风吹裤裆蛋蛋荡
范文一：物业管理政策法规选编目录
北京市物业管理政策法规选编
北京市物业服务指导中心 编
编 委 会 名 单
编委会主任 程建华
编委会委员（按姓氏笔画排序）
王 颖 王玉明 王占强 付 平 吕向东 刘巧莉 刘丽华 李 朗 宋宝程 张 帆 张连生 陈立民 周 星 郑 宁 赵春凯 郭彦利 郭爱爱 解丹丹 魏 宣
共同努力：促进物业服务质量不断提高 ——为《北京市物业管理调研》等所写的序言
物业管理问题与人民群众生活密切相关，小到垃圾清运、绿地养护，大到电梯安全运行、消防设施的维护,关系社会的和谐稳定，关系人民群众的居住生活质量。物业管理出了问题，人们的生活就不舒适。物业管理问题媒体关注，在行政管理中又容易被边缘化，容易被忽视却又十分重要。可喜的是，目前已开始引起有关领导的重视。
2012年元月10日，陈刚副市长在全市物业服务质量年活动大会上说：物业管理非常琐碎，但每一件事都很重要。2013年3月22日，住建委党组会上杨斌主任讲到，要在重点抓调控、住房保障的基础上，重点抓物业管理工作。7月24日住建部王宁副部长来北京召开群众路线教育实践活动座谈会，听取15家物业企业负责人、项目经理、一线工作人员意见，强调物业管理问题是重要的民生问题。
物业管理问题主体多，涉及面广，有业主、业主大会、业主委员会、物业公司、社区居委会；有政府相关部门、法院及街道乡镇人民政府；涉及专业银行和专业服务公司。搞好物业管理就必须把这些主体协调好，形成合力。物业管理与热点问题关联性强，查违拆违、防汛、安全运行、设备维修、小区保安、节日值守都与物业管理有联系；物业管理主
要是生活中的琐事，又容易产生纠纷，有了纠纷就必须快速解决，避免问题积累发酵，小冲突变大冲突。物业管理水平高低依赖于管理队伍的水平及对物业企业、业主委员会的有效指导和监管，因此要对参与这项事务的主要人员进行必要的培训，对企业违法行为要及时进行处罚，防止物业企业损害业主的利益，防止业主委员会不当行使业主委托的权利。两年来，我们紧紧抓住政府令《北京市物业管理办法》的出台以及市政府狠抓拆违、防汛等工作的契机，大力推进物业服务水平的不断提高，实现和谐物业管理。
一、围绕查违、防汛、资金监管、矛盾纠纷调处等热点问题抓好物业管理工作
2013年3月28日市政府召开了生态文明和城乡环境建设动员大会，要求全市实施物业管理的企业履行发现、制止、报告违法建设的职责。为此，对全市2700多家物业企业进行了动员和培训，通报了2012年10月22日朝阳区东山墅业主搞违法建设引起重大伤亡事故，物业公司没有履行报告职责受到了相应处罚这一典型案例；对凯莱和北京远景方舟物业管理有限公司不报告违法建设的行为进行了处罚。目前物业公司已经重视这项工作，据统计，今年物业企业及时报告了192个小区违法建设的情况。
2013年5月20日召开了16个区县住建委、房管局分管物业工作领导专题会，布置物业管理区域防汛、查违、矛盾纠纷调处等工作。全市防汛工作会召开后，在市住建委5月
27日召开的防汛电视电话会上，又专门强调了物业管理区域的防汛工作，要求区县分管领导、物业科长及物业企业分管领导、项目经理对地下停车库入口出口,排水及沙袋准备、小区排水口排水管线是否畅通、配电设施周围排水等情况进行全面检查。5月底6月初，分8个工作组对16个区县68个小区物业管理区域的防汛情况进行抽查，对存在排水设施堵塞等问题的门头沟永兴嘉园、东城本家润园等12个物业管理项目下发了整改通知书，对去年“7.21”水灾严重的碧桂园、绿城百合公寓、加州水郡、北潞园、瑞雪春堂5个项目进行了暗访，发现碧桂园、北潞园和绿城百合公寓三个项目地下空间出入口沙袋准备不足，提出了整改要求。以查违防汛为主要内容，对5468名物业企业项目负责人，2435名物业企业负责人，396名乡镇街道工作人员进行了重点培训，顺利完成了今年物业管理区域的防汛工作。
按照王安顺市长、李士祥常务副市长及陈刚副市长的批示，5月29日至6月8日，市住建委、市审计局组成8个组对16个区县住房资金管理部进行检查，发现有50多万个维修资金的数据存在错误，如购房人房屋项目名称仅写为“中华人民共和国”，单元号为“1098”、“999”，张三业主交的维修资金在系统里登记为李四，王五家的地址登记为孙六家的地址；系统记录的房屋地址与业主提供的发票记录地址不一致等问题不胜枚举。维修资金归集不到位，有些业主交了维修资金，资金中心系统记录里并没有，一追查还在开发商手
里，资金中心管理队伍人手少，根本没有能力上门催缴。档案管理隐患很多，如储存档案的房屋屋顶漏雨，档案直接堆在楼道上，大量档案存放在纸箱里。维修资金信息管理系统已严重落后于现实需要，根本打不出每个项目以业主为单位的分户明细账，房屋过户时维修资金不能自动过户，不能按区县进行查询等等。
今年媒体有关物业管理问题的报道共有124篇（不包括4篇正面报道），涉及到111个物业项目，有些问题有多家媒体进行报道。111个项目中，与物业服务企业服务直接相关的问题，如垃圾清运不及时、对欠费业主限水限电、私自占用公共部位、物业撤接管等共58件，调解有难度，市住建委直接组织召开协调会进行调处,约谈了20多家物业公司，58个纠纷全部化解。其他问题如开发建设遗留的房屋漏雨、电梯事故、无物业公司管理的老旧小区的服务问题等，各区县经过调查也分别移交质监局、社会办等部门。市、区、街三级协同，成功化解了朝阳大西洋新城、东城本家润园、海淀羊坊店海天中心等多个持续时间长、矛盾尖锐的物业撤接管纠纷。这些小区一度被列为十八大、今年两会召开期间需市区街重点维稳的地区，业主多次要求到天安门广场等地游行。解决了通州永顺、海淀阳春光华、昌平回龙观等多个小区屋面漏水因无法支取维修资金多年失修问题。
二、加强部门合作，破解物业难题
物业问题不仅是房屋管理问题，更是一个复杂的社会问
题，与住建、发改、公安、社会管理、规划、质监、交通、市政、绿化、消防、卫生、水务、法院、住房资金管理等20多个部门和专业公司有关。破解物业管理问题，仅靠住建部门难以取得成效。今年以来，我们加强了与相关部门的沟通交流，力求形成合力，共同管好物业管理区域。
与市社会办合作，在社会办开展的“万名社会工作者培训计划”中加入业主委员会的组建、维修资金的支取、物业公司如何开展服务等方面的培训内容，提高街道（乡镇）、社区干部做好物业管理工作的专业能力。针对部分老旧小区失管失养问题，以停车有管理，绿化有养护，房屋有修缮，卫生有保洁为标准组织老旧小区开展“准物业”管理试点。9月24日召开了全市推进老旧小区自我服务试点工作专题会，印发了《关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见》，现场观摩了朝阳区松榆西里社区自我管理经验，全市112个老旧小区实行了自我服务管理。试点成功推广后，将会有效改善老旧小区失管失养失修的问题。
与市质监局密切配合加强电梯管理。由市质监局加强对电梯维保单位准入与退出的监管，建立电梯应急维修优秀企业名录，及时、严厉查处维保不规范、虚报电梯维修工程预算、侵害业主权益的企业。加强对电梯的年检，对年检走过场单位要严格追究责任。维保或年检发现电梯故障，及时责令停运并通知业委会、物业服务企业和相关业主，使用专项维修资金进行应急维修。各区县住建委、房管局严格按照时
限要求快速审批，确保电梯维修资金及时到位。逐步推广使用电梯物联网，通过技术手段实现对电梯的实时监控，防患于未然，确保电梯运行安全。
与市住房资金管理中心协同，由市住房资金管理中心通知市资金中心各区县管理部严格按照2个工作日（情况特别紧急的，24小时）的时限，及时拨付资金，保障应急维修实施；对因做数据关联可能影响应急维修的物业项目，只要建立了维修资金，资金中心先支付，再做明确核算。共同解决补建维修资金、数据整理、发挥资金增值效能等问题，建立产权明晰、资金数量准确的维修资金明细账。
与北京市高级人民法院民一庭协商，加强对区级法院受理审判物业诉讼案件的指导，要求区级法院不能以纠纷多、人员少为理由一个月只受理一件或几件物业纠纷诉讼案件；明确单位公房向个人房改后，原产权单位仍要承担电梯费、高压水泵费等产权人交费项目。房改房上市后，房屋产权性质转变为商品房产权，原产权单位不再承担相关费用，由购房人全额承担后期物业管理费用。与西城区法院商谈，开展物业纠纷诉前调解机制的试点。
积极向市人大汇报物业管理问题，配合市人大城建环保委做好《北京市物业管理办法》的合法性审查，经市人大同意将物业管理列入未来5年地方立法规划。
与市交通委协调，在《北京市机动车停车管理办法》起草过程中明确规范居住区及其周边的停车管理的内容，对个
人在小区私设地锁、地桩，由住建、城管部门给以处罚，由公安部门做好道路停车泊位的设置和道路停车秩序的管理，调整收费标准，根据成本、供求关系实行差别停车收费。
与市规划委沟通，合理确定物业用房的配建指标；与市地税局沟通，明确物业企业营业税纳税基数；与发改委沟通，明确物业公共部位管理电费按民用价计算；与市水务局合作，完善住宅小区二次供水管理。
三、分批到区县住建部门调研，摸清情况，加强指导 杨斌主任多次与我谈起物业管理问题，并叮嘱我要充分发挥区县住建委、街乡镇的作用。按照杨主任的叮嘱，今年以来，带领物业处、物业指导中心的同志们分批到区县住建委、房管局，与区县建委主任、房管局局长，分管副主任、副局长和物业科科长交换意见，了解情况，分类指导。目前已到西城、朝阳、海淀、丰台、通州、顺义、房山、怀柔、平谷做过专题调研，年底前再去东城、石景山、门头沟、大兴、亦庄、延庆、密云调研。
从已开展的调研情况看，物业处和物业服务指导中心已全面建立与区县物业科的通畅联系，区县住建委、房管局已基本摸清属地有多少住宅区、有多少住宅实施了物业管理、有多少小区成立了业主委员会、区内有多少物业企业、区内物业管理目前存在的主要问题是什么。
每次去调研，区县住建委、房管局一把手亲自到会，谈到物业问题，都很熟悉，对本区存在的问题也基本了解，区
县住建委主任、房管局局长重视物业管理问题是做好物业管理工作最重要的组织保障。
通过调研，我们总结了区县住建委、房管局在处理物业问题方面的一些成功做法：部分区县由财政出资建立了应急维修资金，用于电梯及老旧小区的应急维修；开始探索老旧小区改造后的物业管理模式；将物业管理的监管职能下延到街道办事处，进一步强化属地监管职责；有些区局提出了对业主委员会账户维修资金的监管意见；有些区局已开始重视将业主委员会建设和老旧小区改造纳入社会管理的范围，与区社会办密切配合；有些区局对属地物业企业进行评分定级。
四、对影响物业管理长远发展的关键问题研究制定相关政策
朝阳房管局局长刘来祥同志利用清明节放假，组织局内同志研究起草了《关于加强街乡、社区居委会对筹备组、业主大会、业主委员会管理的建议》、《关于物业服务收费的建议》、《关于加强街乡对住宅专项维修资金划转和筹集使用监管的建议》等方面文件，向市住建委书面报告，希望围绕这些方面的问题，加快制定和完善相关政策。
经过认真研究梳理，主要涉及维修资金应急支取、加强业主组织建设和建立物业费动态调整机制三个方面的问题。这三个问题，也是全国物业管理普遍存在的难题。
今年4-5月，市住建委便民热线接听的房屋管理五大类问题中，第三大问题就是维修资金支取不便。物业处进行了
梳理，维修资金划转业主大会之前，支取要经过11个步骤，其中6个在市住房资金管理中心系统办理。维修资金划转业主大会账户后，要支取维修资金，须经过13个步骤，其中5个在市住房资金管理中心系统办理。如果小区中有央产房改房，还需到中直管理局和国家机关事务管理局住房资金管理中心，由原产权单位申请支取相应分摊的维修资金。应急情况下支取维修资金，只是规定了不需经过三分之二以上业主同意，其余程序一个不少。海淀区阳春光华小区一顶层住户屋顶漏雨，申请了2年未能支取维修资金。业主找到市人大城建环保委的领导，城环委领导找到杨斌主任，杨斌主任批给我，我让物业处安世锦同志（时任副处长）专门协调，仍然支取不了。情况报给我，我只好给盛世物业公司领导打电话，让物业企业垫资先修。朝阳泰华滨河苑小区楼高28层，共有11部电梯，7部电梯运行7年后因钢丝绳磨损严重导致停运。物业企业申请维修资金，2个月没有结果，业主投诉到媒体。我从舆情上看到情况后，让物业服务指导中心同志把区房管局、物业企业同志约到市住建委协调如何解决，物业企业同志反映支取难，后经特事特办，才申领了维修资金。
为解决应急支取维修资金不便问题，经反复讨论征求意见，拟定了《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》，8月初向社会公开征求意见，有10位同志通过网上和来信提出了不同意见，9月4日我跟物业处郭彦利处长把这些同志请到市住建委，当面听取意见，目前
郭彦利同志正在抓紧组织修改，可在年内印发。
如何破解业主大会成立难、运行难、监管难问题？目前全国除上海市住宅区实施物业管理的项目业主委员会的比例高达83%之外，其他城市业主委员会成立比例都比较低，均在30%以内。如广西南宁市252个物业管理区域成立了业主委员会，占16%，在已成立的业主委员会中55%不作为，15%不仅不作为，还在起反作用。对如何破解全国性的难题，目前已逐步形成共识。主要解决业主不会组建、不愿组建及组建不规范的问题；解决业主委员会成立后业主不愿意继续担任业委会委员的问题；解决业主委员会素质低、业主委员会谋私问题和业主委员会组建后领导力不强或名存实亡如何快速更换的问题。
物业管理收费标准严重背离服务成本，难以上调是制约物业管理健康发展的瓶颈问题，势必造成行业亏损、物业服务质量下降、弃管问题，这是我们今后要解决的第三个问题。
北京市实行政府指导价的物业服务收费标准10多年来没有调整，由于人工费、材料费、电费、水费等费用的上涨，物业企业普遍出现亏损。实行市场调节价的物业服务收费，需经业主大会表决方能提价，受政府指导价不调的影响，多数业主不同意涨价。针对这种情况，拟建立物业费标准随人工、水、电、材料等费用自动调整的机制，解决合理涨价的扯皮问题。
五、加强培训宣传，全面提升物业管理人员工作水平
组织修改了物业项目经理考试大纲和考题内容，突出了实用性和针对性。如增加了物业企业如何履行发现制止并报告违法建设的内容，使物业企业工作人员知道管理区域的违法建设不能有效制止时，应该如何向政府部门报告；小区防汛应该重点检查和预防哪些问题；电梯、消防、漏雨等问题出现后如何申请维修资金开展快速维修；对拖欠物业费如何处理，如何向法院提起诉讼；对小区养犬、乱停车、绿化、垃圾清运问题如何有效管理。
在原有政策选编的基础上，又组织编印了与物业管理密切相关的保安、绿化、消防、安全、人防、停车、邮政、养犬、垃圾管理等方面的文件选编，提高了物业企业和业委会综合管理水平。就什么是业主、什么是业主大会、什么是业主委员会、什么是物业公司、如何组建业主委员会、如何选聘物业企业等问题编写了简明通俗的解答，共100问，使广大的基层物业管理人员和业主能够快速入门，便捷了解物业方面的政策规定。
围绕着已发生的业主告街道办事处指导组建业主委员会违法、业主告物业公司不撤出管理区域、业主因自家车被淹告物业公司赔偿、物业公司告业主拖欠物业费、物业公司告停车公司等案件，以案说法，加强对街道和物业企业工作人员的指导，尽量减少纠纷的发生。
组织编印《物业管理》杂志，定期印发，及时报道行政管理部门的做法和外省市经验，传递物业管理的正能量，向
更多企业、街乡镇工作人员和广大业主宣传物业管理的政策、好的做法。
六、加强对物业企业指导和监管，进一步提升行业水平 及时总结推广龙湖、城建、首开、天通苑、网信、盛世、金罗马等优秀物业服务企业在制止违法建设、及时开展设备维修、认真做好防汛、顺利开展撤接管、赢得业主信任上调物业费、开展延伸服务（如开办社区食堂、长者服务中心，为业主提供房屋买卖租赁代理服务、装修服务、为业主代购水、电，代购车辆保险、代办快递，为业主提供储物空间）等方面的成功经验，全面提升行业的管理水平。
结合项目备案、晒账单和纠纷查处，对物业企业开展执法。对未按时备案、未晒账单、挪用公共维修资金、侵占小区公共收益、不认真履行保安保洁维修养护职责的物业企业及时查处，记入黑名单，公开曝光，实施行政罚款甚至降低资质。结合项目评优，总结松榆东里等优秀项目管理经验，在全市推广。
提高企业准入门槛，淘汰了100多家没有项目的小劣企业。对没有项目、没有举荐人的企业申请物业企业资质暂停审批。对无资质有项目且存在纠纷的企业，纠纷未能解决前不核发资质。对存在纠纷的物业企业，如不妥善解决纠纷做好认真整改，停止晋升企业资质，停止核发出京参与投标的资信证明。
通过以上六个方面的努力，市区两级物业管理部门动员
组织300多个街乡镇、两个协会、2700多家物业公司、1000多家业主委员会围绕物业问题认真履行各自的职责，取得了不错的成绩。要想长久地保持良好的物业服务，就必须全面提高这个行业从业人员的素质。为此，北京市物业服务指导中心岳为众主任带领全体同志编印了《北京市物业管理调研》、《北京市物业管理百问百答》、《2012-2013年度北京市物业管理工作简报汇编》、《北京市物业管理政策法规选编》、《北京市物业管理相关政策法规选编》、《北京市物业管理重要诉讼案件分析》等参考资料，供区县、街乡镇、社区居委会、业主委员会、物业服务企业及关心物业的业主学习参考，用于指导物业管理工作。这样做属于治本的基础性工作，非常有必要。因此，权以这篇文章作为他们编写《北京市物业管理调研》等文集的序言，抛砖引玉，引起大家尤其是区县从事物业管理工作的同志对这项工作的深入思考，发挥主观能动性，进一步做好物业管理工作。
北京市住建委副主任 程建华
2013年10月28日
前 言
物业管理是一项复杂的民生工作。由于沿革时间长、法规多，一线人员频繁变动，需要将现行的政策法规、调研成果和经验交流材料汇编在一起，便于各级领导和工作人员学习交流及查询使用。为此，市物业服务指导中心组织编写了一套物业管理指导手册：
一是《北京市物业管理调研（第1期）》，分为四个部分：一是市住建委领导同志的调研报告；二是区县住建委、房管局领导同志的调研报告，按时间顺序排列；三是物业服务企业的调研报告；四是附录，选编了部分关于物业管理问题的文章。这些调研成果包含了对行业发展的深入思考和科学建议，供大家开拓思路、相互借鉴。
二是《北京市物业管理工作简报（2012-2013年度）》，按时间顺序记录了市住建委日常工作的片断，以及解决问题、化解矛盾的方式方法，供大家分享和参考。
三是《北京市物业管理政策法规选编》，选取重要的法规和政策编辑成册，便于快速查询和学习掌握。
四是《北京市物业管理百问百答》，采用通俗易懂的方式，普及物业管理过程中的常见问题和基本程序，目前正在广泛的征求意见。
五是《与物业管理相关的政策法规选编》，整理与物业管理相关的水、电、气、热，电梯、卫生、消防、保安、邮政、养狗等方面的政策法规，供大家查阅。
六是《北京市物业管理重要诉讼案件分析》，对物业管理的典型判例进行介绍和分析。
程建华副主任对编写这套指导手册非常重视，多次听取汇报，提出指导意见，并为《北京市物业管理调研》等专门撰写了序言。
由于时间仓促，不足之处，敬请批评指正。
2013
北京市物业服务指导中心主任 岳为众 年10月29日
目 录
一、综合类
1、中华人民共和国物权法（节选）
中华人民共和国主席令第62号············································································2
2、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的 解释
法释〔2009〕7号···································································································6
3、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释〔2009〕8号·································································································11
4、物业管理条例
中华人民共和国国务院令第504号····································································14
