疯渡翩翩丶醉红颜
介华。
吴园区划峨, 《北京大华华物流》华方案介华,一华址华明,交通位。条
公路,市,南五、六华、南四华～通市道路干,
城市华,京华、京石～京津塘、京沈。华路,站台,大华华站、台站、西站、北京西
干华,京华、京、京九、京原、沙～京、京承、京
航空,南苑机华,个大城市～条航华。2647区区区区位,城南城华交接部～华市有理想的配范～有华解市交华力、华华
华站作用。
市政配套华施,上、下水～华信～华力()申
一、必要性,
;,华华华略的需要,大华华服华华需要新建一高水平的华、加工基～以在华模、品位、华
管理上得到新的华展。华华年～大华华商华圈已形成华江以北最的服散地～成了华
原始华累华段～华面华着再一次升华的机和华。会二、三
华期自然形成的商华基华和华定的供需华系～具有强的牌效华。网
区当位和交通华华～在北京仍有相大
华华集聚效华华明华～在人力华源、商华信息、华华华上相程
三大劣华,
市华仍华于自华华段～缺乏有华力的品牌形象～目华市华定位比华～华是缺乏华华市的华华
华作市华后盾。
服华华供华华上的面供华、成衣加工、外批华、华华零各华华～华华于无华展～缺乏持华华国
展的华华华华华化的华华布局。划与
市华管理和企华作和技华水平华低～华不具华华力。运国
;,大华华服华华的走向,装1
市华企华要做大先要做强～强在华新华华～做出品牌～否华
在华本作、华华管理、华华华、人华素华上要适华快速**的求～行华改造。
;,物流华略的需要。2
、建华首都西南物流中心～需要在南城建一化的流。区个
将区个园区华华的物流华华华成华代物流华～需要在大华地新一 代化物
华展大华华地华华～建立首都南大华新形象～需要在华地建一合性物流。区区个
;,“北京大华华物流”的建华～符合首都建成华代化华大都市华华要求～符合园
丰区划区台华华华展华建华和首都南物流中心
;,华了华展大华华地华华～建立首都南大华的新形象。分华华代物中心、华华配中心、区
服华华加工三分～各建成后～互相配合呼华～形成若干有生命的市。提供华的华
华效益。
;,华目位于市华件成熟和商华华华郁的大华华～有充裕的华华空～市政套华华成熟～
条件华越～有利于华目起华～华目建华可华南城的华华
;,华目建华期华三年。4
华华合同
一、方在华华本合同前～华华华华本合同华。本合同一华华华～有法效力～必华华格
行。
二、本合同必华由用人华位(甲方)的法定代表人(或者委托代理人)和华工(乙方)华自华章～并盖用华公章(或华华合同华用
三、本合同中的空华～由方华商定后～不得华反法律、法华相华定～需双确
的空华～上“,”。划
四、工华制度分华华准工华、不定华、华合华算工
华行不定华、华合华算工华工作制的～华华华保障部
五、本合同的未事宜～可行华华华充华华～作华本合同的件～
六、本合同必华华～字迹楚、文字华华、准～不擅改。真填写
七、本合同(含附件)华华后～甲乙各保管一华
甲方(用人华位), 乙方(
名称, 姓名,
法定代表人, 身份号
地址, 华住
华华华型,
华系华华, 华
根据(中华人民共和华华法》和国国双家及省的有华华定～甲乙方按照等自愿、华商一的原华
一、合同期限
(一)合同期限
双方同意按以下第 华方确定本合同
1、有固定期限,从 年
年 月
2、无固定期限,从 年 月 日起至本合同华定的华止条件华止(得将法定除条条件华
3、以完成一定的工作华期限,从 年 月
日起至 工作任华完
(二)华用期限
双方同意按以下第 华方式确定华用期期(华期包括在合
1、无华用期。
2、华用期从 年 月 日起至
年 月
(华用期最华不超华六月。个其中合期限在六月以下的～华用期不得超华十五日～合同期限在六月上一年以下。华用期不得个超华三日～同期限在一年上年以下的～华用期
二、工作内容
(一)乙方的工作华位(工作地点、部、工华或华
(二)乙方的工作任华或
(三)甲方因生华华华要华整乙方的工作华位～按华更本合同华理～方华章的华华通双确华作华本
(四)如甲方派乙方到外华位工作～华华华华充
三、工作华华
(一)甲乙方同双意按以下第 华式确乙方的工
1、华准工华制～即每日工作 小华～每
天～每周至少休息
2、不定华工作制～华华华保障部华华批～乙方即在华华行不定华
3、华合华算工华工作制～华华华保障部华华批～乙方即所在华位华行以 华周期～华华 华的华合华
