范文一:商品房维修基金
商品房维修基金
综述:河北省房屋维修基金是什么 房屋维修基金怎么算?
河北省房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金,用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目,不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则,房屋转让时,账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
河北省房屋维修基金比例缴纳如何?
商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
什么情况下可以使用房屋维修基金?
房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分(包括基储内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋漏水属小修,应包含在物业费里.维修基金属大修,极不容易申请.
范文二:商品房维修基金应该如何使用
《商品房维修基金应该如何使用》
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作者: 日期:2014-07-16
核心内容:商品房维修基金应该如何使用?业主能不能向法院起诉要求强制使用商品房维修基金?下面,房地产小编为您详细介绍一个关于业主起诉物业公司要求使用商品房维修基金的真实案例,希望能够为您解答以上的问题。
【内容提要】
一、案例介绍
二、法院判决
三、律师点评
正文:
随着城市房地产市场建设的发展,商品房物业管理纠纷案件大量增加,其中,商品住宅房维修基金管理使用纠纷案件作为一种新类型的案件,由于一段时期有关物业管理的法律法规对此缺乏明确的规定,在审判实践中法律适用也不尽统一。尤其是商品住宅房业主的诉讼主体资格,更是此类案件中最具争议的问题。本案一、二审和再审均认为,商品住宅房业主不能成为维修基金管理使用纠纷的诉讼主体。此种认定,对审理此类案件具有一定的借鉴意义。
案情简介
1992年,蒋某与上海x电置业发展公司(以下简称“x电置业公司”)的前身上海市仪表电子系统房地产公司(以下简称“x电房地产公司”)签订参建协议一份,双方约定蒋某参建本市延安西路973号(南)1801室高层住房一套。1993年6月25日,蒋某一次性付清全部房款及税款,并按x电房地产公司的要求支付了该房维修基金15,186.16元。同年7月9日,蒋某与上海仪房物业有限公司(以下简称“仪房物业公司”)订立《延西高层私房委托代管协议书》一份,双方约定,蒋某将上述房屋自1993年7月起委托仪房物业公司管理;仪房物业公司按规定需按每平方米187.64元一次性收取维修基金人民币22,779.50元(合同注明:此款已由本公司付讫,故不再收取)。1995年,蒋某取得上述房屋的所有权证。2001年4月24日,x电房地产公司将其从蒋某收取的维修基金人民币15,186.16元汇入仪房物业公司帐户内。同年4月,蒋某将上述房屋出售给他人,在办理房屋产权过户手续时,发现其帐户名下无维修基金。经交涉不成,蒋某遂诉至法院,要求x电房地产公司返还其超额收取的维修基金10,823.04元及其利息损失12,156.44元,并要求该公司将应收取的维修基金4,363.10元及其利息一并存入蒋某所购房屋维修基金专用帐户。诉讼中,仪房物业公司被追加为共同被告。该案一审判决基本支持了蒋某的诉讼请求。判决后,x电房地产公司及仪房物业公司不服,提起上诉。二审判决改判对蒋某的诉讼请求不予支持。
上述案件判决生效后,蒋某于2002年4月又以要求判令x电置业公司将侵占挪用维修基金15,186.16元的利息等付至其维修基金专用帐户为由,诉至法院。本案一、二审均以前案生效判决为依据,判决对蒋某的诉讼请求不予支持。
抗诉机关以前案并未对蒋某要求将维修基金利息存入其专用帐户的诉请进行判决,本案中蒋某诉讼请求于法有据为由,向本院提起抗诉。
审判结论
一审判决:
一、蒋某要求上海x电置业发展公司将占用本市延安西路973号(南)1801室维修基金人民币15,186.16的利息(自1993年6月25日起至2001年4月24日止,按中国人民银行同期个人定期储蓄存款利率计算)计人民币14,346.37元交纳至本市延安西路973号(南)1801室房屋维修基金帐户蒋某分帐户内的诉讼请求,不予支持。
二、将蒋某要求上海x电置业发展公司将上述利息人民币14,346.37元的利息(自2001年4月25日起至实际付款之日止,按中国人民银行同期个人定期储蓄存款利率计算)交纳至本市延安西路973号(南)1801室房屋维修基金帐户蒋某分帐户内的诉讼请求,不予支持。
二审判决:驳回上诉,维持原判。
再审判决:维持原二审判决。
评析意见
本案争议的焦点是:业主蒋某是否有权要求x电置业公司将其交付的房屋维修基金的本息存入其居住房屋维修基金专用帐户。
(一)业主委员会是维修基金的管理责任人。关于维修基金的管理和使用,1994年4月起施行的建设部《城市新建住宅小区管理办法》及1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》,均有明文规定。其中《上海市居住物业管理条例》第36条规定:“住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。物业维修基金应当按幢立帐,按户核算”。按照该规定,接收维修基金的主体是业主委员会。而业主委员会则是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。依据《上海市居住物业管理条例》的规定,在小区业主委员会成立前,本案x电置业公司收取业主的维修基金,缴付小区物业公司托管,并由物业公司提供管业服务,此属前期物业管理。俟小区业主委员会成立后,才由业主委员会自行管理。因此,只有业主委员会才是维修基金的管理责任人。
(二)房屋维修基金纠纷的诉讼主体应当是业主委员会。
业主对房屋维修基金的管理、使用有异议,应当通过业主委员会,由业主委员会这一隶
属业主大会的执行机构出面,向住宅出售单位即房产商主张解决。本案中,蒋某作为业主,其并非对房屋维修基金在具体使用过程中的问题主张权利,而是对房产商是否按规定和双方约定将其缴纳的维修基金存入指定帐户提起诉讼,故本案的房屋维修基金纠纷并不属于入帐后的具体使用问题,在诉讼主体上,业主蒋某并不适格,而应通过业主委员会,由后者主张权利。值得注意的是,2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》,对业主、业主大会及业主委员会的权利与义务均作出了明确的规定。业主若对居住物业管理有异议,可向业主大会或向业主大会已经授权的业主委员会寻求帮助,并由业主委员会主张异议。可见,本案对维修基金纠纷诉讼主体的认定与此规定是相一致的。www.lvshimen.com
范文三:新建商品房住宅首期维修基金
新建商品房住宅首期维修基金,房地产开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%-4%缴纳;购房者按照每平方米建筑面积成本价的2%-3%缴纳。 ■业主委员会成立前,维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管,本息归业主所有,任何单位和个人不得使用。业主委员会成立后,应当与本市的商业银行签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金账户,用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 一、售后公房维修基金如何缴纳 根据沪公积金发(1995)字第25号、沪房地改(1995)415号等文件规定,公有住房出售后形成三项基金:维修基金、电梯水泵基金、街坊养护基金,通常被称为“三项基金”。 在“三项基金”中,维修基金由购房人和售房人按房款比例支付,电梯水泵基金和街坊养护基金都由售房人在房款收入中支付。 缴纳标准:首期维修基金由购房人和出售人分别交付而组成。(1)根据市政府发布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案规定:计算公式=每平方米建筑面积成本价×比例×面积。比例为多层:购房人付