5、北京市物业管理办法
北京市人民政府令第219号················································································28
6、关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知
京建发〔2010〕506号·························································································40
7、关于印发《物业承接查验办法》的通知
建房〔2010〕165号·····························································································43
8、前期物业管理招标投标管理暂行办法
建住房〔2003〕130号·························································································50
9、北京市社会建设工作领导小组办公室关于印发《关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见》的通知
京社领办发〔2013〕12号···················································································59
二、行业管理
1、物业服务企业资质管理办法
中华人民共和国建设部令第164号····································································66
2、关于规范我市物业服务企业晋升资质等级核定工作的通知
京建发〔2010〕58号···························································································73
3、关于印发《北京市物业服务企业信用信息管理办法》的通知
京建发〔2010〕658号·························································································77
4、北京市住房城乡建设委关于印发《北京市物业服务合同备案程序》的通知 京建发〔2010〕721号·························································································85
5、关于印发《北京市物业项目交接管理办法》的通知
京建发〔2010〕603号·························································································88
6、关于印发《北京市物业管理示范项目考评管理办法》及《北京市物业管理示范 项目考评标准及评分细则》的通知
京建发〔2010〕507号·························································································94
7、北京市住房和城乡建设委员会关于印发《商品房销售环节涉及物业管理相关事项的检查要点》的通知
京建发〔2011〕226号·························································································99
8、关于印发《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的通知
京建发〔2010〕383号·······················································································103
9、关于印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》的通知
国人部发〔2005〕95号·····················································································108
10、关于开展注册物业师初始注册有关问题的通知
京建发〔2013〕135号·······················································································120
三、业主大会
1、住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知
建房〔2009〕274号 ·························································································124
2、市住房城乡建设委、市民政局、市社会办关于印发《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的通知
京建发〔2010〕739号·······················································································137
3、关于试行使用北京市业主决定共同事项公共决策平台的通知
京建发〔2010〕545号·······················································································156
4、中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》（节选）
中办发〔2010〕27号·························································································160
四、相关收费
1、国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格〔2003〕1864号·················································································162
2、关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告
京发改〔2005〕2662号·····················································································167
3、关于北京市经济适用住房小区物业服务收费有关问题的通知
京发改〔2010〕966号·······················································································177
4、关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知 京建物〔2006〕30号·························································································178
5、关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函
京国土房管物〔2004〕348号···········································································179
6、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
发改价格〔2007〕2285号·················································································180
7、国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知
国税发〔1998〕217号·······················································································184
8、北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告
北京市地方税务局公告2011年第8号·······························································185
五、住宅专项维修资金
1、住宅专项维修资金管理办法
中华人民共和国建设部、财政部令第165号···················································188
2、关于印发《北京市住宅专项维修资金管理办法》的通知
京建物〔2009〕836号·······················································································199
3、北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房 资金管理中心关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题 的通知
京建法〔2013〕20号·························································································211
4、关于住宅专项维修资金交存标准的通知
京建物〔2008〕393号·······················································································233
5、关于住宅专项维修资金交存、过户及房屋权属登记有关问题的通知
京建物〔2009〕858号·······················································································235
6、关于加强专项维修资金账户管理有关问题的通知
京建物〔2006〕579号·······················································································236
7、国家税务总局关于住房专项维修资金免征营业税问题的通知
国税发〔2004〕69号·························································································237
六、物业服务企业发现、制止和报告
违法建设相关文件
1、关于下发在规定时间内拆除存在重大安全隐患违法建设等两个工作指导意见 的通知
专指办发字〔2013〕3 号··················································································240
2、关于进一步做好物业服务工作的通知
京建发〔2012〕466号 ···················································································245
3、北京市禁止违法建设若干规定
北京市人民政府令第228号··············································································248
4、关于制止、报告物业管理区域内违法建设和违法经营行为的通知
京建发〔2011〕186号·······················································································255
范文二：物业管理及政策法规整理
一、业主及业主大会
1. 权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权
利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
2. 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
3. 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行
义务。
4. 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一
并转让。
5. 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
6. 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合
同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
7. 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有
人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
8. 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交
付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面请求。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
9. 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会的议事规则；（二）制定和修改建
筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘或解聘物业服务企业或者为其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重要事项。决定第一到第四项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的的业主且占总人数过半的业主同意，决定第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
10. 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会，对任意
弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
11. 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事
与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
12. 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，
违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
二、物业管理服务
1. 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单
位承担。
2. 建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。
3. 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业
管理用房的用途。
4. 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定
下列事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）车辆的停放与管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
5. 物业服务企业应当建立和保存下列档案资料：（一）小区共有部分经营管理档案；（二）
小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）业主清册；（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。
6. 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将
该区域的全部物业管理一并委托给他人。
7. 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的
性质和特点，由业主和物业服务企业按照相关规定制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
8. 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服
务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
9. 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法
规和管理规约的有关规定。物业使用人违反条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
10. 业主转让或者出租物业时，需将管理规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主
转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。
三、物业的使用与维护
1. 禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑
物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。
2. 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车辆在全体共
用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物价部门的的规定确定收费标准。业主大会成立之前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
3. 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰
装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的 行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。未予以劝阻、制止或
4.
