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房屋买卖合同违约金
1.提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？
2.提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?
3.提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?
一、违约金是否不能超过合同总金额的20%?
在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?
在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行?
违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。 以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。
如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款？
为了体现对履行合同的担保，以保护守约方的利益，商品房买卖合同中会约定违约金条款。那么如何处理违约金与实际损失的关系，当没有约定违约金时，能够主张赔偿?
违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。
商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失额难于确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：
逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；
逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；
逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。
在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。
第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。
第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。 第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内；如超出损失但未超出损失的30％，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼，《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较发达的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分体现不同地段不同房屋的具体情况，而且明显低于未约定违约金情况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），明显不公平合理，有悖市场经济规律，不宜使用，否则会造成有约定不如无约定的现象，产生不好的社会导向。租金市场价较公平合理，但操作困难，影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合《合同法》和《司法解释》的精神，又比较公平合理，是可行的。所以如确需减少违约金，应减少至不低于按该标准计算的数额为宜一般可减少至按该标准计算。篇三：房屋买卖合同违约问题
在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。
一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办
（一）要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。
但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事实上不能履行；
2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
3、债权人在合理期限内未要求履行。
（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总
价款的20％，超过部分将不被视为定金。
2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少
3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。
二、房屋买卖合同一方违约咋办
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
（一）双方协商确定的，从其约定；
（二）双方不能协商确定的：
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
三、律师看法
作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。理由是：一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。 不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。 二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。
律师提示：为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。
定金只要不超过房价的20%，就会得到法院的支持。
商品房买卖合同、商品房买卖合同违约责任怎么去认定
商品房买卖合同、商品房买卖合同违约
责任怎么去认定
[一 : 商品房买卖合同违约责任怎么去认定]
导语:法律规定或合同约定买受人行使合同解除权应在一定期限内行使的，买受人应在规定或约定的期限内行使，否则，买受人丧失合同解除权。如果合同没有对开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方式作出明确约定，而仅仅约定赔偿损失的，则买受人举证证明其损失金额有一定难度。
商品房买卖合同违约责任怎么去认定 1、该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。
这里包含两层意思:其一，该违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系,若当事人之间不存在此合同关系,则无商品房买卖违约责任可言;其二，该违约责任是以违反当事人双方商品房买卖合同义务为前提,没有违反该合同义务的行为,便不存在该违约责任。
2、该违约责任具有相对性。
商品房买卖合同违约责任的相对性,是指违约责任只能在签订商品房买卖合同的双方当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。
3、该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方
及弱势方的保护。
违约责任，主要是一种财产责任。一般合同违约责任的主要目的在于补偿合同当事人中守约方因违约方的违约行为所遭受的损失。从违约责任承担方式来看,无论是强制实际履行，还是支付违约赔偿金，或者采用其他补救措施,无不体现出其弥补损失的补偿性。
然而，在商品房买卖合同的违约责任中，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》特别规定了在多种情况下，违约责任具有惩罚性。
4、该违约责任的可约定性。
根据我国《合同法》中的合同自愿原则，商品房买卖合同当事人可以在合同中约定违约责任承担的方式、违约金的数额等。但这并不否定违约责任的强制性，因为这种约定应限制在法律许可的范围内。
如何解决? 1、解除合同
解除合同，是指在合同有效成立之后，当具备解除合同的条件时，因当事人一方的意思表示或双方的意思表示而使基于合同发生的债权债务归于消灭的行为。合同的解除，分为约定解除和法定解除两种主要类型。
2、支付违约金
违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时，应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。违约
金分为法定违约金和约定违约金，凡法律规定的违约金是法定违约金，由合同双方当事人在合同中约定的违约金是约定违约金。
3、赔偿损失
对于因当事人违约行为给对方当事人造成财产损失的，应当赔偿对方当事人因违约所受到的损失，这就是承担赔偿损失的违约责任形式。
【相关内容】: 买房子要交哪些税费?
一、买新房子需要交的税费:
(一)契税
房款总金额的1.5%或者3%。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。
(小科普:普通住宅界定标准为，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房)
也就是说140平米以下普通住宅1.5%，超过140平米3% ，非普通住宅3%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。
(二)合同印花税:0.05%
在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。
(三)、银行按揭费用
如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别。
a.抵押登记费:80元/户
b.权证印花税:5元/户
c.保险费:财险保险费=总房款年费率年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为:1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)
(四)、房屋维修基金
大修基金:购房款的2%-3%
大修基金是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金。
80元/套
权属登记费就是办理房产证的费用。产权登记费是对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为(博客,微博)按套收取。住宅类房屋按照80元/户来缴纳，非住宅类房屋按照550元/户缴纳，共有人证书费按照10元/人缴纳，即每增加一个产权人则多增收10元，这个10元只是工本费，因为如果每户只有一本的话
是免工本费的。
(五)、交易手续费用
1.住宅 建筑面积 X3元/?
2.非住宅 建筑面积 X11元/?
(六)、物业管理费
从收房日开算
以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。
二、买二手房要交哪些税费:
(一)、契税:普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%;住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间 、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳;
(二)、营业税:总房款的5%(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住2年以上没有此税);
(三)、营业附加税
(四)、个人所得税:一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交 ;
(五)、土地出让金:总房款的1%(购房改房或类似这样房的时候交纳，且只交纳一次，以后你再卖房，则买方不再需要交);
(六)、印花税:总房款的万分之五;
(七)、交易费:平方米数*3(买卖双方都要交，且数额相等);
(八)、产权证工本费:约80元。不一定是这个数;
(九)、他项权证工本费:约80元(贷款才有的费用);
(十)、抵押登记费:根据银行情况定;
(十一)、保险费:根据保险公司情况定。
(十二)、国土证办证费:按相关规定交纳。
【相关知识】: 如何规定房屋买卖合同违约责任的?