1.5%,出售人付6%;高层:购房人付1.5%,出售人付12%。(2)2001年方案规定:购房人∶每平方米建筑面积18元(多、高层相同);出售人:多层每平方米建筑面积71.88元,高层每平方米建筑面积143.76元。 二、新建商品房维修基金如何缴纳 《上海市商品住宅维修基金管理办法》对首期维修基金的缴纳、账户的建立、以及缴纳时限的规定一般是按如下标准执行的: 1、首期维修基金的缴纳:新建商品住宅的房地产开发企业和购房人,应当按照下列标准缴纳首期维修基金: 配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。 配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。 2、维修基金专户的开立:维修基金应开立专户,应当以一个物业管理区域为单位,按每幢住宅立账,并分列每套住宅单元的分户账;一幢住宅有两个或者两个以上门号的,按门号立账,并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会成立前,维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管,本息归业主所有,任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新,不得使用维修基金,其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后,应当与本市的商业银行签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金账户,用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作他用。 3、首期维修基金的缴纳时限:新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限缴纳首期维修基金:(1)房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前,将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行;(2)购房人应当在办理房地产权变更登记前,按标准将所购商品住宅的维修基金存入专户银行;(3)业主委员会成立时尚未出售的商品住宅,房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内,按标准缴纳维修基金,存入专户银行。 三、维修基金如何管理 事实上,在前期物业管理期间(即在业主委员会成立之前),物业管理公司由发展商选聘,业主通常向物业管理公司办理入住手续,并向其缴纳物业维修基金。由于种种原因,客观上缺乏有力的监督,发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能,特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事。其实,对于物业维修基金的缴纳和管理,有关行政主管机关是有规定的,根据有关规定,发展商和购房者均应在签订房屋买卖合同时缴纳物业维修基金。在前期物业管理期间,发展商应将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门账户,任何人不得动用。业主委员会成立之后,发展商应将物业维修基金移交给业主委员会,由业主委员会委托物业管理单位管理,专项用于物业维修,不得挪作他用。但发展商和物业公司并非完全严格依法从事,这就让人引发了深层次的思考,要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题,关键不是把钱存到哪去,而是需要一种规范的管理机制
范文四:商品房维修基金用途及使用方法
第一条
为加强住宅?共用部位、共用设施设?备维修基金?的管理,保障住宅正?常的维修、使用,根据建设部?、财政部《关于印发〈住宅共用部?位共用设施?设备维修基?金管理办法?〉的通知》(建住房[1998]213号)及市房地局?、市房改办、市财政局《关于归集住?宅共用部位?共用设施设?备维修基金?的通知》(京房地物字?[1999]第1088?号)的规定,制定本办法?。
第二条