5.
6.
7.
8. 者未在规定时间内上报有关行政管理部门的，由区（县）房地产管理部门责令改正，可 处一千元以上一万元以下的罚款。 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。业主大会或者业主委员会委托的物业服务企业每半年至少公布一次专项维修资金的收支情况，接受业主监督。 物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：（一）专有部分所需费用，由拥有专有部分的业主承担；（二）部分共用部分或全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。设立专项维修资金的，部分共用部分或全体共用部分的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。 单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二的以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分作出的的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二的以上同意。 专项维修资金余额不足的首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案做
出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。
四、法律责任
1. 业主、使用人违反《上海市物业管理规定》，法律法规或者管理规约，有损坏房屋承重
结构、擅自改变物业使用性质的行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款，情节严重的，可处十万元以上二十万以下的罚款；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备 的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚 款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。
2. 违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以
上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。
案例
1、车辆被盗，物业是否承担责任？
2、装修好的房屋漏水怎么办？
3、拒交物业费，物业能否拒绝给钥匙？
4、业主欠费能否停止供水供电的问题？
5、空调室外机毁坏，物业公司有无责任？
6、如此撬门，物业公司是否应当承担赔偿责任？
7、频发高空抛物怎么办？造成伤害谁该承担责任？
8、业主在小区内因地滑而摔倒，物业是否需要承担责任？
9、小区业主家中被盗，损失数万元，物业是否承担赔偿责任？
10、某单元6层住宅的外墙下水管渗漏，物业提出对其维修，费用由谁出？
范文三：物业管理政策法规汇编2012版
物业管理政策法规汇编2012版
前 言
现公布《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》，自2007年
10月1日起施行。
总理:**
二OO七年八月二十六日 根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物
业管理条例作出修改:
一、 将第十条修改为:同一物业管理区域内的业主，应当在
物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街
道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选
举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主
人数较少的全体业主一致同意，绝不成立业主大会的，
由业主共同履行行业主大会、业主委员回职责。“
删除第十条第二款。
二、 将第十一条修改为:“下列事项有业主共同决定: 三、 将十二条修改为:“业主大会会议可以采用集体讨论的
形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有
物业管理区域内转部分占建筑物总面积过半的业主参
加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事
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物业管理政策法规汇编2012版 项，应当经专用部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意;据顶本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。
业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主拒有约束力。 业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
四、 将第十九条第二款修改为:“业主大会、业主委员会作
出的决定违反法律法规的，物业所在的地区、县级人民
政府房地产行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府，
应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业挂历企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约“，将”“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对隔壁条文的文字做了修改。
本决定自2007年10月1日期施行。
《物业管理条例》根据本决定做相应的修订，重新公布。 详见《物业管理条例政策法规汇编》
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范文四：物业管理政策法规知识竞赛试题汇总
物业管理政策法规知识竞赛试题汇总
一、单选题
1.房屋的（ Ａ）为业主。
A.使用人 B.所有权人 C.承租人 D.建设单位
2.物业管理区域内（ Ｂ）组成业主大会。
A.半数业主 B.2/3业主 C.全体业主 D.3/4业主
3.一个物业管理区域成立（Ｄ ）个业主大会
A.四 B.三 C.二 D.一
4.业主可以委托（Ｂ ）参加业主大会会议。
A.直系亲属 B.代理人 C.房屋承租人 D.物业管理人员
5.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以（Ｂ）。
A.吊销 B.改正 C.行政处分 D.撤销
6. 业主大会定期会议应当按照（ Ａ）的规定召开。
A.管理规约 B.物业服务合同 C.法规规定 D.议事规则
7.经（ Ｂ）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
A.10% B.20% C.30% D.40%
8.召开业主大会会议，应当于会议召开（ Ｂ）日以前通知全体业主。
A.10 B.15 C.20 D.30
9.业主委员会应当自选举产生之日起（ Ｄ）日内办理备案。
10.业主大会、业主委员会应当配合（Ｂ），与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
A.物业服务企业 B.公安机关 C.街道办事处 D.房产行政管理部门
11.住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取（Ａ）的建议。
A.街道办事处 B.区房产行政管理部门 C.居民委员会 D.公安机关
12.投标人少于（ Ｃ）个或者住宅规模较小的，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A.1 B.2 C.3 D.4
13.一个物业管理区域由（ Ａ）个物业服务企业实施物业管理。
A.1 B.2 C.3 D.4
14.物业管理用房的所有权依法属于（ Ｂ）。
A.开发建设单位 B.业主 C.物业服务企业 D.居民委员会
15.从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于（Ａ ）所有。
A.业主 B.居民委员会 C.售房单位 D.政府
16.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（ ）的，应当及时续交。
A.20% B.25% C.30% D.35%
17.物业服务企业资质等级分为（C ）级。
18.物业服务企业一、二、三级资质的注册资本分别为（D ）万
A.300 200 100 B.500 300 100 C.500 200 50 D.500 300 50
19.物业服务企业一、二、三级资质，所应具有的中级以上职称的人员不少于（ C）人
A.20 10 5 B.15 8 5 C.30 20 10 D.25 15 5
20.二级资质物业服务企业可以承接（B ）万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
A.35 B.30 C.25 D.20
21.企业名称发生变更的，应当在办理变更手续后（ ）日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
A.30 B.20 C.10 D.5
22.企业破产终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后（ ）日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。
A.30 B.25 C.20 D.15
23.业主委员会会议每年至少召开（ ）。
A.一次 B.二次 C.三次 D.四次
24.依据《辽宁省物业管理条例》，业主委员会应当自选举产生之日起（ ）日内召开首次业主委员会会议。
A.2 B.3 C.5 D.7
25.建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的
（ ）配臵物业管理用房。
A.0.2% B.0.3% C.0.4% D.0.5%
26.物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起（ ）日内，将物业服务合同副本报房地产行政主管部门备案。
A.10 B.15 C.20 D.30
27.物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积（ ）时，建设单位应当报送首次业主大会所需的文件资料。
A.40% B.45% C.50% D.55%
28. 依据《辽宁省物业管理条例》，筹备组成员中，业主代表人数应不低于筹备组总人数的（ ）
A.1/2 B.1/3 C.2/3 D.3/4
29.现售项目的前期物业服务招标投标应当在现售前（ ）日完成
A.15 B.20 C.25 D.30
30.依照《沈阳市物业服务招标投标管理办法》 投标书中商务部分、技术部分、资信部分分别占（ ）分。
A. 40 30 30 B. 40 20 40 C.40 40 20 D.30 30 40
31.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为（ ）年。
A.2 B.3 C.4 D.5
32.供热与供冷系统，最低保修期限为（ ）个采暖期、供冷期。
A.2 B.3 C.4 D.5
33.电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期为（ ）年。
A.1 B.2 C.3 D.4
34.物业承接查验费用没有约定或者约定不明确的，由（ ）承担。
A. 建设单位 B.物业服务企业 C.业主 D.居民委员会
35.物业承接查验档案属于（ ）所有
A.物业服务企业 B.建设单位 C.全体业主 D.业主委员会
36.物业管理作为房地产（ ）的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。
A.开发阶段 B.设计阶段 C.消费阶段 D.使用阶段
37.物业管理的基础是业主的（ ）
A.决策权 B. 知情权 C.财产权 D.处分权
38.《物业管理条例》之所以就业主通过选聘物业服务企业实施建筑物管理单独立法，是基于这种方式的（ ）
A.普遍性 B.特殊性 C.一般性 D.复杂性
39.将（ ）作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。
A.市场原则 B. 市场调查 C.市场规划 D.市场秩序
40.一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种（ ）关系。
A. 合同 B. 雇佣 C. 委托 D. 上下级
41.物业管理的基础工作是（）
A. 物业服务 B. 物业承接查验 C.物业保修 D.物业承接验收
42.物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途时必须由（）来依法办理有关行政审批手续。
A. 业主大会 B. 业主 C.业主委员会 D.居民委员会代表
43.物业使用人是指物业的承租人和其他（ ）。
A. 业主委员会委员 B.业主代表 C.物业管理机构的业主 D.实际使用物业的非业主
44.《物业管理条例》规定，对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用（ ）的方式选聘物业服务企业。
A.协议 B.招标 C.公告 D.委托
45.按照我国《公司法》的规定，物业服务企业股份有限公司的注册资本不得低于（ ）万元。
A.50 B.100 C.500 D.1000
46.对房屋及配套的设施设备和相关场地进行（ ）是物业管理服务的内容
A.维修 养护 管理 B.清理 管理 养护 C.清理 维修 养护 D.整改 养护 管理
47.实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前（ ），将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
A. 5日 B. 10日 C. 一个月 D. 三个月
48.我国第一家专业化物业管理公司的成立标志着我国在物业管理道路上（ ）
A.迈出了第一步 B.迅速发展 C. 逐渐成熟 D. 完全成熟
49.物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取（ ）
A.手续费 B. 水电费 C.通信费用 D. 取暖费
50.业主之间建立联系的基础是（ ），管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。
A.共同财产和共同区域 B.共同财产和共同利益 C.共同设施和共同原则 D.共同利益和共同管理
51.物业服务收费办法是由国务院价格主管部门会同（ ）制订的。
A.业主委员会 B.国家财政部 C.物业服务企业 D.国务院建设行政主管部门
52.住宅专项维修资金划转后的帐目管理单位，由（ ）建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。
A.业主委员会 B.业主大会 C.业主 D.住宅专项维修资金监督小组
53.物业管理服务的（ ）和更换物业服务企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长。
A.即时性 B.无形性 C.差异性 D.持续性
54.改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
A.1/3 B. 2/3 C. 1/2 D. 3/4 55.物业管理就业（ ），对扩大就业具有重要作用。
A容量大 B需求大 C机会多 D方向广
56.以下不属于《物业管理条例》立法宗旨的是（ ）
A规范物业管理活动 B改善人民群众的生活和工作环境
C维护当事人合法权益 D培育市场，充分发挥市场优化资源配臵的作用
57.《物业管理条例》规定住宅物业的建设单位需通过招标投标方式来选择物业服务企业，而对非住宅物业的（ ）就没有要求。
A.设计单位 B.建设单位 C.施工单位 D.勘察单位
58.通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为是（ ）。
A.社会化 B.专业化 C.市场化 D.商业化
59.建设单位应当在物业交付使用（ ）日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
A.10 B.15 C.20 D.30
60.业主在行使装饰装修房屋权利时，应以不损害（ ）利益为前提。
A.物业服务企业 B.业主 C.个人 D.他人和社会公共
61.物业服务合同是确立（ ）在物业管理活动中的权利义务的法律依据。
A.业主和业主 B.业主和居民委员会 C.业主和物业服务企业 D.居民委员会和物业服务企业
62.临时管理规约一般由( )在出售物业之前预先制订。
A.中介机构 B.房屋所有人 C.建设单位 D.业主委员会
63.物业服务企业资质等级为一级的，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( )人
A.10 B.20 C.30 D.40
64.《物业管理条例》规定，对不履行合同约定，造成业主人身和财
产损害的，物业服务企业应承担相应的( )责任。
A.法定 B.法律 C.民事 D.非民事
65.招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中的投标人，并应当返还其( )
A.申请表 B.押金 C.定金 D.投标书 66、物业管理起源于19世纪60年代的( )。
A 德国 B 美国 C 英国 D 法国
67、因为物业具有( )，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。
A 稳定性 B 固定性 C 耐久性 D 多样性
68、物业管理是围绕着创造( )这一中心开展各项工作的企业行为。
A 经济效益 B 社会效益 C 安居乐业 D 保值增值
69、物业管理企业的根本任务和基本属性是( )。
A 维修 B 管理 C 经营 D 服务
70、物业管理的主要内容不包括( )。
A 财务管理 B 保洁管理 C 环境经营 D 车辆管理
71、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的( )原则。
A 产权与经营权分离 B 业主之上 C 专业高效 D 公平竞争
72、物业管理企业可以根据需要通过( )的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。
A 承包 B 签订合同 C 双方协商 D 中介
73、物业管理的经费是做好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到( )。
A 质价相符 B 能够接受 C 价格优惠 D 价格偏低
74、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以( )为依据。
A 企业的规章制度 B 业主委员会章程 C 上级行政部门的指示 D 法律、法规
75、物业管理人员应具备的职业道德之一是( )。
A 仪表端庄，形象良好 B 忠于职守，尽职尽责 C 体魄健康，胸怀宽广 D 语言流畅，表达力强
76、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合( )的职业道德要求。
A 忠于职守，尽职尽责 B 实事求是，办事公道 C 谦虚谨慎，文明礼貌 D 遵守纪律，奉公守法
77、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理，为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。
A 场地 B 绿化带 C 道路 D 周围环境
78、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是( )。