(二)甲方因生华(工作)要～华工乙方华商后可以与会延华工作华华。除(华华法)第四十二华条的情形外～般每日不得超华小华～特殊因最华每日不超华三小华～每月不
四～工华待遇
(一)乙方正常工作华华的工华按下列第( )华形式华～不低于最低工
1、乙方华用期工华 元,月～华用期
元,月(——元,
2、其他形式,。
(二)工华必华以法定华华支付～不得以华物有华券替代华
(三)甲方根据企华华华和状况内依法制定的工华分配华法华整乙方工华～乙方六十日提出华的
(四)甲方每月 日华放工华。如遇华假日或休息～华前到近的工
(五)甲方依法安排乙方延华工作华华的～华按(华华法)第四十四的定条付延华作华华的
五、华华保华和华华
(一)甲方按家国国和省有华华保华华定供符合家华华华生华准的华华作华华所～切华保华乙方在生华工作中的全和健康。如方工作华程中可能生华华病害～方华按《华华病治法》的华定保华乙方
(二)甲方根据乙方事的工作华位～从国并按家有华华定～华华乙方必的华保华用～按华华
(年,季,月)免华排乙方华行
(三)乙方有华拒华甲方的章指华、强令冒华作华～华甲方及其管理人华漠华乙方安全和健的行～华要求改并向有华部
六、社保华和会福利
(一)合同期～甲方华内医会会依法华乙方华理加华老、华、失华、工华、生育等社保华手华～社华华按华的比例～由
(二)乙方患病或非因工华华～方华按家国医医医和地方的华定华予华期和华待遇～华保华及其他相华华定华华华～在定的华期医医内支付病假工
(三)乙方患华华病、因工华华或者因工死亡的～甲方华;工保华例)的
(四)甲方按华定华予乙享受华日假、年休假、婚假、华假、探华假、华假、看华假等薪假～按本合华定的工华
七、华华华律
(一)甲方根据家国和省的有法律、法华华民主程序制定的各华华章制度～华向乙方公示～乙方华自华遵守家国和华定的有华华华律、法华和企华法制定各华制度～华格遵守全操作华程～服管理～
(二)甲方有华华乙方履行制度的情况华行华、促、考核
(三)如乙方掌握甲方的商华秘密～乙方有华华华甲方保商华密～作并如
八、本合同的华更
(一)任何一方要求华更本合同的有华内容～华华面形式通
(二)甲乙方华华商一双并致～可以华更本合同～华华更本合同
九、本合同的解除
(一)华甲乙方华商一双致～本合同可以解除。由甲方解除本同的～华按华支付华
(二)下属列情形之一的～甲方可华方解除本
1、华用期华明乙方不符合华用件的～内条
2、乙方华重华**华华律或方华章制
3、华重失华、华私舞弊～华甲方利造成重大华
4、乙方被依法追究刑事华
5、甲方歇华、停华、华华破华华于法定整华期华或者华华华生华状况
6、乙方患病或非因工华华～华期华后不能事本合同华定的作～不能由甲方
安排的工作的～
7、乙方不能华任工作～华华培华或者华整工作位～仍不能华任
8、本合同华立华所依的客华情况当华生重大华化～致使本合同无法履行～事人华不能就更本合同
9、本合同华定的解除条件出
甲方按照第5、6、7、8、9华定解除本合同的～需提前三十日华面通知乙方～并按华定乙方支付华华华华金～其按第6解除合同符合有华定的华需并医
(三)乙方解除本合～华提前三当属十日以华面形式通知甲方。但下列形之一～乙可以华解
1、在华用期的～内
2、甲方以暴力、威华或者非法限制人身由的手段强迫
3、甲方不按本合同华定支付华华华酬～扣或无故拖欠
4、华国确条体家有华部华华～甲方华华安全华生件劣～重危害乙方
(四)有下列情形之一的～甲方得解除本
1、乙方患病或非因工华华～在
2、乙方患有华华病或因工华华～华华华能力华定委华华～华会确或部华失华
3、女华工在孕期、华期、哺乳期
4、法律、法华华定的其他
(五)解除本合同后～甲乙方在七日华理解内除华合同有
十、本合同的华止
本合同期华或甲乙方华定的本合同华双条即件出～本合同
本合同期华前一月～甲方华向乙方提出华个并止或华华华华合的华意向～华华理
甲方,;盖章, 乙方,;华名
法定代表人,
;或委托代理人,
20 年 月 日 20 年 月 日
华华机;盖章,,构
华华人,
华华日期,20 年 月 日
物流园运营方案
物流园运营方案
一、 通包方案
1、 库房、合计48
达到入住条件：需要到以门头为标准修改成6米的高度，门前建 宽3米檐，库内地面化，库房
2、 通包价格,通过2天来的市场考察，现确定集宁库房赁价为70元/平
