范文一:二手房交易税费、佣金及卖方避税风险防范
二手房交易税费、佣金及卖方避税风险防范
http://amulet.fabao365.com 2010-04-26 作者:严青伍 律师 我要评论[0] 推荐好友 导读:二手房交易税如何计算,卖方避税的法律风险有哪些,买卖双方怎样才能不吃中介的哑巴亏,
一、2010年二手房交易“税”
1.税法规定的由销售方交的税
1.1营业税5.5% (含城建税和教育附加)
如果房龄 >5年,普通住房:免税
如果>5年,非普通住房; 或者<5年,普通住房:交易价与房子原价差额交税>5年,普通住房:交易价与房子原价差额交税>
如果<5年,非普通住房:全额>5年,非普通住房:全额>
1.2土地增值税:免
1.3印花税:免
1.4个人所得税:
转让5年以上,家庭唯一生活用房:免税
如果原业主是准备卖了旧房以后,在一年内买新房的话,根据相关税收政策,他可以办退个人所得税
计算时,有两种方法选择。如果可以向税局提供原房子的购房发票,按“财产转让所得”20%交税,公式为“转让收入-房屋原值-税金-合理费用(包括装修、贷款利息等)”;
如果不能没凭证支持房屋原值的,按1%-3%征收率直接按交易额核定征收(多数地区是1%)。两种方法其实自己可筹划选择。
2.税法规定由购房者交的税
契税:
首次购买90平方米及以下普通住房:1%
普通住房(主要是144平方米以上的标准):1.5%
非普通住房:3%
说明:
1.以上相关税法的计算年限,以房产证或契税凭证,哪个早算哪个。
2.在实际交易中,出售方往往约定房屋的净价,出售方的税费都由买方来承担。
二、卖方避税风险防范
实际交易中,如果买方不需要银行贷款,以全款购买,买方承担双方的税费,在如今房价日益高涨,卖方也会暗中支持或默许以避税价做网签,实际上是卖方帮助买方避税,对卖方来讲风险很大,因为备案的是避税的房价,比实际成交价低很多,一旦发生纠纷,法院如果按备案价来判,那么
卖方将是损失惨重,对于这种情况,一定让买方将全部房款支付给卖方后再做网签、过户,否则卖方的潜在风险非常大,很有可能被买方利用。
三、中介佣金中的代书费
以北京为例,中介公司一般除了收房屋成交价2.5,的信息费外,还普遍收0.5,的代书费,目前北京市的规定最多只能收房屋成交价2.5,的信息费,而代书费是无法律依据或者违法收取的,但很多中介公司照收不误,对于买卖双方一定要事先和中介商量好佣金的比例,最好是列个单子,往往有的中介,待买卖双方签完合同交完定金后,冒出莫名其妙的代书费,往往都是买方迫不得已交这所谓的代书费,吃了哑巴亏。
范文二:如何应对二手房交易中卖方毁约的情况
如何应对二手房交易中卖方毁约的情况,
目前由于国内房地产市场火暴,所以很多人品不厚道、又缺乏法律意识的房主,经常会悍然撕毁已经签署的买卖合同,以种种借口拒绝合同继续履行,或者直接坐地涨价。仅过去两个月,我们接受的咨询就超过30宗,有7宗已经进入了程序。
面对这种情况,作为买方,我们如何保护自己的利益呢,
一般来说,我们解决问题不外乎三种方式:协商解决、武力解决和通过社会公力来解决(诉讼、仲裁等)。
虽然作为律师,不过我一向不主张大家随便诉讼。从业多年,我深深感觉到在中国,诉讼是一件劳民伤财的事情,所以能够协商解决的,只要基本的利益能够得到保障,也就尽量把事情平息好了;但是从另一方面讲,如果确实无法沟通,或者我们的基本利益都受到了损失,那么积极进入司法程序,用法律武器保护自己的权益,就是我们最有效的选择。
顺便插几句话。在我们的二手房交易常识讲座当中,我们总结了几条原则,其中包括“先小人,后君子”,“钱在谁手里,谁就占主动”,以及“未雨绸缪,胜过亡羊补牢”等。很多人在进行不动产买卖中,根本认识不到其中隐藏的巨大风险,凭经验、甚至凭人品来进行交易的大有人在。在看房中,没有落实对方房子真实权属的情况下就交定金的;没有谈好交易细节就签署居间服务协议的;只有一页纸篇幅、十几行字的买卖协议的;不明确写交易时间的??套用前人的话来说,“哀其不幸,怒其不争”
我们的律师在协助客户逐条审查和完善合同条款时,中介、卖方往往会说,干吗这么麻烦啊,随便写写不就行了(有时候买方也会这么说,诡异)。乖乖,动辄几十万、上百万的交易,随便写写,开什么玩笑。所以对于买方来说,其实应对二手房交易风险的第一要素就是要规范流程,完善合同,事先把各种细节都约定好。
第二方面是不能随便把钱给出去,无论是给中介的钱,还是给房主的钱。给出去的钱,也必须保证对方不能直接转移,比如采用第三方托管等。
第三方面是要通过书面方式,明确办理各种手续的时间期限。
第四是要注意,对于各种违约责任和赔偿方式的约定也必须明确。
回到我们刚才说的话题,当你要想买的房子,签署合同、交付了定金以后,却发现卖方直接告诉你,房子不卖了;或者对方拖延时间,明显不想再执行。当你苦口婆心、晓之以情、动之以哩,而对方丝毫没有解决问题的诚意时,那可能以下关于诉讼的法律知识是你应该了解的:
1、去哪告,(管辖权)
按照民事诉讼法规定,对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖,但是因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。也就是说,房子在哪个区,基本上就归哪个区的法院管辖,去那告;
2、告谁,
第一要告的当然是房主,这个过程中对方负有最大责任;
第二要告的是中介。有兄弟会问了,是房主不厚道,我们见到的中介也没责任啊,为什么要把中介放进来,