A 业主直接进行的 B 通过房地产行政部门实现的 C 通过业主大会和业主代表大会实现的 D 通过物业管理公司实现的
79、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到( )以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
A 20% B 30% C 50% D 80%
80.物业管理区域建设与社区建设的共性有( )。
A 管理目标一致 B 管理手段一致 C 管理职能一致 D 管理功能一致
81、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。
A 北京 B 青岛 C 广州 D 深圳
82.以下对物业管理从业人员应具备的条件的表述，错误的是( )。
A.具有本专业中专毕业以上学历，见习一年期满，经单位考核合格者
B.按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试取得初级资格，经单位考核合格者
C.在本专业岗位工作，经过国家或国家授权部门组织的从业资格考试合格者
D.具有个人开办物业服务企业的经验
83.业主大会议事规则是( )组织、运作的规程，需要由业主共同决定。
A.业主委员会 B.业主大会 C.物业服务企业 D.其他管理人
84.下列选项中，( )是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。
A.业主不得转让建筑内的住宅
B.业主不得随意改变住宅的居住用途
C.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全
D.业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离
85.实行( )，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。
A.物业服务企业资质管理制度
B.物业管理审批制度
C.物业承接查验制度
D.物业管理监察制度
86.物业管理服务的( )对物业服务企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满 足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补。
A.即时性 B.系统性 C.监督性 D.完整性
87.业主的维修养护事项如果需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得( )的同意，以便建设单位和物业服务企业采取必要措施，最大限度地减少给其他业主带来的不便。
A.物业服务企业和规划主管部门
B.居民委员会和物业服务企业
C.建设单位和居民委员会
D.建设单位和物业服务企业
88.物业管理投标是指物业服务企业通过投标方式竞聘( )。
A.物业管理人才
B.物业服务企业
C.物业服务志愿者
D.物业管理项目的活动
89.物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的技术资料是( )。
A.单体建筑、结构、设备竣工图
B.竣工总平面图
C.物业的规划
D.设备、设施的安装、维护、保养等资料
90.《物业管理条例》规定，物业承接验收时，建设单位向物业服务企业移交的竣工验收资料是( )。
A.地下管网工程竣工图
B.设备、设施的安装保养资料
C.物业质量保修文件
D.物业使用说明书
91．服务收费，实行( )指导价；非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。
A 业主 B 业主大会 C 社区委员会 D 政府
92.( ）是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
A 包干制 B 酬金制 C 市场调节价 D 政府指导价 93 .( )是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
A 包干制 B 酬金制 C 市场调节价 D 政府指导价
94.( )是业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的，确认双方在物业服务中权利与义务关系的书面协议。
A 物业管理条例 B 劳动服务合同 C 物业服务合同 D 物权法
95.综合评估法是将物业管理( )分为投标企业资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审，采取百分制的方法，按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人的评标方法。
A 招标评审 B 资质评审 C 投标评审 D 水平评审
96.招标人和( )应当自中标通知书发书之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他人。
A 投标人 B 中标人 C 招标委员会 D 验收人
97.( )是指物业服务企业承接物业时，以保证物业服务正常实施和物业共用部位、公用设施设备正常使用为目的的检查验收。
A 物业承接查验 B 物业服务监管 C 招投标 D 行政管理
98．用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是( )。
A.物业服务合同 B.业主大会议事规则、管理规约 C.业主委员会议事规则D.业主大会的议事规则、业主委员会议事规则
99.物业服务从业人员职业资格制度包括( )和物业管理师制度。
A 上岗证制度 B 职业技能制度 C 专业技术制度 D 人才管理制度
100.( )是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
A 管理规约制度 B 业主大会制度 C 住宅专项维修资金制度 D 物业承接查验制度
101.住宅专项维修资金就是房屋的( )。
A 保修金 B 维修资金 C 保险金 D 养老金
102.住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，( )。
A 可以他用 B 不得挪作他用 C 可以部分使用 D 可灵活使用
103.对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，( )应当将问题逐项记录在《承接查验资料遗留问题登记表》中，交开发建设单位人员签字确认,并积极同开发建设单位协调补齐相关资料。
A 物业服务企业 B 物业项目服务机构 C 工程维修部门 D 承接查验小组
104.物业产权的取得包括( )。
A 原始取得和继受取得 B 原始取得 C 继受取得 D 买卖取得
105.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有( )的权利。
A 共有 B 共同管理 C 共有和共同管理 D 专有和共同管理
106.依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物
( )所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
A 专有部分 B 共有部分 C 公有部分 D 共用部分
107.业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的最基本准则，也是业主应当承担的一项基本( )。
A 权利 B 义务 C 权利与义务 D 责任
108.业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予( )。
A 受理 B 判决 C 支持 D 调解
109.将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予（ ）
A 受理 B 判决 C 支持 D 调解
110.物业管理用房的所有权依法属于业主( )。
A 公有 B 共有 C 公用 D 共用
111.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足( )的需要。
A 业主 B 开发商 C 使用人 D 政府
112.成员权就是每个业主作为( )的成员所享有的权利和义务。
A 建筑物 B 住宅小区 C 业主大会 D 业主委员会
113.在业主共有的道路与场地上设臵的停车位，产权属于业主共有，如出租此类车位的收入除去必要管理成本外，收益归( )所有。
A 业主 B 业主和使用人 C 全体业主 D 物业服务企业 114.对( )聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更
换。
A 开发单位 B 建设单位 C 建筑单位 D 政府主管部门 115.在投标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或修改的内容( )。
A无效 B返还 C接收 D修改
116．开发建设单位在物业管理活动中的义务不包括（ ）
A制订临时管理规约并明示买受人
B通过招标投标的方式选聘物业服务企业
C提供必要的物业管理用房
D处分物业共同部位和公用设施设备
117.物业服务企业建立三位一体管理体系,是将质量管理体系、( )
和职业健康安全管理体系加以整合，使其统一于物业服务企业管理体系之中。
A 环境管理体系
B 生产管理体系
C 运输管理体系
D 销售管理体系
118.( )是指已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。
A 物业管理 B 物业 C 公共设施 D 住宅建筑 119.物业管理的基础是（ ）。
A 法律 B 政策 C 物业服务合同 D 物业管理条例
120.物业管理不同于行政管理，物业管理的本质是( )，是物业公司向业主提供服务，由业主支付费用的服务活动。
A 管理 B 服务 C 制定政策 D 检查 121.下列选项中，不属于住宅使用说明书中的内容 ( )
A结构类型 B违约责任 C配电负荷 D装修、装饰注意事项 122.对原有物业的承接验收，其交接双方是( )。
A 物业服务企业与开发商 B 物业服务企业与业主或业主委员会
C 物业服务企业与物业服务企业 D 开发商与业主或业主委员会 123.建筑物区分所有权是由专有部分所有权、( )共有权和共同管理的成员权三部分组合而成
A 专有部分 B 共有部分 C 公有部分 D 共用部分
124.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的( )。
A 合法权利 B 合法权益 C 权利 D 权益
125.共有部分是指根据法律、房地产买卖合同以及区分所有权人之间的约定，由区分所有权人享有共同财产权利的建筑物专有部分以外的
( )部分。
A 公有 B 共用 C 共有 D 公用
126.附属于建筑物的其他共用部分，包括基地、小区的土地使用权、绿地、道路、会所、车库以及公用设施等属于( )部分。
A 公有 B 共用 C 共有 D 公用
127.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为物权法第六章所称的( )部分：
A 公有 B 共用 C 共有 D 公用
128.建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地( )，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
A 占有权 B 使用权 C 收益权 D 处分权
129.按照( )划分，房屋修缮包括翻修、大修、中修、小修和综合维
修。
A 修缮规模 B 修缮内容 C 修缮周期 D 修缮工期
130.根据《建筑工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，建筑工程的电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期限为( )。
A 2年 B 3年 C 4年 D 5年 131.物业的自然情况中，应明确物业类型，物业类型应当以( )审定的建筑用途划分。
A建设部门 B城市规划部门 C物业管理部门 D业主大会
132.业主大会是业主参与( )的组织形式，由物业管理区域内全体业主通过物业建筑物所有权而自然组成的，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。
A 行政管理活动 B 物业服务 C 小区活动 D 物业管理活动
133.管理规约是由( )共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。
A 物业服务企业 B 全体业主 C 业主大会 D 社区委员会 134.一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着( )
A前期物业管理阶段结束 B前期物业管理阶段正式开始
C结束了通常情况下的物业管理阶段 D前期物业管理阶段完成一半
135.( )是指行政主管部门对行业内企业的管理水平、人员素质、资金数量、业务能力等进行审查，以确认其承担业务的范围，发放相应的从业资格证书的一种制度。
A 资质管理制度 B 物业管理条例 C 行政管理政策 D 物业服务合同
136.( )的建立主要由各地结合国家、省、市的相关法律法规，设立相应的考核标准，以此标准为基础，通过实地走访、业主委员会调查等多种方式对企业管理的总体情况进行的调查评分。
A 资金管理 B 诚信档案 C 政府指导 D 服务合同 137.物权以对物进行支配并享受其利益为内容。所谓支配，是指对物进行占有、使用、( )或处分。
A 收益 B 收入 C 分配 D 支配 138.物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业( )。
A.跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化
B.随时满足业主客观上存在的物业服务需求
C.长时间接受客户的监管和考验
D.对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理
139.以下对《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有权利的表述，不正确的是( )。
A.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 21
C.按照物业服务企业主管部门的约定，接受物业服务企业提供的服务
D.选举业主委员会委员，并享有被选举权
140.在建筑区划内，不属于业主共有部分的是（ ）
A属于城镇公共道路和绿地的部分 B物业服务经营用房
C公寓大堂 D公共场地上的停车位
141.下列选项中，( )不属于业主委员会委员应当符合的条件。
A.具有丰富的组织能力和足够的工作时间
B.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务
C.本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主
D.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力
142.下列业主在物业管理活动履行的义务中，( )是确保物业管理正常运行的必要前提。
A.执行业主大会的决定
B.按照国家有关规定交纳专项维修资金
C.配合物业服务企业开展服务活动的义务
D.按时交纳物业服务费用
143.房屋灭失的，房屋分户帐中剩余的住宅专项维修资金应当返还( )。
A建设单位 B业主委员会C使用人D业主
144.管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的( )。
A.强制性条例 B.行为准则 C.合同规定 D.基本原则 22
145.下列选项中，临时管理规约对业主使用物业的禁止性行为作出的规定不包括( )。
A.违章搭建、私设摊点
B.占用物业共用部位、共有设施设备
C.在非指定位臵倾倒垃圾、杂物
D.擅自改变房屋墙面颜色
146．业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，( )可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。
A.其他业主和公安部门
B.公安部门
C.其他业主和物业服务企业
D.物业服务企业主管部门
147.以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是( )。
A.建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标
B.前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为
C.前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境
23
D.促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则 148.下列业主的权利中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有( )。
A.完善权和监督权
B.知情权和监督权
C.控制权和知情权
D.控制权和完善权
149.一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是( )。
A.物业服务企业对业主的登记记录
B.房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证
C.房地产开发商与业主签订的合同凭证
D.房屋现居住人的身份证明
150.《物业管理条例》规定的业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由( )决定。
A.物业管理区域的全体业主
B.非物业管理区域的全体业主委员
C.物业管理区域的相关行政机构
D.全体业主
151.物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选( )名业主代表参加业主大会会议。
A.1 B.2 C.5 D.7
24
152.《物业管理条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的( )备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。
A.省级人民政府房地产行政主管部门
B.区、县人民政府房地产行政主管部门
C.区、县人民政府工商行政主管部门
D.区、县人民政府民政府
153.不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为( )。
A.采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标
B.对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间
C.向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求
D.从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标 154.邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对( )的物业管理项目。
A.物业管理无要求
B.小区居民素质有特定要求
C.物业管理有特定要求
D.小区公用设施与设备有特殊要求
155.制订和修改业主大会议事规则，应当由( )决定。
A全体业主 B业主委员会 C业主代表 D政府指导部门
25
156.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经( )同意。
A.有利害关系的业主 B.业主大会 C.其他业主 D.业主委员会
157.关于建筑物及其附属设施的管理，下列说法中错误的是( )。
A.业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
