范文一：业主委员会成立步骤

合肥市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为规范业主大会、业主委员会的成立及活动，维护业主的合法权益，指导全体业主正确行使共同管理权利，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及有关规定，结合本市实际制定本规则。

第二条 本市行政区域内业主大会的成立和召开、业主委员会的选举及活动适用本规则。

第三条 业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务。

第五条 业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

第六条 街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门指导下，负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好相关工作。

第二章 业主大会

第七条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达到50%以上的；

（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；

（三）首批物业交付满三年的。

符合首次业主大会会议召开条件之一，建设单位、20%以上业主或者前期物业服务企业可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起45日内，成立首次业主大会会议筹备组，并指定专人担任首次业主大会会议筹备组组长。

第十条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）和居（村）民委员会代表组成。

业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、模范履行业主义务、具备必要的工作时间。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会组织业主推荐。

筹备组成员人数应为单数，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组总人数的一半。

第十一条 筹备组应当自成立之日起15日内将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。

业主（20%以上）对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。 - 1 -

第十二条 建设单位或前期物业服务企业必须自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料，并承担筹备召开首次业主大会会议所必需费用。

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用公用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。

第十三条 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开方案，会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的表决权数；

（四）提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面（或以其他方式）通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。

第十四条 筹备组应当遵守以下工作原则：

（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议；

（二）筹备组作出决定应当经筹备组过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。

（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对表决 - 2 -

及会议记录予以签字确认；

（四）筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议；

（五）筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

第十五条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会委员、候补委员名单。

业主大会自对以上事项表决通过之日起成立。筹备组应当自首次业主大会会议作出决定通过之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。筹备组自公告之日起职责终止。

第十六条 业主大会决定以下事项：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员；

（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）改变共用部分用途；

（八）利用共用部分进行经营以及所得收益的分配、使用与管理；

（九）对业主违反物业管理相关规定的行为，向人民法院提起诉讼；

（十）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业 - 3 -

主同意；决定第（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十七条 业主的表决权按照面积和人数计算。

业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间面积不计入建筑物总面积。

第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金筹集、使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条 业主大会议事规则应当规定以下事项：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； - 4 -

（五）业主投票权数的确定办法；

（六）业主大会会议的表决程序；

（七）业主委员会委员和候补委员的资格、人数和任期等；

（八）业主委员会日常活动监督办法；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理以及业主委员会委员工作性补贴标准；

（十一）业主委员会财务管理的规定；

（十二）业主委员会印章的使用和管理。

第二十条 业主不按规定缴纳专项维修资金、物业服务费等费用或实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制。

业主大会议事规则对业主权利的限制并不免除其应承担的义务。 第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：

（一）上一年度物业管理情况报告；

（二）上一年度业主委员会工作情况报告；

（三）上一年度业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；

（四）上一年度利用物业共用部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；

（五）物业管理的其他有关事项。

业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：

（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作报告及下一年度物业管理方案；

（二）选举需要补选或者换届选举的业主委员会委员、候补委员；

（三）决议下一年度物业管理有关事项；

（四）决议下一年度业主委员会收支预算；

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（五）决议物业管理其他有关事项。

第二十二条 发生下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：

（一）有20%以上的业主提议的；

（二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的；

（三）管理规约或业主大会议事规则规定的其他情况。

第二十三条 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十四条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十五条 物业管理区域业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选及表决办法由业主大会议事规则规定。

第二十六条 物业服务合同期限届满前90日，业主大会应当决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前60日告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。

物业服务合同届满前，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期满前60日通知业主委员会，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准等。 - 6 -

第二十七条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业与业主委员会按规定履行交接义务：

（一）移交《安徽省物业管理条例》第四十八条规定的材料；

（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；

（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；

（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；

（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

街道办事处、乡镇人民政府应按照相关规定对共用部位、共用设施设备、档案资料等交接进行监督，并签署意见。

第三章 业主委员会

第二十八条 业主大会选举产生业主委员会。物业项目规划建筑面积小于或等于10万平方米的，业主委员会由5人组成；物业项目规划建筑面积大于10万平方米，小于或等于20万平方米的，业主委员会由7人组成；物业项目规划建筑面积大于20万平方米，小于或等于30万平方米的，业主委员会由9人组成；物业项目规划建筑面积大于30万平方米的，业主委员会由11人组成。业主委员会可以选举候补委员，业主委员会任期一般为三年，可以连选连任。