商品房质量不符合约定、双重买卖、面积不符合约定、产权证和房屋迟延交付等情形下，违约方须承担违约责任，该违约责任的形式包括继续履行、补救措施、定金、违约金、和损害赔偿。下面重点论述补救措施中的退房问题、定金问题、违约金问题和损害赔偿问题。下面就将为您解释关于房屋买卖合同违约责任 。
(一)退房
退房是一种较为严厉的惩罚开发商违约行为的手段。从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括法定条件与约定条件两种。法定条件主要包括《民法通则》、《合同法》、《商品房销售管理办法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于退房的法律规定。约定条件主要是指购房者与开发
商在《商品房买卖合同》中约定可以退房的条件，通常约定的退房情形包括套型与设计图纸不一致、房地产商擅自变更规划和设计等。这里着重介绍法定违约退房情形:
1.逾期交房超过一定期限。开发商逾期交房超过一定期限，购房者有权要求解除合同、予以退房，并要求返还楼价款及利息，赔偿损失。当然购房者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此购房者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，购房者则不能退房，只能请求开发商承担违约责任。
2.房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者有权退房。房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定，购房者不能退房;如不能修复，或经修复仍不能符合规定，则购房者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，并要求开发商赔偿其他损失。有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，是否符合居住、使用条件就成为认定原则。若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，购房者有权退房，并追究开发商的违约责任。
3.由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋所有权证书。无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使购房者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，买受人有权要求退房。
(二)定金
我国《担保法》将定金视为与保证、抵押、质押、留置等并列的担保方式之一，并设专章对其作了规定。但有限的条款并不能解决日常生活中围绕定金发生的许多问题，因此需要对其进行比较深入的研究。
1.定金的种类
在担保法理论上，一般认为定金可分为五类:(1)成约定金。指定金的交付是合同成立的条件，只有当定金交付时该主合同才成立或生效;(2)证约定金。其主要作用是证明主合同的成立;(3)违约定金。指当交付定金的当事人若不履行合同义务时，接受定金一方当事人可以没收定金。如果接受定金一方当事人不履行合同时，应双倍返还定金。因此，该种定金具有明显的惩罚性;(4)解约定金。是指合同当事人以支付定金为代价而取得解除合同的权利，当交付定金一方当事人解除合同时便适用定金条款予以处理;(5)立约定金。是指一方当事人与另一方当事人此时并未成立合同，而是支付定金的一方当事人保证将来与另一方当事人签订合同，否则便不得要求返还定金。一般认为，我国《担保法》所规定的定金兼有违约定金与证约定金的性质与作用。
2.定金和订金的区别
在商品房买卖的实践中，房地产开发商一般都会提供统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付一定数额的认购订金(为了规避《担保法》定金罚则的责任刻意将定金书写为订金)，并且
明确约定:如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金(但未约定如果出卖人在一定期限内不与买受人签订房屋买卖合同的，将双倍返还)。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓，到了签订正式的房屋买卖合同时，由于种种原因买受人无法与出卖人达成一致意见，从而无法签订合同。此时因认购书中订金条款的约定，买受人很难收回订金，这就极大损害了买受人的合法权益。
订金或定金的性质是不同的。对于订金，目前我国的法学理论中并未很多论述，在实践中，某些地方法规或规章中有所规定，如《广东省商品房预售管理条例》和《广州市商品房预售管理实施办法》。从这两个地方性法律文件看，并没有双倍返还的规定，实践中出卖人在认购书中也未约定自己在某些情形下负有双倍返还的义务;而且双方当事人还可以协商该订金是否可以退还。因此，与作为一种担保方式的定金的特点与作用相比，具有明显的不同。同时，这个法规或规章还明确规定了出卖人负有一个义务，那就是应当向预购人提供商品房预购销合同草案，但在实际操作中出卖人却根本就没有这样做。对于这种订金的处理，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条作出了相应规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。笔者认为，在没有明确约定其定金性质的情况下，订金是不能作为具有担保性质的定
金来处理的。对于这一观点，理论界与司法实践中似乎都没有太大争议。由于我国《担保法》及其司法解释定金罚则的规定，定金条款更有利于保护商品房买受人的利益，因此笔者建议，相关主管部门出台规章，要求商品房认购书一律用定金字样，取缔订金条款。
3.商品房买卖中定金的性质
前文提到，我国《担保法》中的定金兼有违约定金和证约定金的性质和作用。但在商品房买卖实践中，买受人支付定金的目的是保证自己和卖房者订立商品房买卖合同，从这一作用看，该定金应属立约定金。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还订金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条又规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可见，最高人法院的司法解释对立约定金予以了相应保护。
但是，笔者认为上述司法解释在司法实践中可操作性并不强。第一个司法解释中拒绝订立合同的措辞模糊不清，比如双方
当事人真心实意磋商以订立合同，但就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面争议较大，以至于无法达成一致意见，此时合同未能订立的责任就不能简单归结于某一方拒绝订立合同。第二个司法解释因当事人一方原因的措辞就更加难以把握。
笔者认为，上述司法解释对定金规则应当加以明细化，特别是要规定定金退还的条件或情形。其次，人民法院在审理此类案件时，应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析，在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。不能简单认为只要是买受人签订了认购书并交付了定金后不能与出卖人签订房屋买卖合同的责任都在于买受人，从而判决不予退还定金，最终损害买受人的合法权益。
(三)违约金
根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格
的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(四)损害赔偿
传统民法理论认为，损害赔偿之最高指导原则在于赔偿被害人所受之损害，俾于赔偿之结果，有如损害结果未曾发生者然。 由于商品房买卖合同一方的原因给对方造成损失，应根据实际损失额给予赔偿，这是一般意义上的补偿性赔偿，以弥补所受损失为目的。除此之外，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在商品房买卖领域引入了惩罚性赔偿，即指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。 其除了补偿的功能，还有制裁和遏制的功能。该惩罚性赔偿规则来源于《消费者权益保护法》而又不同于《消费者权益保护法》。《消费者权益保护法》第四十九条规定，经营者提供商品有欺诈行为的，应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿。上述《解释》引入该规则后，是否就意味着商品房买受人就可以享受与普通商品购买者同样的权利呢?其实不然。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，具体情形包括:第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; 第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房
预售许可证明; 第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。此五种情形导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才适用惩罚性赔偿责任。此惩罚性赔偿规则不同于《消费者权益保护法》的地方体现在以下几个方面:
1.《解释》中的惩罚性赔偿规则适用于违约行为和欺诈行为，而《消法》中的惩罚性赔偿规则只适用于欺诈行为。同时两处欺诈的范围也有所不同。《解释》中的欺诈仅限于隐瞒真相，《消法》中的欺诈包括隐瞒真相和捏造事实。
2.《解释》和《消法》关于赔偿的标准不同。《解释》规定可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而《消法》规定应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿。显而易见，两者对于承担赔偿责任一方的要求不同。对于商品房的买受人来说，可以请求惩罚性赔偿，但不必然获得法院的支持，即使获得法院支持，具体数额也不确定。而对于普通商品的买受人来说，获得确定的惩罚性赔偿的几率大得多。
[二 : 商品房买卖合同(样式二)]
合同编号:
商品房买卖合同说明
1(本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约
之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
2(本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
3(为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4(本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5(对合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[ ]中选择内容，以划?方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
6(在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
商品房买卖合同
合同双方当事人:
出卖人:___________________________
注册地址:___________________________
营业执照注册号:___________________________
企业资质证书号:___________________________
法定代表人:___________联系电话:
________________________
邮政编码:___________________________
委托代理人:_____________地址:
__________________________
邮政编码:__________________________联系电话:
_____________
委托代理机构:__________________________
注册地址:__________________________
营业执照注册号:__________________________
法定代表人:_____________联系电话:
__________________________
邮政编码:__________________________
买受人_____________
[本人][法定代表人]姓名:_____________国籍:
_____________
[身份证][护照][营业执照注册号][ ]:_____________
地址:__________________________
邮政编码:_____________联系电话:_____________
[委托代理人][ ]姓名:_____________国籍:___________
地址:__________________________
邮政编码:__________________________电话:
__________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条 项目建设依据。
出卖人以_____________方式取得位于_____________、编号为_____________的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为_____________。
该地块土地面积为_____________，规划用途为_____________，土地使用年限自_________年______月_____日至_______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名] [暂定名]_____________。建设工程规划许可证号为_____________，施工许可证号为_____________。
第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为[现房][预售商品房]。预售商品房批准机关为_____________，商品房预售许可证号为_____________。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
第_____________[幢][座]_____________[单元][层]_____________号房。
该商品房的用途为_____________，属_____________结构，层高为_____________，建筑层数地上_____________层，地下_____________层。
该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]。
该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共_____________平方米，其中，套内建筑面积_____________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)
________________________________________________________
________________________。
________________________________________________________
________________________。
第四条 计价方式与价款。
由于商品房的用途为普通住宅、经济适用住房、公寓及其他
高档住宅等居住类房屋，出卖人与买受人约定按下述第一种方式
计算该商品房价款，商品房用途为非住宅的，出卖人与买受人约
定按下述第种方式计算该商品房价款:
1(按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_____________币)每平方米_____________元，总金额(_____________币)_____________仟_____________佰_____________拾 _____________万_____________仟_____________佰_____________拾_____________元整。
2(按建筑面积计算，该商品房单价为(_____________币)每平方米_____________元，总金额(_____________币)_____________仟_____________佰_____________拾_____________万 _____________仟_____________佰_____________拾_____________元整。
3(按套(单元)计算，该商品房总价款为(_____________币)_____________仟_____________佰_____________拾_____________万_____________仟_____________佰_____________拾_____________元整。
4
第五条 面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积] [套内建筑面积](本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处
理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为
准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双
方同意按第_____________种方式进行处理:
1(双方自行约定:
(1)______________________________________________________________________________;
(2)______________________________________________________________________________;
(3)______________________________________________________________________________;
(4)______________________________________________________________________________;
2(根据本合同第四条按套内建筑面积计价的约定，双方同
意按以下原则处理:
(1)套内建筑面积误差比绝对值在3,以内(含3,)的，据实
结算房价款;