B.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换
C.建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主委员会所有
D.物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督
158.物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于( )所有。
A.业主 B.物业服务企业 C.房屋规划主管部门 D.国家 159.根据筹备业主大会的工作要求，业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开( )日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A.10 B.15 C.28 D.30
26
160.首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由( )负责筹备和召集。
A.业主大会的监督者 B.业主 C.业主代表人 D.业主委员会
161、物业管理是由业主通过选聘（ ）的方式来实现活动。
A、物业管理人员 B、物业管理企业
C、物业管理分包单位 D、物业管理师
162、在物业管理的特征中，（ ）是物业管理最主要的特点。
A、市场化 B、规范化 C、专业化 D、社会化
163、我国物业管理是在城市房地产综合开发和（ ）制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。
A、物业 B、住房 C、产权 D、分配
164、在现阶段无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照（ ）将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。
A、合同 B、专业化原则 C、市场原则 D、社会化原则
165、1994年，建设部颁了（ ），明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。
A、《物业管理招投标管理办法》 B、《全国物业管理优秀住宅小区标准》C、《城市新建住宅小区管理办法》 D、《住宅小区管理办法》
27
166、2000年，（ ）成立，对加强物业管理行业指导和行业自律起到了重要作用。
A、全国物业管理专家委员会
B、全国物业管理工作委员会
C、中国房地产协会
D、中国物业管理协会
167、（ ）是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《物业管理条例》
C、《深圳特区物业管理条例》
D、《全国物业管理优秀住宅小区标准》
168、为规范物业管理企业财务管理行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部1998年颁布了（ ）。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《物业管理企业财务管理规定》
C、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
D、《物业管理企业资质管理试行办法》
169、为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发（ ）。
A、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
28
B、《全国优秀管理住宅小区标准》
C、《物业管理企业财务管理规定》
D、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
170、为规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业经营活动的管理，1999年建设部印发了( )。
A、《全国优秀管理住宅小区标准》
B、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
C、《关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
D、《物业管理企业资质管理试行办法》
171、商品房销售阶段的物业管理服务，客观上只能由( )选聘物业管理企业来实施。
A、业主 B、政府主管部门 C、业主大会 D、建设单位
172、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际上是建立在两个合同基础之上的：一是建设单位与购房人签的包含前期物业服务内容的商品房销售合同，一个是( )。
A、建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同
B、政府主管部门与物业管理企业签订的前期物业服务合同
C、业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同
D、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同
173、物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是( )。
29
A、物业服务合同
B、物业管理服务
C、特约服务
D、专项服务
174、物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的( )服务。主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和秩序。
A、公共性 B、私密性 C、义务性 D、程序性
175、为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了( )。
A、《全国优秀管理住宅小区标准》
B、《城市新建住宅小区管理办法》
C、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
D、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
176、根据《价格法》和《物业管理条例》，国家发展改革委员会和建设部于( )联合颁布了《物业服务收费管理办法》。
A、2002年11月 B、2003年1月 C、2004年8月 D、2005年8月
177、《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指业主统一向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由( )承担。
A、物业管理企业B、业主大会C、业主委员会D、主管部门
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178、《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由( )享有或者承担的物业服务计费方式。”
A、业主大会 B、业主委员会 C、业主 D、物业管理企业 179、物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由( )自主约定。
A、物业公司 B、单方 C、双方当事人 D、业主委员会
180、由( )与物业管理企业签订前期物业服务合同，仅仅是在业主不具备自行选聘物业管理企业条件下的权宜措施，因此在业主自行选聘物业管理企业条件具备后，必须保护业主选聘物业管理企业的自主权。
A、建设单位 B、业主委员会 C、业主大会 D、行业主管部门 181、《物业管理条例》强调，有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。如果物业管理企业报告之后，相关主管不予理睬，属于
( )，应当承当相应的法律责任。
A、行政不作为 B、侵权行为 C、正常行为 D、违约行为
182、物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照( )关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。
31
A、《合同法》 B、《刑法》 C、《民法通则》 D、《物业管理条例》
183、中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，制定了( )个等级的服务标准。
A、3 B、2 C、4 D、5
184、物业管理主要是指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和( )的活动。
A、安全防范 B、社会治安 C、精神文明建设 D、公共秩序
185、物业管理服务的公共性决定了其受益主体的( )，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显着特点。
A、特殊性 B、永久性 C、广泛性和差异性 D、广泛性和一致性 186、为维护物业管理活动的交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，( )应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
A、业主大会 B、物业管理企业 C、业主委员会 D、建设单位 187、2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布( )明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，物业管理企业应在物业管理区域内的显着位臵，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
A、《物业管理服务标准》 B、《物业管理条例》
C、《物业服务收费管理办法》 D、《物业服务收费明码标价规定》 32
188、实行( )的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
A、物业服务费用承包制 B、物业服务转包制
C、物业服务费用包干制 D、物业服务费用酬金制
189、当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，( )负缴纳物业服务费用的义务。
A、物业使用人 B、业主 C、业主委员会 D、物业公司
190.物业服务企业应当具备的条件中，属于程序性要件的是（ B ）。 A有自己的名称 B依法成立C能够独立承担民事责任D有必要的财产或者经费
191、《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同( )。”
A、在半年内终止 B、终止 C、继续同时生效 D、作废
192、业主故意违反物业管理秩序，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担
( )。
A、刑事责任 B、违约责任 C、行政责任 D、侵权责任
193、《物业管理条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担( )相关管线和设施设备维修、养护的责任。
A、公共部位 B、私人住宅内 C、物业管理区域内 D、社区范围内 33
194、《物业管理条例》规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。一是可以帮助业主更好地装饰装修房屋;二是可以起到( )。
A、警告作用 B、威吓作用 C、劝告作用 D、预防作用
195、《物业管理条例》明确规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料交还给( )。
A、建设单位 B、街道办事处或居民委员会
C、业主委员会 D、当地房地产主管部门
196、关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充( )。
A、房屋维修资金 B、设备维修资金
C、物业服务费的不足 D、住房专项维修资金
197、对于住宅专项维修资金的作用，以下说法错误的是( )。
A、有利于保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护
B、有利于保证物业的正常使用和保值增值
C、有利于保证物业管理企业的收支平衡
D、有利于保障全体业主的共同利益
198、业主大会的代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规和( )的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。
A、《物业管理条例》 B、《物业服务合同》
C、《民法通则》 D、《业主临时公约》
34
199.采用招投标方式进行交易活动，最显著的特征就是( )
A将有序的竞争机制引入交易过程 B可能出现串标事件
C使交易过程存在恶性竞争 D费用低、时间短、程序简单
200、根据《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在( )中的合法权益。
A、物业维权活动 B、物业管理活动 C、日常工作生活 D、房地产投资
201、《物业管理条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过( )会议选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。
A、居民委员会 B、业主 C、筹委员 D、业主大会
202、根据物业管理企业资质管理办法的规定，三级资质物业管理企业只可以承接（ ）和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
A、25万平方米以下住宅项目
B、20万平方米以下住宅项目
C、30万平方米以下住宅项目
D、40万平方米以下住宅项目
203、《物业管理条例》第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政 35
府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（ ）元以下罚款。
A、5万 B、6万 C、8万 D、10万
204、物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和（ ）两个方面。
A、物业管理区域环境验收 B、房屋安全验收
C、物业项目质量验收 D、项目图纸资料验收
205、物业保修责任是指（ ）有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。
A、建设单位 B、物业管理企业 C、项目施工单位 D、主要厂家 206、商品住宅的保修期限不得（ ）建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
A、长于 B、等于 C、高于 D、低于
207、用户验收房屋后自行添臵、改动的设施、设备，由（ ）承担维修责任。
A、物业管理企业 B、房地产开发企业 C、用户 D、业主委员会 208、新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。
A、10 B、15 C、20 D、30
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209、业主大会作出一般性问题的决定，必须经与会业主所持投票权（ ）以上通过。
A、1/3 B、1/2 C、2/3 D、3/4
210、一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期为（ ）。
A、30个工作日 B、3个星期 C、20个工作日 D、2个星期
211、（ ）应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。
A、物业管理部门B、房地产行政主管部门C、建设部D、评标委员会 212、下列业主在物业管理活动履行的义务中，( )是确保物业管理正常运行的必要前提。
A.执行业主大会的决定 B.按照国家有关规定交纳专项维修资金
C.配合物业服务企业开展服务活动的义务 D.按时交纳物业服务费用
213、建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于( )所规定的保修范围和修期限。
A、《建筑工程质量管理条例》 B、《房屋建筑工程质量保修办法》
C、《住宅使用说明书》 D、《住宅质量保证书》
214、在物业管理招投标程序中，招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提高投标文件截止时间至少( )日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。
A、15 B、20 C、30 D、60
37
215、评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取( )的方式确定。
A、领导推荐 B、直接指定 C、轮流派出D、随机抽取
216、招标人的代表和评标专家与( )有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。
A、招标人 B、投标人 C、业主委员会 D、招标项目
217、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A、15 B、20 C、30 D、60
218 、取得( )的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。
A、《物业管理师合格证书》 B、《物业管理师资格证书》
C、《物业管理师注册证》 D、《物业管理企业经理上岗证书》 219、物业管理师资格注册有效期为( )年。
A、2 B、3 C、4 D、5
220、建设(房地产)主管部门挪用住房专项维修资金的，由( )（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，对直接责任人依法予以处分或追究刑事责任。
A、建设单位 B、下级建设 C、同级建设D、上级建设
221、实施物业管理的住宅项目，专项维修资金由( )提出资金使用计划，经批准后方可实施。
A、物业管理企业 B、房屋建设单位
C、建设(房地产)主管部门 D、业主大会
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222、代收代管单位在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住房专项维修资金用于购买( )。
A、国家有关规定和业主委员会决定的资产 B、A股股票
C、国有企业债券 D、一级市场国债
223、只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由( )共同履行业主大会、业主委员会职责。
A、业主 B、物业管理企业 C、大业主 D、业主代表
224、业主应当在办理( )手续前，将首次住房专项维修资金交至代收代管单位。
A、住房权属登记B、住房使用登记C、住房装修登记D、住房保证金缴纳
225、代收代管单位在房屋灭失后，该房屋分户帐中结余的住房专项维修资金应返还( )。
A、物业管理企业 B、业主委员会 C、当地政府主管 D、业主
226、商品住宅房屋所有权转让时，( )应当向受让人说明住房专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住房专项维修资金随房屋所有权同时过户。
A、物业管理企业B、业主C、代收代缴单位D、售房单位
227、根据《物业管理条例》的规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的( )，并认真听取其建议。 39
A、派出所B、物业管理企业C、建设单位D、居民委员会
228、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的( )。
A、经济责任B、法律责任C、行政责任D、刑事责任