本市行政区?域内按市房?地局、市房改办、市财政局《关于归集住?宅共用部位?共用设施设?备维修基金?的通知》及其他规定?归集的住宅?公共维修基?金的使用和?管理,均适用本办?法。 第三条 市国土资源?和房屋管理?局(以下简称市?国土房管局?)负责指导、协调公共维?修基金的使?用管理工作?。 市财政局负?责公共维修?基金使用管?理的监督工?作。 维修基金管?理依“专户存储,专款专用,按幢设帐,核算到户”的原则进行?管理。
第四条
维修基金专?项用于住宅?共用部位共?用设施设备?保修期满后?的维修工程?。 本办法所称?住宅共用部?位共用设施?设备是指住?宅楼房内或?物业管理区?域内属全体?产权人或部?分产权人共?同所有且使?用的房屋的?有关部位及?设施设备。共用部位共?用设施的项?目应依照本?市住宅公用?建筑面积分?摊原则在《物业管理公?约》约定。没有约定的?,参照本办法?附件一执行?。 住宅共用部?位共用设施?设备的维修?工程是指除?日常运行维?修养护范围?以外的中修?、大修及改造?、更新工程。维修工程的?具体范围以?市国土房管?局及其他部?门颁布的规?范为准。
第五条
物业管理委?员会(以下简称“管委会”)成立后,由管委会代?表物业管理?区域内的全?体产权人向?市国土房管?局指定的银?行开立帐户?存储。管委会申请?开户时,应填写《物业管理委?员会维修基?金开户申请?表》,并提交下列?材料:
1(开户申请书?;
2(管委会成立?的批准文件?;
3(产权人分户?清册;
4(管委会主任?私章和管委?会的印鉴;
5(物业管理服?务委托合同?。
管委会委托?物业管理企?业办理开户?手续时,还应提交书?面委托书。
第六条
管委会成立?前(即维修基金?代管期间),维修基金原?则上不得使?用。确需使用的?,应按照下列?程序办理:
1(物业管理企?业应委托经?市国土房管?局认可的专?业中介机构?对维修工程?的必要性及?费用依照相?关标准定额?进行评估和?核算;
2(经中介机构?认定后,物业管理管?理企业方可?进行维修工?程。
3.维修工程结?束后,中介机构应?进行验收,验收合格的?应出具证明?,不合格的,应要求返工?。 4(物业管理企?业持维修工?程结算发票?及中介机构?出具的证明?到代管单位?申请支取维?修基金。
第七条
管委会成立?后,物业管理企?业应在每年?年初制定房?屋及小区公?(包括大修、中修、共设施维修?更新、改造)计划及经费?预算,报管委会批?准后执行。维修项目完?成后,物业管理企?业持管委会?批准的维修?基金支取证?明到银行办?理维修基金?支取手续;管委会应根?据竣工决算?进行维修基?金的具体分?摊,并计入各产?权人明细户?中。
凡有下列情?况之一的,除经管委会?同意外,还应报区县?国土房管局?备案; 1(一次支取维?修基金10?万元以上5?0万元以下?的;
2(一年内支取?两次维修基?金的;
凡有下列情?况之一的,管委会应召?开业主大会?作出支出决?议后,报区县国土?房管局备案?: 1(一次支出维?修基金50?万元以上的?;
2(一年内支取?维修基金三?次及三次以?上的;
3(一年内支取?维修基金数?额占维修基?金总额30?%以上的。
物业管理企?业到银行支?取费用时,必须凭管委?会印章和区?县国土房管?局备案证明?。
第八条
住宅共用部?位共用设施?设备须进行?维修工程的?,属人为损坏?的,由责任人承?担费用,不得使用维?修基金; 无法确定责?任人的,按照受益人?原则分摊:
1(物业管理区?域内住宅楼?房外的共用?设施的维修?工程,除由专业管?理部门维护?管理的部分?外,其余部分的?维修费用由?全体产权人?按建筑面积?比例分摊;
2(住宅楼房内?的共用部位?共用设施设?备的维修费?用由该幢住?宅楼房内全?体产权人按?所拥有的建?筑面积的比?例分摊;
3(一幢住宅有?两个或两个?以上单元门?的,专属于一个?单元全体产?权人使用的?设施设备的?维修费用由?该单元门内?全体产权人?按所拥有的?建筑面积的?比例分摊;在一栋住宅?内,专属于一层?住宅内全体?产权人使用?的设施设备?的维修费用?由该层住宅?内的全体产?权人按所拥?有的建筑面?积的比例分?摊;
开发企业应?根据以上原?则依其尚未?售出的房屋?面积占全部?房屋面积的?比例,承担维修费?用。
第九条
