范文一：管理其它相关论文-物业管理的品牌竞争

管理其它相关论文-物业管理的品牌竞争

摘 要 在当今物业管理市场竞争激烈的情况下,随着“创优”,ISO质量认证的升级,特别是国内市场与国际市场联系在一起时,企业要生存发展、拓展市场,就必须学习和借鉴世界先进国家企业经营管理的成功经验,形成品牌效应,实施大市场战略、可持续发展战略和名牌战略。

关键词 品牌 物业管理 市场化 专业化 规模化

1 品牌和物业管理品牌

目前全国物业管理企业总数已超过2万家,更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存,物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业,从而给消费者以更多选择机会,也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子:天津市金厦物业管理公司成立于1994年,是天津市物业管理“十强”企业,具有天津市物业管理一级企业资质。公司成立以来,一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨,发扬“开拓、求实、创新”的企业精神,树立了“以人为本、以诚取信”的经营理念,创立了具有金厦特色的物业管理模式。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号,实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌。品牌是什么,品牌就是第一名,品牌是在市场上突进的速度,是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份,是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度,是精细工作的结果,是长期让消费者们感到满意的回报。品牌是靠积累形成的,它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌,是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。

2 创建物业管理品牌的条件

:1:硬件。在日常使用的有折旧问题不可忽视。首先是设施,跟档次无关,功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准;其次是环境,就是绿化、园艺,评论环境就谈到美观、品味、格调,处理环境艺术应该由专业的设计师去完成,形成良好的、温馨的、舒适的生活空间;第三是质量问题,质量问题上有我们通常意义上看得见的,另外还有看不见的,这需要请专家来鉴

定。

:2:软件。评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中,是否有研发,研究物业、客户需求,物业定位、市场定位。软件也就是看一个管理公司具不具备对物业发展的预见性和指导性。首先,物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需求趋同,使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面,尽可能达到一致;其次,树立品牌意识作为一种无形资产,品牌的效用是任何广告所不能比拟的,物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润,而且有利于其经营规模的扩大;第三,完善的规章制度有利于各项工作的顺利开展和公司的进步,员工的有序工作。从业人员都能逐步形成“品牌气质”,这对于企业品牌的成长是非常关键的,还可以通过各种形式不断提高物业管理人员的理论水帄和业务素质。 3 创建物业管理品牌的必然性

:1:实施物业管理品牌是满足居民要求的需要。随着生活水帄的不断提高,人民对住房的要求已经从有房住、住得下提高到住得好。所谓住得好,不是单纯的面积大小、布局合理等“硬件”,更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”,来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等。其次,名牌物业管理受到消费者青睐,不仅仅在于其表层的管理服务,更重要的是它所蕴含的企业文化,即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性的文化特征。

:2:实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要。物业管理服务性的性质决定其不能以牟取高额利润为目的,所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。现在先进的物业管理企业,规模越大,管辖物业越多的企业,其获利越丰。因此,物业管理企业只有创立名牌,运用品牌优势扩大经营服务范围,形成规模效应,才能充分利用人力、物力资源,降低成本,使企业获得可观效益,为其生存提高保障。

:3:物业管理品牌可以是永存的。物业管理企业的品牌,体现在物业管理上的硬指标,就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”和“安全文明小区”以及ISO9002质量的认证;在软件建设方面,对内主要是企业文化,企业内部机制改革,对外则是通过媒介扩大影响,宣传企业精神,全

面提升企业形象。美国扬和罗滨凯公司总裁彼德国?乔治苏说:“精品是超越于具体产品的,它凌驾于实际产品之上。”物管企业的品牌作为物业企业:产品:的标记,是“产品”内涵的反映和“产品精神”的体现。 :4:物业管理品牌是信任与承诺。名牌企业、优秀物业管理小区表达着“产品”或服务与业主之间的相互关系,是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系及其感觉,而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。它虽不直接具有法律效力,但却具有超越于法律的神圣的效力。因为真正的物业品牌:优秀物业管理小区、楼孙、安全文明小区:能体现出一种强大的信任和效益,是一种无形的资产和力量。

:5:物业管理品牌是对服务价值的最好诠释。对于业主来说,“品牌”或“优秀物业管理小区”是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。 4 创建物业管理品牌的策略

:1:走市场化道路。物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水帄的提高,这样,企业才能在激烈的竞争中脱颖而出,获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势,是实施品牌战略有效的方法之一。管理现代化、供需主体市场化、运行规范化和职责明确是市场化物业管理应该具有的特征。

:2:规范物业管理市场。健全的房地产市场能激活物业流通,促使业主关心自己的物业保值,从而转变观念,接受物业管理市场化的观念,自觉履行对其所拥有的物业及附属设施设备的义务。引入和保护竞争机制,培育能适应不同消费需求的物业管理市场,以住宅区为切入口,逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸和拓展。依法建立规范化的物业管理制度,实施法制化管理,从点滴做起,树立自己的形象,创自己的品牌。不断提高专业化水帄,树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理,由业主与物业管理公司签定协议,从而保证物业管理水帄的连续性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。要成功塑造物业管理品牌,需要各种人才,包括专业能力、综合能力出众的技术人才;知识全面、擅长协调的管理人才;能够适应市场变幻的营销人才;出谋划策的企划人才;具有创新精神和决断意识的企业家等。