原因有很多。首先要分析卖方中止协议的原因。除了上面提到的,房主坐地涨价以外,
在我们接受的委托中,还有一种很常见的情况是房子本身存在交易障碍,所以根本无法继续交易。而中介呢,他们收了你好几万的服务费用,就这么放过他们,于情于法都不行。
目前买方跟中介之间的关系,基本有两种情况,一种是有偿委托,一种是居间服务。合同法406条规定,有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失;427条规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。所以如果是由于房子存在交易障碍,中介对此是有不可推卸的责任;
第二点来说,中介跟房主的关系,比你跟房主的关系更为密切。所以你表面上觉得中介是无辜的,但是事实未必如此。中介勾结房主(包括主动鼓动房主涨价、毁约)的情况,相当普遍。民法通则第66条规定,代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的,由代理人和第三人负连带责任;
第三点,从执行的角度来说。由于国内的特殊环境,包括没有完善的信用体系和个人破产制度,所以当对方是自然人的时候,想执行对方财产有时候相当困难。而相对来说,执行中介的财产就方便多了 :_P
3、什么时间告,(诉讼时效)
由于民事行为是基于平等主体之间的意向,因此作为一种“积极权利”的前提下,法律才会保护。所以根据民法通则,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外;诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
4、诉什么,(诉求)
诉什么和如何诉是非常专业的问题,也是体现诉讼技巧的地方。
在民事上,我们把房主这种不厚道的行为称为违约责任。合同法第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。所以既然房主违反约定,当然要承担相应的后果。107条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说,从法律上讲,如果房主提出不卖房子了,我们理论上可以有三种选择。第一种要求房主继续履行协议,交付房子;第二种是要求房主再给我们一套其他房子;第三种就是让房主赔偿我们的经济损失。
但在司法实践中,由于不动产的特殊性以及国家对于不动产所施行的登记主义政策,以及判决后的执行力问题,所以如果想诉继续履行,除了在某些特殊条件下外,基本是很难得到法院支持的。第二种方式也类似。
因此,进行经济补偿是最常见的一种方式。
在经济补偿方面,大家首先想到的估计就是定金。
定金是一种有严格法律规定、具有明确法律效力的民事行为。民法通则规定,当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金;担保法规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。而合同法中,也再次沿用了上述内容,115条规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的
一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
所以就定金来索赔,是诉讼当中是把握比较的一种方式。
除了定金以外,其实我们签署的合同中往往还有违约金的约定。对此,合同法116条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。在司法实践当中,我们通常是选择金额较高的一项来作为我们的诉求。
除此以外,作为买方,我们在交易进行当中承担的其他支出,比如评估费、保险费、中介费等,也可以作为我们的损失,要求对方赔偿。至于其他方面的补偿,则要看具体的情况,再具体进行分析;
5、官司要打多长时间,
按照民事诉讼法,这种情节简单、证据确凿的案件,正常情况下应该在自立案起3个月之内宣判;如果对方不服,可以提出2审,法律规定在6个月之内宣判;
6、打官司需要多少钱,
诉讼中间产生的费用有几笔,其中首先是诉讼费,也就是交给法院的钱。这笔钱根据诉讼标的计算,由原告先垫付,然后由败诉方承担。2007年4月1日以后,国家大幅度降低了诉讼费标准,以常见的情况为例,2万定金+双倍返还,总金额是4万,那么诉讼费大约是800左右。
其次是律师费,这个就需要你自己同律师协商啦。
再次是一些可能发生的费用,比如公告费、保全申请、送达费用等。
有一点要说明的是,如果你决定请律师协助,务必要首先确认对方的身份,看清楚他到底是不是真的律师,还是冒充律师名义而已。在几个月前,有一个版友就是被网上的一个“黑律师”骗了,整个诉讼过程中漏洞百出,最终超过5万的购房预付款,一分钱没追回来。所以我经常说两句话,“正儿八经找个律师,找个正儿八经的律师”。
从目前的司法实践来看,法院系统对于买家的合理权益保护力度还是比较大的。从去年以来,lakey经手的相关诉讼,目前已经结案超过80%,其中我方当事人的利益基本全部得到了保护。
范文三:二手房交易卖方需要缴纳的费用
二手房交易卖方需要缴纳的费用
济南律师 http://tsinan.cc/