如一幢楼房?的维修基金?经使用后,不足首次归?集额的10?%时,管委会应提?议续筹。续筹标准及?办法由管委?会决定。续筹金额一?般应由产权?人按所拥有?的建筑面积?分摊。续筹基金汇?总后应及时?交存到代管?单位,计入管委会?帐户和产权?人明细户。 利用产权人?共有部位共?有设施设备?进行经营活?动的净收益?,应存入维修?基金专户,分摊后计入?物业管理区?域内的产权?人明细户,用于物业管?理区域内共?用设施的维?修工程。
第十条
管委会合并?、分立或撤消?时,应凭区县国?土房管局批?准证明及产?权人明细户?清单,到代管单位?办理合并、分立或撤消?管委会帐户?手续。 产权人变更?时,维修基金产?权应同时变?更。原产权人或?变更后的产?权人应持转?让合同及双?方身份证明?到管委会登?记变更,并由管委会?到代管单位?办理产权人?明细户更名?手续。维修基金由?转让双方按?明细户内的?帐面余额进?行结算。 产权人因拆?迁或其他原?因造成原住?宅灭失的,可办理销户?手续。经管委会出?具证明后,到代管单位?按维修基金?明细户帐面?余额提取。其中,属于公有住?房售后维修?基金的,应按售房单?位和个人累?计交纳的比?例分别退还?。
第十一条
代管单位应?建立本物业?区域内的维?修基金查询?制度,接受产权人?对其维修基?金明细户的?查询。
管委会应在?每年年底对?维修基金的?收支及余额?状况予以公?布,包括:(1)维修基金的?使用及分摊?情况,包括维修工?程项目内容?、维修总费用?及各产权人?分摊的费用?;(2)维修基金总?帐余额;(3)维修基金明?细帐余额。
第十二条
维修基金闲?置时,经产权人大?会批准,物业管理委?员会可购买?国债或法律?法规规定的?其他范围,严禁挪作他?用。
第十三条
1999年?1月1日前?,未建立公共?维修基金的?住宅,产权人应补?建维修基金?,按每月0.60元/平方米的标?准交纳,具体补建办?法另行制定?。产权人已交?纳的房屋大?、中修费(扣除已用于?维修费用),物业管理启?动性经费应?纳入公共维?修基金管理?,并按建筑面?积比例计入?各产权人明?细帐。
第十四条 物业管理委?员会和物业?管理企业应?建立公共维?修基金管理?制度,并自觉接受?财政主管部?门的监督。
第十五条
本办法由市?国土资源和?房屋管理局?、市住房制度?改革办公室?、市财政局按?各自职责解?释。
第十六条
本办法自2?002年7?月1日起实?行。原有的有关?政策和规定?,凡与本办法?不一致的,一律以本办?法为准。
***** 附件一: 共用部位共?用设施设备?一般应包括?的范围 *****
房屋的承重?结构:(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重结构??的分户墙外?
墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池?、垃圾通道、楼内下水立?管及通向污?水井的下水?管道、雨落管等,公共照明灯?具、避雷装置、供电部门与?房屋产权人?分界点至户?表盘(计费电表除?外)之间的供电?线路。
共用设施设?备系统:电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系?统、供水系统、中央空调系?统、天线接收系?统。
物业管理区?域内的物业?管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统?、市政排水设?施、物业管理区?域的外围护?栏及围墙;
范文五:商品房公共维修基金到哪里去了
商品房公共维修基金到哪里去了 ——房子的“看病钱”何时能用 用在哪儿?
来源:人民日报
韦荣景绘
今年夏天,部分城市遭遇暴雨袭击,一些房屋因此受损。暴雨过后,不少小区的业主们发现,买房时交的一大笔公共维修基金却很难使用。而另一方面,在一些城市的住房维修基金账户上,大部分资金却在“睡大觉”。
住房维修基金是购房者根据售房合同一次性缴纳的,用于日后对小区公共部位和设施设备进行维护的储备资金,通常被人们称为房屋的“养老钱”、“看病钱”。根据相关规定,购房者应当按照住房建设成本的一定比例缴纳维修基金。但是,很多人自从买完房子、交完
维修基金,便无从知道这笔维修基金的去向,也从来没有使用过。真正想使用的时候,又不知该如何使用。
那么,公共维修基金到底存放在哪里?又该如何管好、用好房屋的“看病钱”呢?笔者日前进行深入调查采访。
1维修基金派上用场不容易