:3:创新策略。创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,是提升企业竞争力的重要手段,它包括战略创新、服务创新、理念创新。首先,战略创新是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑的问题。因此,企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在制定战略上既要方向正确,又要出奇至胜。其次,服务创新,随着物管行业的日趋成熟完善,谁的管理和服务最有特色、最接近人们的需求,谁就能脱颖而出,备受人们的欢迎。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。第三,理念创新是指必须要有领先的服务理念才能使物业管理更科学更有效,才可以把拓展市场这块“蛋糕”做得更大。

:4:走规模化经营道路。品牌之所以成为品牌,就是因为有了规模,或者说,规模铸就了当今世界的品牌。产品企业的品牌是这样,服务企业的品牌也是这样,即使是正在营运阶段的物业管理的品牌,衡量成功与否的标志也是规模。2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达200万m2的企业,紧随其后的上海也已经有了管理规模达400万m2的物业管理企业。这类企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定了基础,也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。

5 物业品牌的价值战略

:1:品牌价值与形象价值的统一化战略。品牌是内在品质与外在形象的统一。物业管理企业的精品工程:优秀物业管理小区或安全文明小区:,不能只看重其“产品”的外在形象价值,只图好看华丽,而忽视内在品质价值。“品牌”的内在品质价值,其一个层面是产品或服务的质量和性能及其效用,另一个层面则是企业的素质、能力和品行等。内在品质价值是品牌价值的根本,从一定的意义上说是恒定的。所以,实施物业品牌价值战略,必须以“产品”的品质价值战略为根、为本和为纲,而以品牌的形象价值为枝、为叶和为目。 :2:经济价值与文化价值的统一化战略。物业品牌的内在品质价值和外在形象价值,从另一个层次和角度看,又都是品牌的文化价值。经济价值和文化价值都是产品的成本对效用的关系。经济价值与文化价值的区别主要在于,前者主要是物质性的,用货币衡量;后者主要是意识和观念等非物质性的,是心理感

受和观念评估等。但是,两者不能截然分开。首先,经济既包含文化,又属于广义的文化;其次,业主的满足既是物质的也是精神的。物业品牌的经济价值是基础,而其文化价值可以说是关键或主导。这不仅因为物业品牌的外在形象价值是文化的,而且因为品牌内在品质价值也主要是由一种思想、观念和精神决定的,它表达着本民族优秀的文化传统和卓越的民族精神。在市场经济条件下,文化价值会转化为经济价值,会提升经济价值。

:3:用户价值和与企业价值的统一化战略。物业品牌文化价值的实质是满足业主的需要,使用户的价值最大化,这反映创建物业品牌是忠实于业主的本质特性。因为实行品牌战略是物管企业已经走过了以生产为导向和以服务为导向的阶段,而走到了以质量、以艺术、以文化为导向的阶段。品牌既是物管企业的“招牌”、“纪念碑”,也是业主对物管企业的信任;品牌价值是物管企业价值的显示,也是物管企业价值与用户价值的统一。

:4:立足可持续发展和追求长期利润最大化战略。物管企业实施品牌战略,虽然把用户价值提到重要和突出的位置,甚至把它放到首位,但最终还是为了实现和增进企业价值。可是,物管企业实施品牌战略不是为了狭隘的眼前利益,更不是要竭泽而渔。在市场经济条件下,物管企业可说是压力和机遇同在,风险与利益共存,惟有实施品牌战略、实施大市场战略和可持续发展战略,才能使本行业昌盛不衰,成为长久性公司。因为实施品牌战略一方面是不能只图眼前利益,更不能为了赚钱而坑害用户,还必须不断创新和开拓,不然,品牌就会失去光彩和贬值,甚至完全丧失价值,当然,企业是要赚钱和获利的,不赚钱不获利就不可能生存和发展。所不同的是,实施品牌战略是企业为了实施可持续发展、大市场战略之目标,最终追求长期利润最大化。

6 物业管理进入品牌竞争时代

中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元,物业公司总数已超过2万家,从业人员过200万,覆盖面达到城市总物业量的30%以上。随着国有房管所的市场化,新的物业公司不断涌现;在高档物业市场,登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实,物业管理市场已经进入市场化的品牌竞争时代。据了解,部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道,如中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城

市,面积逾900多万m2,已成为目前国内管理规模最大的物业公司;而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万m2物业;上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念,并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代,是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。身为这个时代的一名物业管理人,愿意同其他千百万物业管理人一起营运一个个优秀的物业管理品牌,共同去拥抱品牌时代的太阳。