本文介绍买方需要交纳的费用,卖房需要交纳什么费用呢?本文详细介绍房东在交易过程中,过户时,应缴纳营业税、个税、交易服务费(买、卖双方各一半),此三项收费如下:
一、营业税的收费如下:
1、房产证超过5年,面积在144m2以上:按照成交价差额的5.5%收费
2、房产证超过5年,面积在144m2以下:免征营业税
3、房产证不满5年,均按成交价全额的5.5%收费
二、个人所得税的收费如下:
个人所得税是成交价的1%,普通住宅满五年就免个税了。
三、交易服务费的收费如下:
1、商品住宅:6元/m2
2、商业用房:10元/m2
3、房改房、经济适用房、安居工程房:3元/m2
以上费用可以买、卖双方协商具体有谁来缴纳
二手房交易税费计算方法
买方:
1、契税:
成交价或评估价(高者)x1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)
2、交易服务费:
建筑面积(平方米)x3元
3、交易印花税:
成交价或评估价(高者)x0. 05%
4、产权转移登记费:
50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)
卖方:
1、交易服务费:
建筑面积(平方米)x3元
2、交易印花税:
成交价或评估价(高者)x0. 05%
3、土地出让金:
成交价或评估价(高者)x1%
4、解困房:
成交价或评估价(高者)x1%
5、商品房:[3]土地出让金按基准地价 x 3% x 未交土地出让金的建筑面积
6、分摊费用:
成交价/总面积x分摊面积x10%(10楼以下)
成交价/总面积x分摊面积x20%(10楼以上)
7、个人所得税:成交价或评估价(高者)x1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)
8、营业税及附加税:成交价或评估价(高者)x5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)
以上是法律快车房地产法为您整理的有关二手房交易税费的相关知识,更多相关知识,请点击:
二手房交易税费
济南律师
范文四:链家网解读:二手房交易中卖方承担的税费
近年来,二手房市场越来越火热,买卖二手房的人越来越多,而关于二手房税费问题你又了解多少了,现在链家网就来为大家解读。
二手房交易税费是指在二手房交易中,国家税务部门向买卖双方征收的各类税费,包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。虽然税务部门规定了各税种由买方或卖方来承担,但在北京二手房实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,卖房拿一个到手“净得价”。
一、卖方承担的税费
(1)个人所得税
财政部、国家税务总局和建设部于1999年联合发布了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)文件,文件规定了根据个人所得税法的规定,个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。2003年国家税务总局发布《关于个人出售住房征收个人所得税的有关问题的通知》中也规定了该个人所得税。但那时候采取的是自愿申报,而非强制征收。2006年,国家税务总局正式发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号),要求自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时,开始缴纳个人所得税。该税率为20%,根据《通知》,此税正式由自愿申报变为强制收缴。同时,在本《通知》中还进一步细化纳税计算方式,明确表示个人所得税缴纳按照差额征收,即“从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”,依次,个税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)*20%。108号文件同时还根据原有房屋产权的类型分为以下若干种计算方式:
①商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费,
即商品房,个税=(转让网签价-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-转让该套住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%。
②经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
即个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费,以及按规定交纳的土地出让金-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等)*20%
③已购公房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
即已购公房,个税=[转让收入-(原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款+加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费)-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等]*20%。