征得2/3以上的业主同意耗时2个月,主管部门审批使用申请要4个多月,拿到维修基金又用了半年,一年多才修好电梯
今年年中,北京市丰台区芳古园二区进行电梯维修,60多万元的维修费用全部来自该小区的住房维修基金,这样的例子并不多见。“这笔住房维修基金的使用过程很复杂,历时一年多。”该小区13号楼的物业管理公司负责人贾红霄说。
贾红霄告诉笔者,根据电梯出现的问题,物业公司和业委会联系了有关维修公司做鉴定,确定电梯维修方案,测算了维修预算。2011年7月,物业公司将维修电梯的消息和方案张榜公示。
随后,使用维修基金遇到了一个大难题征求业主意见。2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定,动用住房维修基金,必须征得2/3以上的业主同意。尽管该办法同时提出,在维修基金划转到业委会名下管理以后,可简化这一程序,由物业管理企业提出使用方案,业主大会依法通过使用方案即可。但是,为了避免被业主指责擅自动用维修基金,多数小区仍然实行2/3业主签字同意的程序。
芳古园二区共有696户业主,要2/3以上业主同意,意味着至少要征集到464户以上业主的签字才行,工作量巨大。一楼的住户因为不经常使用电梯,不少人拒绝签字;部分未办理房产证的业主还没有缴纳住房维修基金也不能参与投票;还有一些业主长期外出或将房子出租,一直联系不上。这些都让征集工作变得格外棘手。
足足用了两个月时间,物业公司才终于“凑到”了482户业主签字同意。2011年9月,物业公司和业委会按照规定,将使用申请上报北京市住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)。这是小区第一次申请使用维修基金,因为没有经验,申请过程尤为繁琐,直到2012年1月,申请才正式批下来。
为什么一个申请要审批4个月?芳古园二区业委会的张女士告诉笔者:“住建委负责审批维修基金的工作人员只有一个,材料也要求写得详细、具体,光核对业主信息就花了很长时间,根本忙不过来。” 直到今年7月,小区电梯维修才终于用上这笔房屋“看病钱”。为此忙活了一年多的物业公司工作人员总算松了一口气。按照现行规定的程序走下来,住房的“看病钱”用起来确实有些麻烦。像芳古园二区这样业主委员会机构完善的小区,要想动用维修资金尚且如此繁琐,可以想见,那些没有成立业委会、缴费情况不一、物业管理水平差的小区,要想用这笔住房的“看病钱”,几乎不可能。
一家物业企业负责人告诉笔者,当前要使用住房维修基金,主要面临以下几个方面的困难:首先是部分账户无款。由于部分城市有关
法规建设不完善、要求不严格,造成部分业主房子都已经入住了几年,仍然未缴纳维修基金,特别是一些老项目,业主账户无款使用的现象比较普遍。其次是使用手续繁琐,部分城市甚至存在整个城市的商品住宅小区未动用维修基金的现象,资金一直“睡”在账户里。再次是续缴困难,根据规定,业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。但对于谁来组织续缴、续缴标准如何确定等详细的执行标准没有约定。部分业主特别是二手房业主不愿意续缴,物业公司单方收缴非常困难,造成账户资金不足,遇有更换电梯等大修改造项目时,陷入无法使用的窘境。
2巨额资金“睡大觉”
使用信息不透明,造成住房维修基金使用率低,大量资金沉淀,进而导致账目不清,甚至维修基金不翼而飞
家住南京市玄武区的王女士说,她家楼下的公共防盗门坏了大半年,一直没人来修,给日常安全带来隐患。尽管买房的时候交过7000多元住房维修基金,但整个小区总共有多少维修基金,多数居民都不知道。大家听说维修基金可以用,但用起来会很麻烦,为了尽快解决安全问题,王女士跟邻居就索性凑了一笔维修费交给物业,用于防盗门的修理。
王女士这样的业主并不在少数,不少居民在交完维修基金后,就再也没见到过这笔钱,也不甚明了如何使用。正因为使用信息不透明,
造成住房维修基金使用率低,大量资金沉淀,进而导致账目不清,甚至在管理使用上出现严重的问题。
目前,全国小区的住房维修基金已经是一个庞大的数字,以武汉为例,截至今年7月31日,武汉市住房维修基金包含利息在内已累计交存65.12亿元,市民共计申请使用了7748万元,使用率仅为
1.19%。天津市截至今年1月已归集145.4亿元,仅使用7753.5万元??