参考文献

1 黄安永.物业管理实务[M].北京:中国建材工业出版社,1999 2 潘蜀健.物业管理手册[M].北京:中国建材工业出版社,1999

范文二：物业管理的品牌竞争_管理其它相关论文

物业管理的品牌业争_管理其相业业文它

物业管理的品牌业争_管理其相业业文它

摘 要 在今物业管理市业业激烈的情下～着“业业”～当争况随ISO业量业业的升业～特业是市业业市业业系在一起业～企业要生存业展、拓展市业国内与国～就必业业和借业世界先业家企业业业管理的成功业业～形成品牌效业～业施学国

大市业业略、可持业业展业略和名牌业略。

　　 业业业 品牌 物业管理 市业化 业业化 业模化　　

1 品牌和物业管理品牌

目前全物业管理企业业已超业国数2万家～更多企业仍如雨后春般涌业。笋低价已使多公司无法业物业管理业生存～物业管理市业的业使业机很靠状争

制、打造行业品牌引入物业管理行业～而业消业者以更多业业机～也业了从会

物业管理公司业范业展的机。先看一例子,天津市金厦物业管理公司会个

成立于1994年～是天津市物业管理“十强”企业～具有天津市物业管理一业企业业业。公司成立以～一直遵循“依法管理、服业第一、住业至来

上”的企业宗旨～业业“业拓、求业、业新”的企业精神～业立了“以人业本、以业取信”的业业理念～业立了具有金厦特色的物业管理模式。所管理的金厦里涉外小业得了“全城市物业管理业秀示范住宅小”～区国区称号

业干精神和不业新已成业金厦物业的品牌。品牌是什业,品牌就是第一断

名～品牌是在市业上突业的速度～是在群中的业而出。品牌是耀眼体脱

的招牌、业赫的身～是业合品业的崇。是业承业业业的程度～是精业工份尚它

作的业果～是业期业消业者业感到业意的回业。品牌是业累形成的～需要靠它

塑造、业业、提升和再业业。物业管理品牌～是由物业的品牌管理品牌共同跟

构成的。

2 业建物业管理品牌的件条

;1,硬件。在日常使用的有折业业不可忽业。首先是业施～次无业旧跟档～功能是否匹配是业价硬件业施好的一重要的业准～其次是业境～坏个很

就是业化、业～业业业境就业到美业、品味、格业～业理业境业业业业由业业的业业业去园

完成～形成良好的、馨的、舒适的生活空业～第三是业量业业～业量业业上温

有我业通常意业上看得业的～外业有看不业的～业需要业业家业定。另来

;2,业件。业价业件的第一业准就是在所有的业件要件成中～是否有个构

研研个业～究物业、客业需求～物业定位、市业定位。业件也就是看一管理公司具不具业业物业业展的业业性和指业性。首先～物业的服业业象是人。业了提供业其业意的服业要量使其服业需求业同～使业群的人在他的需求业面尽个体、需求业向方面～可能到一致～其次～业立品牌意业作业一业无形业业～尽达

品牌的效用是任何告所不能比业的～物业管理品牌形象所形成的口广

碑效业不业能业物业管理公司业超业利业～而且有利于其业业业模的业大～第来

三～完善的业章制度有利于各业工作的业利业展和公司的业步～业工的有序工作。业人业都能逐步形成“品牌业”～业业于企业品牌的成业是非从气

常业业的～业可以通业各业形式不提高物业管理人业的理业水平和业业素业。断

3 业建物业管理品牌的必然性

;1,业施物业管理品牌是业足居民要求的需要。着生活水平的不提随断

高～人民业住房的要求已业有从房住、住得下提高到住得好。所业住得好～不是业业的面业大小、布局合理等“硬件”～更重要的是要有良好的管

理房屋等“业件”～来运区内保业房屋及业业正常行、物业治安良好、业境整业、服业业施业全等。其次～名牌物业管理受到消业者业～不业业在于其青表业的管理服业～更重要的是所业它即个含的企业文化～业消业者的地位、性、修业、品味、生活方式的肯定性的文化特征。

;2,业施物业管理品牌是物业管理企业在市业业中生存业展的需要。物争与

业管理服业性的性业定其不能以决牟取高业利业业目的～所以业多物业管理企业业于微利业本业。业在先业的物业管理企业～业模状越大～管业物业越多的企业～其业利越丰运。因此～物业管理企业只有业立名牌～用品牌业业业大业业服业范业～形成业模效业～才能充分利用人力、物力业源～降低成本～使企业业得可业效益～业其生存提高保障。

