指标的具体对比分析，将反映出万科地产的偿债能力，从而可以了解企业经营是否安全是否居有长期的支付能力，借以判断企业信用状况和未来的经营能力是否良好。
图8
资产负债率是衡量企业负债水平的及风险程度的重要指标，是全部负债总额除以全部资产总额的百分比。合适的负债比率可以使企业改善获利能力，提高股价，增加股东财富，这是一种理想的经营状态。从图8上看，2007-2009年的资产负债率变化并不大，虽然一直都处于较高的水平，但相对于整个房地产行业来讲仍
处于较低水平。尽管这种较高的资产负债比率在房地产行业有特殊性，这还是表明公司的资本结构的安排具有稳定性，长期偿债能力是有限，具有较高的财务风险。2010年的资产负债率较2009年上升较快，达到了11.94%。通过查看资产负债表的变动发现这主要是由于万科预收款项和长期借债的增加所导致。预收账款的大幅度增加与房地产的销售方式有关。在2010年，万科的销售主要扩张策略移向二三线城市，在大量的二三线城市储备土地并开发。在这一过程中，由于二三线市场投资需求较高，所以预售期房数量相当可观，造成万科有大量的应收账款。与万科相比，中粮地产也是央企控股企业，但是企业的经营策略上以更灵活的经营模式发展，它并未如同万科一样一直处于资产负债率高的状态运作，而是伺机而动。在08年整个地产行业处于极端低靡的时候，中粮地产果断出手囤地开发，并在09年地产行业恢复期中，果断将存货销售出去，降低了08年由于囤地开发产生的高负债，虽然2010年受宏观调控政策的影响，企业的资产负债率也高出了行业的平均水平，与万科比较而言，中粮地产的长期偿债成本要低于万科地产，相应的虽然获利能力低于万科地产，但是偿债风险也低于万科地产。
图9
产权比率是对资产负债率的必要补充主要反映了负债与所有者权益的相对关系，图9反映万科地产采取的是高风险，高报酬的财务结构，较好的发挥了债务带来的财务杠杆作用，但是这种状况在经济繁荣期虽然有利于企业获得更高的利润，但是一旦进入经济衰退期，容易给企业带来利息负担和财务风险，从图表中可以看出这种，万科的这种状态仍有上升的趋势，目前中国经济状况处于经济转型期，对房地产的持续调控一直处于高压状态，若万科还采取这种模式，将会对长期偿债能力带来严重的不良影响，同时会给债权人的利益带来极大的损害。
图10
有形净值债务率是通过企业负债总额与有形净值进行对比，来反映企业在清算时债权人投入资本受到股东权益的保护程度。通过图10的分析，可以判断万科地产的有形净值债务率虽和房地产行业的平均水平相近，但是债务率也呈逐年增高的态势，具有较高的风险，对长期债务偿还能力有不良的影响。
图11
利息保障倍数指标反映了但其企业经营收益是所需支付的债务利息的倍数，从偿付利息资金来源的角度考察债务利息的偿还能力。根据图标11的分析，万科A的偿付倍数一直在1以上，说明具有一定的盈利资金来偿付长期债务，但是从行业平均值来看，万科地产的指标具有较高的风险，尤其是在其的产权比率呈逐年上升的趋势下，这种较低的保障倍数，会给企业的信用带来风险。在目前中国政府控制通胀的情况下，各个商业银行的贷款资金相对紧张，像房地产行业这种需要不断的补充流动资金循环才能持续经营的模式，银行在考虑借款时，第一要考虑的是本利是否有足够的保障，如果企业的利息费用保
障倍数偏低，那么就会失去优先的贷款权利，导致企业资金紧张，长期偿债能力风险会呈倍数放大。就目前的情况看，万科地产的利息费用保障倍数过低，不利于长期偿债，应适当调高。
四、国家政策影响及风险
近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、金融、信贷等多种手段从土地供应、住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控将成为行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响，同时也将影响公司的偿债能力水平。
1、产业调控政策的变化
2007年3月，国务院《政府工作报告》首次提出要形成具有中国特点的住房建设和消费模式并且提出房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品伍房，11月，《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》及《经济适用住房管理办法》相继出台。在政府加强对房地产调控的情况下，房地产市场将形成保障性住房体系和市场化住房体系并存的局面。新的调控方向将带来房地产业的变革，冲击房地产市场的竞争格局，从而为公司的生产经营带来一定的不确定性。
2、对住宅供给结构的宏观调控
自2008年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到地区或项目开发
建设总面积的70%以上。上述政策的贯彻实施将对房地产市场的供给和需求结构产生深刻的影响，从而对公司的市场开发能力提出了更高的要求。
3、税收政策变化的风险
政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等汉寸房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。国家已经从土地持有、开发、转让和个人二手房转让等房地产各个环节采取税收调控措施，若国家进一步在房产的持有环节进行征税，如开征物业税，将可能影响商品房的购买需求。特别是投资性和改善居住条件的购房需求。这将对房地产市场和公司产品的销售带来不利影响。
4、土地调控政策的风险
近年来，国家从土地供给数量、土地供给方式、土地供给成本等方面加强了对土地的宏观调控。土地政策的调整明确地指向了房地产开发商。预计未来国家将继续执行严格的土地政策，耕地保护的红线不会放松，这可能导致城市扩张受到限制，土地出让总量减少，由于土地是开发住宅的必需资源，这对于未来的市场供求将产生重大影响。
同时，土地增值税清算政策的严格执行可能降低公司利润，收紧公司现金流。
5、金触调控政策的风险
继2008年全球金融危机中大幅上调银行准备金率之后，08年下半年开始到09年年末，央行、财政部开始在审慎监管下放松金融政策。
作为“政策市”的房地产企业应该对可能的金融政策风险做好充分准备。
然而，从2010年年初开始，由于预期通货膨胀，物价上升压力开始加加大，
备金率的调整以抑制经济过热。特别是从2010年10月份开始，央行进行了7次准
央行连续5次上调银行准备金率，开始执行新一轮的从紧货币政策。对存款准备金的调整，提高了开发商的信贷难度，对大量依赖信贷资金的房地产企业带来较大影响。上述金融调控政策的变化需要公司具有更强的资本实力和更宽的融资渠道，并对公司资金的运用效率产生了影响。银行按揭贷款利率的上升和第二套房首付比例提高将会在一定程度上提高按揭购房的融资成本，增加购房者的按揭货款还款压力，将可能增加住宅市场的观望清绪，从而对公司产品销售产生不利影响。
五、总结
通过对上述各项指标及影响因素的分析，可以看出万科目前处于国家宏观环境调控下的经营迟滞期。由于国家对房地产政策调控一时不会放松，并且受到国家金融调控政策的双重影响，企业的长短期偿债能力将受到严峻的考验。企业应对的方法应该从降低存货量，采取积极灵活的销售方式为方针，提高存货的变现能力。继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化。通过缩短从获取地皮到开工结算的平均周期经营，进一步提高项目经营效率。继续向二三线城市布局，使公司的经营地域更趋广泛，这样层次丰富的战略纵深，可以为公司的业务发展提供更为广阔的获利空
间。同时也有助于公司规避部分市场过热的风险，有利于在逆境中稳步发展。通过适当减少长期借款来降低对企业的偿付压力。通过提高企业经营现金流状况，来获得金融行业的扶持，从而在外部环境的双重压力下，仍然能够健康持续的长期发展。
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