(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3,时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_____________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3,以内(含3,)部分的房价款由买受人补足;超出3,部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记套内建筑面积小于合同登记套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3,以内(含3,)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3,部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记套内建筑面积,合同约定套内建筑面积
套内建筑面积误差比=--------------------------------------------×100,
合同约定套内建筑面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。
3(根据本合同第四条按建筑面积计价的约定，双方同意按以下原则处理:
(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3,以内(含3,)
的，据实结算房价款;
(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3,时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，_______________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3,以内(含3,)部分的房价款由买受人补足;超出3,部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3,以内(含3,)部分的房价款由出卖人返还买受人绝对值超出3,部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积,合同约定面积
面积误差比=------------------------------×100,
合同约定面积
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。
第六条 付款方式及期限。
买受人按下列第_______________种方式按期付款:
1(一次性付
________________________________________________________
___________。
2(分期付款
________________________________________________________
___________。
3(其他方式
________________________________________________________
___________。
第七条 买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_______________种方式处理:
1(按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期在_______________日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_______________的违约金，合同继续履行，
(2)逾期超过_______________日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_______________,向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_______________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付
款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应
付款与该期的实际已付款的差额确定。
2(_____________________________________________________
______________。
第八条 交付期限。
出卖人应当在__________年________月________日前，依照
国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_______________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
1(该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。
2(该商品房取得面积实测技术报告书。
3(该商品房经分期综合验收合格。
4(该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5(_____________________________________________。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同
外，出卖人可据实予以延期:
1(遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_______________日内告知买受人的;
2(_____________________________________________________
_______。
3(_____________________________________________________
_______。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一一种方式处理:
1(按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过_______________日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______________的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过_______________日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_______________天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_______________,向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
2(_____________________________________________________
______________________。
第十条 规划，设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致
下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在
有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人:
(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
(2)____________________________________________________________;
(3)____________________________________________________________;
(4)____________________________________________________________;
(5)____________________________________________________________;
(6)____________________________________________________________;
(7)____________________________________________________________。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面
答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接
受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起
_______________天内将买受人已付款退还给买受人，并按
_____________________________利率付给利息。买受人不退房
的，应当与出卖人另行签订补充协议。
___________________________________________________________________。
[三 : 商品房购买合同]
出卖人:
____________________________________________________
注册地址:
__________________________________________________
营业执照注册号:
____________________________________________
企业资质证书号:
____________________________________________
法定代表人:__________________ 联系电话:
________________
邮政编码:
__________________________________________________
委托代理人:__________________ 地址:
____________________
邮政编码:____________________ 联系电话:
________________
委托代理机构:
______________________________________________
注册地址:
__________________________________________________
营业执照注册号:
____________________________________________
法定代表人:__________________ 联系电话:
________________
邮政编码:
__________________________________________________
买受人:
____________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名:__________ 国籍:____________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】____________________
地址:
______________________________________________________
邮政编码:____________________ 联系电话:
________________
【委托代理人】【】姓名:______________ 国籍:____________
地址:
______________________________________________________
邮政编码:____________________ 电话:
____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条 项目建设依据
出卖人以__________________方式取得位于
_____________________、编号为_________________的地块的土
地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为
_________________________。
该地块土地面积为__________，规划用途为_____________，土
地使用年限自______年_____月_____日至_____年_____月_____日
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_______________。建设工程规划许可证号为_______________，施工许可证号为______________________。
________________________________________________________
_________________。
第二条 商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为____________，商品房预售许可证号为___________。
________________________________________________________
_________________。
第三条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:第__________【幢】【座】____________【单元】【层】____________号房。
该商品房的用途为____________，属____________结构，层高
为__________，建筑层数地上________层，地下_________层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共__________平方米，其中，套内建筑面积__________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
第四条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款:
1(按建筑面积计算，该商品房单价为(______币)每平方米________元，总金额(_______币)______千______百______拾______万______千______百______拾______元整。
2(按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_______币)每平方米__________元，总金额(_______币)______千______百_______拾_______万_______千_______百_______拾_______元整。
3(按套(单元)计算，该商品房总价款为(_________币)________千________百_______拾_______万_______千_______百_____拾_________元整。
4(_____________________________________________________
_______________。
第五条 面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第______种方式进行处理:
1(双方自行约定:
______________________________________________________。
2(双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3,以内(含3,)的，据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3,时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3,以内(含3,)部分的房价款由买受人补足;超出3,部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3,以内(含3,)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3,部分的房价款由出
卖人双倍返还买受人。
面积误差比,(产权登记面积,合同约定面积)?合同约定面积×100,
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条 付款方式及期限(略)
第七条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理:
1(按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期在________日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过________日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的________,向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与
该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2(_____________________________________________________
_________________。
第八条 交付期限
出卖人应当在__________年__________月__________日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第__________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:
1(该商品房经验收合格。
2(该商品房经综合验收合格。
3(该商品房经分期综合验收合格。
4(该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:__________________________________。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_____种方式处理:
1(按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过________日，自本合同第八条规定的最后交付