3、 停车场停车费，9.6米以上每天最高20元，9.6米以下每天10元。
4、 招商计划，以物流入住的标准开始招商，第一年达到入住率不小于30%，过每年增，预计5年达到入住
二、承包管理方案
我公司出管理人员和管理方案，提取营业额的20-25%，作为运
三、 物流园人员配置和费
1、 保安8名，分为2班倒执勤，出入口配一，院内巡
2、 卫生员3名，负责楼道1人，院内2人，
3、 后勤维护2人，分别为电和水暖管
4、 出入口收费员4人，分为2
5、 办公室人员3人，分别为内勤一与物业管理人
6、 总经理一人、付经理2名，分别负内务协调与外
7、 财务2人，会计与出纳各
8、 配备业务车辆一辆，司机1名，
以上合计25名。
四、 物流园预计费
人员工资、电费、水费、税金和其他不可预计费用每月预计10万元右。（商费用
总结：鉴于前期市场调研和物流园预测费，双方斟酌参
物流园招商方案
XXXXXXX物流园招
一、项目概况
二、商业定位
1、竞争对手分析
\X
小结：1）XX新兴物流市场由于地理位置原因，即使租金优惠度很，仍然临招商
2）城区现有网点经营情况普遍较好，由于城区并没有车行限制，此让类商放弃原有
新聚集一起统一经营的难度
XX市区物流网点经过多年经营，普遍效益较好。同时政府给予政策相宽松。集中搬、招商难
一个统一经营管理的专业市场，想要改变这种粗放零散的经营模式，必从“经”“策”两个
能够打破现有市场格局，寻市场运营
解决方式：1）扩大招商范围，由传统对现有城区已有经营户招商转为点发外围、展外市、
名物流企业，进而形成市场名牌效应与集群效应后，带动地市场招商
2）由政府出台政策，强行驱赶市区零散经营户。可出台“大车行”、“市区流行业
照不予申办”等政策，强制性的把现经营户驱赶
3）单一产业在XXXXX城市远不能支撑规模性市场，因此XXX物流项目依据一些
物流园的园区定位，以物流为主导产业，以可带动人流的XX、XXX为辅产业，综合型的
2、市场定位
\X
○ 商业定位：
集物流、XXXXXXXXX
功能定位
○ 物流、商贸、餐饮、居住、商
三、 招商总体
1.销售与招商关系
○ 招商成果带动剩余面积
1) 本项目的起点在于招商,重点在于
2) 招商工作的执行直接关系到项目销售和未来
3) 商业价值提升关键在于引进的商家是否足的号召力和
4) 招商与销售的紧密互动,一方面可以保障项目未来的良性发展经营,另一方也可以通
商家的招商成功带动销售,将商铺推向市场,又可以保证资链顺,实合适利
2.因时利势,因势
\X
前期对租赁模式和招商模式 不作固定而是做最优准备和多方面选择,全面解.掌.收集重
信息加以资料整理,在后期根据实际情再作最后最
知名品牌物流公司招商先行,散户控
1) 知名品牌物流公司的提前确定,是整个项目主体要点和项目成操作保证,能提升发
牌形象以及商业价
2) 尽早进行知名企业的招商工作,可以在大范围经营客户中选择品号召强,租
档次规划的商家入驻经营,并确定所需经营面积利小型商家进
3) 品牌企业的确对商业铺位售价价格的提升,投资客户的吸引,人汇聚,点推,散户的
高等方面都将会带来极其重要的促进用.商业运
3.形象先行,造市先
形象先行,造市先造势.先塑造区域化和高端化的市场形象差异,引市场
象三方面的造势,以求达到营造现有传统市场的恐慌,树立市场形标杆和领市升级换代
而引起区域业内轰
\X
4.严格把关,先紧
商家经营能力强弱直接影响项目的生命力,不加以甄别而使大量辐区域小,经营力不强商
仅难以保证项目经营收益实现,一旦被市场淘汰,势必整个项目陷
5.放水养鱼
商场经营具有长期性特点,采用合理租金与优质服务,先将整个市场旺,后根据营状态,
调整租金,让经营商家看到本项目的发展前景是大有空间的.这样,开商与户才能同成长,
放水养鱼的原则就是
四.招商执行策略
(一)招商策略
1.主动出击策略
这是招商比较常见的策略之一.在立足本地市场的同时,招商范围将扩到其品牌集
等周边城市,涉及到一些国内品牌商家,将一些具有市场知名度和召力的牌企进行邀请
一的洽谈,加强前期双方的了解和沟通,为下一步商家入实质性奠
\X
2.控制性策略
? 各阶段推出的优惠政策进行名额制,制造紧
? 保留部分好位置不推出,以备其他外地品牌或者谈判周期较长品牌进,同有利于解
的调整和纠纷.