229、根据《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由( )交纳。
A、物业买受人B、物业管理企业C、建设单位D、业主委员会
230、根据《物业管理条例》第四十七条的规定，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的( )工作。
A、社会治安 B、安全防范 C、财产保管 D、车辆保管
231、根据《物业管理条例》的规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，( )应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
A、物业管理企业 B、责任人 C、建设单位 D、业主委员会
232.决定前期物业服务收费方式的是( )。
A、 房地产主管单位 B、 建设单位
C、 物业服务企业 D、 建设单位与物业服务企业协商
233.为了提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，国家发改委与建设部特制定( )并于2007年10月1日起施行。
A、《物权法》 B、《物业服务定价成本监审办法(试行)》
C、《物业服务收费管理办法》 D、《物业服务收费等级标准》 40
234、关于利用公共部位、公用设施设备经营所得经营收益的使用应当优先用于补充( )。
A、房屋维修资金 B、公共设施设备维修资金
C、专项维修资金 D、物业服务费的不足
235、业主或物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地，均应在约定期限内( )。
A、赔礼道歉 B、赔偿损失 C、恢复原状 D、公开声明
236、前期物业管理的招标方是( )。
A、建设单位 B、全体业主 C、业主委员会 D、业主大会
237、某物业服务企业仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报( )资质条件。
A、一级 B、二级 C、三级 D、临时
238、商品住宅的维修资金由( )交存。
A、物业公司 B、业主 C、售房单位 D、开发建设单位
239、在前期物业管理阶段，为维护业主大会代表和物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律和( )的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。
A、《物业管理条例》 B、《临时管理规约》
C、《民法通则》 D、《物业服务合同》
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240、业主大会筹备组应当自组成之日起( )日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
A、15 B、30 C、60 D、90
241.以下哪项不属于业主委员会职责范围( )
A、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
B、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
C、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
D、筹集和使用专项维修资金
242、下列各项中，不属于管理规约主要内容的是( )
A、物业的使用、维护、管理
B、专项维修资金的筹集、管理和使用
C、物业共用部位的经营与收益分配
D、业主委员会的权利和义务
243.根据《物业管理条例》的规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在( )中的合法权益。
A、物业维权活动 B、日常工作活动
C、物业管理活动 D、房地产投资
244、《物业管理条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过( )会议选举产生，是业主大会的 42
执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。
A 业主大会 B 业主 C 筹委会 D 居民委员会
245、业主大会做出选聘或解聘物业服务企业的决定，应当经专有部分占建筑物总面积( )以上的业主且占总人数( )以上的业主同意。
A 1/3 1/3 B 2/3 2/3 C 1/2 1/2 D 3/4 3/4
246、在经过专有部分占建筑物总面积且占总人数( )以上业主提议的，业主委员会应当召开业主大会临时会议。
A 1/2 B 1/3 C 2/3 D 1/5
247、业主大会作出制定和修改业主大会议事规则的决定，必须经与会业主所持投票权且人数( )以上通过。
A 双1/3 B 双1/2 C双 2/3 D双 3/4
248.关于建筑区划内车位、车库的所有权归属，下列说法错误的是( )
A建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
B建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
C建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当满足业主大会的需要
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D占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
249、根据《物业管理条例》的规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的( )，并认真听取其建议。
A 派出所 B 居民委员会 C 建设单位 D 物业服务企业
250、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的( )。
A 经济责任 B 法律责任 C 行政责任 D 民事责任
251、物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和( )两个方面。
A 物业项目质量验收 B 房屋安全验收
C 物业管理区域环境验收 D 项目图约资料验收
252.出售公有住房的，住房单位按照( )，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
A多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30% B多层住宅不低于售房款的30%、高层住宅不低于售房款的20% C多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的20% D多层住宅不低于售房款的30%、高层住宅不低于售房款的30%
253.物业服务企业具有独立的法人资格，物业服务企业具备的条件包括( )
A能承担民事义务 B有必要的财产或者经费
C有公共活动场所 D能够独立承担刑事责任
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254．下列哪一项不是物业管理的特征（ ）
A社会化 B专业化C市场化 D差异化
255.实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和（ ）。
A物业服务企业的支出 B物业服务收益
C物业共用部位的改造费用 D物业服务企业的酬金
256.政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种( )关系。 A刑事法律 B行政法律 C民事法律 D合同法律
257.对于故意违规的业主，给其他业主造成损害后果，( )不承担物业服务合同的违约责任。
A 物业服务企业 B物业管理部门 C违规业主 D业主大会 258.物业服务定价成本的构成中，绿化养护费不包括( )
A绿化工具购臵费 B补苗费 C农药化肥费 D种苗种植费
259.业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的( )
A2% B4% C6% D8%
260.下列选项中，不属于住宅使用说明中的内容是( )
A结构类型 B违约责任 C配电负荷 D装修装饰注意事项
261.业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受( )的质询。
A业主 B从业人员 C管理人员 D监督人员
262.物业管理的发展从根本上取决于（ A）
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A市场规则的完善和市场机制的良性运行 B居民住房自有化率越来越高
C住房制度的不断完善 D不涉及公共利益的纯私人事务
263.物业管理是与现代化生产方式相配套的( )管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理。
A.综合性 B专业性 C完整性 D统一性
264.物业服务企业( )改变公共建筑和共用设施用途。、
A无权决定 B无权参与协商 C有权决定D有权否定
265.物业共用部位、共用设施设备的( )和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。 A大修 B小修 C大修、中修 D大修、中修和小修
266.一级物业服务企业资质证书由( )负责颁发。
A省级人民政府建设主管部门 B国务院建设主管部门
C县市人民政府房地产主管部门 D设区的市级人民政府房地产主管部门
267.对存在安全隐患的物业，如果责任人不履行应尽的养护义务，物业服务企业经( )同意后，可以代行维修养护，费用由责任人承担。 A相邻业主 B业主大会 C行政管理部门 D总公司
268.我国物业管理的三个基本特征是（ ）
A社会化、专业化、市场化 B 社会化、专业化、企业化
C社会化、集体化、市场化 D社会化、现代化、企业化
269.关于物业管理的说法，错误的是( )
46
A物业管理属于第三产业 B物业管理是随机性行业
C物业管理属于房地产行业 D物业管理的性质是公益性的公共服务活动
270.物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和（ ）
A政府调控 B业主决策C企业决策D双向选择
271.业主大会基本的议事准则是( )
A民主协商 B自我管理 C平衡利益 D共同遵守
272.物业管理公共性服务的对象是（ ）
A物业建设单位 B业主和物业使用人 C业主大会 D业主委员会 273.关于物业收费原则的说法，错误的是( )
A物业服务收费应遵循合理原则 B物业服务收费应遵循公开原则 C物业服务收费应遵循收费与业主收入水平相适应的原则
D物业服务收费应遵循收费与服务水平相适应原则
274.在确定物业服务企业的费用分摊时，不应考虑( )
A物业服务企业的主营业务和兼营业务的比重
B所管辖的物业项目的计费面积数
C所管辖的物业项目的应收物业服务费
D所管辖的物业项目的服务人员数
275.物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目，不包含( ) A监控设备费 B对讲机购臵费
C安全防范人员的人身保险费 D由物业服务企业支付的服装费 47
276.物业服务的质量更多依赖于业主的主观评判，这体现了物业服务的( )特征。
A有形性 B无形性 C生产性 D消费性
277.业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的（ ）
A主动权 B管理权 C监督权 D决策权
278前期物业服务招标投标的招标人是（ ）
A业主委员会 B房地产行政管理部门 C建设单位 D招标代理机构 279.招标人在公共媒介上发布招标公告的招标方式是( )招标 。 A公开 B邀请 C代理 D协议
280.已售公有住房的业主应当将首期住宅专项维修资金交由( )存入公有住房住宅专项维修资金专户。
A售房单位 B政府管理部门 C业主委员 D物业服务企业
二、多选题
1.同一个物业管理区域内的业主，应当在（ ）的指导下成立业主大会。
A. 市房产行政主管部门 B.区、县人民政府房地产行政主管部门
C.街道办事处 D.乡镇人民政府
2. 下列（ ）是需业主双三分之二通过的。
A. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员
B. 筹集和使用专项维修资金
C. 选聘和解聘物业服务企业
48
D. 改建、重建建筑物及其附属设施
3. 下列（ ）是需业主双半数通过的。
A. 制定和修改业主大会议事规则
B. 制定和修改管理规约
C. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员
D. 筹集和使用专项维修资金
4. 业主大会可以采用（ ）形式召开。
A. 集体讨论 B.书面征求意见 C.公告 D.公示
5. 《物业管理条例》规定，物业管理区域的划分应当考虑（ ）等
因素
A.物业管理区域面积 B.公用设施设备 C.建筑物规模 D.社区建设
6. 业主大会可以分为（ ）。
A. 暂时会议 B.定期会议 C.临时会议 D.短期会议
7. 业主大会议事规则应当就业主大会的（ ）等事项作出约定。
A.议事方式 B.表决程序 C.业主委员会的组成 D.成员任期
8. 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ ）的同意后，按照规定办理有关手续。
A.业主 B.业主大会 C.业主委员会 D.物业服务企业
9. 业主对其建筑物专有部分享有（ ）权利
A. 占有 B.使用 C.收益 D.处分
10.
建筑区划内的（ ）属于业主共有。 49
A.道路 B.绿地 C.公用设施 D.除草设施
11. 业主管理建筑物及其附属设施的方式有（ ）
A.自行管理 B.委托物业服务企业管理
C.委托其他管理人管理 D.委托政府部门管理
12. 住宅专项维修资金管理实行（ ）的原则
A.专户存储 B.专款专用 C.所有权人决策 D.政 府监督
13. 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的（ ），不得挪作他用。
A.维修 B.更新 C.小修 D.改造
14. 下列那项是新设立物业服务企业申请资质时，需要提供的材料（ ）
A.验资证明 B.代理人身份证明 C.法定代表人身份证明 D.企业章程
15. 任何单位和个人不得伪造、（ ）、转让资质证书。
A. 涂改 B.出租 C.出借 D.受理
16. 下列那些人数符合业主委员会委员人数构成（ ）
A.8 B.9 C.10 D.11
17. 下列那些人员不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职（ ）
A.委员本人 B.配偶 C.近亲属 D.朋友
18. 什么情况下应当召开业主委员会会议（ ）。
A.1/2以上委员提议 B.1/3以上委员提议
50
范文五：物业管理政策法规知识问答50问
物业管理政策法规知识问答50问
1.问:什么是物业管理,
答:根据《天津市物业管理条例》～物业管理是指业主通过选聘物业服务企业～由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定～对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理～维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2.问:什么是业主,什么是物业使用人,
答:根据《天津市物业管理条例》～业主是指物业的所有权人。
物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。
3.问:在物业管理活动中～业主享有哪些权利,
答:根据《天津市物业管理条例》～业主享有下列权利:,1,参加业主大会会议～发表意见～行使表决权,,2,推选业主代表～选举业主委员会成员～享有被选举权,,3,监督业主委员会的工作,,4,提议召开业主大会会议～就物业管理的有关事项提出建议,,5,提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议,,6,按照物业服务合同的约定～接受物业服务企业提供的服务,,7,监督物业服务企业履行物业服务合同,,8,监督专项维修资金的管理和使用,,9,对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权,,10,法律、法规规定的其他权利。
4.问:在物业管理活动中～业主应当履行哪些义务,
答:根据《天津市物业管理条例》～业主应当履行下列义务:,1,遵守业主大会议事规则和管理规约,,2,执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,,3,配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动,,4,按照物业服务合同的约定～按时交纳物业管理服务费,,5,维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生,,6,按照规定交存或者续交专项维修资金,,7,法律、法规规定的其他义务。
5.问:业主大会是一个什么样的组织?业主大会可以决定哪些事项,
答: 根据《天津市物业管理条例》～业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
业主大会决定下列事项:,1,制定、修改业主大会议事规则和管理规约,,2,选举、更换业主委员会成员～监督业主委员会的工作,,3,审定物业服务合同内容～选聘、解聘物业服务企业,,4,制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项,,5,专项维修资金的筹集、使用方案～并监督实施,,6,改建、重建建筑物及其附属设施,,7,涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
6.问:业主委员会是一个什么样的机构,履行哪些职责,
答:根据《天津市物业管理条例》～业主委员会由业主大会会
2
议选举产生～是业主大会的日常工作机构～执行业主大会的决定事项。
业主委员会履行下列职责:,1,召集业主大会会议,,2,定期报告有关决定执行情况～提出物业管理建议,,3,在业主大会作出决定后三十日内～代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同,,4,及时了解业主、物业使用人的意见和建议～监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,,5,督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳,,6,组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认～并监督实施,,7,监督管理规约的实施,,8,组织筹集专项维修资金,,9,组织业主委员会换届和补选工作,,10,完成业主大会交办的其他事项。
7.问:在物业管理活动中～物业服务企业应当做好哪些工作,
答:根据《天津市物业管理条例》和《天津市社区物业管理办法》～物业服务企业应当做好下列工作:,1,按照物业服务合同～对物业及其环境、秩序进行管理～提供相应服务～依照合同约定收取物业管理服务费～接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督,,2,对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止～并及时向有关部门报告,,3,接受街道办事处,乡镇人民政府,、社区居民委员会对物业管理工作的指
3
导和监督～并协助做好相关工作。
8.问:物业服务企业资质分为哪几个等级,对各资质等级物业服务企业接管物业项目的规模有何规定,
答:根据国家《物业服务企业资质管理办法》～物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目,二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务,三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