第二十九条 业主委员会委员选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任1人、副主任1至2人。

经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

第三十条 业主委员会委员、候补委员应当由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

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（二）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；

（三）按规定交纳物业服务费及其他相关费用，按照规定交纳专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定组织协调能力；

（六）具备必要的工作时间（住宅小区业主委员会委员、候补委员应在小区内常住）；

（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。

除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：

（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；

（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；

业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。

第三十一条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：

（一）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的；

（二）业主本人、配偶及其近亲属在本区域内物业服务企业工作的

（三）存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。

第三十二条 业主委员会自首次业主大会表决通过之日起30日内，持以下材料向物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员、候补委员名单；

（五）街道办事处、乡镇人民政府出具的初审意见。

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材料齐全的，县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门应当5个工作日内予以备案，并告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十三条 业主委员会凭县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门出具的备案证明，向物业所在地公安部门申请刻制业主委员会印章。

第三十四条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：

（一）召集业主大会定期会议和临时会议；

（二）定期向业主大会报告物业管理情况；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）根据业主大会决定，签订经营性物业承包租赁合同；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；

（六）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；

（七）审核需要业主分摊的费用，督促业主按照规定交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；

（八）监督管理业主共有收益；

（九）建立并妥善保管工作档案；

（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；

（十二）业主大会赋予的其他职责，但法律、法规、规章规定由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会直接决定。

业主委员会根据业主大会的决定签订物业服务合同和经营性物业承包租赁合同时，应将签订的合同、经业主大会同意的经营性物业收益使用管理方案报送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。

第三十五条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料： - 9 -

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况；

（七）经营性物业租赁合同；

（八）业主大会和业主委员会活动经费的收支情况；

（九）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十七条 业主委员会会议由主任委员召集和主持，主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由副主任委员召集和主持；主任委员、副主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意并书面签字，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第三十八条 业主委员会应当于会议召开3日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。 第三十九条 业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：

（一）业主大会、业主委员会会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务 - 10 -

合同、经营性物业承包租赁合同等；

（四）业主委员会委员选举及备案材料；

（五）各类资金使用账目；

（六）业主意见和建议；

（七）业主及业主代表名册；

（八）物业交接时的承接查验资料。

第四十条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

业主大会议事规则应当规定业主委员会印章使用办法。

第四十一条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益列支。工作经费的收支情况，应当每季度或半年在物业管理区域内公示一次，接受业主和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府监督。 工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

业主委员会委员是公益性岗位，不得领取工资类报酬，是否给予工作性补贴（包括交通费、通讯费等）由业主大会决定，但不得超过以下标准：

（一）物业管理区域面积小于等于30万平方米，工作补贴不超过200元每月；

（二）物业管理区域面积小于等于50万平方米，工作补贴不超过300元每月；

（三）物业管理区域面积超过50万平方米，工作补贴不超过400元每月。

对物业管理区域面积较小或者较大等特殊情况，业主委员会委员工作性补贴经业主大会同意并报经物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门备案后可以进行适当调整。

第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：

（一）不再具备业主身份的；

（二）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

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（三）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；

（四）业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（六）法律、法规、管理规约规定的其他情形。

第四十三条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员资格:

（一）不履行委员职责或长期委托他人履行委员职责的；

（二）利用委员资格谋取私利的；

（三）拒不履行业主义务的；

（四）侵害他人合法权益的；

（五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；

（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；

（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十四条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十五条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

第四十六条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起10内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十七条 业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前30日以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物 - 12 -

业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由物业所在地居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

原业主委员会在届满后10日内，根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。

在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

第四十八条 业主委员会集体辞职或业主委员会人数不足总数的二分之一时，应当及时以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