;3,物业管理品牌可以是永存的。物业管理企业的品牌～业在物业管理体上的硬指业～就是业建和业得物业管理国内誉最高业业“业秀物业管理小区区”和“安全文明小”以及ISO9002业量的业业～在业件建业方面～业内内响主要是企业文化～企业部机制改革～业外业是通业媒介业大影～宣业企业精神～全面提升企业形象。美业和业业业公司业国国裁彼德?业治业业,“精品是超越于具业品的～体它凌业于业业业品之上。”物管企业的品牌作业物业企业;业品,的业业～是“业品”内体涵的反映和“业品精神”的业。;4,物业管理品牌是信任承业。名牌企业、业秀物业管理小与区达表着“业品”或服业业与体主之业的相互业系～是一业业互利互惠、友好合作和信任的业系及其感业～而且是物管企业业与它主之业非业面或口业的契业。业不直接具有法律效力～但却具有超越于法律的神的效圣真力。因业正的物业品牌;业秀物业管理小、区楼区体宇、安全文明小,能业出一业强大的信任和效益～是一业无形的业业和力量。

;5,物业管理品牌是业服业价业的最好业业。业于业主来业～“品牌”或“业秀物业管理小”是承业和区忠业的象征。品牌表示物管企业业予业主以承业。4 业建物业管理品牌的策略

;1,走市业化道路。物业管理企业要在持之以恒的业名牌业程中促业企业整体争脱水平的提高～业业～企业才能在激烈的业中业而出～业得更快、更好的业展。市业化业业是物业管理业展的必然业业～是业施品牌业略有效的方法之一。管理业代化、供需主体运确市业化、行业范化和业业明是市业化物业管理业业具有的特征。

;2,业范物业管理市业。健全的房地业市业能激活物业流通～促使业主业心自己的物业保业～而业业业念～从接受物业管理市业化的业念～自业履行业其所业有的物业及附属争业施业业的业业。引入和保业业机制～培育能适业不同消业需求的物业管理市业～以住宅业区写楼区切入口～逐步向字、工业、商业、业村、学校、业站等各业物业延伸和拓展。依法建立业范化的物业管理制度～业施法制化管理～从断点滴做起～业立自己的形象～业自己的品牌。不提高业业化水平～业立业业化业业理念。所有房屋的物业管理业由立业业的业业独化物业管理公司管理～由业主与从物业管理公司业定业业～而保业物业管理水平的业业性和服业业量的不提高。物业管理的业业化业业在物业管理人业断体

的业业化上。要成功塑造物业管理品牌～需要各业人才～包括业业能力、业合能力出的众技业人才～知业全面、擅业业业的管理人才～能业适业市业业幻的业业人才～出业划划决断策的企人才～具有业新精神和意业的企业家等。;3,业新策略。业新是一企业的生个命,是企业业展的原业力,是企业超越自

我的必然业业,是提升企业业争它力的重要手段～包括业略业新、服业业新、理念业新。首先～业略业新是企业在超业业境下的必然业业争,制定业施并确明的业略业新措施是一企业首先要个考业的业业。因此,企业向什业方向业展、如何业展等一系列业业,都要求我业在制定业略上要方向既确正,又要出奇至业。其次～服业业新～着物管行业的日业成随熟完善,业的管理和服业最有特色、最接近人业的需求,业就能业而出脱,业受人业的业迎。因此,要求物业管理企业必业要以人业本、要有高超的服业技能。第三～理念业新是指必业要有业先的服业理念才能使物业管理更科学糕更有效～才可以把拓展市业业业“蛋”做得更大。

;4,走业模化业业道路。品牌之所以成业品牌～就是因业有了业模～或者业～业模业就了今世界的品牌。业品企业的品牌是业业～服业企业的品牌也是业业当～即运与使是正在业业段的物业管理的品牌～衡量成功否的业志也是业模。2000年我先行国圳达改革的深已业出业了管理业模200万m2的企业～业随达其后的上海也已业有了管理业模400万m2的物业管理企业。业业企业的业展不业业业品牌业的成功它运奠定了基业～也业各地物业管理企业的品牌业运和市业业展起到示范作用。

5 物业品牌的价业业略

;1,品牌价业形象价业的业一化业略。品牌是在品业外在形象的业与内与

一。物业管理企业的精品工程;业秀物业管理小区区或安全文明小,～不能只看重其“业品”的外在形象价业～只业好看业业～而忽业在品业价业。内

“品牌”的在品业价业～其一业面是业品内个或服业的业量和性能及其效用～一业面业是企业的素业、能另个内力和品行等。在品业价业是品牌价业的根本～一定的意业上业是从恒定的。所以～业施物业品牌价业业略～必业以“业品”的品业价业业略业根、业本和业业～而以品牌的形象价业业枝、业和业叶目。

;2,业业价业文化价业的业一化业略。物业品牌的在品业价业和外在形象与内

价业～一业次和从另个角度看～又都是品牌的文化价业。业业价业和文化价业都是业品的成本业效用的业系。业业价业文化价业的业与区主要在于～前者主要是物业性的～用业业衡量～后者主要是意业和业念等非物业性的～是心理感受和业念业估两既等。但是～者不能截然分业。首先～业业包含文化～又属广既于业的文化～其次～业主的业足是物业的也是精神的。物业品牌的业业价业是基业～而其文化价业可以业是业业或主业。业不业因业物业品牌的外在形象价业是文化的～而且因业品牌在品业价业也内主要是由一业思想、业念和精神定的～决它达表着本民族业秀的文化业业和卓越的民族精神。在市业业业件下～文化价业业化业业业价业～提升业业价业。条会会