期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之________的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过________日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起________天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的________,向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。________________________________________________________
_____。
第十条 规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人:_____________________________________。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起________天内将买受人已付款退还给买受人，并按_____________
利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。___________________________。
第十一条 交接
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:___________________。
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
________________________________________________________
___________。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照
下述第________种方式处理:
1(出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2(_____________________________________________________
___________。
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺(自填)
第十五条 关于产权登记的约定
出卖人应当在商品房交付使用后_________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_________项处理:
1(买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______,赔偿买受人损失。
2(买受人不退房，出卖人按已付房价款的________,向买受人支付违约金。
3(_____________________________________________________
___________。
第十六条 保修责任
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。_________________________________。
第十七条 双方可以就下列事项约定
1(该商品房所在楼宇的屋面使用权
__________________________;
2(该商品房所在楼宇的外墙面使用权
________________________;
3(该商品房所在楼宇的命名权
______________________________;
4(该商品房所在小区的命名权
______________________________。
第十八条 (略)
第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第________种方式解决:
1(提交____________________仲裁委员会仲裁。
2(依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。
第二十一条至二十四条及附件部分略。
商品房买卖合同说明
1(本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
2(本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
3(为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4(本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5(对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除
或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划?方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
6(在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
7(本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
[四 : 商品房买卖合同(三)]
甲方:________________________
乙方:________________________
甲乙双方为购销度假村商品房事宜，经洽商签订合同条款如下，以便共同遵守。
一、乙方向甲方购买坐落在度假村组团内楼房___栋。建筑面积为______平方米。其面积以《建筑面积计算规则》为准。
二、商品房售价为人民币_____元。其中包括配套的配电室、临时锅炉房、道路、绿化等工程设施的费用，但不包括建筑税和公证费。
三、付款办法
预购房屋按房屋暂定价先付购房款40%，计人民币_____元(其中10%为定金)。待房屋建筑工作量完成一半时再预付30%。房屋竣工交付乙方时按实际售价结清尾款。房屋建筑税款由甲方代收代缴。
四、交房时间
甲方应于____年____月将验收合格的房屋交付乙方。
五、乙方在接到甲方交接房通知后的十天内将购房款结清。届时乙方若不能验收接管时，须委托甲方代管，并付甲方代管费________(按房价的万分之一/日计取)。
六、乙方从接管所购房屋之日起，甲方按照国家规定，对房屋质量问题实行保修(土建工程保修一年，水电保修半年，暖气保修一个采暖期)。
七、违约责任
1(本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴定金不退;如甲方违约，则应双倍退还定金。
2(甲方如不能按期交付乙方所购房屋时(除人力不可抗拒原因外)，每逾期一天，甲方向乙方偿付承担应交房屋售价万分之一的罚金。甲方通过努力交付房屋，乙方又同意提前接管时，以同等条件由乙方付给甲方作为奖励。
八、乙方需要安装电话，由甲方解决，费用由乙方承担。
九、乙方对所购房屋享有所有权，但必须遵守国家有关房屋管理规定及度假村管理办法。
十、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决;如双方不能达成一致意见时，应提交仲裁委员会进行仲裁。
十一、本合同一式九份，正本两份，双方各执一份;副本六
份，双方各执三份。正副两本具有同等法律约束力。
十二、本合同经双方签字盖章并公证后生效。本合同未尽事
宜由双方另行协商。
十三、本合同附件
1(房屋平面位置及占用土地范围图
2(度假村别墅暂行管理方法
甲方:(盖章)____________ 乙方:(盖章)____________
法定代表人:______________ 法定代表人:______________
地址:____________________ 地址:____________________
电话:____________________ 电话:____________________
开户银行:________________ 开户银行:________________
账号:____________________ 账号:____________________
商品房买卖合同中的违约责任
商品房买卖合同中的违约责任
北京市证泰律师事务所 夏志泽
作者简历：夏志泽，武汉大学法律硕士，吉林大学法学学士。
1990年通过全国律师资格考试取得律师资格,并开始从事律师工作。1996年通过全国统考取得证券律师资格，曾任某国办律师事务所主任，后任某合伙律师事务所主任，现为北京证泰律师事务所律师。
??? 夏志泽律师曾被某市人民政府市长聘为法律顾问，曾担任某市政协律师顾问组组长、某市青年联合会第一届委员会委员、某市青年志愿者协会第一届理事会理事、某市工商联（总商会）第二届执行委员会委员、某仲裁委员会仲裁员、某市中级人民法院廉政监督员、某市律师协会常务理事、副秘书长。
2001年被评为某市十佳律师。北京电视台和中央电视台先后对夏志泽律师进行过专题采访。
??? 夏志泽律师执业16年，办理民事、行政诉讼代理案件500余件，担任法律顾问60余家（次），提供了大量的非诉讼法律服务。
在夏志泽律师所办理的各类业务中，房地产业务可谓其特色之一，夏志泽律师曾长期担任建筑公司、建筑设计院、建材公司、房地产开发公司的法律顾问，现为北京市证泰律师事务所房地产部专职律师。本文所引之案例为夏志泽律师亲自代理。
??? 作者联系方式：北京市东城区建国门内大街8号中粮广场B座11层?北京市证泰律师事务所（邮政编码100005）；电话: 13401001100， (010)87081277；电子邮箱:xiazhize102@sohu.com