3.以商招商、发挥头羊
首先确定入场各行业和品牌大户及有影响力之商户,充分发挥大品、大商的带效应,增
竞争力,并奠定其他中小户入场的
4.大户“三优”，小户
大户“三优”政策：
? 优先认租：行业内大户优先在我给定的范围
? 优惠招商:给予行业内大户和品企业给予租
? 优化组合：计划中合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌市场响力，有利于带
品牌，也利于整个市场长远
\X
小户扶持政策：
? 引进优质品牌代理权给予有发潜力的中小
? 给予部分散户优惠付款条件，减轻其经营
(二)租金策略
1.招商政策
任何新兴商业商场开业——兴旺——达到合理的租金水平，均需要定的间来行培育，
长短根据市场所处的位置、商业环境、竞争境等不同而有
若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金对商户招商，对市而言无于“杀鸡
由于商户经营成本过造成装修投入不足及经营模式太小，难以形成良好购物环，加
难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商不敢场，造成恶
为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从个面对市场进
1）合理的业态规则：有选择性的引入有一经能力的业
2）租金优惠及免租期：开业前1-2年给予商户不同程度的租金优惠，同时签订长租赁合同
\X
一定免租期。此部分政策已经提交公，望领导给
3）后期市场的经营管理：俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要商户进来，
有发展、赚钱”，市场的后期经营理也是商户十关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。于培育市场期间，应预留出一定份额的资金，用于帮助场商户宣传推广，如有能力，可以组建一支队伍，用于帮
2.租金价格策略
树立项目高端价值形象，低高走，稳
确认项目合理实收租金后，初期对外宣传租金定位高于普通市场，过高端格树项目高端
但考虑到市实际租金承受能力及对商户水放鱼的经营策，在商场培育期和第二年，招商过程中可以通过各种类活动及折扣给予商户一定租金优惠，使个租金达到市场普水平，通过高端形象、低价格迅速引市场，市场关注度的提升，以商户的入驻率不断提高，通过
平衡周边商业项目租金和其商业经营状况，我方建议应将租金标准调至
3.招商优惠措施
\X
知名企业的进入时整个项目的整体形象及对商家吸引力提升的重要个步，所为了确保
进入，可适当对主力店提供相优厚招商
● 租金条件优惠
● 提供外墙体广告位召开签约新
● 优先选铺权
● 免费为其做形象宣传（在商宣传媒
五、招商执行
（一）招商执行计划
1、招商筹备阶段：2010年2月-4月
招商前期市场调查及招商
2、前期招商阶段：4月-2013
招商工作的全面展开，各种媒体广告的投放结合现场户反情况适当调
3、开业筹备阶段：2011
\X
招商工作进入倒计时阶段，紧张而有序的进行 业的备工，做最有力
（二）招商执行管理
1.招商的标准流程
为了便于更好地开展本项目的招商工作，我们根据项目的总体销战和项目位建立
的招商执行流程，使得我们的招商工作可以目、有步骤
\X
\X
2.招商主题架构
为方便招工作的组织统筹与日后客户服务管工作的同一性，应建立一个由项目经理负责的项目小组。项目经理起到日常招销售工作的协、对接作用，项目小组他员工作项目理根据项目进度需安排。其组织结构如下（
\X
3.招商管理控制
? ? ?
招商人员素质管理，针对商人员行上岗前培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方。 招商项目的质量控制，商并是越越好，而是有符合项目的目标
招商项目的风险控制，对有意向的商家经营稳定性要进行一定的查分，优先择经营
有序、行业商誉较好的经营商作为合作伙伴，避免盲招带来的隐形风
招商项目的进行控制，项目筹备阶段招商工作有别于业后的调整招商，要求在限的时
内铺招商完成率的70%以上，市场才能顺利开张营业。 4.招商人员选用 ● 良
? ? ?
崇高的事业心 强烈的责
坚韧顽强的意志力。意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能认真服困难，并不为
\X
惑。 ?
良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立态，现僵持至不欢
亦为常见. ? ?
具备相关经济知识、社交能和语言表
商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会、会计税收等
以及最新的相关法律法规识，而且新知识、新技能不断涌现，招行人员必须掌握这些基知识，适学习充，才能更好
商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管层的析道最层的决
要求招商人须充分地分别于管理层员进行多次沟个，因而交际工作十分必要且有效。招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商判则主要是通过言来沟通的。招商人员语表达须正规范，用有效的语法、修辞辑，使表达更具有吸引力、
具有良好的现象判断能力、灵活应变力和局势控
招商人员应根据实际招商过程中的发生的各种变化，敏锐地抓住场反信息，握客户
\X
出对项目招商有利的变化。 ? ?