9.问:街道办事处,乡镇人民政府,具体履行哪些社区物业管理工作职责,
答:根据《天津市社区物业管理办法》规定～街道办事处,乡镇人民政府,具体履行下列社区物业管理工作职责:,1,做好《天津市物业管理条例》、《天津市城市管理规定》,2010年市人民政府令第26号,等法规规定的社区物业管理相关工作,,2,明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员,,3,组织召集街镇物业管理联席会议,,4,协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题,,5,指导社区居民委员会对社区物业管理工作进行监督和协调,,6,组织对社区物业管理服务情况的考评。
10.问:社区居民委员会在社区物业管理中应做好哪些工作,
4
答:根据《天津市社区物业管理办法》～社区居民委员会在街道办事处,乡镇人民政府,指导下～做好社区物业管理的下列工作:,1,教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产,,2,依法维护社区居民的合法权益～向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议,,3,对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评,,4,对未实行专业化物业管理的社区～采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务,,5,组织召集社区物业管理联席会议～调解社区物业管理矛盾纠纷,,6,做好日常巡查～对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻～并向相关部门报告。
11.问:社区物业管理专职工作人员有哪些职责,
答:社区物业管理专职工作人员在社区党组织、社区居委会的领导下～在街道办事处,乡镇人民政府,和区县物业管理行政主管部门的指导下～对社区物业管理工作实施监督协调～履行下列职责:,1,组织开展社区物业管理政策法规宣传～增强居民依法守约意识,,2,教育引导社区居民参与支持社区物业管理～按时交纳物业管理服务费,,3,协助街道办事处,乡镇人民政府,组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作,,4,负责社区物业管理巡查工作～反映社区居民物业服务诉求,,5,对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为～及时劝阻制止～并向所属街道办事处,乡镇人民政府,报告,,6,负责召集社区物业
5
管理联席会议～及时协调化解物业管理矛盾和纠纷,,7,配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评,,8,未成立业主委员会的商品住宅小区～负责协调使用房屋专项维修资金,,9,完成上级交办的其他工作事项。
12.问:对于新建商品房小区～前期物业服务企业由谁来选聘,对前期物业服务合同的起止时间如何规定,
答:根据《天津市物业管理条例》～前期物业管理是指在业主大会成立前～开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。
新建住宅商品房出售前～开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理～并由双方签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。
13.问:什么是管理规约,管理规约由谁制定,临时管理规约由谁制定,购房人在购房时通常需要“双确认”～指的是什么,
答:管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理～业主的共同利益～业主享有的权利和履行的义务～违反管理规约应当承担的责任等事项～依法作出约定。管理规约由业主委员会组织召开业主大会会议讨论～应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意～并对全体业主具有约束力。
根据《天津市物业管理条例》～开发建设单位出售新建房屋
6
之前～应当制定临时管理规约。在售房时应当向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时～应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认～并受其约束。
14.问:什么是物业管理服务费,对业主交纳物业管理服务费有何规定,
答:根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》～物业管理服务费～是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托～依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理～维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。
根据《天津市物业管理条例》～物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算～按月交纳～业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的～从其约定。
15.问:业主在办理入住手续时～物业服务企业可否预收物业管理服务费,
答:业主与物业服务企业之间是合同关系。业主在办理入住手续时～应当按照前期物业服务合同约定的时间和标准向物业服务企业交纳物业管理服务费。物业服务企业预收物业管理服务费需要和业主协商确定。
16.问:我市对业主、物业使用人装饰装修房屋有哪些规定,
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答:根据《天津市物业管理条例》～业主或者物业使用人装饰装修房屋～应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处臵以及相关费用等。
根据《天津市房屋安全使用管理条例》～房屋所有人、物业使用人装饰装修房屋～应当保证房屋的使用安全～不得影响共用部位和共用设施设备的使用和修缮。业主、物业使用人装饰装修房屋应当告知物业服务企业～物业服务企业应当将房屋装饰装修的注意事项、禁止行为～书面告知装饰装修房屋的业主、物业使用人和装饰装修企业。
房屋所有权人、使用人应当合法使用房屋～保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。禁止下列使用房屋的行为:,1,在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品～在室内增设超荷载分隔墙体,,2,在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸,,3,将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房,,4,拆改住宅楼房或者其结构垂直帘体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构,,5,其他危害房屋安全的行为。
17.问:我市对物业服务企业收取业主、物业使用人房屋装饰装修履约保证金有何政策规定,
答:为督促业主、物业使用人在装饰装修房屋过程中自觉遵
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守国家和我市有关规定～根据《天津市物业管理条例》～物业服务企业在业主、物业使用人装饰装修房屋前～都会与其签订装饰装修管理服务协议～并约定交纳一定数额的履约保证金～交纳保证金的数额标准应由双方协商约定。
物业服务企业收取该项费用后～如果业主、物业使用人在房屋装饰装修过程中没有出现违反规定行为～应按照双方签订协议约定的时间及时退还。
18.问:业主、物业使用人装饰装修房屋时～违反相关法律法规如何处理,
答:根据《天津市街道综合执法暂行办法》～街道办事处可以集中行使下列行政处罚权～并可以实施与之有关的行政强制措施:城市管理综合执法机关行使的全部行政处罚权,房屋安全管理方面的法律、法规、规章规定的对在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸～将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房的行政处罚权。
19.问:在业主、物业使用人装饰装修房屋时～对装修垃圾清运费有何规定吗,
答:物业基本服务费中不包括装饰装修房屋产生的垃圾清运费～需要物业服务企业根据实际情况据实测算～由业主或物业使用人支付。具体费用标准由业主或物业使用人与物业服务企业在装饰装修协议中协商确定。
20.问:业主办理入住后～遇到房屋质量问题应当找谁解决,
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答:根据国务院《物业管理条例》规定～建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围～承担物业的保修责任。
根据《天津市物业管理条例》规定～在国家规定的保修期限内～物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后～业主对专有部分负责维修、养护,业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备～由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。
根据《天津市商品房管理条例》～房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定～承担商品房保修责任。
21.问:国家和我市有关政策法规对商品房小区建设工程的保修期限是如何规定的,商品房小区的保修期限应当从什么时间开始计算,
答:根据国务院《建设工程质量管理条例》～在正常使用条件下～建设工程的最低保修期限为:,1,基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程～为设计文件规定的该工程的合理使用年限,,2,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏～为5年,,3,供热与供冷系统～为2个采暖期、供冷期,,4,电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程～为2年,,5,其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
根据《天津市商品房管理条例》～新建商品房交付使用后～保修期限的确定依据为房地产开发企业提供的商品房质量保证书,包括保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容,。
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商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。
22.问:业主入住后没有及时供气、供暖～应当找谁解决,
答:供气、供暖是商品房建设的配套工程～业主遇到未及时接通燃气、暖气问题～应当找开发建设单位协调供气、供暖部门落实。
23.问:住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、从事摆卖、加工等生产经营活动等问题～应当由谁负责执法
答:住宅商品房中出现上述违法违规行为时～业主、物业服务企业、社区居民委员会、社区物业管理专职工作人员都有权利及时进行劝阻制止。当劝阻制止无效时～应当及时向辖区街道办事处,乡镇人民政府,报告～由其依据《天津市街道综合执法暂行办法》依法处理。
24.问:新建商品住宅小区成立业主大会条件,
答:根据《天津市物业管理条例》～已交付使用的新建物业有下列情形之一的～应当成立业主大会:,1,业主入住率达百分之五十以上,,2,首位业主实际入住达到二年以上。
25.问:成立业主大会由谁牵头组织,筹备组由哪些人员组成,
答:根据《天津市物业管理条例》～街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员～负责本辖区内业主大会成立和业主委
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员会换届等项工作的组织、指导。对于一个新建物业～符合成立业主大会条件的～业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内～在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下～负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组由业主三至七名～街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。
26.问:参加业主委员会成员选举应当具备什么条件,对业主委员会成员的人数有什么规定,业主委员会主任、副主任是如何产生的,
答:根据《天津市物业管理条例》～业主委员会成员应当符合下列条件:,1,遵守国家有关法律、法规,,2,具有完全民事行为能力,,3,遵守业主大会议事规则和管理规约～按时交纳物业管理服务费,,4,热心公益事业～责任心强～公正廉洁～具有社会公信力,,5,具有一定的组织能力和协调沟通能力,,6,身体健康～能保证必要的工作时间。业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数～由五至十五人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。
27.问:在什么情况下～业主委员会成员职务自行终止,
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答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》～业主委员会成员有下列情形之一的～其业主委员会成员职务自行终止:,1,物业转让、灭失等原因不再是业主的,,2,连续1年以上不在本物业管理区域居住的,,3,以书面形式提出辞职的,,4,因身体健康原因丧失工作能力的,,5,在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。
28.问:在什么情况下～业主委员会成员职务需要经业主大会会议通过取消,
答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》～业主委员会成员有下列情形之一的～经业主大会会议通过取消其业主委员会成员职务:,1,无故连续3次缺席业主委员会会议的,,2,有犯罪行为的,,3,拒不履行业主义务的,,4,其他原因不宜担任业主委员会委员的。
29.问:业主大会和业主委员会的办公经费应该如何解决,主要用途是什么?
答:根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》～业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费～具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次～并接受业主的监督。
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30.问:社区物业管理联席会议由谁负责召集,主要协调哪些事项,
答:根据《天津市社区物业管理办法》～社区物业管理工作联席会议由社区居民委员会召集。社区居民委员会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、小区管理服务单位负责人等人员参加。
会议由社区居民委员会主任主持召开～原则上每月召开一次。研究议题由会议成员单位提出～主要协调下列事项:,1,履行物业服务合同或协议中出现的问题,,2,业主委员会履职、换届和委员补选工作,,3,物业服务费收缴、使用等问题,,4,在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题,,5,选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位的有关事宜,,6,社区物业管理中出现的其他问题。
上述事项应当经社区物业管理联席会议集体讨论作出决定后实施～并监督整改落实情况。
31.问:街镇物业管理联席会议由谁负责召集,主要协调哪些事项,
答:根据《天津市社区物业管理办法》～街镇物业管理工作联席会议由街道办事处,乡镇人民政府,召集～区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、社区居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人～以及业主代表或者居民代表参加。
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根据《天津市物业管理条例》规定～物业管理联席会议主要协调解决下列问题:,1,业主委员会不依法履行职责的问题,,2,业主委员会换届过程中出现的问题,,3,履行物业服务合同中出现的重大问题,,4,提前终止物业服务合同的问题,,5,物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题,,6,需要协调解决的其他物业管理问题。
街镇物业管理工作联席会议要形成会议纪要～并在社区范围内予以公告。对不履行会议决定事项的单位和组织～由街道办事处,乡镇人民政府,上报区人民政府～由区人民政府督促限期落实。
32.问:业主居住在商品房小区～为什么要自觉履行交纳物业费义务,
答:根据《中华人民共和国物权法》～业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权～对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于专有部分～每位业主享有占有、使用、收益和处分的权利～并履行日常的管理、维修、养护义务。对于共有部分～如电梯、楼道、道路、绿地、围墙、消防设备、监控设备等共用部位和共用设施设备均由小区里的全体业主共有～应由全体业主共同履行管理义务。每位业主对共有部分享有权利～承担义务～且不得以放弃权利不履行义务。选聘专业化物业服务企业对小区共有部分实施管理～需要双方签订合同～就服务内容、服务标准和收费标准等进行详细约定～物业服
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务企业要按照合同约定为业主提供质价相符的服务～自觉接受业主、业主大会和业主委员会的监督～同时～业主委员会也要依法履行职责～监督和协助物业服务企业履行合同～每位业主在享受服务的同时～也要履行合同义务～按时交纳物业服务费。
33.问:前期物业服务合同和物业服务合同有什么区别,
答:,1,合同签订主体不同。前期物业服务合同是由开发建设单位与物业服务企业签订～并在购房时由购房人进行书面确认。物业服务合同经业主大会讨论决定～由业主委员会代表业主大会和物业服务企业签订。
,2,合同起止时间不同。根据《天津市物业管理条例》～前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。物业服务合同期限一般不低于两年～具体时间由业主大会与物业服务企业协商确定。
34.问:商品房小区物业管理服务费由哪些费用构成,
答:根据《物业服务定价成本监审办法,试行,》和《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》～对于商品房小区～业主所交纳的物业管理服务费由两项费用构成～一项是物业管理基本服务费～另一项是机电设施设备日常运行养护费。其中:
物业管理基本服务费是指普通住宅小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。具体由下列费用构成:,1,管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等,,2,物业共用部位、