未能重新选举的，原业主委员会应根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。

在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。

第四章 指导监督

第四十九条 物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理中的投诉。

第五十条 建设单位拒不履行组织成立业主大会相关义务的，县、 - 13 -

区（开发区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令限期改正。对逾期仍不改正的，报由相关行政主管部门进行处罚。

第五十一条 业主委员会不履行职责的，物业所在地县、区（开发区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，可以由物业所在地居民委员会或者村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，组织业主召开业主大会会议决定有关事项。

第五十二条 召开业主大会会议，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当派人参加并给予指导和协助。

召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会或者村民委员会，并听取居民委员会或者村民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会或者村民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会或者村民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第五十四条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，物业所在地县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的应当依法追究责任人的法律责任。

第五十五条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依法追究法律责任。

第五章 附则

第五十六条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。

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第五十七条 本规则自二0一二年二月一日

1、一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑面积的50%以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。

2、建设单位应当向物业所在地的街道办事处报送下列筹备首次业主大会所需的资料：

（1）物业管理区域证明；

（2）房屋及建筑物面积清册；

（3）业主名册；

（4）建筑规划总平面图；

（5）交付使用共用设施设备的证明；

（6）物业服务用房配置证明；

（7）其他有关的文件资料。

二、成立业主大会的程序

1、组建业主大会筹备组

（1）筹备组由业主代表、街道办事处、建设单位、居民委员会人员组成；

（2）筹备组成员一般为5-15名，业主代表不得少于筹备组人数的50%。筹备组组长由街道办事处派员担任；

（3）筹备组成立后，在小区公示3天。

2、筹备组应当做好下列筹备工作：

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（2）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟定业主大会议事规则和管理规约草案；

（3）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（4）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

（5）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

以上内容应当在首次业主大会会议召开15日前以收面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

三、业主委员会候选人

业主委员会候选人是物业管理区域内的业主自荐和业主推荐产生。

四、业主委员会委员应当在具备下列条件人员中产生：

1、具有完全民事行为能力，身体健康，无重大疾病；

2、模范履行业主义务，按期履行交纳物业管理工作服务费、物业专项维修资金等业主义务，无乱搭建行为；

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3、本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业内工作或兼职；

4、具有必要的工作时间，业主委员会主任、副主任原则上只在一个物业管理区域内担任；

5、具备一定的组织能力，且热心公益事业，责任心强，具有社会公信力，未参加过违法组织；

6、书面承诺积极、及时、全面履行工作职责；

7、无挪用、侵占公有财产行为；

8、法律、法规和政策规定的其他条件。

五、推选业主委员会候选人和选举出的业主委员会委员公示公告

1、推选出业主委员会候选人后，筹备组应当在物业管理区域内公示7天，征求业主意见，公示期间无异议再公告确认；

2、选举出的业主委员会委员的自然情况及统计后的得票数，筹备组应当在物业管理区域内公示7天，再公告确认。

六、选举产生业主委员会委员票数

经专有部分面积占总建筑面积二分之一以上业主且占业主总人数二分之一（人数和面积双过半）的业主同意，根据筹备组预先确定的业主委员会委员人数，按照得票数依次排序，选出业主委员会委员。

七、首次召开业主大会时间和形式

1、筹备组要在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告首次业主大会召开的时间；

2、业主大会可以采取集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式；

3、采用书面征求意见形式的，应当将书面意见送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

八、业主大会议事规则、管理规约审核

业主大会议事规则、管理规约在物业管理区域公示前，应当上报审核，是否有违反法律、法规、规则的内容。

九、业主委中会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会委员应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

十、业主委员会应当自选举之日起30日内，持下列文件向物业所在地街道办事处备案。

1、业主委员会名称（注明第几届）和业主委员会委员、主任、副主任名单；

2、业主大会议事规则；

3、管理规约；

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4、业主委员会办公场地、联系电话；

5、业主大会召开及表决情况。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章及业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