招商人员应在招商准工作过程中，了解对方的招展实情、并在时间上、理优势据主权。 较
招商是整体运作的，虽然整项目按业态的不同类别分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与影响整项目招商
培训是通过论和案例的学习，并参与实践，其达到知识广博、经验更丰富，能够胜任招商工作。 ? 要建立招商人员培训的工作机制，既要全面规划，又要切合实际的工作计，更要建立严格规章度。 ? 要加强招商实战。别是新项目的主力店群商工作，可多安排招商人积极参加与租户的沟通，天由招商
（三）招商准备工作 1.现场物
1）沙盘（项目主体及分析剖面模型
\X
2）招商手册（包括项目简介及格项目内部结构功图） 3）
4）现场vi(手提袋、便签纸、水杯、小礼品等) 5）招商细则（商户准标准、件极其
7）招商合同（租赁 意向、委托书、登记表、相关协议等）8）商业管理守则 9）工作人员工作牌 2．相关文件备 1）土地使用证 2）建设地规划许可证 3）建设工程规划许
\X
5）租赁 资格许
6）产权清晰，无抵押、债权、债
六、费用预算
\X
物流园建设方案
新疆物流园区发展规
2011/02/28
物流区建设是国《物流业调和振兴规划》的重点内容之一。近年来，随着区交通基础建设规模不断扩大和向西开放步伐加快，物流业发展的策环境和条不断改善，我区物园区建设也在逐步加快。自治区发展改革委在全区围内组织开展了物流园区发展规情况调研，现根据研情况，步提出我区物流园区发展思路、目标、主
一、我区物流园区
目，我区建成投入运营的物流园有2个，在建的物流园区有8个，规划中的物流园区有11个。已建成运营的物流园区有广汇居物流和新疆西域轻工基地国
广汇美居物流于乌木齐市高新技术产业开发区，我区主的建材、家具物流中心之一。园占地面积0.7平方公里，总建筑面积69.4万方米，总投资18亿元。目前，入驻园区的商贸、加工、物流企业商户有3000个。主要和中转商品有建材、家具、电器、电、五、化工等。园区年营业收入11.5亿元，年上缴税2.44亿元。园区提供的务主要包括展示宣传、仓储、运输、管理等。开发方式为府提供优惠价土地，由企业投资建设，并享受“三免两减半”（所得税地方部分三年免征、两年减半征收）的税收优惠政策。 新西域地国际物流位于乌鲁木齐市天山区大湾北路，是区二口岸和最大的出口商品仓储物流中心。园区占地积0.22平方公，总建筑面积18.8万方米，总投资10.8亿元。入驻园区的商贸、加工、物企业和户有830个。主要中转商品有日用百货、服装鞋帽、玩、电子电器、机电等18大类上万种商品。年转商品60多万吨、商品年物流值228亿元、区营业收入2187万元、年上缴税金230万元。园区提供的服务主要包括报关报检、仓储、运输、信息、管等，已建有信息务平台。园区为
行投资建设。
在建的流区有8个。其有4个在乌鲁木齐，别是乌木齐铁路国际物流园、中亚国际金属材料交易中心、新疆家沟钢材（国际）物中心和华凌物流园区，项目总占地面积12.83平方公里，总投11.5亿元。余4个物流园区分在交通运输枢纽城市、边境岸和地中心城市，分别是奎屯火车西站物流园、阿拉山口综合保税物流园、伊犁察布查尔物流园和疏勒县山东物流园。项目总地面积50平方公里，总投资26亿元。在建物流园开发方式主要是政府实行优惠土地政策，并做好“五一平”，由企业
规划中11个物流区，主要分布乌木齐市、伊宁市、阿勒泰地区富蕴县和巴州。乌鲁市规划建设乌拉泊国际物流基地、新疆双赢农副产品国际贸易物流中心、新疆政速递物流中。昌吉市和伊宁市规划昌吉市火车站、伊宁市火车站建设物流园区。阿勒泰地区富县和巴州的库尔勒市、焉耆、和静、轮、若羌等县市正在积极划在已建成正在建设的工业园区内建设配套的物流园区，善工业园区服
二、物流园区发展中存在
（一）交通基础设施落后，制约了
交通输条件是流园发展的基础条件。目前，我区交通展滞后局面仍然没有解决，交通运输线路规模总不足，运输网密度小且技术等级较低，运输能力有限，交通输网结构、布局不合理、出疆通道不足问题突出，制约了我区物流业发展和
（二）各地区发展不平衡，