;3,用业价业和企业价业的业一化业略。物业品牌文化价业的业业是业与足业主的需要～使用业的价业最大化～业反映业建物业品牌是忠业于业主的本业特性。因业业行品牌业略是物管企业已业走业了以生业业业向和以服业业业向的业段～而走到了以业量、以业业、以文化业业向的业段。品牌是物管企业的“招既

牌”、“业念碑”～也是业主业物管企业的信任～品牌价业是物管企业价业的业示～也是物管企业价业用业价业的业一。与

;4,立足可持业业展和追求业期利业最大化业略。物管企业业施品牌业略～业然把用业价业提到重要和突出的位置～甚至把放它到首位～但最业业是业了业业和增业企业价业。可是～物管企业业施品牌业略不是业了狭隘的眼前利

益～更不是要竭业而业。在市业业业件下～物管企业可业是业条力和机遇同在～业业利与益共存～惟有业施品牌业略、业施大市业业略和可持业业展业略～才能使本行业昌盛不衰～成业业久性公司。因业业施品牌业略一方面是不能只业眼前利益～更不能业了业业而坑害用业～业必业不业新和业拓～不然～品断

牌就会当失去光彩和业业～甚至完全业失价业～然～企业是要业业和业利的～不业业不业利就不可能生存和业展。所不同的是～业施品牌业略是企业业了业施可持业业展、大市业业略之目业～最业追求业期利业最大化。

6 物业管理业入品牌业业争代

中物业管理市业国2002年业业年业业300业元～物业公司业已超业数2万家～从业人业业200万～覆盖面到城市业物业量的达30%以上。着有随国房管所的市业化～新的物业公司不涌业～在高物业市业～断档登业不久的洋物业已业业始摘取业的果业～物业管理市业已业业入市业化的品牌业业丰争代。据了解～部分国内争物业管理公司已率先业入品牌业业道～如中海、万科和金地等就是其中的者。中佼佼圳海接管的物业分布在深、北京、上海、天津等14大城市～面业个逾900多万m2～已成业目前管理业模国内最大的物业公司～而后起之秀的金地物业也在10多城市个接管了600多万m2物业～上海的业家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服业理念～成业全第一家通业业量、业境、业业并国体国安全业生三业业量系业业业的物业管理企业。21世业是我物业管理品牌业的业将国争国代～是我物业管理业业化、市业化、社会断个化、法制化和业代化不成熟的业代。身业业业代的一名物业管理人～愿意同其他千百万物业管理人一起业一业秀的物业管运个个

理品牌～共同去业抱品牌业代的太阳。

参献考文

1 黄安永.物业管理业业[M].北京,中建国材工业出版社～19992 潘蜀健.物业管理手册[M].北京,中建国材工业出版社～1999

范文三：物业管理论文关于物业管理相关理论问题的研究.doc

关于物业管理相关理论问题的研究

关于物业管理相关理论问题的研究

摘要:物业管理是行业实践和专业人才培养的基础，关系着行业的发展。

物业管理理论的发展，出现了许多新的物业管理概念、物业管理技术和物业管理模式，产生了许多传统学科无法解释的问题，带来了传统学科之间的交叉与融合，这就必然要求对物业管理学科体系及理论内容进行系统的研究。

中国物业管理理论发展相对滞后已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。

加强物业管理理论的研究与创新(创新论文),是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关键所在。

关键词:物业管理理论;物业管理性质;物业管理学科;物业管理知识

中图分类号:F719文献标识码:A文章编号:1003-8477(2010)12-0091-05

一、引言

自1981年深圳市物业管理公司成立至今,中国物业管理实践走过近30年的发展历程，物业管理行业实践在发展,但理论还处于探索阶段。目前，物业管理学科体系的不明确和物业管理理论研究上的滞后已严重影响了中国物业管理实践的发展。物业管理理论的发展，出现了许多新的物业管理概念、物业管理技术和物业管理模式，产生了许多传统学科无法解释的问题，带来了传统学科之间的交叉与融合，这就必然要求对物业管理学科体系及理论内容进行系统的研究。[1](p19—20)

中国物业管理理论发展相对滞后已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与创新,是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关键所在。

二、物业管理理论相关问题的研究

我国学者对于物业管理相关理论的研究始于20世纪80年代后出现物业管理实践后，进入21世纪研究文献增多，我们通过网上检索整理出自1990年以来我国学者发表的与物业管理理论研究内容相关的一些文章，共计163篇。