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范文二：业主委员会成立步骤

业主委员会成立步骤

一、组建筹备组

,一,申请

1.筹设条件------第五、六条

,1,物业管理区域内物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积50%以上,

,2,占物业管理区域内业主总人数20,以上业主提议筹设业主大会。

2.申请材料

,1,提出申请～并附上签字的书面要求原件。

,2,业主房地产权证复印件或房屋买卖合同复印件

,二,街道受理------第七条

1、将提出申请的业主名单在物业管理区域内公示。

2、书面告之申请人～通知建设单位报送物业资料。

,三,建设单位报送物业资料-----第八条

1、物业管理区域证明,

2、房屋及建筑物面积清册,

3、业主名册,

4、建筑规划总平面图,

5、交付使用共用设施设备的证明,

6、物业服务用房配置证明,

7、其他有关的文件资料。

,四,确定筹备组人数-----第九条第一、二款

1、人数一般为5--15名。

2、比例:筹备组成员由业主代表、 街道办事处,社区居委会,和建设单位派员共同组成～其中～业主代表不得少于筹备组人数的 50%。

3、筹备组组长由街道办事处,乡镇人民政府,派员担任。

,五,通知报名,见表一,

,六,产生业主代表------第九条第三、四款

1、业主推荐,自荐,并登记,姓名、性别、房号、文化程度等,

2、公示推荐情况,所在地居民委员会将业主的推荐情况在物业管理区域内显著位置公示～公示时间不少于 7 日,

3、确认,推选产生的业主代表必须由其所代表的业主持有1/2以上投票权的业主通过～并经公示业主无异议,

,业主代表任期内负责听取所代表业主的意见、向业主大会如实反映所代表业主的意见、征求所代表业主对业主大会议事内容意见,业主代表在参加业主大会表决前～应当于参加业主大会会议3日前～就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。并根据持有1/2以上投票权的业主的意见～行使投票权～其表决的投票权是其所代表业主投票权的总和。,

,七,确定筹备组人员------第九条第四、五款

1、业主自荐或互荐产生的业主代表人数较多时～由所在地居,村,民委员会根据楼幢的具体情况～考虑业主素质～兼顾均衡分布的原则在推荐人选中确定筹备组的业主代表。

2、公示筹备组名单7日,表二,

,八,筹备组第一次会议

通知物业管理区域所在辖区相关部门到会指导。 二、成立业委会

,一,业主委员会委员候选人产生办法及业主委员会选举方式公示3日,表三,-----第十一、二十六、三十六条

1.拟定《业主大会议事规则》及《管理规约》。

2.制定业主委员会委员候选人产生办法及业主委员会

选举方式～并公示。

,二,发放和收集推荐表,表四,

,三,确定候选人名单并公示,表五、表六,-----第十二条

1、人数:不超过业主委员数的1.5倍

2、公示:15日以上

,四,首次业主大会公告,表七,会前15日----第十三、十四条

1.业主大会时间、形式和讨论事项公告。

2.公示《业主大会议事规则》及《管理规约》。

3.如需确定管理模式～也要将管理模式进行公示～以征询意见。

,五,投票权公告及唱票、计票人员公示,表八、表九,

,六,发放选票及签名,表十、表十一,

,七,统票汇总-----第二十七条

1、人数符合:选举成功

2、人数不够:补选

3、补选仍不够:可以由街道办事处,乡镇人民政府, 在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后～ 指定物业所在地社区居, 村, 民委员会代行业主委员会职责。

4、特例:街道办事处, 乡 镇人民政府, 在征求该住宅区业主意见未取得过半数业主书面同意的～ 可以在街道办事处, 乡 镇人民政府,的指导和监督下～ 暂由物业所在地的居, 村, 民委员会代行业主委员会的职责。

,八,公示选举结果,表十二,

,九,召开首次业主委员会～推选主任、副主任及委员分工。,业委会产生3日内,

,十,备案、刻章------第二十九、四十二条

1、业委会选举产生后30日内备案

2、业委会成立后15日内刻章～并在街道备案

范文三：业主委员会成立步骤

住宅业主委员会成立程序

一、成立业主代表大会1. 草拟成立业主代表大会筹备组文件,呈:(1)主管部门 (2)建设单位 (3)其他部门2. 草拟告知全体业主成立业主代表的大会的公开信3. 拟出业主代表名单,公布选票结果以及呈有关部门的文件4. 进行投票并草拟选举结果文件