[案情摘要]
《商品房买卖合同》签订后，双方当事人均应严格遵照执行。本案双方当事人均有违约存在，当房屋销售方要求购买方支付购房余款时，购房方以销售方逾期交房且房屋存在质量问题进行抗辩，双方当事人各自承担自己的违约责任。
[裁决实录]
××仲裁委员会
裁决书
×仲裁字[2001]05号
申请人：××房地产开发有限公司
法定代表人：×××，该公司董事长
被申请人：××邮政局
法定代表人：×××，该局局长
被申请人：××电信公司
法定代表人：×××，该公司总经理
委托代理人：夏志泽，××律师事务所律师
××仲裁委员会根据申请人××房地产开发有限公司与被申请人××邮政局及被申请人××电信公司1998年2月16日签订的《商品房购销合同》中的仲裁条款，和××房地产开发有限公司于2001年4月13日向本会提出的仲裁申请，受理了双方当事人之间之间房屋买卖合同欠款纠纷一案。
本会根据仲裁规则的规定，组成了以××房地产开发有限公司选定的×××、本会主任指定的××为仲裁员和本会主任指定的×××为首席仲裁员的仲裁庭。仲裁庭于2001年5月25日在本会住所地不公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
申请人××房地产开发有限公司称：1998年2月16日，申请人与被申请人签订一份《商品房购销合同》，约定商品房建筑面积为8149.68平方米，购房款总计814.968万元。合同签订后，申请人于1998年6月12日将已通过竣工验收合格的被申请人所购72套住宅向被申请人交付，并协助被申请人办理了所购房屋的房屋所有权证。被申请人在支付购房款774.218万元后，对应于1999年5月30日支付的购房款40.7484万元以种种理由拒不支付。另外，被申请人在所购房屋交付使用后，私自将购房时3-5A电表增大至10-20A，造成申请人电力增容损失计15万元。为此，申请人提起仲裁，要求被申请人支付购房欠款40.7484万元、逾期付款违约金10.7575776万元、电力增容费15万元。
被申请人邮政局及电信公司共同辩称：第一，合同约定的商品房建筑面积实为8133.12平方米，商品房总价款应为813.312万元，故购房余款仅为39.094万元。第二，申请人交付使用的商品房的装饰、设备达不到标准要求，应支付质量赔款37.897979万元，加上逾期交房违约金，已远远超出39.094万元；且被申请人履行付款义务应在申请人履行交付验收合格商品房义务之后一年，然申请人一直未严格依约履行交房义务，故被申请人依法享有后履行抗辩权。第三，根据用电需要和××市设计院对该商品房的设计要求，该商品房本身就应配备10-20A的电表；且申请人提供的其支付电力增容费用15万元的单据，支付时间大多为1998年5月份，此时商品房尚未竣工交付使用，这些费用不可能系被申请人原因造成。故申请人的仲裁请求依法应予驳回。
被申请人邮政局及电信公司同时提出反请求称：被申请人与申请人1998年2月16日签订的《商品房购销合同》约定，申请人须于1998年5月30日前将经竣工验收合格，符合合同要求的商品房交付被申请人使用。合同签订后，被申请人依约支付购房款774.218万元，然申请人却迟迟不能将商品房交付使用。1998年12月20日申请人才将部分钥匙交给被申请人，但由于××市纺织品公司与申请人发生纠纷设置路障，直至1999年5月下旬被申请人才能开始行使对商品房的权利。而这些商品房本身又存在着严重的质量问题，其装饰和设备皆达不到标准要求，申请人依约总计应支付质量赔款37.897979万元。由于申请人未按合同要求的项目和质量完成商品房的全部建设任务，该商品房应认定为至今没有交付，故申请人依约至少应承担逾期交房违约金81.324678万元。上述质量赔款和逾期交房违约金在扣除购房余款39.094万元后，申请人还应向被申请人支付违约金80.12865万元。
申请人复辩称：1998年6月12日，申请人与被申请人将已通过竣工验收合格的商品房办理了产权移交证，同时协助被申请人办理了其所购商品房的房屋所有权证。在办理上述证件后，被申请人完整地取得了该商品房的所有权，此时应视为申请人已实际交付，由此而产生的法律后果，由被申请人自行承担。被申请人以该商品房至今未交付为由要求支付逾期交房违约金的请求不能成立。另外，申请人所交付的商品房是通过质检部门验收合格的住宅，根本不存在质量问题。被申请人在取得其所购房屋所有权后对其所接受住宅的质量异议，并未根据合同约定通过质检部门认定，而是在其居住使用近三年后才提出权利主张，已超过两年的时效，被申请人要求支付质量赔款的请求也不能成立。
经审理查明：1998年2月16日，申请人与原××市邮电局（其已于1998年11月26日分立为××邮政局和××电信公司）签订一份《商品房购销合同》。合同约定，被申请人向申请人购买商品房建筑面积8133.12平方米，商品房总价款以每平方米1000元计算，应为813.312万元，被申请人应于1998年5月30日前支付购房款774.218万元，申请人应于1998年5月30日前交付商品房；被申请人不能按时支付774.218万元购房款的，申请人可据实延期交房；在被申请人付清上述购房款7日内，双方应对该商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。申请人逾期交付商品房的，被申请人有权按已交付的房价款向申请人追偿银行同期同档利息；购房余款应于1999年5月30日前支付，被申请人逾期支付购房款的，申请人对被申请人有权按累计应付款的3%追究违约金。合同签订后，为达到提前办理房屋所有权证享受国家有关住房优惠政策的目的，被申请人与申请人经协商，由申请人虚开了购房款发票，并于1998年6月12日签署了商品房产权移交证。被申请人于1998年6月25日前分两次支付购房款774.218万元，余款39.094万元至今未付。1998年12月20日，申请人将被申请人所购商品房的绝大部分钥匙交给被申请人，被申请人随后将钥匙发到各住户手中。1999年元月28日，被申请人向申请人提出其交付的商品房存在水电、瓷砖、绿化等质量问题，申请人承诺不日维修完善。其后，被申请人自行对各住户质量赔款合计14.4万元，并于1999年底对该商品房进行水电维修及电源改造花费8.246795万元。其间，被申请人曾向申请人及××区人民法院提出追偿逾期交房违约金，抵扣购房余款及维修费用的主张。
另查，根据××市建筑设计院的设计要求，该商品房应配备10-20A的电表，而申请人将商品房交付被申请人使用时配备的是3-5A的电表。
仲裁庭认为：申请人与被申请人签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同依法有效，双方当事人应严格遵照履行。因被申请人将应于1998年5月30日前支付的部分购房款拖延至同年6月25日，故申请人亦可依约将交房日期顺延至1998年7月2日。关于申请人实际交房时间的确定问题，1998年6月12日双方当事人虽办理了产权移交证，但事实上是为被申请人能享受国家有关住房优惠政策而共同实施的一项民事行为，双方当事人当庭均承认当时并不符合交房条件，按合同对交接条件的约定，申请人实际交房时间应认定为1998年12月20日。申请人已构成逾期交房，应依约承担1998年7月3日至同年12月20日按被申请人已交付的房价款774.218万元的同期同档贷款利率计算的逾期交房违约金。被申请人依约应于1999年5月30日前支付购房余款，然其在实际接受该商品房后，至今仍未向申请人支付购房余款，已构成逾期付款。被申请人认为该商品房至今尚未交付的主张不能成立，其应依约承担按累计应付款39.094万元的3%计算的逾期付款违约金。
因申请人未按设计要求安装电表，申请人亦未能举出证据证明其与被申请人对电表安装另有约定，故对其要求被申请人承担电力增容损失的请求不予支持。对于商品房的部分质量问题，申请人在1999年元月28日与被申请人的协议中已予认可，被申请人于1999年底自行进行了部分修缮。被申请人对水电维修及电源改造支付的费用的发生至今并未超过两年，故仍应由申请人承担。被申请人称其对质量问题支付的其它维修费用，因证据不足不予支持。被申请人对各住户的质量赔款由申请人承担没有法律依据，亦不予支持。
现依据《中华人民共和国民法通则》第111条、第112条、第113条及《中华人民共和国仲裁法》第51条之规定，裁决如下：
一、被申请人××邮政局和××电信公司共同偿付申请人××房地产开发有限公司购房款39.094万元，逾期付款违约金1.17282万元；
二、申请人偿付被申请人逾期交房违约金23.691071万元，质量赔偿金8.246795万元；
三、驳回申请人的其他仲裁请求及被申请人的其他反请求。
上述款项相抵后，被申请人应共同向申请人支付8.328954万元，该款项应于本裁决送达之日起十日内付清。
仲裁费用共计3.6466万元，申请人承担1.5万元，被申请人承担2.1466万元。
本裁决为终局裁决。
首席仲裁员：×××
仲 裁 员：×××
仲 裁 员：×××
二00一年七月六日
书 记 员：×××
[法理分析]
本案被申请方代理人主要解决了三个方面的法律问题：
一、关于商品房的交付时间
××房地产开发有限公司为了说明其按期移交了商品房，提供证据“商品房产权移交证”证明其已于1998年5月25日移交了商品房。但被申请方证明了当时商品房根本就没有竣工，不可能移交，该“商品房产权移交证”是为办证而虚构的，不能以此时间作为商品房的交付时间。
二、关于商品房的质量
被申请方举出双方当事人1999年1月28日达成的解决质量问题的协议，证明商品房存在质量问题，销售方应承担相应责任。
三、关于电力增容费
被申请方通过向设计院调查，证明该商品房的设计容量本身就是10-20A，不存在增容的问题。并且，销售方提供的费用单据与该商品房的竣工时间不符。因此，这些费用不能由商品房的购买者承担。