1.物业管理的起源问题。

关于物业管理的起源问题,一般都认为起源于19世纪60年代的英国。工业革命的发展极大地解放和促进了生产力的发展，加速了城市和工业中心的急剧增长，造成城市人口激增、地价暴涨、住宅缺乏的局面，催生了物业管理的萌芽和雏形。物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却诞生并发展于美国，19世纪末20世纪初，摩天大楼、公寓大厦、高档住宅在美国不断涌现，这就需要人们为其提供专业、高效、科学的管理和服务;1908年，美国成立了芝加哥建筑物管理组织;1911年，世界上第一个全国性的业主组织———“建筑物业主组织“成立，标志着现代物业管理的诞生。[2](p13)

中国对物业管理的探索与尝试是20世纪80年代初首先从住宅管理开始的，1981年3月中国第一家专业物业管理公司成立，标志着中国在物业管理上已迈出了第一步;1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，则表明中国物业管理已进入了一个新阶段。[3](p5—6)

表11990-2010年物业管理理论相关研究文献统计数据来源:中国学术期刊全文数据库中，分别用检索词“物业管理理论”“、物业管理性质”、“物业管理学科”、“物业管理知识”“、物业管理人才”篇名检索在当今发达国家和地区，物业管理已十分普遍，为社会所充分认可，并成为城市建设和管理的一个重要的产业，物业管理行业的发展已十分规范。各国纷纷成立了物业管理行业自律组织规范本行业的发展。如美国的“建筑物业主与管理者协会”(BOMA)、“国际建筑物业主与管理者协会”(BOMl)、物业管理学会(IREM)、全国房地产管理者协会

(NARPM)、英国的皇家物业经理学会等等，通过物业管理行业的自律组织和学术研究机构———行业协会制订行业自律准则，交流管理经验，组织人员培训，评定企业类别和审定专业人员的资质，以达到行业自身保护与物业管理业务的共同提高。各国政府负责制定各种法律和规定，由各个职能部门按照法律和规章的内容实施管理，使物业管理行业依法管理。发达国家和地区的物业管理起步较早，已成为成熟的新兴行业，其专业化程度很高;专业的物业管理公司通过专业的管理人员和技术人员，利用专业的管理手段为业主提供非常周到、专业的服务。发达国家和地区的物业管理不仅专业化水平很高，广大社会民众在物业管理服务过程中的参与意识也很强。各国通过不同的方式在物业管理过程中实现民众的参与。而我国物业管理起步较晚，由于受经济体制和房地产行业发展的影响，我国的物业管理几经沉浮，大体经历了起步、休眠、恢复与完善提高四个时期。在发展中存在一些问题如:南方好于北方，东部好于西部，沿海好于内地的发展不平衡的局面;对于物业管理的认识不清晰;法制不健全、管理不规范;建管相脱节;员工业务素质低下;管理水平低等。[4](p10—14)

国际上物业管理实践十分普遍而且社会充分认可，而我国物业管理实践起步晚，从表1统计数据还可看出我国的理论研究成果主要集中在2005年以后，理论研究也有限。物业管理国际实践的迅速发展和国内理论指导实践不足的矛盾较为明显。

2.物业管理的概念界定。

针对“物业管理”的概念，教育界和企业界的专业人士不乏对其研究，但表述也有所不同，在实质问题上有明显差异。

一类观点主要集中在表述物业管理的内容。如徐琳、孙惠萍研究认为物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。朱爱华、张彦、陈佩华界定物业管理是指专门的管理部门、机构受物业所有权人和使用权人的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向业主或非业主使用人提供全方位、多层次的综合服务，同时促进他们之间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动整个社会进步。并认为物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。[5](p17)

王在庚、白丽华认为物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。[6](p3)

2007年修订的《物业管理条例》第二条指出:物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。[7](p1)

另一类观点侧重表达物业管理的内涵与外延。如王青兰、齐坚在20世纪90年代的研究就表明:物业管理可以有狭义和广义两种解释。从狭义上讲，物业管理是保持房屋的完好，附属设备、设施的正常使用和相关场地的使用有序。广义上的物业管理是指除了对各类建筑物、附属设备、设施以及场地进行管理外，同时对建筑物区域周围的环境保护、清洁卫生、安全保卫、园庭绿化、道路养护、车辆停放等实施统一管理，并向业主和使用人提供全方位的服务。[8](p3)

黄安心认为物业管理是指合法的物业管理主体(物业管理组织或人员)为实现物业产权人和物业相关利益主体的权益，达到经济效益、社会效益、环境效益等综合效益最大化，以物业或物业区域为界限而开展的对物业本体、物业关系和物业区域秩序管理活动的总和。并认为物业管理主要包括4个层面:基于产权的业主自主管理、基于产权分解的物业服务企业或其他管理人进行的委托管理、基于公权的政府物业行政管理和行业协会自律管理、基于管理

权交叉的社区利益主体的物业区域综合治理。[9](p6—7)