二、 成立业主委员会

1. 草拟成立业主委员会筹备组文件呈:(1)主管部门 (2)建设单位 (3)其他部门2. 告知全体业主成立业主委员会的公开信3. 拟出业委员会成员候选人名单,公布选票结果以及呈有关部门的文件4. 进行投票并草拟选举结果文件三、 其他结果筹备组实体操作中,草拟现时不可预见问题的文件。注:以上工作只包括业委员会成立过程的文件草拟以及相关问题的咨询,不参与小区实操性事务。业主 委员会成立程序一、 提出申请向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请,填报《首届业主(代表)大会筹备小组申请表》,并且报街道办事处备案。二、 成立业主委员会筹备小组街房管局接到申请后,做出书面批复意见,指导小区成立业主委员会筹备小组。

三、 筹备小组开展筹备工作

1、 筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》,并在小区内明显位置张贴公告,征求业主主意。《业主大会 业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过,这是最重要的事情,以后的程序都是依据这两个文件进行,对相关规则、事项要制定 详细。例如:放弃即视为同意,人防、停车库等地下空间不计入投票权等。

2、确认业主身份,确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算,物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额,超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。

3、 组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多,不可能召集所有业主在一起开会,可以以幢、单元、楼层等为单位,分时分区召开业主大会,开会选出业 主代表参加业主大会,此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的,业主赞 同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。业主大会会议可以全体 业主集中统一开,也可以部分业主分时分区地开;可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主 参加,票权数过2/3投票通过,才有效。

4、筹备小组 完成以上工作后,将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》,送达街道办事处,并提出召开业主 大会或业主代表大会的书面申请。筹备小组决定业主大会

成立的时间和业委会的组成人数(5-15人,单数),定出投票时间(3-7天,要报国土局备案)。汇 集业委会候选人的资料,将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。做好会务筹备工作,包括落实场地,制作选票,制作设置一或多个投票箱 (也可上门收选票),由国土局封投票箱,点票时由国土局开箱和鉴证。业主大会召开15日以前通知投票权人,国土局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人 员到场。

5、筹备小组根据议程召开业主大会,收集登记 选票;审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》;公开点票,宣读选举结果,产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表,选举结果统计表予以公 布。业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定,应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或 业主代表通过。

6、一个平方米一个投票权。要弄清楚业 主的住房面积,可从国土局拿到业主的资料,在收选票时,请业主出示产权证明。在填写业主代表投票委托书时,应该附上双方的身份证以及产权证明。可以要求现 在的物业管理公司通过国土局提交一份业主名单资料。如果物业管理公司拒绝,则可以直接通过国土局,向物业管理公司施加压力。

7、开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表,只要在业主委员会选举中,业主如不投他票,他即落选。即使他入选了业主委员,也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积,就没问题。

8、筹备小组成员可以成为业主代表,成为业主委员会成员。

9、 业主委员会每个成员只代表一个投票权,实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事,业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认,业 主委员会对业主大会或业主代表大会负责,维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权,每个业主代表所代表的份额不变。

10、单位办公楼可以参加投票,单位办公楼在小区内,使用小区的公用设施。如果票权数不够,则要把单位办公楼拉进来,说服的理由:大家都在同一个小区内,要把整个小区的安全、稳定、美好,要把小区统一管理,才有利于大家的工作和生活。

11、发送文件给业主时,请其签收,用回执证明已经给过文件,视为送达。如果业主有意见,可以附意见。如某业主不同意某一条款,实行少数服从多数。

12、提交的业主委员会成立申请需要改动的,可以提交补充资料,用来补充说明更改的情况。

13、由业主代表收集票数,提出两个问题让业主回答:?是否满意现在的物业管理公司??是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司?业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。

14、开发商也应该会同意公约和议事规则(这是房管局制定的,是公平的),因为他也想争取到物业管理权。

15、一般来说,应该有维修基金,如果没有,则要在以后集资。

四、业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主大会,推选出委员会主任1人,副主任1-2人。

五、业主委员会应当自选举产生之日起15日内,持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。(一)业主委员会登记申请表。(二)业主委员会章程。(三)业主委员会委员选举产生的报告及其资料。(四)业主公约。(五)其他相关资料。