根据规定,业主缴存的住宅专项维修基金属于业主所有,成立业主大会的,资金由业主大会负责管理使用,未成立业主大会的由物业管理公司所在地人民政府住房建设主管部门代管。而很多小区迄今为止并没有成立业主大会,偌大一笔维修基金缺乏有效管理,更难以使用,变成了一笔“糊涂账”。
2006年10月,广州一笔250万元房屋维修资金不翼而飞,业主们发起一场规模浩大的追讨物业专项维修基金活动。此后,60个小区业委会联合追讨,资金总额达60余亿元。2007年,上海查处了房屋维修资金涉嫌违规炒股的事件,市值近8亿元。还有些小区曾发生过更换了物业公司,物业公司就把维修基金卷走的事情??
为加强资金监管,《住宅专项维修资金管理办法》规定,业主大会成立前,住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管。并应当委托所在地一家商业银行专户管理。业主大会成立以后,也应开立相同的账户。这样,无论业主大会成立前、后,维修资金都
由银行管理,专款专用。不管业主大会、物业公司如何更换,维修资金都不会不翼而飞。
有关专家指出,尽管这一规定提高了基金的安全性,但在实际管理过程中,仍然存在不少漏洞。如开发商在预售房屋时,代收住房维修基金,在向房产部门办理房产证时才将资金转到专户上,导致资金长期在体外循环。资金管理公开力度不够,管理部门在资金使用审批时,存在着人情、利益等交易风险。解决资金在使用后的续缴、欠缴方面,缺乏有效措施。从长远看,资金的增值收益率低,各地的住房维修基金交存总量大但支出金额小,巨额资金长期在账上“睡大觉”,潜在损失较大。
3管理使用模式亟待改革
试点“急救”方案,开设“绿色”通道,缩短审批流程,严格约定缴纳程序,落实业委会对资金的管理责任
今年夏天,北京、天津等地区暴雨过后,很多住宅受损。为了保证受灾住房维修及时,北京市住建委出台6项房屋紧急情况维修基金使用办法,漏雨严重的小区可以按照紧急情况使用住宅专项维修基金,而无需经过2/3以上业主同意。天津市也早在2010年就制定了《天津市房屋应急解危专项资金管理办法》,以应对突发事故。 专家指出,住宅维修基金管理使用的改革将放在更加注重管理主体、提升透明度等方面,以探索更合理的管理模式,来规范住房维修基金的使用。
事实上,为了用好、管好住房维修基金,有关部门在2008年制定相关管理规定,进一步增强基金使用的便捷性和管理的安全性。同时,各地也进行了探索。针对专项维修基金使用复杂、流程多的问题,南京在今年年初出台意见,小区专项维修基金将可以“打包”申请和“应急”申请;针对维修基金管理中存在的未缴“缺口”,郑州市在部分老旧小区试点补建维修基金制度,为老旧小区补充维修资金以及续筹维修基金指明路径。长沙物业应急专项维修基金使用方案启动试点,维修基金使用“三分之二签名难”的瓶颈可望突破??
中国人民大学法学院教授刘俊海建议,加强维修基金的使用管理,当务之急是推进所有小区尽快成立业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体,不仅便于使用好这笔钱,也有利于更好地监督物业的工作。业主大会尚未成立的时候,建设主管部门应该帮助成立业主大会,解决维修基金的落地问题,这样既能帮助小区的自治和自我管理,也能减小行政压力和行政风险。
此外,自2008年管理办法制定以来,各地住房维修基金的使用上也出现了很多新问题。政策普及不到位,很多人不清楚住房维修基金的含义以及使用程序;对于自然灾害等突发事件造成的房屋损坏等情况没有开设“绿色”通道等。刘俊海认为,有关部门应当及时总结经验和教训,进一步听取广大业主的意见,完善相关规定。
物业企业负责人则提出,在具体操作上,应进一步严格约定维修基金的缴纳程序。如在办理房产证、房产交易等环节做程序上的约定,
“不缴纳本体维修资金无法办理房产证”、“不缴纳本体维修资金无法进行二手房交易”等,保证资金账户有款可用。同时简化使用环节手续,缩短审批流程,保证基金的高效使用。此外,要完善业主大会管理使用住房维修基金的具体办法,真正让业主大会行使对维修基金保值增值、合理规范使用的责任,把钱用在刀刃上。