陈德豪，李春云认为广义的物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化、专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理，并且涉及物业生产、交换、分配、消费的各个环节。狭义的物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。[10](p6)

学者专家们的研究虽然表述不同，但核心的意思表达是一致的。物业管理的目的是为了发挥物业的最大的使用功能，使其保值增值;物业管理的内容是对建筑物、设备设施、相关场地等进行维修、养护和管理;物业管理的实现途径是通过业主选聘物业服务机构来实现;物业管理的对象是物、服务的对象是人;物业管理的活动基础和依据是物业服务合同。

3.物业管理的性质辨析。

关于物业管理性质的理论研究，学者们从物业管理活动的行业特性以及活动内容进行延伸，也有学者进行了较为深入的关乎管理的宗旨、管理方式、产品性质方面的研究。具体而言，徐琳，孙惠萍认为物业管理活动是集服务、管理、经营为一体的，是集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的服务行业，属于第三产业。朱爱华，张彦，陈佩华研究表明，服务是物业管理的基本“属性”，在提供服务的过程中物业管理还体现出契约性、综合性、专业性和规范性。王在庚，白丽华认为物业管理的属性是以管理作为归纳属性的出发点，站在管理的角度看物业。物业管理属于第三产业的服务性行业是物业管理的基本属性;物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，通过良好的物业服务使物业保值增值实现其经济使命;物业管理工作是一项社会性很强的工作，它是城市精神文明建设的一个重要标志，它是保障物业业主合法经营、人民生活安定、社会稳定的重要一环，物业管理承担社会管理的使命，体现其社会价值;物业管理工作还架起了外部环境和家庭内部环境之间相互协调的桥梁，体现其生态环保性。[6](p5)

更多内容: [1] [2] [3]

范文四：物业费的相关知识

物业费的相关知识

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。泰州资深房产纠纷律师表示，物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

什么是物业费呢?“物业费”这个叫法使很多业主产生了这样的印象：交费不是为自己，是为物业公司。下面，法律直通车地产小编为您详细介绍相关的知识内容。

为什么有车的人会自觉保养自己的车?不认为自己是在给修理厂交钱? 第一，他认为车是自己的，

第二，交费的名义叫“汽车保养费”。如果叫“汽车保养厂费”很多人在掏钱时会觉得别扭，就像“物业费”听起来好像是给物业公司交钱。

第三，缴费是自愿的，因为车主知道不保养车的后果会毁自己的车，减少使用寿命。大家基本上接受了必须付钱保养汽车的理念。但还没有建立房产也要保养的理念。

问题是：为什么同样是自己的财产，而且是更大的财产——房子，有些业主不愿意交物业费呢?可能有这么几个理由：

第一，业主不知道“家”的概念在新兴小区意味着“整个小区”，他还以为，门里是自己家，门外不是自己的家;他不知道自己买这个“家”其实买的是环境，据说，一个业主房款的约30%是自己家门里，其余都是门外!包括小区的设备设施、楼宇外观、公共区域等等。显然，这些业主的“私有财产观”出了问题。车是自己的，他知道保养，可房子也是自己的，因为这个“房子”的概念实际包括整个小区，是大家共有的，他就不知道要负责任，要保养了!

第二，费用的名称翻译有问题。物业费是英译，应该根据中国的现实情况叫“小区业主私人共有财产维护费”。这个“共有财产”不是传统意义上的无主所有制——“公有”，而是以私有财产为核心，以共有财产为纽带的“大私有财产”。它有明确的所属，全体业主必须对这份财产负责，否则，倒霉的就是全体

业主。这独特的，前所未有的以私有财产为核心，以共有财产为纽带的新的私有财产模式要求全体业主具有公民意识，真正认识到整个小区是自己的家!认识到这一点，大家就知道自己交钱不是为物业，而是为自己，交费就会变得主动。 第三，当大家知道交费是为自己，而且，房子跟汽车一样，都需要定期保养，不然，也会使自己的财产损失。比如，一般物业费的比例是：每年“小区业主私人共有财产的维护费”(俗称物业费)是总房款的约0?5%左右。你为了省这点钱，可能会损失你整个财产的大部分。比如，某高档小区，一个7年的项目，最多时，有70% 的人不交“小区私人共有财产维护费”，导致7年后小区贬值70%。也就是说，300万的房子，为了每年省1?5万，7年后损失了200万。西方也有过惨痛的教训，所以，西方人买房子先问：这房子是什么物业公司管?

物业费是多少?因为，物业公司的品牌及物业费是你房产保值增值的保证。现在大家看不见不交物业费的后果，因为房子和设备是新的，而且，很多人不把整个小区当自己的家，不把小区的整个环境看成是自己财富的一部分，私搭乱建，在公共区域随便堆东西，装修时拆承重墙，不交“小区业主公共财产维护费”!那好，大家就看看50、60、70年代政府建的那些小区现在成了什么样?!那就是居民没有私有财产观，没有物业管理，不把小区当自己家的结果!你愿意几年，十几年后，你花一辈子的心血买的房子成为那样吗???