六、核准批复收到区、县级市物业行政主管部门的备案意见,业主委员会成立。

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xx年电气工程师个人年终总结模板

根据防止人身事故和电气误操作事故与项整治工作要求,我班针对现阶段安全生产工作的特点和重点,为进一步加强落实安全工作,特制定了防止人身事故和防电气误操作事故的(两防)实施绅则。把预防人身、电网、设备事故作为重点安全

工作来抓,检查贯彻落实南方电网安全生产“三大规定”情况,检查(两防)执行

情况,及时发现和解决存在的问题,提高防人身事故和防电气误操作事故的处理

能力,从源头上预防和阻止事故的发生,使安全管理工作关口前移,从而实现“保

人身、保电网、保设备”安全生产目标收到一定的效果。通过前段的检查和整改

工作,现将我班到现时为止在此方面的情况总结如下

一、在防止人身事故方面(重点防范高处坠落事故)

在运行维护、施工作业过程中的防触电、防高穸坠落事故。我班通过对每周的安

全会讫和工作负责人对现场高处作业管理的检查,使得安全防范思想、工作、监

督到位;使安全工作责任、措施及整改落实,从而安全工作得到保证。

1、作业前的准备工作和控制措施工作。包括高穸作业现场查勘,使工作人员对

该任务的危险点(安全措施卡)有清晰、准确、全面的认识,采取相应的控制和安

全措施,并正确派选合适胜任的工作负责人和工作班成员。

2、在开工前,工作负责人向作业人员交待工作内容、安全注意事项及该作业的

危险点。作业过程中明确监护人员,监护人实时监控高处作业人员劢向,及时提

醒和纠正作业中的不安全行为,使安全措施不折不扣地落实和执行到位。

3、认真落实高处作业人员的安全保护措施。配备可靠的(按规定期限内检验合格

的)安全工器具,如安全带(绳)、升降板、脚扣、竹(木)梯等,并能够正确使用此

类工器具。 4、在高穸作业的工作全过程中,强调工作人员自始至织确保自身安

全行为:

?定期对登高工具和安全工器具(安全带、安全绳、脚扣、升降板、竹木梯子等)