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共用设施设备的日常运行、维护费用,,3,物业管理区域清洁卫生费用,,4,物业管理区域绿化养护费用,,5,物业管理区域秩序维护费用,,6,办公费用,,7,物业管理企业固定资产折旧,,8,物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,,9,经业主同意的其它费用。
机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统,电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等,、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景,包括喷泉,等机电设施设备日常运行养护的费用。
35.问:住宅商品房物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费的收费标准有政策规定吗,
答:根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》～普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价～按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理～分为一、二、三、四4个等级～各等级收费标准为中准价格,分别为每月每建筑平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动～上下浮动幅度不得超过20%。
物业服务标准超出或低于《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定范围的～物业管理基本服务费由开发建
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设单位、业主大会与物业服务企业参照物业管理基本服务费政府指导价格标准另行协商确定～并在物业服务合同中予以明确。
机电设施设备日常运行养护费～由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况据实测算,另行协商确定。
36.问:业主办理入住手续后空臵不住～是否需要交纳物业管理服务费,
答:根据《天津市物业管理条例》～物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用～由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费～由业主承担,但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的～由开发建设单位承担。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权～对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。开发建设单位在房屋竣工交付业主后～不管是否居住～都应承担共同管理和维护的责任。因此～空臵房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。
37.问:物业服务合同主要包括哪些内容,
答:根据《天津市物业管理条例》～物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动～应当与业主大会签订物业服务合同。物业服务合同～对物业服务企业和全体业主具有约束力。
物业服务合同主要包括下列内容:,1,业主大会和物业服务企业的名称,,2,物业管理区域的范围,,3,服务的内容,,4,
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服务的标准;,5,服务的费用,,6,合同的期限,,7,违约责任,,8,合同的解除条件,,9,双方需要约定的其他事项。
38.问:物业服务合同中约定的物业管理服务包括哪些主要内容,
答:根据《天津市物业管理条例》～物业服务合同中约定的物业管理服务～应当包括下列主要内容:,1,共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理,,2,电梯、智能系统等设备的运行服务,,3,环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理,,4,物业装饰装修的管理,,5,车辆行驶和停放秩序的服务、管理,,6,物业管理区域内公共秩序的服务、管理,,7,物业资料的查询服务和管理,,8,双方约定的其他物业管理服务内容。
39.问:作为业主如何看待和处理物业管理服务费的上调,
答:物业管理实行有偿服务～物业管理服务费是物业服务企业管理和维护业主共有部分的重要保证～应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。据调查～目前影响物业管理服务费成本增加的主要有人工成本、维修材料成本和物业公共服务用水、用电成本等因素。物业管理服务行业属于劳动密集型行业～人工成本开支占有较大比重～成为影响物业管理服务费成本增加的重要因素。例如:据统计～2009年全市从业人员最低工资标准和缴纳养老保险最低标准基数分别从820元/人〃月和1260元/人〃月～2014年增加到1680元/人〃月和2350元/人〃月～
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5年间增长比例分别为104.9%和86.5%。物业管理服务公共用水价格执行商业用水标准～由6.2元/吨调整为7.85元/吨～上涨1.65元/吨～涨幅26.6%。综上所述～如果物业管理服务费标准不依据市场成本变化适时进行调整～物业服务企业正常运营就会出现亏损～按照服务合同约定的服务标准就会受到影响～容易导致物业管理服务费不足与服务质量下降的不良循环。广大业主应理性看待物业管理服务费标准调整～业主大会应适时做好物业管理服务费上调的相关工作。
40.问:业主与物业服务企业之间是什么关系,当双方发生争议时通过什么渠道解决,
答:业主大会通过选聘物业服务企业～按照物业服务合同约定～对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理～维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等～双方是合同委托关系。
当业主、业主大会和物业服务企业之间因物业管理发生争议时～双方可以自行协商解决,不能自行协商解决的～可以向所属社区居委会或街道办事处,乡镇人民政府,申请调解,也可以向区、县物业管理行政主管部门申请调解～并可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
41.问:“两箱三栏”设施主要指什么,对设臵“两箱三栏”有什么要求,
答:“两箱三栏”即:物业服务企业服务意见箱～业主委员
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会工作建议箱～政策法规宣传栏～管理规约公开栏～小区事务公示栏。
“两箱三栏”设臵总体要求是美观、规范、耐用。
42.问:对物业管理小区物业服务事项公开公示内容及时间有什么要求,
答:物业服务企业要在小区内向业主公开公示下列事项:,1,营业执照、资质证书、管理人员持证上岗证书复印件～各项管理服务制度、管理人员职责分工、联系方式等信息。,2,物业服务合同约定的服务内容、服务标准和收费标准。公示时间为自接管小区后一个月内落实公示内容～至物业服务合同终止。,3,提供特约服务的具体项目和收费标准等。公示时间～自提供特约服务的具体项目起～至停止该服务项目止。,4,机动车场地占用费收取和使用情况。公示时间～每半年公示一次～每次公示时间不少于一个月。,5,利用共用部位、共用设施的经营收益和使用情况。公示时间～每半年公示一次～每次公示时间不少于一个月。,6,房屋专项维修资金使用情况。按照房屋专项维修资金申请使用规定进行公示。,7,共用部位、共用设施设备使用运行状况。公示时间～于每年第四季度进行公示～每次公示时间不少于一个月。,8,物业管理服务费实行酬金制的～应当至少每季度向全体业主公布一次收支情况。,9,节假日服务事项、社区文化活动安排～以及需要向业主提示的事项。,10,其他需要业主及时知晓的服务事项。
业主大会成立、业主委员会选举、业主委员会执行业主大会决议等情况～应当按规定进行公示。
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43.问:物业服务企业在管理服务中～出现哪些违规违约行为～信用等级被评定为不合格,
答:按照《天津市物业服务企业信用信息管理办法》规定～物业服务企业存在下列行为之一～经查实信用等级定为不合格:,1,在本年度内发生重大责任事故的;,2,因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件～影响社会稳定和正常社会秩序～造成恶劣影响的;,3,因物业服务企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的,,4,聘用无相应资格证书的人员担任项目经理的,,5,挪用房屋专项维修资金和应急解危专项资金的;,6,未按照协议约定及时退还装修保证金及其它应退还费用的,,7,被市、区县物业管理行政主管部门日常巡查公开通报后不及时整改～或者一年内被公开通报三次,含三次,以上的,,8,退出项目管理时不按照《天津市物业管理条例》等法规政策规定～履行退出程序和相应义务的,,9,物业服务企业在信用信息采集过程中～拒不上报信用信息的,,10,经市、区县物业管理行政主管部门认定的其他严重不良行为。
44.问:商品住宅首期专项维修资金由谁来交存～交存标准是多少,
答:2003年1月1日后出售的新建商品住宅～首期专项维修资金由开发建设单位和购房人双方共同交存。其中～不配备电梯的商品住宅～开发建设单位和购房人各按房款总额的1%交存维修资金,配备电梯的商品住宅～开发建设单位和购房人分别按
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房款总额的1.5%、1%交存维修资金。另外～按照相关规定～住宅小区内的非住宅或住宅小区外与住宅结构相连的非住宅～也按照商品住宅标准交存维修资金。
45.问:申请使用房屋专项维修资金有什么程序,
答:按照《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》规定～专项维修资金的使用应当坚持业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明的原则～主要包括六步:,1,制定方案。物业服务企业根据项目日常管理、查勘及业主报修情况～制定维修计划。根据维修内容～由物业服务企业和业主委员会初步确定工程预算费用。维修方案确定后～物业服务企业可登陆天津市房屋维修资金使用管理系统,www.tjwxzj.com.cn,进行注册登记～登记后在“使用管理系统”中填写、打印《维修和更新、改造方案》～并由业主委员会和物业服务企业双方签字盖章确认。,2,业主确认。物业服务企业在业主委员会的监督、配合下～将维修和更新、改造工程方案征求相关业主书面意见～达到双三分之二以上的业主同意后～将维修和更新改造方案、业主签字表决结果以及工程预算审价结果在小区明显位臵公示不少于7天。,3,办理备案。公示期满后～物业服务企业应持相关要件～到项目所在地的区县房地产管理局物业办办理专项维修资金使用备案手续。要件齐全的～区县物业办到项目现场查勘、确认后,出具《专项维修资金使用备案证明》。,4,开户划款。物业服务企业持区县物业办出具的《专项维修资金使用备案证明》～到维修资金专户
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管理银行,天津银行,开立专项维修资金使用专户～并持相关要件到市房屋维修资金管理中心办理首期款划拨手续。要件齐全的,市房屋维修资金管理中心将首期款划拨到专项维修资金使用专户。首期款到帐后～工程可以开始施工。,5,竣工验收。物业服务企业组织、监督施工单位进行施工～并在工程竣工后～组织业主委员会、相关业主、施工企业及工程监理单位等对工程进行验收～共同签署《维修和更新、改造工程验收报告》。,6,决算核减。工程验收合格后～物业服务企业将《维修和更新、改造工程决算费用分摊清册》等要件在小区明显位臵进行公示～公示期7天。公示期满后～物业服务企业持相关要件到项目所在地区县房地产管理局办理完工备案。要件齐全的～区县房地产管理局到现场查勘后出具《专项维修资金使用完工证明》。物业服务企业持相关要件～到市房屋维修资金管理中心办理工程决算尾款划拨手续。要件齐全的～中心将工程尾款划拨到专项维修资金使用专户。
46.问:占用小区内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的～有哪些规定,
答:按照《天津市物业管理条例》～占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的～应当确保消防通道和道路畅通～并征得业主大会同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位～应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办
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法～由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
业主对机动车辆有保管要求的～由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。
机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法～由业主大会决定并公示。未成立业主大会的～按照前期物业管理服务合同的约定执行。
47.问:业主购买或租用地下车位后～为什么还要交纳有关服务费,
答:业主购买或租用地下车位后～物业服务企业需要对车场保洁、停车秩序、照明设施及消防设施等进行日常管理维护～所发生费用由物业服务企业据实测算～并与业主签订协议～费用由业主交纳。
48.问:物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同～物业服务企业和业主委员会应当如何处理,
答:根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》～物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的～物业服务企业与业主大会应当在合同终止3个月前做好下列工作:,1,业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的～业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业,物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的～应当将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面
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告知后～双方应当就退出项目时间、交接事宜进行协商。,2,物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内～物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知所在街道办事处,乡镇人民政府,和居民委员会,村民委员会,～并到物业所在地的区、县房地产管理局办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。,3,业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作,,4,区、县房地产管理局接到物业服务企业预警报告后5个工作日内～应当会同街道办事处,乡镇人民政府,和居民委员会,村民委员会,到物业项目听取业主委员会、业主及物业服务企业的意见～并就继续管理服务做好协调沟通工作～指导业主大会选聘物业服务企业。
49.问:物业服务企业退出小区管理时～如何做好移交工作,
答:根据《天津市物业服务企业退出项目管理办法》～对业主大会重新选聘新物业服务企业接管的小区～应当按照下列程序做好衔接工作:,1,原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务～并积极协助业主大会选聘新物业服务企业,业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。,2,业主委员会应当组织召开业主大会会议～对选聘新物业服务企业等事宜进行表决～在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作～并在物业管理区域内公告。业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。,3,原物业服务企业应当在退出之日起10日内～向业主委员会办理下列移交事宜:预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额,物业管理项目的档案资料,物业管理用房和属于业主
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共有的场地、设施设备,竣工总平面图～单体建筑、结构、设备的竣工图～附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料,物业竣工验收资料,共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料,物业质量保证书和使用说明书,物业管理需要的其他资料,实行酬金制的～应当移交管理期间的财务资料。,4,原物业服务企业在征得业主委员会同意后～也可向新物业服务企业直接办理移交～并由业主委员会监督确认。原物业服务企业与业主委员会办理交接的～新物业服务企业接管后～业主委员会应当将本条第,3,项所列事项转交新物业服务企业。,5,新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内～到物业所在地的区、县房地产管理局办理备案手续。
50.问:业主委员会组织业主选聘物业服务企业时～一般应注意哪些事项,
答:一是看是否合法经营。业主委员会要求投标物业服务企业出具营业执照原件～查看经营范围是否包含物业管理服务。二是看是否符合条件。按照规定～物业服务企业取得营业执照后～应当自领取营业执照之日起30日内到工商注册所在地申请办理资质。业主委员会要求投标物业服务企业出具资质证书原件～同时查看是否符合接管项目的条件。物业服务企业资质分为三个等级～并按照下列要求接管项目:一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目,二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目,三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目。三是看是否诚信经营。业主委员会可到天津
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市物业管理协会网站查询～了解投标企业诚信情况。四是组织业主大会书面表决。业主委员会组织业主书面表决前～要向全体业主实事求是介绍每个投标企业详细情况～由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主～书面同意后选定物业服务企业。五是签订物业服务合同。详细约定服务内容、服务标准和收费标准,并对机动车场地占用费等收益的收支情况进行约定。
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