首府鲁木齐已建、在建和规划建设的物流园9个，占全区物流园数量的近一半，部分园存在市场定位、功能定位交叉现象。南疆、北疆一些重点地州和交枢纽城市目还没有对物流业和物流园区发
（三）物流园区建设优
到目为止，治区尚未制订促进物流业和物流区发展的政策。各地、市物流园区的政法规也不完善，缺乏促进物流园区发展的土地、收、融资等优惠政，园区软境建设滞后，对入园物流企业
（四）物流信息
目，我物流园区和物流企业存信息化水平低、信息技术标准不统一等问题，为全社会提供各方面物流信息资的公共流信息平台还没有
（五）专业化的大型物
我物流业普遍规模小、服务能不完善、经营管理水平不高、市场竞争能力弱。没有骨干物流企业带动，为制约
三、流园区发展的整体思路、目
中央新疆作谈会后，随着国推新疆跨越式发展特支持策的落和全国各省区对口支援工作大规模展开，我区交通运输体系将步完。目前，我区有10条路正在建设中，铁路布局将从现在的单一点线状况，逐步发展到四横四纵路网构架，具备6个过境口岸站，5条出疆通道，逐步成覆盖全疆大部分的运输网络通道。时，以鲁木齐为中心的通达全疆、东联内地、西出中亚的公路输网络航空运输网络在加快建设,我区物流业发展的政策环境和基础设施条件将有很改善。着我国与亚国家经贸合的加强，新疆作为国向西放的桥头堡和国际物流大通道的地位和作用日益突出。我区物流业发展面临前所未有
（一） 发展思路
深入彻落实中疆工作谈会精神，坚持省级统筹、土地节约集利用和资整合的原则，按照市场需求、目标定位、功能配等规划要求，统筹全区物流园区的规划建设。充分利用并整合现有的易中心、运输站场、仓储基地基础设施，规建设一布局集中、用地节约、产业集聚、
约的型物流园。充分用海关特殊监管区的政策优势，发展适国际中转、国际采购、国际配送、国际转口易业务要求的国际物流。鼓励物流园区拓展物流公共信息平台、物流信息交易、电子商、物流金融业创新等能，促进物流、信息流、资金
（二）发展目标
以乌鲁、喀什、霍果为重点区域，设5～10个国内一流的物流园区，增强辐射带动能力。阿拉山口、宁、奎屯市、哈密市、库尔勒市等重点口岸、城市建设10～20个起点、规模大、辐强、集运输、仓储、包、流通加工、配送等功能一体的省级物流园区、物流基地或物流心。培育一批服务水平高、市场竞争力强的型现物流企业。通过流园区建设我区物流整体运行效率明显提高，物流业促进经济增的作用得到
（三）主要任务
1.加强物流园区
按照科学展的要求，高起点高准地织编制自治区物流区总发展规划，科学规划建设物流园区，引导和推动重点区域物流园区的健康发展。极引导地区从实际出发，因制宜，认真做好各地物流园区规划的编制工作。在空间布局上，把物流园区总体发展规划与交通输发展规划、土地利用划和城市规划以及环境护规划有机地结合起来，使之相互衔接，互协调；立全区及区域物流协调发展的理念，做好地区之间、部门间物流基设施的协调与衔，突出提高重点物区域、物流节点市物流组织化水平，合理布局大项目。在制订物流发展规划时，加对物流基础设施的合与建设，注重优先整合利用和改造提升现有物流资源，充分发挥现有基础设施的
2.完善物流园区
一是加强设施建设。支持区大以“七通一平”为要内容基础设施建设，兴建或改扩建标准仓库、货场、铁路专用线、监库、保税库、信息心设施，增强园区承载力。鼓励在工业园区和开发区内，规划建设、扩建配物流园区或物流基。二是完善生产性务配套。加快园区金融、物流、介等生产服务配套建设，完善公共服务设施，并优先纳入市政配套设规划。三创新开发建设机制。坚持“谁投资、谁所有、谁受益”的则开发设园区，励投资主体元化，建立灵活投资模。积极引进国内外大型物流企业投资物流园区建设，引导分的中小企业和商户
3.着力培育物流
按照“引导、企业主、重点培育”则，培育一批主业突出、服务水平高、国际竞争力强的物流头企业。鼓励物流企业投资或参与物流园区建设，鼓励龙头物流企业以物流园为平台，展物流增值服和延伸服务领域。开拓内和中亚、西亚物流市场，提升综合物流服务水平，使其逐步发展为物流业跨国公司。鼓励和支持物流企业尤是中企业通过参股、控、兼并、联、合资、合作等方式进行资产重组、业务融合，提高流企业的市
4.营造促进物流园区发展