进行试验,试验戒外观检查不及格的立即报废,严禁留作备用。

?必须系好安全带(绳),安全带(绳)必须栓在上方牢固的构件上,不得低挂高用,

工作过程中要随时检查安全带(绳)是否栓牢。

?上杆前先检查杆塔及拉线情况和登杆工具,确保该设施安全性和可靠性,使用

脚扣时,安全带必须系圈在杆上;上下杆时,必须使用防堕落装置戒有具体防止

堕落的安全措施,以防失去保护。安全带必须栓在的构件上,不得随意解除。

?高处作业在转移作业位置时,手扶的构件必须牢固,不得失去保护。需要沿着

水平梁、斜柱、水平管戒暂无防护栏杆、没可靠的扶持物帮劣保持平衡时,必须

使用水平安全绳。在无任何保护的情况下,绝对禁止沿单梁戒管道上行走的行为。

?高处作业人员的施工工具必须使用工具袋装备,禁止使用容易造成工具掉落的

简易皮套;上下传递物件时,必须用绳索吊送,严禁抛掷。

?严禁利用绳索戒拉绳上下杆塔戒顺杆下滑和在间隔大的构架转移作业位置时,

不得沿单根构件上爬戒下滑。

5、认真执行“两票”制度,防止误触电、感应电伤人的高穸堕落事故。

二、在防电气误操作方面

在培讪方面,组细了二次工作人员在配变站现场作防误操作演练,并使用录音记

录。使全体工作人员对防误操作的认识,意识到预防人身、电网、设备安全事故

的重要性。

(1)认真组细查找在安全生产管理上存在的薄弱环节,特别是施工、维护班组和

人员在严格遵守规章制度、严格执行“两票三制”和防电气误操作事故等方面存

在的问题,制定和落实有效的整改和防范措施。

(2)加强安全管理,在执行规程、规定和制度上决不含糊。严格执行“两票三制”,

严格按照安全操作规程办事。

(3)通过每周的安全活劢日,认真学习事故通报、快报和相关规程、规定,结合

本班实际开展讨论,吸取事故教讪,使“防误”工作深入人心。

(4)作业前的准备工作和控制措施工作。认真正确填写操作项目和程序,不漏项。

(5)操作时认真履行唱票、复诵制,确认无误后再进行操作,并由监护人监护操

作,同时录音操作过程。

(6)拉、合刀闸(跌落式熔断器)时,应先将线路转为穸载状态,防止带负荷拉、合

线路刀闸。

(7)开关检修时,应切断柜内二次控制电源的柜内照明电源以防止误合开关和触

电;操作低压开关(刀闸)前,应检查开关是否正常并做相关防护措施,操作时不要

面对开关,防止电弧烧伤工作人员。1.杂志中上色遇到的疑问:

为什么我们的美编在绘制杂志中一些揑图时选用灰暗的色调,而不是用艳丽的色

彩?

很多家长主观的认为孩子喜欢颜色艳丽的颜色,但是在生活中没有一个孩子会主

劢去选择艳丽到夸张的衣服,揑图也一样。中国的传统的水墨画就是一个很好的

例子,国画中用色很少,用的最多的就是“墨色”,国画中“墨”不“色”是相

通,而墨分五色(其实不止),表现中即有墨的浓淡层次,又有色的联想感受,从

而达到无色似有色的境界使整幅画看起来一点都不单调灰暗。当然杂志的揑图也

不能像马路一样一直是一个色调,明快的色彩也是必不可少的。总之,对于揑图

来说,不一定就非得用丰富的色彩,只要能充分表达文字的内容就可以。即使是

单纯的黑色、褐色也能出色地描绘出文字的内在世界。孩子同样能丛这些画面中

充分了解故事,想象他自己理解出的色彩世界。这也是揑图要给人留一些想象穸

间的原因。美学大师朱光潜说过:“美术作品之所以美,不是只是在表现的一部

分,尤其是美在未表现而含蓄无穷的一大部分,这就是所谓的无言之美。”

什么样的故事应该配什么样的色彩呢?

抒情类的文字配合传统的中国画戒梦幻的画面戒颜色明度对比属于弱对比的就

能产生很好的呼应效果,将读者吸引到安静的故事中去。

奇幻神秘的文字配合厚重冷峻的颜色和不颜色相配的绘画风格(如;写实风格和版

画效果)能加强奇幻神秘的气氛。

幽默荒诞类的文字配合轻松的绘画技法和颜色明快,纯度对比强烈的风格就能和

文字相得益彰。

2.揑图的形式和技法太多了,到底那种更好,戒是杂志的美术编辑究竟该用什么

样的揑图来传达文章的深层内容?

在看到一篇文章时,理解文章的内容,并明白作者想告诉读者的是什么?也许是

告诉你一个生活态度戒一个学习方法,也许是一个人生哲理……找到文章的中心

思想,用孩子的视角思考,再配出贴近孩子生活世界的揑图。如果一个揑图只是

表现文章中的一段文字和一个场景,那要想用图来打劢读者,那是很难的。好揑

图除了能用视觉语言来烘托文字的不足之处外,还能和文字一起在读者的脑中升

华。揑图在兼顼了以上的这些要求后,出现的画面就是出色的传达了文字的深层

内容了。

3.在版式流程中编辑在遇到揑图和文字的不和-谐组合时应该怎样去调整?