为了保护普通市民的合法权益,108号文件同时对二手房交易中的个人所得税也有相应的优惠规定,即对个人转让自用5年以上(以产权、完税凭证为界),并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税;对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金。
现阶段个人所得税的缴纳政策仍然沿用上述通知的缴纳方式,即
转让家庭名下不满五年,或满五年不唯一住宅的,差额20%征收个人所得税;
转让家庭名下满五年且唯一住宅的,免征个人所得税。
(2)营业税
中央政府根据房地产市场走向和宏观经济发展局面,先后在2005年、2006年、2008年、2009年、2015年发布通知,多次调整二手房买卖中营业税的征收标准和计算方式,希望通过税收工具来达到调节市场的目的。按照2015年3月30日,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号),对个人住房转让营业税做如下调整:
个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;
个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;
个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。
(3)印花税
印花税是一种古老的税种,踏实以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据等应税凭证文件为对象所征的税。二手房交易中正常情况下该税的征收标准为向房屋交易中的买卖双方各收取交易总金额的万分之五,换领新产权证的买家还需另外交5元。2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号),目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。
(4)综合地价款
综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法(试行)》(京政发[2007]27号)和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定,已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的,可以按照市场价出售该经济适用房,同时还规定,该类房屋出售,产权人应按照原购房价格和出售价格差的70%补交土地收益等价款。这里的“原购房价格和出售价格差的70%”就是我们说的综合地价款。
范文五:二手房交易卖方需要缴纳的费用
张某与谭某以及一家中介公司签订了一系列房屋买卖合同及补充协议。
2007年8月15日签订的《房地产买卖合同》约定:如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方,则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失。
2007年8月24日签订的《关于房地产买卖合同交易过程中的补充说明》约定:从下定日2007年8月15日算起三个月内(2007年11月15日之前),该套房屋出售手续必须全部办妥,买卖双方无条件提供卖房、购房所需的一切文件。
张X在签订合同之后依约履行了支付定金、备齐首期款、备好购买房屋所需的按揭担保和转按揭手续。但谭某在2007年8月15日至2007年11月15日为止的3个月内,未及时履行自己的合同义务。
张某决定委托广东格林律师事务所张旭锋律师代理诉讼,请求解除《房地产买卖合同》,要求谭某双倍返还定金十万元,并赔偿张某的损失四万余元。
【被告辩称】
1、未及时履行合同义务是因担保公司在处理垫资赎楼问题上久拖不决且未达成效所致;2、被告一直都愿意履行自己的合同义务。
【张律师代理意见】
张律师主要代理意见:1、被告违约已是既定事实;2、无论被告是否有违约的主观意图,只要客观方面有违约的事实,就应当承担违约责任;3、原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金。
【法院判决】
一审:解除双方签订的《房地产买卖合同》,谭某向张某双倍返还定金十万元。
二审:维持原判。
【张律师点评】
1、我国《合同法》在违约责任归责原则上采取了严格责任原则(另称无过错责任原则)。除非有法定免责事由,否则违约者必须承担违约责任。守约者无须证明违约者主观上是否有过错,只要违约者违约既成事实,就应当承担违约责任。
2、张某与谭某以及中介公司签订的《房地产买卖合同》以及一系列补充协议,谭某除了与张某存在买卖合同关系之外,还与中介公司存在居间合同关系,如果谭某认为中介公司在履行居间合同过程中违法违规,应该另案向中介公司主张权利,与张某无涉(供稿:重庆法
律咨询律师在线www.4000648864.com)。
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