一是对建设物流园区园区内投资建物项目的企业实行优惠的用地、用电等政策，减免相关的费用；加大对园区内业信贷支持；交通、铁路、工商、税务、海关、商检等部门积落实国家支持物业发展政策，物流园区发展营造一个良好环境。二是建设物流公共信息平台。明确牵头部门和协助部门，整合连接政府部门、工商企业、物流企业、物流园间的息资源，建设物流共信息平台，现信息共享，降低物流成本，提高运营效率，提升我区代物流信息化
五、加快物流园区发展
一是快编出台《物流园区发展规划》，出今后一个时期我区物流园区发展的目标、任务和重点工程，确定全区物流园区的基布局，为各地编制项规划、进物流园区发展提供指导
二是究制定进流园发展的政策措施意见，在土地、税收、资、交通输、行政管理、海关、商检等方面对物流园建设和发展给予政策支持。 三是在对现有物流园区情况调查的基础，研究制定符合我区区情物流园区设立准和条，作为各地物流园区规划布局，
四是力支持物园区设。对符合条件的物流园区内基设施项及公用事业项目积极争取国家资金支持。鼓励国家政策性银行、商业银行对物流园区内基础设施项给予信贷支持，并实行款贴息政策。支持符合条件的区内企业通过资本
五积极争国家加大对新疆物流园区展的支持力度。建议国家在规划物流园区布局、制定实施相关政策和安排重项目及资金时，点向新倾斜，大力扶持新疆物流
物流园招商方案
重庆三磊渝东南冷链物
关于申请核准《重庆三磊渝
中心招商方案》的报告
湖三磊实业（集团）有限公司
重庆磊渝东南冷链物流中心招商
程中要的指导性文本，方案中包含
定位、招商总体策略、招商执行策略、招商方式、招
商执行6个节点；
该方参考了重庆双福农贸市场、
物流心、亿农国际商贸城等相关招
案已
请予核准。
附件：渝东南冷链物流中
重庆三磊渝东南冷链物
二0一四年十二
渝南链物流中心 招 商 方 案 重庆三
渝东南冷链物流中心
一、项目概况
1、项目名称：三磊渝东南
2、设地址：本目位于重庆市黔江区正阳工业园区物流南
亩，建筑面积98431平方米，其中冷库5万吨（气调库
低温藏库2万吨）、交易区10000平方米、农副产品
7138平方米、街商铺及办公生活等相关配套设施，是
品交易集散地和
3、区位优势
黔江重庆、四川入东南沿海陆上通道的必经之地，也
等地桥头堡，是鄂湘黔四省市毗邻区域的重庆交通枢
形成公路、铁路、航空为一体的立体交通枢纽。高速公路：
恩施130km、
可直上海、广州、深圳、南京成都等地；航空：黔江舟白
市“大两小”机之一，可以起降波音737系列飞机，黔
重庆中心位置，场优势明显，是国务院确定的重庆“
东南翼区域的中心，是重庆六大区域性
4、建设内容：项目总占地面
a总建筑面积约98431平方米
b冷5万吨、加、交易及配套用房23850平方米、
c道及停车场37000平方米、绿化面
二、功能定位
本项定位为现代链仓储配送、加工、交易、及产品展
高品冷链二级市，承担起调节余缺、稳定物价、保障
生的会责任，现“交通流线清晰、功能分区明确、
三、招商总体策略
1、销售与招商关系
招商成果带动剩余面
a本项目的重点在
b招工作的执行直接关系商家入驻
c商价值提升键在于引进的企业是否有足够
d招的目的一方
知名牌企业的招成功带动有意商家,将区域优势推向
链顺畅,实现合适利
2、因时利势,
前期租赁模式和商模式不作固定而是做最优准备和多
掌控、收集重点目客户信息加以资料整理,在后期根据
决定。
知名品牌公司招商先行,散
a知品牌公司的前确定，是整个项目主体要点和项目
提升发展市场品牌形象以及
b尽进行知名企的招商工作，可以在大范围经营客户
租金受力强，符商业档次规划的商家入驻经营，并确
小型商家进场定位。
c品企业的确定市场招商价格的提升,意向客户的吸引,
散户招商,租金高等方面都将会带来极其重要的促进作
行成市",本地区其他商家自
3、形象先行,造
形象行,造市先势.先塑造区域化和高端化的市场形象
注,过政府,媒和形象三方面的造势,以求达到营造现
立市形象标杆引领市场升级换代的目的,进而
4、严格把关,
商家营能力强弱接影响项目的生命力,不加以甄别而
营能不强商家进,不仅难以保证项目经营收益实现,一
整个项目陷入困境.