你不交费，就是不尽自己的责任和义务，你就无权主张自己的权利。你不交费，有什么权力让物业公司干好?(物业公司应该改名叫：小区业主私人共有财产管理公司)你只有交了钱，才有权力要求物业公司按合同标准服务，只有大家都交费，大家才能形成这样的共识：我们都是“纳税人”，我们一份钱不欠你的，现在咱们算一算账吧。业主当然有权力知道自己交的钱是怎么花的，有权力监督管家干的怎么样，干的不好，业主大会有权炒物业。

可能有人会说，我不交钱是对物业公司服务不到家的一种抗议。其实，这种抗议就跟你认为保养厂坑你，赌气不保养自己的汽车一样。到时候倒霉的还是你自己，是全体业主。这就是业主为什么要交物业费的原因。交费不为别人，而是为你自己!

业主的思想问题解决了，还有一个根本问题需要解决：那就是政府的责任。政府不能只关心盖房子，不注重管理。就跟物业公司不能只关心赚钱，不负责任

一样。政府必须实行严格的建、管分离，迫使开发商对规划、房屋质量负责到底，从根本上解决物业纠纷;政府必须迫使物业公司诚信服务，帐目公开透明，只有这样，业主交物业费的问题才能从根本上解决，整个社会的财富才会保值、增值，社会和谐才能谈起!

道德与法律是一件事的两面，法律是道德的底线，没有法律，道德就崩溃了。在《物业管理条例》颁布三周年之际，在我们庆贺之余，最大的问题是这个条例为整个物业管理行业的道德和法律建设到底起到了多大作用?为社区和谐做出了哪些贡献?如果还有问题，问题是什么?

专业人士表示，物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

在泰州，如果你在房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更多物业管理费的法律问题，您可以找泰州资深房产诉讼律师，进行咨询相关房产律师免费咨询，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。

范文五：关于物业的相关法律

告业主知情书

尊敬的广大业主们：在自治的一年时间里，不知大家有何感想？是安居乐业，还是苦不堪言，您的合法权益得到相应的保护了吗？

既然大家选择了自治，就应该齐心协力做好这项工作，共同参与。可是，到目前为止我们自治的是什么? 物业费涨了，服务质量降低了。是什么原因造成的? 我们搞自治，谁能代表业主? 业主的委员会起到了什么作用，你们交得物业费收支情况清楚吗？你享受到了什么样的服务，你的合法权益得到维护了吗？要懂得运用法律来捍卫自己的正当权益。

业主委员会是代表业主维护业主利益的，门卫的职责是什么？过去的一年多时间里，大家有目共睹的是：停电、门卫脱岗、电梯按键被胶水粘住、小广告到处都是、蜘蛛网随处可见??这些都是大家看在眼里急在心上的，业主委员会到底起到了什么作用？

停车位的地方本来就是业主的活动场所，他们收费，用在了哪里？你的利益受到了侵犯，你知道吗？他们打着一户没交物业费的幌子，说亏损，从而多收业主的物业费，你知道还有多少户没有交，有多少户少交，那些没有交和少交的才是让你再次买单的主要原因。一户未交，并没有过错，是因为它捍卫了自己的权益。5#楼属于小高层，配有消防设施，正因为门卫的经常性的擅自离岗，这才使得本来用于消防灭火的水带枪头竟被人盗走；而一旦遇到火灾，业主的生命财产就无法得到应有的保障。这样的事故一旦发生，有谁来为你承担责任呢？业主的利益需要用心去衡量，更需要用爱来呵护。决不能用欺诈

和蒙骗来对待业主。很多业主都经常听到这样一句话“别人都交了，就只剩你一户了”。财务公开，收支两条线，业主监督，共同创建和谐美好的家园，是每位业主所期望的。而“即当运动员，又当裁判员”旧体制，早已被历史所淘汰，与时俱进是科学发展的必然趋势，必须坚持“以人为本”，把业主利益这一根本性问题，惯彻始终，充分调动业主的积极性，大张旗鼓的弘扬正气，让那些旧的、腐朽的老观念，早日退出历史的舞台。

有许多业主的心情和我一样，一直在关心着我们的物业，今年的4月24日我和咱们的委员会主任小贾一同到隆兴一家自治物业学习、参观，听取他们的经验和服务模式，参观了他们的值班室和楼道卫生；了解他们委员会的职责和义务。回来后，对我启发很大。搞自治，毕竟不是完全按照相关物业法规程序运行的而是靠业主集体自发形成的新的管理服务模式，这就要求我们必须建立的的规章制度来约束委员会和业主行为，要走出去，才能看得到自己的不足，才能提高认识，一个全心全意负责的委员会，需要有一个支持理解和关心的业主集体，共谋自治大业，让我们的业主真正体会到做主人的自身价值，让自治给大家带来安居乐业及和谐的环境。

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