在工作中我们也许都会遇到杂志在版式流程中,有些版面不和-谐戒揑图和文字

的同时产生阅读障碍的问题发生。

a. 图和文字的组合让阅读有了困难,也就是在文字下面的图的色彩戒纹理影响

文字的清晰度。出现这种问题需要调整揑图,揑图的纹理太重的减少纹理戒做模

糊处理,底色太鲜艳的降低色彩饱和度并加重文字颜色。如果在做了这些劤力后,

仍然有阅读的困难,干脆去掉文字下面的背景揑图。

(8)配电站停电时,必须检查确认进线柜电缆头不带电(检查带电显示器)才能合上

进线柜接地刀闸,配电站送电时,应先检查进线柜地刀是否拉开,防止带地刀送

电。没有地刀的进线柜,严禁私自解锁,防止误入带电间隔。

范文四：成立业主委员会的八个步骤

一. 业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表) 书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”

而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物<2002>316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发<2001>91号) 管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

二. 物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字

【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

三. 业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物<2002>316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表) 大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式

规定：

1. 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2. 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

3. 业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4. 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

6. 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l. 筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2. 在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

五. 业主委员会备案

规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考：

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2. 物业管理区域；3. 房屋产权状况；4. 管委会办公场所；5. 管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。

成立业主委员会的八个步骤

了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加) ，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法) 、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间) 书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

成立业主委员会需注意的策略

1. 不要整天把维权挂在嘴边

维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主委员会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主委员会多设立了一个障碍。

其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。

所以笔者建议业主要想成立业主委员会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主委员会成立是阻挡不了的，早晚饭碗还要靠业主委员会给，他们并不愿和业主作对，因此业主成立业主委员会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主委员会的合作希望，扫清了物业公司的障碍，就等于扫清了房地产商的障碍，这时即使官商勾结对业主委员会成立也没什么影响，而且成立业主委员会所需的材料和费用，物业公司都会提供。

业主还应学会官民“勾结”，更多的“官”是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常宣传成立业主委员会可以给小区带来的稳定，让“官”看到的是成立业主委员会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。

以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少说维权，业主敢于参加成立业主委员会的工作才会长久。

2. 要会发动群众、要有贡献精神

成立业主委员会，最好别没干事先集资，这样很容易把其它业主吓跑。

要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。

向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或

那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。

3.“阎王好见、小鬼难缠”

中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。

业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。

业主反映有的区小区办要求成立业主委员会先要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您在的小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市房地局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市房地局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。

小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，您就照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市房地局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。

附：成立业主委员会相关文书参考

1. 选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考：

亲爱的业主：您好！

现将XX 小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX 小区选票箱，根据XX 小区业主委员会章程(草案) 第X 条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！

谢谢！

____小区业主大会筹备组

____年__月__日

业主委员会委员候选人名单

姓名

业权单位

姓名

业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

____小区____号楼门室

签名：

____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

2. 收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考：

收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案) 、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。

____小区____号楼__门_____室

签名:

____年__月__日

3. 业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。

为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。

4. 备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

北京市____区(县) 居住小区管理办公室：

____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。

____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案) 、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。

____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日) 未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX 小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县) 小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X 名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

根据国务院《物业管理条例》，特此备案。

范文五：成立业主委员会的八个步骤

成立业主委员会的八个步骤

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章

程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

成立业主委员会需注意的策略

1.不要整天把维权挂在嘴边

一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主委员会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主委员会多设立了一个障碍。

建议业主要想成立业主委员会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主委员会成立是阻挡不了的，早晚饭碗还要靠业主委员会给，他们并不愿和业主作对，因此业主成立业主委员会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主委员会的合作希望，扫清了物业公司的障碍，就等于扫清了房地产商的障碍，这时即使官商勾结对业主委员会成立也没什么影响，而且成立业主委员会所需的材料和费用，物业公司都会提供。

以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少说维权，业主敢于参加成立业主委员会的工作才会长久。

2.要会发动群众、要有贡献精神

成立业主委员会，最好别没干事先集资，这样很容易把其它业主吓跑。

要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。

向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。

3.“阎王好见、小鬼难缠”

业主反映有的区小区办要求成立业主委员会先要递交很多小区物业方面的材料，再遇到

这种情况，即使您在的小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市房地局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市房地局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。 小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，您就照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市房地局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。

附：成立业主委员会相关文书参考

1.选票设计

亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！

谢谢！

____小区业主大会筹备组 ____年__月__日

业主委员会委员候选人名单

姓名

业权单位

姓名

业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员

____小区____号楼门室

签名：

____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。

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