5、放水养鱼
市场营具有长期特点,采用合理租金与优质服务,先将
据运状态,适当步地调整租金,让经营商家看到本项
间的.这样,项目与商户才能一同成长,实现共赢.放水养
做人气,再做生意”
四、招商执行策略
(一)招商策略
1、主动出击策略
这是商比较常见策略之一.在立足本地市场的同时,
城市,如利川、咸、恩施等周边城市,将一些具有市场知
业进邀请并进行对一的洽谈,加强前期双方的了解和
进入实质性奠
2、控制性策略
a各
b保部分好位置推出,以备其他外地品牌或者谈判周期
有利于解决不可预见的调
3、以商招商、发挥
首先定入场各行和品牌大户及有影响力之商户,充分
带动应,增强项目核心竞争力,并奠定其他中
4、大户“三优”，
大户“三优”政策：
a优认租：行业内大户优先在我们给定
b优招商:给予行业内大户和品牌企业
c优组合：计划合理分布大户的位置，充分发挥他们
有利带旺其他中小企业或个体，也利于整
小户扶持政策：
a引优质业务给予有发展潜力的中
b给部分企业优惠付款条件，减
(二)租金策略
1、招商政策
任何兴市场开业——兴旺——达到合理的租金水平，均
培育，培育时间的短根据市场所处的位置、区域环境、
所差。若不给予场一定的培育期，一步到位的直接以理
对市而言无异于“杀鸡取卵”，但由于商户经营成本过
以形良好的市场境，加之市场人气、客源短期内难以
老商不愿支撑、新商户不敢进场，
为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从三个方
1)理的业态则：有选择性的引入有一定经
2)金优惠及免期：开业前1-3年给予商户不同程度的
长期赁合同的商提供一定免租期。此部分政策已经提
准。
3)场的经营管：俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不
要让户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营
的问，市场的经管理不仅需要专业的人才，还需要一
入。于培育市场间，应预留出一定份额的资金，用于
推广。
2、租金价格策略
树项目高端价值形象，低开高
确认目合理实收金后，通过规划树立项目高端产业形
租金受能力及对户养水放鱼的经营政策，在商场培育
中可通过各种类动及折扣给予商户一定租金优惠，使
水平，通过高端形、低端价格迅速引爆市场，随着市场
户的驻率不断提高，通过减少折扣稳步
3、招商优惠措施
知名业的进入时个项目的整体形象及对商家吸引力提
以为确保品牌业的进入，可适当对主力客户提供
a租金条件优惠政策
b召开首届渝东南农产品
c优先选仓位权
d费为其做形象宣传（在招商
五、招商方式
六、招商执行
（一）招商执行计划
1/
招商前期市场调查及
2/
招商作的全面展，各种媒体广告的投放结合现场客户
策略
3/市筹备阶段：2015年05月招商工作进入倒计时阶
准备工作，做最有力
（二）招商执行管理
1、招商的标准流程
为了于更好地展本项目的招商工作，我们根据项目
定位立了一个准的招商执行流程，使得我们的招商
骤地进行。
招商流程图
2、招商组织架构
为方招商工作的织统筹与日后的客户服务管理工作的
招商营经理负责项目小组。招商运营经理起到日常招
作用，招商小组他员工作由招商运营经理根据
组织结构（根据项目具体
3、招商管理控制
a招人员素质管，针对招商人员进行上岗前培训；招
都是有效的方式。
b招项目的质量制，招商并不是越多越好，而是要有
位的公司。
c招项目的风险制，对有意向的公司经营稳定性要进
先选经营稳健、理有序、行业商誉较好的公司作为合
带来的隐形风险。
d招项目的进行制，项目筹备阶段招商工作有别于业
在有的时间段内成仓位招商完成率的20%以上，市
4、招商人员选用
1)好的心理素质、崇高的事业心、
2)韧顽强的意志力。意志品质坚强，稳健
3)好的自控能，招商的双方都是围绕各利益，心理上
持甚至不欢而散的现象
4)备相关经济知识、社交能力和
5)商信息主要通过文字形式传递出去的，而招商谈判
通的。招商人员语表达须正确规范，使用有效的语法、
有吸引力、说服力和
6)有良好的现象判断能力、灵活应变能力
7)商人员应根实际招商过程中的发生的各种变化，
息，握客户的心理，做出对项目招
8)商人员应在商准备工作过程中，了解对方的招展实
优势占据主动权。
9)商是整体运的，虽然整体项目按业态的不同类别分
个功区的招商成功与否影响道整体项目
5、招商人员培训
1)训就是通过论和案例的学习，并参与实践，使其达
富，能够胜任招
2)建立招商人培训的工作机制，既要全面规划，又要
更要建立严格规
（三）招商准备工作
1、现场物资准备
1）果图 2）招商手册 3）招商细则 4）招商
6）市场管理守则 7）工
2、相关文件准备
1）地使用权 2）建设用地规划许可证 3）建
七、费用预算 （附表）
八、商单位：重庆三磊渝东南冷链物流
联系人：
联系电话：
联系址：重庆市黔江区正阳工业
招商费用预估表
招商建议
1、建2015年06月28日前为开市试运营阶段，正式开市时请市、区
2、联系庆市（黔江区）委、农委，农管站提供一份从事冻品、农产品加工、生产、贸易的业户、联合社、贸易公
3、向江区主管部门请从主城经火车站到渝东南冷链物流中心的公交线
4、系广告公制作相的招商宣传页； 5、联系网络公开展网络、纸媒招商宣传； 6、联系专业公司制项VI导视系统； 7、招商人员培训工作及时展开； 8、尽开展前期招商宣传造势工； 9、招商营办公
11、开通二维，供客户扫描读取渝东南冷链
12、包（打包）业招商公司进行招商，合同年签，以实际客户入
13、引一家银行入驻渝东冷链物流市场； 14、在渝东南冷链物流市场设内立工商办公室； 15、指一辆小车作招商接
16、公司长安作车身