商品房买卖合同违约金的认定标准
商品房买卖合同违约金的认定标准
关键词:商品房 房屋买卖 违约金 损失赔偿
商品房买卖合同中常常会约定违约金，违约金怎么约定,在法律上对商品房买卖合同的违约金有明确的规定，依据《合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
一、法定依据
1、《合同法》
《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《合同法司法解释二》
《合同法司法解释二》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四
1
条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《买卖合同司法解释》
《买卖合同司法解释》第26条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
二、实际中违约金的考量因素
一般约定违约金数额旨在防止出现违约情形之发生，在司法实践中，法院一般对于违约金采当事人意思自治原则，不会主动对违约金数额进行调整。然而违约方一般会以实际损失及主观过错程度加以抗辩，要求法院予以适当减少。在司法实践中，合同违约金考量的因素主要有以下四个方面:
1、实际损失
实际损失系由违约方造成所实际发生的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到
2
的因违反合同可能造成的损失。
在司法实践中，守约方常常以房款利息损失和偿还抵押贷款利息的损失。前者系因迟延付款导致利息收入之损失，后者系因迟延付款，守约方被迫借高利贷导致利息之损失。然而利息之利益并非合同可得之利益，损失亦非违约所必然发生之损失，因此法院对此一般不予支持。
此外，守约方亦常以租金损失抗辩，如出卖人主张租金利益损失，而法院一般以房屋仍处于卖房者实力支配下为由，不予支持。那么，法院通常会支持哪一类损失呢,从司法实践看，法院一般会支持因合同所发生实际之费用，如出卖人为履行合同所支出如搬家费，买受人在过户之前对房屋之必要装修及添附之费用等。
2、过错程度
合同法规定违约之责任系采严格责任原则，但具体合同法分则中却有不同规定，违约金亦区分惩罚性和补偿性两种。具体到商品房买卖合同，过错程度是法院判定违约金数额的重要构成要件。法院裁判时，同时兼顾违约方之主观过错(是否为主观故意违约)及守约方是否与有过失。
3、交易价格变动
法院裁判时一般会对合同订立时与合同因违约而解除时商品房的价格作为其酌定违约金的要件，从实质上来看，价格波动也是守约方损失的判断依据，如买受人因出让人违约而支出类似房屋更高价款或出让人因买受人违约，承担因商品房价格变动所受之钱款损失。
3
4、上海地区法院通常调整违约金的范围
在上海地区法院裁判案例来看，一般商品房买卖合同将违约金规定至标的的20%—30%，而违约方主张违约金过高诉请法院调整，在司法实践中法院一般酌定于标的的8%—13%之间，一般守约方有过错，比例会降低，守约方无过错，比例会高。
4
商品房买卖合同开发商办证违约
衡阳律师:商品房买卖合同开发商办证违约如何维权
要点:
一、你的这份合同没有明确约定什么时间交房～只是约定了出卖人应当在交房使用后
270天～把权属登记的资料交到房屋产权处备案。
二、虽然不构成严格意义的承诺～但仍然是承诺～答应办证确实是事实。这个公告可
以让已经过了时效的办证权利～重新开始计算时效。
三、要想在仲裁中胜诉～要满足4个条件:一是～开发商在规定时间没有办好两证,
二是～有明确的办证时间。三是～没有办证的原因是开发商～不是业主。四是～没有过诉
讼时效。
关键词:商品房买卖 房产登记 办证 违约
罗春华(湖南南舫律师事务所书记、律师、副主任、合伙人、衡阳市十佳律师) 陈先生、王先生、刘先生、张先生等4位业主
陈先生:我们在市区某小区买了一套房子，2013年7月21日交房，房款以及所有的办证费用都交清
了，但到现在，开发商还没有给我办好房产证和土地证。商品房买卖合同约定，“出卖人应
当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意如下处
理:买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”我们如何维权,我们
小区还有很多像我这种情况，到现在为止，还没有办房产证的。
罗春华:你们业主办证的资料交给开发商了没有,
陈先生:没有。开发商从来就没有通知我们交办理权属登记的资料。我的费用都交清了。
罗春华:办证需要开发商和业主共同办理，是业主自己办证，还是业主委托开发商办证，合同没有明
确约定。如果业主没有给开发商交集办证的资料，比如说身份证、结婚证、房屋登记申请书
等，开发商就有了借口。商品房司法解释第18条规定，如果是期房，买受人应当在房屋交
付之日起90天内拿到房产证。如果是现房，应当在订立合同之日起，最多90天内要办好房
产证。但是这90天有两个前提条件，一是，办证迟延是由于出卖人的原因，不能是买受人
的原因。二是，双方没有特别的约定。你的这份合同没有明确约定什么时间办好证，只是约
定了出卖人应当在交房使用后270天，把权属登记的资料交到房屋产权处备案。现在我不清
楚，开发商是否按这个约定交了应当备案的资料。
陈先生:我们也不知道。我们已经催了几次了，这次答应是2016年6月30日，我已经不相信他们了。
一定要采取法律行动，给他们施加压力。
罗春华:我作为第三方看来，开发商应当违约了。因为，法律规定，90天内就应当办好，现在宽限
了180天，还没有办好，即使现在我们不清楚开发商是否按约定交了办证的资料，我的观点
是，开发商的这种做法，说不过去。
1-3
陈先生:我的过了时效没有,
罗春华:民法通则第137条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”关键是
确定什么时间点，你知道自身权益受到侵犯了。我的观点是，从交房到270天止，你就应当
知道权益受到侵犯。从那时起算2年。2013年7月21日，加270天，再加2年，就是2016
年4月21日是最后的起诉期间，超过这个期限，时效已经过去，打官司，法院不会支持我
们。当然，如果在这个期限内你主张过权利，从主张之日起再算2年。这是时效中断。目前
看来，你的还没有过诉讼时效。
王先生:我是2013年4月2日交的房，应当过了时效。
刘先生:开发商在小区贴了一个公告，主要内容是力争在2016年6月30日前把证办好。
张先生:那有什么用，开发商说的是“力争”，不能构成严格意义的承诺。
罗春华:虽然不构成严格意义的承诺，但仍然是承诺，答应办证确实是事实。这个公告可以让已经过
了时效的办证权利，重新开始计算时效。为什么这么说，我介绍一个司法解释，说的是一家
企业的货款没有及时起诉，过了两年诉讼时效。这家企业给债务人对账，债务人财务人员盖
章确认属实，最高法院认为，时效重新计算两年。王先生的过了时效的问题，就可以这么解
决。
陈先生:我们在成立业主委员会对我们解决这个事情，有帮助不,
罗春华:对我们解决个案基本没有作用。因为业主委员会不是合同当事人，主要负责管理公共设施、
选聘物业公司等小区的公共事务。
陈先生:如何成立业主委员会,
罗春华:第一、成立筹备会，选出3-5名候选人。第二、根据物权法76条，根据建筑面积和业主人
数过半的原则征集签名。第三、召开业主大会，正式成立业委会，制定议事规则和管理规约。
第四、到房地局备案，申请刻章。
张先生:我的还没有交清，只有契税没有交了。
罗春华:交清契税是办证的前提，但我认为，你没有交契税虽然有责任，但大部分责任应当是开发商。
如果违约金是1万元的话，我认为，8000元应当可以得到索赔的。
刘先生:我是银行按揭，不知道影不影响追究开发商的违约责任,
罗春华:不影响。因为，我只是欠银行的按揭贷款，相当于你借钱，完成了你交付房款的义务。你不
存在付款方面的违约责任。
陈先生:是分开立案，还是集体立案,可以采取登记制，只审一案子，其他只要业主登记，就按这个
2-3
已经审理的案子的结果办,
罗春华:现在法院遇过类似这种共同诉讼，都是分别立案，合并审理或者一个一个审。这样做是为了
各个击破。法院也怕业主们一哄而上，怕业主闹事，抗不住。仲裁委也会这样处理的。你所
说的登记就不需要打官司的，法院一般不会这么处理。
陈先生:我们小孩要落户口，上学看户口簿，没有房产证，不能落户口。
王先生:派出所说，只要有房屋买卖合同，开发商的证明，派出所可以开证明上学。
陈先生:下一步，我们如何搞,
罗春华:要想在仲裁中胜诉，要满足4个条件:一是，开发商在规定时间没有办好两证;二是，有明
确的办证时间。三是，没有办证的原因是开发商，不是业主。四是，没有过诉讼时效。现在
主要缺第二个条件。分两步走。第一、大家给开发商发催告函，寄挂号信或特快专递，要求
对方务必在2016年6月30日前把证办好。要明确是开发商必须配合业主办房产证、土地证。
第二、如果没有办好，到衡阳市仲裁委申请仲裁。申请仲裁，就是否违约的问题，会有争议。
对方也会请律师。如果双方让一步，把办证的时间完全固定下来，也能解决问题。
陈先生:对方说没有收到么办,
罗春华:打官司时，确实有人提出过这样的异议。但法院一般会推定信中装了催告函。
陈先生:违约交房的事能不能一并处理,
罗春华:可以在请求里列两条，一条是延期办证违约金，另一条延期交房违约金。开发商延期交房、
延期办证，物业管理费可以暂缓交嘛。
王先生:物业公司是开发商的下属单位。
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3-3
